Закон о технической инвентаризации объектов недвижимого имущества

Закон о технической инвентаризации объектов недвижимого имущества

от 17 марта 2017 года N 106-ПП

О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы

(с изменениями на 23 марта 2022 года)

Документ с изменениями, внесенными:

В целях совершенствования деятельности в городе Москве в сфере технического учета объектов капитального строительства и входящих в их состав помещений Правительство Москвы

1. Утвердить Порядок организации технического учета в городе Москве (приложение 1).

2.1. Преамбулу постановления изложить в следующей редакции:

“В целях организации ведения Реестра технической документации на объекты учета Правительство Москвы

2.2. В пункте 2 постановления слова “Департамента имущества” заменить словами “Департамента городского имущества”.

2.3. В пункте 6 постановления слова “ГУП МосгорБТИ” заменить словами “Государственное бюджетное учреждение города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации”.

2.4. Пункт 9 постановления признать утратившим силу.

2.5. Пункт 10 постановления после слов “по вопросам” дополнить словами “экономической политики и”.

2.6. В абзаце третьем раздела 2 приложения к постановлению слова “ГУП “Мосгоргеотрест” заменить словами “ГБУ “Мосгоргеотрест”.

2.7. В абзаце пятом раздела 2 приложения к постановлению слова “аккредитованными в установленном порядке” исключить.

2.8. В дефисе третьем пункта 3.1 приложения к постановлению слова “Правительства Москвы и Роснедвижимости по ведению государственного кадастра объектов недвижимости” заменить словами “исполнительной власти города Москвы и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ведению государственного кадастра недвижимости”.

2.9. В дефисе втором пункта 4.2, пункте 5.3 приложения к постановлению слово “аккредитованных” исключить.

3.1. Преамбулу постановления изложить в следующей редакции:

3.2. Пункт 2.4 постановления признать утратившим силу.

3.3. Пункт 3 постановления изложить в следующей редакции:

“3. Возложить на Государственное бюджетное учреждение города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации функции оператора АИС РТД.”.

3.4. В пункте 1.2 приложения к постановлению слова “ГУП МосгорБТИ” заменить словами “Государственному бюджетному учреждению города Москвы Московскому городскому бюро технической инвентаризации”.

3.5. Приложение к постановлению дополнить пунктом 1.2(1) в следующей редакции:

“1.2(1). При формировании информации Реестра держатель Реестра с использованием автоматизированной информационной системы “Реестр технической документации на объекты учета” использует информационные ресурсы города Москвы в электронном виде, содержащие юридически значимые сведения об объектах учета, в целях проверки и уточнения сведений об объектах учета.”.

3.6. В пункте 1.6.2 приложения к постановлению слова “, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства на территории города Москвы” исключить.

“2.2.3. Сведения о регистрации адреса объекта капитального строительства в Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы.”.

3.9. В пункте 2.6 приложения к постановлению слова “ГУП МосгорБТИ” заменить словами “Государственном бюджетном учреждении города Москвы Московском городском бюро технической инвентаризации”.

3.10. В пункте 3.2.3 приложения к постановлению слова “в случае отзыва аккредитации у ОТИ,” исключить.

3.12. В пункте 4.1 приложения 1 к Порядку приложения к постановлению слова “Адресном реестре зданий и сооружений города Москвы” заменить словами “Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы”.

“4.2. Адрес объекта незавершенного строительства указывается в строгом соответствии адресу, зарегистрированному в Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы.”.

3.14. В пункте 2.1 приложения 2 к Порядку приложения к постановлению слова “Адресном реестре зданий и сооружений города Москвы” заменить словами “Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы”.

“2.2. Адрес объекта незавершенного строительства указывается в строгом соответствии адресу, зарегистрированному в Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы.”.

4. Признать утратившими силу:

5. Установить, что Государственное бюджетное учреждение города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации предоставляет техническую информацию в виде технического паспорта, выписок из технического паспорта БТИ по форме 1а (для объектов капитального строительства и помещений) (приложение 2 к настоящему постановлению) или форме 1б (для временных (некапитальных) строений) (приложение 3 к настоящему постановлению), форме 5 (приложение 4 к настоящему постановлению), плана объекта (поэтажного плана) с экспликацией и справки об идентификации адреса.

6. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимова В.В.

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 17 марта 2017 года N 106-ПП

Порядок организации технического учета в городе Москве

(с изменениями на 23 марта 2022 года)

1. Общие положения

1.1. Порядок организации технического учета в городе Москве (далее – Порядок) регулирует отношения, возникающие в связи с проведением технического учета объектов жилищного фонда и объектов нежилого фонда на территории города Москвы и составлением технической документации.

Технический учет в городе Москве осуществляется в соответствии с настоящим Порядком с соблюдением требований порядка государственного учета жилищного фонда, установленного уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

1.2. Основными задачами технического учета в городе Москве являются:

– обеспечение органов государственной власти города Москвы полной объективной информацией о характеристиках объектов жилищного фонда и объектов нежилого фонда города Москвы;

– сбор и предоставление сведений об объектах жилищного фонда города Москвы в целях осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности.

1.3. Для целей настоящего Порядка приняты следующие определения:

1.3.1. Объектами технического учета в городе Москве являются расположенные на территории города Москвы объекты капитального строительства и входящие в их состав помещения независимо от формы собственности и от целей использования (далее – объект учета).

1.3.2. Технический учет объектов учета осуществляется путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации с оформлением технических паспортов объектов учета.

1.3.2.1. Под технической паспортизацией понимается составление систематизированного описания местоположения, количественного и качественного состава, технического состояния и уровня благоустройства объектов учета.

1.3.2.2. Под технической инвентаризацией понимается установление или уточнение показателей технического паспорта организацией, уполномоченной на хранение, комплектование, учет, использование архива учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации, на основании данных натурного обследования, осуществленного с соблюдением требований порядка государственного учета жилищного фонда, установленного уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

1.4. Технический паспорт составляется организацией, уполномоченной на хранение, комплектование, учет, использование архива учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации, на основании документов и информации, имеющейся в ее распоряжении. Технический паспорт составляется для каждого объекта учета по формам, установленным приложениями 1 и 2 к настоящему Порядку.

1.5. Объект считается учтенным после составления его технического паспорта и присвоения первичного учетного номера в Реестре технической документации на объекты учета (далее – архив).

1.6. Основанием для составления технического паспорта объекта учета является заявление (заявка) заинтересованного лица, к которым относятся:

– органы государственной власти и местного самоуправления;

– заказчики, застройщики, инвесторы строительства;

– собственники и иные правообладатели объектов учета;

– организации технической инвентаризации.

1.7. Хранение, комплектование, учет, использование архива учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, осуществляет Государственное бюджетное учреждение города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (далее – МосгорБТИ).

Закон о технической инвентаризации объектов недвижимого имущества

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Необходимо помнить, что по законодательству любой объект недвижимости (неважно, это хозяйственная постройка, квартира или земельный участок), до введения его в гражданский оборот, должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это единственный источник актуальных данных о характеристиках объектов недвижимости и их правообладателях на территории нашей страны.

Технический план – это документ, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Для оформления земельных участков необходимо подготовить межевой план.

Оформление технического плана необходимо в том числе в следующих случаях:

• Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.), если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением;
• Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости;
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном, т.е., например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 01.01.2013, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке);
• Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.

Технический план и технический паспорт – в чем отличия?

Сам документ – технический план – и требования к его подготовке были введены в 2008 году, но до 2013 года был установлен переходный период применения норм законодательства, регламентирующих осуществление кадастрового учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений. До 2013 года в отношении указанных объектов недвижимости могли выдаваться технические паспорта, по результатам технической инвентаризации, проводимой БТИ; при этом в технических паспортах не содержится сведений о координатной привязке зданий, сооружений к местности (земельному участку), тогда как включение этих сведений в технический план является обязательным.

Сегодня технический паспорт, выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, могу быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном; такому объекту также присваивается кадастровый номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать.

Важно: Если у объекта недвижимости отсутствуют сведения об описании местоположения контура на местности, он не будет отображаться на Публичной кадастровой карте (ПКК). Если вы столкнулись с подобной ситуацией, в первую очередь стоит выяснить, определены ли у вашего объекта координаты контура или нет?

Как проверить наличие в ЕГРН координат контура?

Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Если в особых отметках раздела 1 такой выписки указано на то, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах (например, разделов 5, 5.1, если объектами недвижимости являются здание, сооружение, объект незавершенного строительства) отсутствуют, это означает, что указанные сведения отсутствуют в ЕГРН и необходима подготовка технического плана.

Для этого вам нужно обратиться к кадастровому инженеру . Он проведет измерения объекта недвижимости, определит координаты его контура с привязкой к конкретному земельному участку и подготовит технический план, в котором будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором соответствующий объект расположен.

Готовый технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учете изменений необходимо предоставить в орган регистрации прав, обратившись в МФЦ или в отделения Федеральной кадастровой палаты. Подать документы можно не только на бумаге, но и в электронном виде (при этом технический план подается только в электронном виде на соответствующем носителе, если заявление представляется на бумаге). При отсутствии оснований для приостановления все данные будут внесены в ЕГРН, и такой объект недвижимости появится на Публичной кадастровой карте.

Что такое БТИ и какие документы оно выдает

Бюро технической инвентаризации (а сокращенно БТИ) отвечает за составление и поддержание в актуальном виде всех каталогов и баз зданий жилого фонда. В сферу деятельности БТИ попадают многоэтажные жилые дома, частные постройки в черте городов или за городом и отдельные квартиры.

В каталоги БТИ вносят строящиеся и уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, их местоположение и технические характеристики, такие как метраж, расположение важных зон, планировка. Любое принципиальное техническое изменение конструкции зданий должно быть учтено и внесено в каталог, будь то перепланировка или любое другое переустройство. Таким образом поддерживается актуальность данных.

Чем занимается БТИ

У Бюро есть несколько направлений деятельности. Основное — поддержание в актуальном виде каталога и всех данных по капитальным зданиям в городе.

БТИ устанавливает приблизительную стоимость и величину налога на типы объектов. Для этого сотрудники Бюро с периодичностью раз в пять лет или чаще проводят оценку состояния объектов и заносят актуальную информацию в базы. Эта информация требуется в том числе для установления физического износа и необходимости капитального ремонта.

Благодаря тому, что организация обладает наиболее актуальными сведениями обо всех зданиях жилого фонда, именно сюда можно обратиться за выпиской по конкретному объекту или общей статистической информации. БТИ предоставляет как консультационные услуги, так и услуги по составлению и оформлению технической документации по объектам физическим лицам и организациям.

БТИ делает выписки, технические планы, справки и паспорта по объектам недвижимости, которые требуются для оформления собственности, перепланировок или для сделок по купле и продаже жилья.

Важно отметить, что БТИ не обладает правом на установление юридических статусов объектов, оно только фиксирует данные и предоставляет информацию. Таким образом, здесь не производится регистрация права собственности. Этим занимается Росреестр.

Когда нужно обращаться в БТИ

Выписки, справки и техническая документация БТИ требуется при заключении таких сделок с недвижимостью, как покупка, продажа, оформление наследства, дарения или залога.

• Вы хотите осуществить перепланировку своей квартиры. Вам необходимо обратиться в БТИ, чтобы согласовать желаемый план помещения. Если он соответствует нормативам, то Бюро выдаст вам разрешение, затем проведет оценку перепланировки и зафиксирует новые данные в техническом паспорте объекта.
• Вы хотите приобрести квартиру и вам необходимо убедиться в том, что объект юридически чист. В БТИ вы можете получить сведения о том, не находится ли жилье под арестом или в залоге и кто является собственником.
• Вы хотите перевести нежилое помещение в жилое или наоборот. Это необходимо в случае, если вы хотите из квартиры сделать коммерческое жилье, из апартаментов — жилой объект. БТИ выдаст вам справку о соответствии недвижимости тем или иным требованиям.
• Вы хотите узнать точную рыночную стоимость жилья. Обычно это требуется для продажи или покупки недвижимости, а также оформления залога. Эту услугу также можно заказать в БТИ. Сотрудники оценят качество строительных работ и материалов, учтут расположение и состояние дома.
• Вы хотите уточнить расположение объекта. В Бюро вы можете получить справку, которая подтвердит точный адрес.
• Вам требуется узнать план земельных участков на определенной территории. Это пригодится в случае земельных споров, когда в результате активной застройки дачи теряют свои точные границы.

Какие документы выдает БТИ

В БТИ можно обратиться за необходимым документами, часть из которых будут платными.

• Экспликация — краткая информация в виде таблицы, которая отражает общую площадь квартиры, площадь ее помещений и высоту потолков.
• Поэтажный план включает информацию об адресе, расположении, этажности здания, а также расположении квартир на этаже и их базовых характеристиках.
• Технический паспорт или выписка из него включают уже более подробные сведения, в том числе материалы, из которых построено здание, информация о правах на объект. При заказе выписки можно уточнить, что требуются конкретные сведения. Чаще всего это данные о собственности и юридическом статусе помещения.
• Технический план хоть по названию и похож на паспорт, но является отдельным документом, в котором указаны данные дома. В нем отражен год постройки, материалы строительства, степень износа, назначение объекта. Такой документ может пригодиться, если вы покупаете квартиру и хотите уточнить характеристики здания, в котором она находится.
• Отчет по оценке объекта в зависимости от целей будет содержать подробные данные о квартире, метод, по которому проводилась оценка, и сам результат, в том числе ее стоимость (инвентаризационная, рыночная или кадастровая).
• Заключение о возможной перепланировке дает согласие на изменение изначального плана в случае ремонта, например.
• Межевой план фиксирует границы земельного участка на основе кадастрового плана.
• Архивные справки подтверждают историю объекта, например, что на нем нет обременения.

Как получить документы в БТИ

Чтобы запросить и получить необходимые справки в БТИ, необходимо предоставить пакет документов:

• заявление в случае, если с запросом обращается физическое лицо. Образец заявления;
• гарантийное письмо, если информацию запрашивает юридическое лицо. Образец письма;
• удостоверение личности;
• документы, подтверждающие право собственности. Если в базе уже есть эта информация, то их можно не предоставлять;
• нотариальная доверенность, если за справкой обращается представитель;
• в отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

За справкой можно обратиться в Бюро лично, но часть документов можно получить онлайн или в центре госуслуг «Мои документы».

Следует учитывать, что почти все справочные и консультационные услуги являются платными. Стоимость зависит от количества страниц в документе и квадратных метров объекта. Но на большую часть услуг стоимость фиксированная: 400–2500 руб.

Технический план в Москве и Московской области

Технический план – это относительно новый документ, который для целей регистрации права собственности и государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, заменил собой технический паспорт.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости; технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета и регистрации права собственности такого объекта недвижимости.

Технический план требуется в следующих случаях:

• для первичной постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности
• при вводе завершенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
• при оформлении сделок с недвижимостью;
• для учета изменений характеристик объекта после реконструкции, перестройки или перепланировки;
• при оформлении права аренды на часть здания, помещения, сооружения.

Кроме того, очень часто технический план необходим для проведения судебных (спорных) разбирательств.

Виды технического плана

В связи с тем, что объекты недвижимости имеют значительные различия между собой по назначению, технико-экономическим показателям и прочим признакам технические планы бывают следующих видов:

• технический план жилого дома (ИЖС, садовый)
• технический план многоквартирного дома (МКД)
• технический план объекта незавершенного строительства
• технический план нежилого здания (магазины, склады, административные здания и т.п.)
• технический план сооружений (линейные объекты, инженерные коммуникации, дороги, площадки и т.п.)
• технический план жилых и нежилых помещений
• технический план машино – места
• технический план на часть здания (помещения) для регистрации договора аренды

Документы, необходимые для подготовки технического плана

Технический план оформляется кадастровым инженером.

Сведения в технический план вносятся в соответствии с действующим российским законодательством на основании следующих документов, представленных заказчиком кадастровых работ:

• разрешения на строительство и проектной документации, если это объект незавершенного строительства, многоквартирной дом или нежилое здание;
• проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки для помещений (квартир);
• декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится здание (дом, гараж, хоз. постройки и т.д.);
• документа о присвоении почтового адреса объекту недвижимости (акт органа государственной власти или местного самоуправления);
• уведомления о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального и садового дома, а также уведомления о соответствии требованиям градостроительного регламента.

Требование об оформлении технического плана на основании уведомления предусмотрено законодательством с 4 августа 2018 года (Закон N 340-ФЗ от 3 августа 2018 г). Наша компания поможет заказчику подготовить уведомление о планируемом строительстве/реконструкции или уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта ИЖС или садового дома

Если же застройщиком разрешение на строительство индивидуального дома получено до дня вступления в силу вышеуказанного закона, для подготовки технического плана используют имеющееся разрешение.

От чего зависит стоимость услуг по оформлению технического плана

Стоимость услуг наших специалистов будет зависеть от ряда параметров:

• Общей площади, конфигурации наружных контуров и других особенностей объекта недвижимости
• Места нахождения объекта недвижимости
• Сложности работ
• Наличия или отсутствия всей необходимой документации
• Срока и условий выполнения работ

Стоимость зависит и от количества обратившихся заказчиков. Если будет выполнено одновременное межевание земельных участков нескольким собственникам, то для каждого из обратившихся, стоимость будет ниже. Для уточнения стоимости работ по межеванию обратитесь по телефону, указанному на сайте.

Доверьтесь нашему профессионализму, и мы справимся с любой поставленной задачей!

Министерство экономического развития
Российской Федерации

О техническом учете и технической инвентаризации, а также хранении соответствующих документов таких органов исполнительной власти

С 1 января 2013 года на всей территории Российской Федерации положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не применяются (часть 1 статьи 43, часть 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

При этом в силу положений частей 4, 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации является обязательным и осуществляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Вопросы государственного учета жилищного фонда неоднократно рассматривались Минэкономразвития России совместно с Госстроем, Росреестром, Росстатом.

В настоящее время федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на утверждение порядка государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, является Минстрой России (пункт 5.2.47 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038).

В настоящее время в части, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации, продолжают действовать Положение о государственном учете жилищного фонда, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 (далее – Положение), Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37.

Результаты (показатели) государственного учета жилищного фонда в настоящее время применяются для целей: управления жилищным фондом (перевод жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения (статьи 23, 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации), мониторинга состояния жилищного фонда, в том числе выявления ветхого и аварийного жилья; государственного статистического учета жилищного фонда.

При этом, подтверждение существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, осуществляется посредством государственного кадастрового учета (часть 3 статьи 1 Закона о кадастре). Документом, содержащим уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от его вида иные сведения о таком объекте недвижимости, в рамках действующего законодательства, является кадастровый паспорт объекта недвижимости, а не технический паспорт.

В соответствии с пунктом 3 Положения технический учет жилищного фонда возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

Таким образом, по мнению Минэкономразвития России, до установления порядка государственного учета жилищного фонда в соответствии с действующим законодательством и признания утратившим силу Положения, специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации для целей учета жилищного фонда (не для целей государственного кадастрового учета) вправе осуществлять техническую инвентаризацию объектов, относящихся к жилищному фонду, и выдачу технических паспортов на объекты жилищного фонда.

Также отмечаем, что технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и технической инвентаризации документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, включая регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов по прежнему является востребованной.

Согласно пунктам 14 и 15 Положения архивы специализированных государственных и муниципальных организаций технической инвентаризации – унитарных предприятий, служб, управлений, центров, бюро относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Порядок доступа и выдачи информации из архивов указанных органов и организаций определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Дополнительно сообщаем, что Минэкономразвития России разрабатываются поправки в Закон о кадастре, которые позволят осуществить передачу архивного фонда организаций технической инвентаризации в собственность органам государственной власти субъектов Российской Федерации, обеспечив сохранность архива и доступ заинтересованных лиц к имеющейся информации.

Переименование ОАО в АО: закон

Реорганизация и изменение

типа акционерного общества

20. При рассмотрении споров, связанных с реорганизацией акционерных обществ, судам следует исходить из пункта 1 статьи 104 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому общество может быть реорганизовано добровольно по решению общего собрания акционеров; иные основания и порядок реорганизации обществ определяются Кодексом и другими законами.

Положения Закона об акционерных обществах, определяющие порядок их реорганизации путем слияния, присоединения, разделения или выделения (статьи 16 – 19), не предусматривают возможность проведения реорганизации этих обществ посредством объединения с юридическими лицами иных организационно-правовых форм (в том числе с обществами с ограниченной ответственностью) либо разделения их (выделения) на акционерное общество и юридическое лицо другой организационно-правовой формы. Слияние или присоединение двух или нескольких акционерных обществ может осуществляться в целях создания более крупного общества, а разделение (выделение) – в целях образования одного или нескольких новых акционерных обществ.

21. В соответствии со статьями 18 и 19 Закона при принятии обществом решения о разделении или выделении общества каждый акционер реорганизуемого общества, голосовавший против такого решения или не принимавший участия в голосовании, должен получить акции каждого общества, создаваемого в результате разделения (выделения), предоставляющие те же права, что и акции, принадлежащие ему в реорганизуемом обществе, пропорционально числу принадлежащих акций.

В случае нарушения указанных требований акционер может обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания акционеров реорганизуемого общества.

На основании статьи 75 Закона в случае реорганизации общества акционер – владелец голосующих акций, голосовавший против ее проведения либо не принимавший участия в голосовании, вправе потребовать выкупа обществом всех или части принадлежащих ему акций.

Выкупленные обществом акции в связи с проведением его реорганизации погашаются.

Если у акционера выкуплена часть принадлежащих ему акций, то он имеет право на конвертацию (получение акций) оставшихся у него акций на условиях, предусмотренных статьями 18 и 19 Закона. При выкупе у акционера всех имеющихся у него акций участие акционера в реорганизуемом обществе прекращается и в состав участников создаваемых в результате реорганизации обществ он не входит.

Федеральными законами от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 05.05.2014 N 99-ФЗ статья 60 ГК РФ изложена в новой редакции. О случаях солидарной ответственности перед кредиторами реорганизуемого юридического лица см. пункты 3 и 5 статьи 60 ГК РФ.

22. На основании пункта 3 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 15 Закона судам необходимо иметь в виду, что в случае, когда утвержденный при реорганизации общества разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного общества, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного общества перед его кредиторами.

К такой же ответственности (солидарной) должны привлекаться созданные в результате реорганизации общества (включая то, из которого выделилось новое общество), если из разделительного баланса видно, что при его утверждении допущено нарушение принципа справедливого распределения активов и обязательств реорганизуемого общества между его правопреемниками, приводящее к явному ущемлению интересов кредиторов этого общества (пункт 1 статьи 6 и пункт 3 статьи 60 ГК РФ).

Если кредитором предъявлен иск к обществу, указанному в разделительном балансе в качестве правопреемника по обязательствам реорганизованного общества, и в ходе рассмотрения дела выявятся обстоятельства, отмеченные в абзаце втором пункта 22, вопрос о привлечении к участию в деле другого ответчика (ответчиков) в качестве солидарного должника (должников) может быть решен арбитражным судом с согласия истца на основании части 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

23. В соответствии с пунктом 1 статьи 68 Гражданского кодекса Российской Федерации хозяйственное общество одного вида может быть преобразовано в хозяйственное общество другого вида, при этом не исключается возможность преобразования обществ, относящихся к одной организационно-правовой форме юридического лица (акционерных обществ): закрытых в открытые и открытых в закрытые.

Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ с 1 сентября 2014 года пункт 5 статьи 58 ГК РФ изложен в новой редакции, из которой исключено требование о составлении передаточного акта при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида.

При рассмотрении споров, связанных с преобразованием акционерного общества одного типа в акционерное общество другого типа, необходимо учитывать, что изменение типа общества не является реорганизацией юридического лица (его организационно-правовая форма не изменяется), поэтому требования, установленные пунктом 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 15 и статьей 20 Закона: о составлении передаточного акта, об уведомлении кредиторов о предстоящем изменении типа акционерного общества, – в таких случаях предъявляться не должны. Не применяются при этом и другие нормы, касающиеся реорганизации общества, в том числе предоставляющие акционерам право требовать выкупа принадлежащих им акций общества, если они голосовали против преобразования или не участвовали в голосовании по данному вопросу (статья 75 Закона).

Преобразование акционерного общества одного типа в акционерное общество другого типа осуществляется по решению общего собрания акционеров с внесением соответствующих изменений в устав общества (утверждением устава в новой редакции) и государственной регистрацией их в установленном порядке.

Для подобного рода преобразований законодательством установлены ограничения, в частности следующие:

а) численность акционеров созданного в результате преобразования открытого общества в закрытое не должна превышать 50 (пункт 3 статьи 7 Закона);

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.06.2015 N 210-ФЗ в статью 2 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ, требование о создании акционерного инвестиционного фонда в форме открытого акционерного общества исключено.

б) создание определенных групп акционерных обществ возможно исключительно в виде открытых (пункт 1 статьи 2 Федерального закона “Об инвестиционных фондах” – в отношении акционерных инвестиционных фондов) либо закрытых (пункт 2 статьи 1 Федерального закона “Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)”;

в) размер уставного капитала закрытого акционерного общества, участники которого намерены преобразовать его в открытое, не должен быть ниже минимального уровня, установленного статьей 26 Закона для открытых акционерных обществ.

Прощайте, ОАО и ЗАО

Вступающий в силу с 1 сентября текущего года Федеральный закон от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ “О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” (далее – Закон) вносит существенные поправки в порядок создания, деятельности и ликвидации юридических лиц. То, как изменятся статьи кодекса, содержащие общие положения об организациях, мы рассмотрели ранее. Данный материал будет посвящен тем поправкам, которые затрагивают конкретные организационно-правовые формы юрлиц.

Закрытый перечень некоммерческих организаций

Действующей редакцией ГК РФ установлено, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в таких формах, как потребительский кооператив, общественные или религиозные организации (объединения), учреждения, благотворительные и иные фонды, а также в других формах, предусмотренных законом (п. 3 ст. 50 ГК РФ). В соответствии с Законом данный перечень становится закрытым и включает в себя 11 организационно-правовых форм некоммерческих организаций (пп. “б” п. 3 ст. 1 Закона):

Потребительские кооперативы. Они могут быть образованы, в частности, в форме жилищных, жилищно-строительных, гаражных, дачных потребительских кооперативов, обществ взаимного страхования, кредитных кооперативов, фондов проката и др.

Общественные организации. При этом подчеркивается, что и политические партии, и профсоюзы, и общественные движения относятся именно к этой форме некоммерческих организаций.

Ассоциации (союзы). К ним относятся, в частности, некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профсоюзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты.

Товарищества собственников недвижимости, в том числе ТСЖ.

Казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации.

Общины коренных малочисленных народов России.

Фонды (общественные, благотворительные и др.).

Учреждения. К ним отнесены государственные, муниципальные и частные (в том числе общественные) учреждения.

Автономные некоммерческие организации.

Религиозные организации.

Публично-правовые компании.

В Законе закреплены определения всех этих форм организаций, установлен порядок их учреждения и управления ими, обозначены права и обязанности их участников. Отметим, что потребительские кооперативы, общественные организации, ассоциации, товарищества собственников недвижимости, казачьи общества и общины коренных малочисленных народов РФ относятся к корпоративным, а все остальные – к унитарным некоммерческим организациям.

Чтобы заниматься деятельностью, приносящей доход, некоммерческим организациям нужно будет предусмотреть такую возможность в своих уставах. Согласно действующей редакции ГК РФ для осуществления предпринимательской деятельности необходимо выполнение только одного условия – эта деятельность должна служить достижению целей, ради которых они созданы, и соответствовать им. Это условие сохраняется.

Хозяйственные товарищества и общества

Закон не меняет организационно-правовые формы хозяйственных товариществ – они по-прежнему смогут создаваться в форме полного товарищества или товарищества на вере (коммандитного товарищества). А вот форм хозяйственных обществ с 1 сентября станет меньше – Законом исключена такая форма, как общество с дополнительной ответственностью (ст. 95 ГК РФ с 1 сентября утратит силу). Таким образом, остается возможность создания только обществ с ограниченной ответственностью (ООО) и акционерных обществ (АО). Эксперты в сфере гражданского права отмечают, что это очень правильное изменение, поскольку на практике ОДО широкого распространения не получили.

Ряд изменений касается уставного капитала хозяйственных обществ. Так, Законом закреплено, что учредители общества обязаны оплатить не менее трех четвертей уставного капитала до государственной регистрации общества, а остальную часть – в течение первого года его деятельности (пп. “г” п. 24 ст. 1 Закона). Однако законами, регулирующими деятельность конкретного вида обществ, может быть установлен иной порядок. Этими же законами, как и ранее, определяется минимальный размер уставного капитала обществ. При этом в случае, когда допускается государственная регистрация хозяйственного общества без такой предварительной оплаты, участники общества будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам, которые возникнут до момента полной оплаты уставного капитала.

Еще одно изменение касается порядка внесения в уставный капитал неденежных вкладов. Для их денежной оценки общества (вне зависимости от стоимости долей участников в уставном капитале) обязаны будут привлекать независимых оценщиков. При этом если оценщик ошибется в расчетах и завысит оценку имущества, он совместно с участниками, доли которых он оценивал, будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам общества в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества. Стоит отметить, что положение о такой ответственности не будет применяться к оценщикам имущества и участникам приватизированных ГУПов и МУПов. В настоящее время независимый оценщик обязательно привлекается для определения рыночной стоимости имущества при оплате акций АО неденежными средствами (п. 3 ст. 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах”). Общества с ограниченной ответственностью обязаны это делать, только если номинальная стоимость оплачиваемой неденежными средствами доли участника в уставном капитале составляет более 20 тыс. руб. (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”).

Участники хозяйственных обществ, согласно Закону, смогут закреплять определенный порядок осуществления своих членских прав в специальном документе – корпоративном договоре (ГК РФ дополняется соответствующей ст. 67.2). В нем они смогут указать, что осуществлять эти права нужно определенным образом, например: как голосовать на общем собрании участников, по какой цене приобретать или отчуждать доли в уставном капитале (акции) и др. (пп. “е” п. 24 ст. 1 Закона). При этом заключать такой договор могут не все участники общества. В этом случае он, естественно, не создает обязанностей для лиц, не являющихся в нем сторонами.

Кроме того, Законом устанавливается необходимость подтверждения факта принятия общим собранием участников хозяйственного общества решения и состава присутствовавших при этом участников общества. Так, в отношении публичного акционерного общества такое подтверждение будет осуществляться регистратором реестра его акционеров, непубличного акционерного общества – путем нотариального удостоверения или также удостоверения регистратором реестра акционеров, общества с ограниченной ответственностью – путем нотариального удостоверения (пп. “е” п. 24 ст. 1 Закона).

Акционерные общества

Немаловажные поправки коснулись и акционерных обществ. Закон отменяет их деление на открытые и закрытые – им на смену придут публичные и непубличные общества (в ГК РФ появится новая статья – ст. 66.3). Публичным будет являться акционерное общество, акции которого и конвертируемые в них ценные бумаги публично размещаются (путем открытой подписки) или публично обращаются на условиях, установленных законами о ценных бумагах 1 . Кроме того, правила о публичных обществах будут применяться к АО, в уставе и фирменном наименовании которых указано, что общество является публичным. АО, которые не отвечают этим условиям, являются непубличными. Также к непубличным обществам отнесены и ООО (пп. “г” п. 24 ст. 1 Закона).

Фото: gazprom.ru

Витаутас Бакшинскас, начальник Управления правовых экспертиз и нормативной работы Юридического департамента ОАО “Газпром”:

“Та форма ЗАО, которая была создана в нашем законодательстве уже достаточно давно, критиковалась очень много и со стороны юристов, и со стороны бизнес-сообщества, потому что имела в себе некий элемент компромиссности, а любой компромисс несет в себе огрехи. Такая форма, как АО, рассчитано в первую очередь на публичные компании, а вот эта закрытость – это не плюс, а минус. Поэтому сейчас, на мой взгляд, законодатель пошел по пути дальнейшего развития, и проводит АО к публичным компаниям: прозрачным, понятным, открытым для финансового рынка”.

Нужно отметить, что Закон более подробно регулирует деятельность публичных акционерных обществ (конкретные положения о них закреплены в новой редакции ст. 97 ГК РФ), поскольку их деятельность затрагивает имущественные интересы большого числа акционеров и других лиц.

ДЛЯ СПРАВКИ

В реестре акционеров общества указываются сведения о каждом зарегистрированном лице, количестве и категориях (типах) акций, записанных на имя каждого зарегистрированного лица, иные сведения, предусмотренные правовыми актами РФ (ч. 1 ст. 44 Закона об акционерных обществах).

Деятельностью по ведению реестра владельцев ценных бумаг признаются сбор, фиксация, обработка, хранение данных, составляющих реестр владельцев ценных бумаг, и предоставление информации из реестра владельцев ценных бумаг (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг”).

Подчеркнем, что Закон отменяет возможность ограничения количества акций, принадлежащих одному акционеру публичного АО, их суммарной номинальной стоимости, а также максимального количества голосов, предоставляемых одному акционеру. В настоящее время такие ограничения могут быть предусмотрены уставом АО (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах”; далее – Закона об акционерных обществах). При этом, согласно Закону, публичным АО запрещается размещать привилегированные акции, номинальная стоимость которых ниже номинальной стоимости обыкновенных акций (пп. “я” п. 24 Закона).

Еще одно существенное изменение касается ведения реестра акционеров и исполнения функций счетной комиссии – с 1 сентября этим будут заниматься исключительно независимые организации, имеющее предусмотренную законом лицензию, – регистраторы (пп . “ч” п. 24 ст. 1 Закона). Однако это правило распространяется только на публичные АО. Напомним, в существующей практике акционерные общества либо передают ведение реестра такому регистратору, либо сами являются его держателями (п. 3 ст. 44 Закона об акционерных обществах). Что касается счетной комиссии, то по действующему законодательству она создается в обществе, в котором число акционеров – владельцев голосующих акций общества – более 100, причем ее количественный и персональный состав утверждается общим собранием акционеров. Если реестр АО ведет регистратор, ему может быть поручено и выполнение функций счетной комиссии. А в обществах, число акционеров – владельцев голосующих акций которых более 500, функции счетной комиссии выполняет исключительно регистратор (ч. 1 ст. 56 Закона об акционерных обществах).

Александр Караваев, генеральный директор ЗАО “СР-ДРАГа”:

“Акционерные общества не имеют своей профессиональной ассоциации, поэтому со своими корпоративными вопросами они, как правило, остаются один на один. Регистратор же, обслуживая акционерные общества, имеет возможность накапливать и анализировать информацию о разных корпоративных событиях и вопросах, возникающих в связи с изменениями законодательства, и может предложить пути решения как стандартных, так и специфических проблем”.

Кроме того, Закон устанавливает необходимость проведения для проверки и подтверждения правильности годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности обязательного внешнего аудита 2 абсолютно для всех АО (в настоящее время он проводится только в отношении организаций, являющихся ОАО, и еще по некоторым основаниям) и в ряде случаев – для ООО (пп. “е” п. 24 ст. 1 Закона).

Фото: gazprom.ru

Витаутас Бакшинскас, начальник Управления правовых экспертиз и нормативной работы Юридического департамента ОАО “Газпром”:

“Деление акционерных обществ на публичные и непубличные – очень простое: те компании, акции которых котируются на бирже, являются публичными. Смысл этого деления и выделения публичных компаний в том, что закон достаточно жестко, императивно, регламентирует их деятельность – вопросы о создании, структуре управления, компетенции и иные. Непубличные компании я бы назвал компаниями частного или семейного бизнеса. В них управление во многом строится на каких-то личных отношениях, на системе договоренностей. Законодатель установил для них, как говорят юристы, диспозитивное регулирование. Это означает, что сами участники таких компаний смогут договориться, допустим, о порядке принятия решений и даже о таком элементе, как управление компанией вне зависимости от своих вкладов.

Публичные компании должны подчиняться жесткому регулированию, всем должны быть понятны четкие установленные законодательные правила, которые не могут произвольно меняться. Любое лицо, покупающее акции, должно представлять себе и знать те правила, по которым эта компания живет, и знать, что эти правила не могут меняться где-то внутри компании, как это иногда у нас бывало”.

Эксперты в области гражданского права отмечают необходимость введения и реализации рассмотренных нами изменений, поскольку ими закрепляются накопленные за последнее время предложения по совершенствованию деятельности юридических лиц и унифицируется порядок ее осуществления, и подчеркивают, что организациям не стоит их бояться. Как на практике будут работать все эти новшества, покажет время. Пока же можно прогнозировать лишь внесение в скором времени поправок в ряд законодательных актов (в частности в законы об ООО, об акционерных обществах и др.).

Никакой массовой перерегистрации юрлиц в связи с принятием Закона не предвидится, поскольку он не устанавливает ее обязательности. Привести наименования уже существующих организаций и их учредительные документы в соответствие с требованиями Закона нужно будет при первом изменении этих документов (п. 7 ст. 2 Закона). Никаких конкретных сроков, в которые нужно это сделать, не предусмотрено. Кроме того, АО, которые отвечают признакам публичных АО, даже не нужно будет указывать в своем фирменном наименовании на то, что они являются публичными.

Отмечают специалисты и то, что данные поправки в ГК РФ направлены на гармонизацию российского гражданского законодательства с законодательством зарубежных стран, что поможет в привлечении в российский бизнес иностранных инвесторов.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

Реформа гражданского законодательства
В 2013 году в Российской Федерации произошла реформа гражданского законодательства. В ранее действовавшие нормы ГК РФ целой серией федеральных законов был внесен ряд изменений, направленных как на небольшие сугубо “технические” исправления ряда норм, так и в целом на приведение Гражданского кодекса в соответствие с изменившимися реалиями и на унификацию действующего в России законодательства с законодательством европейских стран с высокоразвитыми правовыми системами континентального права.

1 См. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг”.
2 Его проводит аудитор, не связанный имущественными интересами с обществом или его участниками.