Создание филиала ООО: пошаговая инструкция

Обособленные подразделения в 2022 и 2022 году

Обособленные подразделения должны уплачивать взносы на страхование и сдавать отчеты в налоговую только в том случае, если их сотрудники-физлица получали вознаграждения. Раньше обязанность возникала, если ОП имели собственные банковские счета и отдельный баланс. Но это уже в прошлом — теперь только при наличии вознаграждений.

Головные организации должны сообщать в налоговую службу по месту своего нахождения о том, что их ОП могут выплачивать зарплату сотрудникам и вознаграждения физическим лицам или, наоборот, этого права теперь лишены. На сообщение ИФНС дает месяц со дня изменений.

Небольшая справка об обособленных подразделениях

Обособленное подразделение бывает только у организаций. Это помещение, здание или другой объект, который находится по адресу, отличному от адреса организации в ЕГРЮЛ.

Необходимость в регистрации ОП появляется, если возникает хотя бы одно дополнительное рабочее место, которое организация оборудовала для сотрудника. При условии, что оно находится на отдельном от головной компании адресе и открыто на срок более 1 месяца.

Обособленным может стать склад, дополнительный офис, переговорная комната и пр. ОП открывается отдельно от головного офиса и платит налоги уже по месту своей регистрации. Согласно российскому законодательству, любая компания может открыть столько обособленных подразделений, сколько захочет.

Как зарегистрировать обособленное подразделение

Чтобы создать филиал или представительство, понадобится решение участников организации и внесение изменений в ЕГРЮЛ. Другие виды ОП могут быть открыты только по приказу руководителя организации.

Об открытии ОП нужно уведомить налоговую (по месту постановки на учет головной компании) в течение 30 дней после открытия сообщением по форме С-09-03-1. Если ОП будет начислять и перечислять выплаты работникам со своего банковского счета, дополнительно нужно в течение месяца со дня наделения его такими полномочиями подать в инспекцию отдельное сообщение по форме КНД 1112536 (ст. 23 НК РФ).

В ПФР регистрировать ОП не надо. Всю информацию в фонд передаст ИФНС, а он уже поставит на учет ОП, которые платят зарплату и имеют банковский счет.

В ФСС ставить ОП на учет придется самостоятельно. Это также касается только ОП со счетом, которые платят вознаграждения работникам. Сделать это нужно не позднее 30 календарных дней со дня создания подразделения. В отделение ФСС по месту нахождения ОП представьте заявление о регистрации, справку об открытии счета и приказ, подтверждающий право ОП платить зарплату самостоятельно.

Отличие ОП от филиала или представительства:

Ошибка, которую допускают многие, — считать филиалы и представительства обособленными подразделениями. Это не так.

  • Наличие ОП нужно отражать в Уставе организации. Филиал или представительство — не нужно.
  • О создании ОП нужно уведомить налоговую инспекцию, о создании филиалов и представительств — нет.
  • Сведения о филиалах и представительствах указываются в ЕГРЮЛ, по остальным ОП — не указываются.
  • Предприятия с ОП могут применять упрощенку, а с филиалом и представительством — нет.

Различия по налогам и отчетности между головной компанией и ОП

Различия есть. Обособленные подразделения платят не все налоги и сдают не все отчеты, которые необходимо сдавать головной компании.

  • По доходам работников ОП надо платить НДФЛ и сдавать 6-НДФЛ и 2-НДФЛ в инспекцию по месту учета ОП, но только в том случае, если ОП само начисляет и выплачивает им вознаграждения.
  • Страховые взносы платят и сдают отчетность по ним только по месту учета того ОП, которое само начисляет и выплачивает деньги работникам со своего расчетного счета.
  • Транспортный налог по месту учета ОП платится за автомобили, зарегистрированные на ОП.
  • Налоги на землю и имущество уплачиваются по месту нахождения земли или недвижимости. Платить налог и отчитываться по месту нахождения ОП нужно только если оно совпадает с местом нахождения недвижимости. Если у ОП есть свой расчетный счет, то его оплата налога не станет нарушением.
  • Региональная часть налога на прибыль ОП перечисляется по месту его учета. Если ОП в том же регионе, можно платить налог по месту учета головной организации.
  • НДС рассчитывается в целом по организации без разбивки по ОП. Декларации подавать отдельно тоже не надо.

В обособленных подразделениях, которые проводят операции с наличными, имеются собственные кассовые книги. Все эти книги передаются в головную организацию. В кассовой книге головной организации сведения по операциям с наличкой ОП не отражаются, если только ОП не сдает наличные в кассу организации по ПКО.

С января 2022 года в силу вступила новая редакция п. 2 ст. 230 НК РФ. Этот пункт установил, что если организация и ее обособленные подразделения или только подразделения находятся в одном муниципальном образовании, расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ по ним можно сдавать в налоговую по месту учета одного из ОП или по месту нахождения организации. Чтобы воспользоваться этим правом, обособленным подразделениям нужно не позднее 1-го числа налогового периода уведомить о своем выборе все налоговые органы, где они в настоящее время стоят на учете.

Что касается страховых взносов, то сообщать о наделении полномочиями начислять и платить зарплату или лишении таких полномочий юрлицу-страхователю нужно будет только если у филиала или другого обособленного подразделения есть расчетный счет в банке. Без счета подразделение не сможет взаимодействовать с ФСС, например получать возмещение средств на оплату больничных. Наделение подразделений такими полномочиями — право, а не обязанность.

Читайте также:
Регистрация ЗАО: пошаговая инструкция

Кроме того, законодатели уточнили, что отчитываться и перечислять взносы необходимо именно по месту нахождения такого наделенного полномочиями подразделения. Раньше, если у подразделения не было расчетного счета, взносы платили по месту нахождения головного офиса.

Штраф за незарегистрированные ОП увеличат в 2022 году

За опоздание с подачей сообщения о создании ОП предусмотрен штраф 200 рублей для организации и 300-500 рублей для директора. Нарушение срока постановки ОП на учет в ФСС грозит штрафом 5 000 рублей при просрочке до 90 дней и 10 000 рублей при просрочке более 90 дней.

Также за несдачу отчетности по незарегистрированному подразделению налоговики вправе оштрафовать организацию. Штраф составит 5% от подлежащей уплате суммы по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 рублей.

Вам нужно вести удобный учет по предприятию с обособленными подразделениями? Попробуйте бухгалтерский онлайн-сервис Контур.Бухгалтерия. В нем удобно начислять зарплату, отправлять отчетность, готовить и уплачивать налоги. Первые 14 дней работы в сервисе бесплатны для всех новых пользователей!

Инструкция: регистрируем обособленное подразделение

Что такое обособленное подразделение

В российском законодательстве есть два подхода к понятию обособленного подразделения: гражданско-правовой и подход, принятый в налоговом праве. С точки зрения гражданского права, это либо представительство либо филиал. Оба эти вида находятся вне места расположения юридического лица, деятельность представительства направлена на защиту интересов лица или представление его в другом географическом регионе. Филиал осуществляет функции юридического лица частично или полностью в другом географическом регионе. Понятие, виды и правовой статус обособленных подразделений с позиции гражданского права зафиксированы в ст. 55 ГК РФ.

Налоговое законодательство трактует понятие подразделения шире: это и филиалы, и представительства, и все прочие виды отдельно находящихся частей юридического лица, которые функционируют вне места его нахождения и имеют стационарные рабочие места. Стационарным рабочим местом признается место, организованное как минимум на один месяц. Такая позиция отражена в ст. 11 НК РФ.

Отдельно функционирующая часть компании ни в понимании гражданского права, ни в понимании налогового не является отдельным юридическим лицом. Это то же самое юридическое лицо, ему не присваивается ИНН, только собственный КПП. Сведения о филиалах и представительствах вносятся в ЕГРЮЛ. О существовании иных отдельных частей юридическому лицу достаточно сообщить в налоговую, подав сообщение по форме № С-09-3-1.

Что нужно для регистрации

Перед тем как зарегистрировать обособленное подразделение в налоговой инспекции, необходимо подготовить требуемый пакет документов. Для регистрации подразделения, которое не является ни филиалом, ни представительством, достаточно подать в налоговую по месту его нахождения сообщение по форме № С-09-3-1. Она утверждена приказом ФНС России от 09.06.2011 № ММВ-7-6/362@.

Чтобы зарегистрировать филиал или представительство, потребуются:

  • заявление по форме № Р13002, если предполагается регистрация изменений в устав. Или по форме № Р14001, если не предполагается;
  • решение собственников организации о создании филиала или представительства;
  • приказ о назначении руководителя;
  • внутренний приказ о создании;
  • изданное во исполнение решения собственников положение об ОП;
  • учредительные документы, в которые внесены соответствующие изменения;
  • свидетельство о регистрации головной организации;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрационные действия.

Пошаговая инструкция по регистрации

Вот инструкция, как зарегистрировать обособленное подразделение в другом городе. Необходимо:

Шаг 1. Принять решение о его создании.

Шаг 2. Издать внутренние документы, касающиеся его создания.

Шаг 3. Заплатить государственную пошлину и собрать необходимый для регистрации пакет документов.

Шаг 4. Подать заявление о регистрации в налоговую, которая находится на территории функционирования будущего ОП. Пункт 3 части 2 ст. 23 НК РФ устанавливает, в какие сроки необходимо зарегистрировать обособленное подразделение, — в течение месяца с момента принятия решения.

Шаг 5. Получить уведомление о регистрации. Процедура займет пять дней с момента подачи документов.

Кто вправе зарегистрировать

Отдельные части в других географических точках вправе открыть любые юридические лица: коммерческие и некоммерческие, финансируемые за счет частного капитала или за счет бюджета, любой организационно-правовой формы.

Создание филиала и представительства предполагает соответствующее внесение изменений в учредительные документы лица. Это правило касается и бюджетных учреждений. При создании филиала или представительства вносятся изменения в его устав. Внесенные изменения оформляются отдельным документом, который станет приложением к уставу, либо как новая редакция документа целиком.

При любом из выбранных вариантов внесение изменений в документ проходит согласование в исполнительном органе государственной власти, в ведении которого находится бюджетное учреждение.

Особенности бухгалтерского учета

Бухгалтерскую политику в филиале или представительстве компания определяет самостоятельно и утверждает положением об ОП. В зависимости от организационных особенностей:

  • у ОП не организована собственная бухгалтерия, тогда всеми денежными вопросами ведает бухгалтерия головного офиса;
  • у ОП организована самостоятельная бухгалтерия.

В 2011 году окончила УрГЮА (ИПиП), в 2013 — РАНХиГС по программе «Управление государственными и муниципальными закупками». С 2013 по 2018 года занималась юридическим сопровождением закупок бюджетных учреждений федерального и регионального уровней.

Читайте также:
Кадровое дело с нуля пошаговые инструкции

Десять вопросов об обособленных подразделениях

Обособленное подразделение — это часть компании, которая находится не по юридическому адресу и где есть хотя бы один сотрудник. Это может быть магазин на соседней улице, склад в другом городе или завод на Камчатке. В статье разбираемся, что нужно знать о таких местах.

Что такое обособленное подразделение?

Коротко: склад, офис или еще какое-то помещение компании с другим адресом.

Обособленное подразделение, или ОП — это помещение, адрес которого отличается от юридического адреса компании. Еще в обособленном подразделении есть хотя бы один работник, и срок его работы больше месяца.

Компания «Лосось» зарегистрирована на улице Ленина. Она открывает магазин на соседней улице и нанимает туда одного продавца. Магазин — это обособленное подразделение «Лосося».

Если же компания арендует склад на две недели и отправляет туда сотрудников сортировать помидоры по размеру, склад не считается обособленным подразделением: хотя это и часть компании, и адрес отличается, но рабочих мест на складе «Лосось» не создавал.

Чем обособленное подразделение отличается от филиала или представительства?

Коротко: не может выступать от лица компании.

Самое главное отличие — это то, чем может заниматься подразделение. В отличие от филиала, обособленное подразделение не может:

  • подавать иски от имени компании;
  • представлять интересы компании в суде;
  • заключать сделки;
  • участвовать в тендерах.

Еще обособленное подразделение не нужно указывать в ЕГРЮЛ, а филиал и представительство — да.

Как создать обособленное подразделение?

Коротко: подать заявление в ту же налоговую, где зарегистрирована компания.

Итак, компания решила открыть офис, склад или пункт выдачи товаров — это обособленное подразделение. И его нужно зарегистрировать в налоговой.

На регистрацию обособленного подразделения есть месяц с того дня, когда издали приказ об открытии. Чтобы зарегистрироваться, директор компании подает в налоговую сообщение по форме С-09-3-1.

Может ли ИП создать обособленное подразделение?

Коротко: нет, можно работать и так.

У ИП есть право работать в любом городе России без создания обособленного подразделения. Еще у ИП нет юридического адреса, а значит, нет и привязки к какому-то месту, поэтому у него не может быть обособленного подразделения.

Нужен ли отдельный бухучет в обособленных подразделениях?

Коротко: нет.

В обособленных подразделениях нет своего бухучета — его ведет компания.

Где бы не находилось подразделение, оно работает по тому же налоговому режиму, что и компания. Методы бухучета тоже используются такие же, как и в компании. Их прописывают во внутреннем документе — «Учетной политике организации».

Всё, что написано на желтом фоне, покажите бухгалтеру, там всё на бухгалтерском.

Рабочий план счетов организации составляется так, чтобы можно было учитывать операции с обособленными подразделениями. Для этого в плане предусматривают счета и субсчета.

Первичные учетные документы составляются от имени или на имя компании, а не обособленного подразделения. Потому что именно компания получает права и обязанности по всем сделкам.

В учетной политике можно прописать порядок распределения расходов между компанией и подразделениями.

Компания должна обеспечить раздельный аналитический учет хозяйственных операций обособленных подразделений, у которых нет отдельного баланса. Для этого все операции подразделения надо учитывать на отдельных субсчетах рабочего плана счетов, который прописан в учетной политике организации.

Как заполнять декларацию по налогу на прибыль для обособленных подразделений?

Коротко: бухгалтер знает как!

Компания заполняет две декларации:

  • общую декларацию, в которой указывает суммы налога по обособленным подразделениям;
  • сокращенную декларацию на каждое обособленное подразделение. Заполняют не все страницы, а только титульный лист, подразделы 1.1, 1.2 и приложение №5 ко второму листу.

Общую декларацию сдают в налоговую по месту регистрации компании, а сокращенную — в ту налоговую, где находится обособленное подразделение.

Как рассчитать налоговую базу, если у компании есть обособленные подразделения?

Коротко: каждое подразделение платит 17% от прибыли в бюджет региона, где оно зарегистрировано.

Компании платят налог на прибыль — 20%, которые распределяются между федеральным и региональным бюджетом:

  • 3% идут в федеральный бюджет;
  • 17% — в региональный.

Если у компании есть обособленные подразделения, налоги она будет платить так:

За полгода ООО «Лосось» в общем заработало миллион рублей. У компании два подразделения — в Петербурге и Москве, а сама она зарегистрирована в Челябинске. Подразделение в Петербурге заработало 100 000 рублей, а в Москве — 200 000 рублей. Компания платит:

3% от 1 000 000 рублей в федеральный бюджет — это 30 000 рублей;

17% в бюджет Москвы от прибыли московского подразделения — 200 000 / 100 * 17 = 34 000 рублей;

17% в бюджет Петербурга от прибыли питерского подразделения — 100 000 / 100 * 17 = 17 000 рублей;

17% от (1 000 000 — 100 000 — 200 000) = 119 000 рублей в бюджет Челябинска.

Итого компания заплатит 200 000 рублей — это 20% от прибыли.

Если в подразделениях есть сотрудники и за них платили НДФЛ, налог уменьшают на сумму этих платежей.

Читайте также:
Открытие кафе: пошаговая инструкция

Компании с несколькими обособленными подразделениями в одном субъекте России, например тремя подразделениями в Челябинской области, могут не распределять прибыль. Это правило действует с 2006 года.

Нужны ли отдельный расчетный счет и касса для обособленных подразделений?

Коротко: необязательно. Счет может быть один — у компании, а касс покупают столько, сколько нужно.

Есть два вида обособленных подразделений — с выделением на отдельный баланс и без выделения. Какой выбрать, решает компания по ситуации: например, если подразделение — завод на Камчатке, стоит выбрать выделение на отдельный баланс, чтобы не тратиться на командировки.

Выделение на отдельный баланс значит, что у подразделения есть своя бухгалтерия со своими отчетами, главным бухгалтером и учетом документов, имущества.

Без выделения на отдельный баланс. У компании один расчетный счет, а касс столько, сколько нужно. Если в подразделении продают товары или оказывают услуги, для него заводят отдельную кассу.

Отдельный счет для подразделения тоже можно завести, но это по желанию.

Второй расчетный счет: когда пора открыть

С выделением. Нужно открыть отдельный расчетный счет, купить кассу, если продаете товары или оказываете услуги. Тогда придется встать на учет в пенсионный фонд и фонд социального страхования, чтобы платить взносы за сотрудников. Это делают сразу после создания обособленного подразделения с выделением на отдельный баланс.

Кто платит взносы за сотрудников обособленного подразделения?

Коротко: если подразделение само выдает зарплаты, платит НДФЛ и отчитывается тоже само.

Если у подразделения есть свой расчетный счет и оно само начисляет зарплаты, то само же встает на учет в пенсионном фонде и фонде социального страхования. А потом платит НДФЛ и сдает все отчеты: 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, СЗВ-М, СЗВ-СТАЖ, РСВ.

Когда зарплатами занимается головной офис, на подразделении остается только выплата НДФЛ и отчеты 2-НДФЛ и 6-НДФЛ, а всё остальное делает головной офис.

Как закрыть обособленное подразделение?

Коротко: подготовить решение, издать приказ и отнести уведомление в налоговую.

Обособленное подразделение закрывают в три шага. Для первого шага, скорее всего, понадобится помощь корпоративного юриста.

1. Подготовить решение о закрытии. Как будет выглядеть этот документ, зависит от устава компании. В уставе может быть прописано, что решение о закрытии подразделений принимается на собрании участников ООО или наоборот, единолично директором.

2. Издать приказ о закрытии обособленного подразделения. В приказе — назначить ответственного за закрытие подразделения: он должен отправить уведомления в фонды и проследить, чтобы со всеми сотрудниками рассчитались по зарплатам.

У компании есть три дня, чтобы уведомить о закрытии налоговую. Уведомляют налоговую по месту регистрации компании, а три дня отсчитывают с даты, что указана в приказе: «Прекратить деятельность обособленного подразделения с такого-то дня».

3. Отнести уведомление в налоговую. Уведомление о закрытии обособленного подразделения заполняется на двух страница: на первой — информация о компании, на второй — о подразделении.

Счет для ИП и ООО в Модульбанке

Удобный сервис, недорогие тарифы, защита от блокировок по 115ФЗ

Регистрация филиалов и представительств юридических лиц

Почему выбирают нас

ведущая юридическая компания и участник рейтинга 300.pravo.ru

сопроводили процедуры открытия филиалов и представительств

Цены на услуги
по открытию филиала или представительства

Подготовка отдельных документов:

Проект под «ключ»:

* Примечание: госпошлина, тарифы нотариуса и банка, печать, оплачиваются дополнительно.

Открываем филиалы и представительства

Не привлекая к открытию филиала или представительства специалистов, вы рискуете:

  • Ошибиться при подготовке документов для открытия филиала или представительства,

а значит потерять время и повторно сдавать документы

Оказаться привлеченным к налоговой ответственности

за нарушение порядка открытия филиала или представительства

Выбрать для работы неподходящую форму обособленное подразделение,

в т.ч. с точки зрения компетенции и полномочий руководителя, налогообложения

Как мы достигаем успеха

Проводим экспресс-анализ и оцениваем объем работы

Помогаем выбрать форму конкретного обособленного подразделения

Сопровождаем принятие решения об открытии филиала или представительства

Разрабатываем положение о филиале или представительстве

Уведомляем налоговые органы о создании обособленного подразделения

Готовим документы для назначения руководителя филиала или представительства

Открытие филиалов и представительств

Одним из способов расширения бизнеса и выхода на новый уровень является открытие филиалов и представительств. Законодательно с помощью статьи 55 ГК РФ закреплены важные понятия и аспекты, разграничивающие предприятия и представительства. Необходимо понимать, что они не являются отдельными юридическими лицами, а потому функционируют согласно порядкам создавшей их организации.

Роль филиалов и представительств в развитии бизнеса

  • Представительства являют собой обособленные подразделения определенного юридического лица. Их основная роль в представлении и защите корпоративных интересов определенной структуры.
  • Филиалы, как и представительства — это обособленные подразделения юридического лица, выполняющие частичный или полный функциональный ряд задач компании. Располагаются вне места присутствия головного офиса, зачастую в других городах или странах. Они обладают практически полным функционалом компании, а также функциями представительства.

Пп. 1 п. 3 ст. 346.12 НК РФ регламентирует налоговую политику организаций, в состав которых входят филиалы. Согласно законодательству, они не имеют право задействовать упрощенную систему налогообложения. Закономерным следствием из этого является обязательный переход на общую систему налогообложения после создания филиала. Руководители представительств и филиалов назначаются и действуют на основании доверенности юридического лица, чьей инициативой было создание дополнительной корпоративной единицы.

Читайте также:
Перевод ЗАО в ООО: пошаговая инструкция

Ответственность

Для регулярного осуществления налогового контроля обособленные подразделения необходимо поставить на учет в налоговом органе. В ином случае, организации грозит наложение штрафа (с. 126 Налогового кодекса РФ).

Как открыть филиал или представительство

Перед открытием дополнительного филиала или представительства проводится анализ перспектив и формирование основных задач, которые новая структура будет выполнять. Важным шагом является информирование контролирующего налогового органа об открытии новой точки. Нарушение указанного порядка открытия филиалов и представительств может привести к налоговым последствиям, поэтому стоит доверить эту задачу опытным профессионалам.

Процедура открытия филиала или представительства

Порядок действий при открытии филиала или представительства можно представить следующим образом:

  • Подготовка собрания с включением в его повестку вопроса о создании филиала (представительства). Основная особенность на данном этапе заключается в правильном выборе того органа, который будет принимать решение об открытии. Например, в ООО такое решение утверждается посредством общего собрания участников с квалифицированным большинством голосов (2/3). В уставе компании может быть прописана иная система принятия решения с большим количеством голосов. В АО же это по умолчанию относится к компетенции совета директоров, если уставом не предусмотрено решение этого вопроса коллегиальным исполнительным органом АО (например, правление). В других же юридических лицах решение о создании филиала (представительства) обычно принимается высшим органом. Иной порядок может регламентироваться уставом общества. Кроме того, важно соблюсти установленный законом или уставом порядок созыва собрания.
  • Такие основополагающие документы как Положение о филиале (представительстве) и проект новой редакции устава юрлица (для ООО), а также другие принципиально важные бумаги должны быть подготовлены заблаговременно и представлены на собрании. Важно сделать акцент на правовом статусе филиала (представительства), его функциях, правах и обязанностях, порядке управления и наделения корпоративным имуществом, а также статусе его сотрудников. Указанные параметры необходимо проработать досконально, чтобы избежать недопонимания и дисфункциональности подразделения.
  • Собрание подразумевает соблюдение кворума и проведение голосования об утверждении Положения филиала, регулировании порядка его деятельности и решении других актуальных вопросов.
  • Налоговый орган должен быть уведомлен об открытии филиала (представительства) своевременно. Желательно сделать это сразу после того, как решение о создании обособленного подразделения будет согласовано уполномоченными на это лицами.
  • После успешного проведения работ на указанных ранее этапах назначают руководителя филиала или представительства. Доверенность выдается единоличным исполнительным органом юридического лица. Важна точная формулировка доступных полномочий и обязанностей, чтобы избежать злоупотребления властью, но при этом предоставить руководителю возможность оперативно решать рутинные вопросы на своем уровне без частого привлечения вышестоящего руководства к обыденным операциям.

Преимущества работы с нами

Сотрудничество со специалистами Юридической компании «Центральный округ» дает множество преимуществ:

  • Консультации специалистов и бесплатная экспресс-оценка более подходящего для клиента варианта обособленного подразделения.
  • Полномасштабный анализ документации.
  • Полное сопровождение процедуры открытия филиала (представительства).
  • Эффективное и ответственное ведение всех процедур, оперативное решение вопросов.
  • Гарантия возврата денег в случае недостижения результата.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере корпоративного права специалисты Юридической компании «Центральный округ» быстро и качественно сопроводят процедуру открытия филиала или представительства, а также проконсультируют по всем волнующим вопросам.

Создание филиала ООО: пошаговая инструкция

Оно должно быть написано кириллицей — транскрибируйте все иностранные слова. Некоторые названия использовать нельзя , например:

  • Названия государств. Для слов «Россия» или «Российская Федерация» и производных от них — «российский», «федеральный» — нужно специальное разрешение. Его можно получить, если больше 25 % уставного капитала ООО принадлежит государству (и это не единственное условие).
  • Названия общественных объединений, например Красный Крест, ООН.
  • Слова, которые прямо указывают или намекают на участие государства в капитале ООО, хотя его нет в учредителях. Например, «муниципальный», «Минсельхоз».
  • Названия, которые противоречат общественным интересам, гуманности и морали.

Придумывать название для компании — большое дело, поэтому у нас об этом есть отдельная статья .

Выберите юридический адрес

По закону юридический адрес надо регистрировать там, где находится руководитель . Можно использовать домашний адрес одного из учредителей ООО, но тут свои нюансы: важно быть собственником квартиры или иметь прописку в ней. Для склада жилое помещение тоже не подойдёт, открыть магазин в нём нельзя.

По юридическому адресу будут приходить с проверкой сотрудники налоговой и других органов, также туда направят все уведомления по почте.

Хорошо, если юридический и фактический адрес совпадают, — так проще для вас. Во-первых, это понравится налоговой и службе безопасности банка, в котором откроете расчётный счёт. Во-вторых, если фактический адрес признают обособленным подразделением, его придётся отдельно регистрировать и сдавать налоговую отчётность.

Не забудьте предоставить документ, подтверждающий право собственности на это помещение или гарантийное письмо от арендодателя.

Выберите генерального директора и утвердите устав

Гендиректора можно выбрать из учредителей, пригласить со стороны или назначить самого себя, если вы единственный учредитель. Решение о назначении принимают на собрании по учреждению ООО и протоколируют на бумаге.

Руководитель будет заключать сделки с контрагентами, распределять финансы и принимать на работу сотрудников. Его имя внесут в заявление. Трудовой договор можно заключить уже после регистрации ООО.

Читайте также:
Работа с кассовым аппаратом: пошаговые действия

Не забудьте написать устав — на отдельном собрании или тут же, после выбора руководителя.

Выберите коды ОКВЭД

Коды общероссийского классификатора ведения экономической деятельности — это сокращённая закодированная информация о том, чем занимается фирма.

Коды ищите в справочнике . Указывайте несколько — главное, чтобы они подходили вашему роду деятельности, ограничений по количеству кодов нет.

Если ошибётесь в выборе или написании кода, в регистрации откажут. Налоговая может в любой момент провести проверку. Если выяснится, что деятельность работающей фирмы не соответствует кодам ОКВЭД, придётся заплатить штраф в размере от 5 до 10 тысяч рублей.

Выберите систему налогообложения

По умолчанию новая компания будет работать на ОСНО — общей системе налогообложения. Что по налогам:

  • не больше 2,2 % от кадастровой стоимости;
  • на прибыль — 20 %;
  • НДС — 20 %.

Если не хотите работать на ОСНО, сразу подготовьте уведомление о переходе на другой режим и подайте его при регистрации. Для УСН нужна форма № 26.2-1 , для ЕСХН — форма № 26.1-1 . Если подадите заявление позже, чем через 30 дней после регистрации, компания останется на общей системе до конца календарного года.

Соберите пакет документов

В нём должны быть:

  • протокол о создании юридического лица, договор об учреждении ООО;
  • устав юридического лица;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие юридический адрес (например, договор аренды).

Подайте на регистрацию

Заявление на регистрацию заполняют по форме № Р11001 . В нём 24 страницы со сведениями о юрлице. Туда нужно внести:

  • информацию об учредителях;
  • сумму уставного капитала;
  • данные об управляющем или управляющей организации;
  • информацию о гендиректоре;
  • коды ОКВЭД;
  • данные об управляющей компании.

Налоговой понадобится 3 дня для принятия решения. Если всё хорошо, вам выдадут несколько важных документов:

  • свидетельство о постановке на учёт;
  • лист записи ЕГРЮЛ;
  • устав с отметкой налогового органа о регистрации.

Когда зарегистрируете ООО и получите на руки все документы, — но не позже, чем через четыре месяца, — внесите сумму уставного капитала на расчётный счёт. Неоплаченные доли становятся активами организации, их продают или распределяют между участниками.

Где регистрируют ООО

  • В налоговой, к которой относится юридический адрес, — её можно найти в справочнике ФНС .
  • В МФЦ «Мои документы» — центре госуслуг.
  • У нотариуса. Он подпишет документы, используя свою ЭЦП, и отправит их в налоговую.
  • На сайте «Госуслуги».
  • На сайте ФНС.

При подаче документов через сайт «Госуслуги» или на интернет-странице налоговой заверять их у нотариуса не нужно — потребуется только ваша цифровая подпись.

Если в регистрации откажут

Налоговая пришлёт уведомление с причиной отказа: не хватает документов, есть ошибки или опечатки в заявлении, некорректно написано название компании, у учредителя судебный запрет на предпринимательство.

Исправьте недочёты и отправьте документы заново . Если считаете, что вам отказали без оснований, подавайте жалобу в вышестоящую налоговую в том же регионе.

Сколько стоит открыть ООО самостоятельно

Пошлина

Если подавать заявление в налоговой, придётся заплатить 4000 рублей. Если подавать онлайн, пошлину платить не нужно.

Электронная цифровая подпись

Понадобится, когда будете подавать заявление через интернет. Она всё равно вам ещё понадобится, поэтому рекомендуем её оформить. Получить такую подпись можно в одном из центров, аккредитованных Минкомсвязи.

Расчётный счёт

Стоимость разнится в зависимости от банка. В Сбербанке это бесплатно.

Как купить квартиру

Что проверить перед покупкой и как провести сделку

В конце 2019 года я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.

Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.

В статье расскажу

  • Что нужно знать перед покупкой
  • Про риски при покупке квартиры
  • Как защититься от мошенников
  • Какие способы покупки существуют
  • Где искать квартиру
  • Как осмотреть недвижимость
  • Как проверить квартиру на юридическую чистоту
  • Как вести переговоры с продавцом
  • Зачем заключать предварительный договор
  • Как заключить договор купли-продажи
  • Как зарегистрировать сделку
  • И получить от покупателя деньги
  • Про особенности покупки в различных ситуациях
  • Что делать после оформления сделки

Что нужно знать перед покупкой

Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.

Как подготовиться к покупке:

  1. Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
  2. Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
  3. Собрать необходимые документы.

В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.

Читайте также:
Открытие филиала в другом городе: пошаговая инструкция

Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики. Документы, признаюсь, не смотрела. Так вышло, что изначально выбрала трех девелоперов, которые начали строить больше 20 лет назад, застроили половину Петербурга и за это время не облажались. Это внушило мне доверие.

Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.

От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.

Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:

  1. Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. Например, цены на квартиры в Донбассе сильно упали, когда началась война. В Москве недвижимость, наоборот, дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
  2. Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья.
  3. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
  4. Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
  5. Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном» 2022 году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:

  1. Площадь квартиры.
  2. Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем. Чем навороченнее дом, тем дороже в нем квартиры.
  3. Этажность квартиры. Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем, как правило, она дороже. Во вторичке наоборот — последние этажи могут стоит дешевле, особенно если в доме нет лифта. Плюс может протекать крыша.
  4. Район. Сюда входит близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология — рядом стоят промышленные предприятия или расположены парки.
  5. Состояние квартиры и дома.
  6. Стадия строительства и наличие отделки — если говорить про новостройки.

Расскажу про свой опыт. В конце 2019 года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м², и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.

Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному : от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще. Квартиры, которые сдавались в 2022 году, стоили дороже тех, которые сдавались в 2022 году. Разница в цене доходила до двух миллионов рублей.

Я выбирала между двумя новостройками в одной локации. Главное для меня — в них были европланировки. В итоге победил дом с закрытым двором несмотря на то, что квартиры в нем стоили дороже. Метро рядом сейчас нет, но его обещают построить к 2023—2025 году .

Разница в цене между одинаковыми квартирами даже в одном доме доходит до нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей. Например, в моей новостройке двушка на втором этаже стоила дешевле остальных — 5,5 млн рублей. Квартира на третьем этаже стоила 5,9 млн рублей, с четвертого по восьмой — 6,165 млн рублей. С девятого по двадцатый — от 6,5 млн рублей в зависимости от этажа. Планировка одна и та же .

Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 Р и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.

Сейчас цены выросли. Стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн рублей, но это на девятнадцатом этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой, их стоимость такая: евротрешка на 2 этаже стоит 7,2 млн рублей, на 20 этаже — 8,6 млн рублей. Планировки и площадь одинаковые.

Читайте также:
Как поменять директора в ООО: пошаговая инструкция

Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.

Дело было в марте — самое время, чтобы торговаться. Главный аргумент — перепланировка все же была, причем техплан не совпадает в точности с реальным состоянием: не хватает шкафа-купе . Дополнительными аргументами стали грязные стены и потолок — нельзя сказать, что квартира полностью готова к проживанию. В итоге цену удалось сбить до 1 335 000 Р — ниже средней по району.

Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.

Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. Например, в Санкт-Петербурге посредники берут в среднем 50 000 Р за сопровождение сделки и примерно столько же за поиск и подбор квартиры на вторичном рынке. В процентах — 2—5% от стоимости жилья.

В Омске большинство риелторов берут 10 000—15 000 Р за сопровождение сделки — проверку юридической чистоты жилья и переговоры с продавцом. Поиск квартиры под ваши требования идет плюсом к этой цене.

Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.

Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.

Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.

Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.

Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.

Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно.

Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.

Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам. Если доверенность есть в реестре, значит, она настоящая и действует. Если доверенности в реестре нет, значит, истек срок ее действия или она поддельная.

Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.

Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке.

Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, то согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.

Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.

Читайте также:
Смена ген директора в ООО: пошаговая инструкция

Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.

Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».

Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.

Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.

Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят.

Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику.

Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.

Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Риск получить достроенную квартиру не вовремя есть всегда, когда вы покупаете квартиру в новостройке, даже если застройщик надежный. Мы рассказывали, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Главный совет в таком случае — обратитесь к грамотному юристу.

Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

  • первичное;
  • вторичное.

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

Читайте также:
Организация ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

Читайте также:
Закрыть предприятие: пошаговая инструкция

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 57

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: