Как найти квартиру без риэлтора

Как самостоятельно (без риелтора) снять квартиру в Москве и области?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я – агент по недвижимости, руководитель риелторской группы – продаю, покупаю, помогаю сдавать квартиры. Часто ко мне обращаются люди, которые просят помочь найти им квартиру в аренду. Берусь за это редко, так как при определенной сноровке клиенту проще и дешевле самому найти себе жилье. Инструкции, как это сделать, – ниже.

Итак, вы решили снять квартиру, определились с районом и, возможно, параметрами жилья. Теперь вас волнует вопрос цены.

Начните с циана (мы с вами уже на сайте). Пожалуй, это один из лучших сайтов по аренде недвижимости в Московском регионе. В основном на нем представлены квартиры от агентов, но можно выбрать прямые предложения, поставив галку “от собственника” в параметрах поиска. Для начала я бы рекомендовала посмотреть все варианты: как прямые, так и агентские. Промониторив ситуацию, вы определитесь со среднерыночной ценой на квартиру с требуемыми параметрами и будете знать, насколько меняется цена в зависимости от состояния квартиры, удаленности от метро, площади, наличия дополнительной техники (например, кондиционера, или ПММ). Возможно, вам придется пересмотреть требования к жилью, так как вы увидите, что бюджет, на который вы расчитывали, недостаточен для аренды квартиры мечты.

Также имейте в виду, что при заселении собственник попросит вас помимо арендной платы за первый месяц внести страховой депозит в размере месячного платежа (в качестве страховки сохранности имущества и от прочих рисков). Иногда с собственником можно договориться о поэтапном внесении страхового депозита (как правило, разбив на два платежа). Также, если квартира сдается агентством/агентом, вы должны учесть агентскую комиссию – 30-100% от стоимости месячной аренды (чаще – 50%).

Можно посмотреть объявления на доске объявлений №1 в России от частных лиц и компаний (по правилам циана нельзя давать ссылки на конкурирующие сайты, поэтому вместо ссылки – описание). Введите описание в яндексе и вы окажетесь на нужном сайте. На сайте собраны объявления по разным темам: от котят до недвижимости. Там также можно выбрать квартиры напрямую от собственников. Мне удобней пользоваться цианом. Впрочем, чем дальше от Москвы в область, тем больше людей пользуются сайтом частных объявлений.

Просмотрев ресурсы, вы узнаете, какое жилье можно снять в интересующем районе и за какие деньги. И поймете, что при въезде Вам нужно иметь до 3-х размеров месячной стоимости аренды (первый месяц+депозит+агентские). Если работу по поиску и подбору квартир для вас делал бы агент, то цена вопроса возросла еще на 50% от аренды за месяц (комиссионные за подбор).

Далее посмотрите предложения на сайте, который предлагает “аренду квартир без комиссии в Москве” (название ресурса не указываю по правилам циана, но сайт можно найти по описанию). На этом сайте только объявления об аренде недвижимости в Московском регионе (никаких котят). Всплывает в яндексе в первой десятке после сайтов частных объявлений обо всем на свете. Раньше сайт размещал только обьявления от собственников, теперь там примерно 50/50 прямых и агентских объявлений. В описании квартиры на сайте указано, есть ли по ней агентская комиссия, или она размещается напрямую от владельца. Чтобы увидеть контакты собственника, нужно оформить подписку на услуги сайта: доступ на 3 дня стоит 690 рублей, на 7 – 1290р, на месяц – 1490р. Но не спешите радоваться: по подписке видно только 20-30% от всех объявлений, размещенных на сайте. Это сделано для того, чтобы стимулировать клиентов покупать услугу “личный помощник” за 4900 рублей. Если вы взяли помощника, то специалист сайта будет высылать вам подходящие по параметрам квартиры до тех пор, пока одна из них вас не устроит. Причем, ищут не только среди объявлений сайта, но и на циане, в соцсетях, сайтах частных объявлений. Договариваться с собственником, смотреть квартиру и заключать договор вы поедите сами.

Для занятых людей это то, что надо – 4900р. и нужная квартира у вас на почте. Отмечу одну неприятную для арендаторов особенность сайта: собственники там часто завышают стоимость квартиры (вот поэтому я рекомендую начать поиск с циана). И тут уже решаете вы: разово заплатить комиссионные агенту и снять квартиру по среднерыночной цене, или сэкономить на агентских, но ежемесячно переплачивать собственнику. Как правило, второе дороже.

Подпишитесь на профильные группы в соцсетях. В фейсбуке, например, есть группа, которая предлагает “аренду квартир без посредников в Москве”. В ней собраны предложения от собственников, или от агентов, но без агентской комиссии. Вы также можете бесплатно разместить там объявление о поиске квартиры, указав локацию, параметры и желательный бюджет. Но у предложений группы та же болезнь, что и у предыдущего сайта: часто цены там значительно дороже среднерыночных.

Если вы точно знаете дом, или жилой комплекс, где хотели бы снять квартиру, то поищите форум жильцов ЖК, расклейте листовки о поиске квартиры на доме, спросите консьержек или бабушек, не знают ли они кого-нибудь, кто сдает квартиру. Не забудьте оставить консьержкам свои координаты для связи. Напишите объявление на форуме, что ищите квартиру. Этот способ хорош, но работает он конкретно по адресу.

Промониторьте все доступные ресурсы (циан, доски частных объявлений, группы в соцсетях, форумы жильцов), сравните цены и условия и выберите то, что больше подходит вам.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

• Обман с подставным покупателем
• Секретные базы и иллюзия работы
• Замалчивание важной информации в объявлениях
• Обман в ценообразовании
• Отсутствие полномочий
• Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

• При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
• Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
• Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
• Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
• Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Также хороший риелтор:

• помогает определить стоимость собственности, исходя из анализа рынка;
• помогает подготовить жилье к просмотрам и фотосъемке;
• организует фотосъемку и проводит показы;
• помогает с оформлением договора и даже ипотеки.

Как снять в Москве квартиру от собственника

В начале 2022 года мы с девушкой сняли квартиру в Москве. Искали ее две недели.

За это время мы проверили десятки объявлений и осмотрели шесть квартир, не раз наткнулись на риелторов. В конце концов нам удалось снять квартиру от собственника за 35 000 Р . Мы не платили комиссию агентам и сэкономили на этом около 20 000 Р .

Расскажу, как снять жилье от собственника и на что обращать внимание в объявлениях.

Перед тем как искать жилье, подумайте, каким оно должно быть. Вот на какие критерии можно ориентироваться:

1. Сколько стоит аренда.
2. Какого размера должна быть квартира: например, однушка с большой кухней и смежным туалетом.
3. Каким должен быть ремонт и должна ли в квартире быть мебель.
4. Где находится квартира: в центре или в спальном районе. Решите, важно ли вам, чтобы рядом было метро, или вы готовы ехать до него на автобусе.

Это основные условия, у вас список может быть больше или меньше. Например, кому-то нужен балкон или крытая парковка. По этим параметрам вы сможете настроить поиск на сайте, где будете искать квартиру.

Вот критерии жилья, на которые ориентировались мы:

1. Стоит до 35 000 Р в месяц.
2. Однокомнатная квартира от 30 м².
3. Есть бытовая техника и мебель, в квартире евроремонт.
4. Находится рядом с метро: не более 15 минут пешком. Желательно в районе «Дмитровской» или не дальше трех станций от нее.
5. Желательно рядом с парком.

Этот простой список сразу позволит отсеять объекты, которые совершенно точно вам не подходят, и сэкономит время при поиске.

Квартиру от собственника можно найти в соцсетях, через знакомых и на сайтах объявлений.

В соцсетях. Основное преимущество этого способа заключается в том, что можно просмотреть профиль арендодателя и составить о нем впечатление. Но выбор квартир в соцсетях небольшой, а новые объявления появляются не очень часто и за ними надо следить, потому что спрос высокий.

Через знакомых. Подходящую квартиру вам могут предложить друзья, коллеги или их знакомые. Мы отыскали свою через коллег. Жилье, найденное по объявлениям, было не хуже, но в нескольких метрах от дома, в котором располагается квартира знакомых, есть парк. Это в итоге и стало для нас решающим аргументом.

Если через знакомых или в соцсетях найти квартиру не удается, остается искать ее на сайтах объявлений.

На сайтах для поиска жилья. Я присматривал жилье на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Основное преимущество подобных сайтов — большое количество объявлений и возможность отфильтровать неподходящие в настройках поиска.

Еще квартиру можно искать на сайтах «Домофонд» и «Юла», но я этими сервисами не пользовался

Минусы: на таких сайтах большинство объявлений от агентов, а не от собственников. Часто они неактуальны или по указанному телефону никто не отвечает.

Как настроить уведомления о новых объявлениях

На сайтах для поиска жилья хорошие варианты разбирают быстро: буквально за день. Порой мы звонили собственникам через несколько минут после подачи объявления, а они уже назначили просмотры.

Я рекомендую обязательно настраивать на сайтах уведомления о новых объявлениях, которые подходят под ваши критерии поиска. Так вы скорее их увидите, дозвонитесь до владельца и придете на просмотр первыми.

Расскажу, как настроить уведомления на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости».

На «Авито» я чаще всего находил выгодные варианты. На сайте есть фильтры, которые помогут отыскать объявления, подходящие именно под ваши критерии поиска. Уведомления о новых публикациях можно настроить так, чтобы они приходили на почту. Вот как это сделать:

1. Настройте фильтры в поисковом запросе: укажите, сколько в квартире должно быть комнат, желаемый район и т. д.
2. Добавьте поисковый запрос со всеми включенными фильтрами в избранное: нажмите «Сохранить поиск» в правом верхнем углу.
3. Подпишитесь на уведомления о новых объявлениях по этому запросу.

В итоге все новые объявления, которые подходят под критерии вашего поискового запроса, будут приходить к вам на почту. Настроить это можно только на сайте, в приложении такой функции нет.

«Циан» специализируется именно на недвижимости. На этом сайте большинство объявлений — от агентов. Фильтры для поиска тут более продвинутые, чем у «Авито». А еще здесь можно настроить уведомления, которые будут приходить прямо на телефон, — это очень удобно. Вот как это сделать:

1. Зайдите в приложение «Циана» и настройте фильтры в поисковом запросе.
2. Сохраните поисковый запрос: нажмите кнопку «Сохранить» в правом верхнем углу.
3. В появившемся окне включите флажок «Пуш-уведомления» . Там же можно настроить частоту уведомлений о новых объявлениях.

На «Яндекс-недвижимости» проще всего нарваться на риелтора, поэтому на этом сайте я редко искал жилье. Там мне удалось найти только один подходящий вариант, но мы даже не стали его осматривать: арендодатель признался по телефону, что в квартире есть тараканы. Спасибо ему за честность.

Чтобы настроить уведомления на «Яндекс-недвижимости», надо тоже подписаться на результаты поиска в приложении.

Вот на что я советую обращать внимание в объявлениях.

Кто сдает квартиру. Конечно, выгоднее снимать жилье без посредников: тогда вам не придется платить комиссию и вы избежите мошенников. Например, иногда риелторы размещают объявления на сайтах без согласования с собственником. В этом случае агент надеется, что сможет договориться с владельцем, когда найдет жильцов. А если заключить сделку не получится, он предложит арендатору другие объекты из своей базы.

Чтобы такого не случилось, проверяйте, указана ли в объявлении агентская комиссия. Если нет, спрашивайте по телефону напрямую, кто сдает квартиру: собственник или риелтор.

Если вы решите снять квартиру через риелтора, попробуйте поторговаться и снизить комиссию. Один раз я поинтересовался у агента, готов ли он уменьшить комиссию со 100% до 50% от арендной платы. Он сразу же согласился.

Расположение квартиры. Полезно еще до просмотра квартиры проверить на «Яндекс-картах» расстояние до ближайшей станции метро или остановки общественного транспорта. Узнайте, есть ли рядом продуктовый магазин, школа, банк, аптека и другие важные для вас места. Еще в картах можно совершить виртуальный тур по окрестностям, посмотреть на двор и ближайшие улицы.

Фотографии. Обращайте внимание на степень износа и качество материалов отделки квартиры. Если сантехника, пол или двери в плохом состоянии, учтите, что на их замену уйдет львиная доля бюджета. Оцените, готовы ли вы жить в такой квартире и делать ремонт. Если каких-то фотографий вам не хватает, попросите выслать их отдельно.

Коммунальные платежи. Чаще всего арендодатель просит платить только за свет и воду. В объявлении так и пишут: нужно платить по счетчикам. Но иногда владельцы просят оплачивать все коммунальные услуги, в том числе отопление, которое зимой стоит довольно дорого.

Залог. Как правило, залог равен месячной арендной плате. Если он больше, высока вероятность, что от этого арендодателя часто сбегают жильцы.

Еще советую обсудить с собственником размер залога. Его основная функция — застраховать имущество владельца жилья. Если в квартире нет дорогой техники и ремонта, вы можете попросить снизить сумму залога. Окончательное решение все равно остается за арендодателем, но можно хотя бы попробовать с ним договориться.

Когда найдете подходящую квартиру, важно оперативно связаться с владельцем и договориться о просмотре. Мне удалось в течение полутора недель договориться с семью собственниками. Двое из них отменили встречу, потому что квартиру уже успели снять.

Заранее решите, в какое время вы сможете приехать, и составьте дополнительные вопросы к арендодателю, например:

1. Включены ли коммунальные услуги в арендную плату?
2. Есть ли в квартире закрытые комнаты? В них хозяева могут держать свои вещи и периодически за ними наведываться.
3. Какая мебель и бытовая техника есть в квартире?
4. Каким способом можно оплачивать аренду: картой или только наличными?
5. Сколько у квартиры собственников? Почему это важно, расскажу дальше в статье.
6. Кто живет по соседству?
7. Когда будет удобно показать квартиру?

Еще советую обговорить, будет ли арендодатель периодически приезжать и осматривать квартиру. Возможно, собственник не видит ничего особенного в таких визитах и собирается приезжать в любое время без предупреждения.

Если у вас есть домашние животные, сразу скажите об этом владельцу жилья. Часто арендодатели или риелторы пишут в объявлении, что квартиру можно снимать с животными, а на самом деле оказывается, что это не так. Возможно, они считают, что так получится сдать квартиру быстрее. Будет обидно, если вы обо всем договоритесь, но сделка сорвется в последний момент, потому что вы ничего не сказали о Барсике.

После осмотра квартиры решайте как можно быстрее, будете ли вы ее снимать, иначе вас могут опередить другие арендаторы.

Перед тем как заключить договор аренды, узнайте, кому принадлежит квартира. Это важно, потому что договор должны подписать все владельцы или один из них с доверенностью от остальных. Если вы не будете знать обо всех собственниках, кто-то из них может вас внезапно выселить под предлогом того, что не участвовал в сдаче квартиры.

Обычно в таких случаях владельцы предоставляют свидетельство о госрегистрации права собственности, но с июля 2016 года его не выдают. К тому же свидетельство может быть поддельным. Надежнее заказать выписку из государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Это стоит 290 Р , выписку оформляют в течение трех дней.

Обязательно сверьте данные паспорта собственника с теми, что указаны в выписке. Они должны совпадать. Если владелец менял имя или фамилию, пусть предоставит свидетельство о регистрации брака или смене имени. Если квартиру сдает представитель, у него должна быть доверенность.

Еще советую посмотреть в выписке, нет ли у жилья обременений. Если квартира в ипотеке, она в залоге у банка. Если наймодатель не будет платить банку, тот может изъять квартиру и всех оттуда выселить. Узнайте, какую сумму собственник платит за жилье ежемесячно. Если она равна арендной плате, то выплаты по ипотеке будут во многом зависеть от вас.

Если с документами все в порядке и все собственники готовы подписать договор, время его проверить. Расскажу о том, что обязательно должно быть в договоре.

Предмет найма. В договоре должен быть правильно указан адрес квартиры. Если вы снимаете ее целиком, необходимо написать, что вы арендуете именно квартиру, а не комнату или жилое помещение.

Квартплата и другие расходы. В договоре должно быть указано, какие расходы вы будете нести за квартиру, помимо арендной платы: например, если вы оплачиваете электричество и воду, это должно быть прямо прописано. Если расходы на ремонт возложены на наймодателя, это тоже надо указать: по умолчанию текущий ремонт оплачивает наниматель, а капитальный — наймодатель. Например, заменить смеситель в ванной должен тот, кто снимает квартиру, а починить несущие конструкции — тот, кто сдает.

Срок платы за квартиру. Лучше всего указать дату после того дня, когда вы получаете зарплату: так вы будете уверены, что к расчетному моменту у вас точно будут деньги.

Обеспечительный платеж — его еще называют залогом или депозитом. Эти деньги наниматель добавляет к первой арендной плате. Из них наймодатель сможет удержать какую-то сумму, если наниматель испортил имущество в квартире: например, разбил окно. Еще из этого платежа владелец сможет взять деньги, если жилец не платит за аренду.

Важно прописать в договоре, что будет с залогом, когда вы соберетесь съезжать. Возможны два варианта:

1. вам его вернут после выселения;
2. залог будет платой за последние дни проживания в этой квартире.

Я предпочитаю второй вариант, потому что так я знаю наверняка, что не потеряю деньги. К тому же так удобнее и собственнику: он точно узнает о моем переезде заранее и успеет найти нового жильца.

Ответственность за имущество наймодателя и нарушения договора. Обязательно укажите, что вы отвечаете за просрочку оплаты только в случае вашей вины. Например, если банк наймодателя не перечислил деньги на его счет, это не ваша вина и вы не обязаны платить штраф. Поэтому в договоре должно быть указано, что днем оплаты квартиры считается день списания денег с вашего счета.

Обязательно укажите в акте приема-передачи квартиры все крупное и ценное имущество наймодателя и его недостатки: сколы, царапины и т. д. Так вам не придется доказывать, что это не вы испортили сервант бабушки хозяина квартиры.

Если собственник не хочет заключать договор, это тревожный знак: вас могут обмануть или выселить. Например, мошенники возьмут арендную плату и залог, а потом поменяют замки. В такой ситуации вы не сможете доказать, что снимаете эту квартиру.

Как мы нашли квартиру

Мы решили отслеживать объявления на всех доступных площадках. Составили список значимых для нас критериев, настроили фильтры и уведомления в приложениях. По всем подходящим объявлениям мы сразу звонили. Если нам не хватало информации, чтобы оценить квартиру, мы задавали собственнику уточняющие вопросы по телефону.

В день мы обычно находили 4—6 подходящих объявлений. Часто на звонки никто не отвечал или мы выясняли по телефону, что квартира нам не подходит. Нередко оказывалось, что в объявлении прописаны не все условия: например, мы узнавали, что квартира выставлена на продажу, поэтому иногда туда будут приходить потенциальные покупатели. Иногда мы выясняли, что нужно оплачивать не только свет и воду, но и остальные коммунальные услуги. Однажды нам признались, что в квартире есть тараканы и поэтому она сдается по цене ниже рыночной. В итоге за первую неделю поисков мы смогли договориться о просмотре всего трех квартир.

Тогда же коллега дала нам контакты своей знакомой, которая планировала сдавать однушку. Мы посмотрели эту квартиру, и она нам понравилась, но мы решили проверить и другие варианты. К счастью, знакомая пообещала не выкладывать свою квартиру на сайты в ближайшие пару недель.

Чаще всего подходящие объявления мы встречали на «Авито», на втором месте был «Циан», на третьем — «Яндекс-недвижимость». Всего за две недели мы осмотрели шесть квартир. Все они стоили 30 000—36 000 Р в месяц и были подходящими, но в итоге мы все же переехали в квартиру приятельницы коллеги: нас подкупила огромная лесопарковая зона через дорогу.

мы платим за квартиру в месяц

Сейчас мы платим за жилье 35 000 Р в месяц. Залог с нас брать не стали, но коммунальные мы оплачиваем полностью, а не только по счетчикам.

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Как продать квартиру без риелтора: 10 основных ошибок

Вполне нормальное желание продать свою квартиру с максимальной выгодой часто побуждает владельца сэкономить на услугах риелтора и взяться за организацию сделки самостоятельно. Однако нужно помнить, что продажа жилья – не настолько простой процесс, как может показаться, и требует определенных навыков и компетенций. Для тех, кто все-таки решит действовать самостоятельно, мы подготовили перечень самых частых ошибок, которые помогут продать жилье без рисков и в короткие сроки.

1.Переоценка своих сил

Если вы считаете, что услуги риелтора серьезно снизят вашу прибыль от сделки, предварительно оцените свои риски и проанализируйте размер дополнительных затрат:

• обзвоните наиболее известные риэлтерские фирмы и поинтересуйтесь условиями, которые они предлагают – может оказаться, что ваша «нематериальная» экономия (время и силы) превысит сумму, потраченную на услуги профессионала;
• подумайте, готовы ли вы принять на себя роль рекламного агента – без грамотной подачи ваше предложение может оказать неконкурентоспособным;
• честно ответьте себе, насколько хорошо вы разбираетесь в юридических вопросах, связанных с недвижимостью – простое незнание жилищного и гражданского законодательства может привести к удорожанию или замораживанию процесса продажи, а то и к потере клиента.

Подумайте, насколько по силам вам придутся поставленные задачи, и решите, стоит ли делегировать хотя бы их часть профессионалу.

2.Завышение ценности недвижимости

Собственник, не обладающий критическим мышлением, рискует затянуть процесс реализации квартиры из-за ее неадекватной оценки. Прежде всего, нужно выяснить среднюю рыночную цену на аналогичные предложения, и только потом решать, какая сумма будет обозначена в объявлении о продаже.

Подробный анализ рынка поможет определиться, какие именно факторы повлияют на увеличение цены, а из-за чего придется ее немного снизить. Например, наличие в шаговой доступности станции метро станет несомненным плюсом, а расположение дома вблизи активной транспортной магистрали будет ухудшающим параметром.

3.Неправильно составленное объявление

Составить работающее и привлекательное объявление о продаже – это тоже в своем роде искусство. Небрежное отношение к тексту опубликованного предложения приведет к отсутствию заинтересованности со стороны потенциальных покупателей и в итоге к снижению цены.

От того, где именно вы планируете разместить свое предложение, зависит лишь объем информации об объекте: для расклейки или публикации в бумажных СМИ придется ограничиться краткой характеристикой. А вот для Интернет-ресурсов пойдет расширенный вариант с фото и подробным описанием. Необходимый минимум, который должен фигурировать в объявлении:

• сведения о доме – адрес, год постройки, локация относительно транспортных магистралей, инфраструктура;
• сведения о квартире – количество комнат, метраж, наличие ремонта, состояние коммуникаций;
• фото квартиры с различных ракурсов – если не получается сделать хорошие кадры, представляющие ваше жилье с выгодной стороны, привлекайте специалиста. Плохо сделанные, невнятные снимки снизят интерес покупателя.

Важно! Нежелательно указывать в объявлении ваш личный телефон. Во-первых, вы не всегда будете готовы ответить на звонок с неизвестного номера. Не всегда будет уместно вести переговоры, особенно если вам дозвонились в рабочее время.

Если вы не планируете привлекать к продаже агента, заведите себе новый номер, который укажите в объявлении. На звонки по нему можно будет отвечать, когда вам удобно, и избавиться от него после совершения сделки.

4. Привлечение параллельно нескольких агентов по продаже

Частные агенты, предлагающие недорогие услуги по продаже вашего жилья могут серьезно испортить ситуацию. Внимание покупателей будет рассеяно между различными вариантами, что приведет к снижению общего потока заинтересованных лиц. Лучше всего делегировать право на организацию продажи единственному исполнителю. Ну, или обеспечивать весь процесс самостоятельно.

5.Приостановка рекламной кампании при наличии нескольких покупателей

Усилия по продвижению своего предложения нельзя прерывать после появления первых клиентов. Даже после того, как с кем-то из них были достигнуты определенные договоренности, есть риск срыва сделки. Нужно продолжать актуализировать объявления на различных площадках до момента продажи.

6.Отсутствие аналитики

Если вы занимаетесь продажей жилья самостоятельно, важно фиксировать результаты ваших рекламных усилий. Понимание того, что количество потенциальных покупателей идет на спад, что выставленная цена на данном этапе кажется неконкурентной, что ваше предложение вызывает только краткосрочный интерес, позволит вовремя скорректировать ваши требования. Или изменить формат объявления на более привлекательный.

7.Неумение правильно торговаться

Чтобы выгодно и быстро продать жилье, нужно не только определить на него справедливую цену, но и уметь отстоять ее в процессе переговоров. Аргументы, которыми вы будете оперировать, должны быть хорошо продуманы.

Покажите клиенту, что имеющиеся, по его мнению, минусы с лихвой компенсируются плюсами: планировкой, расположением, элитностью и прочими достоинствами.

8.Неготовность документов

Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, пакет основных документов должен быть сформирован заранее. Часто то обстоятельство, что вы готовы совершить сделку здесь и сейчас может стать основным мотивирующим фактором для покупки.

Лучше всего подстраховаться и подготовить дополнительно бумаги, которые могут заинтересовать покупателя: историю квартиры с перечислением всех предыдущих собственников (выписку ЕГРН), выписки из домовой книги, технический паспорт БТИ и прочее.

9.Неготовность к передаче жилья новому хозяину

Один из важных вопросов, который будет интересовать покупателя, насколько быстро он сможет воспользоваться своим приобретением. Проблема актуальна в том случае, если квартира кем-то занята (вашей семьей, арендаторами).

Вы можете договориться с клиентом на любую, устраивающую всех дату. Но наиболее выгодным и привлекательным для него будет вариант, предусматривающий переселение не позднее, чем через 2-4 недели после подписания договора купли-продажи.

10.Халатное и невнимательно отношение к подготовке и проведению сделки

Самый важный этап – официальное оформление документов на продажу. Если к этому моменту не готова часть документов, допущены технические ошибки в заполнении бумаг, совершение сделки может затянуться на неопределенный срок, а то и сорваться вовсе.

Чтобы не допустить этого, тщательно проверьте весь пакет документов на соответствие требованиям законодательства, заранее урегулируйте с покупателем все спорные вопросы, организуйте присутствие всех участников сделки в нужном месте и в нужное время.

Как прописать в долевую собственность?

Имея долю в квартире или доме, вы можете распоряжаться ею, как захотите. В том числе прописать в долевую собственность кого угодно. Этот человек может быть вашим родственником или не быть, без разницы. Но на данной почве часто возникают серьезные конфликты.

Что делать, если, например, прописанный дольщиком квартирант пьет и мешает жить другим? Как поступить, если бывший муж отказывает в прописке вашему новому мужу? Конечно, многое обозначено в законе. Но каждый случай индивидуален. Поэтому мы дадим вам общую информацию, а по поводу конкретной ситуации рекомендуем проконсультироваться со специалистом по жилищным вопросам.

Правила регистрационного учета регламентируются Федеральным законом № 5242–1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1996. В нем прописаны сроки и условия постоянной и временной регистрации, а также санкции за отсутствие регистрации по месту жительства.

Условия прописки в доле квартиры или дома

Общая собственность становится долевой по разным причинам. Собственник может подарить или передать ее по наследству нескольким лицам. Возможен также раздел имущества супругов при разводе. При этом можно получить как реальную долю — то есть комнату или несколько комнат — так и идеальную. Идеальной называется часть квартиры или дома в дробном выражении — например, ¼ от всей площади.

Если вы — владелец долевой собственности, то на своей жилплощади можете прописать любого человека. Но для этого вам нужно получить письменное согласие совладельцев. Исключение составляет случай, когда вы хотите прописать своего ребенка (до 14 лет). Тогда согласие других дольщиков не нужно. Хотя и здесь законом предусмотрены обстоятельства, которые позволяют выселить несовершеннолетнего.

Когда речь идет о частном доме, правила немного другие. Согласие совладельцев нужно лишь тогда, когда в доме общий вход и общие нежилые помещения: кухня, санузел и т. д. На изолированные помещения с отдельным входом это правило не распространяется.

Оформить прописку вы можете в паспортном столе, миграционной службе, Многофункциональном центре (МФЦ) или через сайт «Госуслуги».

Необходимые документы

При личном обращении в официальные инстанции важно, чтобы присутствовали все совладельцы долевой собственности. Они оформляют согласие на прописку и прикладывают его к основному пакету документов, состоящему из:

1. Паспорта заявителя (лица, которому нужна прописка).
2. Свидетельства о рождении ребенка до 14 лет или паспорта — от 14 до 18 лет.
3. Военного билета (для военнообязанных).
4. Справки об освобождении из мест лишения свободы (для судимых).
5. Заявления по форме № 6.
6. Документов, подтверждающих право собственности на долю, где оформляется прописка, и законность ее приобретения.
7. Согласия совладельцев жилплощади.

Строгой формы самого согласия не существует. Если оно оформляется письменно, то в нем должны быть следующие сведения:

• паспортные данные;
• место прописки;
• согласие на проживание;
• данные заявителя;
• дата и подпись.

Нотариально заверять документ не обязательно, кроме тех случаев, когда у него должен быть четкий срок действия. Иначе согласие считается бессрочным. При личном визите в паспортный стол можно не писать согласие, а дать его устно, предъявив паспорт.

Однако ребенок автоматически прописывается в квартире, и от мнения других собственников тут ничего не зависит. Согласно ст. 20 Гражданского Кодекса РФ, дети до 14 лет проживают там, где зарегистрированы отец и (или) мать. До получения паспорта заявление за них пишут родители, после — сами дети, но в родительском присутствии.

Нюансы оформления через Госуслуги и МФЦ

Если вы хотите прописать кого-либо в своей долевой собственности через Госуслуги, пакет документов будет таким же. Но дополнительно потребуются выписка из домовой книги и копии паспортов совладельцев. И важно понимать, что полностью дистанционно сделать прописку невозможно. Через сайт вы отправите заявление в УМВД (Управление Министерства Внутренних Дел). В назначенный день вам придется явиться в ваш местный филиал с оригиналами документов. И только тогда вам поставят штамп.

Для оформления прописки через МФЦ нужны те же документы, что и для миграционной службы или паспортного стола. Но разница заключается в сроках. В паспортном столе на всю процедуру отводится 3 дня. МФЦ отправляет документы на проверку в УМВД, поэтому срок увеличивается до 6–10 рабочих дней.

Что делать, если совладельцы против прописки?

К сожалению, по разным причинам собственники долей часто находятся в плохих отношениях. Особенно это касается разведенных супружеских пар, но могут быть и другие варианты. В общем, соседи иногда без всяких причин оказываются против прописки. Что можно сделать в таком случае?

Тут можно пойти двумя путями: выделить долю собственности в натуре или попытаться продать часть своей жилплощади. Первый вариант мало кому подходит — для него необходима перепланировка жилья. Если вы выделяете долю в натуре, нужно не только, чтобы помещения были изолированными, но и чтобы коммуникации «не пересекались».

Второй вариант — продать свою часть жилплощади или оформить дарственную. Сразу скажем, что продавать рискованно. Совладельцы могут воспользоваться ст. 250 Гражданского Кодекса РФ — первоочередным правом на выкуп доли. Для оформления дарственной согласия дольщиков не требуется. Но вы должны понимать — если вы дарите свою долю или ее часть, новый собственник сможет ею распоряжаться по своему усмотрению.

Пример разрешения конфликта

Посмотрим, как все это работает на практике. Для примера возьмем супружескую пару, которая владеет долевой собственностью. При разводе каждый супруг получил ½ общей квартиры. Через некоторое время совладелица вышла замуж повторно и решила прописать нового мужа. Однако бывший супруг по каким-то причинам категорически против. Что может сделать бывшая жена?

Лучший выход — подарить новому супругу часть своей доли. Тогда он станет полноправным собственником ¼ жилплощади и сможет, например, прописать детей от первого брака, если они у него есть.

Как предотвратить нежелательную прописку?

Рассмотрим обратную ситуацию. Вы — совладелец долевой собственности. Кто-то из других дольщиков хочет прописать родственника, знакомого и т.д., но вы этого не хотите. Конечно, прописать третье лицо без вашего согласия невозможно. Но ведь другой собственник может оформить дарственную, никого не спрашивая, и тогда этот человек станет совладельцем. Как быть в таком случае? Рассмотрим на примере.

Супруги развелись и поделили двухкомнатную квартиру поровну. Некоторое время спустя мужчина женился заново и решил прописать вторую жену. Поскольку в той же квартире проживала его бывшая супруга, она высказалась против. Но муж подарил часть своей собственности новой жене, сделав ее совладелицей. Тогда бывшая супруга решила продать свою долю юридическому лицу. Уведомление об этом получил муж. Понимая, что юрлицо постарается всеми силами выжить его из квартиры, он воспользовался правом выкупа доли по цене, предложенной бывшей женой.

Это достаточно хитрая схема, но она никак не нарушает законодательство. Ведь дольщик может распоряжаться своим имуществом как угодно. Однако в этом случае жена могла обратиться в суд с требованием аннулировать прописку. Такие вопросы обычно рассматриваются в индивидуальном порядке.

Иск о признании доли незначительной

В примере, который мы рассмотрели, супруг подарил новой жене часть доли. Но поскольку он владел одной комнатой, то выделить долю в натуре после оформления дарственной уже не представлялось возможным. Потому что физически комнату не разделить пополам без ущерба для имущества.

Бывшая супруга могла настоять на признании доли незначительной и потребовать принудительной продажи собственности. Для этого нужно подать иск в суд. Но есть здесь одно «но». Чтобы иск был принят, ответчик не должен быть заинтересован в использовании жилплощади. А также у него должно быть другое жилье.

К нашему примеру этот способ не подходит. Бывший супруг не хотел отказываться от своей доли и проживал в квартире постоянно. Поэтому пришлось использовать обманный маневр. Но он полностью укладывается в рамки законодательства.

Какие права получает зарегистрированное лицо?

Если вы оформили прописку в свою долевую собственность, учтите, что зарегистрированный становится полноправным пользователем жилья. А при дарении — и вовсе совладельцем. У нового дольщика такие же права, как и у других. В частности, он может:

• прописать в квартире ближайших родственников: детей, супругов или родителей без согласия других собственников;
• пользоваться жильем как постоянным местом жительства;
• оплачивать услуги ЖКХ и вносить другие платежи;
• разрешать или запрещать прописывать других жильцов.

Оформление прописки — а тем более, договора дарения собственности — требует высокой степени доверия. Не стоит оформлять жилье на малознакомых людей.

Как выселить нежелательного соседа?

Не во всех случаях прописанные или купившие долю лица оказываются законопослушными гражданами. Они могут отравлять жизнь соседям по дому или квартире. Но можно ли от них избавиться? Простого заявления в прокуратуру или иска в суд будет недостаточно. Закон защищает права граждан. Поэтому может быть два выхода: выкупить часть жилплощади у неугодного соседа или доказать отсутствие у него законных прав на долю собственности.

В первом случае вам придется долго уговаривать совладельца. А поскольку тех, у кого с нами хорошие отношения, из квартиры выселить хочется редко, вряд ли тут можно добиться согласия. Скорее всего, сосед назовет фантастическую цену или вообще откажется от предложения.

Незаконность владения имуществом самостоятельно не доказать. Только адвокат может предъявить доказательства того, что доля была куплена обманом или прописку сделали в обход закона. Но если удастся убедить в этом судью, собственность поступит в ваше распоряжение. И вы сможете либо дать соседу временную регистрацию, либо обязать его освободить жилье.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Можно ли прописать человека на свою долю в квартире без согласия других собственников

Здравствуйте. Сразу отвечу на вопрос — при прописке человека обязательно согласие других собственников. Далее опишу почему так, как можно оформить согласие, какое есть исключение из правил и что можно предпринять.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Законодательство о согласии на прописку

• Доля — это не отдельный вид недвижимости. По закону бывает только доля в праве собственности на недвижимость. Когда квартирой владеют несколько собственников по долям, значит она находится у них в общей долевой собственности. Ст. 244 ГК РФ — «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).»
• Прописывают не в долю, а в недвижимость — квартиру, жилой дом или комнату (если та оформлена как отдельный объект). Ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1: «Регистрация гражданина по месту жительства — постановка гражданина на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина и о его нахождении в данном месте жительства. Место жительства — жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение.»
• Собственники владеют и пользуются квартирой сообща. А значит когда собственник доли хочет прописать человека, ему нужно получить согласие остальных собственников. Согласие требуется в письменной форме. П. 1 ст. 247 ГК РФ: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.» П. 49 Приказа МВД России от 31.12.2017 N 984 — «Одновременно с заявлением о регистрации по месту жительства заявитель представляет: письменное согласие о вселении гражданина в жилое помещение от проживающих совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетних пользователей, наймодателя, всех участников долевой собственности (при необходимости).»

Единственное исключение: не требуется согласие на прописку детей до 14 лет к свои родителям — подробнее. Это указано в п. 28 и 29 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 — «Регистрация по месту жительства или по месту пребывания несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста, осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту жительства, документов, удостоверяющих личность законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних.»

Как и где оформляется согласие

Другие собственники могут лично подать письменное согласие в паспортный стол, МФЦ или МВД. Оно пишется в свободной форме — скачать форму или образец. За собственника младше 14 лет пишет согласие один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Собственник от 14 до 18 лет сам пишет согласие + подпись ставит на нем один из родителей (опекун) — ст. 26 ГК РФ. Если собственник не может присутствовать, например, находится в другом городе, ему стоит оформить у любого нотариуса согласие + доверенность на представление его интересов. Затем отправить оригиналы документов почтой. Это написано в п. 48 и 49.4 Приказа МВД от 31.12.2017 N 984. Свой паспорт ему отправлять не нужно. Нотариальное согласие и доверенность стоят около 1 500 рублей каждый.

Небольшая хитрость, если собственник не дает согласие

Об этом еще здесь писала. В этом случае можно подарить часть своей доли человеку, чтобы тот смог спокойно прописаться в квартире. А затем после прописки передарить долю обратно. Только нужно учесть много нюансов:

Есть минимальный размер минимальный размер площади для проживания человека. Это называется учетная норма площади — ст. 50 ЖК РФ. Везде она своя. Например, в Москве минимальная площадь для человека — минимум 10 кв.м. В Санкт-Петербурге — минимум 9 кв.м.

Исходя из этого, для полного спокойствия стоит дарить долю, равную минимальной установленной площади. Или чуть меньше. Тогда новый собственник сможет прописаться в квартире без каких-либо проблем. Ведь площадь будет соблюдена.

Например, квартира находится в Москве. Площадь — 45 кв.м. Два собственника по 1/2. 10 кв.м. — это около 24% от всей площади квартиры или 6/25. Значит собственнику от своей доли стоит подарить человеку 6/25, а остальные 7/75 оставить себе. После сделки он прописывается в квартире и передарит долю обратно.

С другой стороны, в той же Москве много «резиновых» квартир. То есть граждане через дарение покупают микродоли в несколько квадратных сантиметров и спокойно прописываются. В МВД им не всегда отказывают, поэтому здесь успех в 50%. Все-таки советую дарить доли с минимальными установленными площадями или чуть меньше. Решайте сами.

Договор дарения доли обязателен в нотариальной форме — подробнее. Нотариусы берут за составление договора от 3 000 до 9 000 рублей, потом за его удостоверение 0,5% от кадастровой стоимость подаренной доли — тарифы. Плюс за регистрацию договора нужно заплатить 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

В итоге придется заплатить довольно большую сумму денег за это мероприятие. В двойном размере, если передаривать обратно. Инструкция — как оформит дарение доли у нотариуса.

При получении в дар от неблизкого родственника, одаряемый должен будет заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости доли — пп. 7 п. 1 ст. 228 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Близкие родственники при дарении — это супруг, дети, родители, внуки, дедушки, бабушки, родные братья и сёстры.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .