Завышена кадастровая стоимость дома что делать

Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2022 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

  • узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
  • обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
  • подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
  • получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

О каких суммах идет речь

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Читайте также:
Какие документы нужны для газификации частного дома

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Если бизнесмен счел целесообразным оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, то необходимо знать порядок такого оспаривания. В каких случаях нужно обращаться в комиссию, а когда можно пойти сразу в суд?

Если бизнесмен принял решение, что овчинка стоит выделки, то необходимо подготовить документы и начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
  • установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.

Следует отметить, что ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, рассматривают бюджетные учреждения, которые проводили определение кадастровой стоимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Арбитражные суды такие споры не рассматривают (Постановление АС Уральского округа от 19.05.2022 г. №А60-37135/2019).

Где можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).

Как мы уже отмечали, с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. Некоторые регионы могут начать работать по-новому и раньше. На сайте регионального управления Росреестра есть информация о введении нового порядка.

Поэтому для таких регионов действует досудебный порядок обжалования.

Необходимые шаги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

При оспаривании заявителю необходимо указывать дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Это очень важно, потому как кадастровая стоимость «не стоит на месте» и в течение года может измениться. Поэтому указанная дата при оспаривании должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости. То есть оценка недвижимости должна быть сопоставимой в одинаковых периодах.

Шаг 1

Независимо от того, где будет обжаловаться кадастровая стоимость, нужно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.

Чтобы выбрать оценщика, можно зайти на сайты Росреестра. Дело в том, что на этих сайтах указаны оценщики, чьи отчеты «устраивали» комиссию и которые уже имеют богатый опыт по оспариванию стоимости.

Шаг 2

На этом этапе нужно составить административное исковое заявление – при обращении в суд, либо заявление – при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Шаг 3

Далее нужно подготовить необходимые документы к исковому заявлению и заявлению в комиссию.

Если заявление подается в комиссию, то нужно готовить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости;
  • нотариально заверенную копию документа на объект недвижимости; например, это может быть свидетельство о праве собственности или договоры купли-продажи;
  • отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде.

У оценщика должна быть электронно-цифровая подпись, ведь электронную форму отчета о рыночной стоимости он должен заверить ЭЦП (пп.3 п.9 ст. 22 Закона №237-ФЗ).

Для суда перечень документов будет немного побольше. Помимо документов, обязательных для предъявления в комиссию, необходимо дополнительно представить:

  • решение комиссии, если оно есть;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • уведомление о вручении лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.
Читайте также:
Как узнать какие дома будут сносить

В течение какого времени заявитель может обратиться в суд? Срок для судебного оспаривания установлен в пять лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости. Пятилетний срок установлен при условии, что на момент обращения заявителя не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (п.3 ст.245 КАС РФ).

Шаг 4

По общему правилу, комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней с даты поступления. По результатам работы комиссии принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости либо об отказе (п.15 ст.22 Закона № 237-ФЗ). В последнем случае заявитель может обратиться в суд.

Судебные тяжбы занимают больше времени – суд рассматривает заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст.141, п.1 ст. 226, п.1 ст.247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит требования, то судебные расходы заявителя можно возместить. Суд в своем решении указывает о взыскании судебных расходов с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость (постановление Конституционного суда от 11.07.2017 г. №20-П).

Оспаривание кадастровой стоимости в 2022 году: порядок действий

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2022 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

  1. При расчете налога на землю.
  2. При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
  3. При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2022 году производится по новым правилам. С января месяца 2022 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

  1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
  2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
  3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

Читайте также:
Покупка дачного участка с домом необходимые документы

К основной группе относят:

  1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
  2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
  3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

  1. Паспорт лица, оформившего заявление.
  2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
  3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
  4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
  5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosreestor.online). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

  1. Письменного обращения заявителя.
  2. Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
  3. Документа, подтверждающего право собственности.
  4. Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Иск в суд подкрепляется такими документами:

  1. Письменного заявления.
  2. Выпиской из ЕГРН.
  3. Справкой о праве собственности.
  4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
  5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу.

Все дела рассматриваются судом первой инстанции, если объект недвижимого имущества зарегистрирован в столице, иск подается в Московский городской суд.

Читайте также:
Незаконная реклама на фасаде дома

Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее.

При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы. Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки. Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное.

Как оспаривать кадастровую стоимость. Есть ли смысл? Случай из моей практики. 1 часть

Светлана Орленко

Хочу поделиться своим опытом оспаривания кадастровой стоимости квартир в Москве. Думаю,
многим коллегам-риэлторам, а также собственникам будет интересно узнать, как это происходит в непредсказуемой реальности, а не в отвлеченных примерах из книг и интернета. Случай был сложный, и от того очень интересный и поучительный.

Предыстория

Летом 2015 года к нам обратились клиенты с просьбой продать 3-х комнатную квартиру в Кунцевском районе на Истринской улице, в жилом комплексе из новых монолитных домов. Она была ими
куплена на стадии строительства, когда застройщик еще планировал построить комплекс с огороженной и благоустроенной территорией. В дальнейшем, как часто это бывает, дворовую и зеленую зону сократили, и 20-ти этажные дома были расположены в максимальном приближении друг к другу. Мест ни для парковок, ни для детских площадок, ни для прогулок не осталось.

Что можно сказать о самой квартире? Площадью 110 м2, без отделки, темная, на редкость неудачной планировки. Клиенты изначально планировали ее оставить для себя, но все же решили с ней расстаться, хотя уже заплатили дизайнеру за проект. Деньги от продажи они хотели вложить в
покупку другого жилья в более удобном для себя районе.

Была и еще одна сложность, которая значительно ухудшала ситуацию – договор дарения. Несколько месяцев назад глава семьи оформил договор на одного из своих совершеннолетних детей, не зная о том, что теперь продажа квартиры будет убыточной для семьи.

Комментарий автора. При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3-х лет, тщательно изучайте вопрос налогообложения. В вашей районной
налоговой инспекции можно совершенно бесплатно получить консультацию налогового консультанта.

В чем была проблема? Так как договор дарения предполагает безвозмездную передачу квартиры, в случае ее продажи при расчете подоходного налога они не могли указать сумму, которая была потрачена на ее покупку.

Комментарий автора. В том случае, если сумма подтвержденных расходов на недвижимость превышает 1 млн. рублей, при расчете НДФЛ до 2016 года использовали формулу
«доходы – расходы». К примеру, если в покупку и строительство было вложено 16 млн.
рублей, а продана квартира была, например, за 20 млн. рублей, то формула
подсчета налога была бы такой:

(20 млн. – 16млн.)*13% = 520 тыс.

После того, как клиенты оформили договор дарения, сумма налога значительно увеличивалась. И при продаже квартиры, например за 20 млн., она составила бы:

20млн. 1 млн. (налоговый вычет) * 13% = 2,47 млн.
(подсчет НДФЛ от желаемой продажи)

Согласитесь, большая сумма, но клиенту ничего не оставалось делать, как платить. Однако наше дело еще более осложнилось, так как на тот момент уже вышел проект закона об изменении
налогообложения. Согласно проекту, с января 2016 года налог с продажи квартиры в
нашем случае должен был рассчитываться по следующей формуле:
Кадастровая стоимость *0,7 понижающий коэффициент (70% от КС) = налогооблагаемая база

Налогооблагаемая база * 13% налоговая ставка = сумма налога

(Поправки к закону о том, что такой расчет, будет применяться только к квартирам, которые оформлены в собственность с 2016 г еще не было).

Так как рынок недвижимости падал, мы не были уверены, что удастся продать квартиру в 2015 году, и рассматривали как вариант, что придется рассчитывать налог по новому законодательству.
Когда мы посмотрели нашу кадастровую стоимость (КС), то были «приятно удивлены» – она составляла 33 млн. рублей. Получалось, что неважно, за сколько мы продадим, налог будет рассчитываться с 70% кадастровой стоимости и составит 3 млн. рублей.
(33 млн. * 0,7) = 23,1* 13% = 3,003 млн.
(подсчет НДФЛ от кадастровой стоимости)

Таким образом, налог при продаже увеличивался еще на 400 тысяч рублей.
При этом было понятно, что мы не продадим квартиру за 21-22 млн. По нашей оценке ее максимальная цена составляла 18-19 млн. Забегу вперед, нам удалось найти на нее покупателей через 5 месяцев после начала продаж, в декабре 2015 года, и с большим трудом ее продали за 18 млн.
рублей. Однако мы не знали, что покупатели найдутся до часа «икс», когда новый закон вступит в силу, но видели, что разница между налогом от суммы продажи и от КС будет еще больше, почти 800 тыс.:
18 млн. – 1 млн. (налоговый вычет)* 13% = 2,21 млн.
(подсчет НДФЛ от реальной продажи)

(33 млн. * 0,7) = 23,1 *13% = 3,003 млн.
(подсчет НДФЛ от кадастровой стоимости)

Читайте также:
Что такое ЗОС при сдаче дома

Надо оспаривать!

Как бы не сложилась ситуация с продажей, нам нужно было готовиться к самому затратному для клиентов варианту платежа налога – от кадастровой стоимости квартиры. Очевидно, что она была
завышена: 33 млн. против реальной рыночной цены в 18-19 млн. Поэтому мы пришли к выводу, что ее нужно оспаривать, чтобы хоть как-то снизить огромную сумму налога. К нам присоединились 9 владельцев соседних квартир, которые также были возмущены ситуацией с завышенной кадастровой стоимостью.

Что мы предприняли дальше? Изучили порядок оспаривания, пообщались со специалистами по этой теме и решили пойти коротким путем: идти не в суд, а подать документы в кадастровую комиссию. Нам
казалось, что к ситуации наших клиентов отнесутся с пониманием, уж очень она была небанальной. К тому же КС была завышена минимум на 40%, а не на 10-20%, как обычно бывает в новых домах. Это была бросающаяся в глаза несправедливость, на которую мы также хотели обратить внимание комиссии.
Но, к сожалению, человеческого, участливого отношения от чиновников мы так и не дождались. Нас ждал утомительный и непредсказуемый процесс, не вызывающий у нашей стороны ничего,
кроме возмущения.
Почему мы должны доказывать государству, что наши квартиры стоят на рынке недвижимости намного меньше, тратить на это немалые деньги и время, если это и так очевидно? «Откройте Циан
и посмотрите»,
– сказал мне представитель кадастровой комиссии.

Но об этом и многом другом я напишу во 2-й части статьи «Как оспаривать кадастровую
стоимость. Есть ли смысл?»

С уважением, Светлана Орленко

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Больше материалов по теме «Налоги и учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Пионеры нового налога на недвижимость
  2. Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
  3. Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества
  4. Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?
  5. Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
  6. Куда и кому обращаться для оспаривания
  7. Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2022 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Читайте также:
Требования к дому для регистрации в БТИ

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    • комиссия при Росреестре;
    • суд.

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
    Читайте также:
    Как рассчитать придомовую территорию многоквартирного дома

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    Отопление в доме без газа: 3 решения с использованием разных видов энергии

    С концом теплого сезона для дачников и жителей частного сектора становится актуальной проблема отопления. Дома с тонкими стенами легко остывают, а газ и горячее водоснабжение в поселках и садовых товариществах к дому подведены не всегда. Так что, если есть желание жить в доме и в холодный период, предстоит решить вопрос обогрева. Информацией о том, как организовать отопление в частном доме, поделился Алексей Дубчак, руководитель категории «Водоснабжение» «Леруа Мерлен».

    1 Тепловая пушка

    Если речь идет о визитах в дом на несколько часов — к примеру, когда на даче расположена мастерская, в которую надо заехать, — самым простым и бюджетным способом не замерзнуть будет покупка тепловой пушки средней мощности. За несколько минут она поднимет температуру в помещении до комфортной для работы. А по отъезде ее можно будет выключить, не беспокоясь о сохранности устройства.

    Затраты на покупку тепловой пушки несравнимы с организацией полноценного отопления, а подключение к сети на несколько часов не приведет к значительному перерасходу электричества.

    Однако для тех, кто намерен постоянно жить в доме зимой, тепловые пушки будут посредственным решением из-за высокого энергопотребления и фонового, порой весьма значительного шума.

    2 Дровяное отопление

    Современные дома редко возводят из толстых бревен, оконные проемы в них стали значительно больше, чем в XVII веке. Да и русскую печь в планировку дома включают только при прямом требовании заказчика.

    Частные дома часто оборудуются тонкостенными металлическими каминами, но делать на них ставку в качестве основного отопления на холодный сезон не стоит. Из-за тонких стен — как дома, так и современных каминов, — а также из-за огромных оконных и дверных проемов дома имеют высокие показатели теплопотери. И дровяное отопление не будет достаточно энергоэффективным.

    Обычный костер имеет КПД порядка 1%, а камин, который можно назвать модифицированным костром, этот показатель увеличивает лишь до 5%. Так что задача камина XXI века — не полноценный обогрев, а эстетическое удовольствие, в редких случаях — разогрев или готовка еды.

    Для качественной же протопки дома в течение зимнего сезона не хватит никаких дров.

    3 Водяное отопление

    Наиболее доступным и проверенным способом остается водяное отопление. Для его организации в доме потребуется проложить водяной контур, включая насосы, регуляторы мощности, батареи или теплые полы. Не обойтись и без установки водонагревательного котла на твердом или жидком топливе. Котел может быть и электрическим, но его эксплуатация обойдется дороже, чем первые два варианта.

    Схема отопления в доме будет общей вне зависимости от типа котла: она состоит из источника тепла, трубопроводов, распространяющих тепло по всем комнатам, и теплоносителя, в роли которого может выступать вода или специальная жидкость. Для подачи теплоносителя понадобятся насосы, а для отдачи тепла в помещениях — батареи и теплые полы. Не обойтись и без регуляторов для контроля температуры в доме.

    Читайте также:
    Возврат подоходного налога при строительстве частного дома

    Перед прокладкой водяного контура стоит учесть, что водоснабжение в садовых товариществах часто отключают на период холодов для сохранности труб. Поэтому на участке может потребоваться собственное водоснабжение — утепленные скважина и септик, готовые к эксплуатации при минусовой температуре.

    Кроме того, при проектировании отопления нужно принять во внимание, что существует два вида схем подачи тепла на горячее водоснабжение и отопление: открытая и закрытая. В первом случае в ГВС поступает вода из батарей. Во втором — контуры отопления и водоснабжения не пересекаются, хотя и могут иметь общий источник тепла.

    В крупных населенных пунктах с центральным водоснабжением первая схема неприменима, поскольку эксплуатационные требования к технической и бытовой воде существенно различаются. Техническая вода, циркулирующая в трубах отопления, котлах, теплообменниках, проходит специальную водоподготовку — деаэрацию и химическую очистку. Водоподготовка делает техническую воду неприменимой для бытовых нужд.

    Если же в отоплении используется открытая схема, использование бытовой воды приведет к сокращению срока службы котлов и труб из-за отложения солей и коррозии. Открытая схема часто применяется в частном строительстве, но такие решения — не ноу-хау, а результат недостаточной информированности мастеров-самодельщиков.

    Таким образом, в проекте коммуникаций желательно запланировать два контура: один — для горячего водоснабжения, а второй — отопительный, рассчитанный на использование теплоносителя или технической воды.

    Выбор топлива для котла

    При выборе стоит ориентироваться на доступность и цену топлива в регионе. Если здание располагается в ветреном месте, можно установить ветрогенератор и от него запитать электрическую систему водонагрева. В остальных случаях выбор будет между углем-дровами и жидким топливом.

    Твердотопливные котлы неприхотливы и требуют минимального технического обслуживания. Однако твердое топливо сгорает достаточно быстро. Поэтому в доме придется ежедневно загружать в топку уголь, а при обогреве дровами — даже раз в несколько часов. Потребуется и регулярная чистка дымохода от сажи, а топки — от шлаков и золы.

    Котлы на жидком топливе проще в эксплуатации: заправлять их требуется реже, а мощность можно регулировать. Однако такой котел лучше разместить в отдельной пристройке в стороне от дома, чтобы избежать запаха солярки. Сервисное обслуживание и топливо обойдутся чуть дороже, чем для твердотопливного котла.

    Электрический котел обеспечит быстрый прогрев, удобство в регулировке температуры, но существенно поднимет траты на электричество (если, конечно, на участке нет собственной электростанции).

    Выбор источника тепла

    После выбора котла нужно решить, что будет источником тепла в помещениях. Выбор стоит между традиционными батареями-радиаторами и теплыми полами. Проект может включать в себя и оба источника тепла: радиаторы создают потоки теплого воздуха, теплые полы прогревают комнату снизу, и за счет этого помещение прогревается равномерно и быстро.

    Водяные теплые полы более экономичны в эксплуатации, чем радиаторы. Дело в том, что для поддержания в комнате комфортной температуры в районе 22-25 градусов температура теплоносителя в радиаторе должна быть не менее 70 градусов. В случае же с теплым полом нагрева жидкости до 45-50 градусов будет уже достаточно. Это обеспечивает экономию от 10 до 20% энергии. Благодаря щадящим температурным условиям эксплуатации и отсутствию перегрузок в системе отопления срок службы теплого пола выше, чем у радиаторов.

    Варианты отопления частного дома без газа и электричества

    Для владельцев домов и дач, удаленных от бытовых газовых магистралей, актуален вопрос организации автономного отопления с использованием иных энергоносителей. Теоретически существует множество способов обеспечить отопление без газа, но в реальности выбирать приходится из небольшого числа вариантов, оценив стоимость энергоносителя, затраты на покупку и монтаж теплогенератора, эффективность и удобство эксплуатации агрегата.

    Возможность отопления частного дома без газа

    Как организовать обогрев дома?

    Варианты отопления загородного дома без газа включают в себя:

    • установку электрического котла;
    • монтаж твердотопливного теплогенератора (энергонезависимого или автоматического);
    • использование в качестве энергоносителя сжиженного пропана или пропан-бутановой смеси (баллоны, газгольдер);
    • применение жидкого топлива — солярки, отработанного масла и т.д;
    • применение оборудования для извлечения природной тепловой энергии (тепловой насос, солнечные коллекторы).

    Обратите внимание! Если речь идет об отоплении квартиры, количество вариантов минимально — это электрические обогреватели или электрокотел. Самыми экономичными считаются инфракрасные установки и тепловой насос системы «воздух-воздух».

    Часто встречающейся проблемой дачных и коттеджных поселков, удаленных от крупных населенных пунктов, являются перебои в электроснабжении или слабое напряжение в электросети. В таких условиях невозможно полноценно использовать электрокотел. Кроме того, электричество — самый дорогостоящий энергоноситель, отапливать им дом очень удобно и безопасно, но с точки зрения финансовых затрат нерационально, если есть возможность найти достойную альтернативу.

    Как дешево отопить дом без использования газа

    Если рассматривать отопление загородного дома без газа и электричества, то можно выделить следующие источники тепловой энергии:

    • камины и печки на дровах;
    • твердотопливные котельные агрегаты с механическим управлением;
    • энергонезависимые теплогенераторы, работающие на сжиженном газе.
    Читайте также:
    Зачем регистрировать дом на дачном участке

    За исключением камина, который способен обогреть только одно небольшое помещение, или дровяных печей без водяного контура, остальные источники тепла подключаются к самотечной системе радиаторного отопления.

    Все остальные виды отопительных котлов, как и система отопления с принудительной циркуляцией, требуют использования электричества.

    Твердотопливные агрегаты

    Чтобы обогреть дом без газа и электричества, чаще всего используют твердое топливо, к которому относятся ископаемый и древесный уголь, дрова, прессованные отходы деревообработки и растениеводства, торф и т.д. Топливо сжигается в печах, нагревающих воздух напрямую, а также в отопительных котлах, рассчитанных на нагрев теплоносителя для радиаторной системы или теплого пола.

    Печи на твердом топливе

    Материалом изготовления отопительных печей служит кирпич, сталь или чугун. К положительным свойствам таких теплогенераторов можно отнести многофункциональность – помимо обогрева печь используется для приготовления пищи, сушки вещей. Стационарные печи могут прогревать от одного до четырех помещений в зависимости от габаритов и расположения.

    Стальные и чугунные готовые агрегаты просты в установке. Небольшую кирпичную печь, как и стальную буржуйку для домика без отопления, можно изготовить самому. Если в топку печи вмонтировать чугунный змеевик либо установить на нее резервуар, печка будет нагревать теплоноситель для отопительного контура. За счет естественной или принудительной циркуляции, нагретая жидкость будет поступать в приборы отопления, расположенные в помещениях, удаленных от печи.

    Печь на твердом топливе в интерьере частного дома

    Работа отопительных печей не зависит от электроэнергии. Дрова и иные виды твердого топлива относятся к наиболее доступным и дешевым энергоносителям, которые дают возможность отопить дом без газа.

    Твердотопливные печи не лишены и недостатков, в частности:

    • относительно невысокий КПД (порядка 60%);
    • закладка топлива прогорает относительно быстро, поэтому постоянно приходится подкидывать дрова, уголь или брикеты;
    • энергоноситель требует много места для хранения;
    • практически у всех видов твердого топлива (за исключением ископаемого угля) снижается теплотворная способность при повышении влажности — важно организовать оптимальные условия хранения энергоносителя;
    • при сгорании твердого топлива образуется зола, которую необходимо регулярно удалять;
    • печь нуждается в правильно организованном дымоходе и хорошей тяге;
    • компактные металлические печи рассчитаны на обогрев одного или двух небольших помещений — для дома с несколькими комнатами требуется отопительный агрегат иного типа;
    • стоимость строительства полноценной кирпичной печи достаточно велика, к тому же агрегат занимает много места.
    Твердотопливные котлы

    Для частного дома удобным вариантом организации обогрева является установка твердотопливного котла и монтаж контура радиаторного отопления, при необходимости обустраивается теплый пол. КПД котельного агрегата на твердом топливе составляет 75-80% и более, в зависимости от типа конструкции.

    Твердотопливные котлы, в отличие от печей, обеспечивают более полное сжигание энергоносителя, благодаря чему остается меньше золы и в воздух попадает меньше вредных веществ. Самые высокие показатели экологичности и теплоэффективности у котлов, в которых осуществляется дожиг пиролизных газов (они выделяются в процессе тления топлива и сгорают с большой теплоотдачей).

    Котел отопления на твердом топливе

    Отопление дома без газа посредством твердотопливного котла позволяет прогревать помещения, удаленные от источника тепла, в том числе расположенные на верхнем этаже. При этом тратится меньше времени на обслуживание агрегата — одной закладки топлива хватает на более длительный срок горения, удаление золы и очистка дымохода от сажи требуется значительно реже.

    Обратите внимание! В отличие от отопительной печи, котел не требуется устанавливать в самом доме — для организации котельной можно возвести пристройку.

    Отдельно следует рассмотреть отопление загородного дома без газа с использованием автоматизированного твердотопливного агрегата — пеллетного котла. Гранулированное топливо (пеллеты) подаются в топку дозировано, при помощи специального транспортера. Такой агрегат удобен в эксплуатации — не требуется ручная загрузка топлива, плюс автоматика контролирует производительность котла. Это дает возможность гибко регулировать температуру нагрева теплоносителя в зависимости от потребностей в тепле. КПД устройства достигает 80%.

    К недостаткам автоматизированных пеллетных котлов относят высокую стоимость агрегатов и их энергозависимость. Электричество требуется для функционирования:

    • шнека, отвечающего за подачу топлива в камеру сгорания;
    • электровентилятора;
    • устройства для автоматического розжига котла.

    Пеллетный котел потребляет порядка 500 Вт, его функционирование невозможно, если имеются ограничения на использование электричества.

    Применение сжиженного газа

    Сжиженный пропан или пропан-бутан служит эффективной альтернативой магистральному газу. Но прежде чем остановить свой выбор на сжиженном газе, необходимо подсчитать, во что будет обходиться доставка и хранение энергоносителя с учетом производительности котельного агрегата и потребности в тепле.

    Для сжигания сжиженного газа потребуется установить обычный газовый котел. В дальнейшем его можно переоборудовать для работы на магистральном топливе – для этого просто меняют горелку на соответствующую.

    Читайте также:
    Озеленение придомовой территории многоквартирного дома: нормы

    Система автономного теплоснабжения дома на сжиженном газе

    Если речь идет о том, как отопить дом в условиях отсутствия электричества или нестабильного напряжения, используют энергонезависимый теплогенератор с топкой атмосферного типа и монтируют систему с гравитационной циркуляцией теплоносителя. При нормальной подаче электроэнергии в дачный или коттеджный поселок, удобнее пользоваться автоматическим газовым котлом и подсоединить к нему контур радиаторного отопления с принудительной циркуляцией теплоносителя.

    Чтобы отапливать дом, придется использовать сжиженный пропан в баллонах, установленных на рампе, либо пропан-бутан, залитый в подземную емкость — газгольдер. От выбранного варианта хранения топлива зависят финансовые затраты на организацию обогрева.

    Установка газгольдера и монтаж подводящей магистрали от емкости в дом требует большого объема работ и серьезных денежных вложений. В дальнейшем затраты окупятся за счет того, что топливо придется закачивать в резервуар не чаще 1-2 раз в год. Обустройство системы с баллонным газом обойдется заметно дешевле, но в ходе эксплуатации придется постоянно заказывать доставку баллонов, что заметно увеличит расходы на энергоноситель.

    Жидкотопливный обогрев

    Обеспечить отопление частного дома без газа и электричества поможет котельный агрегат, работающий на дизельном топливе или отработанном машинном масле. Нередко такой вариант применяют, если в перспективе планируется газифицировать коттеджный поселок или дачное общество, поскольку сразу можно установить универсальный котел, рассчитанный на жидкое и газообразное топливо.

    Котел, работающий на жидком топливе

    Жидкое топливо не пользуется популярностью у частных домовладельцев, поскольку:

    • экономичная отопительная система на солярке невозможна — стоимость топлива достаточно высока;
    • эффективное сжигание солярки требует использования энергозависимой жидкотопливной горелки;
    • котельную следует оборудовать в отдельно стоящей постройке, поскольку энергоноситель имеет неприятный резкий запах и является пожароопасным;
    • теплогенератор, работающий на солярке, нуждается в регулярном обслуживании силами специалистов.

    К использованию жидкого топлива прибегают, если необходимо создать отопление без газа и дров, и при этом есть возможность приобретать энергоноситель по доступным ценам.

    Тепловая энергия из альтернативных источников

    Могут ли природные источники тепловой энергии составить альтернативу газовому отоплению в частном доме? Несмотря на развитие данного направления энергетики, от сжигания ископаемого и биологического топлива человечество откажется нескоро. Альтернативное отопление сегодня применяется лишь в качестве вспомогательного варианта.

    Использование теплового насоса

    Принцип работы теплового насоса заключается в том, что оборудование помогает извлечь тепловую энергию из природного источника и переместить ее внутрь помещения для его обогрева. Решая, как обогреть дом при помощи теплового насоса, обратите внимание на особенности имеющихся вариантов:

    • «Воздух-воздух» — оборудование функционирует как сплит-система в режиме обогрева.
    • «Воздух-вода» — принцип работы тот же, что и в первом варианте, но тепловая энергия наружного воздуха поступает в водяной контур и обогревающее оборудование.
    • «Вода-вода» — тепловая энергия извлекается из водоема или грунтовых вод и используется на нагрев теплоносителя;
    • «Земля-вода» — для извлечения тепловой энергии из грунта и нагрева теплоносителя монтируется геотермальный контур из труб.

    Система работы теплового насоса для отопления дома

    Чтобы сделать дом теплым при помощи указанных технологий, потребуется использовать электричество. Для получения 3-4 кВт теплоты расходуется 1 кВт электроэнергии. В условиях лимитированного электропотребления, тепловой насос способен справиться с теплоснабжением дома площадью до 150 м2 при условии, что для климата не характерны затяжные морозы.

    Монтаж теплового насоса для автономной отопительной системы обойдется в серьезную сумму, и сложно рассчитывать на то, что эти затраты окупятся в ближайшие годы эксплуатации.

    Использование солнечного коллектора

    Группы стеклянных трубок, по которым циркулирует теплоноситель, рассчитаны на нагрев солнечными лучами, точнее, излучением инфракрасного спектра. Отопление дачи без газа при помощи только солнечных коллекторов невозможно:

    • эффективный нагрев возможен только в ясную солнечную погоду в теплое время года — зимой и в хмурые дни солнца недостаточно для полноценного функционирования отопительной системы;
    • до и после захода солнца коллектор не получает тепловую энергию;
    • конструкция энергозависимая — чтобы теплоноситель хорошо циркулировал, необходим электродвигатель.

    Система отопления на основе солнечного коллектора вакуумного типа

    Среди лучших решений по использованию альтернативной энергетики — установка теплоаккумулятора для накопления тепловой энергии, переданной коллектором. Это поможет экономить энергоноситель, который используется основным источником тепла (обычно это твердотопливный котел).

    Делаем выводы

    Экономное отопление частного дома без газа и электричества возможно только при использовании твердотопливных агрегатов. Важно учесть, что при выборе труб и котлов, а также другого оборудования для монтажа системы, не стоит экономить на качестве и функциональности. Вложения окупятся за счет высокого КПД агрегата, долговечности контура и приборов отопления.

    Видео по теме:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: