Кто является собственником квартиры после приватизации

Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья

Право на приватизацию жилья появилось в 1991 году. Тогда россияне стали массово оформлять в личную собственность недвижимость, которая была им предоставлена по найму (ордеру) от государства. Впоследствии эти квартиры стали появляться в продаже.

Сделки с приватизированными квартирами совершаются и сейчас. По оценкам аналитиков риелторской компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке Москвы доля сделок с ними составляет примерно 10–15%. Однако покупка приватизированной квартиры имеет свои особенности и подводные камни. Какие именно — разбираемся вместе с экспертами.

Эксперты в этой статье

• Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль»
• Коба Оржония, член Ассоциации юристов России (АЮР)
• Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»
• Александр Почуев, президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры»

Риск 1. Прописанные отказники

Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.

Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:

— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.

Риск 2. Наличие скрытых собственников

Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.

В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.

Риск 3. Несовершеннолетние дети

Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.

Как снизить риски

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:

• кто приватизировал эту квартиру;
• кто отказался от приватизации квартиры;
• кто имел право на приватизацию квартиры.

Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом сможете выяснить важную информацию, рекомендовала Наталия Борзенкова.

Покупая приватизированную ранее квартиру на вторичном рынке, нужно четко просчитать риск предъявления своих требований так называемых отказников или «мертвых душ», добавил Александр Почуев. «В течение пяти лет, а иногда и большего времени, поскольку срок исковой давности может быть восстановлен ввиду ряда причин, те лица, которые отказались ранее от приватизации жилья, могут заявить свое требование о вселении в квартиру в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», — подытожил он.

Что значит приватизированная квартира?

Особенности приватизированного и неприватизированного жилья. Есть ли разница между понятиями «приватизация» и «собственность». Достоинства и недостатки каждого из видов. Полезные юридические рекомендации.

• Что такое «Приватизированная квартира»?
• Что такое «Неприватизированная квартира»?
• В чем разница?
• Плюсы и минусы приватизации
• Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
• Комментарии

Когда почти 30 лет назад граждане России впервые получили право бесплатно оформить приватизацию муниципального жилья, в котором проживали, решение приватизировать квартиру казалось единственно верным. Приватизация быстро стала массовым явлением. И через некоторое время люди пришли к выводу, что жизнь в квартире на условиях социального найма тоже имеет свои преимущества.

И с тех пор споры о том, что же выгоднее – приватизировать жилье или оставить «все, как есть», не утихают. Однозначного ответа на этот вопрос не существует, все зависит от конкретной жизненной ситуации жильцов. И то, что хорошо для одних семей, совсем не подходит для других.

В данной статье мы подробно расскажем об особенностях приватизированного и неприватизированного жилья. В частности, выясним, есть ли разница между понятиями «приватизация» и «собственность». Сравним достоинства и недостатки каждого из видов. И на этой основе дадим полезные юридические рекомендации, как разумнее поступить в том или ином случае.

Что такое «Приватизированная квартира»?

Прежде всего, необходимо четко разобраться в терминах.

Приватизацией называется процесс преобразования собственности из муниципальной в частную, регулируемый законом ФЗ №1541-1. Основанием для приватизации является договор социального найма или ордер муниципалитета (в настоящее время используется крайне редко).

Приватизация исключительно добровольное дело – человека нельзя не нее вынудить. Если муниципальные органы по какой-то причине жестко настаивают на приватизации – это повод для обращения в суд. Сделка приватизации, проведенная под давлением, будет признана незаконной.

Приватизированная квартира становится собственностью физического лица, оформившего сделку. Если же в квартире проживает несколько человек (физических лиц), она все имеют право на участие в приватизации. Следовательно, каждый становится собственником пропорциональной доли в приватизированном жилье.

Долевая собственность не подразумевает деления собственно жилой площади (особенно, если места общего пользования невозможно разделить). Но каждый член семьи имеет право на определенную часть жилья в денежном эквиваленте. И определенные права – например, в случае продажи квартиры, каждый владелец доли должен оформить согласие на продажу и стать участником сделки. Собственник имеет прав распоряжаться своей долей, как сочтет нужным (если при этом не нарушаются нормы Жилищного кодекса и Гражданского кодекса РФ).

Что такое «Неприватизированная квартира»?

Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.

По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.

ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:

• Служебные квартиры
• Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
• Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)

Если вам неизвестен статус квартиры, в которой проживает ваша семья, вы можете обратиться за справкой в ЕГРН или узнать это на специальном сервисе Госреестра. Следует указать адрес и кадастровые данные жилья. Но обычно владелец жилплощади указывается в специальной строке квитанции об оплате коммунальных услуг (графа «собственник»)

В чем разница?

Разница между приватизированной и неприватизированной квартирой заключается в особенностях имущественных и неимущественных прав человека, в ней проживающего. Эти особенности следует внимательно изучить перед тем, как принять решение о приватизации. В некоторых случаях приватизировать квартиру невыгодно, и лучше оставаться в ней на условиях социального найма.

Итак, основные различия приватизированной и неприватизированной квартиры:

• На приватизированной жилплощади можно прописать кого угодно. На прописку в вашем муниципальном жилье имеют право лишь близкие родственники.
• Став полноправным владельцем квартиры, ее жильцы становятся ответственными за содержание объекта в целом. То есть жилец обязан оплачивать не только ремонт своей жилплощади, но и капитальный ремонт, а также поддерживающие работы в целом здании. На практике это означает, как минимум, двукратное повышение квартплаты.
• Хозяин приватизированной квартиры получает право использовать ее по своему усмотрению: продавать, закладывать, дарить, обменивать завещать, сдавать в наем. Договор социального найма подразумевает лишь проживание на данной жилплощади. Все прочие сделки запрещены.
• Неприватизированную квартиру можно приватизировать бесплатно. Приватизированную. – расприватизировать, то есть, вернуть в собственность государства (муниципалитета), также бесплатно. Сделать то и другое можно только один раз. Повторная приватизация не предусмотрена законом.

Плюсы и минусы приватизации

Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».

Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.

Плюсы приватизации квартиры в 2019 году

• Человек, приватизировавший квартиру, становится собственником, владельцем объекта недвижимости. В некоторых случаях это может быть ликвидная и дорогая собственность.
• Даная недвижимость достается ему бесплатно, без выкупа или дополнительных трат. В ходе процедуры приватизации оплачиваются только госуслуги по оформлению смены собственника.
• Приватизированное жилье можно использовать в качестве источника пассивного дохода: например, сдавать его в аренду частному или юридическому лицу.
• С приватизированным жильем можно совершать любые сделки, использовать его в качестве кредитного обеспечения, занимать деньги под его залог.
• Владелец приватизированного жилья имеет право проводить внутри квартиры перепланировки (разумеется, по согласованию с БТИ, чтобы исключить причинение ущерба несущим конструкциям здания в целом). В случае социального найма жильцы имеют право лишь делать косметический ремонт.
• Из приватизированной квартиры нельзя выселить, даже за огромные долги по квартплате. Тогда как договор социального найма может быть расторгнут в любое время, если жилец нарушает его условия.

Минусы приватизации в 2019 году

• Расходы на содержание жилья значительно повышаются. Квартплата возрастает сама по себе, плюс к ней добавляется ежемесячная плата за капитальный ремонт здания. Этот факт нередко становится весьма неприятным сюрпризом для многих семей. А для одиноких пенсионеров может стать настоящей проблемой.
• Помимо того, владельцы приватизированных квартир платят налог на недвижимость. Обычно это 0,3% кадастровой стоимости жилья ежегодно. Это небольшая сумма, но все же дополнительная трата, взамен которой вы, фактически «ничего не получаете».
• Если ваше муниципальное жилье может быть отнесено к категории «элитного» – это одно. Но старый ветхий жилой фонд – совсем другое дело. Рыночная стоимость и привлекательность для арендаторов квартиры в старом изношенном доме «не престижного» района будет лишь падать с каждым годом. Кроме того, собственнику самому придется разбираться с проблемной канализацией, водопроводом, электрическими сетями.

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

1. Одиноким пожилым людям, которые являются единственными нанимателями жилья, приватизация ни к чему. Во-первых, не придется платить высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость. Во-вторых, договор социального найма является определенной гарантией жилищных прав пенсионеров. Неприватизированную квартиру нельзя продать, следовательно, никакие «черные риэлторы» не могут обманом или угрозами лишить беспомощного пожилого человека жилья.
2. Нет смысла и приватизировать жилье аварийном, ветхом фонде. Или в доме, который грозит перейти в разряд аварийных в ближайшие годы. Следует дождаться постановления администрации о расселении и получить новое, более комфортабельное жилье по договору социального найма. А уже это, более привлекательное с коммерческой точки зрения, жилье, затем приватизировать.
3. Чтобы приватизировать служебное жилье, его нужно вначале перевести в разряд муниципального. В ряде случаев это невозможно (особенно в военных городках). Да и прочие владельцы служебных квартир крайне редко дают согласие на их бесплатную приватизацию. Но если, например, предприятие обанкротилось, жилые дома, находящиеся на его балансе, передаются в собственность муниципалитетов и превращаются из ведомственного, служебного жилья, в муниципальное. Которое можно приватизировать.
4. Приватизировать квартиру имеет смысл, если вы хотите улучшить жилищные условия. Тогда можно ее продать, и, добавив накопления, купить более комфортабельное или просторное жилье.

Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Кто может приватизировать квартиру и какие документы для этого потребуются? Куда нужно обращаться и сколько займет процедура?

Что такое приватизация и зачем она нужна?

Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере – продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.

Кто может приватизировать квартиру?

Перед тем, как приступить к сбору документов, убедитесь, что вы соответствуете нескольким критериям:

Вы имеете российское гражданство;

Вы занимаете квартиру по договору социального найма;

Вы получили согласие всех, кто имеет право проживать в этой квартире, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

Раньше вы никогда не участвовали в приватизации жилья (это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет);

Квартира находится в собственности государства.

Какие документы нужны для приватизации квартиры?

Минимальный пакет необходимых документов включает:

• заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
• паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
• договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
• ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
• свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
• справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
• справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
• письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.

Что делать, если я не могу найти документы?

Если у вас не хватает документов, не стоит отчаиваться. Большую часть можно восстановить с помощью обращения в МФЦ.

Можно ли приватизировать квартиру без согласия всех жильцов?

Нет, если из имеющих право на приватизацию не дал согласия, процесс не сможет пойти дальше, поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.

Куда подать документы на приватизацию квартиры?

Проще всего подать документы в один из многофункциональных центров государственных услуг (МФЦ). Но также существует возможность напрямую обратиться в жилищный отдел муниципалитета, на территории которого находится жилье.

В некоторых регионах существует возможность подать документы онлайн (например, в Москве, или Татарстане).

Сколько занимает принятие решения?

Запрос на приватизацию рассматривается в течение 46 дней. В случае положительного ответа заявителю и всем, кто получает долю в собственности, придется явиться в МФЦ или жилищный отдел муниципалитета, даже если документы подавались онлайн. Там лично в руки выдается договор передачи жилого помещения в собственность.

Тем, кто подавал документы в электронном виде, для завершения процедуры придется предоставить все оригиналы. Чтобы стать полноправным собственником, на основании договора передачи нужно зарегистрировать в Росреестре право собственности на приобретаемое жилое помещение.

Сколько раз можно приватизировать квартиру?

С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.

Причины отказа в приватизации квартиры

Отказать в приватизации могут по разным причинам. Одна из них — особый статус помещения. Таким статусом обладают общежития, служебное жилье, квартиры, расположенные на территории военных городков, а также жилье в аварийном состоянии или принадлежащее фондам соцзащиты в сельской местности. Такое жилье нельзя приватизировать.

Отказать могут также из-за ошибок в документах, незаконной перепланировки или нарушения условий бесплатного перевода в частную собственность (например, если человек уже один раз приватизировал квартиру). Решение об отказе может быть неокончательным: в отдельных случаях его возможно пересмотреть (например, после устранения ошибок в документах). Отказ в приватизации также можно оспорить в суде.

Право на долю в квартире

Имеет ли человек право на долю в квартире, если он уже успел выписаться из нее? До этого он участвовал в приватизации квартиры и имел право на долю в ней. Свидетельство о праве не выдавалось.

Нет, не имеет. Если мы говорим о сохранении права гражданина на участие в приватизации квартиры после снятия с регистрационного учета, то тогда это право гражданин утратил с момента снятия с регистрационного учета (по-бытовому – «выписки» из данной квартиры) .

Приватизация – одно из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации регулируются Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации)

Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации).

Чтобы иметь право на участие в приватизации квартиры, надо соблюдать несколько условий:

– иметь гражданство РФ;

– постоянно проживать в данной квартире на основании договора социального найма (до 2005 года – на основании ордера на вселение в жилое помещение). Временные жильцы (т.е. лица, имеющие временную регистрацию по месту жительства, для краткосрочного пребывания) не могут участвовать в процессе приватизации квартиры, в которой временно проживают;

– каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).

В вопросе указано, что гражданин не только прекратил право пользования квартирой и, как говорят в быту, «выписался», т.е. снялся с регистрационного учета, но уже ранее принимал участие в приватизации жилого помещения (не указано: в этой квартире или в другом жилом помещении).

Поэтому, если данный гражданин участвовал в приватизации данной квартиры, стал собственником доли в ней, а позже откуда снялся с регистрационного учета (“выписался”), то независимо от прекращения его регистрации в этой квартире гражданин продолжает обладать всеми правомочиями собственника, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью (ст. 209 ГК РФ).

Если же мы говорим о сохранении права гражданина на участие в приватизации квартиры после снятия из нее с регистрационного учета, то тогда это право гражданин утратил с момента снятия с регистрационного учета из данной квартиры. А тем более, если право на приватизацию им было уже использовано в другом жилом помещении.

Следует также заметить, что в течение всего периода действия Закона о приватизации с 1991 года не всегда право собственности на недвижимость подтверждалось выданным свидетельством о государственной регистрации права.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность (ст. 7 Закона о приватизации).

Право собственности на приватизируемое жилое недвижимое имущество переходит к новому собственнику со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор передачи.

До вступления в силу 31 января 1998 г. Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время этот закон прекратил свое действие) свидетельства о государственной регистрации права собственности не выдавались.

В соответствии со ст. 69 ныне действующего Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и являются ранее возникшими. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, возникшее право собственности на квартиру до 1998 года и в настоящее время признается юридически действительным без выданного свидетельства о государственной регистрации права.

Также с 15 июля 2016 г. Росреестр при регистрации прав на недвижимость перестал выдавать бумажные свидетельства о собственности. Вместо свидетельства право собственности на объект недвижимости (дом, квартиру и т.п.) стали подтверждать выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Поэтому, если право собственности на долю в квартире гражданин приобрел на основании договора передачи в вышеуказанные периоды времени, то свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника не будет.

Наследование приватизированной квартиры

Содержание

• Что ограничивает права наследников на приватизированную квартиру
• Порядок наследования приватизированной квартиры
• Расходы наследника при оформлении наследства
• Приватизация квартиры после смерти наследодателя
• Как делится приватизированная квартира

Унаследовать имущество умершего лица можно по завещанию и (или) по закону. Оно должно принадлежать наследодателю на праве собственности, приобретенном в результате купли, получения его в наследство, других сделок. В том числе, по общим правилам происходит наследование приватизированной квартиры, однако здесь имеются особенности, о которых должны знать наследники.

Получить в наследство неприватизированную квартиру нельзя. Она является собственностью муниципального или государственного образования. В данном случае наследодатель проживает в ней на основании договора социального найма. Каждый гражданин может один раз в жизни использовать право на приватизацию такого жилья, подав заявление в администрацию района (города), в ведении которого находится жилищный фонд.

Договор приватизации является основанием для регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. После этого гражданин становится титульным собственником жилого помещения и вправе распорядиться по собственному усмотрению, в том числе завещать любым лицам. Если завещание отсутствует, приватизированная квартира, как и другая собственность, включается в состав наследства и переходит родственникам, призываемым к наследованию в порядке 1-й, 2-ой и других очередей (всего их восемь).

Важно! В первую очередь наследников по закону входит супруг умершего лица. При этом еще до определения наследственных долей, он может выделить в свою пользу половину совместно нажитого в браке имущества. Однако приватизированная квартира к нему не относится! Это собственность, полученная в результате безвозмездной сделки, а не приобретенная за счет общих доходов.

Что ограничивает права наследников на приватизированную квартиру

Особенность жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации в том, что наследник может получить квартиру с «обременением». Точнее, вместе с прописанными в ней жильцами, которых он не сможет выселить, даже если станет ее собственником. Основанием для этого могут послужить следующие обстоятельства.

Отказ от участия в приватизации

Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность может быть заключен непосредственно с нанимателем (с согласия всех остальных жильцов) или со всеми членами его семьи, прописанными в жилом помещении на момент его заключения. Все они, включая несовершеннолетних детей, имеют право на часть приватизируемой недвижимости. Если доли собственников в договоре не прописаны, они считаются равными (ст. 3.1 закона №1541-1 в ред. от 20.12.2017).

Даже когда в ЕГРН единственным собственником помещения числится наследодатель, но в нем проживают лица, которые имели право на приватизацию, их выселить нельзя. Лица, отказавшиеся участвовать в приватизации, могут бессрочно пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику.

Таким образом, при наследовании приватизированной квартиры, ее вполне можно получить с обременением в виде зарегистрированных в нем родственников. Решить вопрос с ними можно:

1) путем мирной договоренности, например, выплатив им часть стоимости их доли;

2) если жильцы добровольно выпишутся из квартиры и не будут претендовать на последующее вселение;

3) когда фактически они в помещении не жили (были только прописаны на момент приватизации) и не живут, не оплачивают его, имеют другую жилплощадь, можно обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением.

В правоприменительной практике встречаются все описанные случаи освобождения приватизированной квартиры от «мертвых душ». Кстати, по выписке ЕГРН обременение такого рода усмотреть нельзя, подобная информация в реестре отсутствует. Прописанные в квартире на момент приватизации лица, могут потребовать зарегистрировать их долю в течение 3-х лет со дня, когда они узнали о нарушении своих прав.

Завещательный отказ

Если наследодатель оставил квартиру наследникам по завещанию, он вправе совершить завещательный отказ. Например, предоставить право проживать в ней указанному лицу определенный срок (иногда пожизненно). Согласно 33 ЖК РФ лицо, которое в силу завещательного отказа получило право проживания в помещении (отказополучатель), пользуется им наравне с собственником жилья.

Использовать свое право отказополучатель должен в течение трех лет со дня открытия наследства и не может передать его другим лицам (п.4 ст. 1137 ГК РФ). Установленный срок для требования о предоставлении возможности проживания в квартире является пресекательным, и не может быть восстановлен.

Пример. Отец оставил в наследство сыну квартиру по завещанию, указав при этом, что его престарелая сестра может проживать в ней до своей смерти. Наследник оформляет право собственности на жилое помещение, но не может препятствовать вселению тети в помещение и пользованию им.

Обязательная доля

Независимо от того, по какому основанию происходит наследование приватизированного жилого помещения, требования на него могут предъявить наследники, имеющие право на обязательную долю наследства. Это следующие лица:

дети наследодателя младше 18 лет, а также взрослые, имеющие инвалидность;

жена (муж), родители завещателя, достигшие пенсионного возраста;

иждивенцы умершего, которых он содержал за свой счет не менее года перед смертью.

Обязательная доля выделяется таким наследникам из не завещанного наследственного имущества, а если такого нет — из того, что было завещано другим лицам. В том числе, это может быть и приватизированная квартира наследодателя.

При наследовании по закону — нетрудоспособные лица включаются в состав призываемой очереди наследников и получают имущество на равных с ними основаниях.

При наличии завещания — они вправе получить из наследства не менее половины той доли, которая причиталась бы им, если бы наследование происходило по закону.

Пример. Все наследство состоит из квартиры, полученной в собственность на основании приватизации. Согласно договору, умершее лицо имеет долю в ней равную ½ , она завещана дочери. Сын-инвалид от первого брака получает 1/8 часть помещения. Если бы наследование происходило по закону, каждый из детей получил бы по ¼ доли в праве собственности.

Порядок наследования приватизированной квартиры

По общему правилу наследник может вступить в свои права двумя способами: через нотариуса и фактически. При этом не имеет значения, как он получает наследство: по закону или по завещанию.

Фактический способ вступления в наследство. Наследник, не оформляя документов, начинает пользоваться имуществом как своим собственным. Оплачивает содержание жилья, коммунальные услуги, принимает меры по охране квартиры, сдает ее в аренду. При этом он не числится в качестве собственника жилого помещения в ЕГРН, а значит, не может его продать, завещать, подарить.

Оформление наследства у нотариуса. В этом случае наследник обращается в нотариальную контору в городе, где жил умерший, в течение полугода после его смерти, подает заявление о принятии наследства и получает официальное свидетельство о праве на имущество наследодателя. Этот документ нужно представить в Росреестр для регистрации собственности в ЕГРН.

Наследник, фактически принявший имущество, вправе обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче ему свидетельства на наследство. Если он сделает это в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, он получит официальный документ. После истечения установленного срока, ему придется обращаться в суд.

Какие документы потребуются нотариусу

Для оформления свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору нужно представить следующие документы.

Официальное свидетельство о смерти наследодателя, выданное ЗАГС.

Завещание или подтверждение родственных отношений с умершим лицом (при наследовании в силу закона).

Справку МВД, ЖЭК, УК о последнем месте регистрации лица, оставившего наследство.

Документы наследодателя о праве на приватизированную квартиру (выписка из ЕГРН, договор приватизации).

Другие документы по требованию нотариуса, необходимые для вступления в наследство.

Расходы наследника при оформлении наследства

За выдачу нотариального свидетельства о праве предусмотрена уплата государственной пошлины (нотариального тарифа). Ее размеры установлены Налоговым кодексом и одинаковы на всей территории Российской Федерации и составляют:

при наследовании близкими родственниками (супруг, родители, дети) — 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры;

при получении имущества посторонними лицами и более дальними родственниками — 0, 6 %.

Помимо госпошлины необходимо оплатить правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Расценки устанавливаются ежегодно и действуют на территории нотариального округа (тарифы за нотариальные действия).

Как перерегистрировать унаследованную квартиру

Регистрация права собственности на недвижимость производится в органах Росреестра. Туда представляется заявление и нотариальное свидетельство. В государственный реестр (ЕГРН) вносятся соответствующие изменения, которые отражаются в выписке из государственного реестра.

В настоящее время нотариус, оформляющий наследство, обязан подать подать заявление в Росреестр от имени наследников в электронном виде. Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект будет совершена в течение одного дня после оплаты госпошлины (2 000 рублей). Ее перечисляет лицо, получающее наследство. Выписку ЕГРН можно получить у нотариуса, при желании — с нотариальным удостоверением документа.

Приватизация квартиры после смерти наследодателя

Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.

В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства. Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке. Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.

Как делится приватизированная квартира

Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.

Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены. Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать? Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.

На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают иск о признании его недействительной. Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований. Особенно в случаях, когда истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.

Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН. Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно). Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.

Обращайтесь в нотариальную контору (Страстной бульвар, 7), чтобы получить разъяснения по вопросу получения в наследство приватизированной квартиры и правилам ее оформления. График работы ежедневный, включая выходные и праздничные дни.

Вам может быть интересно:

• Обязательная доля наследства без завещания (по закону) и при наличии завещания
• Наследство после смерти родственника
• Наследование денежных вкладов
• Факт принятия наследства
• Наследование опекунами
• Завещать или подарить?

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Самое важное о составлении завещания

Самое важное о составлении завещания

Для многих из нас в слове «завещание» есть что-то пугающее. В сознании прочно засел стереотип: завещание пишется на смертном одре. Некоторые даже считают написание завещания дурной приметой. На самом же деле, завещание очень важный и нужный документ.

Составляя завещание, человек распоряжается своим имуществом на случай смерти. Распоряжение производится путем передачи имущества другим гражданам или юридическим лицам — наследникам. Если гражданин не успел перед смертью составить завещание, его имущество перейдет к наследникам в порядке наследования по закону.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы составления и исполнения завещания, является Гражданский кодекс.

Оформление завещания происходит в два этапа. Первый этап — составление текста завещания. Второй этап — нотариальное удостоверение завещания. Текст завещания на нотариальном бланке удостоверяет нотариус. Обязательно указывается место и дата удостоверения завещания (кроме случаев, когда речь идет о закрытом завещании). Именно нотариальное удостоверение придает завещанию законную силу. В случае если человеку, желающему составить завещание, трудно передвигаться, нотариус может посетить его на дому.

Нотариус обязательно проверяет дееспособность лица, совершающего завещание (в ГК сказано, что завещатель «должен быть полностью дееспособен»), а также законность условий, которые лицо желает включить в завещание. Завещание составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у нотариуса. Кроме того, он вносит сведения о составленном завещании в Единую Информационную Систему нотариата (ЕИС). Это делается для того, чтобы в случае, если, например, завещание утеряно, наследники могли восстановить его текст.

Есть ряд случаев, в которых завещание может быть удостоверено не нотариусом, а иным лицом:

— если завещатель находится в больнице, завещание может быть удостоверено главным и дежурным врачом;

— если завещатель находится в местах лишения свободы, завещание может быть удостоверено начальником исправительного учреждения;

— если завещатель находится в экспедиции, завещание может быть удостоверено начальником экспедиции и т.д.

Также завещание не удостоверяется нотариусом, если гражданин находится в положении, угрожающем его жизни, и в силу чрезвычайности обстоятельств не может удостоверить завещание у нотариуса. В такой ситуации человек может изложить свою последнюю волю, написав завещание от руки на листе бумаге в присутствии двух свидетелей. Важно помнить о том, что если в течение месяца после того, как у гражданина появится возможность удостоверить завещание у нотариуса или иного лица (главного врача и др.), он не сделает этого, завещание, подписанное в присутствии свидетелей, потеряет свою силу.

Составляя завещание особое внимание нужно уделить его форме, потому что нарушение требований к ней может сделать завещание недействительным. Конечно, если для составления завещания вы обратитесь к нотариусу, проблем с этим не возникнет.

Закон позволяет включить в завещание самые разнообразные условия. Это дает возможность каждому человеку составить завещание, максимально учитывающее его желания и потребности.

Завещать можно любое имущество, как движимое, так и недвижимое. Можно завещать все имеющееся имущество, либо его часть. Если завещана только часть имущества, то оставшееся будет распределена между наследниками по закону в соответствии с правилами очередности.

Завещать можно не только то имущество, которое уже принадлежит вам, но и то, которое вы планируете приобрести в будущем. Например, если у вас еще нет в собственности квартиры, но вы уже знаете, что через некоторое время приобретете ее, то вы уже можете включить ее в завещание.

В качестве наследника можно указать любого человека: родственника, не родственника, иностранного гражданина, организацию и даже Российскую Федерацию. Не стоит забывать об обязательных наследниках — тех, кто получит часть наследства независимо от содержания завещания. К обязательным наследникам относятся:

1. Нетрудоспособные родители умершего;

3. Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети;

4. Лица, являющиеся хотя бы отдаленными родственниками умершего, если они находились на его иждивении не менее года до момента смерти. Нахождение на иждивении означает, что единственным или основным источником средств к существованию этих лиц выступали деньги (или продукты), предоставляемые умершим.

5. Лица, не являющиеся родственниками умершего, если они не менее года до момента смерти находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Также в завещании можно предусмотреть «запасного наследника», который получит имущество, на которое распространяется завещание, в случае, если указанный в завещании наследник умрет, или откажется от принятия наследства.

Завещанием можно установить обязанность наследников оказать какую-либо услугу, или передать какое-либо имущество третьему лицу. Например, можно указать, что ваш внук, получая дом в наследство, должен будет предоставить пожизненное право проживания в нем вашему сыну.

При оформлении завещания обязательно понадобится паспорт. Документы на имущество, которое вы собираетесь включить в завещание, не обязательно, но желательно. Нотариус может указать наследуемое имущество со слов завещателя, но лучше указывать признаки, идентифицирующие имущество как можно точнее, чтобы в будущем никто не имел возможности опротестовать завещание, ссылаясь на сложности в его толковании. Например, если вы собираетесь включить в завещание земельный участок, то лучше указать его площадь, точный адрес, название и наименование садового товарищества или дачного кооператива, категорию земли и виды разрешенной деятельности. Не имея под рукой документов, сделать это будет сложно.

Гражданин может в любой момент отменить или изменить завещание. Для этого у нотариуса составляется специальный документ об отмене завещания, либо новое завещание, содержание которого будет изменять содержание предыдущего.

нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Как узнать, есть ли у человека завещание?

Можно ли как-то заранее узнать, есть ли у человека завещание? И как его искать, если вдруг с близким что-то случится?

Заранее узнать о завещании можно только от самого наследодателя, то есть человека, который это завещание напишет. Открытого реестра завещаний нет и быть не может из-за тайны завещания. Когда наследодатель умрет, информацию о завещании можно будет получить у нотариуса.

Как составляется завещание

Наследодатель составляет завещание письменно в двух экземплярах и заверяет его нотариально. Один экземпляр хранится у завещателя, второй — у нотариуса. Информация о завещании вносится в специальный реестр, доступ к которому есть только у нотариусов.

Наследодатель может составить закрытое завещание. В таком случае его содержание будет знать только он сам. Завещание передается нотариусу в конверте в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи.

Далее нотариус запечатывает конверт с завещанием еще в один конверт и указывает на нем сведения о завещателе, место и дату принятия завещания, а также ФИО и место жительства каждого свидетеля. Содержание завещания огласят только после открытия наследственного дела.

Кто еще может заверить завещание. Если наследодатель не может обратиться к нотариусу, в некоторых случаях завещание может заверить должностное лицо: главврач, капитан судна, начальник экспедиции. Такое бывает, например, если завещатель находится в больнице, тюрьме, за границей, на корабле или живет в поселении, где нет нотариуса.

После заверки завещание должны отправить нотариусу по месту жительства наследодателя.

Завещательное распоряжение. Наследодатель может составить в банке завещательное распоряжение. Это такое же завещание, но с его помощью можно распорядиться только деньгами на счетах или вкладах в одном банке. Если деньги хранятся в нескольких банках, составлять завещательное распоряжение придется для каждого банка.

Завещательное распоряжение заверяет уполномоченный сотрудник банка. Документ составляется в двух экземплярах: один хранится в банке, другой — у завещателя.

Как узнать, есть ли завещание

При жизни наследодателя узнать о наличии завещания или завещательного распоряжения можно только от него самого. То есть просто спросить. Завещатель может сам рассказать вам о документе, ну или можно случайно наткнуться на завещание или распоряжение в его личных вещах. В иных случаях узнать о завещании до смерти наследодателя нельзя: реестра в открытом доступе нет.

По закону разглашать информацию о завещании до открытия наследства запрещено. После открытия наследства, то есть после смерти наследодателя, рассказать о документе могут только нотариусы, исполнители завещания или лица, которые это завещание удостоверили.

После смерти наследодателя по инициативе потенциальных наследников открывают наследственное дело. Только после этого нотариус раскроет содержание завещания, если оно вообще у человека было.

После смерти близкого человека лучше сразу обращаться к нотариусу по его месту жительства, чтобы открыть наследство. Для этого понадобятся:

1. Паспорт наследника.
2. Свидетельство о смерти наследодателя.
3. Документ, подтверждающий родство с умершим. Это может быть свидетельство о рождении наследника и наследодателя, свидетельство о заключении брака или усыновлении.
4. Справка о последнем месте жительства умершего. Ее можно получить в загсе или МФЦ.

При открытии наследственного дела нотариус проверит наличие завещания через единый реестр завещаний. Также он может направить запросы в банки и брокерам, чтобы уточнить информацию о счетах и наличии завещательного распоряжения. Обычно это делается по запросу наследников, если они знают, услугами каких банков и брокеров пользовался умерший, или нашли документы об обслуживании.

Нотариус извещает об открывшемся наследстве и завещании и других наследников, если известно место их проживания или работы.

Если наследственное дело уже открыто. Заявление об открытии наследства подает один из наследников. Остальные наследники тоже приходят к нотариусу, чтобы принять наследство, но уже без свидетельства о смерти. Нотариус также сообщит им, что указано в завещании, если оно было.

Посмотреть, открыто ли наследственное дело и у какого нотариуса, можно через специальный сервис, который ведет Федеральная нотариальная палата. В специальной форме необходимо ввести ФИО, дату рождения и дату смерти умершего. Если не знаете дату смерти, не страшно: сервис будет искать информацию только по имеющимся данным. Если сервис не выдаст результат, это значит, что наследственное дело не открыто.

Например, я ввела только ФИО и дату рождения моего дедушки. Сервис выдал два результата.

Если нажать на ФИО нотариуса, сервис выдаст его лицензию и контактные данные, а также то, к какой нотариальной палате он прикреплен.

Там же можно отправить нотариусу сообщение через специальную форму. Если вам известно последнее место жительства умершего, по адресу нотариуса можно понять, ваш это родственник или нет.

Если завещания нет

Если умерший не оставил завещания, наследование будет происходить по закону согласно очередям по степени родства. Всего очередей восемь — от самых близких родственников до государства.

Например, когда умер мой дедушка, бабушка обратилась к нотариусу по месту жительства. Нотариус сообщил, что дедушка завещания не составлял. Наследниками первой очереди были две дочери и супруга. В результате моя мама и тетя отказались от наследства в пользу бабушки.

Рекомендую почитать другие наши статьи про наследство, чтобы быть в курсе, как действовать в случае смерти родственника:

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.