Как происходит выписка из квартиры при продаже

Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов

Покупка вторичного жилья — это всегда риск. Наша героиня Анастасия купила квартиру и позже выяснила, что в ней зарегистрирован сын бывшей владелицы, который сейчас находится в армии. Рассказываем, чем это грозит и что делать в подобной ситуации.

Иметь собственное жильё в Москве — мечта, наверное, для каждого приехавшего в этот город. После окончания университета я осталась в столице, чтобы строить карьеру, кочевала по съёмным квартирам и выслушивала постоянное « зачем платить за чужое жильё, если можно купить своё » .

Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.

Как я покупала квартиру

Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.

Спустя полтора года постоянного мониторинга Циана, Яндекс.Недвижимости, Авито, Домофонда и нескольких других приложений мне повезло найти « двушку » площадью 43 квадратных метра в четырёх минутах ходьбы от метро Петровско-Разумовская. Меня всё устроило, особенно цена: 7 990 000 ₽. Для сравнения — аналогичные квартиры в соседних домах стоят 9 – 10 миллионов ₽.

Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с « мёртвыми душами » .

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2022 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии

Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!

Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.

В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.

Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца

И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.

Читайте также:
Как происходит покупка квартиры в новостройке

Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.

Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.

Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке. Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки. 50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.

Что может произойти

Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.

1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.

Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить. Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете. Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.

2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.

Могут возникнуть проблемы с дальнейшим отчуждением квартиры, так как в договоре всегда прописывается, кто на данной жилплощади зарегистрирован и срок, когда эти люди должны выписаться.

Но совершение сделки продажи такой квартиры возможно. Вы — владелец и распоряжаетесь своим имуществом так, как посчитаете нужным. Если в вашей квартире прописан человек и не выписывается, а вы хотите её продать, вы составляете договор купли-продажи с обременением (это значит, что в квартире зарегистрирован человек, имеющий право пользования жильём). Следующий покупатель уже будет выписывать его сам. Но какого-либо права помешать вам провести сделку нет.

3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.

Мне повезло практически не переплачивать, так как в квартире стоят счётчики на электричество и воду, а значит, количество проживающих при оплате этих пунктов не учитывается. Так что я теряю ежемесячно только 116 ₽ по расчётам потребления газа на большее количество жильцов и примерно ту же сумму за вывоз мусора (к сожалению, местная управляющая компания так и не смогла мне назвать точной стоимости этой услуги, которая попадает в ежемесячную квитанцию под пункт « содержания жилого помещения » ).

Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.

Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.

Итоги

Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.

Как правельно поступить”Выписка и освобождение квартиры”

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»
«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону – срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок – условно 2 недели или написать точную дату выезда?»
Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.
Справка
После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.
Полное освобождение после продажи включает в себя:

Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».
Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.
То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.
Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.
Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

Читайте также:
Документы для постоянной прописки в квартиру собственника

Четыре способа освобождения квартиры
Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.
Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.
Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.
Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.
…Продавец получил почти все деньги – 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.
…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.
На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где – ссылки на законы, где – дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Снятие с регистрационного учета
Этот этап можно пройти двумя способами:
– обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.
– Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.
К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенностиа. В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас – нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление.

Как это делается?
Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг
Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета – платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

Приемка квартиры
По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.
Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

Читайте также:
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

В никуда или автоматически: как выписаться из квартиры

Потребность в снятии с регистрационного учета или в выписке из квартиры может возникнуть по разным причинам. Например, человек купил новую квартиру, вступает в наследство или переезжает в другой город или страну. Сама процедура выписки простая — достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал «Госулуги». А в некоторых случаях снятие с учета со старого адреса произойдет автоматически.

Рассказываем, как выписаться из квартиры, куда обращаться и какие для этого нужны документы.

Содержание

Как выписаться из квартиры автоматически

Выпиской, пропиской и регистрацией граждан занимаются районные МВД, а именно отделения по вопросам миграции. Поэтому выписаться из квартиры можно, обратившись лично в ГУМВД или подав заявление на сайте «Госуслуги» (но потом все равно придется прийти в отделение, чтобы поставить отметку в паспорте). Также заявление о снятии с учета по старому адресу можно подать в многофункциональных центрах (МФЦ).

Подавать специальное заявление о выписке нужно не всегда. Например, при прописке по новому месту жительства снятие с регистрации по старому адресу происходит автоматически. Выглядит это следующим образом: гражданин подает документы на регистрацию по новому адресу в МФЦ или управление МВД (или заявление через портал «Госуслуги») и пишет два заявления: одно — на регистрацию, другое — на снятие с регистрации. После чего в течение трех дней регистрационный орган направит соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства для снятия гражданина с такого учета. Таким образом, выписка произойдет автоматически с регистрацией.

Как выписаться «в никуда»

Бывают ситуации, когда человеку нужно сняться с регистрационного учета по старому адресу, но новое место жительства неизвестно. К примеру, человек продал квартиру и вложился в новостройку, но прописаться в ней пока не может, поскольку дом еще не сдан. В таком случае он может выписаться без последующей прописки по новому адресу, то есть — «в никуда». Законодательство это допускает. По новому адресу гражданин должен зарегистрироваться не позднее семи дней после переезда (не со дня выписки). Если не уложиться в этот срок, то могут быть применены административные санкции в виде штрафа.

Шон Бетрозов, адвокат частной практики:

— Гражданин может выписаться при смене места жительства или продаже квартиры. Когда гражданин планирует прописаться в другую квартиру, достаточно обратиться в МФЦ. Закон требует встать на учет в течение семи календарных дней после смены места жительства. Отсутствие регистрации может повлечь административный штраф от 3 тыс. до 5 тыс. руб.

Наличие задолженности, в том числе по оплате ЖКУ или налоговым сборам, не препятствует выписке из квартиры. При снятии с регистрации справки об отсутствии задолженности из управляющей компании, налоговой или какой-то другой организации не требуются. Но долги за гражданином останутся. При наличии долга за ЖКУ управляющая компания может подать судебный иск с требованием взыскать задолженность даже после выписки из квартиры.

Способы выписки из квартиры: МВД или МФЦ

Как уже сказано выше, сняться с регистрационного учета можно несколькими способами. Во-первых, обратившись напрямую в территориальное отделение МВД. Для этого надо прийти в офис ведомства (предварительно записавшись на прием) и подать заявление о снятии с регистрационного учета и необходимые документы. После проверки документов в паспорт поставят штамп о выписке по старому адресу. Услуга предоставляется бесплатно, срок — один день.

Во-вторых, выписаться из квартиры можно через МФЦ. Для этого нужно посетить отделение центра «Мои документы», заполнить там заявление о снятии с регистрационного учета (форму предоставит сотрудник центра). При выписке детей младше 14 лет заявление за них заполняет один из родителей или опекун. Дети от 14 до 18 лет пишут заявление самостоятельно, в нем ставится подпись одного из родителей. После чего заявление вместе с документами будет передано в районное отделение МВД, где все проверят.

Далее в назначенный день заявитель заберет свой паспорт с отметкой о выписке из квартиры. Процедура занимает три рабочих дня с момента подачи заявления. Услуга бесплатная, но предоставляется не во всех МФЦ, поэтому лучше уточнить этот вопрос по телефону перед визитом.

Документы для выписки из квартиры

К заявлению необходимо приложить следующие документы (оригиналы и копии):

  • паспорт РФ, если прописывается ребенок до 14 лет — его свидетельство о рождении;
  • документ о собственности на квартиру (или долю). Это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права собственности или согласие собственника квартиры на регистрацию;
  • листок убытия (если человек заранее выписался с прежнего места жительства).

Как выписаться через «Госуслуги»

Выписаться из квартиры можно с помощью портала «Госуслуги» или его мобильного приложения. Для этого необходимо подать заявление в электронном виде о выписке из квартиры. Но после обработки заявления все равно нужно будет прийти в районный МВД с паспортом, чтобы в нем поставили штамп о выписке. Сроки оказания услуги — три рабочих дня. Услуга также бесплатная.

Пошаговая инструкция:

  • зайдите в личный кабинет на портале «Госуслуги» (заявление может подать только зарегистрированный на портале пользователь. Если профиля нет, то нужно будет его создать);
  • откройте вкладку «Услуги» и найдите «Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства». Здесь появится вкладка «Получить услугу» — нужно кликнуть на нее;
  • далее необходимо заполнить заявление в электронном виде, внести в него паспортные данные и новый адрес регистрации (если он есть);
  • отправьте заявление и дождитесь результатов его проверки;
  • после чего в личный кабинет придет приглашение посетить отделение МВД. Сообщение придет выбранным вами способом: оповещением в мобильном приложении или по электронной почте;
  • в назначенное время нужно посетить подразделение ГУВМ МВД. С собой необходимо взять оригиналы документов, указанных в заявлении. Сотрудник ведомства сверит данные оригинальных документов с данными, указанными в электронном заявлении;
  • после чего в паспорте будет проставлена отметка о снятии с регистрации по месту проживания.
Читайте также:
Может ли опекун прописаться в квартиру опекаемого

Снятие с регистрационного учета удаленно или по доверенности

Заявление на выписку из квартиры можно подать по месту фактического проживания/нахождения. Например, гражданин проживает в Москве, а прописан в Уфе. Чтобы выписаться из уфимского жилья, он может обратиться в районное МВД Москвы. В данном случае его могут выписать «в никуда». Если же в Москве он прописывается по новому адресу, то со старого адреса его выпишут автоматически в течение трех дней.

Выписаться из квартиры можно по доверенности. Например, человек находится в другом городе или стране и может поручить своему доверенному лицу (например, супругу) выписать его из квартиры. «Доверенность и заявление о снятии с регистрационного учета необходимо заверить у нотариуса. При оформлении доверенности понадобится только паспорт», — уточнил Шон Бетрозов.

Граждане, находящиеся за пределами России, могут дистанционно выписаться из квартиры. «В этом случае придется заверить заявление в консульстве России или обратиться к нотариусу в стране проживания для оформления доверенности с последующим ее переводом на русский язык и произвести апостиль — процедуру легализации», — добавил адвокат. После этого доверенное лицо может обратиться в МФЦ или отделение МВД и пройти процедуру снятия с регистрационного учета.

Как продать квартиру

Этапы и документы

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.

ст. 244 ГК РФ — понятие и основания возникновения общей собственности

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

ст. 246 ГК РФ — распоряжение имуществом в долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

ст. 256 ГК РФ — общая собственность супругов

Если между супругами не заключен брачный контракт, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.

ст. 42 СК РФ — содержание брачного договора

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.

ст. 292 ГК РФ — права членов семьи собственников жилого помещения

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
Читайте также:
Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
  5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  7. справку об отсутствии долга за капремонт;
  8. выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  9. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

ст. 153 ЖК РФ — обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

ст. 158 ЖК РФ — расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

ст. 20 ГК РФ — место жительства гражданина

ст. 19.15.2. КоАП РФ — нарушение правил регистрации

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Предварительный ДКП защищает и продавца и покупателя. Если по какой-то причине одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд обязать заключить договор на условиях предварительного договора.

Читайте также:
Права ответственного квартиросъемщика в неприватизированной квартире

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить квартиру и в качестве гарантии, что продавец не продаст квартиру другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т⁠—⁠Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

ст. 554 ГК РФ — предмет в договоре продажи недвижимости

ст. 555 ГК РФ — цена в договоре продажи недвижимости

ст. 558 ГК РФ — особенности продажи жилых помещений

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Например, если вы продаете квартиру, которая находится в долевой собственности или которой владеет несовершеннолетний.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Читайте также:
Налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

  • Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
  • Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
  • Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
  • Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
  • Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
  • Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.
Читайте также:
Как выписать недееспособного человека из квартиры

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Читайте также:
Как красиво написать объявление о продаже квартиры

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Как приватизировать квартиру

1. При каких условиях можно приватизировать квартиру?

Если вы хотите приватизировать квартиру, проверьте, отвечает ли ваша ситуация следующим требованиям:

  • вы гражданин Российской Федерации;
  • вы занимаете жилое помещение на условиях социального найма;
  • занимаемое вами жилое помещение является собственностью города Москвы;
  • вы никогда прежде не использовали право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия);
  • у вас есть согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

2. Какие документы нужны для приватизации квартиры?

  • запрос (заявление) о предоставлении государственной услуги — может быть оформлен сотрудником центра «Мои документы» во время обращения (либо вы можете заранее подготовить его, скачав бланк);
  • документ , удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность, — для всех членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования этим помещением на условиях социального найма, достигших 14-летнего возраста;
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма, достигших 14-летнего возраста (если документы подает представитель);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариально удостоверенная доверенность);
  • договор социального найма на приватизируемое жилое помещение — экземпляр заявителя (за исключением случаев утери договора социального найма);
  • ордер на приватизируемое жилое помещение или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (при наличии у заявителя); в случае утери ордера — копия распоряжения органа исполнительной власти, выданная органами, уполномоченными на предоставление сведений из Архивного фонда Российской Федерации;
  • свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства);
  • документ , подтверждающий наличие гражданства Российской Федерации;
  • выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия на это место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий;
  • документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства;
  • документ, подтверждающий полномочия указанного выше органа по выдаче документа, подтверждающего неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (копия, заверенная органом, его выдавшим);
  • письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ от приватизации) занимаемого жилого помещения заявителя, члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования данным помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке. При этом нотариально удостоверенный письменный отказ от приватизации должен быть оформлен в срок не позднее чем за 30 календарных дней до дня обращения за предоставлением государственной услуги.

Обратите внимание: в ряде случаев (в зависимости от конкретных обстоятельств вашей жизни) могут понадобиться дополнительные документы .

3. Куда нужно подавать документы?

Вы можете подать документы:

  • онлайн на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru. Подать документы онлайн вы можете только в том случае, если проживаете один или если ваша семья отвечает следующим требованиям:

— в составе семьи только совершеннолетние, которые с 21 июля 1991 года либо с рождения проживают на законных основаниях в городе Москве;

— в составе семьи нет совершеннолетних недееспособных, сирот;

Обратите внимание: представитель заявителя может подать документы только лично. Статус вашего обращения вы можете проверить на mos.ru. Для этого необходимо знать номер обращения.

4. Когда будет готово решение о приватизации?

После того как ваш запрос будет зарегистрирован, в течение 46 рабочих дней вы получите один из следующих документов:

  • договор передачи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение — выдается на бумажном носителе лично в центре госуслуг «Мои документы»;
  • решение об отказе в предоставлении государственной услуги — выдается на бумажном носителе лично, посредством почтового отправления либо направляется в электронной форме в личный кабинет пользователя на mos.ru.

Если вы подавали документы в электронном виде и если решение о приватизации положительное, в момент подписания договора передачи вам необходимо будет предоставить следующие документы:

  • договор социального найма на приватизируемое жилое помещение;
  • ордер или выписку из распоряжения органа исполнительной власти;
  • нотариально удостоверенные документы, скан-копии которых были прикреплены к электронному запросу.

Новости

Добавить ГАРАНТ.РУ в ваши источники

Граждане по своему усмотрению смогут приобретать земельные участки или улучшать свои жилищные условия.

Этот и другие законопроекты о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ внесены вчера в Госдуму.

Напомним, закон вступит в силу с 1 сентября.

Она продлится 5 лет.

Законопроект о “соседском” праве поступил в Госдуму.

Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение Госдумы.

Соответствующий законопроект поступил в Госдуму.

Они отражаются на обособленном коде бюджетной классификации.

Речь идет о возможности сохранения за малым бизнесом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых памятников истории и культуры.

При ответе на этот вопрос важно понимать, является ли заключение договора для этой стороны обязательным.

В их числе: начало весеннего призыва, законопроект об освобождении граждан от двойной платы за отопление на основании квартирных и общедомовых счетчиков, а также планы по предоставлению налоговых льгот многодетным семьям.

Читайте также:
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Причем подача предложений претендентов о цене продаваемого имущества в запечатанных конвертах будет исключена.

Сейчас порядок такой регистрации определяют сами площадки и запрашивают различные пакеты документов.

А ЕГРН планируется дополнить реестром сведений о государственном и муниципальном недвижимом имуществе.

Однако новое правило не освобождает собственников помещений от уплаты соответствующих взносов.

Решить эту проблему предлагается за счет передачи полномочий общего собрания представителю собственников, проведения общего собрания путем электронного голосования и реализации других инициатив.

Такое положение было предложено в качестве поправки к законопроекту о капремонте ко второму чтению.

Должен ли адвокат объяснять необходимость получения запрашиваемых сведений? Какие обязанности предпринимателей в сфере гражданской обороны могут отменить?

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская рассказала о планах на осеннюю сессию.

То же касается некоторых других категорий граждан.

В соответствии с действующим законодательством, этот срок истекает для всех 1 марта 2017 года.

Таким образом планируется сократить дефициты региональных бюджетов.

В ОП РФ состоялось нулевое чтение соответствующего законопроекта Минэкономразвития России.

Предполагается, что это снизит нагрузку на местные бюджеты.

Речь идет о помещениях профсоюзов и иных общественных организаций по состоянию на 4 июля 1991 года.

Предполагается, что это защитит права тех, кто сегодня ожидает расселения из ветхих и аварийных домов.

Сегодня такое правило не установлено в Жилищном кодексе РФ.

По новым правилам он не может составлять более пяти рабочих дней с момента подведения итогов торгов.

Предполагается, что такую возможность утратят и российские организации, прямо или косвенно контролируемые подобными компаниями.

Не исключено, что это не последнее продление ее сроков.

Обзор ключевых законодательных инициатив, правовых событий и нормативных актов текущей недели.

В случае его одобрения воспользоваться правом на бесплатную приватизацию граждане смогут до 1 марта 2017 года.

Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил уполномоченным ведомствам до 1 октября представить в кабмин согласованные предложения по этому вопросу.

Сейчас в Правительстве РФ обсуждается вопрос о продлении этой программы еще на год – до 1 марта 2017 года.

Ранее Минстрой России сообщил, что Правительство РФ уже одобрило инициативу о продлении сроков такой приватизации на год.

Обзор ключевых законодательных инициатив, правовых событий и нормативных актов текущей недели.

По словам главы Минстроя России Михаила Меня, кабмин решил продлить срок бесплатной приватизации жилья еще на год.

С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

Обзор ключевых правовых событий и нормативных актов 2015 года.

По действующему законодательству программа бесплатной приватизации жилых помещений закончится 1 марта 2016 года.

Речь идет о нежилых помещениях площадью до 150 кв. м.

Это правило будет действовать в случае перевода общежития в фонд социального использования – в том числе и после окончания срока бесплатной приватизации жилья.

Такая мера применяется для возврата в собственность государства жилья, которое было незаконно приватизировано и затем продано третьему лицу.

Такой запрет планируется распространить и на российских юридических лиц, подконтрольных офшорным компаниям.

Обзор ключевых законодательных инициатив, правовых событий и нормативных актов текущей недели.

Россияне, еще не воспользовавшиеся этим правом, смогут оформить право собственности на свои жилые помещения до 1 марта 2016 года.

Общественники считают необходимым принятие Постановления ВС РФ о порядке рассмотрения дел об истребовании жилых помещений у данной категории граждан.

Также может быть установлена ответственность за непредставление сведений об учете и управлении федеральным имуществом

Сейчас с ними заключается договор социального найма.

Обзор ключевых законодательных инициатив, правовых событий и нормативных актов текущей недели.

Право на бесплатную приватизацию планируется сохранить для отдельных категорий граждан.

Предлагается сохранить возможность бесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2018 года.

Обзор ключевых законодательных инициатив, правовых событий и нормативных актов текущей недели.

По действующему законодательству такое право будет отменено с 1 марта 2015 года.

Действующее законодательство предусматривает ее окончание в апреле 2015 года.

Также предлагается ввести запрет на участие в приватизации для офшорных компаний.

Правила будут разрабатывать Правительство РФ и уполномоченные им органы исполнительной власти.

Сбыт конфиската будет регулироваться не федеральным законом, а постановлением Правительства РФ.

Речь идет, в частности, о сферах дорожного строительства, транспорта, ЖКХ, образования, охраны, общественного питания.

Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение Госдумы.

ГУП и МУП останутся только в сфере обороны и безопасности страны.

Правительство Москвы утвердило административный регламент предоставления госуслуги по возмездному отчуждению такого недвижимого имущества.

Речь идет о компаниях несырьевого сектора, не относящихся к субъектам естественных монополий и организациям оборонного комплекса.

Федеральный закон подписан Президентом РФ и вступил в силу 1 июля 2013 года.

Такие параметры заложены в прогнозный план приватизации на указанный период.

Соответствующий законопроект принят Мосгордумой.

Срок исполнения заявок в среднем будет составлять три месяца.

Прямые поступления в федеральный бюджет должны составить не менее 427 млрд руб.

Об этом заявил Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев.

Об этом сообщил Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: