Как выселить из квартиры непрописанного человека

В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?

«Ты ж подстроила, чтоб гость
Ненароком сел на гвоздь.
А отседова у гостя –
Политическая злость».
Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.

В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.

Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки. Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию. Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.

Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину. Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался. Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.

В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя). Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан. К сожалению, законодательство идет иным путем: потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».

Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины. Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон. Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя». На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!

Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).

Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle». Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти. Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.

Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.

Что же предлагает отечественная юридическая мысль?

Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г. № 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.00 законодательство не содержит.

Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторое время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.

Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания. Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах. В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».

Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.

В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире. Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет). Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют). Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.

Но далее поджидает юридический тупик, поскольку получить положительное решение суда – полдела. Его еще надо исполнить.

В моей практике был также случай, когда пенсионерка – собственница квартиры – хотела выселить мужа ее дочери. Несмотря на то что суд вынес решение о выселении, мужчина не съехал. Пенсионерке предстояло пройти ад исполнительного производства, что подорвало ее последние силы и здоровье. В итоге женщина умерла, а зять остался проживать в квартире.

В заключение отмечу, что действующее законодательство, на мой взгляд, содержит неоправданно много условий для защиты прав добросовестного жильца, в равной степени предоставляя неоправданно много преимуществ «гостю», вторгшемуся в квартиру. Поскольку приведенные примеры нарушения прав добросовестного жильца встречаются повсеместно, изменить ситуацию, на мой взгляд, могло бы включение в законодательство положений, разрешающих полиции немедленно выдворять из квартиры находящихся там лиц по требованию добросовестного владельца или пользователя жилья без выяснения мотивов этих «гостей», характеристики пострадавшего жильца и прочих условий, не относящихся к жилищному законодательству.

Выселение из квартиры непрописанного человека, не собственника

Человек проживает в жилом помещении без регистрации, при этом он не является собственником квартиры. Казалось бы, что выселить такого гражданина при желании не составит особого труда. Однако, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Нежелательный жилец может оказаться из той категории лиц, выселение которых осложнено, либо вообще невозможно.

Кого можно выселить, а кого не получится ни при каких обстоятельствах, а также процедура выселения и возможные нюансы при различных вариантах выселения – обо всем и многом другом читайте ниже.

Можно ли выселить из квартиры непрописанного человека

Право на жилище закреплено Конституцией РФ, поэтому иногда доказать, что гражданин не имеет права проживать в жилом помещении и выселить его даже в судебном порядке порой нелегко.

Если гражданин не является собственником или совладельцем квартиры, особенно если он не имеет регистрации в данном жилом помещении, то выгнать его из квартиры не составит особого труда.

Некоторые сложности возникнут при выселении:

• недееспособных граждан, если их недееспособность признана судом;
• несовершеннолетних;
• инвалидов;
• близких родственников.

Как выселить не прописанного гражданина

Обстоятельства, при которых гражданин вселился в не принадлежащую ему квартиру, могут быть различными, например:

• родственники приехали на пару недель и задержались, их дальнейшее присутствие нежелательно, но добровольно уезжать они не хотят;
• взрослый сын привел в квартиру свою девушку, которой так понравилось у вас жить, что она решила остаться, но вам ее присутствие доставляет массу проблем, она же уходить не собирается;
• знакомые из другого города попросились пожить у вас, пока они не найдут съемное жилье, но поиски квартиры затянулись;
• другие подобные ситуации.

Конечно, лучше не допускать подобных ситуаций, для того чтобы подстраховаться и для защиты от нежелательных в дальнейшем жильцов, собственник должен знать несколько несложных правил:

1. Гости могут находиться в жилом помещении по приглашению других проживающих до 23-00, дальнейшее нахождение должно быть согласовано с владельцем квартиры. Например, если к вашей дочери пришла подруга, то остаться на ночь она может только с вашего согласия, конечно, при условии, что вы, а не ваша дочь являетесь собственником квартиры.
2. Не нужно передавать ключи от жилого помещения посторонним людям, даже если вы их неплохо знаете. Вы можете разрешить переночевать им одну ночь, а они могут расценить это как приглашение на длительное или постоянное проживание.
3. Нельзя давать письменное разрешение на регистрацию в вашем жилом помещении на неопределенное время. В крайнем случае, можно дать разрешение на временную регистрацию, оговорив предварительно все условия проживания, желательно в письменном виде.
4. Если вы позволяете постороннему человеку, временно проживающему в вашем доме, оплачивать коммунальные услуги, будьте готовы к тому, что, в случае выселения, вы столкнетесь с определенными трудностями.
5. При возникновении любых конфликтов вы имеете все основания вызвать правоохранительные органы, которые помогут вам выдворить нежелательного гостя из квартиры или дома.
6. Также вы имеете право потребовать у любого гражданина, не имеющего регистрации в вашем жилом помещении, покинуть его немедленно, при необходимости обратившись за помощью к участковому либо в органы ОВД.

Особенности и нюансы

В разных обстоятельствах, при которых человек заселился в жилое помещение и при которых собственник пытается его выселить, существуют различные особенности, нюансы и варианты выдворения нежелательного постояльца.

Таким образом, собственник будет уверен, что по прошествии указанного в документе времени нежелательный жилец съедет. А последний, в свою очередь, может не опасаться, что владелец квартиры предпримет кардинальные шаги по его немедленному выселению.

Без предоставления другого жилья

Если гражданин проживает в жилом помещении без регистрации и он не является владельцем этого жилья, то выселение обычно происходит «на улицу», то есть, без предоставления альтернативного жилого помещения.

Но в тех случаях, когда выселяемые граждане проживают, пусть и незаконно, совместно с несовершеннолетним ребенком и у них нет другого жилья, они могут обратиться за помощью в органы опеки и попечительства. В таком случае у нарушителей появится небольшой шанс обрести крышу над головой взамен жилого помещения, из которого их должны выселить.

Принудительно

Нередки ситуации, когда уже есть решение суда о выселении, а нарушитель все равно упорствует и не желает съезжать. В таких случаях происходит принудительное выселение из жилого помещения. Но собственник квартиры должен соблюсти некоторые правила:

1. Ни в коем случае нельзя пытаться самому выдворить нежелательного квартиранта. Это чревато серьезными последствиями: от вероятности самому пострадать в потасовке до последующего судебного иска от жильца, если он или его вещи пострадают от ваших действий.
2. Полученный в канцелярии суда исполнительный лист владелец квартиры передает в службу судебных приставов, где на основании этого документа открывается исполнительское производство. Далее следуют действия сотрудников ССП.
3. Пристав в присутствии двух понятых (обычно это соседи) описывает все имущество нарушителя и выставляет ответчика за пределы жилого помещения.
4. При физическом сопротивлении нарушителя действиям судебного пристава, последний может вызвать наряд полиции.
5. Вещи выселяемого переправляются в специальные места хранения, которые он впоследствии может получить по описи, составленной приставом.
6. Закон запрещает владельцу квартиры до тех пор, пока нарушитель не будет выселен, менять замок либо ограничивать ему доступ в жилое помещение другим способом, пока не будет произведено принудительное выселение либо пока он не съедет сам. Если собственник жилого помещения, например, поменяет замок, нарушитель имеет право обратиться в те же правоохранительные органы с жалобой, что собственник квартиры незаконно удерживает его вещи.

Основания и условия

Для того, чтобы добиться положительного решения суда по иску о выселении, истец должен доказать в судебном процессе, что ответчик утратил или не имел изначально оснований для проживания в жилом помещении. Основаниями для использования жилого помещения даже в тех случаях, когда гражданин не зарегистрирован на данной жилплощади, можно отнести:

• супружеские отношения с владельцем (либо арендатором) жилого помещения;
• ведение совместного хозяйства (брак не заключен, но граждане живут совместно);
• заключенный на законных основаниях договор аренды или субаренды;
• отсутствие задолженности по уплате коммунальных платежей;
• использование квартиры по ее прямому назначению;
• разрешение на проживание в жилом помещении со стороны владельца квартиры.

Любое нарушение этих оснований влечет за собой возможность выселения граждан с занимаемой ими жилой площади. При этом собственник квартиры не обязан подыскивать своим квартирантам альтернативное жилье либо возмещать какие-либо материальные расходы жильца.

Например, гражданин Гуляев имея трехкомнатную благоустроенную квартиру, разрешил своему сыну с невесткой поселиться у него. Молодая семья была зарегистрирована в муниципальной квартире и для того, чтобы не утратить на нее право, решила не прописываться на жилплощади Гуляева.

Через три года сын Гуляева попал в ДТП и через некоторое время скончался. Гуляев был не против того, чтобы вдова его сына оставалась и дальше в его квартире, он посчитал, что она станет ему помощницей в старости и планировал оставить квартиру бывшей снохе в наследство.

Однако, через некоторое время вдова стала водить в квартиру компании, распивать спиртные напитки, шуметь, дело дошло даже до рукоприкладства. Гуляев несколько раз просил бывшую сноху прекратить попойки, а затем потребовал, чтобы она съехала. Просьба была проигнорирована. Гуляев несколько раз обращался к участковому, но профилактические беседы и протоколы о правонарушении тоже не помогли.

Гуляев обратился с исковым заявлением о выселении в суд. В судебном заседании он заявил, что его бывшая сноха в квартире не зарегистрирована, ведет аморальный образ жизни, тем более, у нее есть альтернативное жилье. Суд принял решение о выселении нарушительницы.

Куда выгонят?

Поиск нового места жительства в тех случаях, когда жилец не является владельцем квартиры и живет в ней без регистрации – забота выселяемого. Собственник жилого помещения не обязан искать квартиранту альтернативное жилье и, тем более, не обязан выплачивать ему какую-либо материальную компенсацию за то, что он покинет помещение.

Как выселить из дома без суда

Существует два способа выселения нежелательного жильца без привлечения судебных органов: добровольно и с привлечением исполнительной власти (полиции).

Добровольное выселение

Самый быстрый способ, не требующий никаких материальных и моральных затрат. Законодательство определяет, что любое выселение должно начинаться именно с этого способа. Что необходимо сделать, чтобы выселить нежелательного квартиранта без привлечения третьих лиц?

В требовании собственник должен указать следующее:

• на каком основании он требует жильцы покинуть жилплощадь;
• в течение какого срока он должен съехать;
• дата составления и подпись собственника.

В случае отказа незарегистрированного жильца выполнить это требование, документ станет доказательством попытки собственника жилья урегулировать спор в досудебном порядке.

С помощью сотрудников полиции

Если квартирант не внял вашему требованию, вы имеете право обратиться за помощью к сотрудникам правоохранительных органов. Нельзя сказать, что этот способ – панацея, ведь никакой сотрудник полиции не имеет права принудительно без решения суда выдворить вашего жильца из квартиры.

В любом случае, письменные обращения в правоохранительные органы также впоследствии станут доказательством попытки досудебного урегулирования конфликта.

Как выселить непрописанного человека из квартиры через суд

Итак, никакие попытки решить проблему без суда не помогли, последняя инстанция для решения проблемы — обращение в суд. Это самый длинный по времени и затратный по средствам процесс, но в том случае, если будут соблюдены все правовые нормы – самый надежный.

Для обращения в судебные органы истец должен:

• составить исковое заявление;
• собрать все необходимые документы и доказательства;
• заплатить госпошлину;
• передать весь пакет документов в суд;
• принять участие в судебном заседании;
• передать исполнительный лист в ССП.

Но в первую очередь необходимо определиться – кто является собственником жилого помещения. Здесь два варианта:

• квартира приватизирована и собственником являетесь вы либо ваш родственник;
• жилое помещение находится в муниципальной собственности, а вы являетесь только арендатором.

Рассмотрим выселение через суд в каждом из вариантов.

Из приватизированной квартиры

Если гражданин, проживая в квартире, не участвовал в ее приватизации, то в будущем он не имеет права распоряжаться жилым помещением. Но у него может сохраниться право проживать в такой квартире, если он ранее в ней зарегистрирован и является:

• несовершеннолетним;
• иждивенцем собственника;
• ранее отказавшимся от ее приватизации.

Исковое заявление о выселении из приватизированной квартиры может подать только собственник жилого помещения. Документ должен быть составлен без юридических и грамматических ошибок, в иске должны содержаться следующие сведения:

1. Наименование и реквизиты судебного органа, в который направляется исковое заявление. Необходимо соблюсти подсудность дела, то есть, иск подается в районный (городской) суд по месту нахождения спорного жилого помещения.
2. Личные данные истца и ответчика, а также, при необходимости, третьих лиц.
3. Название документа «Исковое заявление о выселении».
4. Точный адрес жилого помещения, из которого истец просит выселить ответчика.
5. На каком основании истец владеет квартирой (ссылка на свидетельство о регистрации права собственности).
6. Исковые требования.
7. Мотивация претензий истца к ответчику. Здесь истец должен указать на незаконность проживания ответчика в данной квартире и доказать это.
8. Список свидетелей, которых могут выступить в суде с указанием их ФИО и адресов.
9. Пронумерованный перечень прилагаемых документов.
10. Дата и подпись.

Образец искового заявления о выселении из приватизированной квартиры

К иску должны быть приложены документы, имеющие отношение к делу и являющиеся доказательствами незаконности проживания ответчика в жилом помещении:

• любое удостоверение личности истца;
• копии искового заявления по количеству участников процесса (не менее трех экземпляров);
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• документы, доказывающие попытки досудебного урегулирования спора (требование о выселении, протоколы из полиции и т.п.);
• квитанция об уплате госпошлины;
• другие документы, которые могут подтвердить законность ваших требований.

Из муниципальной квартиры

Порядок подачи иска о выселении из муниципальной квартиры аналогичен процедуре выселения из приватизированной. Но есть несколько нюансов, рассмотрим их.

1. Так как собственником квартиры является муниципалитет, то он тоже может подать иск о выселении. но это не значит, что только собственник может инициировать выселение из муниципального жилого помещения. Это право имеют и ответственный квартиросъемщик, и даже соседи.
2. В случае подачи иска от имени органов местного самоуправления, его интересы представляет физическое лицо (обычно юрист муниципального органа) и, значит, в иске помимо вышеперечисленных, дополнительно необходимо указать:
   1. сведения о представителе истца (анкетные данные);
   2. реквизиты доверенности на представление интересов муниципалитета в данном судебном процессе;
   3. реквизиты и полное наименование органа местного самоуправления, от имени которого подается иск.

Сроки, стоимость и случаи отказа в оформлении

Сроки любого судебного разбирательства зависят от конкретных обстоятельств. Процесс может длиться от одного месяца до полугода и, в отдельных случаях, более года.

Стоимость судебного процесса будет зависеть от нескольких факторов. Если истец решит не привлекать юриста, а также не понадобятся никакие платные справки, то иск обойдется в 300 рублей (именно столько стоит госпошлина для исков неимущественного характера).

Суд может отказать в приеме искового заявления. Это происходит в тех случаях, когда текст документа составлен не в соответствии с требованиями, либо истец в иске указал ложные сведения. Также суд не примет иск, если нет документа об уплате госпошлины.

Судебная практика

Судебная практика по искам о выселении граждан, не являющихся собственниками, и проживающих без регистрации показывает, что чаще всего суд идет навстречу истцу. Но только в тех случаях, когда у ответчика имеется альтернативное жилье, либо он ведет себя совсем уж неподобающим образом.

Если же ответчик просто снимает жилье у собственника квартиры, при этом утрачивает все законные основания для нахождения в жилом помещении, то суд чаще всего будет на стороне истца.

Судебные тяжбы о выселении – одни из самых сложных и запутанных. Желательно, еще на первом этапе выселения нежелательного квартиранта, обратиться за помощью к грамотному юристу, потому что любая ошибка на любом этапе судебной тяжбы чревата проигрышем.

Положение усугубляется еще и тем, что, согласно законодательству, повторная подача иска по требованиям, которые уже были рассмотрены в суде, и по ним было принято решение, не допускаются. Поэтому необходимо очень ответственно отнестись к составлению искового требования, к сбору доказательной базы, к ведению дела в судебном заседании. И это еще один повод обратиться к грамотному адвокату.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Тех, кого собственник не может выселить из своей квартиры, стало больше: новые решения судов

Для собственника квартиры задача по выселению «неугодных» жильцов теперь решается значительно проще: тот, кто стал для него бывшим членом семьи, утрачивает право на жилье и по решению суда может быть принудительно выставлен за дверь.

Но, как часто бывает, применить одно правило на все случаи жизни невозможно. Например, отказ от участия в приватизации наделяет жильца правом пожизненного пользования квартирой — так что, даже став бывшим членом семьи собственника, он не подлежит выселению даже через суд.

Ну а судебная практика в последнее время продолжает наполняться новыми примерами, где собственнику так и не удалось добиться выселения жильца из своей квартиры. Рассмотрим, кто еще может стать таким проблемным жильцом.

Мать ребенка, которой негде жить

Развод родителей не влияет на права ребенка — поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца, к примеру, т. к. остается членом его семьи.

А вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника, по закону утрачивает право на его квартиру. Но ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья, а также возможности его приобрести.

Учитывая это и другие обстоятельства, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, суд г. Казани отказался выселять бывшую супругу собственника квартиры до достижения ребенком 14-летнего возраста. Было учтено, что отец ребенка живет отдельно, воспитанием ребенка не занимается, но при этом его квартира является единственным жильем для ребенка и его матери. А доходы матери не позволяли ей обеспечить себя и ребенка отдельным жильем (Кировский р-й суд г. Казани, дело № 2-1809/19).

Полный банкрот

В последнее время чаще стали выноситься решения, которые не позволяют новому собственнику жилья выселить его предыдущего владельца и членов его семьи, если квартира была продана с торгов за долги.

Закон позволяет лишать должника даже единственного жилья, если оно было предметом ипотеки, а кредит банку так и не удалось вернуть.

Однако, чтобы не выгонять человека на улицу (особенно, когда у него маленькие дети), суды стали применять по аналогии уже упомянутую ранее норму ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и сохранять право пользования жильем за бывшим собственником на определенный срок (как правило, от 6 месяцев до 1 года).

Поэтому тот, кто приобрел такую квартиру, фактически лишается возможности вселиться в нее в течение этого времени (например, решение Заинского горсуда РТ по делу № 2-616/2019, Амурского горсуда ХК по делу № 2-1179/2019).

Вообще, по закону (ст. 95 ЖК РФ) такие должники должны выселяться не на улицу, а в муниципальное жилое помещение маневренного фонда. Но, видимо, в отсутствие этого фонда суды вынуждены решать жилищную проблему должников за счет новых собственников таких квартир.

Не член семьи, а «контрагент»

Применить правило о выселении бывшего члена семьи собственника и вовсе не удастся, если жильца изначально вселили по иному основанию — в частности, по гражданско-правовому договору (найма или безвозмездного пользования жильем).

В таком случае при решении вопроса о выселении суд будет руководствоваться не Жилищным кодексом РФ, а условиями заключенного договора и Гражданским кодексом РФ. Поэтому далеко не всегда собственнику удастся выиграть этот спор.

Например, в одном деле, которое рассматривал суд Санкт-Петербурга, свекровь оформила невестке регистрацию в своей квартире на основании договора найма (видимо, не желая признавать ее членом семьи собственника).

Закон такое вполне допускает: все, кроме близких родственников (это дети, супруг и родители), признаются членами семьи собственника только в том случае, если он прямо назвал их таковыми при вселении и оформлении регистрации (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Но когда, спустя несколько лет, невестка стала бывшей и свекровь захотела ее выселить, это ей не удалось. Суд признал, что договор найма, который они заключили, действует еще 5 лет:

• поскольку срок найма в договоре не был указан, то по закону в таком случае применяется максимально допустимый срок 5 лет,
• а т. к. свекровь до истечения первого срока не заявила о расторжении договора, то он, опять-таки по закону, автоматически продлевается на новый срок.

Поэтому суд отказался выселять бывшую невестку и признал ее право пользоваться квартирой свекрови еще 5 лет (Красносельский р-й суд Санкт-Петербурга, дело №2-1270/18).

Кого нельзя выселить из квартиры даже через суд

Павел

Принудительное выселение некоторых категорий жильцов и снятие их с регистрационного учета невозможно даже в судебном порядке. В других случаях оно крайне затруднительно и может потребовать серьезных затрат сил и времени.

Несовершеннолетние, прописанные в муниципальной квартире.
Важно помнить, что права лиц, не достигших 18 лет, в особом порядке защищаются органами опеки и попечительства прокуратурой и судом, и выселение их из жилья любой формы собственности, как правило, затруднительно, а в некоторых случаях невозможно.
Если жилое помещение находится в муниципальной собственности, а ребенок был зарегистрирован по заявлению родителей, то выселить его невозможно без заявления обоих родителей или до достижения несовершеннолетним возраста 18 лет. Исключение может составить установленный судом факт фиктивной/формальной регистрации без вселения несовершеннолетнего. Однако порой и эти обстоятельства судом во внимание не принимаются.
Летом 2013 г. ко мне обратился клиент, он хотел выписать бывшую супругу, сына и внучку. Бывшая жена выехала из его квартиры еще в 1991 г., уехала она вместе с сыном, тогда еще новорожденным. В начале 2013 года у сына в свою очередь появилась дочь, он зарегистрировал ее в квартире отца. Исковое заявление было подано. Но хотя на судебном процессе сын подтвердил, что несовершеннолетняя дочь никогда не вселялась и не проживала в квартире деда, т.е. суд установил формальный характер регистрации, в прекращении права на квартиру несовершеннолетней суд все же отказал, даже выселяя бывшую супругу.

Дети без родительского попечения.
Несовершеннолетних, не имеющих родителей или лиц, их заменяющих (опекуна, например, бабушки), выселить из квартиры без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Разрешение в этом случае может быть получено только при условии предоставления несовершеннолетнему равнозначного жилья, не уступающего, а в идеале – превосходящего по потребительским характеристикам то помещение , из которого планируется выселение. В органы опеки необходимо предоставить документальное подтверждение факта обеспечения несовершеннолетнего новым жильем либо в виде предварительного договора купли-продажи недвижимости или нотариального обязательства, либо в виде уже оформленных документов на иную квартиру/комнату. Приведенные гарантии закреплены статьей 292 ГК РФ и обширно расписаны в Постановлении Конституционного суда РФ от 08 июня 2012 года № 13-П. Так, Конституционный суд разъяснил: «в силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), родители и лица, их заменяющие, при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей…».

Иждивенцы собственника
Если лицо, подвергающееся выселению, находится на алиментном обеспечении или на иждивении у собственника жилого помещения, то его выселение возможно только по решению суда и только в том случае, когда обязательства по содержанию/иждивению будут прекращены. Однажды я долго готовился к сложнейшему судебному делу и наткнулся на интереснейший судебный прецедент. Определением Свердловского областного суда в 2007 году по делу № 33-738/2007 собственнику жилого помещения было отказано в выселении его бывшей супруги и дочери, и это несмотря на то, что бывшая жена была зарегистрирована по другому адресу, не по месту спорной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что наличие у бывшей супруги иного жилья не является основанием для прекращения права пользования квартирой мужа, так как другое жилье находится в городе Троицке, а сама она постоянно работает в Екатеринбурге и имеет обязательства по содержанию дочери. Кроме того, ребенок проходит в Екатеринбурге обучение. Суд также учел, что собственник не способен обеспечить бывшую семью другим жилым помещением, а в отношении ребенка обременен алиментными обязательствами. За бывшей супругой и дочерью суд сохранил право пользования спорной квартирой до достижения дочерью совершеннолетия.

Квартиранты без определенного места жительства.
Если бывший член семьи собственника не имеет возможности незамедлительно переселиться на новую площадь, не обладает иным жильем на праве собственности и/или пользования, у него отсутствует достаточный доход для аренды квартиры или комнаты, суд вправе принять решение об отсрочке выселения такого лица на срок от трех месяцев до года. Мое самое первое дело о выселении пришлось на начало 2006 г., сразу после того, как новый ЖК РФ предоставил собственникам квартир право выселять бывших членов своей семьи. Напомню, до 2005 года собственники были лишены такой возможности. Бабушкинский районный суд г. Москвы, удовлетворяя требования свекрови о прекращении права на квартиру бывшей невестки, предоставил последней возможность проживать в квартире еще целый год.

Как выделить доли из общей долевой собственности?

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как продать долю в квартире?

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.

Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.

А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.

Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
• как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

• после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
• после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
• после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

• реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
• идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.

Продажа доли в квартире второму сособственнику

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.

Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.

Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.

Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.

Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.

На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.

Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.

Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.

Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.

При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.

Как выделить долю в квартире для продажи?

Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.

После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:

• вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
• вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.

После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.

Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.

Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.

Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.

Резюме

Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.

Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.

Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.

Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.