Как выделить участок земли из общедолевой собственности

Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности

Наша страна богата своими землями и почти у каждого гражданина есть пусть небольшой, но все же свой участок. Хотя зачастую собственность все же является совместной. Как стать единоличным владельцем? Какую процедуру (выдел или раздел) для этого стоит инициировать? Ответы на эти и другие вопросы вы узнаете в нашей статье.

Чем выдел отличается от раздела

А вот после процедуры выделения участка, каждый бывший совладелец совместной земли будет в праве распоряжаться только наделом, который образовался соразмерно его доли в общем владении.

Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается, но уже в новых границах. А после раздела изначальный объект юридически ликвидируется.

Однако из этого правила есть два исключения:

  • разделение территорий, относящихся к садовым некоммерческим товариществам;
  • разделение земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.

Эти территории после проведения соответствующей процедуры, в соответствии с нормой п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ, остаются в прежних границах.

Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.

Условия

Для того, чтобы выдел земельный участок из общей долевой собственности необходимо соблюсти некоторые условия:

  1. Определение возможности причинения значительного хозяйственного ущерба. Если возникновение такового возможно, то процедура не будет являться законной. Вне зависимости от размера выделяемой части участка остальные совладельцы могут запретить выдел в судебном порядке.
  2. Незначительность доли. Если же доля в общем имуществе настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то такая ситуация регулируется нормой п. 4 ст. 252 ГК РФ. В соответствии с ней собственник (собственники) остальных долей должны выкупить выделяемую часть у совладельца. Стоимость определяется либо мировым соглашением, либо по решению суда.

Кроме размера к выделению надела в натуре предъявляются еще несколько обязательных требований, а именно:

  • каждому из вновь образованных участков должен быть обеспечен беспрепятственный доступ (проезд, проход);
  • границы всех новых наделов могут иметь территориальных пересечений (общих площадей).

Так же стоит учитывать, что фактический размер выделяемой доли может отличаться от идеальной долевой пропорции. Это связано с тем, что в ходе межевания нового участка кадастровым инженером из-за особенностей почвы или рельефа могут быть внесены данные в заключение, в соответствии с которым размер выделяемого надела изменится. Это законодательно закреплено в п. 5 ст. 13 ФЗ № 101.

Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре

Как уже говорилось выше, одним из законодательно установленных условий выдела части земельного участка является соответствие его размера установленным нормам. Так в ст. 1182 ГК РФ сказано, что на кадастровый учет не может быть взят участок, величина которого меньше минимального.

В зависимости от региона страны, в котором расположен делимый объект недвижимости, минимальный размер участка может различаться. Так как местными подзаконными актами могут быть определены свои нормативы.

В целом же размер участка, в зависимости от назначения земель, должны быть такими:

  • для садово-огородных нужд – 4 сотки;
  • для строительства дачных сооружений – 6 соток;
  • для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
  • для нужд ЛПХ – 10 соток.

Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:

  1. Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
  2. Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.

Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:

  • нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
  • документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
  • невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
  • наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
  • иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)

По соглашению

Несмотря на то, что заключение соглашения считается упрощенной процедурой выделения доли из совместной собственности, стоит соблюдать определенную процедуры и знать все ее нюансы. Рассмотрим их подробнее.

Порядок действий

Для того, чтобы обойтись без обращения в органы судебной власти вам придется следовать определенному алгоритму.

А именно:

  1. Собрание совладельцев.Желающий выделить в единоличное владение часть земли собирает всех хозяев земли. Они совместно составляют протокол заседания, в котором указывают, что каждый из них согласен на выделение доли (долей), определяется размер, местонахождение, прочие условия нового (новых) наделов.
  2. Проведение межевания. Обычно услуги специалиста оплачивает тот, кто желает отделить свою часть земли. Однако в некоторых случаях все собственники могут договориться о разделе стоимости работ.
  3. Согласование результатов работ по межеванию.Вновь собираются все сособственники, а также и владельцы соседних наделов. До всех доводится заключение кадастрового специалиста. Вносятся все возражения или отмечается согласие участников сделки.
  4. Утверждение кадастровой палатой.После согласования с совладельцами и соседями межевой план направляется в региональную кадастровую палату, где новому участку дается адрес и присваивается номер.
  5. Регистрация права.В отделении Росреестра подается соответствующее заявление и пакет документов, на основании которых вносятся изменения в ЕГРН.
Необходимые документы

Для того, чтобы зарегистрировать выделенный по соглашению надел в индивидуальную собственность необходимо явиться в отделение Росреестра.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • заявление (составляется по образцу, который предоставят в Регпалате);
  • паспорт нового собственника;
  • протокол заседания сособственников делимого участка;
  • кадастровый паспорт;
  • заключение о проведении межевания (план);
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок;
  • если процедура осуществляется через представителя, то заверенную доверенность и его паспорт.
Сроки

Общий срок процедуры складывается из длительности всех этапов:

  • достижение соглашения – в зависимости от количества собственников и их отношения к выделу, обычно этот процесс не занимает больше 2 недель;
  • межевые работы и подготовка технической документации – зависит от выбранного кадастрового инженера, а также от загруженности БТИ. Обычно этот этап наиболее длительный и занимает не меньше 1 месяца;
  • регистрация права – 14 дней с момента подачи заявления и предоставления всех документов.
Читайте также:
Госпошлина регистрация права собственности на недвижимое имущество

Таким образом, провести выдел участка у вас навряд ли получится в срок меньше 2 месяцев.

Стоимость

Единственная фиксированная плата, которую придется оплатить – 2000 рублей за регистрацию права собственности на новый земельный участок.

Все остальные траты зависят от региона. Так, например, межевые работы стоят от 5000 до 30000 рублей.

Образец соглашения

Точной формы этого документа нет, но общее содержание чаще всего одинаковое.

Порядок выделения через суд

Если по тем или иным причинам не удалось договориться с сособственниками о выделе территории в мировом порядке, то единственный законный способ – обращение в суд.

Порядок действий

Для того, чтобы обратиться в органы судебной власти необходимо:

  1. Составить исковое заявление.
  2. Собрать все необходимые документы, в том числе и сведения о несогласии других совладельцев на выделение.
  3. Подготовить заключение специалиста о наличии фактической возможности выделения территории.
  4. Участвовать в судебных заседаниях, защищать свои интересы, приносить жалобы, а также заявлять обоснованные ходатайства.
  5. Обратиться в Росреестр и зарегистрировать изменение в праве владения.

Участие в судебном споре профессионального юриста значительно повышает шансы на благоприятный исход дела. Ведь он сможет и подготовить исчерпывающий пакет документов, грамотно составить иск, представить доверителя в судебных слушаниях, а также от вашего имени обратиться в Регпалату и внести изменения в ЕГРН.

Исковое заявление

Иск о выделе в натуре части земельного участка составляется по общим правилам, закрепленным в ст. 131 ГПК РФ.

В нем необходимо указывать такие данные:

  • сведения об истце, ответчике (ответчиках) и третьих лицах;
  • стоимость иска;
  • точное наименование органа правосудия;
  • название искового заявления;
  • основания возникновения права на участок;
  • описание земли (место нахождения, кадастровый номер, размер, имеются ли постройки и т.д.);
  • размер долей каждого из владельцев;
  • суть спора;
  • были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
  • мотивированные требования к ответчику;
  • заключительная часть (дата, подпись, список приложений и т.д.).
Необходимые документы

К заявлению, направляемому в орган правосудия необходимо подготовить такие документы:

  • копии иск для каждого участника процесса (каждому ответчику, истцу и суду);
  • паспорт заявителя;
  • выписку из Росреестра о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • техническую документацию;
  • документы о попытке заключения мирового соглашения (уведомление сособственников, их отказы и т.д.);
  • другие документальные подтверждения обоснованности исковых требований;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Сроки

Точные сроки рассмотрения судом требований о выделе доли из общей земельной территории назвать очень трудно. Они зависят не только от позиций сторон, но и от необходимости проведения различных исследований (например, оценочной экспертизы), запроса дополнительных документов, а также иных процессуальных действий. Однако с уверенностью можно сказать, что менее чем за 2 месяца суд не рассмотрит ваше прошение.

Еще 14 дней потребуется на то, чтобы внести изменения в единый государственный реестр учета недвижимости и получить соответствующую выписку.

Стоимость, расходы

Как и при любом исковом обращении в суд необходимо оплатить обязательный сбор – госпошлину. Ее размер закреплен в ст. 333.19 НК РФ и зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли надела. Для точного расчета лучше всего воспользоваться калькулятором на официальном сайте судебного органа, куда подается прошение.

Еще одна обязательная статья расходов – госпошлина за внесение изменений в ЕГРН. В 2021 году придется оплатить 2000 рублей.

Судебная практика

Судебная практика, касающаяся выдела доли земельного участка из совместной собственности, достаточно однозначна – если нет законных оснований для отказа и на землю не наложены другие обременения, то суд выносит решение в пользу истца.

Так же достаточно распространены вердикты, которые обязывают остальных сособственников выплатить за выделенную долю денежную компенсацию. Такие решения выносятся, если доля в общей собственности очень мала.

Пример. После смерти отца братья Колесов В.П. и Колесов Р.П. получили в наследство садовый участок, размером 4 сотки. Вступив в наследство, братья стали совместно заниматься садоводничеством, землю оформили в общую собственность. В 2015 году Колесов В.П. решил переехать на постоянное место жительства в другой регион страны. Так как больше пользоваться участком он не хотел, то решил его продать. Для этого необходимо было выделить долю в натуре. Он обратился к Колесову Р.П., но тот отказался делить территорию, так как на всем участке были посажены и выращивались сортовые плодовые деревья. Тогда Колесов В.П. вынужден был обратиться в суд с иском о выделении доли. Однако суд его требования удовлетворил частично – он обязал Колесова Р.П. выплатить брату компенсацию за его долю. Обосновывалось это тем, что выделение части земли в натуре невозможно из-за малого размера. Участок в 2 сотки невозможно поставить на кадастровый учет.

Несмотря на кажущуюся простоту, защитить свои интересы в судебном порядке достаточно сложно. Именно поэтому и нужна квалифицированная специализированная помощь юриста. Специалисты нашего сайта смогут бесплатно проконсультировать вас, если вы не знаете, как правильно поступить в вашей конкретной ситуации.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Как выделить земельный участок из общей долевой собственности в индивидуальном порядке? Практика кадастровых инженеров ООО «РКЦ».

7 августа 2018 года, 16:08 просмотров: 2325

Чтобы провести процедуру выдела доли из общедолевой собственности в индивидуальном порядке, правообладателю придется прибегнуть к помощи профессионалов, специализирующихся на кадастровых работах.

Шаг 1. Подготовка проекта межевания.

После заключения официального договора на оказание услуг с межевой организацией, кадастровый инженер подготовит проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Читайте также:
Как зарегистрировать дачу в собственность

Порядок образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей регламентирован Федеральным Законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (Закон об обороте).

Проект межевания выполняется в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 № 388.

Шаг 2. Согласование проекта межевания земельного участка с участниками долевой собственности.

Проект межевания земельного участка необходимо обязательно согласовать с участниками общедолевой собственности. Предметом согласования являются размер и точное местоположение границ выделяемого земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Извещение должно содержать следующие сведения:

  • Информацию о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельного участка (в том числе почтовый адрес, номер контактного телефона);
  • Сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания ЗУ (почтовый адрес, адрес электронной почты и номер телефона);
  • Кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
  • Порядок ознакомления с проектом межевания ЗУ, место или адрес, где с проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

Если в течение тридцати дней со дня извещения о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Проект межевания земельного участка утверждается собственником земельной доли или земельных долей (пая).

Шаг 3. Подготовка межевого плана.

Кадастровый инженер выполняет кадастровые работы и осуществляет подготовку межевого плана для последующего его предоставления в орган регистрации прав с заявлением и иными документами для постановки на кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

В случае наличия обоснованных возражений, кадастровый инженер проводит работы по их снятию, и только после этого осуществляет подготовку межевого плана.

Шаг 4. Подача заявления о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка.

Для оформления прав собственнику земельной доли либо его представителю необходимо обратиться в любой офис «Многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг» (МФЦ), либо подать заявление в электронном виде через портал Росреестра.

Помимо межевого плана для постановки на кадастровый учет и регистрации права земельного участка необходимо также предоставить:

–заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, составленное по форме приложения № 1 к приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 N 920, поданное лицом или лицами, являющимися собственниками земельной доли (долей) и образующими земельный участок путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 – 6 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

– документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю,

– проект межевания земельного участка, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей, и заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;

Также необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

Размер госпошлины за регистрацию права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим налоговым законодательством составляет 350 рублей.

Шаг 5. Подтверждение регистрации права собственности.

После проведения всех необходимых работ, кадастровый инженер запросит и получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая является официальным документом, подтверждающим государственную регистрацию объекта недвижимости (постановку на государственный кадастровый учет).

Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?

У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.

Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?

Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?

Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:

  • 1-2-3-4 — границы существующего земельного участка;
  • 1-2-н1-н2 — границы участка, который я хочу выделить;
  • ДЖ — жилой дом;
  • ДН — сараи и домашние постройки.

Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.

Что такое выдел земельного участка

По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.

Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.

Например, есть участок размером 1500 м² с условным кадастровым номером 35:21:0000000:01. Участок находится в долевой собственности у Ивана, Петра и Марии — у каждого ⅓ доли . Мария решила выделить свою долю. Она провела кадастровые работы и зарегистрировала в Росреестре новый участок площадью 500 м².

Такому участку присвоили кадастровый номер 35:21:0000000:02, он теперь в собственности Марии. Она может построить на нем дом, продать эту землю или ничего с ней не делать. Исходный участок сохранил свой кадастровый номер 35:21:0000000:01, но у него изменилась площадь и границы — теперь он 1000 м². Дольщиков теперь всего два: у Ивана и Петра по ½ доли .

Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.

Читайте также:
Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности

Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.

Как победить выгорание

Требования к вновь образуемым участкам

По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.

Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.

Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², 7 соток, то есть все нормально.

Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных бывают требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.

Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.

Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.

Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.

С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.

Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.

Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.

У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.

Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 1,5 метра в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.

Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре

В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.

Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:

  1. Название, место и дату заключения.
  2. Перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС.
  3. Перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права.
  4. В чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок.
  5. В чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок.
  6. Кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка.
  7. Заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом.
  8. Сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.
  9. Момент вступления соглашения в силу.
  10. Иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр,
  11. Подписи сторон.

Последовательность действий будет такой:

  1. Заключить соглашение. Так как выделяется доля только одного собственника дома, сделку придется оформлять через нотариуса. Пошлина за нотариальные услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р . Еще нотариусы берут деньги за услуги правового и технического характера. Цены можно посмотреть на сайте нотариальной палаты.
  2. Провести кадастровые работы, составить межевые планы исходного и нового участков. Это делает кадастровый инженер.
  3. Сдать все документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником нового участка и перестанете быть собственником дома, а также не будете владельцем доли исходного участка. Остальные участники долевой собственности перераспределят свои доли.
  4. Получить выписки из ЕГРН и экземпляры соглашения с отметками о государственной регистрации прав.
  5. Рассчитаться по соглашению, если в нем предусмотрена оплата.

Почему дольщики могут быть против выдела

Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:

  • выдел ухудшает условия использования земли. Если из 26 соток выделить 7, места станет значительно меньше;
  • после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи неизвестного «качества»;
  • рыночная стоимость выделенного участка возрастет в 2—3 раза , так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
  • чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
  • перераспределение прав потребует личного участия всех собственников. Например, придется оформлять доверенности на представителей и пр.
Читайте также:
Что значит совместная собственность на квартиру

Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.

Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.

Если договориться не получится

Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, остается только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.

Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.

Как выделить долю в натуре

Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:

  1. Прежде всего, заручитесь согласием дольщиков на выдел. Чтобы проверить серьезность согласия на словах, можно предложить сначала заключить соглашение о порядке пользования земельным участком.
  2. Заключите соглашение о выделе и проведите кадастровые работы. Нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил один межевой план на оба участка — измененный и выделяемый.
  3. При формировании участка не забудьте учесть подъезды и требования землеустройства, которые действуют в вашем населенном пункте.
  4. Зарегистрируйте права в Росреестре и заплатите дольщикам деньги, если была такая договоренность.
  5. Выделенный земельный участок можно обнести забором, землю можно продать, подарить, построить на ней дом или ничего с ней не делать.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

  1. Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.
Читайте также:
Выписка из регистрационной палаты о наличии собственности

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

  1. У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

Как выделить участок земли из общедолевой собственности

Рассмотрены и одобрены
Научно-техническим советом
Министерства сельского хозяйства
Российской Федерации
от 23 января 2003 года
Протокол N 3

Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей

Читайте также:
Минимальная доля собственности в квартире материнский капитал

Общие положения

1. Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (прил.1) и определяют порядок выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24.07.2002 N 101-ФЗ и “О землеустройстве” от 18.06.2001 N 78-ФЗ (прил.2), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, а также размер компенсации остальным участникам долевой собственности.

5. Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. Участник долевой собственности, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок (в дальнейшем – заявитель), извещает о своем намерении остальных участников долевой собственности в письменной форме или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

2. Извещение (сообщение в средствах массовой информации), направляемое заявителем участникам долевой собственности (форма Ф-1), в обязательном порядке должно содержать:

сведения о местоположении испрашиваемого земельного участка;

размер компенсации другим участникам долевой собственности;

запись, обязывающую уведомить заявителя и администрацию сельскохозяйственной организации об имеющихся возражениях.

3. Извещение направляется всем участникам долевой собственности в соответствии со списком, представляемым администрацией сельскохозяйственной организации, по письменному заявлению заявителя на выдел земельного участка в счет земельной доли заявителя (форма Ф-2).

Предоставляемый сельскохозяйственной организацией список собственников земельных долей (форма Ф-3) подписывается руководителем, заверяется печатью и содержит следующую информацию:

фамилия, имя, отчество участников долевой собственности;

паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);

серия, номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности на земельную долю;

размер земельной доли в балло-гектарах.

4. Наряду со списком собственников земельных долей заявление содержит просьбу о предоставлении информации, позволяющей однозначно охарактеризовать местоположение земельного массива, в котором расположен испрашиваемый земельный участок. Для этого могут быть использованы имеющиеся в сельскохозяйственной организации планово-картографические, землеустроительные, агрохимические и другие материалы. Администрация сельскохозяйственной организации в двухнедельный срок со дня получения заявления предоставляет требуемую участником долевой собственности информацию под его личную роспись и несет ответственность за ее достоверность.

Конкретное местоположение намечаемого к выделу земельного участка отображается на выкопировке имеющегося в сельскохозяйственной организации планово-картографического материала. Изготовление выкопировки осуществляется с соблюдением требований, предъявляемых к землеустроительной документации.

Подготовленная выкопировка (форма Ф-4) вместе с извещением направляется всем участникам долевой собственности.

Указываемый в извещении размер компенсации участникам долевой собственности устанавливается на основе проведения земельно-оценочных работ, которые инициируются и оплачиваются заявителем.

5. Размер компенсации, подлежащий выплате участникам долевой собственности, устанавливается в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.

Работы по оценке рыночной стоимости земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р (прил.4, 5). Результаты оценки оформляются соответствующим отчетом, на основании которого составляется акт с указанием в нем результатов оценки земельного участка (форма Ф-5).

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей выделяемого и остающегося после выдела земельных участков в расчете на единицу их площадей, подтвержденных актом оценки. Полученная сумма указывается в извещении о намерении заявителя о выделе земельного участка в счет земельной доли в рублях цифрами и прописью (форма Ф-6).

6. На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения (форма Ф-7).

7. Извещение участников долевой собственности через средства массовой информации осуществляется на основе заявления, подаваемого заявителем в редакцию печатного органа, установленного субъектом Российской Федерации. Заявление может быть отправлено в редакцию по почте либо передано лично, оно должно содержать просьбу о публикации сообщения о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли, а также запись о гарантии оплаты расходов, связанных с публикацией сообщения (форма Ф-8), и соответствовать информации, содержащейся в извещении (форма Ф-1).

Редакция печатного органа оценивает стоимость сообщения и передает (пересылает) счет заявителю. Сообщение публикуется после оплаты и предоставления в редакцию подтверждающего документа (квитанция об оплате).

8. Если в течение месяца после надлежащего уведомления заявителю не поступило возражений по выбранному местоположению земельного участка и указанному в извещении размеру компенсации, местоположение и размер компенсации считаются согласованными.

9. Заявитель в случае отсутствия возражений подает заявление (форма Ф-9) в администрацию сельскохозяйственной организации с просьбой выдать ему банковские реквизиты для перечисления средств в счет компенсации за выделяемый земельный участок, а также справку, подтверждающую, что у участников долевой собственности отсутствуют претензии к указанным в извещениях местоположению и размеру компенсации. Администрация сельскохозяйственной организации в недельный срок выдает заявителю справку и банковские реквизиты (форма Ф-10).

10. Заявитель со справкой, подтверждающей отсутствие претензий к местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, и размеру компенсации участникам долевой собственности, обращается в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству за информацией о юридических и физических лицах, имеющих право на проведение землеустроительных работ, по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре.

Читайте также:
Как расширить земельный участок в собственности

Установление границ земельного участка в натуре осуществляется в соответствии с действующим порядком проведения землеустройства и межевания земель.

После установления и закрепления границ землеустроительная документация направляется в органы, осуществляющие государственный кадастровый учет земельных участков, и после присвоения кадастрового номера земельному участку направляется в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для оформления прав собственности на выделенный земельный участок.

11. Право собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, оформляется органами государственной регистрации при наличии следующих документов:

свидетельство на право собственности на земельную долю;

кадастровый план земельного участка;

справка об отсутствии возражений участников долевой собственности;

документ, подтверждающий оплату компенсации;

акт оценки земельного участка;

нормативная цена земельного участка;

документы, подтверждающие уведомление участников долевой собственности (список, реестр, сообщение в печатном органе);

другие документы, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок.

12. В случае поступления возражений от участников долевой собственности споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур.

До принятия Правительством Российской Федерации порядка проведения согласительных процедур по разрешению споров о местоположении выделяемого земельного участка и размера компенсации может применяться следующий способ их разрешения.

13. Споры о местоположении земельного участка и размере компенсации разрешаются создаваемой по инициативе участников долевой собственности согласительной комиссией с привлечением в нее представителей сельской администрации, администрации сельскохозяйственной организации и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При необходимости в состав согласительной комиссии могут быть приглашены и представители других общественных организаций и государственных органов.

Персональный состав согласительной комиссии утверждается главой администрации административного района.

Согласительная комиссия создается на постоянной основе сроком на один год. Заседания согласительной комиссии проводятся по мере поступления заявлений, но не реже одного раза в месяц.

14. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.

В заявлении указываются состав возражений, поступивших от участников долевой собственности, и обоснование причин несогласия с ними (форма Ф-11). К заявлению прилагаются:

документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;

выкопировка на испрашиваемый земельный участок;

акт оценки земельного участка, выделяемого в счет земельной доли;

расчеты размера компенсации.

15. Согласительная комиссия в двухнедельный срок с даты поступления заявления запрашивает у возражающей стороны следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;

обоснование причин несогласия с местоположением земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, и размером компенсации.

16. В случае рассмотрения споров по размеру компенсации согласительная комиссия информирует возражающую сторону о юридических адресах независимых оценщиков, имеющих право на проведение земельно-оценочных работ, и обязывает ее провести в месячный срок за свой счет оценку того же земельного участка для определения его рыночной стоимости и расчета размера компенсации.

В случае непроведения в установленные сроки без уважительных причин (болезнь и форс-мажорные обстоятельства) указанных работ согласительная комиссия принимает решение в пользу заявителя.

18. Согласительная комиссия рассматривает материалы по расчету размеров компенсационных выплат, предоставленные обеими сторонами, с привлечением независимого эксперта, кандидатура которого может утверждаться субъектом Российской Федерации, и принимает соответствующее решение в присутствии всех заинтересованных сторон, являющееся рекомендательным для всех участников спора. При несогласии одной из сторон неурегулированный спор рассматривается в суде.

19. В случае рассмотрения споров по местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, согласительная комиссия запрашивает у администрации сельскохозяйственной организации материалы по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, разрабатываемых в соответствии со ст.17 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Правительством Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, с учетом требований ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 от 26.01.96 N 14-ФЗ.

20. Порядок, содержание и требования к разработке, рассмотрению и согласованию материалов по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации.

В случае отсутствия материалов по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, рассмотрение споров о местоположении земельного участка приостанавливается до завершения работ по определению на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности.

21. В зависимости от содержания возражений к местоположению выделяемого земельного участка согласительная комиссия при необходимости инициирует проведение экспертиз обоснованности претензий в соответствующих государственных органах.

На основании полученных заключений экспертов согласительная комиссия принимает соответствующее рекомендательное решение в присутствии всех заинтересованных сторон, оформляет его в виде заключения (форма Ф-12), которое подписывается всеми членами согласительной комиссии и под личную роспись выдается участнику долевой собственности, осуществляющему выдел земельного участка в счет земельной доли, и возражающей стороне.

22. В случае несогласия с рекомендациями согласительной комиссии споры о местоположении земельного участка, выделяемого в счет земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешаются в суде.

Примерные формы документов, необходимых для оформления выдела земельного участка

ИЗВЕЩЕНИЕ
о намерении выдела земельного участка в счет земельной доли

Гаражная амнистия 2021: не все так просто, как кажется

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 сентября 2021 года в России стартует “гаражная амнистия”. Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о “земельно-гаражной амнистии”. Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, далее – Закон № 79-ФЗ).

Читайте также:
Что означает форма собственности публичная

До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон № 137-ФЗ).

Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.

К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.

Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: “На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации”.

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации “может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности”. В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены “особенности предоставления земельных участков гражданам”. Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.

С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, “возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. Указанный кодекс был впервые официально опубликован в “Российской газете” 30 декабря 2005 года. На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.

На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия “возведенные”. С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта “возведения” гаража на указанную дату. Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).

С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.

Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.

Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам “использующим” данный гараж. Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению. К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?

Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия “гаражный бокс” теперь надлежит использовать понятие “гараж”. При этом, “гаражами” признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, даже если они поименованы “гаражным боксом” в оформленных:

  • правоустанавливающих документах;
  • правоудостоверяющих документах;
  • записях ЕГРН.

Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.

Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.

Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).

В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).

Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.

Читайте также:
Как оформить загородный дом в собственность

Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой. Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).

Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.

Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц. Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.

В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?

О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.

Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:

  • признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств);
  • предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимого для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
  • находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения.

Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:

  • в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными самовольной постройкой, подлежащей сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
  • создаваемые и используемые в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ” (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г. Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе “искусственного” подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 “Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99”, далее – Постановление № 49).

Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.

Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.

К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные.

На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?

Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.

До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.

Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением

1. Кто может выкупить землю под своей недвижимостью в Москве?

Если ответить коротко — то все собственники недвижимости.

Если говорить подробнее, то вы несомненно можете выкупить у Москвы земельный участок под принадлежащим вам зданием или сооружением, независимо от того, идет ли речь о юридическом, физическом лице или же индивидуальном предпринимателе.

Кроме того, вы имеете право выкупить и смежный участок , но только в том случае, если вы являетесь собственником и здания/сооружения, и земельного участка под ним, и по проекту межевания территории предусмотрена иная конфигурация земельного участка, необходимая для эксплуатации вашего здания.

Также если у юридического лица имеется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то его необходимо переоформить на право собственности или взять его в аренду. Оформить участок в аренду можно с помощью государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

2. Что делать, если я не единственный собственник недвижимости?

В случае если на одном земельном участке, который невозможно разделить, находится несколько зданий с разными владельцами или же у одного здания несколько владельцев, или же разные владельцы у помещений внутри здания, то выкупить такой участок смогут только все владельцы в общую долевую собственность.

При этом размер долей в праве общей собственности будет соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно только в случае согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Для того чтобы это сделать, всем владельцам одновременно (в пределах нескольких дней) нужно в обычном порядке подать заявки на выкуп земли в Департамент городского имущества Москвы. Там эти заявки объединят и будут рассматривать заявление как общее заявление всех владельцев недвижимости на выкуп участка. Если же заявление подадут не все владельцы, то те из них, кто подал заявление на выкуп, получат отказ.

Читайте также:
Оформить гараж в собственность: с чего начать

3. Какие владельцы зданий и сооружений не могут выкупить землю в Москве?

Если говорить совсем коротко — владельцы жилой недвижимости в многоквартирных домах и государственные органы, предприятия и организации.

А теперь подробнее. Если вы собственник квартиры или другого помещения в многоквартирном жилом доме, то вы автоматически и без какой-либо оплаты становитесь одним из совместных собственников земельного участка под домом. Дело в том, что право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента образования земельного участка с разрешенным использованием, в том числе для эксплуатации многоквартирного дома. А это значит, что обращаться за услугой по выкупу земельного участка нет никакой необходимости, и принятие решения Департаментом городского имущества о предоставлении земельного участка не требуется.

Уполномоченным органом по вопросам регистрации права общей долевой собственности на земельный участок является Управление Росреестра по Москве.

Кроме того, землю в частную собственность не передают органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

4. Как определяется цена выкупа земельного участка?

Выкупная цена земельных участков в городе Москве устанавливается равной кадастровой стоимости земельных участков. Исключение — физические лица, владеющие частными жилыми домами. Они выкупают в собственность земельные участки по цене в размере 40 процентов от их кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость земельного участка вы можете на сайте Росреестра.

5. Как оплачивается выкуп земельного участка? Есть ли рассрочка?

Оплата за выкуп земельного участка осуществляется в течение 30 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи земельного участка. Льгот и рассрочек платежей не предусмотрено.

6. Что нужно сделать до подачи заявления на выкуп участка?

Для того чтобы земельный участок можно было выкупить, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого должны быть проведены соответствующие кадастровые работы. А для того чтобы провести кадастровые работы, Департамент городского имущества Москвы должен принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот документ будет являться основанием для выполнения кадастровых работ.

Следовательно, сначала вам нужно обратиться за государственной услугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Затем, после получения решения о предварительном согласовании, вам необходимо провести кадастровые работы для определения границ земельного участка.

Кадастровые работы — это работы, выполняемые специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.

Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.

После завершения постановки на кадастровый учет можно обращаться за выкупом участка.

7. Какая информация понадобится для подачи заявления о выкупе участка?

В запросе на выкуп участка должны быть указаны основные характеристики объектов недвижимости: кадастровый номер земельного участка и кадастровый (условный) номер объекта недвижимого имущества. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации прав на объект недвижимости прикладывается копия документа, подтверждающего права собственности, заверенная электронной подписью уполномоченного лица.

В случае если земельный участок имеет обременение в виде залога/ипотеки, то представляется разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на предоставление земельного участка в собственность.

Кроме этого, заявители из числа иностранных юридических лиц дополнительно представляют копию перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства, подписанную электронной подписью нотариуса.

8. Как подать заявление на выкуп участка?

С 1 марта 2021 года обратиться за получением этой госуслуги можно исключительно в электронном виде на mos.ru. Обратите внимание, что при подаче заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу продажи участка.

9. Что происходит после подачи заявления?

Срок оказания услуги — 25 рабочих дней, однако нужно понимать, что в эти дни не включается приостановление оказания услуги.

Рассмотрение заявления может быть приостановлено, в этом случае в ваш личный кабинет направят письмо с указанием причин.

В случае положительного решения в личный кабинет направят проект договора купли-продажи участка. Этот проект необходимо подписать электронной цифровой подписью. После этого в ваш личный кабинет придет уведомление на оплату стоимости земельного участка. После поступления денежных средств оформленный договор купли-продажи будет направлен в Управление Росреестра по Москве.

10. Какие земельные участки не предоставляются в собственность?

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статьей 27 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Кроме этого, статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 4.1 закона города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

11. Что делать, если мне отказали в услуге?

Причин отказа может быть множество, однако важно знать, что в случае, если причины отказа возможно устранить, такие рекомендации будут даны в уведомлении об отказе. После устранения причин можно будет повторно обратиться за услугой.

Основной же причиной отказа является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости уточненных границ земельного участка и координат характерных точек расположенного на нем объекта.

В этом случае вам требуется провести кадастровые работы для определения границ земельного участка и объекта капитального строительства.

Кадастровые работы — это работы, выполняемые специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе. Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: