215 закон о строительстве

Покупка новостройки по 214-ФЗ или по 215-ФЗ — риски и преимущества

Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.

Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.

И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.

Плюсы 215-ФЗ

  • 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
  • 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
  • 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

  • 1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
  • 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
  • 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

  • 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
  • 2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность. В случае нарушения сроков покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
  • 3. 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.

  • 1. Ни один закон не сможет дать гарантии, что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
  • 2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или у частного застройщика.
Читайте также:
Поверочный интервал счетчиков воды закон

Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.

ЖНК и ЖСК: 215 Федеральный Закон — его суть, а также плюсы и минусы в сравнении с 214-ФЗ

Сегодня большой популярностью пользуется такой способ строительства многоквартирных домов, как долевое участие. Большинство из нас очень хорошо осведомлены и знают, что эти правоотношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон направлен на защиту граждан-дольщиков, предоставляет им большой объём прав и способов защиты при их нарушении.

Но мало кто догадывается, что наряду с названным выше законом существует и иной Федеральный закон – от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», который предусматривает создание ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), как способ строительства многоквартирных домов. В данной статье мы будем использовать привычную аббревиатуру ЖСК вместо ЖНК (жилищно-накопительный кооператив), хотя последнее было бы правильней, но менее понятно и доступно большинству читателей. В чём же отличие 214-го Федерального закона от 215-го, и каковы их плюсы и минусы друг перед другом?

Согласно статье четвёртой 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Однако существует и иной способ строительства многоквартирных домов, а именно: создание ЖСК, по которому работают многие, имеющие честные намерения застройщики, которым не удаётся следовать довольно жёстким требованиям 214-ФЗ. С теоретической точки зрения участие в ЖСК – один из самых дешёвых способов покупки жилья, однако и наиболее рискованный.

Подчеркнем хорошо известные минусы договора ЖСК перед договором ДДУ по 214-ФЗ:

  1. ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона № 214, так и в рамках законодательства о кооперативах. Как результат, договор не подлежит регистрации в Росреестре, и претензии можно предъявить только правлению ЖСК, а не застройщику. Это приводит к появлению всем известного риска с «двойными» продажами, возникающими вследствие недобросовестности или халатности застройщика.
  2. ЖСК имеют специфическую судебную практику по разрешению споров между своими членами. Первоначально жилищные кооперативы получают право действовать вне рамок 214-ФЗ, а значит, на основании 215-ФЗ дольщикам часто предъявить нечего.
  3. Если согласно 214-ФЗ с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия, к которому могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, где прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, который приобретается дольщиком, и объект недвижимости, и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашение по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК. В нём же, как правило, строгости и точности не бывает по сути.
  4. Если застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний, согласно 214-ФЗ, вправе отказаться от договора и вправе потребовать возврата денежных средств, а также возмещения убытков в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, но с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договор с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, то есть пайщик должен написать заявление в ЖСК о своём выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщика не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку.
  5. Закон РФ «О защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями по 214-ФЗ. Приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей» Вам рассчитывать не стоит (ст. 16 п.3 215-ФЗ). Он просто не применим, так как конкретного объекта изначально нет, а есть лишь приобретаемый Вами пай.
Читайте также:
За что можно уволить сотрудника по закону

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир, должен знать каждый заинтересованный приобретатель недвижимости. Это нужно для того, чтобы сделать правильный выбор относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

А теперь поговорим о преимуществах 215-ФЗ перед 214-ФЗ:

  1. По 215-ФЗ застройщикам разрешается вести подготовительные работы до получения официального разрешения на строительство. За счет этого планируется добиться снижения средних сроков строительства и реального удешевления стоимости жилья. В 2011 году появился закон РФ «Об утверждении перечня подготовительных работ для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, которые могут быть выполнены до выдачи разрешения на строительство». По 214-ФЗ – это невозможно.
  2. По 215-ФЗ (согласно главам 3 и 5) идёт целевое назначение средств пайщиков на закупку стройматериалов. Процедура находится под надзором Банка России (Центробанка) и, соответственно, действия кооператива по расходу средств пайщиков в любой момент может проверить прокуратура.
  3. Система ЖСК в России существует уже более 30 лет, и власти, судя по всему, не собираются отменять деятельность строительных кооперативов в силу их достаточной эффективности и существования в рамках ЖСК программы «доступное жильё».
  4. 214-ФЗ создавался под программу банков, направленную на массовость приобретения ипотечных кредитов без снижения процентных ставок по выплатам кредитных платежей. Это существенно повышает стоимость квартир за счёт процентов банков в два, а иногда и более, раза. Рассрочка в ЖСК позволяет избежать этой переплаты.
  5. По 214-Ф3 застройщик имеет смешанное финансирование, включая кредиты банка на строительство. Поступления дольщиков, в первую очередь, идут на погашение кредитов застройщика, что вызывает удорожание стоимости квадратного метра. Таким образом, все банковские затраты застройщик возмещает за счёт кармана покупателя.
  6. По 214-ФЗ происходит удорожание строительства, потому что администрация склоняет к значительным отчислениям в Госучереждения (водоканал и т. д.), что законом 215-ФЗ не предусмотрено.
  7. У дольщиков, вступивших в кооператив, зарегистрированный после 2011 года, снижается риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и, в свою очередь, иметь дело с неграмотно оформленными документами на землю и разрешением на строительство.

Очевидно, что все плюсы ЖСК по 215-ФЗ перед ДДУ по 214-ФЗ сводятся лишь к удешевлению Вашего будущего жилья. То есть, к экономии за счёт определённых рисков. Стоит ли экономить ценой вышеприведенных рисков, подписывая договор ЖСК, – решать Вам. Лучше всего обращайтесь к профессионалам рынка. Они разъяснят все «за» и «против», укажут на Ваши риски в каждом случае. Мы же, в свою очередь, советуем Вам ещё раз внимательно ознакомиться с нашей статьей «ЖСК – что это? Договора при строительстве, статус во время постройки дома, риски и прочее, что необходимо знать», чтобы определить для себя, а «стоит ли овчинка выделки».

Федеральный закон от 20.07.2022 N 215-ФЗ (ред. от 22.12.2020) “Об особенностях исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции”

ОБ ОСОБЕННОСТЯХ
ИСПОЛНЕНИЯ СУДЕБНЫХ АКТОВ, АКТОВ ДРУГИХ ОРГАНОВ
И ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, А ТАКЖЕ ВОЗВРАТА ПРОСРОЧЕННОЙ
ЗАДОЛЖЕННОСТИ В ПЕРИОД РАСПРОСТРАНЕНИЯ НОВОЙ
КОРОНАВИРУСНОЙ ИНФЕКЦИИ

Читайте также:
Возврат мягкой мебели по закону

Принят
Государственной Думой
7 июля 2022 года

Одобрен
Советом Федерации
15 июля 2022 года

1. Настоящий Федеральный закон устанавливает особенности принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции.

2. Положения настоящего Федерального закона распространяются на должников – юридических лиц, должников – индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, включенными по состоянию на 1 марта 2022 года в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, за исключением должников – юридических лиц, должников – индивидуальных предпринимателей, к которым в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” применен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, а также на отдельные категории должников – физических лиц, определенные частями 3 и 5 статьи 2 настоящего Федерального закона.

3. Факт осуществления деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, определяется по основному виду деятельности (классифицируемому на основании кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности), информация о котором содержится в едином государственном реестре юридических лиц либо едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2022 года.

4. Положения настоящего Федерального закона применяются к исполнительным документам, предъявленным к принудительному исполнению до 1 мая 2022 года, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 статьи 2 настоящего Федерального закона.

5. Судебный пристав-исполнитель не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления о предоставлении рассрочки в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, направляет копию указанного постановления взыскателю. Постановление может быть обжаловано в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспорено в суде. Рассрочка предоставляется однократно на условиях поэтапного погашения задолженности в виде ежемесячных платежей в равных долях на срок рассрочки с начала календарного месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение о ее предоставлении. При нарушении должником графика погашения задолженности постановление о предоставлении рассрочки подлежит отмене, после чего исполнительное производство осуществляется в общем порядке без учета требований настоящего Федерального закона. Должники, которым предоставлена рассрочка, в течение срока рассрочки не вправе совершать сделки, связанные с выдачей поручительств, гарантий, и сделки, связанные с отчуждением или обременением принадлежащего им имущества, а должники – юридические лица также не вправе выплачивать дивиденды и иные платежи по эмиссионным ценным бумагам, доходы по долям (паям), распределять прибыль между учредителями (участниками).

1. На основании заявления (с приложенным графиком погашения задолженности) должника – юридического лица или должника – индивидуального предпринимателя судебный пристав-исполнитель обязан предоставить таким должникам рассрочку исполнения требований исполнительных документов в рамках возбужденных в отношении указанных лиц исполнительных производств имущественного характера, за исключением требований по возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, о компенсации морального вреда, по выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, без обращения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. Рассрочка предоставляется на срок, указанный в заявлении, но не более чем на двенадцать месяцев и не позднее чем до 1 августа 2022 года. Сумма задолженности по исполнительным документам, в отношении которой должник – юридическое лицо или должник – индивидуальный предприниматель вправе обратиться с заявлением о предоставлении рассрочки, не может превышать 15 миллионов рублей.

Читайте также:
Зимняя резина: сроки замены по закону

2. В отношении должников, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, в течение срока рассрочки не применяются меры принудительного исполнения, за исключением наложения ареста на имущество должника, находящееся у должника или третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества. В течение указанного срока в целях наложения запрета на отчуждение имущества должника – юридического лица или должника – индивидуального предпринимателя могут совершаться исполнительные действия, связанные с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. При этом сохраняют свое действие ранее наложенные ограничения по распоряжению имуществом должника, за исключением обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на счетах должника, открытых в банках и иных кредитных организациях.

3. Рассрочка исполнения исполнительных документов, содержащих требования о взыскании задолженности по кредитному договору (займу) в отношении должников – граждан, являющихся получателями пенсии по старости, пенсии по инвалидности и (или) пенсии по случаю потери кормильца и не имеющих иных источников доходов и недвижимого имущества (за исключением единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения), если совокупный размер пенсии по старости, пенсии по инвалидности и (или) пенсии по случаю потери кормильца должника-гражданина составляет менее двух минимальных размеров оплаты труда, предоставляется на основании заявлений таких должников. Рассрочка предоставляется без обращения в суд, выдавший исполнительный документ, на срок, указанный в заявлении (с приложенным графиком погашения задолженности), но не более чем на двадцать четыре месяца и не позднее чем до 1 июля 2022 года. Сумма задолженности по исполнительным документам, содержащим требования о взыскании задолженности по кредитному договору (займу) в отношении должников – граждан, являющихся получателями пенсии по старости, пенсии по инвалидности и (или) пенсии по случаю потери кормильца и не имеющих иных источников доходов и недвижимого имущества (за исключением единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения), в отношении которой указанные должники-граждане вправе обратиться с заявлением о предоставлении рассрочки, не может превышать 1 миллион рублей.

4. На срок предоставления рассрочки юридическое лицо, осуществляющее деятельность по возврату просроченной задолженности в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 230-ФЗ “О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон “О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях”, не вправе осуществлять деятельность по возврату просроченной задолженности, в отношении которой должнику в рамках исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлена рассрочка.

5. В отношении должников-граждан по 1 июля 2022 года включительно судебным приставом-исполнителем не применяются меры принудительного исполнения, связанные с осмотром движимого имущества должника, находящегося по месту его жительства (пребывания), наложением на указанное имущество ареста, а также с изъятием и передачей указанного имущества, за исключением принадлежащих должнику-гражданину транспортных средств (автомобильных транспортных средств, мотоциклов, мопедов и легких квадрициклов, трициклов и квадрициклов, самоходных машин). В течение указанного срока в целях наложения запрета на отчуждение имущества должника-гражданина могут совершаться исполнительные действия, связанные с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Положения настоящей части не распространяются на исполнение судебного акта, содержащего требование о наложении ареста на имущество должника.

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

2. Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” и Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 230-ФЗ “О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон “О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях” применяются с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Читайте также:
Закон о вмешательстве в личную жизнь

Москва, Кремль
20 июля 2022 года
N 215-ФЗ

Можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ?

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.

Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.

Суть 215 федерального закона

Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.

Сдача объекта

Особое внимание следует заострить при наличии фразы «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» – она означает, что договор имеет силу, пока застройщик не сдаст объект. Но это может произойти и через 10 лет. Конечно, в иске не может быть отказано по данной причине, но исковое заявление целесообразно подавать лишь при задержке ориентировочных сроков на существенный временной отрезок (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.

Договор долевого участия или ЖСК?

Законодательно в вопросах новостроек более защищённым является дольщик, чем член ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Читайте также:
Закон о парковке и стоянке

Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.

Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.

Ответ Минюста России на письмо АРБ “О применении Федерального закона от 20.07.2022 № 215-ФЗ”

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЮСТ РОССИИ)

Ассоциация Российских Банков

В Департаменте нормативно-правового регулирования, анализа и контроля в сфере исполнения уголовных наказаний и судебных актов Министерства юстиции Российской Федерации в пределах компетенции рассмотрено Ваше обращение по вопросу разъяснения норм Федерального закона от 20.07.2022 № 215-ФЗ «Об особенностях исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции».

В соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 № 1313, Минюст России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения и толкованию норм, терминов, понятий и судебных актов.

Одновременно сообщаем, что в Федеральном законе от 20.07.2022 № 215-ФЗ «Об особенностях исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Федеральный закон № 215-ФЗ) реализован механизм предоставления рассрочки исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, находящихся на принудительном исполнении в Федеральной службе судебных приставов, судебным приставом-исполнителем без обращения заинтересованных лиц с соответствующим заявлением в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Положения Федерального закона № 215-ФЗ применяются к исполнительным документам, предъявленным к принудительному исполнению до 01.10.2020, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 статьи 2 Федерального закона № 215-ФЗ. В отношении категории должников-граждан по 31.12.2022 включительно судебные приставы – исполнители не применяют меры принудительного исполнения, связанные с осмотром движимого имущества должника, которое находится по месту его жительства (пребывания), наложением на данное имущество ареста, изъятием и передачей данного имущества, за исключением принадлежащих должнику-гражданину транспортных средств (автомобильных транспортных средств, мотоциклов, мопедов и легких квадрициклов, трициклов и квадрициклов, самоходных машин). В ходе наложения ареста на транспортные средства возможна передача имущества под охрану или на хранение. Передача имущества должника, а также его реализация может осуществляться при наложении ареста.

В течение указанного срока (по 31.12.2022 включительно) в целях наложения запрета на отчуждение имущества должника-гражданина могут совершаться исполнительные действия, связанные с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации.

Положения части 5 статьи 2 Федерального закона № 215-ФЗ не распространяются на исполнение судебного акта, содержащего требование о наложении ареста на имущество должника.

На основании заявления должника (с приложенным графиком погашения задолженности) судебный пристав-исполнитель обязан предоставить рассрочку исполнения требований исполнительных документов без обращения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. Данное положение не распространяется на требования по возмещению вреда здоровью или вреда в связи со смертью кормильца, о компенсации морального вреда, по выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности. Рассрочка предоставляется на срок, указанный в заявлении, но не более чем на 12 месяцев и не позднее чем до 01.08.2022 года. Сумма задолженности по исполнительным документам при этом не может превышать 15 млн. рублей.

В течение периода рассрочки не применяются меры принудительного исполнения, за исключением наложения ареста на имущество должника юридического лица или должника индивидуального предпринимателя, находящееся у него или третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества (часть 2 статьи 2 Федерального закона № 215-ФЗ).

Читайте также:
Как правильно ссылаться на статью закона

Также в течение указанного срока в целях наложения запрета на отчуждение имущества должника – юридического лица или должника – индивидуального предпринимателя могут совершаться исполнительные действия, связанные с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации.

При этом сохраняют свое действие ранее наложенные ограничения по распоряжению имуществом должника, за исключением обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на счетах должника, открытых в банках и иных кредитных организациях.

Судебный пристав-исполнитель не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления о предоставлении рассрочки, направляет копию указанного постановления взыскателю. Постановление может быть обжаловано в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспорено в суде (часть 5 статьи 1 Федерального закона № 215-ФЗ).

Рассрочка предоставляется однократно на условиях поэтапного погашения задолженности в виде ежемесячных платежей в равных долях на период рассрочки с начала календарного месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение о ее предоставлении.

При нарушении должником графика погашения задолженности постановление о предоставлении рассрочки подлежит отмене, после чего исполнительное производство осуществляется в общем порядке без учета требований указанного закона.

Принятие Федерального закона № 215-ФЗ позволило учесть в действующем законодательстве объективные неблагоприятные последствия пандемии без нарушения целостности системы законодательства об исполнительном производстве, поскольку им не были внесены корреспондирующие изменения в Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон № 229-ФЗ), и установило особенности принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц только на период пандемии новой коронавирусной инфекцией (COVID-19).

При этом полагаем необходимым отметить, что положения Федерального закона № 229-ФЗ должны применяться с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 215-ФЗ.

Заместитель директора Департамента
нормативно-правового регулирования,
анализа и контроля в сфере исполнения
уголовных наказаний и судебных актов

Расчет отпускных: как не допустить ошибок

По мнению проверяющих, с момента выплаты отпускных до начала отпуска должно пройти не менее трех полных календарных дней. Читайте в статье об этом и о других сложных случаях расчета и выплаты отпускных.

Сроки выплаты отпускных: что значит «за три дня до»

Статья 136 ТК РФ регламентирует сроки выплаты отпускных — не позднее чем за три дня до начала отпуска. Норма эта вызывает несколько вопросов у бухгалтеров. И первый из них — в каких днях считать, календарных или рабочих? Ответ можно найти в письме Роструда от 30.07.2014 № 1693-6-1 и информации Минтруда России от 16.06.2014. Ведомства уточняют, что срок выдачи отпускных исчисляется не в рабочих, а в календарных днях. При этом если день выплаты приходится на выходной или праздничный день, оплату следует произвести накануне этого дня.

И второй важный вопрос — входит ли день выплаты отпускных в установленные ТК РФ три дня? Роструд в том же письме от 30.07.2014 № 1693-6-1 допускает такой вариант. Эту позицию поддержали в своих решениях Кемеровский областной суд, Ленинградский областной суд и пр.

Однако по последним разъяснениям Минтруда при уходе работника в отпуск в понедельник отпускные надо выплатить не позднее четверга предыдущей недели (письмо Минтруда от 05.09.18 № 14-1/ООГ-7157). Такое мнение в судебной практике встречалось и ранее (см. определение Челябинского областного суда от 17.09.2015 № 11-11043/2015 и определение Ростовского областного суда от 16.09.2013 № 33-11864). В связи с этим рекомендуем не рисковать, а отслеживать, чтобы между началом отпуска и перечислением средств было минимум три полных дня (72 часа). Перечислять отпускные заранее трудовое законодательство не запрещает.

Пример

Отпуск начинается 31 мая 2022 года, в понедельник. Значит, отпускные необходимо выплатить не позднее четверга, 27 мая.

Читайте также:
Закон о признании физического лица банкротом

Отпуск начинается 17 июня, в четверг, крайний срок выплаты отпускных приходится на воскресенье, это выходной день. Значит, выплатить отпускные необходимо не позднее пятницы, 11 июня.

Как выплатить отпускные, если отпуск со следующего дня

Иногда возникают ситуации, когда сотрудник просит предоставить отпуск со следующего дня по семейным обстоятельствам. Несмотря на то, что это инициатива работника, выплата отпускных в такие сроки — это нарушение трудового законодательства. Оно влечет за собой административное наказание (п. 6 ст. 5.27 КоАП РФ): для должностных лиц — предупреждение или штраф в размере от 10 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — штраф от 30 000 до 50 000 рублей.

Если работодатель не возражает против внепланового отпуска и готов выплатить отпускные в день обращения, следует предложить сотруднику на ближайшие три дня оформить, например, отпуск без сохранения заработной платы, а уже потом оплачиваемый отпуск.

Пример

Сотрудник обратился к работодателю в понедельник 21 июня 2022 года с просьбой предоставить ему со вторника 22 июня очередной оплачиваемый отпуск по семейным обстоятельствам. Он не будет иметь претензий к работодателю, если тот выплатит ему отпускные 21-го числа или позже, и готов указать это в заявлении на отпуск.

Работодатель готов пойти навстречу работнику, но, чтобы не нарушать сроки выплаты отпускных, предложил взять отпуск только с 25 июня (пятница). Выплаты были сделаны в день обращения.

При этом дни с 22 по 24 июня включительно были оформлены как отпуск без сохранения заработной платы.

Как учитывать МРОТ при расчете отпускных

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.12.2007 № 922 «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы» работодатель обязан учитывать МРОТ при расчете отпускных. Пункт 18 содержит важное требование: оценить средний месячный заработок сотрудника, который в расчетный период, установленный на предприятии, отработал свою норму рабочего времени и сделал нормы продукции/услуг. Эта величина не может быть менее федерального МРОТ, который с 1 января 2022 года установлен на уровне 12 792 рубля. Поэтому для всех отпусков 2022 года сравниваем средний заработок с величиной нового МРОТ. Для этого надо определить, отработана ли норма рабочего времени у сотрудника. В зависимости от результата порядок действий такой:

  1. Если сотрудник работает неполную рабочую неделю и/или сокращенный рабочий день, отпуск считается без учета МРОТ, по общему порядку исчисления среднего заработка для отпуска.
  2. Если рабочее время отработано полностью, средний дневной заработок умножаем на 29.3, полученную сумму сравниваем с МРОТ — 12 792 рубля.
  3. Если средний заработок получился меньше 12 792 рублей, то обязательно опираемся на МРОТ при расчете отпускных: 12 792 / 29,3× число календарных дней отпуска.
Пример 1

Сотрудник идет в отпуск с 5 по 18 июля 2022 года, его средний дневной заработок — 420 рублей.
420 × 29,3 = 12 306
12 306 публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

В какие сроки выплачивают отпускные по ТК РФ: сколько дней?

Количество дней отпуска в 2022 году

Из письма Минтруда от 24.09.2019 № 14-2/ООГ-6958 можно сделать вывод, что сотрудник обязательно должен отгулять 14 дней подряд за текущий рабочий год. Поясним.

Трудовой кодекс РФ разрешает делить ежегодный оплачиваемый отпуск на части по соглашению сторон (ч. 1 ст. 125). При этом одна из частей должна быть не менее 14 календарных дней.

Иногда работнику срочно необходим отпуск вне графика – со следующего дня по его заявлению. В этом случае у бухгалтерии обычно возникают сложности с применением и соблюдением установленного законом срока выплаты отпускных. Вдобавок, по данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика. Как правильно выплатить отпускные в случае внезапного отпуска и избежать административной ответственности за несоблюдение срока их оплаты, знает КонсультантПлюс:

Читайте также:
Закон об уплате штрафов со скидкой 50

По личному заявлению работника работодатель вправе перенести ежегодный основной оплачиваемый отпуск работника, несмотря на утвержденный график отпусков. При этом необходимо соблюдать требования ст. 136 ТК РФ, согласно которой оплата отпуска производится не позднее чем за три дня до его начала. Если по заявлению работнику предоставляется отпуск на следующий день после подачи заявления, а бухгалтер не успевает начислить и выплатить отпускные в установленный ТК РФ срок, то…

По мнению Минтруда, не менее 14 календарных дней должна быть часть ежегодного оплачиваемого отпуска за текущий рабочий год. Если сотрудник, например, возьмет 7 дней за прошлый год и 7 за текущий, требование ч. 1 ст. 125 ТК РФ выполнено не будет.

В этой ситуации продолжительность одной части отпуска в текущем году должна составить минимум 21 календарный день (14+7). Тогда претензий к компании не будет. То есть, сотрудник обязательно должен отгулять не менее 14 дней подряд за текущий рабочий год.

На некоторых предприятиях принято давать краткосрочные отпуска (на 1-2 дня) в связи большим количеством неиспользованных дней отпуска. Важно знать, что сроках выплаты отпускных при однодневном отпуске имеют свои особенности и риски. О них разъяснено в КонсультантПлюс:

Однако предоставление работникам отпуска указанной продолжительности сопряжено для работодателя с определенными трудностями и рисками, связанными, в частности, со сроками выплаты отпускных.

Как оплачивают отпуск по ТК РФ в 2022 году

Пока работник находится в отпуске, за ним сохраняют место работы (должность), а также средний заработок (ст. 114 ТК РФ). Уже из этой нормы Кодекса понятно, что оплату отпуска производят исходя из среднего заработка работника.

Расчет отпуска в 2022 году следует начать с определения расчетного периода. Если человек трудится на месте работы больше 1 года, то это 12 календарных месяцев, предшествующих месяцу начала отпуска (п. 4 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 24.12.2007 № 922).

То есть при расчете отпускных нужно использовать доходы работника, полученные им в течение этих 12 месяцев. При этом календарный месяц – это период с первого по последнее число месяца включительно.

Расчет отпускных при полностью отработанном расчетном периоде в 2022 году

Работнику Петрову А.С. в соответствии с графиком отпусков с 20 мая 2022 года должен быть предоставлен очередной оплачиваемый отпуск на 14 календарных дней. Расчетный период – с 1 мая 2022 года по 30 апреля 2022 года. Сумма выплат, учитываемых при расчете среднего заработка, составила 516 000 руб.

Решение

Сумма среднего дневного заработка: 1467,58 руб. (516 000 руб. / 12 мес. / 29,3)

Итоговая сумма отпускных: 20 546,12 руб. (1467,58 руб. × 14 дн.)

Как оплачивают отпуск по ТК РФ в 2022 году при стаже менее 1 года

Если со­труд­ник трудится в ор­га­ни­за­ции менее 12 ме­ся­цев, рас­чет­ный пе­ри­о­д для него – пе­ри­од с даты при­е­ма на ра­бо­ту по по­след­ний ка­лен­дар­ный день ме­ся­ца, пред­ше­ству­ю­ще­го ме­ся­цу на­ча­ла от­пус­ка (п. 4 По­ло­же­ния, утв. по­ста­нов­ле­ни­ем Пра­ви­тель­ства РФ от 24.12.2007 № 922).

Отпускные при стаже до 1 года

Сек­ре­тарь Би­рю­ко­ва Н.А. ра­бо­та­ет в организации с 4 фев­ра­ля 2022 года. Она на­пи­са­ла за­яв­ле­ние на от­пуск с 13 мая 2022 года на 7 кален­дар­ных дней. Рас­чет­ный пе­ри­од в дан­ном слу­чае – это пе­ри­од с 4 фев­ра­ля 2022 года по 30 ап­ре­ля 2022 года.

За сколько дней до отпуска в 2022 году выплачивают отпускные

Предельный срок, когда ра­бо­то­да­тель дол­жен вы­пла­тить ра­бот­ни­ку от­пуск­ные, – это не позд­нее чем за 3 дня до на­ча­ла от­пус­ка (ст. 136 ТК РФ). Это действующее правило.

Однако в ТК РФ прямо не ука­за­но, о каких днях идет речь – ка­лен­дар­ных или ра­бо­чих. Но по разъ­яс­не­ни­ям Ро­стру­да, от­счи­ты­вать этот срок нужно в ка­лен­дар­ных днях (пись­ма от 30.07.2014 № 1693-6-1, от 14.05.2022 № ПГ/20884-6-1).

Срок выплаты отпускных в 2022 году

Читайте также:
Когда начисляются отпускные по закону

Пер­вый день от­пус­ка работника при­хо­дит­ся на по­не­дель­ник 24 мая 2022 года. Со­от­вет­ствен­но, от­пуск­ные долж­ны быть ему выпла­че­ны не позд­нее 20 мая (чет­верг).

В слу­чае, когда день вы­пла­ты от­пуск­ных вы­па­да­ет на вы­ход­ной или нера­бо­чий празд­нич­ный день, день­ги долж­ны быть пе­ре­чис­ле­ны в пред­ше­ству­ю­щий ему ра­бо­чий день.

Учтите, что несо­блю­де­ние срока, уста­нов­лен­но­го для опла­ты от­пус­ка, грозит штра­фом (ч. 6 ст. 5.27 КоАП РФ). Также ком­па­нию могут оштрафовать даже в том слу­чае, когда ра­бот­ник на­пи­сал за­яв­ле­ние на от­пуск позже, чем за 3 дня до его пред­по­ла­га­е­мо­го на­ча­ла (пись­мо Мин­тр­у­да от 26.08.2015 № 14-2/В-644).

Работник может взять отпуск с последующим увольнением. В какой срок тогда нужно выдать отпускные? Ответ есть в КонсультантПлюс:

Исключение: оплата отпуска, предоставленного с последующим увольнением, может быть произведена в сроки, установленные для… (читать далее).

Оплатить отпуск, возможно, нужно будет не позднее чем за 3 рабочих дня, а не календарных. При этом с момента выплаты отпускных до начала отпуска должно пройти минимум 3 полных дня (письмо Минтруда от 05.09.2018 № 14-1/ООГ-7157).

Кроме того, работник сможет брать отпуск со следующего дня. Сейчас законодательством это не предусмотрено.

Срок на оплату отпуска минимум за 3 дня изменить нельзя даже по заявлению работника. Это не защитит компанию от ответственности за нарушение трудового законодательства.

Если поправки примут, работник сможет подать заявление на отпуск, который не предусмотрен графиком, менее чем за 3 рабочих дня до его начала. В этом случае оплатить его нужно будет в срок, установленный соглашением сторон, но не позднее 3-х рабочих дней с даты подачи заявления. Такая формулировка запланирована в новой части 10 ст. 136 ТК РФ.

Как могут изменить срок выплаты отпускных

Работник планирует отпуск с понедельника. Покажем, когда нужно выплатить отпускные по новому и по действующему порядку.

Действующие правила. Выплатить отпускные вы обязаны не позднее чем за 3 календарных дня до начала отпуска. День начала отдыха не считают. Три календарных дня до отпуска – это воскресенье, суббота и пятница. Поэтому выдать деньги работнику необходимо до конца рабочего дня четверга предыдущей недели.

Новый порядок. Выдавать отпускные придется не позднее чем за 3 рабочих дня до начала отпуска. Первый день отпуска не считают. Три рабочих дня это – пятница, четверг и среда. Значит, выплатить отпускные придется до конца дня во вторник недели, которая идет перед отпуском.

На практике некоторые работодатели выплачивают работнику зарплату раньше установленного законом срока вместе с отпускными. Насколько это рискованно и есть ли вероятность нарваться на административный штраф? В КонсультантПлюс есть готовое решение на этот счёт:

Дело в том, что досрочная выплата зарплаты может быть расценена ГИТ как нарушение условия о выплате заработной платы не реже чем каждые полмесяца, а именно ч. 6 ст. 136 ТК РФ. Ведь с одной даты выплаты зарплаты до следующей даты выплаты может пройти больше половины месяца. Такое мнение неоднократно высказывалось специалистами Роструда…

Подведем итоги

Сейчас отпускные работодатель обязан выплатить не позднее, чем за 3 календарных дня до начала отпуска. Если сейчас пойти навстречу пожеланиям работника, вы фактически сразу же нарушите требования ТК РФ и возможен штраф.

Одно из возможных последствий нарушения сроков выплаты отпускных – перенос самого отпуска. Образцы заявления сотрудника и приказа руководителя об этом есть в базе КонсультантПлюс:

Защищая интересы работника, ТК РФ предусматривает перенесение отпуска на другой срок в случаях, если работнику своевременно, не позднее чем за три дня до начала отпуска, не выданы отпускные либо не выплачены вовсе (ч. 9 ст. 136 ТК РФ, ч. 2 ст. 124 ТК РФ, письмо Минтруда России от 05.09.2018 № 14-1/ООГ-7157).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: