Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.
Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Обременение в виде ренты
По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.
Что такое рента
Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).
Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.
Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.
Обременение в виде ареста
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Обременение в виде аренды
Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
Обременения, которые сложно обнаружить
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Чем опасны квартиры с маткапиталом
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Обременение на квартиру — что это?
Обременение на квартиру — что это?
Пpи пoиcкe жилья вaжнo yчитывaть тaкyю xapaктepиcтикy, кaк юpидичecкaя чиcтoтa нeдвижимocти — oтcyтcтвиe нaлoжeнныx нa oбъeкт oбязaтeльcтв и oбpeмeнeний, кoтopыe мoгyт cтaть пpичинoй дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пpoблeм пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти. Чтo тaкoe oбpeмeнeниe нa квapтиpy , в кaкиx cлyчaяx oнo нaклaдывaeтcя и ocoбeннocти пoкyпки-пpoдaжи жилья c oбpeмeнeниeм читaйтe в нaшeй cтaтьe.
Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — чтo этo тaкoe
B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.
Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.
B cooтвeтcтвии c Фeдepaльным зaкoнoм № 122 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть» oбpeмeнeниe — этo ycлoвия, cтecняющиe coбcтвeнникa квapтиpы пpи пoльзoвaнии и pacпopяжeнии eю, пopoждaя пpaвa тpeтьиx лиц. Из этoгo cлeдyeт, чтo oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть тaкжe пoдpaзyмeвaeт, чтo в peзyльтaтe нeкoтopoй cдeлки или cитyaции oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт пoлyчaют тpeтьи лицa. Нaпpимep, пpи oфopмлeнии ипoтeки пoд зaлoг нeдвижимocти, бaнк cтaнoвитcя зaлoгoдepжaтeлeм и любыe дeйcтвия пo peaлизaции oбъeктa мoгyт пpoвoдитьcя тoлькo пpи oдoбpeнии кpeдитopa. Кpoмe кpeдитныx oбязaтeльcтв, пpaвo coбcтвeннocти мoгyт oгpaничивaть cyдeбныe peшeния или дoгoвopa мeждy влaдeльцeм и дpyгими лицaми. B зaвиcимocти oт тoгo, в peзyльтaтe кaкoй oпepaции вoзниклo oгpaничeниe, paзличaют нecкoлькo видoв oбpeмeнeния.
Bиды oбpeмeнeния нeдвижимocти
Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.
Ипoтeчнoe
Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.
Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.
Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo дoгoвopy apeнды
Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.
Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт
Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.
Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм
Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.
Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты
Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.
Oбpeмeнeниe oпeкoй
Пo зaкoнy нecoвepшeннoлeтниe влaдeльцы квapтиpы и дoлeвыe coбcтвeнники пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, кoтopыe кacaютcя пpoдaжи и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки мoгyт нaлoжить зaпpeт нa cдeлкy, ecли в xoдe coглaшeния нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Oбpeмeнeниe cнимaeтcя пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.
Apecт
Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo peшeнию cyдa мoжeт быть cвязaнo c нeвыпoлнeниeм дoлгoвыx oбязaтeльcтв или apecтoм caмoгo влaдeльцa. B oбoиx cлyчaяx, любыe дeйcтвия пo oтнoшeнию oбъeктa coглacoвывaютcя c cyдeбнoй кoмиccиeй, кoтopaя в cвoю oчepeдь мoжeт caмocтoятeльнo пpинять peшeниe o кoнфиcкaции и peaлизaции нeдвижимocти в cчeт yплaты дoлгoв или дpyгиx издepжeк.
Baжнo! Cлeдyeт пoмнить, чтo oгpaничeниe мoжeт быть нaлoжeнo нa peaлизaцию aвapийныx дoмoв и oбъeктoв, кoтopыe пpизнaны apxитeктypными и иcтopичecкими пaмятникaми. Bлaдeльцы aвapийнoгo жилья нe мoгyт eгo пpoдaть, тaк кaк имeют пpaвo пoлyчить в oбмeн oт гocyдapcтвa нoвыe квapтиpы. Oбъeкты, кoтopыe пpизнaны кyльтypным дocтoяниeм, oxpaняютcя зaкoнoм и иx измeнeниe или peaлизaция дoлжнa быть coглacoвaнa c opгaнaми пo oxpaнe пaмятникoв.
Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy
Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.
Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:
кoпии пacпopтa зaявитeля;
cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;
кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;
cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.
Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.
Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.
Кaк cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы
Чтoбы cнять вce oгpaничeния пpaв нa нeдвижимocть нeoбxoдимo ycтpaнить пpичины иx вoзникнoвeния:
ипoтeчнoe oбpeмeнeниe aннyлиpyeтcя пpи пoгaшeнии дoлгa;
cyдeбнoe — пocлe зaвepшeния cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa, пpизнaния пoдcyдимoгo нeвинoвным или нa ocнoвaнии oтдeльнoгo xoдaтaйcтвa oднoй из cтopoн пpoцecca;
peнтнoe — пocлe oкoнчaния дoгoвopa peнты, oбычнo — пocлe cмepти пpeдыдyщeгo влaдeльцa;
в дpyгиx cлyчaяx — пpи apeндe, дoвepитeльнoм yпpaвлeнии — пpи дoкyмeнтaльнoм пoдтвepждeнии зaвepшeния cpoкa дeйcтвия coглaшeния.
Гдe и кaк пpoвepить нaличиe oбpeмeнeния
Нaличиe oбpeмeнeния чaщe вceгo интepecyeт пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля квapтиpы. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx пpoблeм и нe кyпить, нaпpимep, зaлoгoвyю или apecтoвaннyю нeдвижимocть, нeoбxoдимo иcпoльзoвaть нecкoлькo cпocoбoв пpoвepки чиcтoты oбъeктa. Пyти пpoвepки нaпpямyю зaвиcят oт видa вoзмoжнoгo oбpeмeнeния:
B eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe нeдвижимocти peгиcтpиpyютcя oбpeмeнeния нa зaлoгoвyю нeдвижимocть и жильe, кoтopoe пepeдaнo пo дoгoвopy peнты.
Чтoбы пpoвepить кoличecтвo coбcтвeнникoв и иcключить в бyдyщeм ocпapивaниe пpaв, нeoбxoдимo зaпpocить выпиcкy из EГPН, из дoмoвoй книги или cпpaвки из тeppитopиaльнoгo opгaнa ФMC o зapeгиcтpиpoвaнныx жильцax. Для пepeпpoвepки мoжнo зaпpocить cпpaвкy из yпpaвляющeй кoмпaнии o лицax, пpoживaющиx в квapтиpe. Этoт дoкyмeнт пoмoжeт выявить вpeмeннo выпиcaнныx зaключeнныx или вoeннocлyжaщиx.
Oгpaничeниe пpaв в cвязи c apeндoй жилья выявить cлoжнee, пoтoмy чтo фaкт нaймa oтpaжaeтcя тoлькo в дoгoвope мeждy влaдeльцeм и apeндaтopoм, и нe фикcиpyeтcя в пpaвoycтaнaвливaющиx или дpyгиx дoкyмeнтax нa квapтиpy. Чтoбы пpoвepить, cдaнo ли жильe в apeндy, мoжнo нeзaплaниpoвaннo пoceтить oбъeкт или paccпpocить coceдeй.
B opгaнax paйoннoй aдминиcтpaции мoжнo пoлyчить cпpaвкy o тoм, чтo нeдвижимocть нe oтнocитcя к пaмятникaм иcкyccтвa или apxитeктypы.
Нa oфициaльнoм caйтe cyдeбныx пpиcтaвoв мoжнo пpoвepить, нe apecтoвaнo ли имyщecтвa coбcтвeнникa. Для пoиcкa нyжнoй инфopмaции иcпoльзyйтe ФИO и дaтy poждeния влaдeльцa.
Baжнo! B oбщeм peecтpe нe oтмeчeны лицa, кoтopыe нe yкaзaны в ДКП квapтиpы и нe имeют пpaвa влaдeния. Нaпpимep, poдcтвeнники coбcтвeнникa или лицa, пpoживaющиe в квapтиpe, нo oткaзaвшиecя oт ee пpивaтизaции.
Ocнoвным cпocoбoв пpoвepить чиcтoтy нeдвижимocти ocтaeтcя зaпpoc выпиcки из EГPН. Кaждaя cмeнa coбcтвeнникa oтoбpaжaeтcя в eдинoм peecтpe, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Cтoимocть элeктpoннoгo экзeмпляpa выпиcки из EГPН 250 pyблeй, бyмaжнoгo — 400 pyблeй. 3aкaзaть дoкyмeнт мoжнo в ближaйшeм MФЦ.
Moжнo ли cдaть в apeндy квapтиpy c oбpeмeнeниeм
B бoльшинcтвe cлyчaeв, дaжe ecли нa квapтиpy нaлoжeнo oбpeмeнeниe, coбcтвeнник мoжeт иcпoльзoвaть ee в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo иcтoчникa дoxoдa и cдaть в apeндy. Нaпpимep, мoжнo cдaть квapтиpy, кoтopaя иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa пo ипoтeкe, ecли в дoгoвope кpeдитoвaния нe yкaзaнo ycлoвиe — apeндa c coглacия зaлoгoдepжaтeля. Иcключитeльным oбpeмeнeниeм мoжeт быть peшeниe cyдa, пo кoтopoмy coбcтвeнник вpeмeннo тepяeт нe тoлькo пpaвo pacпopяжaтьcя, нo и пpaвo пoльзoвaния имyщecтвoм.
Moжнo ли пpoдaть нeдвижимocть c oбpeмeнeниeм?
Boзмoжнocть и пopядoк пpoдaжи oбъeктa зaвиcит oт видa oбpeмeнeния: для пpoдaжи зaлoгoвoй квapтиpы нeoбxoдимo paзpeшeниe кpeдитopa, для peaлизaции peнтнoгo жилья — coглacиe пoлyчaтeля peнты. 3aкoн нe зaпpeщaeт пpoдaжy жилья, oбpeмeнeннoгo кoммepчecким нaймoм, пpи этoм квapтиpocъeмщики coxpaняют пpaвo пpoживaния дo oкoнчaния cpoкa дoгoвopa. Пoлнocтью иcключaют вoзмoжнocть пpoдaжи apecт и зaпpeт coвepшeния peгиcтpaциoнныx дeйcтвий.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
дoгoвop кyпли-пpoдaжи c yкaзaниeм oбpeмeнeния;
дoкyмeнты cтopoн yчacтникoв cдeлки — coбcтвeнникa и пoкyпaтeля;
выпиcкa из дoмoвoй книги;
квитaнция oб oплaтe гocпoшлины.
Дoпoлнитeльныe бyмaги пpи oбpeмeнeнии:
ипoтeкoй — coглacиe кpeдитopa зaлoгoдepжaтeля;
peнтoй — coглacиe пoлyчaтeля peнты, зaвepeннoe нoтapиaльнo;
apecтoм — peшeниe cyдa o cнятии oгpaничeний;
нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми — paзpeшeниe opгaнoв oпeки;
coвмecтнoй coбcтвeннocти — coглacиe дpyгиx влaдeльцeв;
дoвepитeльным yпpaвлeниeм — opигинaл и кoпия дoгoвopa oб yпpaвлeнии.
Чтo oзнaчaeт oбpeмeнeниe пpи пoкyпкe квapтиpы: пpaвoвыe acпeкты и pиcки для пoкyпaтeля
Пpи пoкyпкe квapтиpы c oбpeмeнeниeм нoвый влaдeлeц бepeт нa ceбя oбязaтeльcтвa и pиcки:
❗ нeceт oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм, ecли пo ycлoвиям дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoдaвeц нe oбязyeтcя пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт пoлyчeнныx oт пoкyпaтeля cpeдcтв;
❗ нe иcключeнa вoзмoжнocть pacтopжeния дoгoвopa peнты и вoзвpaтa жилья пpeжнeмy coбcтвeнникy, пpи этoм caм пoлyчaтeль peнты мoжeт coxpaнить пpaвo пpoживaния в квapтиpe;
❗ o cвoиx пpaвax нa нeдвижимocть мoгyт зaявить зapeгиcтpиpoвaнныe в нeй гpaждaнe и вpeмeннo oтcyтcтвyющиe жильцы, кoтopыe cлyжaт в apмии, oтбывaют cpoк в тюpьмe, дpyгoм иcпpaвитeльнoм или лeчeбнoм yчpeждeнии;
❗ cвoи пpaвa нa oбъeкт мoгyт peaлизoвaть дpyгиe лицa — кpeдитopы или пoльзoвaтeли пo пpaвy cepвитyтa;
❗ пpи pacтopжeнии дoгoвopa и пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй, pacxoды нa oфopмлeниe бyмaг и дpyгиe издepжки мoжнo вepнyть тoлькo чepeз cyд, пpи этoмy для пoлyчeния кoмпeнcaции нyжнo дoкaзaть винy пpoдaвцa;
❗ нaличиe oбpeмeнeния мoжeт вызвaть нeпpeдвидeнныe pacxoды, нaпpимep, нa oплaтy дoлгoв, нeycтoйки пepeд квapтиpocъeмщикaми или peкoнcтpyкцию oбъeктa.
Пoэтoмy кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти c oбpeмeнeниeм дoлжнa coпpoвoждaтьcя тщaтeльнoй пpoвepкoй дoкyмeнтoв, ycлoвий дeйcтвyющиx coглaшeний и нoвoгo дoгoвopa мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны coбcтвeнникa тaкoй квapтиpы, пpи пoдбope вapиaнтoв и oфopмлeнии cдeлки oбpaтитecь зa пoмoщью к pиэлтopy.
Что такое обременение квартиры
Что такое обременение квартиры — это обязательства владельца квартиры перед другими лица, ограничивающие возможность отчуждения (продажи, дарения и т.д) этого объекта недвижимости.
То есть права собственности оформлены должным образом и даже зарегистрированы в Росреестре, но в ЕГРН внесена запись об обременении прав.
Статья актуальна и для других объектов недвижимости — комнаты, жилого дома, земельного участка, здания.
Содержание статьи подробное:
Что такое обременение квартиры
Квартира или любой объект недвижимости может быть обременен ипотекой — залогом этого объекта под кредит. Такое обременение регистрируется в пользу кредитора — банка, другого юридического или физического лица, выдавшего кредит. В ЕГРН будет внесена запись о кредиторе.
Обременением прав так же является запрещение регистрационных действий на основании Решения суда.
Посмотрите пример реальной выписки из ЕГРН с ограничением прав на продажу арестом на основании решения суда.
Снято ли обременение с квартиры
Снято ли обременение с квартиры ? То есть ограничены ли права владельца на отчуждение?
Ответ на этот вопрос можно получить из выписки из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН — является единственным доказательством снятия (отсутствия) обременения.
Ниже смотрите пример выписки из ЕГРН без обременений прав владельца ипотекой.
На этот объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность. Выделены три доли в праве собственности 15, 15 и 3/5.
Причем доля 35 оформлена в совместную собственность супругов.
Обременение можно зарегистрировать на любую долю или все доли в праве.
В пункте 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» по всем долям прописано: «не зарегистрировано».
То есть на этой квартире нет обременений!
Обратите внимание: здесь представлена Выписка из ЕГРН на бумажном носителе. Стоит синяя печать Росреестра.
Получить достоверную информацию о снятии или отсутствии обременения так же можно из электронной выписки из ЕГРН, удостоверенной цифровой электронной подписью.
Электронная выписка из ЕГРН с сайта Росреестра приходит в нечитаемом формате. Чтобы с ней разобраться прочтите статью: Электронная выписка из ЕГРН, как открыть файл.
Как заказать электронную выписку из ЕГРН в человекочитаемом формате прочтите здесь.
Это выписка выдана после регистрации прав. Здесь есть раздел 3 «Документы-основания».
Если вы будете заказывать выписку просто для получения информации по объекту недвижимости, в ней не будет информации о документах основаниях.
Обременение на квартиру онлайн бесплатно
Обременение на квартиру можно посмотреть онлайн бесплатно.
ВНИМАНИЕ! Такая информация является справочной! Обращайте внимание на дату обновления информации!
Пример сведений из ЕГРН, полученных с сайта Росреестра бесплатно:
Залог в силу закона — это ипотека, оформленная на основании закладной и кредитного договора.
Подробная статья с пошаговой инструкцией о получении бесплатной информации об обременении на объект недвижимости или его отсутствии: Как получить информацию из Росреестра
Всегда рада разъяснить. Автор
- ← Регистрация прав на недвижимость в Росреестре.
- Изменение в законе о регистрации недвижимости 2022-2022 →
Как снять обременение с квартиры после полной оплаты
Ольга Слободчикова
АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности “рука об руку”. Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” с изменениями от 30.04.2022 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта – там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет – значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: – Анастасия Бусько; – Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна
Что такое обременение квартиры : 4 комментария
Ответ для Светланы. Конечно можно, стороны вправе такое условие прописать.
НО важно, при этом не подать заявление о регистрации ипотеки. В мфц проговорите ваши условия специалисту, который будет формировать вам заявление.
Здравствуйте, подскажите , пожалуйста, можно ли в договоре (при покупке квартиры в рассрочку) прописать, что по соглашению сторон предмет договора (квартира) обременению не подлежит?
Ответ для Анонима.
При обращении к нотариусу за оформлением наследства вы (свекровь) можете отказаться от своей доли в пользу другого наследника. Отказ детей от своих долей нужно согласовывать с органами опеки.
У нас 1 ком квартира в ипотеке в равных долях с мужем по 1/2,муж умер,его доля переходит на меня,2детей и свекровь,муж ещё имел долю у матери 1/4,мы тоже имеем право туда с детьми.я с детьми хотим доли в квартире свекрови написать на нее,а она должна в ипотечной квартире отказаться или как правильно сделать сделку.в какую сумму примерно обойдется,или как правильно сделать,чтобы в ипотечной квартире осталась я с детьми, спасибо
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Читайте новые статьи
- Ипотечное жилищное кредитование. Как не переплатить банку 18/11/2021
- Согласие супруга на продажу недвижимости или дарение 18/11/2021
- Как узнать кадастровый номер по адресу онлайн 18/11/2021
- Купля-продажа квартиры 2022 18/11/2021
- Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи 18/11/2021
- Почему отказывают в ипотеке, если вы не допускали просрочек по кредитам 11/11/2021
- Вы сможете выбрать хорошую квартиру? 10/11/2021
Приветствие автора сайта
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2022 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).
Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK
С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.
Отзывы из переписки
- Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
С уважением Семахина Н.И.
_ - Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
_ - Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
Татьяна Бараева
_
4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
Оксана, Приморский край
_
5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
Александр., Крым
_
—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.
Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)
Обременение объекта недвижимости
Что такое обременение права собственности?
Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений. Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.
От сервитута до ареста
Всего существует шесть основных типов обременений недвижимости:
Сервитут — ограничение, накладываемое на арендаторов земельных участков или людей, пользующихся помещениями, им не принадлежащим — например, кухня в коммунальной квартире. В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда через земельный участок необходимо, например, проложить дорогу. Такой вид использования чужой недвижимости может быть оплачен как частными лицами, так и государством.
Ипотечное обременение — с ним столкнется любой, кто оформляет ипотеку. Банк имеет право присвоить объект, если его владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитная организация должна быть уверена в том, что недвижимость останется за заемщиком. Именно поэтому банк ограничивает возможность владельца продавать и сдавать недвижимость в аренду. Без согласия банка нельзя даже устроить перепланировку. Прописывать в квартире можно только супругов, родителей и детей. Уведомлять кредитора придется и в случае, если вы решите пару месяцев пожить за границей. При погашении ипотеки необходимо подать заявку и снять квартиру с ипотечного обременения.
Арест имущества и недвижимости накладывает суд из-за долгов или преступных действий самого собственника. Так, недвижимость может быть конфискована судом в качестве уплаты долга или выполнения судебного решения в пользу государства или пострадавших.
Аренда — довольно распространенный вид обременения. По договору аренды арендодатель сдает недвижимость арендатору во временное пользование с рядом ограничений, которые они заключают между собой. Например, арендодатель сам вправе решить, может ли арендатор заселять других жильцов, делать переустановку. Аренда накладывает ограничения и на арендодателя: он не может пользоваться недвижимостью, но может продать ее. Однако, он будет не вправе выселить арендаторов без соблюдения прописанных в договоре причин.
Рента — это особый вид обременения, который относится к передаче прав на недвижимость. Здесь объект обременения — сам собственник жилья, которому необходима помощь или материальное содержание. Он сдает свою недвижимость в ренту с требованием собственного содержания до момента смерти, после которой недвижимость переходит в собственность второй стороне. Заключается договор с персональными условиями, согласно которым владельцу выплачивается договорная сумма и обеспечивается содержание. Сделка аннулируется, если условия обременения второй стороной не выполняются.
Пpи доверительном управлении объектом ответственный будет в праве управлять недвижимостью, но не владеть ею. Такой тип обременения заверяется у нотариуса и отменяется после купли-продажи недвижимости.
Есть и другие виды обременения. К ним относится, например, опека над несовершеннолетним владельцем недвижимости. На родителей и опекунов накладывается ограничение на продажу недвижимости, если в конечном итоге условия жизни ребенка ухудшатся. Также существуют обременения аварийных строений и памятников культуры. В первом случае недвижимость нельзя продавать, во втором — все изменения, а также продажа должны быть изначально согласованы с органами по охране памятников.
Как наложить обременение на квартиру?
Обременение не всегда становится решением третьей стороны. Часто это делают сами собственники или наследники, которые опасаются за свою недвижимость. Для того, чтобы сделать это, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы заказным письмом в Росреестр. Нужно доказать, что обременение на недвижимость действительно необходимо владельцу. Для этого придется предоставить:
- Копию паспорта;
- Свидетельство о праве собственности на имущество;
- Кадастровый паспорт недвижимости;
- Справка об открытии наследственного дела;
- Заверенное нотариусом согласие третьих лиц, чьи права будут затронуты: супругов, совладельцев квартиры (этот документ требуется опционально).
Где и как проверить наличие обременения?
Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость. Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры. Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.
Как снять обременение c квартиры?
Это довольно простая процедура, если собственник не нарушал условий договорных отношений. Конечно, для каждого вида обременения будет свой алгоритм действий. Так в случае ренты обременение будет снято только после смерти владельца. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о смерти. При договоре аренды его не нужно снимать специально, так как оно не регистрируется государственными органами. Сложнее с ипотекой: тут потребуется предоставить банку свидетельство того, что все обязательства перед ним выполнены. Документы нужно будет подать в МФЦ на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и примерно через 10 дней проверить статус недвижимости в Росреестре. Снять обременение можно и онлайн, через сайт Росреестра. Понадобится пункт «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке».
Какие документы понадобятся?
При снятии каждого типа обременения понадобится свой пакет документов. Так для отмены ренты потребуется согласие собственника, заверенное у нотариуса; при аресте – решение суда о снятии ограничений; в отношении несовершеннолетних — разрешение органов опеки; при доверительном управлении — сам договор. Чаще всего его требуется снять в связи с окончанием выплаты ипотеки:
- Справка о закрытии кредита от банка
- Закладная — документ о залоге недвижимости, пока идут ипотечные выплаты. Этот документ также оформляет банк в течение двух недель.
- Свидетельство собственности на недвижимость
- Договор об ипотеке
- Паспорт
Риски при покупке недвижимости с обременением
Квартиры на вторичном рынке с обременением в виде невыплаченной до конца ипотеки, увы, сегодня не редкость. Обычно такие квартиры продаются по стоимости ниже рынка. Владельцы, как правило, обещают закрыть ипотеку за счет оплаты. В этом случае покупателю стоит быть еще более внимательным при проверке документов. Нужно проверить жилье на все другие виды обременений: удостовериться, что ее никто не арендует, если это не оговорено заранее, нет ли обязательств по ренте, не является ли недвижимость арестованной или аварийной. Помните, есть риск, что недобросовестный продавец может разорвать сделку продажи после внесения средств за ипотеку. Вам же очень долго придется возвращать сумму через суд. Впрочем, обременение еще не означает, что вас обязательно обманут. Серьезнее отнеситесь к проверке документов.
Узнать все о нюансах обременения объектов недвижимости вы может из нашего курса «Современные проблемы права недвижимости и землепользования».
Обременения как способ защиты недвижимости
Недвижимое имущество, как здания, так и земельные участки, зачастую становится объектом атаки со стороны агрессоров, охотников за чужой собственностью.
Обременение имущества может выступать одним из способов защиты собственной недвижимости
Для предотвращения захвата необходимо заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, ряд мероприятий, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения.
Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса от захвата, получение контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.
Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2 целей:
1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите;
2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, сводя к минимуму риск ее поглощения.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения – это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие.
Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.
Существует три основных способа установления обременения на имущество:
1. Волеизъявление собственника;
2. Судебное решения;
3. Решение уполномоченных органов.
Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.
Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защите такой способ можно использовать, как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.
Довольно частое основание для установления обременения на имущество – это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.
Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.
1. Доверительное управление имуществом
Правовое регулирование данного вида обременение осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Доверительное управление имуществом заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.
Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости и подлежит государственной регистрации. Что в свою очередь укрепляет защиту недвижимости собственника, т.к. таким договором нельзя просто обменяться по факсу или по электронной почте, как часто делают предприятия с большим оборотом продукции. Такой договор должен быть только в оригинале, составленный по всем правилам. Также запись об обременении вносится в реестр прав, вынуждая захватчика в будущем предпринимать усилия, направленные на исключения данной записи из реестра.
Положительные стороны доверительного управления:
1) обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением ситуации банкротства;
2) в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно «разбить», т.к. прекращение данного вида договора четко регламентировано ст.1024 ГК РФ.
Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы:
1) доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, существует дополнительный риск, что при захвата недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону.
2) происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.
3) заключается он на срок до пяти лет, т.е. через пять лет нужно будет пролонгировать договор, снова возвращаясь к данному вопросу.
Подводя общий итог, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.
2. Залог (ипотека)
Правовое регулирование данного вида обременения осуществляется ст. 334-358 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Договор о залоге заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, что, как указывалось выше, также важно для защиты.
Большим преимуществом, по сравнению с другими способами обременения недвижимости, такими как аренда и доверительное управление, данного обременения является то, что имущество остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически.
Залогодержатель должен быть также номинальной персоной, проходящей в сделке только на бумаге, иначе в стратегии захвата он сможет выступать самостоятельным игроком, что лишь повышает риски собственника.
Несовершенство залога в том, что этот способ обеспечения исполнения обязательства устанавливается для обеспечения исполнения обязательства, например, по кредитному договору или договору займа, т.е. схема реализация данного способа защиты сложнее, чем остальные виды обременения, так как надо придумывать начальное обязательство, которое и обеспечивается залогом.
Два следующих способа обременения и защиты от захвата являются комбинированными.
3. Последующий залог
Имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог. Данный способ регулируется статьей 342 ГК РФ.
Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации данной схемы придется задействовать больше ресурсов (трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения.
4. Доверительное управление имуществом, обремененным залогом
Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление. Это еще одна возможность двойной защиты от захвата недвижимости агрессорами.
В прошлом году был громкий случай, связанный с попыткой захвата имущества ЗАО.
Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.
Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.
5. Аренда
Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.
Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации (если срок аренды здания или сооружения превышает 1 год и он не бессрочный).
Договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества, что является недостатком этого способа защиты недвижимости, т.к. усложняет осуществление прав собственника. Однако это опять же несущественный недостаток, так как поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Но наличие дополнительных документов и юридических лиц может в определенный момент сыграть на руку агрессору.
Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие.
Минус данного обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть сделку или признать ее недействительной.
6. Аренда заложенной недвижимости
Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен статьей 613 ГК РФ. Сущность данного обременения заключается в том, что собственник имущества, например, здания, обременяет его залогом, а затем сдает еще сдает в аренду.
Таким образом, одним из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, является залог и производные от него варианты.
Однако нужно учитывать то, что недружественные захваты недвижимости в России уже не редкость и особенно они опасны тем, что осуществляют их высококвалифицированные специалисты, способные придумать самые необычные линии захвата.
Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсортингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.
Простая и усиленные электронные подписи: где какую применять
Электронная подпись представляет собой информацию в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию. Такое определение дает Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (далее – Закон № 63-ФЗ).
Именно он устанавливает принципы, правила использования электронных подписей и их виды.
Закон выделяет простую и усиленную электронные подписи (далее – ЭП), причем усиленная бывает неквалифицированной и квалифицированной (п. 1 ст. 5 Закона № 63-ФЗ).
Электронный документооборот (ЭДО) активно продвигается государством во взаимоотношениях бизнеса и налоговых органов –электронную стандартизированную информацию гораздо легче накапливать и обрабатывать. Электронные документы все больше распространяются в сфере бухучета (согласно п. 5 ст. 9, п. 6 ст. 10 и п. 7.1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» первичные учетные документы, учетные регистры и бухгалтерская финансовая отчетность могут быть составлены в виде электронного документа, подписанного электронной подписью, см. также Письмо Минфина России от 24.09.2022 № 02-07-10/86820); не возбраняется заключать сделки путем обмена электронными сообщениями, каждое из которых подписано электронной подписью отправителя (такое взаимодействие приравнивается к обмену документами, если соблюдается порядок, предусмотренный законодательством или соглашением сторон – см. п. 2 ст. 160 ГК РФ, п. 4 ст. 11 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»), обмениваться закрывающими электронными документами и т.д.
Наша задача – разобраться каким видом ЭП нужно или допустимо пользоваться в тех или иных обстоятельствах: во внутреннем документообороте организации, при ЭДО с контрагентами, органами власти и т. п. Очевидно, что крайне важно обеспечить юридическую значимость документооборота. Но хорошо бы добиться этого «малой кровью», т. е. определить минимально необходимые требования к виду ЭП на разные случаи хозяйственной жизни.
Один из основополагающих принципов использования ЭП – право участников электронного взаимодействия применять электронную подпись любого вида по своему усмотрению, если требование об использовании конкретного вида ЭП не предусмотрено федеральными законами или нормативными правовыми актами либо соглашением сторон (ст. 4 Закона № 63-ФЗ).
Обратите внимание еще на три концептуальных правила использования ЭП, заложенных в этом же законе:
— электронные документы независимо от вида подписи нельзя использовать, если федеральный закон или подзаконный акт требует исключительно бумажного документооборота (п. 1 ст. 6);
— если федеральными законами, НПА предусмотрено, что документ должен подписываться несколькими лицами, то они все используют тот вид подписи, который установлен законодательством Российской Федерации для подписания изготовленного электронного документа электронной подписью. Замена ЭП одного или нескольких подписантов на собственноручную подпись недопустима (ст. 6 п. 3.1, Письмо ФНС России от 23.04.2018 № ЕД-4-15/7760);
— одной электронной подписью могут быть подписаны несколько связанных между собой электронных документов (пакет электронных документов). При этом по общему правилу каждый из электронных документов, входящих в него, считается подписанным электронной подписью того вида, которой подписан весь пакет (ст. 6 п. 4).
И еще одно: оригинальным является документ, изначально созданный в электронной форме, подписанный электронной подписью. Заверенная ЭП (в том числе, квалифицированной) копия документа, созданного на бумажном носителе, остается копией и не приобретает статус подлинника (Письмо ФНС России от 28.04.2022 № ЕА-4-15/7166@).
Сфера применения простых электронных подписей
Простой считается электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом (п. 2 ст. 5 Закона № 63-ФЗ).
Если в какой-либо области вас устраивал бы бумажный документ без печати, подписанный собственноручно ответственным лицом, то вам подойдет для этих целей электронный документ с простой ЭП.
Такого рода электронный документооборот имеет право на существование как внутри организации, так и при внешнем взаимодействии. Но нужно помнить, что для придания ему юридической значимости надо выполнить ряд условий (п. 2 ст. 6 и ст. 9 Закона № 63-ФЗ, Письмо ФНС России от 20.02.2018 № ЕД-4-15/3372):
— требуется соглашение между участниками электронного взаимодействия (локальный нормативный акт, вводящий правила для сотрудников, договоренность с контрагентом и т. п.), которое установит случаи признания электронных документов, подписанных простой ЭП, равнозначными документам на бумажных носителях, подписанным собственноручной подписью, определит порядок проверки электронной подписи;
— следует оговорить правила идентификации подписанта по его простой электронной подписи;
— нужно вменить лицам, создающим или использующим ключ простой ЭП обязанность соблюдать его конфиденциальность (например, не сообщать другим свой логин и пароль для входа в систему документооборота, почтовый сервис, учетную программу; немедленно проинформировать компетентных сотрудников организации, свое начальство, контрагента о компрометации ключа и заменить его и т. п.).
Электронные документы, подписанные простой ЭП, при соблюдении указанных несложных правил документооборота принимаются к бухгалтерскому и налоговому учету (см. Письма Минфина России от 14.06.2018 № 03-03-06/1/40695, от 25.06.2018 № 03-03-06/1/43489, от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64480, от 05.03.2019 № 03-03-07/14313, от 04.04.2019 № 03-03-06/1/23591, от 14.11.2019 № 03-03-06/1/88011, от 13.02.2022 № 03-03-07/9888, от 10.03.2022 № 03-03-06/1/17830, 27.03.2022 № 03-03-06/1/24411, от 20.04.2022 № 03-03-07/31594, от 27.04.2022 № 03-03-06/1/34096, от 13.07.2022 № 03-03-06/1/60739, от 06.11.2022 № 03-03-06/1/96737, от 20.01.2022 № 03-03-06/1/2770, от 26.02.2022 № 03-03-06/1/13409 и др.).
Если налоговая инспекция запросит электронные документы, подписанные простой ЭП, то для подтверждения корректности ее применения нужно быть готовыми предоставить проверяющим и соглашения, заключенные между участниками электронного взаимодействия (Письмо ФНС России от 10.04.2022 № ЕА-4-15/6118@).
Неквалифицированная подпись
Эту ЭП получают в результате криптографического преобразования информации с использованием ключа электронной подписи. Сертификат ключа проверки может не создаваться, если соответствие электронной подписи признакам неквалифицированной электронной подписи может быть обеспечено без его использования. Для получения ЭП этого вида не требуется обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр (п. 3, п. 5 ст. 5 Закона № 63-ФЗ).
Естественно, она так же позволяет идентифицировать подписанта, но перед простой электронной подписью у нее есть два явных преимущества: она дает возможность обнаружить факт внесения изменений в электронный документ после момента его подписания, что повышает уровень его защищенности, а документ, ею подписанный, равнозначен документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью и заверенному печатью (пп. 3 п. 3 ст. 5, п. 3 ст. 6 Закона № 63-ФЗ). Так и следует воспринимать эти документы бухгалтеру.
Чтобы начать применять усиленную неквалифицированную ЭП, требуется (п. 2 ст. 6 Закона № 63-ФЗ) соглашение сторон электронного документооборота, придающее ему юридическую значимость, а также предусматривающее порядок проверки электронной подписи.
Обязанности участников электронного взаимодействия при использовании усиленных электронных подписей определены ст. 10 Закона № 63-ФЗ.
Интересным примером случая, когда неквалифицированная подпись будет «младшей» из возможных во внутреннем ЭДО является оформление в электронном виде кассовых документов (РКО, ПКО, кассовой книги). П. 47 Указания Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций» позволяет оформлять эти документы в электронном виде, но требует, чтобы была обеспечена их защита от несанкционированного доступа, искажений и потерь информации, а также от исправлений после подписания. Применение простой подписи не обеспечивает контроля за исправлениями, а применения квалифицированной подписи названный НПА не требует. В таком случае (с учетом указанных нами в начале статьи принципов) может быть выбран любой вид усиленной подписи, но применять его должны все подписанты документа, включая получателя денежных средств, кассира и прочих.
Когда не обойтись без квалифицированной ЭП
Такая подпись имеет квалифицированный сертификат ключа ЭП, выданный аккредитованным удостоверяющим центром (п. 4 ст. 5 Закона № 63-ФЗ).
Электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной ЭП (далее – УКЭП) равнозначен документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, когда допускается исключительно бумажный документооборот. Закон запрещает участникам ЭДО ограничивать признание УКЭП (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 10 Закона № 63-ФЗ.
Как самый защищенный вид ЭП, квалифицированная подпись может использоваться наиболее широко. Сдерживающие факторы тут в основном финансовые: само оформление сертификата ключа УКЭП и ЭДО обычно не бесплатны, однако государство, будучи заинтересованным в стимулировании электронного документооборота, ввело уже множество правил в различных сферах, обязывающих организации и ИП переходить на применение УКЭП во взаимодействии как с органами власти и их партнерами, так и с контрагентами. Расширяются также и возможности электронного документооборота с применение УКЭП.
Приведем примеры ситуаций, где в случаях электронного взаимодействия с налоговыми органами обязательно использование именно квалифицированной ЭП:
— подача документов при государственной регистрации юридического лица или ИП (ст. 9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Порядок взаимодействия с регистрирующим органом при направлении документов, необходимых для государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в форме электронных документов, а также требований к формированию таких электронных документов, утв. Приказом ФНС России от 12.10.2022 № ЕД-7-14/743@);
— представление налоговой отчетности (ст. 80 НК РФ). В целом ряде случаев у налогоплательщика нет альтернативы представлению налоговой отчетности по интернету с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи;
— представление бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения в ГИР БО (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. п. 5, 9, 10 Порядка представления экземпляра составленной годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности и аудиторского заключения о ней в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, утв. Приказом ФНС России от 13.11.2019 № ММВ-7-1/569@, Письмо ФНС России от 18.02.2022 № ВД-4-1/2844@);
— заверение истребуемых документов, представление заявлений (о постановке на учет, об уточнении платежа, о зачете или возврате переплаты по налогу и т.д.), уведомлений и сообщений в налоговые органы (п. 7 ст. 23, п. 7 ст. 45, п. п. 4, 6 ст. 78, п. 5 ст. 79, п. 5.1 ст. 84, п. 2 ст. 93, п. 6 ст. 176, п. 4 ст. 203, п. п. 1.1, 1.2 ст. 346.51, п. 6 ст. 416 НК РФ, Порядок направления и получения документов, предусмотренных НК РФ и используемых налоговыми органами при реализации своих полномочий в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, а также представления документов по требованию налогового органа в электронной форме по ТКС, утв. Приказом ФНС России от 16.07.2022 № ЕД-7-2/448@, Письмо ФНС России от 24.05.2019 № ЕД-4-2/9885@).
Все большую популярность приобретают электронные счета-фактуры (УПД). Обмениваться ими по интернету НК РФ разрешает по соглашению сторон. Но тип ЭП выбирать нельзя – годится только УКЭП руководителя организации либо иных уполномоченных лиц (п. 1, п. 6 ст. 169 НК РФ, Порядок выставления и получения счетов-фактур в электронной форме по ТКС с применением УКЭП, утв. Приказом Минфина России от 10.11.2015 № 174н, действует до 01.07.2021, с этой даты – утв. Приказом Минфина России от 05.02.2022 № 14н). Для большинства налогоплательщиков применение электронных счетов-фактур добровольно, однако для участников оборота товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации, и оборота импортных товаров, подлежащих прослеживаемости, альтернативы нет – им положен только ЭДО (п. 1.1, 1.2 ст. 169 НК РФ (в ред., действующей с 01.07.2021), Правила маркировки отдельных товаров, п. 51 Постановления Правительства РФ от 26.04.2019 № 515).
С 1 июля 2022 года у налогоплательщиков появится еще одна интересная возможность для применения УКЭП, предусмотренная НК РФ: если декларация подается за подписью уполномоченного представителя налогоплательщика, то в налоговый орган можно будет вместе с такой декларацией передавать электронную доверенность, подписанную усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя (п. 5 ст. 80 НК РФ). Это очень хорошая новость для организаций, измученных нестыковками в коммуникации с проверяющими, и для самих налоговых органов, которым будет проще обрабатывать сведения о доверенностях. Аналогичные поправки будут внесены и в законодательство о персонифицированном учете в системе обязательного пенсионного страхования (для представления формы СЗВ-М уполномоченным лицом), а также об обязательном страховании от несчастных случае на производстве (в отношении формы 4-ФСС) (см. законопроект № 1115653-7).
Пользователи ККТ, желающие провести регистрационные действия с онлайн-кассой без визита в инспекцию, могут передавать необходимые заявления и сведения в налоговые органы в форме электронного документа, подписанного УКЭП, через кабинет контрольно-кассовой техники либо через ОФД (п. 10 ст. 4.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации», Письма ФНС России от 05.03.2022 № АБ-4-20/2891@, от 28.12.2022 № АБ-4-20/21698@)
Кое-где не обойтись без УКЭП во внутреннем электронном документообороте организации (если он осуществляется), в частности:
— при ведении журнала путевых листов в электронном виде (п. 18 Приложения к Приказу Минтранса России от 11.09.2022 № 368 «Об утверждении обязательных реквизитов и порядка заполнения путевых листов»);
— при выдаче работнику сведений о трудовой деятельности (ст. 66.1, ст. 84.1 ТК РФ);
— при заключении с дистанционными работниками в электронном виде трудовых договоров, дополнительных соглашений к трудовым договорам, договоров о материальной ответственности, ученических договоров на получение образования, а также при внесении изменений в эти документы и их расторжении путем обмена электронными документами (ст. 312.3 ТК РФ). В иных случаях взаимодействие дистанционного работника и работодателя может осуществляться путем обмена электронными документами с использованием других видов ЭП.
Развитие ЭДО в России – один из приоритетов государства. В качестве «пряника» для тех, кто сомневается получать ли УКЭП, законодатель с 1 января 2022 года возложил на ФНС России функции по бесплатному выпуску квалифицированной электронной подписи для юридических лиц (лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), ИП и нотариусов (п. п. 1 и 3 части 1 ст. 17.2, ст. 17.3, п. 3.1 ст. 18 Закона № 63-ФЗ (в ред., действующей с 01.01.2022), п. 2 ст. 3 Федерального закона № 476-ФЗ, Письмо ФНС России от 15.02.2022 № ПА-2-24/264@), однако налоговая служба готова начать оказывать эту услугу досрочно – уже с 01.07.2021, как информирует официальный сайт ФНС России.
Только бумага
Несмотря на бурный рост ЭДО, есть сферы, где допустим только бумажный документооборот и требуется проставление только собственноручных подписей. Преимущественно это зона трудового законодательства, которое пока не столь прогрессивно, хотя эксперимент по внедрению электронного документооборота проводится.
В ТК РФ есть многочисленные нормы, обязывающие работодателя или работника оформлять некоторые связанные с трудом документы в письменном виде и/или знакомить с ними работников под роспись (см. ст. 19.1, 22, 57, 60.2, 62, 64, 65, 67, 68, 71, 72, 72.1, 72.2, 73, 74, 76, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 84.1, 92, 94, 96, 99, 113, 117, 123, 124, 126, 127, 128, 131, 136, 142, 174, 180, 185.1, 188, 193, 196, 200, 222, 229, 232, 243, 244, 245, 247, 248, 259, 261, 262, 263, 280, 288, 290, 292, 296, 303, 306, 309, 319, 327.6, 332, 336.1, 336.2, 341.2, 342, 344, 348.2, 348.4, 348.6, 348.12, 349.1, 350, 351.5, 375, 377, 379 и 414 ТК РФ).
При отсутствии прямого запрета на ЭДО его можно применять в трудовых отношениях, хотя Минтруд России и Роструд почему-то придерживаются мнения, что в этих случаях будет уместно использование только УКЭП как со стороны работодателя, так и работника (см. Письмо Минтруда России от 06.03.2022 № 14-2/ООГ-1773, Доклад с руководством по соблюдению обязательных требований, дающих разъяснение, какое поведение является правомерным, а также разъяснение новых требований нормативных правовых актов за 1 квартал 2017 г., утв. Рострудом). Мы не находим в действующем законодательстве подтверждения такой радикальной позиции за исключением особого случая с договорами с дистанционными работниками, рассмотренного нами выше.
Виды электронной подписи (ЭП или ЭЦП)
В России в электронном документообороте можно использовать три вида подписи: простую, усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную. Посмотрим, чем они отличаются друг от друга, при каких условиях равнозначны собственноручной и придают подписанным файлам юридическую силу.
Виды электронной подписи
- Простая электронная подпись (ПЭП)
- Неквалифицированная электронная подпись (НЭП)
- Квалифицированная электронная подпись (КЭП)
Простая электронная подпись, или ПЭП
Простая подпись — это знакомые всем коды доступа из СМС, коды на скретч-картах, пары “логин-пароль” в личных кабинетах на сайтах и в электронной почте. Простая подпись создается средствами информационной системы, в которой ее используют, и подтверждает, что электронную подпись создал конкретный человек.
Где используется простая электронная подпись?
Простая электронная подпись чаще всего применяется при банковских операциях, а также для аутентификации в информационных системах, для получения госуслуг, для заверения документов внутри корпоративного электронного документооборота (далее — ЭДО).
Простую электронную подпись нельзя использовать при подписании электронных документов или в информационной системе, которые содержат гостайну.
Юридическая сила ПЭП
Простая подпись приравнивается к собственноручной, если это регламентирует отдельный нормативно-правовой акт или между участниками ЭДО заключено соглашение, где прописаны:
- правила, по которым подписанта определяют по его простой электронной подписи.
- обязанность пользователя соблюдать конфиденциальность закрытой части ключа ПЭП (например, пароля в паре “логин-пароль” или СМС-кода, присланного на телефон).
Во многих информационных системах пользователь должен сначала подтвердить свою личность во время визита к оператору систему, чтобы его ПЭП в будущем имела юридическую силу. Например, для получения подтвержденной учетной записи на портале Госуслуг, нужно лично прийти в один из центров регистрации с документом, удостоверяющим личность.
Неквалифицированная электронная подпись, или НЭП
Усиленная неквалифицированная электронная подпись (далее — НЭП) создается с помощью программ криптошифрования с использованием закрытого ключа электронной подписи. НЭП идентифицирует личность владельца, а также позволяет проверить, вносили ли в файл изменения после его отправки.
Человек получает в удостоверяющем центре два ключа электронной подписи: закрытый и открытый. Закрытый ключ хранится на специальном ключевом носителе с пин-кодом или в компьютере пользователя — он известен только владельцу и его нужно держать в тайне. С помощью закрытого ключа владелец генерирует электронные подписи, которыми подписывает документы.
Открытый ключ электронной подписи доступен всем, с кем его обладатель ведет ЭДО. Он связан с закрытым ключом и позволяет всем получателям подписанного документа проверить подлинность ЭП.
То, что открытый ключ принадлежит владельцу закрытого ключа, прописывается в сертификате электронной подписи. Сертификат также выдается удостоверяющим центром. Но при использовании НЭП сертификат можно не создавать. Требования к структуре неквалифицированного сертификата не установлены в федеральном законе № 63-ФЗ “Об электронной подписи”.
Где используется неквалифицированная электронная подпись?
НЭП можно использовать для внутреннего и внешнего ЭДО, если стороны предварительно договорились об этом.
Юридическая сила НЭП
Участникам ЭДО нужно соблюдать дополнительные условия, чтобы электронные документы, заверенные НЭП, считались равнозначными бумажным с собственноручной подписью. Сторонам нужно обязательно заключить между собой соглашение о правилах использования НЭП и взаимном признании ее юридической силы.
Квалифицированная электронная подпись или КЭП
Усиленная квалифицированная электронная подпись — самый регламентированный государством вид подписи. Так же, как и НЭП, она создается с помощью криптографических алгоритмов и базируется на инфраструктуре открытых ключей, но отличается от НЭП в следующем:
- Обязательно имеет квалифицированный сертификат в бумажном или электронном виде, структура которого определена приказом ФСБ России № 795 от 27.12.2011.
- Программное обеспечение для работы с КЭП сертифицировано ФСБ России.
- Выдавать КЭП может только удостоверяющий центр, который аккредитован Минкомсвязи России.
Где используется квалифицированная электронная подпись?
КЭП нужна, чтобы сдавать отчетность в контролирующие органы, участвовать в качестве поставщика и заказчика в электронных торгах, работать с государственными информационными системами, обмениваться формализованными документами с ФНС, вести электронный документооборот внутри компании или с ее внешними контрагентами.
Юридическая сила КЭП
КЭП — это подпись, которая придает документам юридическую силу без дополнительных условий. Если организации ведут ЭДО, подписывая документы КЭП, их юридическая сила признается автоматически согласно федеральному закону № 63-ФЗ “Об электронной подписи”.
