Как узнать статус дома: общежитие или нет

Как приватизировать жилье?

У жены есть комната в общежитии по договору социального найма. Хотим ее приватизировать и продать. Расскажите, какие шаги предпринять и какие подводные камни нас ждут.

С уважением,
Максим Н.

По общему правилу приватизация помещений в общежитиях запрещена. Но существуют исключения, и ваш случай может быть как раз таким. Расскажу, как это выяснить и что делать, если приватизировать комнату все-таки можно.

Когда можно приватизировать комнату в общежитии

По закону комната в общежитии — это специализированный жилой фонд, которые предназначен для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Вообще приватизировать такие помещения нельзя. Но если жилой дом, в котором находится комната, передадут в муниципальную собственность, можно обратиться к администрации с просьбой о приватизации комнаты на общих основаниях.

Поэтому если общежитие, в котором находится ваша комната, прежний собственник передал в ведение органов местного самоуправления, которые и заключили с вашей супругой договор социального найма, то вы сможете приватизировать комнату.

Чтобы узнать это, отправьте запрос в местную администрацию и запросите выписку из реестра муниципального имущества. Запрос можно сделать при посещении администрации или по почте. Установленной формы у этого документа нет, можно писать в свободной, главное, чтобы было понятно, в отношении какого объекта вам нужна информация.

Если в выписке будет указано, что общежитие принадлежит муниципалитету, можно собирать пакет документов для приватизации. Если оно принадлежит заводу или другой организации, которая давала комнаты в этом общежитии, — увы, приватизировать не получится.

Документы для приватизации

Если приватизировать комнату можно, то вам понадобятся следующие документы.

Паспорта всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в комнате. Для несовершеннолетних надо представить свидетельство о рождении, а если ребенку исполнилось 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт.

Договор социального найма на приватизируемое жилое помещение.

Ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти о предоставлении комнаты. Если потеряли ордер, можно получить копию распоряжения органа исполнительной власти в городском архиве.

Выписка из лицевого счета или из домовой книги по прежнему адресу регистрации, если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года.

Документ о том, что вы не воспользовались правом на приватизацию по другому месту жительства, в случае если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года. За период с 21 июля 1991 года по 31 января 1998 года этот документ могут выдавать БТИ, жилищный отдел местной администрации или другой уполномоченный орган. Чтобы узнать точно, кто выдает, обратитесь в местную администрацию. Например, в Москве документы с такими сведениями выдает департамент городского имущества.

Документы с информацией за периоды после 31 января 1998 года выдает Росреестр.

Нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации с согласием на приватизацию помещения на выбранного члена семьи в случае, если в комнате прописано несколько человек, а приватизируют на одного. Такой отказ дает каждый член семьи. Если в помещении прописаны несовершеннолетние дети, они обязательные участники приватизации. Если хотите исключить их из приватизации, понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое согласие опека дает крайне неохотно и только при условии, что на ребенка будет оформлено право собственности на другое жилье. Причем не хуже и не меньше того, от приватизации которого ребенка отстраняют.

Выписка из лицевого счета или справка о составе семьи. Из нее видно, кто зарегистрирован в приватизируемом помещении.

Кадастровый и технический паспорта, если в Росреестре нет сведений о помещении или были неузаконенные перепланировки. Их можно заказать в БТИ.

Заявление о передаче помещения вам в собственность. Его заполняют при подаче документов. Образец есть в администрации вашего города или на ее официальном сайте.

Организация, в которую вы обратитесь за получением услуги, может запросить и другие документы — это зависит от конкретного случая. Поэтому дать исчерпывающий список заранее невозможно. Собранные документы можно сдать в МФЦ или непосредственно в администрацию вашего муниципального образования.

Документы на приватизацию будут рассматривать до двух месяцев и в итоге выдадут договор о передаче помещения в собственность или отказ. Отказать могут, например, если была незаконная перепланировка, дом признали аварийным или в комплекте есть не все документы.

Если причины отказа можно устранить — допустим, приложить недостающие документы или вернуть помещение в первоначальный вид, — можете подать заявление снова после устранения нарушений. Если дом признали аварийным, то приватизировать комнату не получится.

Муниципалитет заключит с вами договор о передаче помещения и передаст право собственности на комнату. На основании него у вас появится право собственности на помещение. Но только после того, как зарегистрируете это право в Росреестре — при посещении или через интернет-портал. Подать заявление о регистрации права можно также в МФЦ. Приложите все подписанные экземпляры договора и документы, которые вам вернет администрация, а также квитанцию с уплаченной госпошлиной — 2000 рублей. Госпошлину за заключение договора не взимают — это бесплатная услуга.

Подводные камни

Основная проблема может возникнуть, если предыдущий собственник передал ваше общежитие в ведение органов местного самоуправления, но администрация его в муниципальную собственность не приняла. Такое бывает.

Права на приватизацию занимаемого жилого помещения вас не лишат, но трудности при оформлении возникнут. Возможно, в этом случае придется собирать дополнительные документы, а то и вовсе обращаться в суд.

Еще один нюанс: если вы уже участвовали в приватизации, второй раз бесплатно получить жилье от государства будет нельзя.

И это повод оценить, стоит ли вообще участвовать в приватизации комнаты в общежитии. Если у вас или вашей супруги в последующем появится вариант приватизации полноценной квартиры, вы не сможете им воспользоваться, поскольку потратите свое право на получение жилья в собственность сейчас.

Если у вас есть несовершеннолетние дети, которые примут участие в приватизации, продать комнату вы сможете только с согласия органов опеки и попечительства. А они дадут согласие, только если взамен на ребенка будет оформлено другое жилье.

И если приватизацию будете оформлять в общую долевую собственность, последующую сделку купли-продажи придется удостоверять у нотариуса. А это дополнительные расходы.

Не торопитесь с решением и взвесьте все за и против. В 2017 году приватизация жилья официально стала бессрочной.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как узнать статус дома: общежитие или нет

Проблема снятия со специализированных жилых помещений статусов общежитий или служебных квартир, обсуждалась еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Практика судов тех лет свидетельствовала, что в отсутствие надлежащего законодательного регулирования, отсутствовала реальная возможность помочь гражданам решить их жилищные проблемы путем приватизации жилых помещений, имеющих статусы общежитий или служебных помещений. Единственным слабым основанием для обращения в суд было несоответствие общежитий или служебных квартир требованиям, предъявляемым к специализированному жилью (отсутствие необходимой мебели, пропускной системы и т.п.). Однако, суды, в своем большинстве, критически относились к этим доводам, принимая во внимание наличие ранее установленного на бумаге статуса специализированного жилья.

И вот, видимо в связи с окончанием права граждан на приватизацию, законодатель сжалился над гражданами, а вернее над большей частью граждан, бессрочно, как показало время, проживающих в общежитиях и служебных квартирах.

Вводным законом было установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма (ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”).

Не смотря на то, что в статье 7 Вводного закона говорится об общежитиях, это положение может быть применено и к служебным квартирам. Это, во всяком случае, следует из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 “Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года”. В п. 21 этого Обзора говорится, что факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Давайте теперь, с учетом разъяснений Верховного Суда РФ по применению данного положения Вводного закона разберемся, в каких случаях можно признать, что граждане занимают жилое помещение, имевшее статус общежития или служебного жилья, по договорам социального найма, а в каких случаях, общежития или служебные квартиры не утратили своего статуса с введением в действие Жилищного кодекса РФ.

1. 1.Вариант №1: Общежития или служебные квартиры находились в жилых домах, принадлежавшим государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям. Такие жилые помещения можно признать занимаемыми гражданами по договорам социального найма только при условии, что государственные или муниципальные предприятия или учреждения добровольно передали жилой фонд в ведение органов местного самоуправления. Это правило относится к государственным и муниципальным предприятиям или учреждениям, которые являются таковыми и не приватизировались, не акционировались, не реорганизовались в иные частные формы собственности. Если государственное предприятие продолжает существовать, жилой фонд этого предприятия не передан в муниципальную собственность, общежитие сохраняет свой статус. При этом не имеет значения, что после введения в действие, указанные предприятия или учреждения не подтвердили статус жилого фонда в качестве общежитий или служебных квартир. Не имеет значения, что после разграничения собственности еще в 1991 году и после введения в действие Жилищного кодекса РФ предприятия не оформили свои права хозяйственного ведения или оперативного управления на общежития или служебные квартиры в порядке, установленном Постановлением Правительством РФ от 26.01.2006 №42 “Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений”.

Подтверждением передачи общежития или служебного жилья в ведение органов местного самоуправления является соответствующее распоряжение (акт) главы (руководителя) органа местного самоуправления. В Москве этот вопрос находится в ведении как Префектов округов Москвы, так и Правительства Москвы, и решается на основании их распоряжений (постановлений) о передаче общежитий или служебных квартир в муниципальную собственность.

Не имеет никакого значения, когда были переданы общежития или служебные квартиры в муниципальную собственность от государственных предприятий или учреждений до введения в действие Жилищного кодекса РФ или после. Это обстоятельство не влияет на права граждан занимать жилые помещения по договорам социального найма. Передача общежитий или служебных квартир от государственных или муниципальных предприятий или учреждений в ведение органов местного самоуправления с сохранением статусов общежитий или служебных квартир является нарушением закона и прав граждан, проживающих в общежитиях или служебных квартирах. Суды должны признать за такими гражданами права пользования этими жилыми помещениями по договорам социального найма.

1. 2.Другая ситуация возникает, когда общежития или служебные квартиры «зависли» на балансе давно приватизированных, акционированных или иным образом реорганизованных в коммерческие организации бывших колхозов, совхозов, заводов, фабрик и т.п. По закону весь жилой фонд при приватизации (акционировании, реорганизации в коммерческие организации) подлежит передаче в муниципальную собственность. Это следует из ст.18 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Также, в соответствии с п.1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако, в большинстве своем, органы местного самоуправления всячески препятствовали принятию в свою собственность недвижимости, требующей при передаче, по меньшей мере, проведения хорошего ремонта и расселения жителей, проживающих по несколько семей в одной комнате на «койко-местах». Законодательная возможность муниципальным властям не обременять себя нерентабельной недвижимостью всегда была. Суды стояли на том, что принятие имущества в муниципальную собственность, есть дело добровольное и никто не вправе принудить органы местного самоуправления принять эту недвижимость в свою собственность. Так тянулось до принятия нового Жилищного кодекса РФ, а вернее до разъяснений Верховного Суда РФ, который указал, что нежелание местных органов власти принимать в свою собственность жилой фонд, не включенный в состав приватизированного имущества предприятия, не может ограничивать права граждан на заключение с ними договоров социального найма и приватизации этих жилых помещений. В отличии от владения общежитиями и служебными квартирами государственными или муниципальными предприятиями, при нахождении жилого фонда на балансе коммерческих предприятий, факт передачи этого фонда в муниципальную собственность, не обязателен для признания за проживающими в нем гражданами прав пользования по договорам социального найма. Суды исходят из того, что общежития (служебные квартиры) приватизированных предприятий уже в силу закона находятся в муниципальной собственности.

В этой связи следует прибавить ситуации, когда предприятия, реорганизованные из совхозов, колхозов, фабрик и заводов, оформляли при приватизации в собственность акционированного предприятия общежития или служебные квартиры. Безусловно, что такие сделки осуществлялись с нарушением закона и, по сути, являются недействительными. Судебная практика свидетельствует, что это обстоятельство, также, не является основанием для ограничения прав граждан, проживающих в незаконно приватизированных юридическим лицом жилых помещениях. Суды обязывают органы местного самоуправления, не смотря, на отсутствие зарегистрированного права муниципальной собственности, заключать с гражданами договоры социального найма. Имеются такие положительные решения судов по делам, в которых даже не заявлялись требования о признании недействительной сделки (плана приватизации, договора купли-продажи государственного имущества и т.п.), на основании которой у акционированного колхоза (совхоза, завода и т.п.) возникло право собственности на общежитие или служебное жилье.

Более того, имеются решения судов об удовлетворении исков об обязании муниципальных органов заключить договоры социального найма, при том, что по ранее рассмотренным делам было отказано в удовлетворении требований о признании недействительными сделок по приватизации юридическим лицом общежитий в связи с пропуском сроков исковой давности. Все равно суды признавали за гражданами права пользования жилыми помещениями в бывших общежитиях по договорам социального найма.

Очень часто муниципальные органы, выступавшие в судах в качестве ответчиков по делам об обязании заключить с гражданами договоры социального найма на жилые помещения, использовавших в качестве общежитий, находящихся из-за бездействия органом местного самоуправлении на балансе коммерческих организаций, в возражениях указывали, что статья 7 Вводного закона применяется только к ситуациям, когда общежития переданы от государственных или муниципальных предприятий в ведение органов местного самоуправления. Если предприятие коммерческое, общежитие в ведение муниципальных властей не передавалось, то, соответственно, нельзя на органы местного самоуправления по указанной статье возложить обязанность заключить с гражданами договоры социального найма или, тому хуже признавать за гражданами право на приватизацию занимаемых ими помещений. Этот довод судами, как показывает практика, не принимался, в большинстве своем, даже без комментариев в своих решениях.

Еще раз обращаю внимание, что правом на заключение договоров социального найма обладают граждане, проживающие в жилых помещениях, принадлежавших предприятиям, реорганизованным в коммерческие предприятия, путем передачи имущества в частную собственность, к примеру, в собственность работников этого предприятия. Если государственное предприятие после акционирования осталось в государственной собственности, к примеру это относится ОАО «РЖД», где учредителем является Российская Федерация, то граждане не вправе требовать снятия статуса общежития или служебного жилья.

1. 3.За гражданами не может быть признано право пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, если общежитие или служебное жилье было построено или приобретено в собственность коммерческой организацией за счет собственных средств. Также, положения статьи 7 Вводного закона не применяются, если при приватизации совхоза и т.п. недвижимое имущество являлось нежилым и, в этой связи вошло в план приватизации предприятия, после чего коммерческая организация (бывший совхоз и т.п.) перевел это нежилое помещение в жилой фонд и заселил его своими работниками, обозвав свой жилой фонд «общежитие» или «служебное жилье». Такое жилье не может иметь статус общежития в силу статьи 92 Жилищного кодекса РФ, поскольку, общежития и служебные квартиры должны находиться исключительно в государственной или муниципальной собственности. А к отношениям по пользованию жилой площадью в «общежитиях и служебных квартирах», принадлежащих коммерческим организациям должны применяться положения о коммерческом найме, т.е. через пять лет, а может и раньше, таких работников можно выселить без всяких проблем и без предоставления другого жилья.
2. 4.Нет шансов на заключение договоров социального найма или приватизацию у граждан, проживающих в общежитиях, которые изначально, с разграничением государственной собственности в 1991 году, являлись муниципальными общежитиями (Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (ред. от 24.12.1993) “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”).
3. 5.Рассмотрев вопросы в чьем ведении или собственности находится жилой фонд, перейдем к другим проблемам, связанным с характеристиками жилых помещений в общежитиях. Начнем с самого страшного слова «койко-место». В свое время я пыталась найти хоть где-то в законодательных актах хоть что-нибудь о «койко-местах». Тщетно. Между тем, «койко-место» стало камнем преткновения в спорах о правах граждан на заключение с ними договоров социального найма. Длительное время суды отказывали, руководствуясь исключительно принципами разумности, в признании за гражданами права пользования жилым помещением по договорам социального найма, если у них в ордерах на общежития значилось «койко-место». Исходили суды из того, что предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ). Все это длилось до тех пор, пока Верховный Суд РФ не снизошел до «койко-место». Он разъяснил, что если гражданин занимает все изолированное жилое помещение один, хотя по документам значится, что ему предоставлено «койко-место», то с ним должен быть заключен договор социального найма на всю комнату, если, конечно, еще кто-то не обладает правом пользования «койко-местом» в этой комнате в общежитии. Если имеется гражданин, который, также, обладает правом пользования «койко-местом» в этой же комнате, то решить проблему заключения договора социального найма на комнату можно двумя способами. В первую очередь проживающий гражданин вправе требовать признания не проживающего на «койко-месте» гражданина утратившим право пользования жилым помещением, если он выехал на другое постоянное место жительства, признать его неприобретшим права пользования спорным жилым помещением, если он не вселялся в эту комнату (это случается чаще всего в общежитиях, где ордер выдают на одну комнату, а фактически вселяют в другую), признавать умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев (ст. 45 ГК РФ). Если в судебном порядке избавиться от «сокоечника» нельзя, то Верховный Суд РФ рекомендует судам принимать решения о передаче гражданам, проживающим в жилом помещении на условиях “койко-места”, в пользование изолированное жилое помещение в целом, с заключением с ними («сокоечниками») одного договора социального найма как с сонанимателями.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность (Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2009 №77-В09-5).

Следует полагать, что при таком варианте, требовать заключения договора социального найма или передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации должны все лица, проживающие в комнате на «койко-местах». Если кто-то из жильцов комнаты будет не согласен с этим, а в случаях с приватизацией, это особо актуально, их нельзя обязать заключить договор социального найма или договор передачи жилья в собственность.

Другим распространенным доводом ответчиков – бывших балансодержателей общежития и органов местного самоуправления – является невозможность идентифицировать номер спорной комнаты или определить, какое помещение предоставлялось гражданину, требующему в судебном порядке заключения с ним договора социального найма. В таких случаях, суды устанавливают, какую комнату фактически занимает истец, не придавая никакого значения тому, какое помещение истцу предоставлялось изначально. Проблема с отсутствием нумерации комнат в общежитии, решается судами путем истребования технических паспортов на жилые помещения. В решении о заключении договоров социального найма суды указывают данные помещений так, как они обозначены в технических паспортах.

1. 6.Как свидетельствует судебная практика, заключения договоров социального найма или приватизации жилых помещений вправе требовать граждане, вселившиеся в жилые помещения, являвшиеся общежитиями или служебными квартирами, как до их передачи в муниципальную собственность, так и после передачи в муниципальную собственность. Вне зависимости от того, кем было предоставлено это помещение, государственным предприятием, предприятием до приватизации, этим же предприятием после приватизации, органами местного самоуправления после принятия жилого фонда в муниципальную собственность. Вне зависимости от того, когда гражданин вселился в общежитие (служебную квартиру) до введения в действие Жилищного кодекса РФ или после.

Однако, если жилое помещение будет предоставлено гражданину предприятием после официальной передачи жилого фонда в муниципальную собственность, такое вселение может быть правомерно оспорено органами местного самоуправления и гражданин признан неприобретшим права пользования жилым помещением с выселением без предоставления другого жилого помещения, поскольку, после принятия жилого фонда в муниципальную собственность, предприятия, на балансе которых или в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которых находилось общежитие, не вправе распоряжаться таким жилым фондом.

Чем аукнется перевод общежитий в МКД?

В Курске не все согласны с решением горсобрания о превращении общежитий в многоквартирные дома

На своём последнем в прошлом году заседании депутаты Курского городского Собрания приняли ряд важных решений, которые имеют социальное значение для жителей областного центра. Спасибо им за это от горожан.

Но один вопрос вызвал неоднозначную реакцию у тех курян, кто живёт в зданиях бывших общежитий. До 22 декабря 2016 года они носили статус жилых домов, что давало возможность их обитателям приватизировать свои комнаты, чем многие и воспользовались. Правда, по старинке их продолжали называть общежитиями. По последним данным, в Курске таких зданий 137. В них проживают свыше 22 тысяч 600 человек.

С каждым годом общежития ветшали и требовали капитального ремонта. Денег, выделяемых государством на их содержание, катастрофически не хватало. Во многих ремонт не проводился со времени их постройки.

Спасение утопающих

Когда с финансами в стране стало плохо и практически иссяк поток денег из Фонда содействия реформированию ЖКХ, курские депутаты решили, что заботиться о своём жилье должны сами собственники. Ведь большинство комнат в общежитиях было давно приватизировано.

Но включить их в программу капремонта не позволяло одно юридическое препятствие – общежития носили статус жилого дома. А по закону в таких домах запрещено собирать взносы и проводить капитальный ремонт, в программу можно включать только многоквартирные дома (МКД). Тогда было принято решение поменять статус общежитий. Теперь они стали называться многоквартирными домами и могут стать полноправными участниками программы по капремонту жилья.

Лёгким движением руки…

Решение городского собрания об изменении статуса бывших общежитий чем-то напоминало кадры из кинофильма «Бриллиантовая рука». Помните: «Лёгким движением руки…»? Хотели показать заботу о людях, но, по мнению жителей общежитий, проблему решить не получится.

Вот как прокомментировала решение народных избранников жительница жилого дома №2в на ул. Моковской.

– Сообщение о том, что наш дом получил новый статус, я услышала по радио на работе, – рассказала корреспонденту «КИ» Маргарита Кондратьева. – Приезжаю вечером домой, но как была у меня одна комната и общая кухня с четырьмя плитами на семнадцать семей, так и осталась. Ничего не изменилось, везде сырость, подвал затоплен, краны сломаны, штукатурка отваливается кусками.

Курянка также рассказала, что платят они за коммуналку намного больше, чем в обычных домах, а теперь ещё прибавятся взносы на капремонт. Управляющая компания своих обязанностей не выполняет, их общежитие скоро может развалиться. Жители жаловались и в комитет ЖКХ, и на сайт президенту, но их жилищные проблемы на местном уровне пока не решают.

Проблему переложили на чужие плечи

О ситуации со сменой статуса бывших общежитий корреспондент «КИ» беседует с председателем Общественного совета при ГЖИ Григорием Елетиным.

– Считаю некоторые положения Решения КГС №196-5-РС от 22.12.2016 г. непоследовательными и не соответствующими законодательству.

– В чём вы видите несоответствия и что конкретно вызывает сомнение?

– Взять, например, подпункт 1.1 пункта 1 («считать жилые дома, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшиеся в качестве общежитий и переданные в муниципальную собственность, многоквартирными домами согласно приложению»). Это определение несостоятельно, так как общежития в большинстве своём квартир не содержали и не содержат, а состоят лишь из комнат, койко-мест и т.д. Следовательно, считать многоквартирным домом то, что им фактически не является, нельзя.

– Вы свою точку зрения можете обосновать, опираясь на законы?

– На федеральном уровне законодательно определено, что «многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. » (п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждён Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47).

Таким образом, многоквартирным домом нельзя считать любые четыре стены и потолок, а только совокупность квартир! Таков закон. При этом в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ дано исчерпывающее значение понятия «квартира»: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Если комнаты в доме таким требованиям не отвечают, то о совокупности квартир речи быть не может, следовательно, без соответствующей перепланировки и реконструкции такой дом считать «многоквартирным» преждевременно и незаконно.

– Критикуя, предлагай, как на ваш взгляд нужно поступить правильно?

– Считаю, что присвоение статуса «многоквартирный дом» допустимо и приемлемо только после реализации пункта 1.2 («провести инвентаризацию домов, указанных в приложении»), т.е. обследовать бывшие общежития и никак не иначе. В противном случае получается, что мы сначала называем автомобиль «Мерседесом», а только потом выясняем, что он «Запорожец», а вовсе не «Мерседес».

Кроме того, каждый пункт должен иметь срок исполнения, в противном случае инвентаризация рискует затянуться на долгие-долгие годы, в то время как дома уже официально стали называть многоквартирными.

При этом считаю необходимым отметить, что решение КГС никак не учитывает и не предусматривает исполнение требование ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, которое сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

– Как новоиспечённые МКД повлияют на очерёдность в программе капремонта?

– Кроме всего вышеперечисленного, решение депутатов нарушит права и законные интересы не только жителей г. Курска, но и Курской области. Потому что, по утверждению депутатов, оно принимается для того, чтобы эти дома включить в программу капремонта, реализуемую за счёт взносов, уплаченных собственниками помещений региональному оператору. То есть жители этих общежитий почти три года в фонд ничего не платили, а теперь претендуют на те средства, которые долгое время копили все собственники квартир Курской области. Выходит, что депутаты переложили обязанность города как собственника оплатить расходы на капремонт на плечи остальных жителей многоэтажек всей области.

Получается, что, например, капремонт в домах, которые находятся в столь же плачевном состоянии и нуждаются в нём так же, как и бывшие общежития, должны будут отодвинуть по срокам, потому что общежития втиснут в очередь.

– Какие ещё проблемы, на ваш взгляд, нужно будет решить?

– Для того, чтобы общежития реально «превратились» в многоквартирные дома, нужна не только инвентаризация, но и их реконструкция, а в дальнейшем – изменение всех адресов и переоформление всех документов. А за чей счёт всё это будет делаться и будет ли вообще делаться, неизвестно.

То есть существуют обоснованные опасения, что всё сведётся только к перекладыванию на чужие плечи обязательств города и включению этих домов в капремонт к региональному оператору.

– Но всё же, капремонт сможет поправить плачевное состояние жилфонда общежитий?

– Не уверен. Ведь по законодательству за счёт регионального оператора можно сделать очень ограниченное количество работ капитального характера. Например, менять плиты нельзя, а это безопасность. Нельзя ремонтировать подъезды и коридоры, места общего пользования (кухни, души, туалеты), менять сантехническое оборудование, нельзя менять выпуски канализации и теплоузлы, не говоря уже о теплосчётчиках – нельзя (по утверждениям регионального оператора). И в результате жители получат какой-то ремонт снаружи и продолжение разрухи внутри зданий.

В итоге и волки будут не сыты, и овцы не целы – и проблемы общежитий не решены, и у других собственников ущемлены права.

Достигнуто будет лишь одно – снята головная боль у чиновников без фактического решения проблемы. Необходимо осознать, что считать многоквартирным домом можно только то, что таковым является, со всеми вытекающими правовыми и финансовыми последствиями.

Об общежитиях

Общежития относятся к специализированному жилищному фонду, имеют определенный правовой статус и отличительные признаки. В части норм и порядка предоставления жилых помещений существуют некоторые недоработки законодателя. Рассмотрим предложения по их устранению.

Определение законодателя

Общежития относятся к специализированному жилищному фонду. В главе 10 раздела IV ЖК РФ впервые на федеральном уровне введено комплексное правовое регулирование режима предоставления семи видов специализированных жилых помещений и пользования ими, одним из которых являются общежития.

По мнению Е.С. Филипповой, жилые помещения в общежитиях — это специализированные жилые помещения, предназначенные для непродолжительного проживания граждан, поселившихся в связи с работой в организации или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие . Аналогичной точки зрения придерживаются правоведы А.П. Сергеева, Е.И. Кубанкина, В.В. Павленко и др. .
———————————
Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 2007. С. 113 — 114.
Кубанкина Е.И., Павленко В.В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2006. С. 58 — 60.

А.А. Батяев считает, что «специализированный жилищный фонд предназначен для проживания отдельных категорий граждан, жилые помещения в нем выделяются из государственного и муниципального жилищного фонда» .
———————————
Батяев А.А. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Омега-Л, 2008. С. 42.

Следует подчеркнуть односторонность, присущую характеристике общежитий, определяемой правоведами в юридической литературе. По нашему мнению, предоставление специализированного жилого помещения осуществляется не только в целях удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует созданию надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы.

Особенности правового режима

Правовой режим жилых помещений, находящихся в общежитиях, имеет ряд существенных особенностей.

Во-первых, согласно ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений, и в том числе общежитий, используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, собственниками общежития всегда должны выступать муниципальный, государственный орган власти или государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, владеющее данным объектом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данного вывода придерживается и Л.В. Сальникова .
———————————
Сальникова Л.В. Жилищные проблемы и пути их решения. М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. С. 150.

Во-вторых, в соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилая площадь для проживания в общежитиях предоставляется гражданам только временно — на период работы (службы) или обучения на предприятиях, в учреждениях и организациях. А.А. Титов в данном случае отмечает: «Новым является то, что узаконено предоставление общежития лицам, находящимся на службе» .
———————————
Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2008.

В-третьих, согласно требованиям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения, в том числе и общежития, предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Других оснований для предоставления жилого помещения в общежитии Кодексом не предусмотрено.

Наконец, учитывая строгое целевое назначение специализированного жилищного фонда, можно отметить, что для общежитий установлен ограничительный правовой режим. Эти жилые помещения согласно ст. 92 ЖК РФ не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV ЖК РФ.

Однако данное ограничение на нежилые помещения, расположенные в специализированных жилых домах — общежитиях, не распространяется, и заключение сделок с ними возможно в общем порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. В противном случае необходимо законодательно, во избежание случаев коммерческого использования нежилых помещений, внести соответствующие коррективы в нормы жилищного права, а именно в п. 3 ст. 92 ЖК РФ, исключив условие, ограничивающее совершение сделок только с жилыми помещениями, и распространив их на любые помещения, в том числе и на нежилые.

Размер и вид помещения

Статья 105 ЖК РФ устанавливает минимальный размер предоставляемой жилой площади в общежитиях — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Таким образом, Кодексом не предусмотрено обязательное предоставление семьям отдельного жилого помещения (в отличие от служебных жилых помещений, которые предоставляются гражданам согласно ст. 104 ЖК РФ в виде отдельной квартиры).

Возможность предоставления нанимателю и членам его семьи в общежитии отдельного изолированного жилого помещения сохранена только в типовом договоре найма жилого помещения в общежитии, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Это отмечает А.А. Титов: «В статье 105 ЖК РФ нет указания (как в прежнем законодательстве) о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами, а семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения, т.е. комнаты».

И.А. Еремичев, П.В. Алексия по данному вопросу также высказали однозначное мнение: «Как мы видим, законодатель не дает четкого определения того, кем должны заселяться общежития. Но в то же время семьям должны быть предоставлены отдельные изолированные жилые помещения, т.е. комнаты. Одиноким же гражданам, поселяемым в общежитиях, должна предоставляться жилая площадь в размере не менее шести метров квадратных на человека» .
———————————
Еремичев И.А., Алексия П.В. Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция». М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007. С. 53.

В то же время п. 5 Постановления Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 предусмотрено создание общежитий для проживания одиноких граждан, а также для проживания семей (преимущественно молодых), что, однако, в силу п. 8 ст. 5 ЖК РФ не дает полной гарантии возможности использования этой нормы. «Указанное Положение должно применяться с учетом норм, предусмотренных ЖК РФ», — также отмечает в данном случае А.А. Титов.

По мнению же Г.Ф. Шешко, «…Жилищный кодекс не предусматривает наличие семейных общежитий. Вместе с тем указание о применении правил статьи 69 ЖК РФ к общежитиям позволяет вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий» .
———————————
Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 16 — 27.

Ю.К. Толстой в свою очередь подразделяет общежития на два вида: для семей и для одиночек. При этом он отмечает, что «типовой договор найма жилого помещения в общежитии смоделирован лишь на семейные общежития» и законодатель «счел достаточным указание на то, что изолированное жилое помещение в общежитии нанимателю и членам его семьи может быть предоставлено. Выходит, что если таких членов семьи у нанимателя нет, то изолированное жилое помещение нанимателю может быть и не предоставлено» .
———————————
Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 72.

Ученые В.А. Баранов, В.В. Гущин, Л.С. Курганова говорят в своих работах о закономерности предоставления общежития прежде всего одиноким гражданам .
———————————
Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова Л.С. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для вузов. М.: Норма, 2006. С. 91.

Санитарные нормы

Ответы на вышерассмотренные вопросы и разрешение спорных дискуссий содержит Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 23.03.2011 N 23, вступившее в силу с 01.09.2011.
Данным нормативным актом предусмотрена классификация общежитий: квартирного типа — жилые дома, квартиры; коридорного типа, что нормами жилищного права до этого не предусматривалось. Объектом жилой недвижимости может быть также секция (подъезд, этаж в подъезде).

Анализируя действие обозначенных норм, можно отметить, что в общежития коридорного типа будут заселяться учащиеся начальных и средних профессиональных образовательных учреждений в возрасте от 14 до 18 лет. Целесообразным будет предоставление жилых помещений семейным студентам в отдельных подъездах, секциях, этажах, блоках или крыле общежития, состоящем из отдельных блоков, квартир (п. 3.4). Для семейных работников будет возможным использование общежитий квартирного типа (жилых домов, квартир).

Полагаем, что вступление в действие данного Постановления особенно актуально для решения существующего в настоящее время вопроса размещения в одном общежитии семейных работников и нанимателей, не имеющих семей. Ведь ситуация заселения молодежи в общежитие, предназначенное для проживающих семейных людей с детьми (посемейное заселение), действительно может привести к созданию определенного рода неудобств.

Справедливо мнение П.В. Сокола, что при отнесении части жилого дома к общежитию она должно быть отграничена от других частей дома, а также иметь отдельный выход. Например, общежитием может быть этаж дома .
———————————
Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. 2006. N 8. С. 22 — 26.

С учетом изложенного считаем, что необходимо внести изменения в ряд норм действующего ЖК РФ в соответствии с требованиями времени и условиями жизнедеятельности населения нашей страны.

Комнаты превратились в квартиры? Что происходит с бывшими общежитиями

Общежития есть во всех городах Ставрополья, но ни одно ведомство не знает, сколько их и в каком они состоянии, потому что в документах они числятся как многоквартирные дома с коммунальными квартирами. Кто в них живёт, с какими проблемами люди сталкиваются, есть ли будущее у такого типа жилья, выяснял «АиФ-СК».

Не совсем общее имущество

Дарье Баскаевой 23 года, в общежитии в Ленинградском проезде Ставрополя она родилась, провела детство и обзавелась собственной семьёй. Сейчас собственница одной из комнат живёт в ней с мужем и ребёнком.

«В советские годы в каждой комнате стояли три-четыре кровати, тумбочки, шкаф для одежды, стол, стулья и холодильник, – рассказала девушка. – На этаже было 20 комнат, кухня, два санузла и два помещения с умывальниками. Все ходили мыться и стирать на первый этаж, и, со слов мамы, всю эту инфраструктуру поддерживали в порядке и чистоте, но уже в моём детстве общая душевая пришла в полный упадок».

В 1990-2000-х комнаты начали приватизировать, и собственники оборудовали душевые на каждом этаже. На третьем самодельные удобства проработали восемь лет без нареканий, но, вероятно, что-то вышло из строя, соседи снизу стали жаловаться на подтопление, и сантехник демонтировал оба душа: один – летом, другой – в конце сентября. Жильцам предложили найти и устранить неисправность за свой счёт, но они настаивают, что эту проблему должна решать управляющая компания, поскольку она отвечает за общее имущество. Заодно они требуют, чтобы «управляшка» отремонтрировала подъезды, повесила почтовые ящики и заставила провайдеров убрать лишние провода из коридоров.

«Всё верно, – подтвердил юрист в сфере ЖКХ Дмитрий Бурняшев. – У собственника комнаты в общежитии есть право на общее имущество коммунальной квартиры (туалет, кухню и другие нежилые помещения на этаже или в секции) и право на общее имущество в многоквартирном доме – на то, что находится за пределами коммунальной квартиры (лестничную клетку, лифт и т.д.). Зона ответственности управляющей компании по-обывательски заканчивается дверью квартиры, а не комнаты. Но доля платежей собственников определяется с учётом доли на общее имущество квартиры и имущество собственников в МКД. Выходит, что общежитие не такое уж дешёвое жильё: коммунальные проблемы общие, а вкладываться в их решение желающих мало, так что финансовая нагрузка ложится на самых ответственных».

Дом понарошку

В некоторых общежитиях достаточно сделать ремонт, но есть и такие, которые уже невозможно спасти. Так, в Светлограде около 20 семей оказались заложниками опасной двухэтажки на улице Гагарина, 14, без шансов на скорое решение проблем.

«Я получила комнату в этом общежитии в 1992 году, когда работала на Большом Ставропольском канале, – рассказала Галина Дружбина. – Потом мне дали ордер на вторую, а затем и третью комнату: для дочки и внука. Предполагалось, что в дальнейшем мы сможем обменять их на квартиру, но в 2017 году произошло наводнение, и река Калаус подмыла фундамент нашего дома. Сейчас все стены и потолки в трещинах. Здание может рухнуть в любую минуту».

Двухэтажку на Гагарина, 14, признали аварийной ещё в 2018 году, но она не вошла ни в одну программу по расселению, поэтому собственники помещений до сих пор не получили ни другого жилья, ни денежной компенсации. Галина обращалась в горадминистрацию, но ей ответили, что снос и расселение запланированы на 2022 год, причём снести здание собственники должны за свой счёт. До этого они обязаны исправно оплачивать коммунальные услуги под угрозой суда. Несмотря на то, что котельная находится практически в пристройке к бывшему общежитию, а подъезд и коридоры не отапливаются, теплоснабжающая компания берёт с жильцов по 3500 рублей круглый год.

«Это здание изначально не строилось как жилое, – рассказал председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Светлограде Владимир Калашников. – В городе была школа строителей, а на Гагарина, 14, находился учебный полигон. Студенты строили здание, получали зачёты и разбирали его. Этакий дом понарошку. В какой-то момент его сделали общежитием для этих студентов, потом стали селить туда рабочих. Люди сами проводили коммуникации как умели, а постройка не была на это рассчитана. В «лихие девяностые» жильцы приватизировали комнаты, и сейчас в муниципальной собственности всего три помещения. При этом у горадминистрации нет манёвренного фонда, куда можно переселить людей из опасного дома».

После публикаций об аварийном доме в соцсетях и СМИ следователи начали проверку. Как рассказали в пресс-службе СУ СКР по СК, там пройдёт ещё одна экспертиза, по результатам которой будет ясно, кто понесёт ответственность.

Не платишь – трудись

Из-за правовой неразберихи, коммунальных проблем и специфического контингента общежития пользуются дурной славой, но, похоже, в Невинномысске отношение к ним скоро изменится. Там около половины «МКД с коммунальными квартирами» обслуживает муниципальное предприятие, делая при этом больше, чем нужно по закону.

Общежитие на улице Приборостроительной, 4, удалось преобразить общими усилиями жильцов, управляющей компании, горадминистрации и спонсоров. Там за последние два года провели шесть субботников, во время которых сделали косметический ремонт на этажах, установили в коридорах энергосберегающие лампочки, а во дворе построили детскую площадку.

Мнение риелтора

Председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова:

«Комнаты в общежитиях сейчас раскупают, как горячие пирожки, и чаще всего – за счёт материнского капитала. Квартиры на вторичном рынке за последний год подорожали на 20%, а комнаты стоят стабильно 400-600 тысяч рублей, и спрос на них превышает предложение. Раньше их покупали не глядя, лишь бы вложить деньги, теперь всё больше смотрят на состояние, наводят справки о соседях, сбивают цену, если видят, что нужен ремонт. 70% покупателей комнат не живут в них, а сдают квартирантам за 5-6 тысяч рублей в месяц. Селятся в них, как правило, малоимущие или студенты».

Комментарий

Председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Ставропольском крае Алла Седых:

«Неплательщики – общая беда всех общежитий. Многие из тех, кто там живёт, принципиально не хочет ни за что платить, с такими – только судиться. Управляющие компании не могут собрать нужные суммы на ремонт, поэтому и состояние таких домов хуже, чем обычных многоквартирных. Компании нужно зарабатывать, а общежития приносят только убытки, к тому же, там слишком много жильцов, и их сложней организовать.

Но многое зависит и от старшей по дому.

Например, в Ставрополе одна и та же компания обслуживает дома на проспекте Юности, 26 и на проспекте Юности, 3/2. В первом – активная старшая, которая добилась, чтобы все вовремя оплачивали коммунальные услуги и взносы на ремонт. Там порядок, маргиналов нет. Во втором доме председатель был не такой деятельный, и люди жаловались, что в подъезде неделями лежали дохлые крысы, но при этом даже в своей комнате не всегда делали уборку, не говоря уже о местах общего пользования».

Точка зрения

Урбанист, эксперт АНО «Города – за здравый смысл» Андрей Черняков:

«Считаю, что часть общежитий нужно сохранить как социальное жильё. Пусть они будут муниципальными, а комнаты предоставляются нуждающимся на условиях соцнайма или в качестве манёвренного фонда. Остальные можно попробовать перестроить в полноценные многоквартирные дома, чтобы в каждой квартире были удобства. Так поступили, например, в Словении с бывшим студенческим общежитием в Любляне в 2006 году. На это не обязательно тратиться только государству, можно привлечь застройщика-инвестора. Для бывших общежитий подошла бы программа реновации, законопроект о которой этой осенью рассмотрят в Госдуме РФ. По ней в Москве уже расселили несколько общаг и коммунальных квартир».

Статья 166 ЖК РФ. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 166 ЖК РФ

1. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, являются чрезвычайно важными и давно назревшими. Основной причиной, затрудняющей решение проблем, связанных с проведением качественного капитального ремонта, является его недостаточное финансирование, однако нельзя не указать и на недостатки соответствующего правового регулирования.

В течение длительного времени Жилищный кодекс Российской Федерации – основной правовой документ, регулирующий жилищные отношения в нашей стране, практически не уделял капитальному ремонту никакого внимания. Ситуация изменилась в связи с принятием Федерального закона от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации”, в соответствии с которым Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен разделом IX, который получил название “Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах”.

Следует отметить, что в самом Жилищном кодексе РФ нет определения капитального ремонта. Оно дано в подп. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, согласно которому капитальный ремонт многоквартирного дома – это проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ дан перечень работ и услуг, которые входят в понятие капитального ремонта.

2. Указанный в ч. 1 комментируемой статьи перечень сформулирован как исчерпывающий, однако в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ сказано, что нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Так, Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП указанный перечень был дополнен такими видами работ, как:

замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;

ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода;

ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме;

ремонт или замена внутреннего водостока;

разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям Технического регламента Таможенного союза “Безопасность лифтов” (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 “О принятии Технического регламента Таможенного союза “Безопасность лифтов”.

3. Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

4. В соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах может осуществляться не только за счет взносов собственников, но также – в качестве мер государственной и муниципальной поддержки – за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными и региональными законами, муниципальными правовыми актами, в том числе в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. Так, меры финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств федерального бюджета через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предоставляются по заявкам органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, в том числе при наличии в региональных программах капитального ремонта и краткосрочных планах по их реализации, а также в ранее принятых региональных адресных программах по проведению капитального ремонта многоквартирных домов положений о долевом участии субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований в финансировании мероприятий по проведению капитального ремонта (ст. ст. 15, 15.1, 20, 20.1 и др.).

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов регулируются общими положениями договора подряда (ст. 702 ГК). Однако в отдельных случаях они также подпадают под действие норм строительного подряда. Так, согласно ч. 5 ст. 166 ЖК РФ работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства. При этом под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Напомним, что предметом договора строительного подряда и является строительство или реконструкция здания, сооружения или иного объекта (п. 2 ст. 740 ГК).

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.