Отзыв разрешения на строительство основания

Убытки бизнеса и проблемы жителей: последствия противоречивых решений властей

Еще в Постановлении от 6 июля 2004 года № 1424/04 Президиум ВАС разрешил госоргану в порядке самоконтроля отменять собственный акт, который вынесен с нарушением закона на основании ст. 51 Градостроительного кодекса («Разрешение на строительство»). Но летом 2011 года в эту норму внесли изменения, указав закрытый перечень оснований отзыва разрешения на строительства уполномоченным органом, отмечает партнер ЮП «Курсив» Юлия Макаренко. И перед судами встал вопрос: можно ли отменять такое разрешение в тех случаях, которых нет в перечне? На него и предстояло дать ответ петербургским судьям.

Высотка вместо детсада

В 2006 году строительная корпорация «ЛЭК Истейт» (бренд «Л1») приобрела участок вместе с типовым зданием нефункционирующего детсада на Светлановском проспекте в Петербурге. Купленная земля не имела каких-либо обременений, потому девелопер планировал в короткие сроки расчистить ее и построить там 24-этажный жилой дом. Но жители окрестных домов выступили против уплотнительной застройки. И в 2010 году губернатор Валентина Матвиенко сообщила, что градостроительный план для строительства высотки отменен.

Осенью 2016 года у местных жителей появился дополнительный аргумент для защиты своих интересов в противостоянии со строительной корпорацией. Тогда вступили в силу поправки к ФЗ «Об объектах культурного наследия», которые запретили застройку и реконструкцию около памятников. Изменения предусматривали, что как только здание или сквер признают памятником, то вокруг него автоматически возникает защитная зона радиусом 100 метров. Для архитектурных ансамблей охранная территория еще больше и составляет 150 метров. В границах этого круга поправки запретили любые строительные работы, изменяющие высотность и объемы уже существующих зданий. А рядом с детсадом на Светлановском проспекте расположилась «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Перовской с садом», которая с 1993 года является охраняемым объектом культурного наследия.

Но перечисленные обстоятельства не помешали «ЛЭК Истейт» в декабре 2016 года получить у Госстройнадзора разрешение на строительство 75-метровой многоэтажки с подземным паркингом на спорном участке и даже начать первые строительные испытания.

«Шли только строительные испытания, так у нас в домах уже посуда тряслась. А представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что стены наших домов треснут», – рассказывали жильцы соседних со стройкой домов.

Судебные баталии после депутатского вмешательства

В начале 2017 года закон «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории СПб» уточнил, что на Светлановском проспекте нельзя строить дома выше 18 м. Тогда жители окрестных домов, опираясь на нововведение, обратились за помощью к депутату Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексею Ковалеву. После жалоб петербуржцев парламентарий обратился в прокуратуру, которая признала незаконным разрешение на строительство. Госстройнадзору пришлось отменить свой акт 2016 года с формулировкой, что участок на Светлановском проспекте находится в защитной зоне архитектурного ансамбля «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Перовской с садом». «ЛЭК Истейт» не согласился с такими выводами и обратился с двумя исками в Арбитражный суд СПб и Ленинградской области.

В первом деле девелопер просил отменить выводы прокуратуры (дело № А56-49557/2017), а во втором случае – признать незаконным отзыв разрешения Госстройнадзора. Прокурорский акт две инстанции признали обоснованным. А вот с оценкой действий Госстройнадзора возникли сложности. АС СПб признал, что спорный участок на Светлановском проспекте находится в охранной зоне, поэтому разрешение на строительство в 2016 году чиновники выдали незаконно. И действие такого разрешения правомерно прекращено Госстройнадзором, подчеркнул суд (дело № А56-48136/2017). Фирма обжаловала такое решение в 13-м ААС.

У застройщика никак не получится компенсировать убытки за такой вынужденный простой строительной площадки, так как суды расценивают подобные ситуации в качестве предпринимательских рисков, которые бизнесмены должны предвидеть.

Апелляция, с которой затем согласился и окружной суд, пришла к иным выводам. Апелляционная инстанция указала, что в действующем законодательстве закрытый перечень обстоятельств, при которых чиновники могут отозвать свое же разрешение на строительство (ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса). Их всего четыре:

• принудительное прекращение прав на участки;
• отказ от права на земли;
• расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юрлиц возникли права на земельные участки;
• прекращение права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Ни одного из перечисленных условий суды в рассматриваемой ситуации не обнаружили, поэтому сохранили за «ЛЭК Истейт» разрешение на строительство многоэтажки.

Доводы жителей

Жители пошли в Верховный суд. В своей жалобе заявители указали, что в порядке самоконтроля чиновники могут отменить собственное разрешение на строительство, если оно выдано с нарушением закона. А в спорной ситуации прокуратура обнаружила, что спорный документ как раз нарушает защиту объекта культурного наследия, отмечается в жалобе. На сегодняшнем заседании в ВС представитель заявителей, юрист Владимир Чернышов, пояснил, что главная ошибка, которую допустили нижестоящие инстанции, – это вывод о закрытости перечня условий, при которых Госстройнадзор может отменить собственное разрешение на строительство.

– А какое решение вы хотите сами в этой ситуации? – поинтересовалась председательствующая судья Галина Попова.

– Чтобы стройка не нарушала установленные законом параметры – на спорном участке нельзя возводить здание выше 18 м, – пояснил Чернышов.

Более эмоционально выступили сами жители. Так, Нина Александрова возмущалась, что между двух пятиэтажек у них во дворе хотят «воткнуть небоскреб». По ее словам, эта стройка полностью нарушит их комфортную среду проживания: «Были только строительные испытания, так у нас в домах посуда тряслась, а представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что все треснет».

Мария Сапожникова, её соседка по району, привела цифры о другой социальной проблеме в районе: «Не хватает мест в детсады. По состоянию на этот учебный год очередь только в ясли – 532 человека». Она отметила, что временно исполняющий обязанности главы города Александр Беглов сообщал жителям о ведении переговоров с «ЛЭК Истейт» по поводу выкупа городом этой земли или ее обмена. Такая мера необходима для сохранения детсада.

Правда, представитель строительной корпорации заявила, что никаких совещаний власти с фирмой не проводят: «Вообще, мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот детсад за наши другие долги перед городом, но власти отказались». После чего юрист девелопера сосредоточилась уже на доказывании формальной правоты бизнеса в этом конфликте. Она пояснила, что их участок даже не является соседним с объектом культурного наследия. А ограничение в 18 м, по ее мнению, никак не влияет на те разрешения, которые чиновники выдали строительной корпорации еще до вступления в силу местного закона про определенную высотность строений на Светлановском проспекте: «Документ не имеет обратной силы».

«Мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот участок с детсадом за наши другие долги перед городом, но власти отказались», – рассказала юрист строительной корпорации.

Выслушав все доводы сторон, тройка судей удалилась в совещательную комнату. Спустя несколько минут Попова огласила резолютивную часть решения ВС: все акты нижестоящих инстанций по этому спору отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АС СПб. Борьба против высотки на Светлановском проспекте продолжается.

«Нижестоящие суды поверхностно оценили ситуацию»

Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры Профайл компании × Юлия Макаренко полагает, что в обсуждаемом случае госорган не связан только теми обстоятельствами, которые указаны в ч. 21.1 ст. 51 ГрК: «Эта норма устанавливает специальные основания для отмены разрешения в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено». К аналогичному выводу пришел и сам ВС в деле № А76-17007/2016.

Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × отмечает, что в спорной ситуации нужно было одновременно проанализировать факт нарушения защитной зоны выданным разрешением и возможные основания для его отзыва, чего ни один нижестоящий суд не сделал. Одним словом, петербургские суды подошли к рассмотрению дела с сугубо формальной стороны и поверхностно, делает вывод Арташес Оганов, глава практики недвижимости CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг. группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) × .

Верховный суд провел более детальный анализ возможных оснований для прекращения действия разрешения на строительство и посмотрел на суть проблемы: допускало ли применимое градостроительное регулирование выдачу разрешения на строительство с такими параметрами? Такой подход можно только поприветствовать, так как очень часто российские суды критикуют именно за чрезмерно формальный подход к рассмотрению споров.

Проверка заранее и сложности с возмещением убытков

Макаренко предупреждает, что информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которые должны содержать всю информацию о землях для застройщиков, зачастую не отражают все необходимые сведения. В силу закона сведения об охранных зонах подлежат внесению и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Отменить разрешение на строительство в порядке самоконтроля власти могут вплоть до окончания строительства. Поэтому при покупке участка под застройку проверять надо не только наличие документа, но и соблюдение порядка и условий его принятия, резюмирует партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Иначе объект признают самовольной постройкой, предупреждает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании × : «Поэтому скорейшее прекращение строительства в спорной ситуации способствует минимизации убытков компании».

Вместе с тем застройщик, который правомерно приступил к строительству, но столкнулся с вынужденным простоем по вине властей, может требовать компенсации от виновника такой ситуации. Если стройка приостановилась из-за правомерных действий властей, то применяется ст. 16.1 ГК («Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями госорганов и органов местного самоуправления»). Но на практике такой способ защиты вызывает большие трудности при доказывании размера ущерба, отмечает доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер Althaus Legal Althaus Legal Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Сусана Киракосян. По ее словам, надо обращать внимание суда и на тот факт, что власти злоупотребляли своими полномочиями: «Госорган должен был знать о существующих в области строительства запретах и ограничениях».

– Подтвердить факт возникновения убытков в заявленном размере: предоставить договоры, подтверждающие расходы на содержание участка.

– Факт совершения властями противоправных и виновных действий, из-за которых застройщику причинены убытки.

– Наличие причинно-следственной связи между совершёнными действиями и возникшими убытками.

На практике взыскать убытки в подобных случаях непросто, суды отказывают в таких исках, если установят, что застройщик должен был знать о непригодности использования участка по назначению, рассказывает Макаренко. По ее словам, в рассматриваемой ситуации свою позицию госорган может мотивировать тем, что информация об объекте культурного наследия находится в открытом доступе: «И при проявлении должной осмотрительности застройщик должен был узнать об этом». Суды говорят о том, что все убытки – это следствие предпринимательского риска, констатирует эксперт.

Но шанс на благоприятный исход и возврат хотя бы части потраченных средств у строительной компании остается. С 1 января этого года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые предусматривают выплату убытков (в том числе упущенной выгоды) собственникам участков, чьи права ограничили из-за установления охранной зоны памятника культурного наследия. Чтобы получить эти деньги, корпорации предстоит доказать отсутствие ограничений на момент выдачи разрешения на строительство, обосновать размер понесенных убытков и причинно-следственную связь между ограничениями и убытками, резюмирует Величко.

Разрешение на строительство: продление, отмена

Известно, что закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом нередки случаи, когда администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство. В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные тяжбы. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Продлить нельзя отказать

Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:

• подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
• начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли этих условия должны выполняться одновременно? Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от № по делу № /2013, постановлениях АС МО от № /2016 по делу № /15, ФАС ДВО от № /2013 по делу № /2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от № /2016 по делу № /16, Десятого арбитражного апелляционного суда от № /2016 по делу № /15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от № /2016 по делу № /2016 и др.

Обратите внимание
Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от № /2016 по делу № /15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме и акты о приемке выполненных работ по форме , свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется. Уполномоченный орган незаконно не принял формы и как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от № /2015 по делу № /2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от по делу № /2015. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором — признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от № ). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

А вот в принятом не в пользу застройщика Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда по делу № /2015 обстоятельства были иными, что и позволило суду отказать застройщику, отклонив его ссылки на судебную практику, согласно которой подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Обратите внимание
Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от по делу № /2013, организация сообщила о выполнении:

• 100% земляных работ;
• 90% работ по созданию фундамента;
• 20% работ по прокладке инженерных сетей;
• 10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат — отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от по делу № ).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от № ‑4400 по делу № /2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

1. принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2. отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3. расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4. прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от № ‑10277 по делу № /2014, от № ‑10973 по делу № /2014, от № ‑10973 по делу № /2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от № /2016 по делу № /2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано. При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Некоторые выводы

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.

[1] Федеральный закон от 06.10.2013 № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Прокурор разъясняет – Прокуратура Хабаровского края

Прокурор разъясняет

• 15 мая 2022, 00:00

Под «правовым режимом строительства объектов» понимается совокупность правил, закрепленных в нормативных правовых актах различного уровня, порядок регулирования общественных отношений в сфере строительства, основанный на действии общих принципов градостроительной деятельности, выражающийся в способах и гарантиях его реализации, ответственности за нарушения его требований.

Отношения в сфере строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), являющимся основой всей системы законодательства в сфере строительства объектов. На основе положений ГрК РФ разрабатываются законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и правовые акты муниципальных образований, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по строительству объектов капитального строительства, а также по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, по реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, по эксплуатации зданий, сооружений.

К отношениям в сфере строительства применяется не только градостроительное законодательство, но и гражданское, земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство представляет собой основной документ, дающий застройщику право осуществлять строительство.

Основанием выдачи разрешения на строительство является строительство объектов капитального строительства.

Выдача разрешений осуществляется:

на территориях городских округов — органами местного самоуправления городских округов; на соответствующих межселенных территориях — органами местного самоуправления муниципальных районов;

территориях поселений — органами местного самоуправления. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ в зависимости от статуса земельного участка или объекта строительства.

Застройщик должен направить соответствующее заявление непосредственно в уполномоченные органы местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, а также документов, необходимых для его получения может осуществляться:

через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг; по средствам единой информационной системы жилищного строительства (застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик»). Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, определен в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к которым относятся:

правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства объекта); положительное заключение экспертизы проектной документации (подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации; копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории; копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории ( в случае если строительство планируется в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято соответствующее решение о комплексном развитии территории). Градостроительным кодексом Российской Федерации определен четкий перечень документов для получения разрешения на строительство, в связи с чем, не допускается требование иных документов, за исключением указанных.

По общему правилу выдача разрешения производится в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за осуществление строительства без соответствующего разрешения, когда его получение является обязательным.

Поскольку, например, для строительства объектов вспомогательного назначения такого разрешения не требуется. Вместе с тем, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Санкция данной статьи предусматривает наложение административного штрафа:

на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности в течении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Административные дела данной категории рассматриваются органами, осуществляющие государственный строительный надзор либо судами. Необходимо отметить, что судами рассматриваются административные правонарушения, предусмотренные частью 1 статьи 9.5. КоАП РФ только в случаях, если орган или должностное лицо, к которым поступило дело об административном правонарушении, передает его на рассмотрение судье.

Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2017 N 308-КГ16-17160 по делу N А53-22008/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 мая 2017 г. N 308-КГ16-17160

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) общества с ограниченной ответственностью “СтройИнвестЦентр” на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 (судья Шапкин П.В.) и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2016 (судьи Мазурова Н.С., Анциферов В.А., Мещерин А.И.) по делу N А53-22008/2015,

общество с ограниченной ответственностью “СтройИнвест-Центр” (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – Департамент архитектуры) о признании незаконным решения Департамента архитектуры, оформленного письмом от 07.07.2015 N 59-34-2/15186, об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 (далее – разрешение на строительство): второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29); обязании устранить нарушение прав и законных интересов Общества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 решение суда первой инстанции от 08.12.2015 отменено, принят новый судебный акт: признано незаконным решение Департамента архитектуры, оформленное письмом от 07.07.2015 N 59-34-2/15186, об отмене разрешения на строительство: второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2016 апелляционное постановление от 19.04.2016 отменено, решение суда первой инстанции от 08.12.2015 оставлено в силе.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа и оставить в силе апелляционное постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельством дела и существенное нарушение им норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами первой и кассационной инстанции неправильно применены положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс).

Общество полагает, что указанными судебными инстанциями не учтены основания прекращения (отмены) выданного застройщику разрешения на строительство, а также то, что шпунтовый ряд, на который ссылается Департамент архитектуры при отмене разрешения, является временным сооружением, необходимым для начала строительства и поддержания склона земельного участка.

Заявитель настаивает, что сама по себе регистрация права собственности на земельный участок за Российской Федерацией не является основанием для расторжения договора аренды, заключенного в установленном порядке, а также основанием для отмены разрешения на строительство.

Общество утверждает, что судами не был принят во внимание откорректированный проект организации строительства в части разборки временной подпорной стенки, поскольку данный проект, направленный Обществом в Департамент архитектуры, послужил основанием для получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя по материалам истребованного дела, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, 05.12.2013 Общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – Департамент) по вопросу организации строительных работ по адресу: г. Ростов- на-Дону, ул. Нижнебульварная на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29, приложив необходимую документацию, в том числе проект организации строительства.

Департамент отказал Обществу в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Между Департаментом и Обществом 29.07.2014 заключен договор аренды земельного участка N 35488 с кадастровым номером 61:44:0041025:29 по ул. Нижнебульварная, площадью 7 239 кв. м для использования в целях строительства апартотеля, сроком до 01.04.2017.

Между Департаментом и Обществом 06.03.2015 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 по ул. Нижнебульварная, площадью 778 кв. м для использования в целях организации строительных работ по строительству апартотеля, сроком до 01.04.2017.

Общество 01.07.2014 обратилось в Департамент архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29.

Департамент архитектуры отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство (отказ от 11.08.2014 N 59-34-2/17625), поскольку в проекте организации строительства, разработанного ООО “ПСК ЦИТ”, 01/7-ПОС, на чертежах стройгенплана с северной стороны размещена стоянка автотранспорта, находящаяся за пределами отведенного земельного участка. Также в проекте организации строительства на чертежах стройгенплана с северной стороны указан шпунтовый ряд, который выходит за границы земельного участка.

Общество повторно обратилось в Департамент архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предоставив проектную документацию, подтверждающую, что подпорная стена, как элемент вертикальной планировки в виде шпунтового ряда, будет носить временный характер (п. 64 ГОСТ 28329-89) и будет использоваться только на момент возведения подземной части здания.

Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону повторно отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство (от 14.09.2014 N 59-34-2/20544) в связи с тем, что не предоставлена проектная документация подтверждающая, что подпорная стена носит временный характер.

Общество 08.10.2014 направило в адрес Департамента архитектуры проект, в котором указана технология и методы разборки подпорной стены.

Департамент архитектуры в письме от 10.11.2014 N 59-34-2/25039 указал, что Обществом представлены пояснения проектной организации ООО НПФ “ПанаСофт” (заключение от 15.10.2014), согласно которым подпорная стена является временной, используется только на момент возведения подземной части здания, не связана с фундаментом основного здания апартотеля и, после возведения объекта, ее надземная часть может быть демонтирована, а территория благоустроена.

Департаментом архитектуры 17.03.2015 Обществу выдано разрешение на строительство N RU61310000-8550-1.

Однако, письмом от 07.07.2015 N 59-34-2/15186 Департамент архитектуры отменил разрешение на строительство в связи со сменой собственника земельного участка, отведенного для строительства, а также по причине размещения части объекта, на который выдано разрешение на строительство за границей арендуемого земельного участка.

Не согласившись с отменой разрешения на строительство, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 48, 51 Градостроительного кодекса и положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, так как пришел к выводу, что оспариваемая в настоящем деле отмена разрешения на строительство не может быть признана нарушающей права и законные интересы Общества, поскольку указанное разрешение было выдано Департаментом архитектуры в нарушение градостроительных норм и правил, с нарушением прав собственника земельного участка, в связи с чем в порядке самоконтроля государственного органа было отменено.

Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не содержит оснований, указанных в части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса. При этом суд первой инстанции не учел, что подпорная стена является временной и после окончания соответствующего этапа строительства подлежит демонтажу.

Суд округа, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов об их применении установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции, правомерно указав, что откорректированный “Проект организации строительства” в части разборки временной подпорной стенки (после окончания строительства здания (апартотель) с указанием технологии и методов разборки, указанный в качестве приложения к письму застройщика в Департамент архитектуры 08.10.2014 N 96, в материалы настоящего не представлен. Основанием для выдачи разрешения на строительство от 17.03.2015 названный откорректированный проект также не являлся, поскольку в ответ на обращения Общества от 03.10.2014 N 95, от 08.10.2014 N 96, Департаментом архитектуры принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, которое в судебном порядке не оспаривалось и незаконным не признано.

Имеющийся в материалах дела раздел 6 “Проект организации строительства”. Том 6. 01/7-1-ПОС датирован 2013 годом и прямо предусматривал, что здание, включая предусмотренные проектом крыльцо, отмостку, шпунтовые ряды, размещено в границах земельного участка, предоставленного для строительства; технология, сроки и иные условия демонтажа шпунтового ограждения отсутствуют.

Суд округа правомерно указал, что представленный в суд апелляционной инстанции и разработанный только в декабре 2015 года раздел 7 “Проект организации работ по демонтажу конструкций подпорной стенки ПС-1”, ни Департаментом архитектуры при принятии оспариваемого решения, ни судом первой инстанции при разрешении настоящего спора, не учитывался и не исследовался.

Ссылки апелляционного суда, в обоснование правомерности заявленного обществом требования, на отсутствие какого-либо из названных в части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса оснований для принятия решения о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство, правомерно отклонены, поскольку решение о прекращении действия выданного Обществу разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 в порядке названной нормы Департаментом архитектуры не принималось.

Доводы, приведенные заявителем, не опровергают выводов судов первой и кассационной инстанции, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.

Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью “СтройИнвест-Центр” для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации .

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона .

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д. , а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства).
При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство. Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС .

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд.
Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы .

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения .

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан .

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись. Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде .

Вместе с тем, суды до сих пор не всегда могут разобраться в подобных делах и вынести справедливое и обоснованное решение, в том числе, чрезмерно упираясь на разъяснение, данное ВС и ВАС, а иногда и ошибочно ставя это разъяснение выше норм гражданского законодательства.
В любом случае дела о признании права собственности на самовольные постройки являются непростыми по своей сути, а потому требуют тщательного предварительного правового анализа и выработки плана действий, поэтому рекомендуем не пренебрегать помощью специалистов в таких ситуациях.

Разрешение на торговлю и торговый реестр

Читатель Сергей В. спрашивает:

Слышал, что для продуктового магазина нужно получить какое-то специальное разрешение, то ли на торговлю, то ли еще что-то — не разобрался до конца и решил спросить у ваших экспертов. Можете рассказать об этом что-то? Что это за разрешение, где получать? Я из Питера.

Нужно разрешение на торговлю. Его выдают местные власти

Сергей, вам нужно получить разрешение на торговлю. Это народное название свидетельства о внесении в общий торговый реестр, его еще называют свидетельством о постановке на учет. Разрешение на торговлю нужно, если открываете:

• розничный или оптовый магазин;
• кафе или ресторан;
• точку на улице или для выездной торговли вроде ярмарок, фестивалей, рынков.

За торговый реестр отвечают местные власти — администрации городов, поселков и округов. Они же выдают свидетельство.

За разрешение на торговлю не нужно платить

Получить разрешение на торговлю можно через местную администрацию, МФЦ или Госуслуги. В некоторых регионах — только через администрацию. Еще в каждой области это разрешение называют по-разному, как и сам торговый реестр. Чтобы не запутаться, лучше позвонить на горячую линию администрации и уточнить — телефон можно найти на официальном сайте.

Список документов тоже меняется от региона к региону, но обычно смотрят на приказ Минпромторга и просят:

• заявление для получение разрешения на торговлю;
• копию свидетельства о регистрации ИП или ООО. Ее нужно заверить у нотариуса;
• копию ИНН, которую также заверяют у нотариуса;
• копию договора аренды или покупки магазина.

Образец заявления установил Минпромторг в своем приказе, но, не поверите, каждом регионе он тоже свой, поэтому проще пойти в МФЦ, взять там бланк и там же заполнить. Вот такое заявление подают предприниматели в Брянской области:

Сроки внесения в реестр и выдачи разрешения везде разные, но обычно до 30 дней. Платить за это не нужно.

Сергей, если открываете магазин в Санкт-Петербурге, вам нужно:

• подготовить документы — копии и заявление;
• приехать в МФЦ по своему району. Записаться можно заранее по телефону ;
• отдать документы и взять расписку, что сотрудник МФЦ их получил.

В Петербурге разрешение на торговлю делают максимум 19 дней. Когда оно будет готово, нужно снова прийти в МФЦ и забрать уведомление о внесении сведений в торговый реестр. Также в Санкт-Петербурге заявление можно подать заранее через портал Госуслуг.

В Москве заявление и документы относят в управу по своему району, в других городах — в МФЦ или в один из комитетов при администрации.

Разрешение на торговлю дают на срок, который указан в договоре аренды. Максимум — до трех лет.

Отдельное разрешение для уличной торговли

Если торговля нестационарная, на ярмарках, базарах, в киосках и павильонах, требуется другое разрешение — на размещение нестационарных объектов. Такое разрешение выдает местная администрация.

Чтобы получить разрешение, потребуются те же документы, но без договора аренды. Форма заявления в каждом регионе своя — посмотреть можно на сайте Госуслуг или спросить в МФЦ. Вот такое заявление подают в Смоленской области:

Действует разрешение на нестационарную торговлю от месяца до года — зависит от типа торговли. Елочному базару разрешение дадут на месяц, а сезонной ярмарке — на семь месяцев.

И лицензию не забудьте

Лицензия нужна, если планируете продавать крепкий алкоголь: водку, коньяк, вино. Для пива и пивных напитков лицензия не нужна. Чтобы получить лицензию, надо обратиться в лицензирующий орган своего региона. Обо всём этом мы написали отдельную статью.

Уличная торговля: нужно ли разрешение, онлайн‑касса и регистрация?

В России запрещена стихийная торговля. Нельзя просто так выйти на проходную улицу, поставить табуретку и продавать товар. Хотя в своём городе вы наверняка видели и такое. В этой статье расскажем, как оформить точку в городской администрации и не нарваться на штрафы.

К сожалению, получить желаемое место на улице непросто, а иногда совсем невозможно. Это настоящий квест для упорных. Когда мы готовили материал, сами удивились, как много административных барьеров и сколько грозит штрафов. Но благодаря жёсткому закону на улицах порядок.

Где написано, что нельзя свободно торговать на улице, и какой штраф

Любое место на улице кому-то принадлежит: самому городу или коммерческой организации — магазину, торговому центру, рынку, хостелу.

У коммерческих организаций место под точку берут в субаренду. Как правило, это небольшой участок рядом с крыльцом. Например, у входа в хостел размещают прокат велосипедов. Для этого договариваются с владельцем об оплате и подписывают договор. Тут дело договорённости двух предпринимателей. То же самое делают, чтобы получить место на рынке.

Но большинство привлекательных мест на улице принадлежит муниципалитету. Это набережные, центральные улицы и парки. Свободная торговля в таких местах запрещена. К примеру, для Москвы это прописано в ст. 4 Закона от 09.12.1998 № 29.

Чтобы законно торговать на улице, договариваются с местной администрацией. Вариантов два по ст. 10 и 11 381-ФЗ:

— Арендовать место под нестационарный торговый объект в специально отведённом месте. Так можно поставить палатку или лоток на длительный срок;

— Выкупить место на ярмарке. Это формат торговли от случая к случаю, потому что ярмарки работают непостоянно и тоже в строго отведённых местах.

Городские власти борются со стихийной торговлей. Полиция и чиновники из администрации устраивают рейды и проверяют точки по жалобам людей. Если поймают, выпишут штраф — размер прописан в местном законе об административных правонарушениях. В Москве штраф за торговлю в неположенном месте — от 2500 до 500 000 ₽ по ст. 11.13 КоАП Москвы. Вот реальные примеры:

Предприниматель оказывал услуги мобильного шиномонтажа из своего автомобиля. Об этом узнали чиновники из районной управы и оштрафовали на 2500 ₽ — дело № А40-95352/2019.

Предприниматель продавал кофе из машины. К нему пришли полицейские и выписали штраф 2500 ₽ — дело № 7-1533/2018.

Женщина торговала одеждой в подземном переходе метро. Её поймал полицейский патруль и оштрафовал на 5000 ₽ — дело № 7-14728/2019.

Чтобы торговать на улице, надо зарегистрировать бизнес. Онлайн-касса нужна не всем

До обращения в администрацию надо легализоваться.

Зарегистрировать бизнес

Торговля приносит доход, с которого надо платить налог. Поэтому до начала работы надо зарегистрироваться в налоговой. Варианты следующие:

Открыть ИП. Вариант с ИП подойдёт, если перепродавать товары, заниматься прокатом вещей или оказывать услуги. Ещё, если в планах, — нанять продавца. ИП платит налоги по упрощенной системе налогообложения или покупает патент. Плюс к этому платит за себя и сотрудников взносы в Пенсионный фонд.

Открыть ООО. Обычно ООО открывают для ведения бизнеса с партнёрами, а полученные доходы делят. Компании работают на общей или упрощённой системе налогообложения, платят взносы за сотрудников и ведут бухучёт.

Зарегистрироваться как самозанятый через мобильное приложение «Мой налог». Это самый простой и быстрый способ легализовать бизнес. Самозанятые платят 4-6% от выручки, не ведут бухгалтерию и не сдают отчеты. Подходит, только если продавать товары собственного производства и не нанимать сотрудников.

За предпринимательство без регистрации штрафуют на сумму от 500 до 2000 ₽ по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Если всё вскроется, этот штраф добавят к штрафу за стихийную торговлю.

Иногда торговать на уличной ярмарке можно без оформления бизнеса, просто как физлицо. Этот момент надо уточнять у организаторов.

Уведомить Роспотребнадзор, если нужно

Если планируете торговать в розницу, готовить еду или ваша деятельность на улице связана со спортом, нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор о начале деятельности. Так сказано в Постановлении Правительства от 16.07.2009г. № 584.

Уведомление относят лично в территориальный отдел своего города, направляют почтой или подают через МФЦ.

Если не подать уведомление, оштрафуют на сумму до 20 000 ₽ по ст. 19.7.5-1 КоАП РФ.

Разобраться с онлайн-кассой

В большинстве случаев уличные торговцы освобождены от онлайн-касс по ст. 2 54-ФЗ. Можно работать без кассы, когда:

— торгуете с лотков, тележек или в вагонах пассажирских поездов;

— торгуете на рынках вне крытых помещений непродовольственными товарами, кроме товаров из этого перечня — там есть одежда, изделия из резины и пластмассы и спортивные товары;

— торгуете мороженым или напитками через киоск без торгового зала;

— ремонтируете обувь или делаете ключи;

— зарегистрированы как самозанятый.

При продаже товаров собственного производства (и оказании услуг) для ИП без сотрудников действовала отсрочка до 1 июля 2022 года.

Подключить и зарегистрировать кассу поможет Контур.ОФД — сервис для передачи чеков в налоговую.

За работу без кассы можно получить штраф, который посчитают от неучтенной выручки по п. 2. ст. 14.5 КоАП РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как заключить договор с администрацией на размещение уличной торговой точки

Уличная точка на языке закона называется «нестационарный торговый объект» или НТО. Это те самые киоски, тележки, палатки, лотки, прицепы, автомагазины и прилавки.

В каждом городе местные власти утверждают схему размещения нестационарных торговых объектов. Схему разрабатывают так, чтобы торговые точки распределялись по городу равномерно, не мешали транспорту и пешеходам и не портили облик города. Не менее 60 % точек должны отдавать малому и среднему бизнесу. Схему выкладывают в общий доступ в интернете. Например, так выглядит схема НТО Центрального округа Москвы.

Чтобы получить место в схеме НТО, предприниматель участвует в аукционе в электронной форме. Узнать, какие места в городе свободны и выставлены на аукцион можно в местной администрации. Отдел, который занимается НТО, в каждом городе называется по-разному. Например, в Москве это Департамент по конкурентной политике. В Перми — Департамент экономики и промышленной политики. Еще список НТО, выставленных на аукцион, публикуют на сайтах администрации. Такой список аукционов есть в Москве.

Для участия в аукционе предприниматель подаёт заявку, платит задаток и отправляет в администрацию документы. Форму заявки и точный список нужно узнавать у них же.

Если предприниматель выиграл конкурс, с ним заключают договор на размещение нестационарного торгового объекта и выдают свидетельство о размещении нестационарного торгового объекта. Свидетельство — это тот самый документ, который подтверждает законность торговли на уличной точке. Его в случае проблем показывают полиции.

Если желаемого места нет в городской схеме, предприниматель подаёт заявление о включении в неё нового места для НТО. Администрация его рассматривает. Если новая точка безопасна и не нарушает градостроительные нормы, ее включат в схему. А с предпринимателем заключат договор. Но такое получается не всегда.

На какой срок разрешат разместить точку, зависит от вида товара или услуги, которые продаёт предприниматель. Обычно предельный срок — 5 лет, но для мелкой розницы он часто меньше. Если это сезонный товар, договор заключают на соответствующие месяцы. Например, в Москве точку под овощи, фрукты и мороженое дадут на период с 1 мая по 1 октября. На новогодние ёлки — с 20 по 31 декабря. Для остальных товаров — на год. Так сказано в п. 6 Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП.

Как заключить договор на участие в ярмарке

Чтобы упорядочить мелкорозничную торговлю, городские власти проводят ярмарки. Они бывают платные и бесплатные. Часто организаторы разрешают торговать на ярмарках даже физическим лицам без регистрации бизнеса.

План ярмарок на год публикуют на сайте администрации. Предприниматель заранее подаёт заявку и получает место. Организатор заключает договор на участие в ярмарке. Скорее всего, от участника попросят сертификаты качества на товар, а если планируется торговля едой — медкнижки.

В Москве ярмарки организует ГБУ «Московские ярмарки». Конечно, во время пандемии их работу прекратили, но планируют возобновить во II квартале 2022 года. На этом сайте должно появиться расписание.

Найти план ярмарок своего города можно в поисковике по запросу «план ярмарок на 2022 год» + город.

Статья актуальна на 03.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур