Выделение части дома из общей долевой собственности

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Читайте также:
Как оформить загородный дом в собственность

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность – имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Читайте также:
Где происходит регистрация права собственности на квартиру

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?

У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.

Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?

Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?

Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:

  • 1-2-3-4 — границы существующего земельного участка;
  • 1-2-н1-н2 — границы участка, который я хочу выделить;
  • ДЖ — жилой дом;
  • ДН — сараи и домашние постройки.

Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.

Что такое выдел земельного участка

По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.

Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.

Например, есть участок размером 1500 м² с условным кадастровым номером 35:21:0000000:01. Участок находится в долевой собственности у Ивана, Петра и Марии — у каждого ⅓ доли . Мария решила выделить свою долю. Она провела кадастровые работы и зарегистрировала в Росреестре новый участок площадью 500 м².

Такому участку присвоили кадастровый номер 35:21:0000000:02, он теперь в собственности Марии. Она может построить на нем дом, продать эту землю или ничего с ней не делать. Исходный участок сохранил свой кадастровый номер 35:21:0000000:01, но у него изменилась площадь и границы — теперь он 1000 м². Дольщиков теперь всего два: у Ивана и Петра по ½ доли .

Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.

Читайте также:
Сколько составляет госпошлина за регистрацию права собственности

Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.

Как победить выгорание

Требования к вновь образуемым участкам

По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.

Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.

Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², 7 соток, то есть все нормально.

Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных бывают требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.

Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.

Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.

Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.

С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.

Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.

Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.

У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.

Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 1,5 метра в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.

Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре

В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.

Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:

  1. Название, место и дату заключения.
  2. Перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС.
  3. Перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права.
  4. В чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок.
  5. В чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок.
  6. Кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка.
  7. Заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом.
  8. Сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.
  9. Момент вступления соглашения в силу.
  10. Иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр,
  11. Подписи сторон.

Последовательность действий будет такой:

  1. Заключить соглашение. Так как выделяется доля только одного собственника дома, сделку придется оформлять через нотариуса. Пошлина за нотариальные услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р . Еще нотариусы берут деньги за услуги правового и технического характера. Цены можно посмотреть на сайте нотариальной палаты.
  2. Провести кадастровые работы, составить межевые планы исходного и нового участков. Это делает кадастровый инженер.
  3. Сдать все документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником нового участка и перестанете быть собственником дома, а также не будете владельцем доли исходного участка. Остальные участники долевой собственности перераспределят свои доли.
  4. Получить выписки из ЕГРН и экземпляры соглашения с отметками о государственной регистрации прав.
  5. Рассчитаться по соглашению, если в нем предусмотрена оплата.

Почему дольщики могут быть против выдела

Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:

  • выдел ухудшает условия использования земли. Если из 26 соток выделить 7, места станет значительно меньше;
  • после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи неизвестного «качества»;
  • рыночная стоимость выделенного участка возрастет в 2—3 раза , так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
  • чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
  • перераспределение прав потребует личного участия всех собственников. Например, придется оформлять доверенности на представителей и пр.
Читайте также:
Где регистрируется право собственности на недвижимость

Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.

Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.

Если договориться не получится

Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, остается только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.

Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.

Как выделить долю в натуре

Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:

  1. Прежде всего, заручитесь согласием дольщиков на выдел. Чтобы проверить серьезность согласия на словах, можно предложить сначала заключить соглашение о порядке пользования земельным участком.
  2. Заключите соглашение о выделе и проведите кадастровые работы. Нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил один межевой план на оба участка — измененный и выделяемый.
  3. При формировании участка не забудьте учесть подъезды и требования землеустройства, которые действуют в вашем населенном пункте.
  4. Зарегистрируйте права в Росреестре и заплатите дольщикам деньги, если была такая договоренность.
  5. Выделенный земельный участок можно обнести забором, землю можно продать, подарить, построить на ней дом или ничего с ней не делать.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Выделение части дома из общей долевой собственности

Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.

Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.

Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.

На практике это должно выглядеть так.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.

То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.

Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «”О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Читайте также:
Как узнать в чьей собственности находится квартира

Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;

2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;

3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.

Выделение части дома из общей долевой собственности

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. N 73-КГ14-5 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о выделе в натуре доли из общего имущества на новое апелляционное рассмотрение, поскольку, выделяя истице долю земельного участка в натуре, суд апелляционной инстанции не учёл при определении размера причитающейся ей доли часть земельного участка, занятую строением, доля в праве собственности на которое также принадлежит истице

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Базаровой Д.Б. к Бадмаеву Ц.М. о выделе в натуре доли из общего имущества по кассационной жалобе Бадмаева М. на решение Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 22 января 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Базарова Д.Б. обратилась с иском к Бадмаеву Ц.М. о выделе в натуре доли земельного участка с кадастровым номером . расположенного в с. . указав, что ею зарегистрировано право собственности на 1/4 доли в общей долевой собственности на данный земельный участок, собственником 3/4 доли земельного участка является Бадмаев Ц.М. Договорённости между сторонами о выделе доли земельного участка, свободной от построек, не достигнуто. Просила выделить в натуре 1/4 доли земельного участка площадью 360 м2, размером 23,9 м х 15,1 м со стороны ул. .

Решением Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 22 января 2014 г. исковые требования Базаровой Д.Б. удовлетворены.

Определением Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 27 мая 2014 г. с Бадмаева Ц.М. в пользу Базаровой Д.Б. взысканы судебные издержки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. решение суда оставлено без изменения.

Бадмаевым Ц.Н. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 12 декабря 2014 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. в кассационном порядке.

В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Базаровой Д.Б. принадлежит 1/4 доли в общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1440 м2, расположенный по адресу: Республика . . район, . д. . (л.д. 18). Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве собственности по закону от 16 мая 2013 г.

Читайте также:
Как оформить часть земельного участка в собственность

Собственником 3/4 доли указанного земельного участка является Бадмаев Ц.М., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 10 февраля 2011 г. и свидетельством о праве собственности от 10 февраля 2011 г. (л.д. 52).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером . площадью 1440 м2, расположенного по адресу: Республика . . район, . д. . – индивидуальное жилищное строительство (л.д. 17).

Бадмаевым Ц.М. земельный участок используется по назначению. На указанном земельном участке расположены жилой дом и надворные постройки: гараж, баня, уборная, ворота, забор (л.д. 40-50), находящиеся в общей долевой собственности Базаровой Д.Б. и Бадмаева Ц.М. (л.д. 10-13, 60). Функциональное назначение земельного участка связано, в том числе, с обслуживанием находящегося на нём жилого дома и хозяйственных построек.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Базаровой Д.Б., суд первой инстанции исходил из того, что земельным законодательством, а также иными правовыми актами, не предусмотрены запрет и ограничения на выдел в натуре земельных участков из земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам, требования Закона Республики Бурятия от 4 января 2003 г. № 188-111, устанавливающего предельные размеры земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, равными 0,4 га, к спорным правоотношениям не применяются, истребуемая истцом 1/4 доли земельного участка в натуре свободна от каких-либо построек.

Суд апелляционной инстанции, оставляя указанное решение суда без изменения, с данным выводом согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1-3 ст. 252 ГК Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК Российской Федерации).

Земельный участок, по поводу которого возник спор, относится к землям поселений, его целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство, на земельном участке возведены жилой дом и надворные постройки. Испрашиваемый истцом земельный участок равен 360 кв.м. Минимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства в Иволгинском районе, установленный решением Совета депутатов муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия от 27 декабря 2013 г. «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности», равен 400 кв.м.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к земельным участкам, образуемым любым из перечисленных выше способов (в т.ч. посредством выдела) содержатся в ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации из земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учёт с определённым разрешённым использованием, может быть образован земельный участок только с тем же разрешённым использованием, в этой связи за счёт площади спорного земельного участка могут быть образованы земельные участки только с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство».

П. 1 ст. 33 Земельного кодекса предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Читайте также:
Как передать квартиру в собственность без налогов

Решением Совета депутатов муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия от 27 декабря 2013 г. «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности», определены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в размере 400 кв.м.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учёте которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Из приведённых выше норм права следует, что действующее земельное законодательство основано на принципе использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Образование земельных участков любым из предусмотренных ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что невозможно, если земельный участок не обладает для этого необходимой площадью.

Таким образом, при принятии решения о выделе истцу доли земельного участка, суду надлежало установить, позволяют ли его размеры использовать его в соответствии с целевым назначением, чего сделано не было.

Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нём домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нём жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

При этом, выделяя Базаровой Д.Б. долю земельного участка в натуре, суд не учёл при определении размера причитающейся ей доли часть земельного участка, занятую строением, доля в праве собственности на которое также принадлежит истцу.

Данные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции при разрешении дела, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия, проверяя законность постановления нижестоящего суда, в нарушение требований ст. 327 и 330 ГПК Российской Федерации им также оценку не дала.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного постановления.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. нельзя признать законным, оно подлежат отмене, а дело – направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Киселёв А.П.

Обзор документа

По ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Относительно возможности такого выдела доли, когда речь о земле для ИЖС, СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

Требования к участкам, образуемым в т. ч. посредством выдела, содержатся в ЗК РФ.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земли, из которой они образуются при выделе (исключения – в федеральных законах).

По смыслу ЗК РФ из земли, поставленной на кадастровый учет с определенным разрешенным использованием, может быть образован участок только с тем же разрешенным использованием.

Поэтому в случае, когда земля, находящаяся в долевой собственности, имеет, например, разрешенное использование ИЖС, из ее площади при выделе доли могут быть образованы только участки для ИЖС.

Читайте также:
Когда служебная квартира переходит в собственность

При этом надо учитывать, что по ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность из государственной или муниципальной земли для ИЖС, устанавливаются актами органов местного самоуправления.

Поэтому в случае, когда такой минимальный размер земли для ИЖС установлен, участок, образуемый при выделе доли, должен быть не менее данной величины.

Кроме того, если на находящейся в общей долей собственности земле имеется недвижимость, которая также является сособственностью, надо учитывать следующее.

Исходя из норм ГК РФ, нельзя выделить в натуре участок с оставлением находящихся на нем построек в общей долевой собственности участников.

Такое не допускается, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного участка, свободного от прав третьих лиц.

Заработал новый регламент о сделках с недвижимостью

С 15 декабря заработал новый регламент Росреестра. В нем описано, как проходит регистрация сделок, сколько дней на это нужно, какие документы собирать, куда их нести и почему их могут не принять. Там даже есть требования к офису Росреестра.

Если собираетесь покупать или продавать квартиру, брать ипотеку или регистрировать дом, изучите. Так проще общаться с чиновниками и добиваться своего.

Режим работы

Есть общие рекомендации для всех регионов. Отделения Росреестра должны работать со вторника по субботу. В воскресенье выходной. В понедельник нет приема, но дают консультации.

Технический перерыв максимум 15 минут. Перерывы на обед в разных окнах не могут быть в одно и то же время.

Режим работы должен помогать избавиться от очередей. Для этого будут учитывать даже климатические особенности региона. Уточните график работы в своем городе.

Уведомления

Росреестр будет уведомлять заявителей по электронной почте или смс. Это бесплатно. Когда сделка зарегистрирована или выполнено другое действие, обязательно будет письменное подтверждение, даже если что-то пошло не так. Этот документ может пригодиться в суде или для жалобы. Просто устного отказа быть не должно.

Способ подачи

На бумаге. Заявление или сопроводительные документы можно принести лично или отправить заказным письмом с уведомлением.

Через интернет. Электронные документы нужно заверить квалифицированной подписью. Для этого используют сервисы на официальном сайте Росреестра или на госуслугах. Просто отсканировать документы и прислать по электронной почте нельзя.

Документы

Всегда нужен паспорт и заявление на конкретную услугу. Остальное зависит от причины обращения. Список документов для регистрации сделок есть в статье 14 закона о регистрации прав.

Требования к документам, которые нужно представить в Росреестр, перечислены в статье 21.

Никаких лишних документов и дополнительных экземпляров от вас требовать не могут. Если документ существует в единственном экземпляре — например разрешение на строительство или постановление администрации, — оригинал потом вернут.

Если специалист Росреестра или сотрудник МФЦ требует документ, которого у вас нет, и вы не уверены, что обязаны его представить, уточните, на каком основании. Иногда из-за одной бумажки срывается сделка, а потом оказывается, что такое требование — личная инициатива сотрудника. Пресекайте это, чтобы не потерять время и деньги.

Но если требование законное, его придется исполнять. Например, если по регламенту нужна нотариальная доверенность, обычная не подойдет.

Причина отказа

Есть только одна причина отказа от приема заявления: заявитель не взял с собой паспорт или не хочет показывать его сотруднику Росреестра. В таком случае ни документы, ни заявление не примут и не зарегистрируют. Других поводов быть не может.

Другое дело, что сделку могут не зарегистрировать. Этот вопрос решается на другом этапе и в другом кабинете. Тогда могут регистрацию приостановить или вообще отказать. Но чаще всего регистратор звонит заявителю: мол, подвезите вот это. Подвозишь — и всё оформляют.

Если еще на этапе приема документов их не берут, потому что специалисту чего-то не хватило, это незаконно. Или сотрудник в окне приема сомневается, что ваш вариант договора правильный, — это тоже его не касается. Можно идти и жаловаться.

Но если сотрудник предупреждает, что в регистрации сделки могут отказать, потому что не хватает документов, — это не нарушение. Вам могут предложить собрать полный пакет и прийти позже, чтобы не потерять госпошлину. Но если вы все равно хотите подать документы, их примут с пометкой, что вас обо всем предупредили.

Очереди

По регламенту ждать в очереди придется максимум 12 минут. Если записываться на прием через сайт, то срок ожидания составит не больше трех дней.

Сидеть часами, чтобы подать документы, или записываться за две недели не придется. По крайней мере, так по регламенту. На практике, может быть, и получится дольше. На каждый прием есть лимит по времени — 30 минут на объект, но иногда что-то идет не так. Если много участников сделки, время увеличат.

Предварительная запись

На прием по поводу госуслуг можно записаться через сайт, по телефону или при личном посещении. В п. 108 регламента есть список данных, которые нужны для записи.

Здесь есть нюанс: заполнять и диктовать данные нужно не по памяти, а как в документах. Если что-то не совпадет, запись аннулируют и приема не будет.

Офисы возле остановок

В регламенте есть даже требования к местам расположения офисов Росреестра и многофункциональных центров. До ближайшей остановки от них должно быть не больше 10 минут.

По пути должны быть указатели, возле здания — парковка. Внутри — электронная очередь, стулья, стойки, канцелярские принадлежности, администратор для помощи с талонами. В общем, по регламенту — максимальный комфорт.

Читайте также:
Проверить статус регистрации права собственности

Проверка документов

Сделку оформляет не тот сотрудник, который принимает документы в окошке. Пытаться с ним договориться, просить не обращать на что-то внимания или сделать что-то не по регламенту незаконно и бесполезно. Пакет документов по сделке попадет другому человеку — регистратору.

Он обязан тщательно проверить документы: все ли они представлены, нет ли в них исправлений, не истек ли срок действия, нужно ли проверить по базам других ведомств. Если нужно — проверяют.

В деле есть информация об обременениях, арестах и ограничениях. Обмануть там никого не получится: правовой экспертизе посвящен большой и подробный раздел регламента.

Почитайте пункты 213—239, если интересно, как это работает.

Выдача документов

Для этого работает отдельное окно или несколько. Документы выдают под расписку. Если отказаться расписываться в получении, по регламенту сотрудник не отдаст документы. Требовать бесполезно — документы отправят почтой.

Кто угодно забрать документы не может — только сам заявитель или его представитель по доверенности.

Можно заранее попросить отправить документы почтой. Если их подавали через интернет с электронной подписью, так же и пришлют.

Ошибки регистратора

Иногда регистраторы ошибаются: указывают не тот адрес, пропускают букву в фамилии или вообще регистрируют квартиру не на того человека. Любую ошибку, даже незначительную, нужно исправлять. Это сделают бесплатно за три или пять рабочих дней.

Иногда ошибки бывают не по вине регистратора, а из-за других ведомств. Тогда исправлять могут дольше — придется набраться терпения. Такое бывает, если часть документов не проходит по базам или в них устаревшие данные. Но никогда нельзя соглашаться с ошибкой, даже если это одна цифра. Это все усложнит при следующих сделках. Получаете документы — проверьте все данные в свидетельствах и справках.

Ответственность сотрудников

Сотрудники Росреестра несут персональную ответственность за качество своей работы. С них спрашивают за сроки, достоверность сведений, правовую экспертизу и соблюдение законов.

Если регистратор незаконно откажется регистрировать сделку, он ответит. Если зарегистрирует сделку, для которой не хватает документов, тоже ответит. Если вам отказали в регистрации сделки, скорее всего, для этого и правда есть основания.

Самих сотрудников проверяют и контролируют. В офисах стоят камеры, каждый прием записывается, некоторые отсматривают в онлайновом режиме. Есть общественный совет, который наблюдает, все ли по закону.

Над обычными сотрудниками стоят их начальники, над местными отделениями — региональные. Над всеми стоит Минэкономразвития. Если что-то не так, есть много мест, куда можно пожаловаться.

Жалобы

Жаловаться можно когда угодно, если есть основания: не соблюден срок, отказали в регистрации сделки, потребовали лишние документы или доплату, не хотят исправлять ошибки. Для жалоб есть правила — они перечислены в пунктах 314—317 регламента.

Кому и как жаловаться, указано в пунктах 318—324 регламента. Этот порядок нужно соблюдать — так больше шансов, что все получится.

Жалобу рассмотрят за две недели или быстрее. В любом случае будет ответ. Решение по жалобе можно оспорить в суде.

Где искать информацию, если что-то непонятно?

В регламенте есть список телефонов и адресов всех отделений Росреестра в регионах. Можно позвонить, написать или сходить туда на консультацию.

Еще есть общая справочная 8 (800) 100-34-34 и официальный портал. В каждом отделении работают консультанты и администраторы. Они отвечают на вопросы и помогают разбираться с документами, пошлинами и талончиками.

Это очень сложно. Лучше заплатить, чтобы все сделали за меня.

На самом деле это не так сложно. В большинстве госуслуг можно разобраться самому. А все непонятное объяснят на месте.

Каждый может сам наложить запрет на сделки со своей квартирой или получить выписку о собственниках объекта. В сложных случаях лучше проконсультироваться с экспертом, но обычную справку или дарственную на детей можно попробовать оформить без посредников.

Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.

Вам необходимо о формить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.

А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний» , введите в поисковую строку адрес недвижимости, из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре.

❗️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

  1. Паспорт
  2. Кредитный договор
  3. Договор долевого участия или договор уступки права требования
Читайте также:
Сколько составляет госпошлина за регистрацию права собственности

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на ДомКлик. Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

✅ В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Документы для оформления права собственности

  1. Договор основания — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
  2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
  3. Кредитный договор и его копия
  4. Паспорта всех дольщиков
  5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
  6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
  7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы вы получите

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.

Купить полис страхования недвижимости можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование» . А можно самостоятельно, в любой страховой компании , аккредитованной банком.

Страховой полис, приобретенный на ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.

Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания ДомКлик. Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости» .

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг . Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире» . Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн» .

Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: