Когда дом считается достроенным

Дачная амнистия — 2022: что нужно знать владельцам домов и участков

Дачной амнистией называют несколько законов, но все они работают по-разному. Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформить недвижимость стало проще и дешевле.

До 1 марта 2022 года можно в упрощенном порядке оформить в собственность земельные участки и дома. Для всех частных домов теперь не нужно получать разрешение на строительство, причем тут даже нет окончательного срока. Это выдержки из действующих законов, и это называют дачной амнистией.

Мы прочитали все эти законы и разъяснения ведомств. Вот как обстоят дела с амнистией по документам.

Главное об очередной дачной амнистии

Что нужно знать, если у вас есть участок и дом без документов:

1. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство для частных домов. Их заменили уведомлениями.
2. Если дом начали строить до 4 августа, его тоже можно узаконить по уведомлению до 1 марта 2022 года.
3. Свои дома, как и раньше, можно сначала построить, а потом узаконить через суд — без уведомлений и разрешений.
4. Если постройка не узаконена, она считается самовольной. За это могут оштрафовать.
5. Дачных участков больше нет — теперь только садовые и огородные.
6. Появилось понятие садового дома — он может быть жилым и нежилым.
7. Правила прошлых дачных амнистий не изменились — они действуют бессрочно или до 1 марта 2022 года.
8. Дачной амнистией называют много разных норм закона. Если соберетесь что-то оформлять, не доверяйте статьям в интернете, обратитесь за помощью к специалисту и консультируйтесь с местными чиновниками.

О каких изменениях речь и кого они касаются?

Эти изменения касаются тех, у кого есть земельные участки и какие-то постройки, на которые пока нет документов. Если у вас квартира или участок с домом уже оформлены в собственность как положено, разбираться в поправках не нужно.

4 августа 2018 года вступил в силу закон № 340-ФЗ , он внес изменения в градостроительный кодекс. Это такой документ, где написано, что, где и по каким правилам можно строить в России и как это оформлять.

1 января 2019 года вступил в силу закон № 217-ФЗ — о садоводстве и огородничестве. В нем идет речь об участках и постройках со специальным назначением: не жилищное строительство, а ведение хозяйства и выращивание овощей. Но на таких участках тоже можно строить дома, причем даже жилые.

2 августа 2019 года вступил в силу закон № 267-ФЗ , который в очередной раз продлил дачную амнистию.

В каждом из законов десятки страниц. Мы выбрали самое важное.

Дачных земельных участков и жилых строений больше нет

Раньше в документах на участки встречались такие понятия: садовый земельный участок, участок для садоводства, дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства или дачного строительства. Теперь у таких участков одно назначение: все они автоматически садовые. На таких участках можно строить хозпостройки, садовые и жилые дома.

Еще бывают огородные участки: там тоже можно выращивать овощи, но строить можно только сарай для лопат или теплицу, а дом нельзя.

Если на садовом участке было здание, его могли не признавать жилым домом, а называли жилым строением. Это не одно и то же. У владельцев строений, а не домов были проблемы с вычетами, налогами и пропиской. Теперь если строение находится на садовом участке и у него жилое назначение, то считается, что это автоматически жилой дом. Если на садовом участке находится нежилое строение, оно автоматически считается садовым домом. Старые документы менять не обязательно, но по желанию это можно сделать. Иногда лучше иметь для подтверждения выписку из ЕГРН, что в собственности именно жилой дом, хоть и на садовом участке.

Важное об улучшении жилищных условий. Если собственник такого жилого дома на садовом участке нуждался в улучшении жилищных условий, этот дом не будут учитывать при расчете площади. То есть переоформление документов не лишает права на льготное жилье.

Разрешения на строительство для частных домов отменили

С 4 августа 2018 года при строительстве на своем участке больше не нужно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Вместо разрешительного порядка ввели уведомительный. То есть владелец участка просто сообщает в администрацию: «Я планирую строить дом вот в этом месте и вот с такими параметрами». Администрация изучает документы и говорит: «Хорошо, стройте».

После того как дом достроен, нужно подать еще одно уведомление — об окончании строительства. К нему нужно приложить технический план и заплатить госпошлину. Если все в порядке, дом ставят на кадастровый учет и одновременно регистрируют право собственности. Причем это заявление отправляет тот орган, куда подают уведомления.

Так как закон об уведомительном порядке вступил в силу 4 августа 2018 года, он касается тех домов, которые начали строить после этой даты. До этого по правилам не всегда можно было строить без разрешений.

До 1 марта 2022 года можно узаконить садовый дом в упрощенном порядке

Хотя уведомительный порядок начали применять с 2018 года, его нужно использовать и для домов, которые начали строить раньше. Если дом на дачном или садовом участке начали строить до 4 августа 2018 года, то до 1 марта 2022 года можно подать уведомление в орган, который выдает разрешения на строительство.

Такое уведомление позволит получить технический план после окончания строительства. Когда придет время, на основании этого техплана дом поставят на кадастровый учет и оформят на него право собственности. Причем порядок будет такой же, как и для новых домов: заявление подаст орган власти. Вот этот порядок сейчас и называют дачной амнистией: возможность подать уведомление до 1 марта и не получать разрешение на строительство, даже если дом начали строить до вступления в силу закона № 340-ФЗ.

Иногда уведомление можно и не подавать. Если строите дом на садовом или дачном участке, до 1 марта 2022 года можно зарегистрировать право собственности в Росреестре без отправки уведомления, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Для этого должны одновременно соблюдаться три условия:

1. Уже сделан технический план дома.
2. Есть документы, подтверждающие права на земельный участок.
3. Право собственности на земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано. У человека может быть на руках старое свидетельство о праве собственности на землю, которое было выдано земельным комитетом еще до образования реестра. Или вообще может быть только постановление о выделении земли, с которым человек даже до земельного комитета не дошел. Получается, правоустанавливающий документ есть, а правоудостоверяющего нет. В результате право на землю есть, а регистрации в ЕГРН нет.

Если это ваш случай, можно сдать на регистрацию техплан и документы на землю — этого хватит. Сведения о доме в техническом плане заполнят на основании декларации.

При регистрации права собственности Росреестр проверит, соблюдаются ли общие условия оформления и нет ли оснований для отказа. Например, не подделано ли свидетельство на выделение земли и не претендует ли на этот участок кто-то еще.

Если на участок уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН, оформлять дом придется с уведомлением.

Главное, что нужно запомнить: разрешения на строительство теперь не нужны в любом случае. Достаточно подать уведомление — а иногда можно и без него самостоятельно зарегистрировать право собственности. Сначала проверьте, как оформлены ваши права на землю. Потом можно проконсультироваться в межевом центре — вам подскажут варианты.

Для жилых домов на участках под ИЖС разрешения не нужны

Раньше без разрешения можно было строить гаражи, садовые дома и некапитальные объекты. Обычных жилых домов на участках под индивидуальное жилищное строительство в списке не было. С 4 августа 2018 года их туда добавили.

Теперь любой владелец участка под ИЖС может строить дом без разрешения на строительство. Потому что для всех ввели уведомительный порядок.

Вот для каких объектов не нужно разрешение:

1. Гаражи.
2. Садовые дома и хозпостройки.
3. Индивидуальные жилые дома.
4. Некапитальные объекты, например теплицы.
5. Пристройки к капитальным объектам.

Раньше мы рассказывали, как получить разрешение на строительство частного дома. Теперь все это неактуально: хотите построить дом на своем участке — стройте без разрешения. Но с уведомлением.

Если не нужно оформлять разрешение на строительство, то и на ввод в эксплуатацию тоже не придется.

Если разрешение оформили до того, как их отменили, ввод в эксплуатацию оформляется уведомлением.

Если дом начали строить до 4 августа и без разрешения на строительство, то до 1 марта 2019 года можно подать уведомление о планируемом строительстве. И тогда дом можно достроить и узаконить без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. И без суда.

Для строительства гаражей и хозпостроек не нужны ни разрешения, ни уведомления

Чтобы построить садовый или жилой дом, теперь нужно подавать уведомление. Но если в дополнение к этим основным домам вы строите что-то вспомогательное — гараж, баню, сарай, мастерскую, бытовку, то для регистрации понадобится только технический план этого сооружения и документы на участок. Причем право собственности на участок можно не подтверждать, если оно уже зарегистрировано. А технический план составляется на основании декларации.

Что можно строить на огородном участке?

Есть участки, у которых в назначении так и написано — не садовый, а именно огородный. Это не одно и то же.

На огородном участке нельзя строить жилые дома, а можно только выращивать огурцы, клубнику и, например, картошку. До 1 января 2019 года из построек на огородном участке мог быть только некапитальный объект, например теплица, беседка или туалет. Тогда в определении огородных участков это допускалось.

С 1 января огородные участки — только для выращивания. Некапитальные объекты там строить тоже нельзя. На огороде не должно быть вообще никакой недвижимости — только хозпостройки для инвентаря или урожая.

Если на огородном участке есть некапитальный объект и он узаконен, его не нужно сносить. Право собственности сохраняется. А вот узаконить самовольные постройки такого плана теперь не дадут.

Как подать уведомление на строительство?

Об этом мы рассказали в другой статье — с пошаговой инструкцией.

С уведомлениями проще строить дома на участках?

Кажется, что проще. На самом деле — не совсем. Все эти нормы периодически меняются. Не успевают наладить работу одних новшеств, как выходит еще какое-то изменение.

На практике уведомительный порядок мало отличается от разрешительного: там тоже всё проверяют и могут отказать в постановке дома на учет. Хотя разрешения на строительство для ИЖС вроде были нужны, но многие прекрасно строили без них и потом узаконивали свои дома через суд: чаще всего это дешевле и проще, чем оформлять разрешение. Лишь бы нормы не нарушались и соседи не были против. Это правило для самовольных построек действует и сейчас.

Это не все нюансы и сложности, еще много частных случаев. Случаются отказы без причины и полное непонимание, что делать с документами. Но это не первое изменение — к нему остается только приспособиться, как обычно. Многие как строили без уведомлений, так и будут строить. Как возводили домики на огородных участках, так и буду возводить без всяких документов. А власти как не могли отследить и снести все незаконные постройки, так и не смогут. Но это не повод пренебрегать законом: не забывайте про двойной налог с земельных участков без домов и административные штрафы.

Когда заканчивается дачная амнистия?

Термина «дачная амнистия» в законе нет. Так называют любое упрощение при оформлении объектов недвижимости.

Например, возможность оформить в собственность земельный участок, который выделили до 30 октября 2001 года, — это дачная амнистия. Условия и сейчас действуют, а окончательной даты нет.

Строительство гаражей и домов на садовых участках без разрешения на строительство, как было и до всех этих поправок, тоже можно считать дачной амнистией.

Возможность узаконить жилой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, которая действует до 1 марта 2022 года, тоже называют дачной амнистией. И уведомительный порядок для садовых и жилых домов, которые начали строить до 4 августа 2018 года, — это как бы тоже дачная амнистия со сроком до 1 марта 2022 года.

А теперь это еще и возможность вообще все частные дома и хозпостройки строить на основании уведомлений. Такая бессрочная дачная амнистия.

Если вам нужно что-то построить и узаконить, лучше не привязываться к термину, под которым все понимают разные нормы закона, а почитать сам закон или проконсультироваться у эксперта.

Когда дом считается достроенным

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:

– если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство(п. 3);
– если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, с учетом положений п.3 с. 25(п. 4).
Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. Договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
-сдавать в аренду;
– передать в качестве вклада в уставный капитал;
– внести в качестве вклада в совместную деятельность.
При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 22 000 руб., для физических лиц – 2000 руб.
Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации
На сегодняшний день ни представление кадастрового паспорта не требуется ( это даже могут счесть нарушением), ни, тем более, представление проектно-сметной документации не требуется. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть документ, подтверждающий либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе. Для государственной регистрации незавершенного строительством объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) нужно представление лишь правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким образом, проектно-сметная документация не является документом, необходимым для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. А что касается документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, и содержащего сведения, необходимые для внесения в ЕГРП, то таковым документом ранее являлся кадастровый паспорт, но так как сейчас кадастровый паспорт не представляется, а сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то этот документ также не является необходимым для проведения государственной регистрации.
Статья 239.1.ГК введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Вопрос 15. Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости. Самовольная постройка (ст. 219,222 ГК, ст. 25, 25.3 122-ФЗ, Приказ Росрегистрации от 08.07.07 № 113 «Об утв. метод.рекоменд. о порядке гос. регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты», ст. ст. 51, 55 Град. Кодекса, 250-ФЗ от 23.07.2013).
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собст-ти на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, регистрируется на основании прав.док-та на зем.уч-к на котором расположен объект, а также разрешения на ввод объекта в экспл., если требуется получение такого разрешения. Представление правоустанав.документа на указан. зем.уч-к нетребуется если право заявителя зарегистрировано ранее. Разрешение на ввод, если требуется, запрашивается органом осуществл. Гос.регистрацию, если заявитель не представил такое разрешение. (п. 1 ст. 25 ФЗ-122, ФЗ-250 23.07.2013г.)
Собственник земельного участка приобретает право собст-ти на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.(п.3 ст.25.3 ФЗ 122)
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в ред. ФЗ от 20.03.2011г № 41-ФЗ, от 18.07.2011 № 243-ФЗ).
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
До 1 марта 2015 года (продлено до 1 марта 2018г) разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.(п.4 ст.25.3 ФЗ-122)
Ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка
​1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222.​
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Когда дом считается достроенным

Введите то, что Вы ищете

Как оформить право собственности на индивидуальный жилой дом?

Для начала стоит отметить, что с 4 августа 2018 года утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Обратим внимание на то, что ниже речь пойдет об объектах ИЖС, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Итак, вы планируете построить индивидуальный жилой дом. С чего начать?

Во-первых, необходимо запросить градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ содержится много полезной информации. Например, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; об ограничениях использования земельного участка, в том числе если он полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон; о границах публичных сервитутов; о красных линиях.

В целях получения ГПЗУ правообладатель земельного участка должен обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Заявление о выдаче ГПЗУ может быть подано заявителем через многофункциональный центр. ГПЗУ (применительно к территориям сельских поселений) вправе выдавать органы местного самоуправления соответствующего муниципального района.

После того, как вы изучили ГПЗУ своего земельного участка и определились с местом расположения запланированного к строительству дома, вам необходимо направить уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. Уведомление на бумажном носителе доставляется посредством личного обращения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган либо направляется в данный орган через многофункциональный центр. Также оно может быть направлено в указанный орган почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в электронном виде – через Единый портал государственных и муниципальных услуг. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы (на территории Омска – администрации округов, на территории области – администрации сельских поселений) в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводят проверку соответствия указанных в нем параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления. Также устанавливается допустимость размещения объекта ИЖС в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

По результатам проведенной проверки вышеуказанный орган направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным требованиям либо о несоответствии данным требованиям. Только после получения уведомления о соответствии требованиям вы вправе приступить к строительству.

После того, как дом построен, необходимо в течение одного месяца подать уведомление об окончании строительства в соответствующий орган. Оно подается в порядке, указанном выше. К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта ИЖС.

В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства данный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами. Кроме того, путем осмотра проводится проверка объекта ИЖС на соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида дома, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

После проведения проверок, застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, направляется уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенного объекта ИЖС данным требованиям с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

На орган, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, возложена обязанность по направлению в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете объекта ИЖС и государственной регистрации прав на него – посредством отправления заявления в электронной форме, при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае ненаправления в установленный срок указанного заявления застройщик вправе самостоятельно подать данное заявление в офисе многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг. Перечень таких офисов размещен на официальном сайте: http://мфц-омск.рф.

Стоит отметить, что Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вернувший действие так называемой «дачной амнистии», не распространяется на объекты ИЖС, создаваемые на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона [1] ).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется [2] .

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) [3] .

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [4] , согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 го­да прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома [5] . Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит [6] .

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

Споры с объектами незавершенного строительства

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.

Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.

Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.

В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).

Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.

У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.

У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:

1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.

Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.

Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.

Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.

Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.

Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).

Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.

Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.

Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.

Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.

Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]

При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.

В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.

С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.

И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.

Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.

Но тогда, что это? Исключение из общего правила?

Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]

Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).

Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.

Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.

Но вернемся к ОНС.

Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.

Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.

И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Споры о разделе ОНС между супругами

Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.

А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.

Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.

Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2022 N 19-КГ19-27:

“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.

Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).

В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.

Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).

К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.

Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.

Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.

Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.

Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?

[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.

[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.

Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Просрочка сдачи дома по ДДУ – нормальная практика, если не традиция среди российских девелоперов. От такого неправомерного поведения страдают сотни тысяч россиян – только официально в России более 130 тыс. обманутых дольщиков. Тех же, у кого срок просрочки всего месяц-два-три (то есть обманутым официально могут и не являться) гораздо больше. Но даже такая, казалось бы, незначительная просрочка – повод для претензии и взыскания компенсации – чтобы застройщики окончательно не наглели, законодатель решил наказывать их рублём и предусмотрел неустойку за просрочку сдачи дома.

Как ее рассчитать и в каком порядке она выплачивается? Что нужно, чтобы получить компенсацию? И можно ли добиться выплаты неустойки в добровольном порядке, без обращения в суд? Мы в Правовед.RU изучили ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – ФЗ № 214) и рассказываем, как им правильно пользоваться.

Просрочка и компенсация

Вообще, дольщик должен узнать об угрозе срыва сроков задолго до того, как это произойдет. Если застройщик видит, что строительство не удается завершить вовремя, он должен не позже, чем за 2 месяца до истечения установленного ДДУ срока уведомить об этом своих клиентов (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Параллельно компания предлагает дольщикам изменить в договоре условие о сроках, подписать дополнительное соглашение. Соглашаться на перенос сроков или нет – дело ваше, все зависит от условий, которых предложит девелопер. Но не стоит удивляться, если вас вообще забудут уведомить, это нормальная практика. Тем более, если застройщик не хочет сеять панику.

Когда срок, указанный в договоре пройдет, у вас есть два пути:

1. Умеренный. Требуем выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, но от квартиры не отказываемся.
2. Радикальный. Отказываемся от ДДУ, квартиры и требуем вернуть деньги с процентами. Это можно сделать, если срок просрочен больше, чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214).

Если строительство действительно продолжается, мы советуем идти по умеренному пути и не отказываться от ДДУ. Тем более, что есть шанс получить немаленькую сумму компенсации.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. Если дольщик – физическое лицо, размер неустойки удваивается и составляет уже 1/150 ставки ЦБ (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214).

Наряду с неустойкой можно потребовать возместить причиненные убытки, моральный ущерб, расходы на адвоката и прочие компенсации, если были другие расходы.

Как рассчитать неустойку?

Учитывая все вводные, для расчета неустойки необходимо знать:

• текущую ставку рефинансирования ЦБ на момент исполнения обязательства по договору. На момент подготовки материала, ставка ЦБ составляла 6% (Информация ЦБ от 07.02.2020);

• длительность просрочки в днях. Но дожидаться передачи квартиры необязательно. Потребовать компенсации можно и заранее, с фактическим пересчетом ее размера на момент исполнения требования о передаче квартиры. Представим, что длительность просрочки составила 100 дней;
• цену договора долевого участия. То есть, ту стоимость квартиры, которую вы уплатили непосредственно застройщику. Представим, что это 4 млн рублей.

Таким образом, расчет неустойки просрочки сдачи дома будет выглядеть следующим образом:

сумма неустойки = дни просрочки х 1/150 х цену договора х 0,06

100 дней х 1/150 х 4 млн рублей х 0,06 = 160 тыс. рублей

Взыскать деньги можно как в досудебном, так и судебном порядке. Мы рекомендуем начать с досудебной претензии: есть шанс, что девелопер хотя бы частично выполнить требования дольщика без судебного разбирательства. А это все же деньги здесь и сейчас, а не когда-нибудь, если суд удовлетворит иск.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Претензионный порядок обязательно соблюдать только тогда, когда он предусмотрен ДДУ – внимательно читайте договор. В остальных случаях он рекомендательный. Вот что нужно сделать, чтобы взыскать неустойку без суда.

Шаг 1. Готовим претензию

Обязательной формы и требований к содержанию претензии за просрочку сдачи дома законодательство не предусматривает, потому она составляется письменно, но в свободной форме. Обязательно укажите в ней:

• реквизиты заключенного ДДУ;

• срок, когда квартира должна была быть передана дольщику;
• ущерб, который причинен в результате просрочки;
• расчет неустойки на момент направления претензии;
• требование выплатить неустойку, возместить ущерб, моральный вред;
• требование рассмотреть претензию в разумный срок (например, в течение 10 дней) и направить ответ на указанный адрес;
• счет, на который необходимо перевести неустойку.

Если у вас нет опыта составления такого рода документов, воспользуйтесь шаблоном ниже.

К претензии рекомендуем приложить:

• копию договора долевого участия;
• копию паспорта заявителя;
• копию квитанций, подтверждающий полную оплату цены договора;
• копию передаточного акта, если квартира передана застройщику.

Шаг 2. Направляем претензию

Комплект документов + претензию рекомендуем:

• передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
• направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
• направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.

Шаг 3. Ждем ответа

На это мы дали застройщику 10 дней. Если этот срок + несколько дней на пересылку документов истек, а ответ не поступил или поступил, но компания отказала в удовлетворении требований, пришло время подавать в суд.

Судебный порядок взыскания неустойки

В суд можно подать в любое время, до истечения 3 лет с момента, как срок просрочки был нарушен. Вот что вам для этого необходимо.

Шаг 1. Готовим исковое заявление

Исковое заявление за просрочку сдачи дома по своей форме и содержанию должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК. По сути, это та же претензия, в несколько иной оболочке, с более глубоким юридическим обоснованием правоты заявителя и необходимости в выплате неустойки. Кроме требования о неустойке, в исковом заявлении также можно потребовать:

• возмещения морального вреда;
• компенсации причиненного ущерба;
• судебных расходов;
• штрафа за просрочку сроков добровольного исполнения требований дольщика как потребителя в размере 50% от присужденной суммы.

Вы можете заказать исковое заявление у наших юристов либо составить его самостоятельно, на основе представленного ниже образца.

Шаг 2. Собираем документы

К иску нужно приложить:

• копию договора о долевом участии;
• копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
• копию паспорт заявителя;
• передаточный акт, если он был составлен;
• копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
• копию ответа застройщика, если он был;
• копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
• копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
• иные документы по необходимости.

Шаг 3. Направляем иск застройщику

В соответствии с п. 6 ст. 132 ГПК, прежде чем подать иск в суд, заявитель обязан направить копию иска + документы ответчику, а уведомление об этом приложить к иску при подаче в суд. Если этого не сделать, иск оставят без движения.

Шаг 4. Подаем иск в суд

Иск необходимо подать в районный суд либо мировому судье, если сумма исковых требований менее 50 тыс. рублей (ст. 23 ГПК). Подсудность вы определяете самостоятельно – можно подать как в суд по месту нахождения застройщика, так и по своему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК). Если сумма исковых требований менее 1 млн рублей, оплачивать госпошлину не нужно (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Посещайте судебные заседания лично либо направляйте туда своего представителя по доверенности. Поддерживайте исковые требований, давайте суду необходимые объяснения, представляйте доказательства. При необходимости для успешного разрешения спора привлекайте к делу квалифицированных юристов.

В судебном процессе, по ходатайству застройщика, суд вправе уменьшить размер пени, если он явно несоразмерен допущенным компанией нарушениям. Суд должен обосновать мотивы, по которым он считает, что уменьшение неустойки является допустимым, в зависимости от степени исполнения ответчиком его обязательств, причиненного ущерба и иных заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Шаг 5. Получаем исполнительный лист и обращаемся в ФССП

Чтобы получить сумму пени за просрочку сдачи дома, а также иные присужденные суммы, необходимо дождаться вступления в силу решения суда. Затем получаем в канцелярии суда исполнительный лист и подаем его в ФССП по юридическому адресу застройщика вместе с заявлением об открытии исполнительного производства. Это станет основанием для возбуждения исполнительного производства и принудительного взыскания присужденных сумм.

Описанный порядок – примерный, и имеет на практике массу нюансов. Остались вопросы? Задайте их нашим юристам!

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году

Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.

Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.

Самый главный шаг 1.
Проверка застройщика.

Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам, на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность. Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять. Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.

Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.

Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:

1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.
2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.
3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.
4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.

Когда требовать неустойку?

Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.

Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки. Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта. Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.

Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.

Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.

Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.

Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.

Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 13 сентября 2022 года эта величина установлена в размере 6,75%.

Шаг 3. Составление претензии застройщику.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Шаг 4. Подготовка искового заявления.

Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:

— Копию ДДУ с приложениями.
— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.
— Копию договора переуступки прав (если есть).
— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).
— Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.
— Переписку с застройщиком (если есть).
— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).
— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией
— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).
— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )

Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав. Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию в той части, в которой пропущен срок. Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.

Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:

1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.
2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.

Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.

Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.

Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.

Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.

Выбор судебной инстанции.

В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.

Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:

— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают. Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.
— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев. Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.
— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.

Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.

Шаг 5. Участие в судебном процессе.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Шаг 6. Получение денег.

Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.

Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.

Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.

После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.

В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.

Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?

Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:

— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.
— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.

Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.

Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.

За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.

Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

2 комментария читателей статьи
“Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году”

У меня такой вопрос.
А должен ли я платить налог с присужденной суммы?
Это считается как доход?

Добрый день. Налогом облагается сумма неустойки и штрафа. Соответственно, если Вам на счет пришло 200 000 руб. неустойки, 105 000 руб. штрафа, 10 000 руб. компенсации морального вреда и 20 000 руб. компенсации судебных расходов, налог Вы уплачиваете только с суммы 305 000 руб. (305 000 * 13% = 39 650 руб. — сумма налога)