Зачем оформлять дачный дом в собственность

Дачная амнистия в 2022 году: как упрощенно зарегистрировать дом

В конце 2022-го в России в очередной раз продлили действие дачной амнистии, срок которой истекал 1 марта 2022 года. Упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин.

Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2022 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.

Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.

Упрощенный порядок

В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

Новый закон расширил действие амнистии

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Переходный период

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Новые требования к домам

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Какой дом можно построить на землях ИЖС

По закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Стоимость кадастровых работ

В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.

8 декабря 2022 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.

Садовые товарищества

Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.

После окончания амнистии

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

«Дачная амнистия»: как оформить дачную собственность в 2022 году

«Дачная амнистия» снова продлена. У вас еще остается шанс оформить в собственность дачную недвижимость на выгодных условиях.

Содержание

«Дачную амнистию» снова продлили. Вопрос остается актуальным для многих россиян. Рассказываем о нюансах и особенностях, на которые нужно обратить внимание.

Что такое «дачная амнистия»?

Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2022 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2022 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.

Какие объекты вы можете зарегистрировать

По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:

• Жилой дом.
• Летний дачный дом.
• Садовый домик.
• Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
• Гараж.

Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.

Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:

• Постройка сборно-разборная.
• Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
• Нет фундамента.
• Нет стационарных коммуникаций.

Обратите внимание на то, что в новую редакцию закона включили и жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. При этом к жилым домам, подпадающим под «дачную амнистию», предъявляются определенные требования. Высота дома не должна быть более 20 м, максимальное количество этажей – три. Жилые комнаты в регистрируемом объекте должны быть отделены от бытовых, в них требуется наличие возможности поддерживать температуру не менее 18˚C.

Регистрация дома по «дачной амнистии»

Подавать документы необходимо в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Сделать это требуется лично – чтобы сразу на месте сотрудник, принимающий заявку, проверил их корректность и наличие всех нужных бумаг.

Необходимые документы для «дачной амнистии»

Как мы уже упоминали, требуется всего три документа:

• Правоустанавливающий на земельный участок.
• Технический план на постройку (составляется кадастровым инженером).
• Заполненная декларация.

Особенности оформления гаражей, бань и хозпостроек

Эти строения должны быть капитальными (то есть с фундаментом). Других серьезных ограничений нет, ни на высоту, ни на этажность. Так как это не те помещения, в которых планируют жить, возможность поддержания в них определенной температуры тоже не требуется.

Стоимость оформления домов по дачной амнистии

При подаче заявки необходимо оплатить госпошлину, которая на момент написания статьи составляет 350 рублей. Другие траты не требуются, если не учитывать расходы на кадастрового инженера. Но важно учитывать вот какой момент: зарегистрировать объект, который нарушает какие-либо нормы или требования, не получится – придется сначала исправлять все несоответствия. А это, конечно, потребует определенных денежных вложений и времени. Поэтому, если вы только планируете строить дом или баню или хотите капитально перестроить какое-либо здание на участке, уделите особенно тщательное внимание тому, чтобы строение соответствовало всем требованиям. Это избавит вас от множества проблем в дальнейшем.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Из садового дома в жилой: трудности в изменении статуса дома

Руководитель ООО “АН “ВАШ ДОМ”, руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истра Московской области, юрисконсульт

специально для ГАРАНТ.РУ

У вас есть садовый дом. Вы решили придать ему статус жилого. Например, ваша семья уже давно проживает в таком доме, и вы хотите прописаться в нем. А такое возможно лишь в доме со статусом “жилой” (ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”). Закон устанавливает, чтобы для переоформления садового дома в жилой дом имелось соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемый дом.

Когда полный пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), не позднее чем через 45 календарных дней заявитель получит один из ответов: либо ему разрешат перевести дом из садового в жилой, либо нет. Перечень необходимых документов расписан в п. 56 Постановления № 47.

Так почему же в переоформлении рассматриваемого вида жилой недвижимости орган местного самоуправления может отказать?
Исчерпывающий список причин отказа приведен в п. 61 Постановления № 47.

Среди них следующие причины для отказа:

1. Заявитель предоставил не весь требуемый законом список документов;
2. Переоформляемый дом не принадлежит заявителю (согласно сведениям об этом объекте из ЕГРН), то есть право собственности оформлено на другое лицо;
3. В ЕГРН вообще нет сведений о праве собственности кого-либо на переоформляемый садовый дом, при этом заявитель не может предоставить никакие правоустанавливающие документы на него. Правда, в законе по поводу этого пункта есть небольшая оговорка. Так, отказ от органа местного самоуправления правомерен только при одновременном соблюдении следующих условий:
   • о праве собственности на дом нет ни документов, ни сведений в ЕГРН;
   • орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и предложил предоставить соответствующие документы;
   • заявитель в течение 15-ти дней такие документов не предоставил;
4. Отсутствует согласие на переоформление дома третьих лиц – для случаев, когда они также имеют права на него (например, банки при ипотеке на дом, содольщики, супруги при совместной собственности и пр.);
5. Садовый дом находится на садовом участке, на котором по закону не может находиться жилой дом (например, участок предоставлен для огородничества, садовый дом находится на землях гослесфонда, в пределах водоохранной зоны или там, где капитальное строительство запрещено, чаще всего это обремененные участки ЗУИТами – ЛЭП, нефтепровод, зона памятника культуры и пр.).

Что же делать, когда орган местного самоуправления отказался выдавать разрешение на перевод садового дома в жилой?

На первый взгляд, ответ прост: исправить те недочеты, из-за которых был произведен отказ.

Но на практике все гораздо сложнее.

Проблемы с пакетом предоставляемых документов

К примеру, заявителю отказали, потому что он предоставил не весь пакет документов. Но иногда “донести” нужное сложно или даже невозможно. Например, невозможно предоставить согласие на перевод садового дома в жилой дом от третьих лиц, также имеющих право собственности: они либо не хотят давать такое согласие по разным причинам, либо заявитель не знает, где этот гражданин вообще находится и как его найти, чтобы получить от него нужный документ.

Статус земельного участка как причина отказа

Довольно распространенная причина отказа связана со статусом земельного участка, на котором находится садовый дом, переводимый в жилой. Особенно когда садовый участок не включен в территориальные зоны правил, определяющих землепользование и застройку. В таком случае, скорее всего, придется кооперироваться с другими гражданами и всем вместе от имени садоводческого товарищества нужно будет работать в направлении подготовки документации по планировке территории и внесению соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.

Важный момент: в каждом муниципальном органе свои земельные и градостроительные правила. Прежде чем заниматься переоформлением садового дома, необходимо изучить их, чтобы знать и понимать все нюансы. Для этого можно через портал госуслуг заказать бесплатно градостроительный план своего земельного участка. Эту услугу можно без труда найти на официальном сайте в списке “Категории услуг”.

Техническое состояние дома – это важно

Еще один немаловажный момент – техническое состояние дома. Строение должно соответствовать всем признакам “жилого”, быть пригодным для проживания: с водой, отоплением, освещением и т.п. Площади помещений и высота должны также соответствовать нормативам (например, кухня не меньше 6 кв. м., высота не менее 2,5 м). Для каждого региона (муниципальной единицы) такие нормативы свои и закреплены местными нормативными актами. Если причина отказа в таком несоответствии – придется его устранять: проводить электричество и другие инженерные коммуникации, делать реконструкцию.

Если получить разрешение органа местного самоуправления в переводе дома из садового в жилой никак не получается, придется обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать причины, которые перечислены в решении об отказе. Затем необходимо будет доказать, почему эти причины неправомерны.

Оформить собственность на дом в 2022 году

Выполним качественно. Сделаем дом по вашему выбору “жилым” или “садовым”

С регистрацией надо торопиться!

С августа 2019 года нам вернули “амнистию” на оформление домов и иных строений на участках. Но ненадолго, надо делать срочно!

Что можно делать:

• ​Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
• Перевести жилой дом в садовый или садовый – в жилой;
• Перенести дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
• Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
• При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
• оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.

Приятно и полезно еще и то, что при оформлении можно указать реальную дату строительства объекта, например, 1964 год. Это дает возможность установить реальную кадастровую стоимость и уменьшить налоги. Тем же, кто собирается продавать объекты недвижимости, лучше посоветоваться с нашими юристами, как и что выгоднее оформлять.

Что делать нельзя!

Нельзя ставить на учет объект недвижимости (дом, баню, сарай и пр.), если кадастровый учет проводится без выезда кадастрового инженера для проведения геодезических работ! При ошибочно присвоенных координатах объекта, в будущем Росреестр сочтет это новым самовольно построенным объектом, подлежащим сносу. Проводить учет дома без межевания земли можно, а вот проводить учет объекта без ТОЧНОЙ привязки его к кадастровому кварталу – ни в коем случае нельзя.

Стоимость услуг по оформлению собственности на дома на дачных и садовых участках в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

• оформление собственности на один объект (под ключ) в СНТ, ДНП – от тыс. руб. стоимость геодезических работ +(5-10 тыс. руб.) услуги по оформлению.
• оформление нескольких объектов – дешевле, согласно сметы работ.

Перечень необходимых документов для оформления домов

Документ о собственности на земельный участок;

Алгоритм действий:

1. По эл. почте или на очном приеме необходимо предостаавить юристу кадастровый номер земельного участка для определения наличия ПЗЗ территории. Если ПЗЗ есть, можно заключать договор на проведение работ и предоставляется образец доверенности,

2. В согласованное сторонами время к Вам на участок выезжают кадастровый инженер и юрист, которым надо открыть и показать дом для проведения замеров.

Документы, которые потребуются для заключения договора:

документ о собственности на земельный участок (Свидетельство, Выписка из ЕГРН) и паспорт гражданина РФ.

2. По результатам кадастровых работ кадастровый инженер готовит технический план.

В процессе подготовки технического плана:

– с Вами согласовываются характеристики дома (назначение: жилой/садовый, иное);

– Вы предоставляете нотариальную доверенность для работы с Росреестром.

3. На основании доверенности мы подаём технический план в Росреестр.

4. После кадастрового учёта и государственной регистрации мы получаем Выписку из Единого государственного реестра недвижимости – документ, подтверждающий Ваше право собственности на объекты.

Срок оказания услуг – ориентировочно месяц. Если все начнут делать сейчас – могут начаться задержки работ, так как Росреестр, бывает, не справляется вовремя с обработкой поданных заказов.

Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах

Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.

• Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения).
• Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
• Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
• Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
• Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).

Советы адвоката (сроки, штрафы, налоги и т.п.)

• Штрафы за неоформленный дом в садоводстве, которые обещают по телеканалам, ничто по сравнению с ситуацией, когда на незарегистрированном в собственность земельном участке стоит незарегистрированный дом. Такие постройки с 01.03.2019 г. будет крайне проблемно или вообще невозможно оформить в собственность, при этом есть опасность признать постройку самовольной и подлежащей сносу.
• Если земля в собственности, но оформлена до 1998 года (ранее даты создания Росреестра), следует в срочном порядке провести регистрацию ранее возникшего права (РВП) на земельный участок.
• Для дачного дома или дома на земле СНТ налог на имущество с пенсионеров не берется, а для всех остальных граждан не облагается налогом площадь до 50 кв.м.
• В преддверии новых законов, предлагаемых в уже лоббируемых законопроектах, на землях СНТ и ДНП будет нужно разрешение на строительство для оформления дома в собственность. Это грозит огромной тратой денег на оформление, судами, а в ряде случаев, и «нерешайками». Проще оформить сейчас, пока законодатель разрешает это сделать.
• Если дом в прошлом поставлен на кадастровый учет, а сведений о чьих-либо правах на него нет, через 5 лет с момента выявления такого факта недвижимость может быть признана бесхозной.
• Технический план дома может дать преимущество по начислению налогов: теплые и холодные помещения будут рассчитываться по разному, гражданин не получит налог «средний» по территориальному признаку. В целом, технический план, сразу заявленный при регистрации – лучше декларации, которые получены в прошлые годы.
• С помощью технического плана на дом (строение) можно скорректировать технические характеристики объекта в Росреестре (в ЕГРН), что приведет к снижению кадастровой стоимости объекта, и, как следствие, к снижению налогов.

Зачем нужно оформлять дом в собственность?

• В “жилом” доме можно будет зарегистрироваться, а также оформить на этот адрес автомобиль, уменьшив налог.
• Документы на дом нужны и полезнеы при продаже недвижимости в двух случаях: чтобы увеличить стоимость продажи земельного участка и/или подтвердить собственника и права (или отсутствие) третьих лиц на него. Отсутствие «упоминаний» об объектах недвижимости в договорах купли-продажи может в будущем привести к неприятным судебным спорам или повторным покупкам строений
• Уже начали летать дроны, фиксирующие постройки. Нарушение закона о регистрации будет наказываться штрафами.
• Есть хорошие шансы узаконить дом, возведенный с нарушениями (сейчас в законе отсутствует требование о согласовании проекта дома и соблюдении определенных нормативов).
• Зарегистрированный дом может служить залоговым имуществом в банке. Для ипотечных кредитов при покупках квартир, ДДУ – это преимущество.
• Дом можно страховать, а при неприятностях страхового характера, получить страховое возмещение.
• В ряде домов можно регистрироваться. Опять же, этому может способствовать правильно составленный технический план дома.
• Для многих граждан урегулируются споры о правах на дом.

Звоните со всеми вопросами!

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Дачную амнистию продлили до 2022 года. Но на новых условиях

Со 2 августа в очередной раз продлена очередная дачная амнистия. И это снова не та, что раньше. Дачной амнистией называют уже несколько законов, но все они работают по-разному . Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформлять недвижимость будет проще и дешевле.

Вот что означает дачная амнистия, которая будет действовать до 1 марта 2022 года.

Как работает дачная амнистия с августа 2019 года

Если у вас есть дача, дом или участок, разберитесь, как все это узаконить по дачной амнистии:

1. Дачной амнистией называют несколько разных норм закона. Это не один документ, и там все сложно.
2. Земельные участки, выделенные на любом основании до 30 октября 2001 года, можно оформить в собственность по заявлению и документу о правах. Это бессрочно, ничего не менялось.
3. После 4 августа 2018 года новые дома строят без разрешения, но по уведомлению. Закон принят год назад, он тоже не менялся.
4. Если дом начали строить до этой даты, его можно узаконить по уведомлению, без разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. То есть если вы самовольно начали строить дом, то его можно узаконить без суда. Этот порядок продлили до 1 марта 2022 года и сейчас называют очередной дачной амнистией.
5. Дома на садовых участках, которые не оформлены в собственность, можно узаконить без уведомления — по техплану и декларации. Но только до 1 марта 2022 года. Это тоже дачная амнистия, но в ней свои нюансы. Подробности — в статье.
6. Для гаражей и хозпостроек уведомления не нужны. Их оформляют по декларации и техническому плану. Так было и раньше.
7. Госпошлина за оформление объекта по амнистии — 350 рублей. Расходы на кадастровый учет и технический план — несколько тысяч.

Что такое дачная амнистия?

Дачной амнистией называют законы, которые каким-то способом упрощают оформление документов на жилой дом или участок. Но словосочетание одно, а работают поправки по-разному . Они могут касаться только земельных участков, отмены разрешений на строительство или узаконивания домов только по техплану.

Вот несколько дачных амнистий, о которых мы рассказывали:

И вот появился еще один закон, который тоже назвали дачной амнистией. Он изменил не только градостроительный кодекс, который устанавливает порядок оформления домов на участках, но и правила регистрации недвижимости. Чтобы вам не изучать эти сложные документы, мы во всем разобрались.

Готовый или строящийся дом можно узаконить по уведомлению до 2022 года

С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство. Раньше нужно было спрашивать у местных властей, можно ли построить дом вот с такими параметрами. А теперь достаточно их предупредить. На самом деле процедура все равно похожа на согласование, но она стала немного проще.

Но это касалось домов, которые начали строить с августа, когда заработал закон. А для тех домов, что начали строить без разрешения до поправок, уведомления разрешили подавать только до 1 марта 2019 года. То есть дом уже строится или готов, а разрешения на него нет. Тогда государство как бы говорит: «Ладно, раз уже построили, подайте уведомление и будем считать, что все законно. Самовольной постройкой такой дом не считается».

Но тот, кто не успел разобраться с документами до 1 марта 2019 года, потом мог узаконить дом только через суд. Или пришлось бы как-то хитрить с документами. Иначе дом считался бы самовольной постройкой.

Пока люди разбирались с новым порядком, срок амнистии закончился. И вот спустя несколько месяцев его продлили на два года. Теперь дом, который начали строить до отмены разрешений, можно снова узаконить по уведомлению — без суда и лишних расходов. Пока это условие действует до 1 марта 2022 года. Продлят ли его потом и сделают ли бессрочным — непонятно. Если есть неоформленная недвижимость на участке, лучше поскорее заняться документами.

ПАО или НАО — определение, регистрация, особенности

Больше материалов по теме «Выбираем между ИП и ООО» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

1. Немного о наименовании
2. ПАО, НАО, ООО
3. Кому что надо
4. Легенды и мифы Интернета
5. Минусы ПАО
6. С чего начать
7. Уставной капитал
8. Устав ПАО
9. Администрация ПАО
10. Этапы регистрации

Запросы на получение информации, связанной с созданием и последующим функционированием ОАО, не являются самыми распространенными в сети Интернет. Обычно на тексты об ОАО забредают по ошибке, перепутав с ООО или даже с ОАЭ. Но если вы зашли именно с целью отыскать полезную информацию для развития бизнеса, то наверняка знаете, что ОАО – это уже не просто бизнес, а бизнес в элегантном смокинге.

Немного о наименовании

В первую очередь тем, кто задумывается о создании акционерного общества, следует стереть из памяти само наименование «ОАО», которое уже почти четыре года как не существует официально, хотя его и применяют до сих пор по инерции.

В 2015 году Федеральным Законом №99 были внесены модификации в главу IV Гражданского Кодекса РФ. Модификации коснулись многих аспектов создания и деятельности юридических лиц, в том числе и акционерных обществ. В частности, акционерные общества были разделены на два типа – публичные и непубличные. Так ОАО превратились в ПАО, а ЗАО – в НАО.

ПАО, НАО, ООО

Если представить форму ведения бизнеса в виде пирамиды или лестницы, то первой ее ступенью будет ООО. Это не значит, что начинать нужно обязательно с ООО. Это значит, что в форме устройства ООО лежат те основы, которые последовательно могут перерастать в другие формы ведения бизнеса.

Три столпа регистрации серьёзного бизнеса

Структура ООО – это один и более учредителей (до 50 человек), между которыми поделен уставной капитал. Разделение прибыли происходит в соответствии с Уставом общества и не всегда владелец большей доли получает больший процент от прибыли. Соучредители имеют право отчуждения своих долей при соблюдении преимущественного права других соучредителей.

Структура НАО – это до 50 человек держателей акций, которые в своей совокупности создают уставной капитал. Или наоборот – поделенный на акции уставной капитал создает до 50 держателей акций. Упрощенно говоря, уставной капитал создается группой людей, вносящих лепту по своим финансовым возможностям. Прибыль при этом делится в зависимости от количества и объема акций. Акционер имеет право отчуждения своих акций при соблюдении преференциального права других акционеров.

Структура ПАО – это свободное количество учредителей, создающих уставной капитал по такому же принципу, что и акционеры НАО. При этом количество акционеров ПАО может быть ограничено только здравым смыслом, поскольку главное отличие ПАО от ООО и НАО – это право свободного публичного выпуска и продажи акций. Прибыль в ПАО распределяется в зависимости от объема и стоимости акций.

К сведению! ПАО, или открытые товарищества, как они назывались непосредственно после распада СССР, стали прародителями постсоветского олигархата. В период, когда рушилась советская экономика, бывшие руководители, партийные работники, секретари обкомов и райкомов партии и другие предприимчивые граждане стали учредителями первых открытых товариществ, построенных на костях когда-то процветающих предприятий. Став, по результатам приватизации, владельцами умирающих заводов и фабрик, они предлагали бывшим работникам приобретать акции, которые, по мере восстановления предприятий, должны были принести доходы. Однако заводы и фабрики не восстановились, а партийные бонзы спокойно создавали другие виды бизнеса. До сих пор у многих нынешних пенсионеров еще хранятся акции и сертификаты на участие в приватизации когда-то знаменитых промышленных объектов.

Кому что надо

С точки зрения Уголовного Кодекса различий между «пирамидой» и ПАО не так уж и много. И те, и другие продают бумажки, которые со временем обещают превратить в деньги. Те, кому удается выполнить обещание, становятся солидными предпринимателями. Те, кому не удается, попадают в зону интереса правоохранительных органов. Поэтому ограничения здравого смысла при выпуске акций весьма важны.

В остальном же ПАО – одна из наилучших форм ведения бизнеса как для начинающих предпринимателей, так и для акул рынка.

Бытует мнение, что создание ПАО – прерогатива уже состоявшихся и успешных бизнесменов, которым нет смысла изучать законодательство и бегать с папками по различным инстанциям, регистрируя ПАО. Наилучший способ для них – заключить договор с фирмой, предоставляющей посреднические услуги по регистрации юридических лиц.

Безусловно, это очень хороший способ, но дело в том, что ПАО создают не только Ротшильды, но и студенты третьих курсов, для которых каждый рубль – на вес золота. Они собирают необходимые 100000 рублей уставного капитала с миру по нитке, превращая своих кредиторов в акционеров будущего ПАО. Их будущие доходы – пока только идея, но идея иногда блестящая. Для претворения этой идеи в жизнь им нужны средства, которые окупятся далеко не сразу, а потому вариант с получением кредита – не для них. Лучшим способом будет создание ПАО с возможностью привлечения средств за счет продажи акций.

Именно этой категории предпринимателей будут полезны советы по самостоятельной регистрации публичного акционерного общества.

Часто в категорию ПАО переходят ООО и НАО, которым требуются:

1. привлечение средств для развития бизнеса;
2. возможность выхода на международный рынок с целью привлечения иностранных акционеров.

Этой категории предпринимателей действительно лучше обратиться в фирмы, оказывающие услуги по регистрации предприятий, и не терять время и нервы на бюрократические процедуры.

Легенды и мифы Интернета

Неизвестно, с чьей легкой руки в Интернете появилась байка о том, что ПАО можно зарегистрировать только после предварительной регистрации НАО с последующим приведением документации и уставного капитала до уровня регистрации ПАО. При этом авторы подобных утверждений без смущения ссылаются на ст. 7.1 Закона Российской Федерации об акционерных обществах. Трудно себе представить, в каком состоянии следует читать статью 7.1, чтобы увидеть то, чего там нет.

К сожалению, статьи, написанные полупрофессионалами или вообще непрофессионалами, копирующими друг друга, расплодились так масштабно, что попали в поле зрение действующих юристов. Последние, вместо того, чтобы штудировать законодательство, поверили интернетным мифам, и суды заполонили иски учредителей ПАО, требующих отменить запреты государственных органов на выпуск ими акций. Апелляционные производства заполонили Верховный Суд РФ, который раз за разом разъясняет в своих решениях, что подобные утверждения являются неверным толкованием закона.

Совет! Если вы открыли статью, в которой утверждается, что ПАО не может сразу получить статус публичного, то немедленно ее закройте. Она написана профаном от юриспруденции. Если посредническая фирма, в которую вы обратились за оказанием услуг, связанных с регистрацией ПАО, будет уверять вас, что сперва надо зарегистрировать НАО, немедленно откажитесь от ее услуг, а заодно напишите жалобу в Министерство Юстиции.

Минусы ПАО

Основной минус ПАО был назван немного выше – это возможность превращения эмиссии акций в способ мошенничества.

Именно поэтому к ПАО применяются несколько более завышенные требования, чем к ООО или НАО в части подконтрольности правоохранительным и налоговым органам. Это снижает риск трансформации акционерного общества в очередную пирамиду.

Формами контроля над деятельностью ПАО являются:

• ежегодные аудиторские проверки;
• публикации результатов экономической и финансовой деятельности ПАО.

С чего начать

Говоря юридическим языком, начать надо с Ad Ovo, то есть с названия. Законодательство предусматривает определенные требования к наименованию ПАО:

1. Оно должно включать в себя обязательное упоминание о публичности.
2. Оно должно быть добропорядочным, не должно содержать ненормативной лексики, оскорблений, каких-либо упоминаний о расовой дискриминации и т.д.
3. Необходимо наличие названия на русском языке.

Определившись с названием, нужно определиться далее:

1. с вкладом каждого акционера;
2. с назначением Генерального Директора;
3. с выбором юридического адреса ПАО. Это может быть как местожительство одного из акционеров, так и арендованное помещение.

Уставной капитал

Минимально допускаемый размер уставного капитала ПАО составляет 100000 рублей. Без этой суммы начинать процедуру регистрации бессмысленно.
Следует помнить, что происхождение суммы уставного капитала – это акции, принадлежащие участникам. Поскольку ПАО – открытая организация, правом приобретения акций обладают не только учредители, но и третьи лица.

Поскольку уставной капитал формируется за счет акций, в процессе деятельности ПАО УК может увеличиваться на сумму приобретаемых акций или прибыли по ним, но не может стать ниже 100000 рублей.

Устав ПАО

Как и в ООО или НАО Устав является основным учредительным документом ПАО, отражающим направление и формы его деятельности. Именно устав предусматривает все характеристики эмиссии акций и последующие действия ПАО по начислению и выплатам дивидендов.

Изобретать велосипед не придется. Мир полон типовыми образцами устава ПАО. При владении английским языком на уровне Intermediate можно воспользоваться и зарубежными шаблонами.

Администрация ПАО

Управление ПАО – это коллектив акционеров. Администрирование ПАО – это:

1. Совет директоров, выбираемый общим собранием акционеров.
2. Генеральный директор ПАО.
3. Ревизионная комиссия ПАО.

ПАО может осуществлять любой вид деятельности, являющийся законным на территории РФ. Ограничительным условием считается невозможность осуществления ПАО более одного вида деятельности. Если избранный вид деятельности требует обязательного государственного лицензирования, то соответствующая лицензия оформляется уже после регистрации ПАО.

Этапы регистрации

1. Заявление о регистрации.
2. Оплата государственной пошлины.
3. Документы, подтверждающие наличие юридического адреса. Годятся домовая книга, выписка из кадастра или договор аренды.
4. Нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих личность каждого из акционеров-учредителей.
5. Желательно сразу предоставить и данные выбранного бухгалтера, чтобы потом не терять время на внесение изменений в учредительные документы.

Регистрация ПАО – достаточно длительный и трудоемкий процесс, поэтому стоит запастись терпением. Или все же подумать о посреднической фирме, которая сделает все за вас.

Что такое ПАО вместо ОАО? В чем разница и почему переименовывают?

В 2014 году были введены серьёзные усовершенствования, касающиеся деятельности предприятий. Очень часто в средствах массовой информации стал звучать вопрос: “Что такое ПАО вместо ОАО?” В данной статье попытаемся ответить на него, а также рассмотреть связанные с этим нововведения.

Изменения с сентября 2014

С сентября 2014 года были приняты поправки в Гражданский Кодекс РФ. Они внесли новшество в названия, а также некоторые коррективы в функционирование различных форм собственности. Чаще всего в предпринимательстве стал звучать вопрос: “Что такое ПАО вместо ОАО?”

С внесением этих изменений и связано упразднение ОАО и ЗАО, а именно – изменение их наименований, то есть отменено понятие закрытых и открытых акционерных обществ.

Вместо этого общества теперь будут публичные и непубличные. По сути, это будут те же объединения акционеров, но некоторые моменты в их работе всё же поменяются.Итак, согласно ГК РФ, на территории РФ будут действовать следующие организации:
• Публичные.
• Непубличные.

Непубличные общества, в свою очередь, будут делиться на:
• Акционерные общества (сокращённое наименование АТ).
• Общества с ограниченной ответственность (сокращённое наименование ООО).

То есть суть предприятий останется та же, а вот название необходимо будет изменить.

Суть изменений

Постараемся ответить на вопрос: “Что такое ПАО вместо ОАО?”

После проведённого переименования деятельность акционерных обществ должна стать более открытой. По сути, получается, что публичные общества должны будут оправдывать своё название.Раньше для нормального функционирования ОАО или ЗАО компании достаточно было размещать свои акции и облигации на биржевых торгах и делать их доступными для всех. Этим обычно занимались юридические отделы или даже наёмные фирмы.
Но сейчас реестр акций должен будет вести специальный регистратор.
Более того, все собрания, проводимые предприятием, должны стать более публичными. А также установлено обязательное нотариальное заверение всех принимаемых на них решений. Допускается также заверение документов регистратором.

Также существенные изменения заметны и в необходимости ежегодного аудита. Раньше она была установлена только для ОАО, теперь же обязательному ежегодному аудиту подлежат все акционерные общества без исключений.

Что такое ОАО?

ОАО, или как раньше говорили открытое акционерное общество, – предприятие, основной капитал которого формировался за счёт выпуска соответствующих акций и облигаций. До 1 января 1995 года такие предприятия именовались “акционерное общество открытого типа”.На законодательном уровне уже тогда была определена публичность такого общества, то есть вся информация о нём должна была быть доступна всем слоям населения.
Фактически ОАО – это компания, у которой много собственников, иными словами, акционеров или владельцев (держателей) акций. Как пример можно привести ОАО «Сбербанк» (ныне ПАО «Сбербанк»).

Для управления этой компанией нанимался директор или даже несколько директоров, которые, в свою очередь, образовывали совет директоров.

ОАО, наряду с другими предприятиями, имело право заниматься всеми видами деятельности, не запрещёнными на территории Российской Федерации.

Почему ПАО вместо ОАО?

ПАО (расшифровка звучит как публичное акционерное общество) – это общество, акции которого публично должны быть размещены на рынке ценных бумаг.
В свою очередь, это изменение (переименование ОАО в ПАО) наложило ряд обязательств на компании. Публичное акционерное общество в Едином государственном реестр юридических лиц должно содержать сведения о том, что оно именно публичное.

Отныне открытые акционерные общества имеют право на существование, но они должны внести изменения в свой устав, предоставить протокол собрания акционеров, а также заявления по утверждённой форме в регистрирующий орган.

После внесения таких изменений деятельность бывших ОАО немного будет скорректирована, так как она станет публичной.

Соответствующие изменения уже внесли в свои уставные документы такие предприятия, как ПАО «Сбербанк», ПАО «Газпром», ПАО «ВТБ». У клиентов этих организаций нет существенных причин для беспокойства, ведь по сути, это остались те же самые предприятия, с той же деятельностью, только они изменили своё наименование, согласно норм действующего ГК РФ.

Отличия ПАО от ОАО

Основные отличия ПАО от ОАО определены следующим образом:
1. Акционерами могут быть и простые граждане, и предприятия любой формы собственности.
2. Численность акционеров не ограничивается.
3. Акции могут быть переданы третьим лицам без согласия на то других акционеров. Не допускается право преимущественной покупки.
4. Отчётность должна обязательно публиковаться.
5. Принимаемые решения в ПАО должны быть в обязательном порядке удостоверяться нотариусами или регистраторами.
6. Ежегодный аудит. Это правило установлено для всех без исключения акционерных обществ.Основная разница между ОАО и ПАО заключается в их названии. Существующим ОАО необходимо пройти процедуру перерегистрации, хотя чётких временных рамок на этот счёт не установлено.

Если же предприятия по тем или иным причинам не вносят соответствующие изменения в свой устав, к ним с 01.09.2014 применяются положения действующего ГК РФ, регулирующие деятельность именно ПАО (расшифровка – публичное акционерное общество).

Как внести изменения?

Для того чтобы пройти государственную регистрацию, в соответствии со вступившими изменениями, в налоговый орган необходимо предоставить:

1. Заявление по форме Р 13001.
2. Протокол общего собрания акционеров.
3. Устав в новой редакции в количестве двух штук.

При этом нет необходимости уплачивать государственную пошлину. После того как документы будут представлены в регистрирующий орган, по истечении 5 рабочих дней он принимает решение в регистрации либо направляет мотивированный отказ. Подавать такие документы может как руководитель предприятия, так и лицо по доверенности.

После того как будут зарегистрированы соответствующие изменения, переименованному ОАО в ПАО необходимо будет совершить следующие операции:

1. Изменить соответствующее наименование во всех печатях и штампах предприятия.
2. Сообщить об изменении во все банковские учреждения и переоформить счета.
3. Известить всех своих контрагентов о произошедших изменениях.
4. Поменять своё название во всех общедоступных источниках.

Дополнительные новшества

Помимо этого, внесены ещё дополнения и изменения с 01 сентября 2014 года:

1. На предприятии может быть два и более директора. Они могут работать как совместно, так и по отдельности, но при этом полномочия каждого из них обязательно должны быть прописаны в уставе общества. Но главный бухгалтер при этом по-прежнему остаётся один.
2. Нововведение коснулось вклада в уставной капитал. Теперь требуется привлечение независимого оценщика. Для акционерных обществ это обязательно.

Отвечая на вопрос: “Что такое ПАО вместо ОАО?”, можно сказать, что это практически то же самое предприятие, только переименованное. ОАО – открытое акционерное общество, ПАО – публичное акционерное общество. Основная деятельность, осуществляемая ОАО, осталась прежней, однако в некоторые сферы были внесены существенные изменения, обязательные для исполнения.