Можно ли вернуть задаток за квартиру

Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

Вопрос :

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?

Ответ:

«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.

Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит).

Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:

• Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Откроется в новой вкладке.”>Застройщика.
• Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
• Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).

Когда и какой договор лучше заключать и Откроется в новой вкладке.”>чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.

Возврат аванса за квартиру

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (Откроется в новой вкладке.”>ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе Откроется в новой вкладке.”>проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?

Условия возврата аванса или задатка в соглашении

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. статьи ниже).

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

• неосновательное обогащение (Откроется в новой вкладке.”>ст.1102 ГК РФ) с процентами (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.1107, ГК РФ);
• возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.487 ГК РФ);
• неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (Откроется в новой вкладке.”>ст.395 ГК РФ).

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, Откроется в новой вкладке.”>проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток

В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры Профайл компании × Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.

Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком. По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.

Две инстанции – два мнения

Истец:Алексей Кривов*

Ответчик:Сергей Картонов*

Суд:Верховный суд

Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?

Решение:Отправить дело на новое рассмотрение

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17).

Наказание без вины

Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232).

«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»

Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры Профайл компании × Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».

А Александра Воскресенская из Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 11 место По выручке 16 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × считает спорным вывод ВС о том, что бездействие сторон в этом случае не является нарушением. Она отмечает, что ВС в деле № 38-КГ15-7 указывал: нарушение сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (уклонение от заключения основного соглашения), так и в результате невиновных действий (бездействие обеих сторон). При этом невиновное лицо не подлежит ответственности в силу п. 1 ст. 401 ГК («Основание ответственности за нарушение обязательства»), отмечает эксперт.

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя». Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист. По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора. Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Как отказаться от предварительного договора, чтобы не платить задаток?

Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.

Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р , но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р . Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.

Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.

Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?

Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.

Вы можете в любой момент отказаться от исполнения договора, нарушающего закон, и не потерять деньги.

Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.

Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.

От исполнения мошеннического договора можно просто отказаться

В предварительном договоре указывают, на каких условиях в будущем будет заключен основной договор.

Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке. Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор. А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.

Действия в обход закона с противоправной целью не допускаются. Суд отказывает в защите прав, приобретенных в результате таких действий. Пострадавшие от таких действий вправе требовать возмещения убытков.

Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.

Последствия недействительности договора

Договор, нарушающий закон, можно оспорить. Если этот договор дополнительно нарушает чьи-то права, он считается ничтожным изначально.

Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить как покупатель, так и продавец.

У недействительной сделки нет никаких юридических последствий. Обе стороны обязаны вернуть друг другу полученные деньги, документы, используемую недвижимость.

У покупателя есть право требовать назад деньги у продавца в течение 3 лет. Именно поэтому вам важно вернуть задаток как можно быстрее и искать новых покупателей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на такие схемы, иначе можете потерять квартиру. Расскажу случай из судебной практики. Год назад в Тюмени женщина потеряла квартиру стоимостью 34 миллиона рублей, потому что ранее решила помочь дочери и зятю, обманув банк.

В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было. Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка. Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.

Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.

Мы не знаем, продали ли в итоге квартиру. Если продали — из ее стоимости погасят долги перед банком и другими кредиторами, а остаток отдадут наследникам. Но такая дорогая квартира неликвидна, поэтому наверняка на торгах ее стоимость сильно снизили, а значит, шансов у родственников на получение хоть каких-то денег нет.

Двойной задаток возвращать не надо

Задаток — денежная гарантия исполнения материальных обязательств или заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соглашение о задатке должно быть письменным.

Задаток возвращается, если нельзя исполнить обеспеченное им обязательство.

Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.

При возврате необходимо составить расписку. Ваш бывший покупатель, с которым вы подписали незаконный предварительный договор и которому вы сами выдали расписку в получении денег, должен написать точно такую же расписку о том, что он получил от вас деньги. Надо указать сумму, дату, подпись, ФИО обеих сторон.

Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.

Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено. Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В суде покупатели могут сказать, что не думали, что их схема незаконна, а когда поняли это, не смогли допроситься от вас возврата денег. На самом деле они могут сказать все что угодно, потому что правовая сущность ситуации такова: у вас лежат деньги покупателей, и в обмен на эти деньги вы им ничего не предоставили, значит, незаконно ими пользуетесь.

На двойной задаток у них прав нет, но за незаконное удержание денежных средств подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России. Сейчас ее размер — 7,75% годовых. Избежать неприятностей можно только возвратом задатка.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Спасибо тибе деточка за статью,надеюсь справедливость восторжествует,казнить нельзя,помиловать!

Подскажите пожалуйста, ситация такова:
Я продавец долей своей и своей несовершеннолетней дочкой вместе со третьей содольщиком подписали предварительный договор. А сейчас так складываются обстоятельства, что мы не можем продавать нашу долю.
Была фраза в нашем договоре «

часть стоимости Объекта в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей «Покупатель» оплачивает «Продавцам» за счет собственных средств, при подписании данного договора в качестве задатка в доказательство намерения заключения «Покупателем» Основного договора и в обеспечение его исполнения;»
Вопрос такой: 1. влечет ли не выход на основной договор к.-пр. для нас обязательно вернуть уже двойной задаток?
2. Могу ли я сослаться в уведомление, и отправить его покупателю уже сейчас вместе с денежным переводом суммы задатка , до истечения срока ПДКП , на тяжелую жизненную ситуацию и не возможностью приобрести мне и дочке альтернативное жильё ( ст 37 гк через опеку больше площади).
3. Плюс покупатель наша ипотечница, оказывается третьему содольщику обязательно надо выписаться до сделки, и ф9 должна уже быть без лиц, заренистрированных на момент приватизации-в ПДКП выписка стояла после подписания основого ДКП.

Эта статья точь в точь обомне, и цена квартиры такая же,и всё слово в слово как у меня,реэлтор язык у него подвешен заболтал так что и не поняла как подписала всё что подсунул,и розписку задатка и предварительное соглашение что квартиру покупают за 2050тыс но 350тыс я напишу розписку что якобы она мне уже дала потом приплюсовал ещё 60тыс итого вышло 2460.Когда деньги получу отдам ей наличкой 60тыс.И предварительный договор подписала.А когда спросила почему сумма 2460 он говорит у неё нет первоначального взноса,Но вы не переживайте счас все так делают!счас банки сами тихонько по секрету советуют так делать.Подписала 20числа и задаток 20тыс.дали они мне.Пришла домой думаю дай почитаю что это такое ипотека с завышением,мамочки мои а это оказывается мошенничество159ст.сговор групы лиц и за это 3г.тюрьмы и 120тыс или 200т штраф.Я к одному юристу на платную консультацию к другому и все сказали что да это не законно.Давление под 200, ноги болят по квартире ходить не могу бегаю по юристам,звоню ему всё договор розторгаю забирайте свои деньги и пошли вы лесом,он опять уговаривает но согласился назначил встречу с покупателем на 23число,пришла и что он мне говорит?а теперь с вас двойной задаток это раз и мы вам ещё соточку накинем за моральный вред,вы лишили человека мечты,вы счас пойдёте в квартиру а она на сьёмную пойдёт,розпечатал договор розторжения,деньги я вернула под розписку но там написано что в течении 7дней должна принести ещё 20тыс.Сказал если не принесу то подадут с покупательницей в суд идолжна буду 120тыс.Сколько слёз уже вылилось из за своей же тупости,ищу информацию везде, зрение уже от планшета садится,плюс видать стрес,и что самое интересное!я незнаю даже его фамилии,зовут Александр агенство ,,метражи,,г.сургут Нигде не стоит ни одна его подпись,вот как СВОДНИКИ на лохах зарабатывают деньги,посмотрела такое здание представительное,сам в галстуке,преодетый,золотые часы,а как говорит!мёртвого уболтает.И сработала фраза счас все так делают!Ну думаю в агенстве дураков не держат это же наверно юристы,знают что делают всё согласно букве закона,а оказывается это быдло вцепилось в эту покупательницу потому что 60тыс. она ему заплатит если сделка пройдёт,и мне по тел.говорил что если всё пройдёт то вы мне тоже должны будете 40тыс.я вам скидку сделаю как для пенсионерки.Спасибо люди добрые за статью немного успокоили,а то 3,4 дня света белого не видела от слёз.людмила степановна( сургут)

Аванс с возвратом

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. “Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Образец объявления о продаже квартиры, правила составления, обязательная информация

• 28 Ноября, 2018
• Торговля
• Оксана Яцкевич

Сделки с недвижимостью предполагают основательную подготовку к соответствующим манипуляциям. Дело все в том, что подобные операции, как правило, осуществляются после подачи объявлений о продаже или готовности приобретения/обмена собственности. Но все это нужно правильно составить. Далее изучим основы и правила написания объявления о продаже квартиры. Образец соответствующего информационного сообщения тоже будет представлен нашему вниманию. Так удастся понять, что привлечет покупателя, а какие моменты могут оттолкнуть потенциальных клиентов. На самом деле все проще, чем кажется на первый взгляд. Главное – не врать и не хитрить.

Подробное описание

Как правильно написать объявление о продаже квартиры? Стоит начать с обычного описания продаваемого объекта. Задача продавца – заинтересовать потенциального клиента.

Подробное описание недвижимости – небольшой рассказ о продаваемой собственности. Только он должен быть правдивым. Приукрашивать и искажать действительность не стоит. Если покупатель обнаружит обман, он не только откажется от сделки, но и обеспечит не самую лучшую репутацию собственнику имущества.

Расположение

Как составить объявление о продаже квартиры? После небольшого рассказа об объекте, стоит указать его адрес. Месторасположение жилья зачастую становится решающим фактором для многих. Кто-то намеренно ищет квартиру на конкретной улице или в центре города, а кому-то хочется жить вдали от городской суеты.

Отсутствие адреса – это не такая большая проблема, но его наличие привлечет больше покупателей. Более того, подобный прием избавит продавца от постоянных ответов на вопрос о том, где именно находится объект недвижимости.

Желательно указать в объявлении:

• улицу;
• номер дома;
• корпус (при наличии);
• квартиру.

Основными являются первые два пункта. Они помогают сориентироваться на местности, что крайне важно при выборе жилья.

Основные характеристики

Как правильно написать объявление о продаже квартиры? Это не самая трудная задача, но к ней придется подготовиться. Зачастую граждане не знают, что привлечет новых потенциальных клиентов.

Следующий раздел, достойный внимания – характеристики дома, в котором находится жилье. Сюда можно отнести:

• год постройки;
• материалы, из которых построен дом;
• этажность и этаж, на котором расположена квартира.

Все это нужно для того, чтобы было проще понять, насколько жилье подходит той или иной семье. Некоторые намеренно ищут квартиру повыше, кто-то предпочитает повыше. Кому-то нравятся новостройки, кому-то – “сталинки”. Все это придется указать в объявлении.

Чем более полную информацию даст продавец, тем больше вероятность на быстрое заключение сделки. Особенно если жилье само по себе находится в достойном состоянии, а не с “бабушкиным ремонтом”.

Инфраструктура

Текст объявления о продаже квартиры, как правило, должен отвечать на основные вопросы, возникающие у покупателя. Огромную роль играет инфраструктура. Ее описанию некоторые продавцы не уделяют существенного внимания, допуская роковую ошибку.

Как уже было сказано, кто-то может искать намеренно тихое местечко для проживания, а кому-то важно, чтобы рядом были сады, школы, магазины и транспортная развязка. Именно поэтому вопрос описания инфраструктуры в мельчайших подробностях – козырь в рукаве потенциального продавца.

Некоторые пишут “Развитая инфраструктура”, но подобная надпись не особо привлекает новых клиентов. Под ней можно подразумевать разные составляющие. Например, рядом с домом может быть хорошая развязка транспорта, торговые центры и магазины, но отсутствовать школы и сады. Семье с детьми это предложение не подойдет. А звонить они будут. Это лишние хлопоты и для продавца, и для покупателя.

О соседях

Как написать объявление о продаже квартиры? Еще один момент, о котором часто забывают – это информация о соседях.

В грамотном объявлении стоит указать, кем являются соседи. Вряд ли семье с детьми подойдет дом, где везде живут пенсионеры. Наверняка последние будут жаловаться на детский шум.

Мало кого привлечет жилье с соседями, любящими делать часто ремонт или проводить вечеринки. А уж о наркоманах и алкоголиках и говорить не стоит. Около таких людей вообще вряд ли кто-то захочет жить.

Не исключено, что потенциальный покупатель ищет тихое и уютное гнездышко, а у соседей за стенкой живет шумная собака. Тогда сделка не состоится. Более того, не стоит даже надеяться на ее оформление. Лучше указать информацию о соседях, чтобы “отсеять” клиентов и не подавать лишних надежд. А главное – не врать.

Общая площадь и параметры помещения

Образец объявления на продажу квартиры можно посмотреть на любой виртуальной специализированной доске или в газете. Причем, как показывает практика, первый вариант наиболее предпочтителен. Он позволяет указывать больше информации об объекте.

При составлении красивого объявления о продаже квартиры гражданину рекомендуется подробно описать жилье, а также все его помещения. Желательно – с площадью и основными параметрами. Например, есть ли проходные комнаты и где они расположены, сколько метров составляет кухня, есть ли газовый котелок или бойлер.

О балконах, лоджиях и их отсутствии тоже придется упомянуть. Эта информация для некоторых лиц является крайне важной. Правда, в жилую площадь балконы по закону не включены. Это должен учитывать каждый собственник недвижимости.

Описание для продажи квартиры отражает реальные факты о продаваемом объекте. Здесь нужно указывать только то, что действительно предлагает продавец. И даже тип санузла.

Отсутствие перечисленных сведений – верный путь к снижению скорости продажи имущества. Наличие развернутой информации о недвижимости привлекает потенциальных клиентов. Более того, если объявление оставлено частным лицом, граждане не посчитают его за мошенника.

Сведения о владельцах

Грамотно составленное согласно образцу объявление о продаже квартиры в обязательном порядке включает в себя информацию о собственниках территории. Вопросы, связанные с количеством владельцев жилья, беспокоят потенциальных покупателей довольно часто. Ни для кого не секрет, что чем их больше, тем выше риски при проведении сделки по купле и продаже. В последний момент она может сорваться.

В идеале данные о владельцах недвижимости рекомендуется писать после описания объекта. Здесь же рекомендуется указывать сведения о зарегистрированных в квартире людях. К недвижимости, где никаких жильцов нет, пробуждается больший интерес. Это – очередной гарант безопасности проводимой сделки.

Кроме того, многие люди опасаются сделок с недвижимостью, у которой несколько владельцев. Один собственник привлекает намного больше покупателей.

Вообще, в при составлении по образцу объявления о продаже квартиры рекомендуется указывать:

• прописанных в жилье;
• количество собственников;
• данные о несовершеннолетних владельцах.

Если в квартире зарегистрирован ребенок, об этом тоже нужно сообщить потенциальным клиентам. Дело все в том, что избавиться от такого жильца проблематично. Это обременение, которое доставляет немало хлопот. Далеко не каждый человек согласен на подобные сделки.

Сколько в собственности

Образец содержания объявления о продаже квартиры был представлен нашему вниманию. При помощи подобных постов можно привлечь дополнительных клиентов. Главное, чтобы действительность не была искажена. Почти все данные о жилье можно проверить. И ложь быстро вскроется, обеспечив продавцу не самую лучшую репутацию. Гражданина могут вовсе обвинить в мошенничестве.

Еще один важный момент – это информация о том, как долго объект находится в собственности. Связан данный факт с тем, что при определенных обстоятельствах покупателю не придется платить налоги лишний раз. Для квартир, приобретенных в собственность до 2016 года, рекомендуется продажа после 3 лет владения, для остальных случаев – после 5.

О цене

Как правильно написать объявление о продаже квартиры? Чтобы справиться с этой задачей, нужно просто быть честным. И не пренебрегать возможностями интернет-площадок объявлений. Они позволяют размещать в постах максимум информации. Очень удобно!

Грамотно составленное объявление обязательно содержит информацию о стоимости жилья. Речь идет о сумме, которую просит потенциальный продавец. И ее нужно устанавливать грамотно.

Слишком низкие и высокие расценки только отталкивают граждан. Они заставляют думать, что с жильем что-то не в порядке. Поэтому рекомендуется не слишком завышать или занижать стоимость по сравнению с кадастровой оценкой территории.

Если не указать, сколько стоит жилье, скорее всего, покупателей будет намного меньше. Связано это с тем, что многие ищут квартиру в пределах определенной ценовой категории. И лишний раз звонить и узнавать стоимость у собственника мало кому хочется.

Данные для связи

Составленное максимально точно по образцу объявление о продаже квартиры обязательно включает в себя сведения о том, как связаться с продавцом. Контакты оставляются в конце поста. Чем их больше, тем лучше.

Рекомендуется указывать не только телефон, но и всевозможные мессенджеры, а также электронную почту. Можно прописать даже “Скайп”. Далеко не каждый любит “живые” звонки по телефону, кому-то проще связаться с продавцов по почте.

Кроме того, рекомендуется прописать время и дни, когда лучше звонить/писать. Эта информация поможет гражданам не нарушать покой продавца в неподходящее для этого время.

Если гражданин пользуется услугами риелторов при продаже недвижимости, стоит указать не только контакты собственника жилья, но и соответствующего агентства недвижимости. Так удастся свести лишние неурядицы к минимуму. Более того, подобный прием позволит понять, каким образом будет проводиться сделка. Некоторые покупатели принципиально не хотят связываться с агентствами недвижимости или только с собственниками территории.

Снимки

Не всегда достаточно только составить по образцу объявление о продаже квартиры. Чтобы последнее привлекло внимание клиентов, желательно сопроводить его фотографиями. Желательно каждой комнаты с нескольких ракурсов.

Отсутствие фотографий – веский повод для отказа от сделки. Такое объявление о продаже квартиры, образец содержания которого представлен выше, все равно не вызовет доверия. Фактически человек будет соглашаться на осмотр “кота в мешке”. А это не лучшее решение. Не исключено, что встреча с продавцом окажется пустой тратой времени.

Чем больше фотографий (но качественных), тем лучше. Некоторые виртуальные доски объявлений позволяют размещать ограниченное число снимков. Этот факт придется принять во внимание, при формировании поста.

Если есть возможность, стоит прикрепить к фотографиям кадастровый план недвижимости. Он продемонстрирует потенциальным покупателям правдивость написанного объявления. Это, в свою очередь, пробудит доверие к продавцу. То, что так нужно для успешной сделки!

Возможность торга

Примеры объявлений о продаже квартир были представлены вашему вниманию. С их помощью можно понять, какие данные и каким образом правильно оформляются. Это не такая уж и трудная задача. Особенно для риелторов – они знают, как привлечь покупателей.

Лучше при составлении поста о продаже недвижимости прописывать возможность торга, если она предусматривается. Удивительно, но такой прием только притягивает покупателей. Торги – это возможность снизить выставленную за квартиру цену. Таким грех не воспользоваться.

Важно: за счет торга можно изначально немного завысить стоимость жилья. Так продавец фактически ничего не потеряет в деньгах.

Наглядный пример

Ниже представлен образец объявления о продаже квартиры в полном объеме. Это грамотный пост, отражающий действительность.

На него можно ориентироваться при формировании своего сообщения. Правда, для газет такие объявления не годятся. Они слишком объемные. Поэтому стоит выяснить, как правильно писать посты для газет о продаже жилья.

Для печатных изданий

Шаблон объявления о продаже квартиры был представлен вашему вниманию. И основные правила создания соответствующих постов тоже. Правда, в случае с печатными изданиями придется несколько изменить принципы написания объявлений. Связано это с ограниченностью выделенного на сообщение пространства.

Как составить объявление о продаже квартиры? В случае размещения оного в газете и других печатных изданий стоит руководствоваться правилом “Краткость – сестра таланта”. Достаточно указать район, инфраструктуру, количество комнат, стоимость и контакты для связи. Если место позволяет – количество собственников жилья. При готовности территории к сделке рекомендуется просто прописать “Квартира готова в продаже”. Как правило, размещается такая информация в разделе “Продам квартиру”. Образец объявления в случае возникновения затруднений у клиента, может предоставить сотрудник редакции.

К сожалению, в последнее время газетные объявления пользуются не слишком большим спросом. Они, конечно, тоже привлекают покупателей. Но не в тех количествах, как это делают объявления в социальных сетях и на специализированных досках.

Простое решение всех проблем

Не хочется думать о том, как составить красивое объявление о продаже квартиры? Тогда можно пойти весьма затратным, но легким путем. Речь идет об обращении в агентства недвижимости.

Подобные организации берут на себя все хлопоты, связанные со сделкой. Они и объявление составят-разместят, и сделку сопроводят. Правда, за свою работу агентства недвижимости взимают в среднем по 50 000 рублей за сделку.

Заключение

Теперь понятно, как выглядит хороший пример объявления о продаже квартиры. Предложенные вниманию советы на сегодняшний день являются актуальными. Они помогут не только пробудить доверие, но и привлекут людей, которые реально хотят приобрести ту или иную территорию.

На самом деле все проще, чем кажется. Главное помнить, что все сокрытые факты о жилье рано или поздно вскроются. Более того, они могут служить основаниями для аннулирования сделки в судебном порядке. И тогда повторно продать жилье окажется крайне трудно.

Честность – вот залог удачной сделки. Она привлекает людей, готовых на приобретение имущества. Кроме того, сегодня можно найти различные ресурсы, позволяющие проверить достоверность опубликованной о жилье информации даже без участия собственника.

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры

Чтобы быстро продать квартиру, необходимо иметь хорошую квартиру. Но даже этого мало. Вы должны еще и правильно написать объявление о продаже. ЦИАН собрал основной список требований, предъявляемых к такой публикации. Предлагаем готовый план для подготовки объявления из категории «удачные».

Пункт первый. Что писать о квартире? Ключевые моменты

В большинстве случаев потенциальные покупатели начинают поиски жилья с выбора района, так что в самом начале описания укажите название улицы.

Укажите материал дома: монолит, кирпич или панель. Сколько в нем этажей.

На каком этаже находится ваша квартира. Для многих покупателей этаж – принципиально важный пункт. Как известно, первый и последний не в фаворитах.

Далее интерес потенциальных клиентов смещается в сторону количества комнат и их габаритов. Лаконично, но максимально информативно напишите о размерах не только жилых комнат, но и кухни – многие проводят на ней едва ли не полдня, поэтому понимание, насколько это помещение комфортно, здесь действительно важно.

Обязательно укажите, если кухня объединена с комнатой: для одних это сработает в качестве бонуса, другим же, наоборот, такой вариант категорически не подходит и, сообщив об этом «на берегу», вы сэкономите кучу времени и себе, и клиентам.

Сообщите в объявлении, раздельный ли у вас санузел или совмещенный – это тоже важно для многих покупателей. Как ранее выяснил ЦИАН, более удачного варианта здесь нет: мнения о том, раздельным должен быть санузел, или туалет с ванной следует совместить, разделились у россиян примерно поровну. Также отметьте, имеется ли полноценная ванна или придется довольствоваться душем.

Вкратце перечислите основные коммуникации: есть ли в квартире интернет, кабельное телевидение и телефония. Сообщите о том, какая плита установлена на кухне (газовая или электрическая). Нелишним будет упоминание о наличии бойлера на случай летнего отключения горячей воды.

Укажите, установлены ли пластиковые окна и какое напольное покрытие использовано при ремонте (можно добавить, что он был сделан недавно, если это действительно так).

Пункт второй. Описываем порядок продажи. Торг уместен?

Для понимания потенциальным покупателем правил сотрудничества следует прописать их в объявлении. Таким образом можно значительно упростить жизнь и себе, и потенциальному клиенту.

Напишите, альтернатива у вас или прямая продажа – это плюс для большинства покупателей.

Далее сообщите данные о количестве собственников, наличии долей, особенностях приватизации.

Обязательно разместите информацию о том, готовы ли вы торговаться или указанная в объявлении цена обжалованию не подлежит (заметьте, риэлторы утверждают, что не очень высокая цена и наличие слова «торг» – пусть даже вы готовы на совсем скромную уступку – все же привлекают больше потенциальных покупателей).

Укажите также, в какое время вы готовы отвечать на звонки и ездить на просмотры.

Пункт третий. Рассказываем о районе. А вокруг – тишина?

Честно (но лаконично!) опишите ситуацию в районе. Покупателей обычно интересует транспортная доступность, и приукрашать действительность не стоит: выводы о вашей «честности» будут сделаны еще до очной встречи – пока люди будут ехать на просмотр квартиры.

Неочевидные минусы можно обойти вниманием, а вот о наличии активной стройки прямо под окнами упомянуть все же стоит. Она может даже повысить ценность квартиры, если строится полезный инфраструктурный объект, например, станция метро.

Вкратце упомяните, какие объекты социальной инфраструктуры есть поблизости – школы, детсады, поликлиники. Сообщите, как обстоят дела с парковкой.

Отметьте также, если у квартиры или дома есть важные особенности. Может, в 100 метрах от вас разбит огромный парк или на соседней улице работает крупный гипермаркет? А может, в доме есть эксплуатируемая терраса на крыше?

Пункт четвертый. Продумываем вид и стиль объявления

Некоторые риэлторы считают, что объявление с ярким заголовком привлечет больше внимания, чем унылое перечисление комнат и этажность. Согласитесь, что «солнечная «трешка» в парке» выглядит более привлекательно, чем «3-комн. кв., 117 м², 5/6 этаж».

Но не переборщите с эпитетами. Само объявление не должно содержать излишних сантиментов. Конечно, добавить одно-другое красное словцо при описании квартиры можно, но полновесные рассказы об «эксклюзивной плитке» или необыкновенных видах из каждого окна покупатели читать, скорее всего, не будут.

При подаче объявления обязательно заполните все предлагаемые формой сайта пункты. Так объявление будет выглядеть максимально полным и информативным. К тому же, о чем-то (например, о наличии лифта) вы можете и забыть – в этом случае сайт вас подстрахует.

Пункт пятый. Готовим фото

Этот параметр может рассказать об объекте куда более красноречиво, так что следует отнестись к нему со всей серьезностью. Перед фотосессией эксперты советуют качественно убраться и вынести из комнат все лишнее (о том, как подготовить квартиру к продаже и фотосессии мы писали ранее).

Фотографировать следует из углов: так комната будет выглядеть более развернуто. Старайтесь, чтобы на фотографии поместились, по меньшей мере, две стены. Фотоаппарат для всей фотосессии желательно держать горизонтально и на одной высоте – это тоже облегчает восприятие. При возможности пользуйтесь широкоугольными объективами, хотя камеры на смартфоне для такой фотосессии тоже вполне достаточно.

Снимать следует в светлое время суток: освещенная естественным светом квартира будет выглядеть более выигрышно. При этом электрический свет все равно должен быть включен.

Количество фотографий должно передавать общее представление о квартире, но перебарщивать и выкладывать целые фотоальбомы все же не стоит.

В конечном итоге объявление должны дополнить фотографии всех помещений объекта (в том числе санузла и коридора). Можно добавить фотографию дома снаружи и подъезда (особенно, если их вид достаточно презентабелен).

От художественных фотографий, не дающих представление о квартире, лучше воздержаться. Также не следует «задирать» качество фотографий, иначе они будут слишком долго грузиться при просмотре объявления с телефона и отпугнут тем самым потенциальных клиентов.