Замена ненадлежащего ответчика в гражданском процессе

Судебная практика о замене ненадлежащего ответчика

Из постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2018 по делу № А 40-28631/2018 следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Перспектива» (далее – ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА»», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Главному управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Москве (далее – ГУ МВД России по г. Москве, ответчик) о взыскании задолженности в размере 2 046 596, 60 руб. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшения размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018, исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением судов, ГУ МВД России по г. Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция посчитала, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в связи со следующим.

При рассмотрении спора судами было установлено, что ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА» с 30.12.2013 является управляющей организацией домов, расположенных по адресам: г. Люберцы, ул. Рождественская, д. 17 и ул. Рождественская, д. 21, корп. 4, на основании протокола № 3 от 17.01.2013 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

По результатам конкурса между ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА» и собственником помещений в указанных многоквартирных домах – Департаментом городского имущества города Москвы, действующей от лица города Москвы, в лице его законного представителя ГКУ «Инженерная служба района Некрасовка», были заключены договоры управления многоквартирными домами (от 12.01.2015 № Р17- ГКУИС и № Р21/4-ГКУИС).

Впоследствии 12.01.2015 договоры управления были продлены еще на 3 года.

Согласно пункту 1.1 распоряжения Правительства Москвы от 16.06.2011 № 483-РП «Об организации общежитий для временного проживания сотрудников ГУ МВД России по г. Москве» жилые помещения площадью 24,7 тыс. кв. м (403 квартиры) по адресам: г. Люберцы, ул. Рождественская, д. 17 и д. 21, корп. 4 относятся к специализированному жилищному фонду города Москвы и используются в качестве общежитий для временного проживания сотрудников ГУ МВД России по г. Москве.

Судами было установлено, что начисления за жилищно-коммунальные услуги производит ГБУ МФЦ района Некрасовка. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставляемые сотрудникам ГУ МВД России по г. Москве, временно проживающим в общежитии, взимается в размере, установленном правовыми актами города Москвы.

В соответствии с условиями договора управления ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА» обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанных многоквартирных домах, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирными домами деятельность (пункт 2.2 договора управления).

При рассмотрении спора судами было установлено, что в результате проведенной сверки начислений жителям вышеуказанных домов выявлено, что оплата сотрудников ГУ МВД России по г. Москве не покрывает расходы на обслуживание домов, которые несет ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА». Стоимость предоставленных услуг за период с 01.02.2015 по 31.12.2017 составляет 21 840 077,24 руб. С учетом начислений ГБУ МФЦ жителям за период с 01.02.2015 по 31.12.2017 разница между стоимостью предоставленных услуг и начислениями жителям, с учетом уточнения размера требований истцом, составляет 2 046 596,60 руб. Задолженность возникла из-за наличия незаселенных помещений, по которым оплата не вносится.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств по делу и при неправильном применении норм материального права.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что согласно пункту 2 распоряжения Правительства Москвы от 16.06.2011 № 483-РП, покрытие расходов на содержание общежитий (п. 1.1) за вычетом поступающих платежей от сотрудников производится ГУ МВД России по г. Москве за счет средств, предусматриваемых ГУ МВД России по г. Москве законом города Москвы о бюджете города Москвы на соответствующий финансовый год (соответствующий финансовый год и плановый период).

Между тем, судами не было принято во внимание, что в силу пунктов 2, 3 Положения о ГУ МВД России по г. Москве, утвержденного приказом МВД России от 27.04.2011 № 282, ГУ МВД России по г. Москве является территориальным органом МВД России на региональном уровне, входит в состав органов внутренних дел Российской Федерации и подчиняется МВД России.

В силу пункта 25 вышеуказанного Положения, финансовое и материально – техническое обеспечение деятельности ГУ МВД России по г. Москве осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами МВД России.

Согласно статье 47 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» финансовое обеспечение деятельности полиции является расходным обязательством Российской Федерации и обеспечивается за счет средств федерального бюджета.

Таким образом, оказалась ошибочной ссылка судов на то, что распоряжение Правительства Москвы от 16.06.2011 № 483-РП в установленном порядке ответчиком не оспорено, является действующим и подлежит применению к отношениям сторон (применительно к пункту № 2 вышеуказанного Распоряжения).

Судами должным образом не исследовался вопрос финансирования расходов на содержание общежитий в спорных жилых помещениях.

Довод ответчика о том, что с 2011 года ему на соответствующие цели из бюджета города Москвы денежные средства не выделялись, судами не проверялся.

Также суды безосновательно отклонили довод ответчика о том, что спорные жилые помещения находятся в собственности города Москвы и ГУ МВД России по г. Москве не обладает каким-либо вещным правом в отношении этих жилых помещений, в том числе правом оперативного управления.

Выводы судов со ссылками на статьи 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что ГУ МВД России по г. Москве обладает правом оперативного управления жилыми помещениями, расположенными по адресам: г. Люберцы, ул. Рождественская, д. 17 и д. 21, корп. 4, сделан без ссылок на материалы дела и соответствующие доказательства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В то же время пунктом 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Судами не устанавливалось, какая часть жилых помещений в спорных домах заселена на основании договоров социального найма, а какая является пустующей.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции посчитал, что выводы судов сделаны без надлежащего исследования всех обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, нормы материального права судами применены неправильно и отменил решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по делу № А40-28631/2018, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В настоящее время распоряжение Правительства Москвы от 16.06.2011 № 483-РП проходит проверку соответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации, и решается вопрос о признании его утратившим силу.

Арбитражным судом города Москвы по делу № А40-28631/18-81-213 был заменен ненадлежащий ответчик – Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Москве на надлежащий – Департамент городского имущества города Москвы. Решением от 3 июня 2019 года исковые требования ООО УК «ПЕРСПЕКТИВА» к Департаменту городского имущества города Москвы были удовлетворены за счет средств казны города Москвы.

Статья 41. Замена ненадлежащего ответчика

1. Суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

2. В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Комментарий к статье 41 ГПК РФ

1. Комментируемая статья, в отличие от ст. 36 ГПК РСФСР, допускает исключительно замену ответчика. Следовательно, замена как истца, так и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, недопустима.

Об отличиях замены ненадлежащего ответчика от процессуального правопреемства см. комментарий к ст. 44 ГПК.

Для замены ответчика требуется безусловное согласие на это истца (если производится замена ответчика по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, то требуется согласие этого третьего лица). Основанием для замены ответчика является предполагаемое истцом отсутствие материально-правовой обязанности ответчика по предъявленным требованиям.

При замене не исключен случай количественного изменения пассивной стороны: так, вместо одного ненадлежащего ответчика истец может просить о привлечении в процесс нескольких солидарно обязанных субъектов (соответчиков).

Может ли суд отказать в удовлетворении ходатайства истца о замене ответчика? Из буквального толкования комментируемой нормы, учитывая используемую законодателем управомочивающую конструкцию (“суд может”), следует, что замена ненадлежащего ответчика является правом суда. Однако такой подход противоречил бы принципу диспозитивности. Кроме того, сравнительный анализ указанной нормы с положениями, регламентирующими распорядительные действия сторон, показывает, что если ч. 2 ст. 39 ГПК прямо запрещает суду принимать отказ истца от иска, признание ответчиком иска, утверждать мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц, то в комментируемой статье подобный прямой запрет отсутствует. Наконец, следует учитывать, что замена ответчика не означает полный и безусловный отказ от судебной защиты: вполне допустимо, если после вынесения судебного акта по делу, в котором была произведена замена, истец вновь предъявит иск к ответчику, первоначально указанному в исковом заявлении (такие иски не будут тождественными по субъектному составу). Поэтому полагаем, что при наличии ходатайства истца о замене ненадлежащего ответчика суд, не вдаваясь в выяснение материально-правовых вопросов, такую замену должен произвести.

Не соответствует также принципу состязательности допускаемая комментируемой нормой возможность суда самому инициировать замену ненадлежащего ответчика. Хотя такая замена и должна производиться с согласия истца, сам факт обращения суда к истцу с предложением о замене ответчика в состязательном процессе некорректен.

Хронологически возможность замены ответчика ограничена рамками рассмотрения дела в суде первой инстанции (т.е. до вынесения судебного решения, определения об оставлении иска без рассмотрения или определения о прекращении производства по делу). Однако в отличие от ч. 1 ст. 36 ГПК РСФСР теперь замена ненадлежащего ответчика возможна не только во время разбирательства дела, но и при его подготовке.

Процессуально замена ненадлежащего ответчика надлежащим оформляется соответствующим определением. С момента вынесения данного определения привлеченный в процесс ответчик приобретает статус лица, участвующего в деле (и, соответственно, все процессуальные права и обязанности ответчика). Определение о замене ненадлежащего ответчика не может быть объектом самостоятельного обжалования (см. ч. 1 ст. 331, ч. 1 ст. 371 ГПК).

Часть 1 комментируемой статьи определяет также правовые последствия замены ненадлежащего ответчика: после нее подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

2. Часть 2 комментируемой статьи теперь безальтернативно определяет правовые последствия отказа истца заменить ненадлежащего ответчика: в случае если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд обязан рассмотреть дело по предъявленному иску (ч. 3 ст. 36 ГПК РСФСР допускала в подобной ситуации возможность привлечения в процесс по усмотрению суда надлежащего ответчика в качестве второго ответчика). При этом терминология, используемая в рамках института замены (“ненадлежащий ответчик”), при последующем рассмотрении дела не используется.

Суд при разрешении спора по существу не связан ранее высказанным им предложением о замене ненадлежащего ответчика.

Другой комментарий к статье 41 ГПК РФ

1. Надлежащими сторонами признаются граждане и организации, имеющие субъективную (личную) юридическую заинтересованность в разрешении судебного спора о праве. Чтобы быть надлежащей стороной в конкретном деле, необходимо быть субъектом спорного материального правоотношения. Но в момент возбуждения производства по гражданскому делу судья не в состоянии определить, являются ли стороны надлежащими, и не может по такому основанию отказать в принятии искового заявления. Следовательно, признать сторону надлежащей в этот момент можно лишь предположительно. Именно предположительная связь определенного лица со спорным материальным правоотношением обусловливает способность не к процессу вообще (что характерно для гражданской процессуальной правоспособности), а способность быть стороной в том или ином конкретном судопроизводстве.

Сущностью замены ненадлежащей стороны является деятельность суда по рассмотрению спора о праве в новом субъектном составе и (это главное) принятие таких мер, когда замена как таковая осуществляется. Суд должен стремиться, чтобы ненадлежащая сторона вышла из процесса, а надлежащая заняла ее место, т.е. чтобы произошла именно замена.

Институт замены ненадлежащей стороны был известен и прежнему гражданскому процессуальному законодательству, но ГПК внес в содержание и правила его осуществления изменения.

Ранее ст. 36 ГПК РСФСР 1964 г. предусматривала возможность при определенных условиях производить замену как ненадлежащего истца, так и ненадлежащего ответчика. Это вполне соответствовало той активной роли суда, которую он в силу закона должен был занимать в гражданском судопроизводстве. Существенные изменения, произошедшие в последние годы в жизни российского общества, потребовали соответствующих изменений в правовом регулировании деятельности суда при осуществлении правосудия. Изменения и дополнения, внесенные в ГПК РСФСР в 1995, 2000 гг., коснулись значительной части кодекса и, в частности, таких основополагающих начал гражданского процессуального права, как принципы диспозитивности, состязательности, процессуального равенства сторон. Суд был освобожден от необоснованного вмешательства в процессуальные отношения и деятельность спорящих.

В соответствии со ст. 41 ГПК допускается замена лишь ненадлежащего ответчика. Непременным условием замены ненадлежащего ответчика надлежащим является ходатайство истца о замене или его согласие на замену, если замена производится по инициативе суда. По делам некоторых категорий надлежащий ответчик определяется законом (см., например, ст. 1068, 1069 ГК).

Например, по гражданскому законодательству право требования имущества из чужого незаконного владения принадлежит только предполагаемому собственнику виндицируемой вещи (ст. 301 ГК), ее титульному владельцу (ст. 305 ГК), а также давностному владельцу (п. 2 ст. 234 ГК), поэтому все иные лица в случае предъявления ими виндикационных требований будут ненадлежащими истцами.

В соответствии со ст. 1079 ГК ответчиком за вред, причиненный источником повышенной опасности, является не фактический причинитель вреда, а владелец источника повышенной опасности (собственник автомобиля).

Согласно ст. 1071 ГК в случаях, когда по ГК или другим законам причиненный вред подлежит возмещению за счет казны РФ, казны субъекта РФ или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если на основании п. 3 ст. 125 ГК эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 24.02.2005 N 3 “О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан и юридических лиц” надлежащими ответчиками по искам о защите чести, достоинства и деловой репутации являются авторы не соответствующих действительности порочащих сведений, а также лица, распространившие эти сведения. Если оспариваемые сведения были распространены в СМИ, то надлежащими ответчиками являются автор и редакция соответствующего СМИ. Если эти сведения были распространены в СМИ с указанием лица, являющегося их источником, то это лицо также является надлежащим ответчиком. При опубликовании или ином распространении не соответствующих действительности порочащих сведений без обозначения имени автора (например, в редакционной статье) надлежащим ответчиком по делу является редакция соответствующего СМИ, т.е. организация, физическое лицо или группа физических лиц, осуществляющие производство и выпуск данного СМИ (ч. 9 ст. 2 Закона РФ “О средствах массовой информации”). В случае, если редакция СМИ не является юридическим лицом, к участию в деле в качестве ответчика может быть привлечен учредитель данного СМИ (п. 5).

Вопрос о том, в какой стадии судопроизводства возможна замена ненадлежащего ответчика, судя по редакции ст. 41 ГПК, решен так, что замена допускается “при подготовке дела или во время разбирательства в суде первой инстанции”. При этом законодатель не обязывает суд совершать такое процессуальное действие и предоставляет ему право, используя термин “может”.

2. Однако следует обратить внимание на п. 4 ч. 1 ст. 150 ГПК, в котором в числе действий, совершаемых при подготовке дела к судебному разбирательству, указано на то, что судья также “разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика”. При сопоставлении приведенной нормы с содержанием ч. 1 ст. 41 ГПК некоторые авторы делают вывод о том, что в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья лишь предварительно решает вопрос о замене ненадлежащего ответчика, подготавливает осуществление замены во время судебного разбирательства (извещает истца о том, что ответчик ненадлежащий, запрашивает согласие истца на замену). Признать же ответчика надлежащей стороной возможно только во время судебного разбирательства, так как именно здесь, анализируя материалы дела, суд устанавливает, что названный истцом ответчик является субъектом обязанности в спорном материальном правоотношении. Между тем согласно п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 24.06.2008 N 11, если при подготовке дела судья придет к выводу, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, он с соблюдением правил ст. 41 ГПК по ходатайству ответчика может произвести замену ответчика. Такая замена производится по ходатайству или с согласия истца. В случае несогласия истца на замену ненадлежащего ответчика другим лицом подготовка дела, а затем его рассмотрение проводятся по предъявленному иску.

Если истец соглашается на замену ответчика, суд постановляет определение, которым освобождает ненадлежащего ответчика от обязанности участвовать в судопроизводстве и откладывает дело для привлечения в процесс надлежащего ответчика.

После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка к судебному разбирательству и судебное разбирательство начинаются с самого начала при условии, что подсудность дела не изменилась. В противном случае, исходя из положений, закрепленных в ч. 1 ст. 47 Конституции, гражданское дело передается в суд, которому оно стало подсудно.

Замену ненадлежащего ответчика и действия, связанные с заменой, необходимо отразить в протоколе. Протокол совершения процессуальных действий должен соответствовать требованиям ст. 229 и 230 ГПК. Такие действия следует совершать по правилам ст. 152 ГПК.

Ненадлежащий ответчик является процессуально правоспособным лицом, участвующим в деле, действительной стороной, ему принадлежат все процессуальные права, и он несет все процессуальные обязанности. Этим ненадлежащий ответчик отличается от юридически незаинтересованного ответчика, который в силу отсутствия у него юридического интереса к процессу не может быть лицом, участвующим в деле.

КС подтвердил возможность замены истца новым собственником спорного имущества в гражданском споре

16 ноября Конституционный Суд вынес постановление по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 44 ГПК, которая, по мнению заявителей, нарушает их права, лишая суд возможности заменить истца в порядке процессуального правопреемства при переходе права собственности на спорное имущество к новому собственнику по договору дарения.

Как уже писала «АГ», с жалобой в КС обратились Артем и Борис Болчинские. В Суде их интересы представлял адвокат АП Санкт-Петербурга Михаил Янкевич.

Ранее Борис Болчинский обращался в суд с иском, в котором просил обязать своего соседа по дачному участку установить новую границу между владениями и демонтировать разделяющий их забор. В процессе судебного разбирательства Борис Болчинский подарил свой земельный участок сыну Артему. Однако суд отказал в удовлетворении ходатайства Бориса Болчинского о замене его как истца в порядке процессуального правопреемства, руководствуясь тем, что изменение собственника имущества не влечет автоматической перемены лиц, участвующих в судебном процессе. Впоследствии суд вынес решение об отказе в иске, поскольку истец уже не являлся собственником земельного участка и, соответственно, ответчики не нарушали его прав и законных интересов.

Заявители безрезультатно обжаловали решение суда в апелляции и кассации. Суды указали, что Артем Болчинский мог воспользоваться правом на вступление в дело в качестве третьего лица, а в дальнейшем он не был лишен возможности самостоятельно реализовать свои права собственника.

По мнению заявителей, оспариваемое положение противоречит Конституции РФ, поскольку не допускает возможности замены судом истца в порядке процессуального правопреемства в случае перехода права собственности на спорное имущество к новому собственнику по договору дарения.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд пришел к выводу о том, что процессуальное правопреемство, возникающее на основе материально-правового правопреемства, связано, прежде всего, с изменением субъектного состава спорного правоотношения вследствие выбытия одной из его сторон.

При этом Суд выявил, что содержащийся в оспариваемой норме открытый перечень оснований процессуального правопреемства нередко приводил в правоприменительной практике к ограничительному ее истолкованию. Такое толкование допускало процессуальное правопреемство при сингулярном материальном правопреемстве лишь при перемене лиц в обязательствах и исключало такую возможность в спорных или установленных судом абсолютных (в частности, вещных) правоотношениях.

«Правопреемство в материальном праве в случае перехода прав и обязанностей от одного лица к другому в порядке универсального или сингулярного правопреемства само по себе не порождает (автоматически и безусловно) процессуальное правопреемство, – указал КС в своем постановлении. – Вопрос о процессуальном правопреемстве во всех случаях решается судом, который при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы».

В этой связи Суд указал, что нормативное регулирование процессуального правопреемства не свидетельствует о невозможности замены стороны правопреемником в случае отчуждения ею в период судебного разбирательства имущества, требование по защите имущественного права на которое рассматривается судом. Это, в свою очередь, позволяет предотвратить утрату собранных доказательств, необходимость их повторного сбора, исключает неоправданные судебные расходы, а также сохраняет баланс прав и законных интересов сторон гражданского судопроизводства. При этом защищаются права не только истца, для которого отчуждение имущества ответчиком не повлечет рассмотрение дела с самого начала, но и ответчика, для которого отчуждение имущества истцом не создаст угрозы быть привлеченным к делу по иску нового собственника, основанному на тех же обстоятельствах, в самостоятельном процессе.

В результате КС признал оспариваемую норму не противоречащей Конституции, поскольку по своему смыслу она не препятствует возможности замены стороны на приобретателя ее имущества в качестве процессуального правопреемника в ходе судебного разбирательства по делу о защите от нарушений права собственности на это имущество. При этом Суд распорядился пересмотреть судебные решения по делу заявителей, принятые на основе оспариваемой нормы, истолкованной вразрез с ее конституционно-правовым смыслом.

Адвокат Михаил Янкевич сообщил «АГ», что его доверители удовлетворены вынесенным судебным актом. «Прежде всего, мы довольны тем, что Суд истолковал оспариваемую норму права в необходимом для нас ключе и распорядился пересмотреть вынесенные по нашему делу судебные решения, которые шли вразрез со смыслом, который федеральный законодатель вложил в указанную норму», – пояснил защитник. По словам адвоката, при рассмотрении дела в суде можно будет использовать ранее полученные доказательства по делу, и это позволит его доверителям существенно сэкономить денежные средства.

«С юридической точки зрения я не очень согласен с правовой позицией КС, – добавил Михаил Янкевич. – Действующая редакция ч. 1 ст. ст. 44 ГПК не допускает правопреемства, поскольку исходя из логического и грамматико-синтаксического толкования в ней установлен закрытый перечень оснований».

Как пояснил адвокат, в Суде никто из представителей госорганов не отрицал того, что при разработке спорной нормы была допущена ошибка, которая допускала ее ограничительное толкование: «Это явный правовой дефект, устанавливающий возможность ограничительного и буквального толкования правовой нормы. И устранение такого недостатка только лишь путем судебного толкования неверно, ибо это “путь в никуда”».

Впрочем, в своем решении КС указал, что разъяснение нормы не исключает правомочие федерального законодателя на основании сформулированных в постановлении правовых позиций внести изменения в регулирование института гражданского процессуального правопреемства.

Порядок замены ненадлежащего ответчика в гражданском процессе

При рассмотрении судебных исков относительно гражданских дел может оказаться, что предъявленные требования оказались направлены не тому лицу. Зачастую права граждан или юридических лиц оказываются нарушены. В этом случае они имеют право подать иск против действий тех, кто их нарушил. Но в некоторых случаях в момент судебного разбирательства становится ясно, что нарушение данных прав произошло не установленным изначально ответчиком, а иным лицом. В этом случае требуется заменить ответчика и продолжить рассмотрение данного дела.

Законодательство

Порядок замены ответчика регулируется Гражданским процессуальным кодексом. Именно на основании данного законодательства осуществляется процедура признания ответчика ненадлежащим. При этом в данном нормативно-правовом акте нет четкого понятия, кто понимается под таким ответчиком. Главным основанием для признания его таковым является наличие фактов, подтверждающих отсутствие связи между действиями или бездействием ответчика, а также произошедшим нарушением прав.

Соответственно, данное решение остается за судьей и самими участниками дела. Если кто-либо из сторон при подготовке дела к разбирательству либо уже в процессе него выявит для себя факт того, что сторона является ненадлежащей и привлечь ее к ответственности не получится, то он имеет право подать ходатайство о замене. Если данную замену предлагает не сам истец, а другой участник процесса, то эта процедура должна производиться обязательно с согласия ответчика.

После замены ответчика на надлежащего дело начинает рассматриваться с самого начала. Но если истец выражает протест против замены ответчика, то дело будет продолжать рассматриваться по первоначально поданному иску.

Данные правила предусмотрены статьей 41 ГПК РФ. На основании данного кодекса предусматривается замена только ответчика. Нельзя заменить:

• истца;
• третье лицо, который предъявляет свои требования в определенных интересах.

Важно не путать замену с правопреемством. Отличие заключается в следующем:

• правопреемство передается на основании перехода прав согласно закону или какому-либо официальному документу, дающему право на это претендовать;
• замена осуществляется на основании того, что данное лицо не является субъектом рассматриваемого дела и к нему не могут предъявляться определенные требования в силу закона или договора.

При возникновении спорной ситуации, в ходе которой были нарушены права и интересы определенного гражданина, бывает достаточно сложно выяснить надлежащего ответчика.

Виды заблуждения

В судебной практике встречаются несколько видов заблуждений относительно ответчика. Такие заблуждения могут носить:

• добросовестный характер;
• умышленный характер.

В зависимости от этого и будет рассматриваться дело. Однако если истец сможет доказать вину ненадлежащего ответчика, то именно он будет привлечен к ответственности и будет считаться надлежащим. Такие ситуации происходят, когда наказание несут за них их дочерние предприятия, хотя само по себе объединение виновно в данном нарушении. Но документально бывает сложно доказать, что ответственные люди корпорации знали о фактах нарушения и преднамеренно допускали их. Поэтому бывает гораздо проще привлечь к ответственности ненадлежащего ответчика. И для того чтобы получить хоть какую-то компенсацию, истец вынужден предъявлять иск к тому, вину кого он сможет доказать.

В случае добросовестного заблуждения ответчик действительно может не подозревать, что вина произошедшего лежит совершенно на другом ответчике. И именно в этом случае при выяснении данного обстоятельства происходит замена.

Порядок замены

Для того чтобы осуществить замену ответчика, который, по мнению истца или других лиц, является ненадлежащим, потребуется осуществить следующее:

1. Нужно подать ходатайство суду с просьбой замены ответчика.
2. Если оно подается не самим истцом, то судья обязательно выясняет позицию истца по этому делу.
3. Также осуществляется опрос других лиц по этому поводу.
4. На основании полученных ответов судья принимает решение о замене ответчика. Если истец высказывается против замены, то независимо от мнения третьих лиц замена осуществлена не будет.
5. После замены в деле могут участвовать несколько ответчиков, если это требуется. Однако если среди нескольких ответчиков обнаружится один ненадлежащий, то ему не будет требоваться замена, он просто будет исключен из списка ответчиков.

После любой замены или исключения ответчика рассмотрение всегда начинается с самого начала. Это обязательное требование, которое должно соблюдаться. Данная процедура позволяет ускорить процесс защиты нарушенных прав. Это осуществляется за счет того, что:

1. Не требуется заново подавать иск, на составление которого потребуется несколько дней.
2. Сама подача иска также занимает несколько дней.
3. Назначение рассмотрения иска может занимать до 2 месяцев. Таким образом, экономия во времени происходит до 3 месяцев.

Данным правом по замене истца зачастую пользуются в случаях, когда ответственные лица должны нести ответственность, но в ходе разбирательства выясняются ситуации, освобождающие их от данного права.

Практика

В комментариях к данному кодексу часто используется несколько основных примеров, когда осуществляется замена ответчика. Чтобы наиболее точно понимать, при каких обстоятельствах можно воспользоваться данной нормой, нужно хорошо разобраться в примерах ее использования. К основным из них можно отнести следующие ситуации:

1. Наступление ответственности при использовании вещи не ее законным владельцем, а третьим человеком, ответственность на которого передана по договору, например, аренды. К таким ситуациям можно отнести средства повышенной опасности, которые обязывают их собственников нести ответственность. Но при наличии такого соглашения вся вина будет возложена на фактического арендатора.
2. Если сотрудники организации в ходе выполнения своих обязанностей причинили вред гражданину или юридическому лицу, то ответственность возлагается на данную организацию либо на гражданина, предоставляющего работу.
3. Если вред был причинен сотрудником кооператива или товарищества, то иск также предъявляется ко всему объединению, а не лично к данному человеку.

Если правильно не будет выявлен ответчик либо истец будет против замены ответчика на надлежащего, то суд может допустить ошибку при вынесении определения. А соответственно, истцу в иске будет отказано. Либо такое решение можно будет легко обжаловать в порядке апелляции.

Ходатайство

Важно знать, как правильно составлять данный документ. Оно обязательно подается в письменном виде. Его можно заявить в процессе рассмотрения дела, а также до начала судебного разбирательства. При составлении документа необходимо указать следующие данные:

1. Название суда, который рассматривает данное дело.
2. Персональные данные заявителя, в том числе его ФИО, адрес регистрации и места жительства, контактный телефон, паспортные данные. Если истцом выступают юридическое лицо, то указывает его наименование и юридический адрес.
3. Аналогичные персональные данные ответчика, к которому изначально предъявлен иск.
4. Название документа и цель.
5. Далее описывается суть нарушения прав, которые были совершены против истца.
6. Описание обстоятельств, при которых произошли данные нарушения.
7. Все эти факты должны быть подтверждены определенными документами, на которые указываются ссылки.
8. Далее прописывается требование о замене ответчика с указанием на персональные данные нового.
9. Обязательно нужно прописать стоимость самого иска, который рассматривается.
10. Список приложенных документов, подтверждающих обстоятельства.

В таком порядке составляется любое ходатайство, только изменяется суть требований.

Ходатайство о замене ответчика – образец для гражданского и арбитражного процесса

При подготовке судебного иска к разбирательству уточняются участники предстоящих прений. В числе основных участников истец – предъявляющее обвинение второй стороне лицо, и ответчик — тот, к кому обращены претензии. С определением обвиняющей стороны у суда вопросов не возникает. В большинстве случаев это инициатор процесса.

С ответчиком сложнее. Его в исковом заявлении указывает истец, который может ошибочно определить оппонента. Ходатайство о замене ответчика надлежащим лицом исправит ситуацию, но суд примет документ к рассмотрению только при соблюдении процессуальных норм.

Ходатайство о замене ненадлежащего ответчика в гражданском и арбитражном процессе

Проблемы с определением второй стороны спора возникают по нескольким причинам

Проблемы с определением лица, нарушившего права истца, возникают в силу нескольких причин:

• неустановлена полная картина спорной ситуации;
• несколько участников события;
• неверное толкование истцом законодательных норм;
• многоуровневая структура правоотношений, из-за чего несведущему в юридических вопросах человеку легко запутаться в деле

При более тщательном рассмотрении ситуации выясняется, что ответчик ненадлежащий. В его действиях нет причинно-следственной связи с негативными последствиями для истца, он не должен брать обязательства, которыми его пытается наделить обвинитель. Тогда суд выносит постановление о замене виновной стороны с разбирательством по уже поданному иску без повторной подачи заявления.

Смена оппонента проводится:

• по гражданскому процессу — в порядке ст. 41 ГПК РФ;
• по арбитражному разбирательству – в порядке ст. 47 АПК РФ.

В обоих случаях для замены ответчика на любой стадии судебного процесса оформляется ходатайство, которое рассматривает суд. Замена стороны проводится только при согласии истца, в противном случае рассмотрение дела проводится с первоначальным составом участников.

Содержание ходатайства о замене ненадлежащего ответчика

Ходатайство подаётся во время судебного заседания

Ходатайство подается письменно или оглашается устно в зале судебного заседания. Первый вариант предпочтительнее, но чтобы суд принял обращение, в нем необходимо указать юридически важную информацию:

• наименование/реквизиты судебного органа, рассматривающего дело;
• данные об инициаторе обращения. Для физического лица – Ф. И. О., прописка/место проживания, паспортные данные, для юридического лица – наименование предприятия, ИНН, юридический/фактический адрес;
• краткая информация по существу дела – номер разбирательства, сведения сторон;
• обоснование позиции неправильно выбранного лица: ссылки на статьи законов, доказательства и доводы;
• вариант надлежащего оппонента с обоснованием кандидатуры;
• ссылки на гражданское/процессуальное законодательство;
• обращение к суду с точной просьбой (прошу заменить ненадлежащего ответчика надлежащим);
• завершает ходатайство, дата и подпись составителя.

К прошению необходимо приложить документы, на которых основано обращение к суду, при необходимости свидетельские показания.

Кто может подать ходатайство о замене ответчика

Ответчик вправе возразить на иск

Подает ходатайство истец или третья сторона, заинтересованная в исходе разбирательств. Замена проводится в суде первой инстанции до вынесения решения по делу. Замена оппонента в апелляционной и последующих инстанциях не допустима.

Если ответчик уверен, что не является виновной стороной по делу, он вправе составить возражение на иск. В содержании указываются требования, с которыми ответчик не согласен в качестве его привлечения к делу, причины такой позиции.

Закон напрямую не указывает на возможность отвода ответчиком своей кандидатуры, но и не запрещает такого развития событий. В судебной практике вопрос замены виновной стороны разрешается судом и истцом, ответчик же обычно ходатайствует о привлечении соответчиков.

Рассмотрение судом ходатайства о замене ненадлежащего ответчика

Суд рассматривает поступившее ходатайство по существу вопроса с принятием мотивированного постановления, информирует заинтересованных лиц с судебным решением. В зависимости от обстоятельств дела прежний ответчик может участвовать в заседании в другом процессуальном качестве (свидетель, третье лицо с самостоятельными требованиями).

Порядок замены

Процесс смены ответчиков происходит по единому алгоритму

Процессуальный порядок смены ответчиков надлежащими лицами в арбитражном и гражданском процессах происходит по единому алгоритму:

• обнаружение ошибки с определением ответчика по делу;
• составление письменного ходатайства истцом;
• рассмотрение вопроса судом с удовлетворением ходатайства;
• вынесение определения о замене ответчика надлежащим лицом;
• подготовка к новому рассмотрению дела.

По закону, истец вправе отказаться от смены виновной стороны, и тогда суд может привлечь предложенного кандидата в качество соответчика по делу. Рассмотрение материалов начинается сначала. Причем, соответчик несет ответственность только за собственные действия и выражает свою позицию.

Как составить заявление

Строгой формы ходатайства процессуальным законом не установлено, поэтому документ составляется по общим нормам документооборота с учетом правовых рекомендаций.

Образец ходатайства

Должны присутствовать следующие разделы:

• шапка документа — указание контактов судебной инстанции и ходатайствующего;
• название – ходатайство о замене ненадлежащего ответчика;
• основная часть – кратко и предметно выражает суть спора, предмет обращения, доводы и доказательства;
• заключительная часть — обращение к суду о замене стороны надлежащим лицом с указанием их Ф.И.О.

Подпись заявителя и дата составления завершает документ.

Образец ходатайства в суд

Судебная практика

Процессуальный порядок замены ответчика лучше проследить по материалам конкретных дел. Как правило, сам факт неправильного определения виновной стороны выявляется судьями на стадии подготовки к прениям, однако ходатайствует о замене ответчика сам истец.

Железнодорожный районный суд г. Курска в процессе подготовки иска А. к М., председателю садового товарищества «Моква», о взыскании ущерба за повреждение имущества в ходе дорожных работ пришел к следующему выводу. Иск предъявляется к лицу, которое не может выступать стороной судебного разбирательства в силу отсутствия причинной связи действий М. и наступления негативных последствий для А. Истец ходатайствовал о переадресации иска к юридическому лицу (садовое товарищество «Моква»).

Ходатайство было удовлетворено, а иск перенаправлен в районный суд по месту нахождения товарищества.

Последствия замены ответчика

По результату рассмотрения ходатайства суд выносит определение. После благополучной замены стороны ответчика, в разбирательстве появляется новое лицо. Это существенно меняет обстоятельства дела и картину произошедшего, поэтому подготовка и рассмотрение спора начинается сначала (с момента подготовки документов). Процессуальные сроки отсчитываются с момента появления в процесс нового лица.

Совершенные в ходе разбирательства правовые действия и заявления ненадлежащего ответчика не имеют правовой силы по отношению к надлежащему оппоненту. Если в результате смены виновной стороны может поменяться подсудность судебного дела, производится передача материалов в другой суд

Как подать ходатайство в суд: советы юриста

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Договор аренды здания

Под договором аренды здания следует понимать соглашение между контрагентами, по которому Арендодатель передает право пользования объектом недвижимости Арендатору за оговоренную плату.

Преамбула договора

Договор аренды здания

Павлов Вячеслав Виссарионович, 15.03.2001 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 15.03.2019 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Кирилл Петрович, 20.02.2002 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2022 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения;
• паспортные данные участников сделки.

Существенными условиями такого вида сделки являются:

• предмет соглашения;
• срок договора;
• сумма арендной платы;
• права, обязанности и ответственность сторон.

Предмет

Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:

Арендодатель передает Арендатору право пользования нежилым зданием, общая площадь составляет 100 квадратных метров, кадастровый номер ХХХХ, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Гоголя, дом 88. Характеристики объекта прилагаются в акте приема-передачи.
Собственником нежилого помещения является Арендодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Арендатор получает право пользования Зданием с целью производства определенной продукции.
Документами, которые прилагаются к договору аренды здания, являются: кадастровый паспорт, план здания, акт приема-передачи и возврата здания.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать) месяцев с момента подписания Сторонами документа.

Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.

Цена договора

Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется данный пункт следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.

Обязанности сторон

Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:

Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать здание в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.

Форма договора

Договор аренды здания составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Договор аренды зданий и сооружений

Понятие договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, – требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

• особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607);
• договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609);
• арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616);
• в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

• в первую очередь специальными правилами , помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
• при отсутствии таковых – правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
• и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости – иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, – позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: ” К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке”.

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования”.

Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно – оздоровительные, спортивно – зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно – спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• созданы людьми (искусственно возведены);
• “привязаны” к определенному земельному участку;
• связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
• являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
• их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации – ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• особой ценностью этих объектов,
• их непотребляемостью в процессе использования,
• неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

• когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
• когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений. В ч. 6 ст. 1 закона указано, что государственной регистрации подлежат:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
2. ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения – в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.