Перепланировка квартиры в 2021 году: как узаконить самостоятельно

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
Копию проекта перепланировки квартиры.
Копию договора с проектной организацией.
Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
паспортов собственников или доверенности;
решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

РБК: Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Читайте также:

Ответственность ТСЖ при заливе квартиры

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

Читайте также:

Выкуп квартир с прописанными людьми

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

снос несущих стен;
вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
организация мокрых зон над сухими;
демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Какую перепланировку нужно узаконить

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Штрафы за незаконную перепланировку

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

– перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;

– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Читайте также:

Как выйти из приватизации квартиры

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к. орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Как прописаться по месту жительства?

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Прописка по месту жительства – это постоянная регистрация в жилом помещении, где вы намерены проживать постоянно. Или, по крайне мере, преимущественно. Без нее не обойтись: правила прописки и выписки граждан РФ 2022 обязывают вас оформить регистрацию по месту жительства вскоре после переезда в новый адрес. Ну, или если вы решили все-таки поступить по закону и прописаться в квартире, где живете уже несколько лет.

С оформлением ничего сложного: даже выписываться из старой квартиры не нужно. Достаточно подать документы по новому адресу, и из старой квартиры вас выпишут автоматически. Разбираем правила прописки и выписки граждан РФ в 2022 году «на пальцах». Но обо всем по порядку.

Зачем вообще нужна прописка по месту жительства?

Это требование законодательства. Граждане России обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ (ст. 3 ФЗ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места жительства в пределах РФ»). Оформить новую прописку вы должны в 7-дневный срок с момента прибытия в новый адрес (ст. 6 ФЗ № 5242-1). Не путайте с временной пропиской: оформлять постоянную регистрацию нужно только тогда, когда вы переехали в новую квартиру и намерены жить в ней постоянно, бессрочно, без планов переехать через полгода.

Без регистрации не обойтись, если нужно получить пособие, оформить субсидию, встать в очередь в детский сад, записать ребенка в школу. Некоторые работодатели не берут соискателей на работу без прописки хотя бы в своем регионе. В общем, дело нужное и полезное. К тому же, бесплатное – порядок выписки и прописки не предполагает взимание с граждан какой-либо платы . Совсем!

Другой вопрос, что с вас потребует владелец квартиры, в который вы намерены прописаться. Закон этот вопрос не регулирует – это уже ваше личное дело.

Алгоритм регистрации: прописываемся пошагово

Сразу разъясним: для регистрации по новому адресу не нужно предварительно выписываться по-старому . Действующий сегодня порядок предусматривает одновременную прописку и выписку по старому адресу без дополнительного обращения. Регистрацией заведуют территориальные подразделения МВД – отделения по вопросам миграции (ОВМ). Вы можете обратиться туда лично либо воспользоваться услугой таких себе посредников – лиц, ответственных за прием и передачу документов в полицию. В зависимости от вида жилого фонда и особенностей управления им это могут быть:

должностные лица местных жилищных департаментов;
собственники жилых помещений, самостоятельно управляющие жилым фондом;
ответственные сотрудники ЖСК, ЖК, ТСЖ, управляющей организации;
должностные сотрудники многофункциональных центров.

Кого бы из них вы не выбрали, сначала вам придется собрать документы для регистрации. Потому первый шаг – определяем, какие документы нужны для выписки из квартиры в МФЦ, ТСЖ, ЖСК или УК.

Шаг 1. Собираем документы

паспорт, свидетельство о рождении (для детей до 14 лет);
заявление установленной формы;
выписка из ЕГРН о праве собственности на жилье или иной документ, подтверждающий право на вселение (решение суда, договор социального найма, безвозмездного пользования жильем, заявление лица, предоставившего жилое помещение и т.д.);
если это жилое помещение муниципального жилфонда, дополнительно представляется письменное согласие наймодателя, а также нанимателя по договору социального найма и совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этой квартире.

Шаг 2. Передаем документы ответственному лицу

Кого из них вы выберете – ваше личное дело. Но кто бы это ни был, правила прописки и выписки граждан в частном доме или квартире обязывают его засвидетельствовать согласие собственника на вселение при приеме заявления. Он принимает у вас все эти документы, а затем в 3-дневный срок передает их в полицию (п. 17 Правил регистрации). Напомним, вы всегда можете сделать это самостоятельно.

МВД в 3-дневный срок проводит проверку поступивших документов. Если все в порядке, они направляют сведения о регистрации по новому адресу в ОВМ по адресу вашей старой прописки. Вам в паспорте ставят отметку о новой регистрации, а сам документ возвращают обратно ответственному лицу.

Шаг 3. Получите паспорт обратно

Паспорт с отметкой о регистрации ответственное лицо возвращает обратно заявителю. ВСЁ! С этого момента вы будете зарегистрированы по новому адресу, каких-либо иных действий совершать не нужно.

А теперь рассмотрим правила прописки и выписки граждан при покупке квартиры с учетом особенностей самостоятельной подачи документов.

Читайте также:

Реально ли продать долю в квартире

Как подать документы лично в МВД?

Если это ваша квартира, всё просто. Вы можете обойтись без посредников и явиться с комплектом документов в территориальный ОВМ лично. Специалист под расписку примет документы, выдаст корешок и пригласит через 3 дня явиться обратно за паспортом. БЕСПЛАТНО!

Плюс, вы можете подать документы непосредственно в МВД через Госуслуги.

Как подать документы через Госуслуги?

Подать заявление о регистрации по месту жительства могут только владельцы подтвержденной учетной записи на Госуслугах. Если у вас нет аккаунта, нужно создать учетную запись, заполнить в профиле данные паспорта и СНИЛС и подтвердить личность. Клиенты Тинькофф-Банка, Сбербанка и «Почта-Банка» могут подтвердить личность через интернет-банкинг. Остальным придется делать подтверждение в Центре обслуживания или ждать письма по почте.

Затем Госуслуги предложат вам 2 варианта: подать заявление на прописку через сайт или записаться на прием в МВД и подать документы там. В первом случае вы вносите все сведения на сайте, а потом посещаете МВД с оригиналами. Во втором просто записываетесь на удобное время, а затем посещаете МВД и непосредственно там уже подаете документы.

Как подать документы через МФЦ?

По вопросам регистрации МВД работает по территориальному принципу – обращаться придется в тот центр, который обслуживает район, где вы намерены прописаться. Из плюсов этого способа подачи – удобный график работы, электронная очередь на месте, помощь в оформлении и всегда улыбчивый персонал. Из минусов – срок оформления. Он увеличится на несколько дней, необходимые для пересылки документов.

Оформление же заявления и его подача в МФЦ не займут более 15 минут. Комплект документов такой же, как и в других случаях.

Как оформить документы через ТСЖ, ЖСК, УК?

Если ваш дом находится под управлением жилищно-эксплуатационных органов, документы можно подать и через них. В их офисе управляющей организации обязательно будет ответственный паспортист, который и осуществляет первичный прием документов. Обратитесь в УК/ТСЖ/ЖСК, отказать вам в этой услуге не вправе. Из плюсов – не нужно самостоятельно посещать ОВМ, все за вас оформит паспортист. Опять же, БЕСПЛАТНО. Минус – придется подождать, из-за передачи документов срок регистрации увеличится максимум на 6 дней.

Прописка через Госуслуги

Госуслуги — универсальный государственный портал, через который можно проводить различные действия без посещения ведомств. Его запуск значительно упростил жизнь россиянам, избавив их от бюрократических проволочек. Сейчас через Госуслуги можно даже прописаться, минуя очереди в паспортном столе.

Прописка через Госуслуги — это фактически подача заявления на регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о постоянной прописке. После онлайн-обращения в любом случае придется посетить ГУВД МВД, чтобы поставить в паспорт соответствующую печать. Как все это сделать — пошагово на Бробанк.ру.

Нюансы регистрации

Если речь о собственной недвижимости, прописаться в нее через Госуслуги или иным способом — не проблема. Никаких ограничений не будет, даже если речь о доле в помещении. Но если прописка совершается в чужой собственности, тогда нужно согласие собственника. Он должен дать согласие на это, выраженное заявлением.

Если у помещения несколько сособственников, потребуется согласие от каждого. Исключение — если речь о ребенке одного из собственников или о ребенке иного лица, которое уже прописано в данном помещении.

Через Госуслуги можно направить заявление на прописку не только себя, но и на своего ребенка до 14 лет. В этом случае ребенка можно зарегистрировать по месту прописки одного из его родителей вне зависимости от того, собственники они или нет. По российскому законодательству дети до 14 лет без преград прописываются там же, где зарегистрированы родители.

Если речь о ребенке 14-18 лет, в этом случае уже не родитель, а он сам подает заявление на прописку. То есть, если несовершеннолетний хочет сделать это через Госуслуги, у него должен быть собственный подтвержденный аккаунт. Если его нет, тогда прописка оформляется стандартными недистанционными способами.

Как прописаться через Госуслуги

Если недвижимость находится в собственности, никаких препятствий на пути регистрации нет, даже если речь о доле. Можете открывать портал Госуслуг, авторизоваться под своими учетными данными и подавать заявление. В ином случае, если планируется прописка на чужой территории, предварительно заручитесь согласием всех собственников — заявление они напишут потом.

Порядок прописки на Госуслугах:

1. Заходите на портал под своими данными, вносите в поиск “Регистрация по месту жительства”. Система выдает подходящие под запрос услуги, выбираете нужную. Обратите внимание, что нужен пункт именно “по месту жительства”. По месту пребывания — это временная прописка.

Читайте также:

Как сторговать цену на квартиру

2. Откроется страница государственной услуги, где будет описан порядок ее проведения, указаны некоторые особенности. Ознакомьтесь с информацией, отметьте, что подаете электронное заявление, после нажимайте на кнопку “Получить услугу”.

3. Первым делом нужно указать, кто оформляет прописку. Система дает 4 варианта на выбор. В нашем случае речь идет о стандартной ситуации, когда регистрируется совершеннолетний гражданин РФ, это и указываем.

4. Если у гражданина есть постоянная регистрация, которая в результате автоматически отменится, нужно указать ее адрес. Но в любом случае в течение трех дней после новой прописки прежняя будет отменена. Если прописки нет, ставьте соответствующую отметку.

Далее система попросит указать следующие данные:

новый адрес, куда заявитель прописывается через Госуслуги;
информация о том, снят ли гражданин с учета на прежнем месте (сниматься предварительно не обязательно);
на чью жилплощадь проводится регистрация, находится ли она в собственности заявителя;
если это собственность, каким документом это будет доказано. Например, выпиской из ЕГРН или свидетельством о собственности;
является ли заявитель гражданином РФ;
причина переселения;
информация о занятости или социальном обеспечении;
сведения об образовании, семейном положении;
живут ли члены семьи заявителя по адресу будущей прописки.

5. В завершение нужно выбрать, куда заявитель отнесет оригиналы документов, где будет проставляться печать в паспорте. Сначала он указывает город, после система открывает карту с доступными подразделениями МВД. Можно выбрать любое из них.

6. Выбираете удобное подразделение и просматриваете информацию по нему. Если оно работает в режиме записи, появится возможность выбора даты и времени. Если нет, система просто откроет график работы, можете приходить в удобное приемное время.

Подача заявления на прописку через Госуслуги завершена. Теперь нужно отслеживать статус заявления и ждать приглашение в ГУВД МВД.

После подачи онлайн-заявления на прописку

Если у гражданина установлено мобильное приложение портала Госуслуг, тогда ему на телефон придет оповещение о том, что МВД приняло заявление и ждет гражданина для передачи оригиналов документов. Если приложение не установлено, тогда сведения поступят на электронную почту заявителя, также обязательно будут отражены в личном кабинете на Госуслугах.

Собираете пакет документов и посещаете указанное при оформлении прописки подразделение МВД. Нужен паспорт и документ, на основании которого производится постановка на учет, это может быть:

документ на собственное имущество, куда прописывается гражданин;
договор социального найма;
решение суда о признании права пользования жилым помещением;
если прописка проводится в чужом помещении, его заявление-согласие на это. Если собственников несколько, все они пишут согласие.

Если речь о чужом жилье, то в МВД идут все собственники помещения, которые составляют и подписывают заявление-согласие.

После проверки и улаживания формальностей, если все в порядке, выполняется регистрация. В паспорт гражданина проставляется соответствующая печать. Услуга регистрации производится бесплатно, срок ее выполнения — 3 рабочих дня.

Как прописать через Госуслуги ребенка

Если речь о ребенке, которому еще нет 14 лет, родитель может оформить ему прописку через портал государственных услуг. Если регистрация проводится по месту прописки одного из родителей, согласия собственников не нужны.

В этом случае на самом первом этапе подачи онлайн-заявления гражданин сразу указывает, что подает заявление за своего (или опекаемого) ребенка до 14 лет и далее отмечает степень родства. После система автоматически прописывает данные заявителя, ниже открывается поле для указания данных ребенка. Контакты родитель указывает свои:

Ниже открывается поле для внесения данных о свидетельстве о рождении ребенка. Также здесь нужно указать страну и регион рождения:

Остальные поля формы — стандартные. Нужно указать адрес прежней регистрации, если она была, снят ли ребенок с учета, прописывается ли он на территорию, где прописан родитель и пр.

Далее все также проходит по стандартной схеме, только не нужно привлекать собственников. После получения уведомления о приеме заявления представитель несовершеннолетнего может направляться в МВД со своим паспортом и свидетельством о рождении ребенка.