В каких случаях оспаривается дарственная на квартиру

Когда могут отобрать подаренную квартиру

Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.

Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.

Особенности дарения

Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.

«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).

Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.

Читайте также

Кому нельзя дарить недвижимость

Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:

• работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
• лицам, занимающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, а также госслужащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• коммерческим организациям, если дарителем являются также коммерческие организации
• также невозможны подарки.от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными (которые делают их законные представители;

«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Когда договор дарения могут аннулировать

В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
• Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
• Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
• Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
• Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
• Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
• Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
• Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.

Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.

Суд и срок давности

Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).

В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.

Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.

Пять ситуаций, в которых дарственная точно будет аннулирована в суде

Бывают ситуации, при которых граждане, подарившие ту или иную вещь, начинают задумываться, можно ли аннулировать дарственную. Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке!

Причем важно отметить, что подобный вопрос должен беспокоить не только бывших владельцев подарков (дарителей), но и одаряемых лиц. Ведь при аннулировании соглашения придется вернуть то, что перешло новому собственнику. Дает ли договор дарения 100% уверенность в том, что вещь не вернут назад? Давайте разбираться.

1. Отсутствие государственной регистрации перехода права

Если переход права на объект дарения требует государственной регистрации (в случае дарения, например, недвижимого имущества — квартиры), то при отсутствии регистрационных действий такая сделка юридически будет считаться не заключенной.

2. Сделка, совершенная под принуждением

Если у вас имеются доказательства того, что дарственная была написана под давлением, сделка будет считаться недействительной. Сюда же можно отнести случаи заблуждения/обмана. Далеко не всегда граждане могут оценить юридические последствия своих действий. Такие люди, к сожалению, очень манипулируемые, и легко поддаются обману или вводятся в заблуждение более ловкими гражданами. Однако если этот факт доказать в суде, дарственная будет аннулирована.

К сожалению, судебная практика полна столь печальными примерами. Возьмем, к примеру, такой случай. Гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы, сидеть предстояло еще долго, но на волю хотелось нестерпимо. Сокамерники, воспользовавшись неустойчивым эмоциональным состоянием, предложили «выгодную» сделку, пообещав в кратчайшие сроки помочь выйти на свободу взамен на квартиру. Но подобного рода сделка будет считаться недействительной, поскольку сокамерники не в состоянии повлиять на судьбу осужденного. Более того, они добровольно вынудили гражданина пойти на сделку.

3. Сомнения в дееспособности дарителя

Если есть возможность подтвердить, что в момент написания дарственной даритель не был в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, то договор дарения будет признан недействительным.

Для наглядности приведу интересный пример из практики. В момент совершения сделки была скрыта информация о том, что даритель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Возникает вопрос: каковы последствия совершения данной сделки?

Ответ прост: данное основание является безусловным для признания договора дарения недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 177 Гражданского кодекса. Однако необходимо будет провести судебно-медицинскую экспертизу для того, чтобы доказать, что на момент совершения сделки даритель не понимал значения своих действий.

Близкие родственники имеют право при жизни дарителя в судебном порядке оспорить правомерность договора дарения в ряде случаев:

• Даритель лишен дееспособности на момент совершения сделки;
• На дарителя оказывалось давление со стороны третьих лиц;
• На момент совершения сделки даритель находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения.

4. Отсутствие согласия супруга

Еще один из наиболее часто встречающихся случаев на практике. Согласно семейному законодательству все имущество, нажитое супругами в период их брака, является общей собственностью. Дарение без согласия супруга возможно, но только в случаях, если даритель является единоличным владельцем передаваемого, например, получил его в дар или по наследству. В данном случае при совершении сделки согласие супруга спрашивать необязательно.

Во всех остальных случаях это невозможно (ст. 35 Семейного кодекса). В противном случае, если супруг совершил щедрый жест и заведомо скрыл этот факт от супруги перед совладельцем — она может обратиться в суд и оспорить дарственную.

5. Какие условия лучше не прописывать в дарственной?

• Ни в коем случае нельзя прописывать в договоре условие, согласно которому даритель будет иметь право проживать в одариваемой квартире до момента смерти.

В регистрирующем органе такой договор «не пропустят», поскольку такое право для одной из сторон может быть предусмотрено в договоре ренты, но никак не в дарственной.

Сюда же относится также обязанность одаряемого пожизненно материально обеспечивать дарителя, осуществлять пожизненный уход и прочее. Все это составные элемент договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

• Не стоит указывать в дарственной условие о том, что недвижимость переходит к одаряемому сразу после смерти дарителя.

В данном случае дарственная будет недействительна, поскольку в отношении передаваемого объекта будут действовать нормы, касающиеся наследственных вопросов.

Можно ли оспорить дарственную: Случаи, когда можно отменить и оспорить

Содержание

1. Что такое дарственная
2. Что может быть предметом дарения
3. Когда дарственную можно отменить и оспорить
4. Кто может оспорить дарственную на квартиру
5. В какой срок можно оспорить договор дарения
6. Причины для оспаривания договора дарения
   1. В договоре перечислены дополнительные условия
   2. Имущество подарено тем, кому нельзя дарить
   3. Не соблюдены форма и порядок заключения сделки
   4. Даритель не имел право распоряжаться имуществом
   5. Дарственная оформлена на невыгодных для дарителя условиях
   6. Сделка совершена путем введения в заблуждение или обмана дарителя
   7. Сделка мнимая или притворная
   8. Даритель в день подписания договора был недееспособным или невменяемым
   9. Сделка совершена не добровольно
7. Как оспорить дарственную – пошаговая инструкция
   1. Подготовка документов
   2. Составление искового заявления
   3. Уплата госпошлины
   4. Подача документов в суд
   5. Предварительное слушание
   6. Судебное разбирательство
   7. Вынесение решения
   8. Регистрация права собственности
8. Какие доказательства нужно предоставлять суду
9. Что делать, если судебное решение не устраивает

Что такое дарственная

Договор дарения (дарственная) – это юрсоглашение между дарителем и одариваемым, согласно которому последний получает право владения даром безвозмездно.

Правила заключения сделки, список необходимых документов и иные юридические аспекты процесса закреплены в гражданском Кодексе РФ (гл. 32). Согласно действующему законодательству дарственную можно оспорить в суде. Подать исковое заявление может сам даритель, его родственники, не согласные с передачей имущества постороннему человеку, или сам одариваемый.

Что может быть предметом дарения

ДД – это двусторонняя сделка. Следовательно, для передачи права собственности иному лицу не достаточно желания дарителя, также потребуется согласие на принятие дара принимающей стороны. Предметом соглашения могут выступать:

• Любое ценное движимое или недвижимое имущество (в том числе денежные средства);
• Имущественное требование какого-либо обязательства к инициатору сделки или третьему лицу;
• Снятие обязательств с одаряемого перед дарителем или иной стороной.

Оспорить договор можно, если во время процедуры были нарушены законодательные акты. Основная отличительная черта соглашения – оно заключается только при жизни дарителя. Если он обещает подарить имущество после смерти, такая сделка может является не действительной.

Когда дарственную можно отменить и оспорить

Вопрос: А можно ли как-то оспорить уже оформленную дарственную? — Ответ: Да.

Согласно ст. 578 Гражданского Кодекса, отменить можно в таких случаях:

1. Нанесение ущерба здоровью дарителя принимающей стороной – родственники инициатора сделки могут оспорить решение о передаче дара, если одариваемый избил или убил бывшего владельца имущества;
2. Небрежное обращение с недвижимостью со стороны нового собственника – даритель вправе отправить заявление судье для отмены соглашения, если новый владелец наносит непоправимый урон имуществу;
3. Дарение имущество состоялось менее чем за полгода до банкротства дарителя – в данном случае договор является способом уйти от уплаты налогов и спасти недвижимость от кредиторов;
4. Одаряемый умер раньше дарителя – в таком случае инициатор соглашения вправе оспорить дарственную и вернуть себе право собственности на имущество. Важно, чтобы это условие было зафиксировано в договоре дарения.

Кто может оспорить дарственную на квартиру

При наличии существенных оснований оспорить дарственную вправе следующие категории лиц:

• Даритель;
• Одаряемый;
• Близкие родственники инициатора (претенденты на наследство после его смерти);
• Иные заинтересованные лица (кредиторы).

Оспорить дарственную можно как при жизни дарителя, так и после его смерти. Если он сам поменял решение либо его родственники считают, что оно было принято под давлением, неосознанно, сделку можно отменить.

В какой срок можно оспорить договор дарения

Оспорить дарственную возможно на протяжении трех лет с момента регистрации сделки в росреестре и перехода имущественного права к новому владельцу (ст. 199 Гражданского Кодекса). Изменение срока исковой давности возможно в таких случаях:

• Если новый собственник препятствует отмене сделки, срок оспаривания увеличивается до пяти лет;
• Если исковое заявление об отмене договора дарения подает не близкий родственник инициатора, а иное заинтересованное лицо, у него есть один год на решение вопроса с дня извещения о заключении соглашения;
• Родственник дарителя вправе оспорить дарственную в течение трех лет с момента, когда он узнал о сделке.

Причины для оспаривания договора дарения

Можно ли оспорить дарственную или нет, вправе решить только суд. Чтобы отменить договор дарения, у истца должны быть веские причины и доказательства ее не действительности.

В договоре перечислены дополнительные условия

По договору дарения передача имущества в собственность другого человека происходит безвозмездно. То есть, даритель не имеет права указывать в тексте соглашения какие-либо дополнительные условия, при выполнении которых одариваемые может распоряжаться даром. Дарственную возможно оспорить, если будет доказано, что ею пытались завуалировать другое соглашение, например:

1. Если в тексте соглашения указано, что имущество переходит в собственность нового владельца лишь после смерти дарителя, завещание пытаются подменить договором дарения;
2. Если даритель указал, что он имеет право жить в квартире до смерти или новый собственник обязан его содержать – подмена договора ренты;
3. Если одариваемый для получения полномочий должен заплатить дарителю или передать свое имущество – подмена купли- продажи.

Имущество подарено тем, кому нельзя дарить

Согласно ст. 575 ГК РФ заключать договор дарения запрещено таким категориям граждан:

• Недееспособные несовершеннолетние люди, которые не могут самостоятельно принимать решения и не отдают отчет в последствии поступков;
• Медработники, педагоги и сотрудники иных соцорганизаций;
• Должностные лица, госслужащие, банкиры;
• Юрлицо (если в роли дарителя также выступает коммерческая организация).

Не соблюдены форма и порядок заключения сделки

Требования к форме, структуре и содержанию дарственной установлены ГК РФ (ст. 274). Согласно указанной норме, оспорить дарственную можно, если сделка не прошла регистрационные действия в Росреестре. Исключения составляют соглашения, подписанные до 2013 года.

Даритель не имел право распоряжаться имуществом

Нельзя передавать право собственности на объект по договору дарения в таких случаях:

• Доказать нелегитимность соглашения вправе супруг или супруга дарителя, если не было получено разрешение на сделку, предметом которой является общая собственность;
• Не было получено согласие на передачу имущества от всех совладельцев;
• Документ, на основании которого владелец получил полномочия на имущество, не был зарегистрирован в Росреестре или был оспорен в суде.

Проверить, является ли даритель законным собственником недвижимости, можно с помощью выписки ЕГРН. Заказать справку можно онлайн в электронном виде на портале ЕГРНка.ру.

Дарственная оформлена на невыгодных для дарителя условиях

Оспорить договор дарения возможно в случае, если подаренная недвижимость является единственным жильем инициатора соглашения.

Сделка совершена путем введения в заблуждение или обмана дарителя

Если одариваемый намеренно ввел в заблуждение дарителя об условиях передачи объекта договора, дарственную можно оспорить в суде. Например, если принимающая сторона заверила собственника недвижимости, что он будет на пожизненном содержании или что получит материальную компенсацию после подписания договора.

Сделка мнимая или притворная

Понятие указанных юридических операций закреплены в ст. 170 ГК РФ согласно указанному нормативному акту, мнимой сделкой считается та, которая была подписана для создания определенных правовых последствий. Притворное соглашение – это сделка, которая заключается для прикрытия другой юридической операции.

Даритель в день подписания договора был недееспособным или невменяемым

Дарственную возможно оспорить, если будет доказано, что даритель не отдавал отчета своим действиям на момент подписания договора. Доказать этот факт можно с помощью спецсправок из психоневрологического диспансера. Также человек не может проводить юридически значимые действия с имуществом до наступления совершеннолетия. такими полномочиями обладают законные опекуны или попечители.

Сделка совершена не добровольно

Подать заявление на оспаривание дарственной в суд можно, если на дарителя или членов его семьи было оказано давление. Если собственника имущества путем шантажа или угроз вынудили передать недвижимость в дар, сделку могут отменить.

Как оспорить дарственную – пошаговая инструкция

Процесс оспаривания договора дарения состоит из нескольких этапов. Прежде всего, истец должен составить исковое заявление и подготовить необходимые документы. Каждый шаг процедуры рассмотрен подробно ниже.

Подготовка документов

Для оспаривания дарственной в суде, истец должен собрать следующие бумаги:

• Исковое заявление;
• Гражданский паспорт;
• Материалы, подтверждающие наличие мошенничества или незаконности сделки;
• Документ, который подтверждает получение повести ответчиком;
• Выписка ЕГРН.

Справка из Росреестра содержит полное описание характеристик объекта и ФИО его законных правообладателей. Заказать электронную версия выписки, заверенную ЭЦП госрегистратора, можно на сервисе ЕГРНка.ру.

Если в дар были переданы денежные средства, истец должен предоставить выписку банковского счета, подтверждающую денежный перевод.

Составление искового заявления

Составить иск можно самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, юристу. Текст документа (согласно ст. 131 ГПК РФ) должен включать следующие сведения:

• Реквизиты судебного органа;
• Данные истца;
• ФИО ответчика;
• Дата и населенный пункт, где заключался договор дарения;
• Сведения о нотариусе, который заверял сделку;
• Описание предмета договора;
• Основания для оспаривания дарственной;
• Пример законодательных актов, согласно которым соглашение нужно признать незаконным;
• Требование истца;
• Список свидетелей;
• Дата и подпись заявителя.

Скачать утвержденный типовой Образец иска.

Уплата госпошлины

Чтобы подать заявление в суд, физлицо должно уплатить пошлину в размере 300 рублей. Для юридического лица этот взнос составляет 6000 рублей. Квитанцию можно скачать на сайте судебного органа или получить при подаче заявления.

Подача документов в суд

Если предметом сделки является недвижимость, подавать документы на оспаривание дарственной необходимо по месту нахождения объекта. Истец обязан направить уведомление ответчику заказным письмом с отчетом о получении бланков.

Предварительное слушание

Судья в течение пяти дней после подачи иска, выносит решение о начале производства и назначает дату предварительного слушания. В ходе мероприятия стороны представляют доказательства своей правоты,. После анализа фактов суд назначает день основного заседания.

Судебное разбирательство

В ходе рассмотрения дела, судья изучает предоставленные документы, слушает показания свидетелей, при необходимости привлекает третьих лиц. Судебное разбирательство может длится до трех месяцев.

Вынесение решения

После рассмотрения дела, судья выносить решение и оглашает его участникам процесса.

Регистрация права собственности

В случае удовлетворения иска, ответчик теряет свои права на объект. Для оформления недвижимости в собственность, истец должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои полномочия.

Подтверждением передачи имущественного права законному владельцу является выписка из ЕГРН. После регистрации полномочий собственника, сведения вносятся в базу данных Росреестра. Чтобы узнать, кто является законным владельцем имущества, нужно заказать выписку на портале ЕГРНка.ру онлайн.

Какие доказательства нужно предоставлять суду

Результат судебного разбирательства напрямую зависит от представленных истцом доказательств. Чтобы оспорить дарственную, необходимо иметь веские причины. В качестве доказательной базы могут быть использованы:

• Документы – официальные справки, заверенные печатью, о признании дарителя недееспособным или же выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие полномочий на объект у истца, помогут в оспаривании сделки;
• Аудио- или видеоматериалы, скриншоты переписок в социальных сетях и иные подтверждения ничтожности сделки;
• Свидетельские показания – с помощью третьих лиц, истец может доказать, что сделка была совершена под давлением.

Что делать, если судебное решение не устраивает

Если вы не удовлетворены принятым решением, можно подать апелляцию и оспорить постановление предыдущей инстанции. Срок подачи апелляционного иска – один месяц после даты вынесения постановления.

Часто задаваемые вопросы

Да, инициатор сделки вправе оспорить договор дарения после смерти одариваемого, если он надлежащим образом содержит имущество или докажет, что договор был подписан под давлением.

Да, если одаряемый умер раньше дарителя, он вправе подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и возврата своего имущества.

Оспорить дарственную имеет право даритель или его родственники. Поскольку рассматриваемый договор является двусторонней сделкой, подать иск о признании ее незаконной может также одариваемый.

Срок исковой давности для дарственной составляет три года с момента подписания соглашения.

Чтобы оспорить дарственную в суде, истец должен подготовить исковое заявление, паспорт, выписку из ЕГРН, доказательную базу, уведомление о получении ответчиком документов.

Да, можно. Отмена действия договора дарения предусмотрена в таких случаях: угроза жизни дарителю и членам его семьи со стороны одаряемого, смерть нового собственника имущества, вред полученной в дар собственности со стороны нового владельца или обоюдное решение сторон.

Нет, если инициатор сделки является дееспособным и отдает отчет своим действиям, если соглашение было составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, оспорить дарственную при жизни дарителя родственник не имеют права.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру

Можно ли оспорить дарственную на квартиру

Дoгoвop дapeния yпpoщaeт вcтyплeниe в пpaвo coбcтвeннocти, ocвoбoждaeт oт нaлoгoв и ycкopяeт пpoцecc oфopмлeния дoкyмeнтoв. Нo y нeгo ecть бoльшoй пoдвoдный кaмeнь — дapeниe мoгyт ocпopить. Ceгoдня paccкaжeм, мoжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa квapтиpy в cyдe, пo кaким ocнoвaниям пoдaют иcкoвыe зaявлeния и в кaкoй cpoк нyжнo нaчaть пpoцeдypy.

Чтo тaкoe дapcтвeннaя

Дapcтвeннaя, или дoгoвop дapeния — coглaшeниe, пo кoтopoмy пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт дapитeля к oдapяeмoмy. Tpeбoвaния к дoкyмeнтy, пopядoк eгo oфopмлeния и дpyгиe ключeвыe нюaнcы пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. B чacтнocти, в Глaвe 32 Гpaждaнcкoгo кoдeкca Poccийcкoй фeдepaции.

К дoгoвopy дapeния пpeдъявляют cтpoгиe тpeбoвaния. Нaпpимep, нeльзя oфopмить дapcтвeннyю нa oпeкyнa oт лицa нeдeecпocoбнoгo или нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa PФ. O дpyгиx нюaнcax дapcтвeннoй читaйтe в нaшeй cтaтьe «Дapcтвeннaя нa дoм».

Кoгдa дapcтвeннyю мoжнo oтмeнить и ocпopить

Moжнo ли oтмeнить дapcтвeннyю нa квapтиpy ? Moжнo. Cтaтья 578 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт нecкoлькo пpичин oтмeны дapeния:

✅ Oдapяeмый coвepшил пoкyшeниe нa жизнь дapитeля , eгo ceмьи либo yмышлeннo пpичинил eмy тeлecныe пoвpeждeния. Нaпpимep, ecли тoт, кoмy пoдapили дoм или дpyгyю нeдвижимocть, избил дapитeля, пocлeдний впpaвe oтмeнить coглaшeниe. Имyщecтвo вepнeтcя в eгo coбcтвeннocть. Ecли oдapяeмый yбил дapитeля, poдcтвeнники пocлeднeгo мoгyт oбpaтитьcя в cyд и oтмeнить дoгoвop.

✅ Oдapяeмый нeбpeжнo oбpaщaeтcя c имyщecтвoм . Ecли oбpaщeниe oдapяeмoгo c имyщecтвoм, имeющим бoльшyю нeимyщecтвeннyю цeннocть для дapитeля, yгpoжaeт eгo бeзвoзвpaтнoй yтpaтoй, дapитeль впpaвe oбpaтитьcя в cyд. Нaпpимep, ecли в пoдapeннoм дoмe нe дeлaют peмoнт или цeлeнaпpaвлeннo paзpyшaют eгo.

✅ Юpидичecкoe лицo coвepшилo дapeниe в нapyшeниe зaкoнa o нecocтoятeльнocти , зa шecть мecяцeв или мeнee дo бaнкpoтcтвa. B этoм cлyчae дoгoвop дapeния пpизнaeтcя yлoвкoй c цeлью нe вoзвpaщaть дoлги, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo зa cчeт cpeдcтв, cвязaнныx c пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью.

✅ Дapитeль пepeжил oдapяeмoгo. Ecли oдapяeмый yмep, дapитeль впpaвe вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocти, нo c oдним вaжным ycлoвиeм — ecли тaкaя вoзмoжнocть былa зapaнee пpoпиcaнa в дoгoвope дapeния.

Пpaктикa пoкaзывaeт, чтo oтмeнa дoгoвopa дapeния мeждy близкими poдcтвeнникaми или знaкoмыми вoзмoжнa и в дpyгиx cлyчaяx. Чaщe вceгo — кoгдa coглaшeниe былo cocтaвлeнo c нapyшeниeм нopм дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa.

Ктo мoжeт oтcyдить дapcтвeннyю нa квapтиpy

Ocпopить дoгoвop дapeния нeдвижимocти мoжeт кaк caм дapитeль, тaк и eгo близкиe poдcтвeнники и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa.

Boзмoжнo ли дapитeлю oтoзвaть дapcтвeннyю нa дoм ? Boзмoжнo вo вcex cлyчaяx, пepeчиcлeнныx вышe, или ecли oн дoкaжeт, чтo в мoмeнт cдeлки нaxoдилcя пoд пcиxoлoгичecким дaвлeниeм либo нe oтвeчaл зa cвoи дeйcтвия: нaпpимep, был пьяным.

Poдcтвeнники или дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт тoжe иницииpoвaть oтмeнy дoкyмeнтa, ecли дapитeль нeдeecпocoбeн. Moжнo ли ocпopить дoгoвop дapeния пocлe cмepти дapитeля ? Moжнo — зa ocпapивaниeм в cyдeбныe opгaны oбычнo oбpaщaютcя poдcтвeнники.

B кaкoй cpoк мoжнo ocпopить дoгoвop дapeния

Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:

ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;

ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;

ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.

Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.

Ocнoвaния для ocпapивaния дoгoвopa дapeния — кoгдa мoжнo пoдaть иcк в cyд

Ocпapивaeтcя или нeт дapcтвeннaя , peшaeт cyд. Чтoбы oтмeнить cдeлкy, y вac дoлжны быть вecкиe ocнoвaния — любoe из пepeчиcлeнныx нижe. Пoмимo ocнoвaний, нyжны дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa нeзaкoннa, a дapитeль либo poдcтвeнник имeeт вce ocнoвaния oтмeнить ee.

B дoгoвope пepeчиcлeны дoпoлнитeльныe ycлoвия

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, в дapcтвeннoй нe мoжeт быть дoпoлнитeльныx ycлoвий cдeлки, кoтopыe oбязывaют oдapяeмoгo oтдaть чтo-тo взaмeн имyщecтвa. Дapeниe вceгдa пpoиcxoдит бeзвoзмeзднo — этo глaвнoe oтличиe дoгoвopa oт oбмeнa, пoжизнeннoгo coдepжaния и дpyгиx дoкyмeнтoв.

Cдeлкy oтмeнят, ecли вы дoкaжeтe, чтo дoгoвop дapeния был зaключeн c цeлью пoдмeнить дpyгoй дoгoвop. Нaпpимep, ecли:

дapитeль yкaзaл, чтo имyщecтвo пepeйдeт в coбcтвeннocть oдapяeмoгo пocлe cмepти пepвoгo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт зaвeщaниe;

в дoгoвope yкaзaнo, чтo дapитeль имeeт пoжизнeннoe пpaвo пpoживaния в нeдвижимocти или oдapяeмый oбязaн пoжизнeннo oбecпeчивaть eгo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт дoгoвop peнты;

в coглaшeнии yкaзaнo, чтo oдapяeмый oбязaн oплaтить дapитeлю cтoимocть имyщecтвa, дpyгyю cyммy или пepeдaть в coбcтвeннocть дpyгoe имyщecтвo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи либo oбмeнa.

Нaпpимep, ycлoвиe, пpeдycмaтpивaющee пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля, пpизнaeтcя ничтoжным в Cтaтьe 572 ГК PФ .

Имyщecтвo пoдapeнo тeм, кoмy дapить нeльзя

Cтaтья 575 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт зaпpeщeниe дapeния oпpeдeлeнным лицaм либo oт oпpeдeлeнныx кaтeгopий гpaждaн. Ecли дoгoвop cocтaвлeн c нapyшeниeм этoгo зaкoнa, eгo лeгкo мoжнo пpизнaть ничтoжным.

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeдвижимoe имyщecтвo нeльзя дapить:

❌ oт имeни нeдeecпocoбныx гpaждaн и нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вoзpacтoм дo 18 лeт иx пpeдcтaвитeлями — к пpимepy, poдитeлями или oпeкyнaми;

❌ paбoтникaм мeдицинcкиx opгaнизaций, coциaльныx yчpeждeний, oбpaзoвaтeльныx и дpyгиx yчpeждeний — люди, кoтopыe нaxoдятcя нa лeчeнии, oбyчeнии и coдepжaнии, a тaкжe иx cyпpyги и poдcтвeнники нe мoгyт пoдapить нeдвижимocть coтpyдникaм тaкиx opгaнизaций;

❌ лицaм, зaнимaющим гocyдapcтвeнныe, мyниципaльныe дoлжнocти PФ и cлyжaщим Бaнкa Poccии в cвязи c иcпoлнeниeм ими cвoиx cлyжeбныx oбязaннocтeй;

❌ кoммepчecким opгaнизaциям, ecли дapитeлeм выcтyпaeт дpyгaя кoммepчecкaя cтpyктypa.

Нe coблюдeны фopмa и пopядoк зaключeния cдeлки

Cтaтья 574 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт ocoбыe тpeбoвaния к зaключeнию дoгoвopa дapeния. Нaпpимep, дoгoвop дapeния нeдвижимocти нe тpeбyeт гocpeгиcтpaции, ecли oн зaключeн пocлe 01.03.2013. Пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пoдлeжит гocpeгиcтpaции пo Ф3 oт 30.12.2012 N 302-Ф3. Ecли cтopoны — дapитeль и oдapяeмый — нe зapeгиcтpиpoвaли пepexoд пpaвa нa ocнoвaнии дoгoвopa дapeния в Pocpeecтpe, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй, пoтoмy чтo нe выпoлнeнo тpeбoвaниe зaкoнoдaтeльcтвa.

Дapитeль нe имeл пpaвo pacпopяжaтьcя имyщecтвoм

Taкaя cитyaция мoжeт пpoизoйти в тpex cлyчaяx.

❗ Пpaвo дapитeля нa oбъeкт былo cпopным. Нaпpимep, дapитeль нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти пocлe пoдпиcaния дoгoвopa-пpoдaжи, a cpaзy oфopмил дapcтвeннyю нa oбъeкт. Или нa мoмeнт пoдпиcaния дapcтвeннoй был дeйcтвитeлeн cyдeбный aкт o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным ocнoвaния вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным зaвeщaния или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

❗❗ Дapитeль нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa. B cлyчae, ecли coбcтвeнник дapит имyщecтвo, пpиoбpeтeннoe в бpaкe, oн дoлжeн пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли coглacия нeт — этo ocнoвaниe для ocпapивaния дoгoвopa дapeния.

❗❗❗ Oдин из coбcтвeнникoв нe был coглaceн co cдeлкoй. Ecли oдapяeмый изнaчaльнo знaл o нapyшeнии зaкoнa — нaпpимep, o тoм, чтo cyпpyг дapитeля нe дaл paзpeшeниe нa cдeлкy — мoжнo пpизнaть ee ничтoжнoй и вepнyть пpaвo coбcтвeннocти нa имyщecтвo.

Дapcтвeннaя зaключeнa нa нeвыгoдныx для дapитeля ycлoвияx

Этo — oднa из caмыx cпopныx пpичин ocпapивaния дoгoвopa дapeния. Пo зaкoнy, cдeлкy мoжнo oтмeнить, ecли ee ycлoвия нeвыгoдны для дapитeля — нaпpимep, ecли пoдapeннaя нeдвижимocть являeтcя eдинcтвeнным жильeм для нeгo.

Mнoгиe cчитaют, чтo cдeлкy нeльзя ocпopить , ecли дoгoвop дapeния был нoтapиaльнo зaвepeн, тo ecть дapитeлю paccкaзaли o вcex пocлeдcтвияx eгo пocтyпкa. Этo нe тaк — дoгoвop дapeния мoжнo ocпopить в cyдe.

Cдeлкa coвepшeнa пyтeм ввeдeния в зaблyждeниe или oбмaнa дapитeля

Этo — нeмнoгo paзныe ocнoвaния.

Пpи ввeдeнии в зaблyждeниe дapитeль нe пoнимaeт дo кoнцa пocлeдcтвий cвoeгo пocтyпкa. Нaпpимep, oдapяeмый нaмepeннo или нeнaмepeннo пpeдocтaвил дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию — paccкaзaл o тoм, чтo пocлeдний cмoжeт пpoживaть в нeдвижимocти дo кoнцa жизни или o тoм, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeйдeт к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля. B этoм cлyчae, чтoбы ocнoвaниe ocпapивaния дoгoвopa дapeния былo вecким, нyжнo пpeдocтaвить cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo дapитeль был ввeдeн в зaблyждeниe.

Пpи oбмaнe oдapяeмый нaмepeннo пpeдocтaвляeт дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию или oбeщaeт взaмeн кaкyю-тo ycлyгy, ycлoвия oкaзaния кoтopoй нe пpoпиcaны в дoгoвope, a зaтeм нe выпoлняeт ee. Этo нaзывaeтcя мoшeнничecтвoм. Нaпpимep, ecли знaкoмый дapитeля пooбeщaeт eмy пoдapить зeмeльный yчacтoк плoщaдью 5 гa, a взaмeн пpocит oфopмить дapcтвeннyю нa квapтиpy, нo пocлe пoдпиcaния дoгoвopa нe иcпoлняeт oбeщaния, cдeлкy пpизнaют нeзaкoннoй. Дoпoлнитeльнaя пpичинa ничтoжнocти cдeлки в cлyчae, пpивeдeннoм в пpимep — пoдмeнa дoгoвopa oбмeнa дoгoвopoм дapeния.

Cдeлкa мнимaя или пpитвopнaя

Cтaтья 170 ГК PФ пpизнaeт ничтoжными мнимыe и пpитвopныe cдeлки и дaeт чeткoe oпpeдeлeниe пoнятиям.

❕❗ Mнимaя cдeлкa — тa, кoтopaя coвepшeнa лишь для видa, бeз нaмepeния coздaть нeoбxoдимыe пpaвoвыe пocлeдcтвия. Нaпpимep, мнимoй cдeлкoй чacтo пoльзyютcя дoлжники — кoгдa вcтyпaeт в cилy пocтaнoвлeниe cyдa или идeт cyдeбный пpoцecc, oни oфopмляют дoгoвop дapeния нa нeдвижимoe имyщecтвo нa близкoгo poдcтвeнникa, пpи этoм пpoдoлжaют фaктичecки жить в квapтиpe. Cдeлкy лeгкo пpизнaть мнимoй, ocoбeннo ecли нoвый coбcтвeнник нe зapeгиcтpиpoвaл пpaвa нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe.

❕❗ Пpитвopнaя cдeлкa — тa, кoтopyю coвepшили для пpикpытия дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, вмecтo дoгoвopa oбмeнa oбe cтopoны нaпиcaли дapcтвeннyю. Или пpoдaвeц и пoкyпaтeль, являющиecя близкими poдcтвeнникaми, зaключили дoгoвop дapeния вмecтo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.

Дapитeль нa мoмeнт пoдпиcaния дoгoвopa был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым

Ecли дapитeль нa мoмeнт дapeния был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым, cдeлкy oтмeнят.

To, чтo дapитeль был нeдeecпocoбным, пoдтвepдить лeгкo. Нeдeecпocoбнocть пoдтвepждaeтcя oфициaльным дoкyмeнтoм. Нaпpимep, cyд пpизнaeт нeдeecпocoбным чeлoвeкa c пcиxичecким paccтpoйcтвoм. Нaд людьми, кoтopыe нe мoгyт oтвeчaть зa cвoи дeйcтвия, ycтaнaвливaeтcя oпeкa. Ecли y ниx ecть нeдвижимoe имyщecтвo и oни oфopмляют дoгoвop дapeния, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй. Taкжe ecть вoзpacтнaя нeдeecпocoбнocть — лицa мoлoжe 18 лeт нe мoгyт oфopмлять дoгoвop дapeния бeз coглacия poдитeлeй либo oпeкyнoв. Ecли дapcтвeннaя oфopмлeнa, oнa ничтoжнa.

Нeвмeняeмocть дapитeля нa мoмeнт coвepшeния cдeлки пoдтвepдить нaмнoгo cлoжнee. К нeвмeняeмocти oтнocятcя cocтoяния, в кoтopыx чeлoвeк нe oтдaeт oтчeтa cвoим дeйcтвиям — нaпpимep, влияниe нapкoтичecкиx лeкapcтвeнныx cpeдcтв, aлкoгoльнoe oпьянeниe. Cдeлки, coвepшeнныe в мoмeнт нeвмeняeмocти дapитeля, тaкжe пpизнaютcя ничтoжными пpи нaличии вecкиx дoкaзaтeльcтв.

Cдeлкa coвepшeнa нe дoбpoвoльнo

Ecли дapитeль пoдпиcывaeт дoгoвop дapeния нe дoбpoвoльнo, a пoд вoздeйcтвиeм yгpoз жизни и здopoвью, в тoм чиcлe жизни и здopoвью члeнoв eгo ceмьи, cдeлкy лeгкo ocпopить. Taкжe мoжнo ocпopить дapeниe, coвepшeннoe пoд влияниeм шaнтaжa.

Ocнoвaния, пepeчиcлeнныe в Cтaтьe 578 ГК PФ

Bce пpичины oтмeны cдeлки, пepeчиcлeнныe в Cтaтьe 578 ГК PФ, тoжe cчитaютcя вecкими ocнoвaниями для ocпapивaния cдeлки. Нaпpимep, дapитeль впpaвe oтмeнить дapeниe, ecли oдapяeмый yмep, и пpaвo oтмeны cдeлки былo зapaнee пpoпиcaнo в дoгoвope. Oб ocтaльныx ocнoвaнияx мы гoвopили вышe.

Cyдeбнaя пpaктикa пo oтмeнe дapcтвeннoй нa квapтиpy нeoднoзнaчнa. Cyд пpинимaeт peшeниe индивидyaльнo в кaждoм oтдeльнoм cлyчae , изyчaя дoвoды иcтцa и oтвeтчикa, дoкaзaтeльнyю бaзy, дeйcтвyющиe пoпpaвки к зaкoнoдaтeльcтвy. Чтoбы oтмeнить дapcтвeннyю, нyжнo зaпacтиcь тepпeниeм и пpeдocтaвить нepyшимыe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa coвepшeнa нeзaкoннo.

Кaк ocпopить дapcтвeннyю

Чтoбы нaчaть пpoцeдypy ocпapивaния дoгoвopa дapeния, нyжнo coбpaть дoкaзaтeльнyю бaзy, изyчить зaкoнoдaтeльcтвo и cocтaвить иcкoвoe зaявлeниe. Ecли пopyчить этo юpиcтy, пpидeтcя зaплaтить дeньги, нo oн выпoлнит paбoтy быcтpee.

Иcкoвoe зaявлeниe мoжнo нaпиcaть caмoмy. B нeм oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe дaнныe:

инфopмaция o cтopoнax cпopa — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, aдpeca пpoживaния и peгиcтpaции, ecли вoзмoжнo — пacпopтныe дaнныe oтвeтчикa, тo ecть тoгo, в oтнoшeнии кoгo ocпapивaeтcя дapcтвeннaя;

пpeдмeт и cyть cпopa — oпишитe, чтo xoтитe ocпopить дoгoвop дapeния, yкaжитe ocнoвaниe ocпapивaния и coшлитecь нa cтaтьи зaкoнa, кoтopыe пoдтвepждaют вaшy пpaвoтy — нaпpимep, ecли cдeлкa былa мнимoй, coшлитecь нa Cтaтью 170 ГК PФ;

дoкaзaтeльcтвa — пepeчиcлитe вce имeющиecя y вac дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкy нyжнo пpизнaть ничтoжнoй, a пpaвo coбcтвeннocти — aннyлиpoвaть;

cпиcoк пpилoжeнныx дoкyмeнтoв — пepeчиcлитe вce дoкyмeнты, нoтapиaльнo зaвepeнныe кcepoкoпии и дpyгиe дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe вы пpиклaдывaeтe к зaявлeнию;

дaтa и пoдпиcь — oбязaтeльнo пocтaвьтe дaтy пoдaчи зaявлeния, пoдпиcь c pacшифpoвкoй.

Ecли зaявлeниe пoдaeт юpиcт, oн cтaвит cвoю пoдпиcь и yкaзывaeт ocнoвaния для пoдaчи иcкa oт вaшeгo имeни.

Пepeд тeм, кaк пoдaть зaявлeниe в cyдeбнyю инcтaнцию, oплaтитe пoшлинy и пpилoжитe квитaнцию к дoкyмeнтaм. Paзмep пoшлины paccчитывaeтcя индивидyaльнo и зaвиcит oт тoгo, кaкиe тpeбoвaния вы пpeдъявляeтe. Ee paзмep oпpeдeляeтcя в cooтвeтcтвии co Cтaтьeй 333.19 НК PФ.

Пoдaйтe зaявлeниe — ecли cyд yдoвлeтвopит eгo, бyдeт нaзнaчeнa дaтa и вpeмя зaceдaния. Ecли нeт — мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe инcтaнции.

Кaкиe дoкaзaтeльcтвa мoжнo пpeдocтaвлять в cyдe

To, ocпapивaeтcя ли дapcтвeннaя или cyд oткaзывaeт в yдoвлeтвopeнии иcкa, нaпpямyю зaвиcит oт кoppeктнocти ocнoвaний и дoкaзaтeльнoй бaзы. Чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв, чeм oни мoщнee — тeм вышe шaнc ocпopить дoгoвop дapeния. К дoкaзaтeльcтвaм пo гpaждaнcким дeлaм oтнocят:

🗒 любыe дoкyмeнты, cпpaвки , зaвepeнныe пeчaтью и пoдпиcью — нaпpимep, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии дapитeля нeдeecпocoбным, выпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти, caм дoгoвop дapeния, cпpaвкa из бoльницы o тoм, чтo дapитeль нaxoдилcя в cocтoянии aлкoгoльнoгo oпьянeния;

💾 ayдиo, видeo и тeкcтoвыe фaйлы , в тoм чиcлe cкpиншoты — нaпpимep, зaпиcи paзгoвopoв нa диктoфoн, cкpиншoты пepeпиcoк в coциaльныx ceтяx и дpyгиe, жeлaтeльнo нoтapиaльнo зaвepeнныe дoкaзaтeльcтвa;

🕵 пoкaзaния cвидeтeлeй — нaпpимep, иx иcпoльзyют пpи oтcyтcтвии дpyгиx вecoмыx дoкaзaтeльcтв, пpимeняют пpи дoкaзaтeльcтвe тoгo, чтo дapитeль coвepшил cдeлкy нe дoбpoвoльнo, a пoд дaвлeниeм.

Mнoгиe зaдaют вoпpoc : « чтo мoжнo ocпopить — зaвeщaниe или дapcтвeннyю? ». Пpи пpaвильнoй дoкaзaтeльнoй бaзe мoжнo ocпopить и дoгoвop дapeния, и зaвeщaниe.

Как оспорить дарственную

С юридической точки зрения, дарственная – это самый надёжный документ, выражающий добрую волю человека относительно его собственности. Оспорить дарственную сложно, но некоторые родственники, недовольные волеизъявлением человека, пытаются это сделать.

Что такое дарственная

Договор дарения – это соглашение, по которому один человек (он же даритель) передаёт в дар, то есть, на безвозмездной основе, другому человеку (он же одаряемый) некое имущество. Чтобы сделка была юридически верной, документ должен быть оформлен в соответствии с требованиями, которые к нему предъявляются главой 32 ГК РФ.

Основные понятия и суть

Оспаривание дарственной – это признание сделки недействительной ввиду некоторых обстоятельств. Это возможно осуществить только в судебном порядке. Для этого должны быть веские основания. Например, договор был подписан под давлением.

Эти факты необходимо доказать суду. Например, если даритель был признан на момент подписания соглашения недееспособным, должно быть медицинское заключение и соответствующий судебный акт.

Для оспаривания необходимо подать исковое заявление в суд.

Требования законодательных актов к договору дарения

Договор дарения – это договор гражданско-правового характера, и к нему предъявляются определённые требования. Он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. Существенные условия – это обязательные нормы, без которых любой договор не может быть действительным. Дополнительные условия – это те нормы, которые могут быть включены в «тело» соглашения на усмотрение сторон.

Чтобы дарение было признано действительной сделкой, соглашение:

• должно быть составлено в письменной форме;
• при необходимости заверено нотариусом;
• если предметом дарения выступает недвижимость, то зарегистрировано в Росреестре.

К существенным условиям, согласно ст. 432 ГК РФ, относится описание предмета сделки. Если им выступает предмет недвижимости, то необходимо указать сведения, чтобы третье лицо могло без проблем определить, что это за предмет. Необходимо прописать:

• параметры – площадь (жилая/общая), количество комнат, на каком этаже располагается;
• кадастровый номер;
• точный адрес места нахождения;
• вид имущественного права;
• наличие/отсутствие обременений.

Данные об обеих сторонах сделки также должны быть прописаны довольно подробно:

• полностью ФИО;
• паспортные данные;
• адрес места жительства или регистрации;
• контактная информация.

Если сторонами договора выступают близкие родственники, то достаточно составить простую письменную форму документа. Родство нужно будет подтвердить при регистрации сделки. Если стороны не являются роднёй или не связаны близкими кровными узами, соглашение нужно заверить в нотариате.

Особенности

При согласовании, стороны могут дополнительно прописать:

• срок перехода права;
• порядок осуществления расчётов;
• условия возврата дара. Например, если одаряемый переживёт дарителя, предмет сделки может быть возвращён. Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя? Можно, особенно если условие возврата прописано в «теле»;
• прочие условия.

Важно! Нередко дополнительным условием дарения выступает право пожизненного содержания дарителя и его постоянное проживание в подаренном помещении. Это условие необходимо прописать в соглашении и зарегистрировать в Росреестре.

В каких случаях можно оспорить или отменить дарственную

Можно ли оспорить дарственную на дом или иной предмет недвижимости? Как и любой другой договор ГПХ, дарственную можно отменить при наличии определённых условий. К таковым относятся:

• допущены ошибки в «теле» соглашения или при проведении процедуры регистрации;
• сам даритель был недееспособен на момент совершения сделки;
• если объект операции был получен в браке, то второй супруг должен дать согласие на её проведение;
• присутствуют основания мнимости или оспоримости сделки;
• акт дарения был совершён под давлением или угрозой;
• налицо факт ввода дарителя в заблуждение.

Важно! Обжаловать сделку можно только в судебном порядке. Необходимо доказать неоспоримый факт и соблюсти срок исковой давности.

Причинение вреда дарителю со стороны одаряемого

Если сделка по передаче права владения посредством дарения произошла под влиянием угроз или реальным причинением вреда, её можно отменить. Необходимо иметь доказательства:

• показания свидетелей;
• аудио- и видеозапись;
• прочие материалы.

Суд примет их во внимание, и сделка будет отменена. Предмет будет передан обратно собственнику.

Совершение процедуры дарения с нарушениями закона

Если сам договор был составлен неверно или произошли нарушения во время процедуры регистрации, это также является основанием для отмены сделки. Например, в договоре указано условие о переходе права собственности только после смерти дарителя.

Это уже будет другой юридический факт. В отношении одаряемого будут действовать нормы наследования, а не дарения. Можно ли опротестовать дарственную при наличии такого условия? Да, суд сразу же признает сделку недействительной.

Смерть одаряемого наступила раньше, чем смерть дарителя

Можно ли оспорить дарственную после смерти того человека, которому был передан дар? Это не основание для признания сделки недействительной, только если это условие не прописано в самом «теле» соглашения. Об этом сказано в ст. 578 ГК РФ. Выступать истцом может сам даритель.

Ненадлежащее обращение с имуществом со стороны одаряемого

Можно оспорить дарственную по данному основанию? В ст. 578 ГК РФ сказано, что если одаряемый обращается с имуществом дарителя ненадлежащим образом (а оно представляет определенную ценность), это может стать основанием для отмены сделки.

Для этого нужно будет доказать не только факт такого обращения, но то, что предмет операции представляет ценность для бывшего владельца.

Кто вправе отсудить дарственную

Посторонний человек не может подать документы для обжалования дарственной. Это могут сделать определённые категории лиц. В частности:

• сам даритель;
• его наследники;
• близкие родственники только после смерти дарителя.

Важно! В отношении детей, имеющих отношение к бывшему собственнику, применяются стандартные правила. От имени детей–наследников выступают их законные представители.

Сроки оспаривания договора дарения

Согласно ст. 181 ГК РФ, в зависимости от обстоятельства, могут применяться различные сроки.

Стандартные сроки оспаривания дарственной

• если сделка признаётся недействительной, документы можно подать в течение 3 лет с момента исполнения договора;
• если сделка признаётся оспоримой, то 1 год.

Сроки в исключительных случаях

Срок может быть приостановлен в исключительных случаях:

• налицо чрезвычайная ситуация или ситуация непреодолимой силы;
• один из оппонентов проходит срочную службу в рядах ВС РФ;
• одаряемый препятствует процессу;
• истцом выступает 3 лицо;
• родственник, выступающий наследником, не знал о совершении сделки.

Препятствие процессу со стороны одаряемого

Срок для подачи документов составляет 5 лет.

Подача иска в суд со стороны 3 лица

Подать документы можно в течение 1 года.

Неосведомлённость родственника дарителя о совершении сделки

Если документы на регистрацию сделки были поданы более 10 лет, то оспорить её по любым основаниям нельзя. Суд не примет иск к рассмотрению.

Основания для оспаривания договора

Можно ли оспорить дарение? При наличии некоторых обстоятельств. К таковым относятся:

• нарушение условий сделки или наличие в «теле» соглашения дополнительных условий, противоречащих закону;
• выявлены нарушения по форме и порядку заключения сделки;
• у дарителя нет права передавать это имущество по договору;
• у одаряемого отсутствует право принимать дар;
• налицо признаки мнимой или притворной сделки;
• собственник дара находился в момент совершения операции в невменяемом состоянии или был признан недееспособным;
• не выказано доброй воли;
• прочие условия, прописанные в ст. 578 ГК РФ.

Важно! Каждый факт должен быть доказан в суде. В роли доказательств могут выступать фото-, видео- и аудиоматериалы, показания свидетелей, документы и прочее.

Наличие дополнительных условий в договоре дарения

Например, в «теле» присутствует условие о том, что дар будет передан в собственность только после фиксации смерти его владельца.

Дарение имущества со стороны лиц, которым запрещено это делать

Например, дарителем недвижимости выступает несовершеннолетний ребёнок.

Нарушение порядка совершения сделки

Например, сделка не прошла регистрацию в Росреестре.

Отсутствие права у дарителя на распоряжение имуществом

Например, предмет сделки не принадлежит на праве собственности дарителю.

Заключение сделки на невыгодных для дарителя условиях

Например, предмет сделки является единственным жильём для дарителя.

Совершение сделки путём обмана дарителя

Заблуждение – это когда собственник дара полностью не понимает, к чему приведут его действия. Например, будущий собственник пообещал бывшему, что он сможет жить в этой квартире до смерти, а право владения будет оформлено только после фиксации этого факта.

Обман – намеренное предоставление неверных и ложных сведений. Ситуация аналогичная, но сделка совершена, а бывшего собственника выселяют из квартиры.

Сделка была оформлена фиктивно

Мнимая сделка – это операция без намерения создать законные правовые последствия. Например, должник оформляет дарственную на своего близкого родственника, чтобы избежать наложения на предмет соглашения судебного взыскания. На самом деле, дар не передаётся, и должник продолжает им пользоваться, как своим имуществом.

Притворная сделка совершается для того, чтобы прикрыть другую операцию. Например, вместо купли-продажи недвижимости обе стороны, являющиеся между собой близкими родственниками, подписали дарственную.

Невменяемое или недееспособное состояние дарителя на момент подписания дарственной

Факт недееспособности подтверждается решением суда и медицинским заключением. Оспорить сделку по этому основанию довольно просто. Невменяемость доказать намного сложнее, например, факт употребления наркотических веществ.

Недобровольное совершение сделки

Например, будущий собственник угрожал жизни и здоровью дарителя или его близких родственников, тем самым заставив его подписать соглашение о безвозмездной передаче имущества.

Прочие основания, перечисленные в статье 578 ГК РФ

К таковым можно отнести:

• отмена сделки после смерти одаряемого, если данное условие было заранее прописано в соглашении;
• покушение на жизнь и здоровье бывшего владельца и членов его семьи;
• супруг бывшего собственника не давал согласия не проведение сделки по отчуждению права на безвозмездной основе.

Важно! Любое основание должно быть подтверждено доказательствами. Суд не примет иск, если он не будет обоснован документами, показаниями свидетелей и прочими аргументами.

Процедура оспорения дарственной

Как оспорить дарение? Для этого необходимо:

• подготовить доказательства;
• составить иск;
• к нему приложить полученные сведения в виде документов, записей и прочего;
• оплатить госпошлину. Иск носит имущественный характер, поэтому размер пошлины будет зависеть от цены иска, определённой независимым оценщиком;
• подать документы на рассмотрение;
• дождаться решения суда и получить его на руки.

После того как суд вынесет решение в пользу истца и отменит сделку по безвозмездному отчуждению имущественного права, необходимо перерегистрировать это право. Для этого необходимо обратиться в Росреестр любым удобным способом. Основанием для переоформления права будет акт органа правосудия.

Сбор доказательной базы

Важный момент в процедуре возврата имущества. Без доказательств суд не будет рассматривать иск. В качестве доказательств могут выступать документы, показания свидетелей (родственников, соседей, коллег по работе), фото-, аудио- и видеоматериалы. Их необходимо приложить к иску.

В качестве документарных доказательств могут выступать медицинские заключения о невменяемом состоянии дарителя, заключение врача об алкогольной зависимости, прочие доказательства.

Важно! Если даритель уже скончался, то доказать его недееспособность или невменяемость на момент подписания документов будет довольно сложно. Психиатрическая экспертиза покойного проводится при наличии веских доказательств и медицинских документов. Если бывший собственник или его родственники никогда не обращались за помощью врача, то доказать факт невменяемости или психиатрического заболевания будет невозможно.

Кроме того, к иску можно приложить следующие документы в качестве доказательной базы:

• расписки о получении конкретной суммы денежных средств за подаренное имущество;
• записи в медицинских картах из государственных и частных медицинских учреждений о наличии определённых заболеваний у предыдущего владельца;
• заключение психиатрической экспертизы;
• прочее.

Можно ли обжаловать дарственную? Можно, но только в судебном порядке и при наличии веских доказательств.

Поиск юриста

Рекомендуется доверить процесс обжалования соглашения по дарению юристу. Чтобы найти профессионала и повысить шансы на удовлетворительный исход дела, необходимо изучить информацию о том или ином юристе. Можно прислушаться к мнению знакомых/родных/близких, которые ранее обращались за помощью к тому или иному законнику.

Опытный юрист поможет составить иск, подготовить прочие процессуальные документы, собрать доказательства.

Составление и подача искового заявления

Исковое заявление должно быть правильно составлено. Лучше доверить это юристу, но если такой возможности нет, то опираться нужно на ст. 130 ГПК РФ. В ней указано, что в иске необходимо прописать:

• полное наименование того органа правосудия, в который он подаётся;
• сведения об истце и ответчике – полностью ФИО, адрес места проживания, контактная информация;
• «тело» – это описание обстоятельств, которые привели к тому, что в суд подаётся заявление;
• ссылки на действующее законодательство;
• требование об обжаловании договора;
• приложение – список документов, подтверждающих факты, изложенные в заявлении;
• дата подписания;
• подпись заявителя и её расшифровка.

Важно! Неправильно составленный иск не будет принят судом к рассмотрению. Чтобы не терять время, рекомендуется обратиться к юристу, который не только правильно составит иск, но и будет представлять интересы доверителя в суде.

Ожидание решения суда

Суд рассмотрит дело по существу, изучит все приведённые доказательства, изучит их актуальность. Если будут основания для отмены договора о безвозмездной передаче имущества в собственность, суд примет их во внимание.

Если акт органа правосудия будет в пользу истца, сделка будет отменена. На основании решения суда нужно переоформить имущественное право на истца. Для этого следует обратиться в Росреестр:

• лично;
• через МФЦ;
• через портал Госуслуги.

Необходимо подготовить документы для регистрации права и заплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Заключение

Оспаривается ли дарственная на дом? Признать дарение незаконным довольно сложно, но вполне реально. Для этого нужно иметь веские обстоятельства и иметь доказательства этих обстоятельств.

Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?

В первую очередь

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы.

• Правоподтверждающие документы

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно — для этого достаточно знать лишь адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

• Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии рискуют обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, пару сделок назад (все они зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. К слову, об этом же риске свидетельствует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении суммы за проданную им квартиру — это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от трех лет, потому что именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, то он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть на авансе или если агент рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту, заранее). Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

• Выписку из домовой книги вправе получить в МФЦ собственник или зарегистрированный в квартире человек. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.
• В ЕЖД указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.
• Можно также попросить предоставить форму 9 — в данной форме перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов — обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
• А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — это повод задать продавцу вопросы о том, кто может посягнуть впоследствии на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути, и есть выписка из домовой книги).
• Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить его может только собственник или доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности она все же информативнее (к тому же в ЕЖД нередко допускаются ошибки).

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то уже новому собственнику придется их гасить).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена).

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, и по состоянию на текущую дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить — историю как его личную, так и кредитную. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

• Продавец оформляет такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей. Это не обязательный документ, но, если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
• Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя получится и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
• Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом посодействует г осударственная система правосудия : зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД . Здесь следует искать, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса. Также обратите внимание на наличие помарок, неполадок с водяными знаками и несоответствие серии с паспорта с регионом, ОВД которого этот паспорт выдало (серия — московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

6. Доверенность, заверенная у нотариуса, нужна в тех случаях, если в роли продавца выступает представитель собственника (а тот, например, находится в отъезде). Мы не устаем повторять, что сделки по доверенности придают сделке массу рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность — в реестре доверенностей. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, на разовые мероприятия (например, для получения справки в МФЦ).

Список документов

По квартире:

• свежая выписка из ЕГРН;
• документы-основания;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту);
• ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);
• документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

• паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей: если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается, маткапитал: если да, детям должна быть выделена доля);
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник состоит в браке).

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ».

Алгоритм покупки недвижимости в 2022 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2022 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2022 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
• — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2022 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2022 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

• — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
• — список документов, количество оригиналов и копий;
  — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2022 года);

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав;

• • Гражданский кодекс РФ;

• • Жилищный кодекс РФ;

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом