Продается готовый бизнес – под эко туризм земля под поселок глэмпинг на Волге
Обменяем земельный участок 25 соток на любой автомобиль (Недвижимость / Земельные участки)
Обменяем земельный участок 25 соток на любой автомобиль отечественного или импортного производств[. ]
Обменяем земельный участок 50 соток, на земельный участок от 3х до 10 соток рядом с городом Сочи (Недвижимость / Земельные участки)
Обменяем земельный участок 50 соток, на земельный участок от 3х до 10 соток рядом с городом Сочи,[. ]
Обменяем земельный участок 25 соток на сруб дома (Недвижимость / Земельные участки)
Обменяем земельный участок 25 соток на любой только новый сруб не большого дома 3/4, 5/5, одноэта[. ]
Меняю участок на минивен, коммерческий транспорт,легковой автомобиль не позднее 2018 г (Недвижимость / Земельные участки)
Меняю два смежных участка ( 12.7 +13.8 сот) в коттеджном поселке Радонеж Вилладж. (СНТ “АДНП Новы[. ]
обмен земля+дом на квартиру в Екатеринбурге (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
земельный участок 18 соток, и дом 163 кв м Участок расположен в КП Шервуд-парк, ул. 4-я Парковая.[. ]
Продам или меняю на авто (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Продам или меняю на авио с доплатой
Обменяю квартиру-студию в Краснодаре на автомобиль или продам. (Недвижимость / Квартиры)
Обменяю или Продам выгодную студию на цокольном этаже г. Краснодар. Чистое аккуратное состояние, [. ]
Меняю на Авто (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Продается жилой дом, земля 14 соток в собственности. Село Чистое Чкаловского района. 75 км от Ниж[. ]
Меняю (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Меняю капитальный гараж 6/4 на ул Потехина на садовый участок
Продам или обменяю участки ижс (Недвижимость / Земельные участки)
Продается земельный участок ,(ижс,земли населенных пунктов)в деревне Некрасово,15км от Твери.до м[. ]
Дача (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Доброго всем дня. Срочно продам! 2 комнатную кв. в деревянном доме. Сама там много лет не живу. В[. ]
Продам или обменяю на авто (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Дом в деревне Байболовка в 50км. от Перми с развитой инфраструктурой ,школа, детский сад,ФАП,почт[. ]
Участок с/х назначения (Недвижимость / Земельные участки)
С/х земли в Псковской обл. ПАЛКИНСКИЙ район, поселок Выстрелово 40 Га (поделено на 5 участков), [. ]
Продам или обменяю здание (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Капитальное строение общей площадью 704 м.кв. расположено на участке (своя территория) площадью 0[. ]
Продам или меняю дом на авто (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Продам или меняю чудесный дом на автомобиль .Асфальтированная дорога. В Школу возит школьный авто[. ]
ОБМЕН ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА АВТО (Недвижимость / Земельные участки)
МЕНЯЮ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В КРЫМУ 10 СОТОК ВОЗЛЕ ЧЕРНОГО МОРЯ НА АВТОМОБИЛЬ ИЛИ БУС КРОМЕ ОТЕЧЕСТВ[. ]
Участок 30 соток (Недвижимость / Земельные участки)
Здесь строят дома. Срочно – с торгом. 25км от Тулы, 170 км. от Мкад. Продаются два участка смежны[. ]
Участок ЛПХ 40 соток (Недвижимость / Земельные участки)
Паломничество к женскому Монастырю. Продаётся земельный участок 71:04:040603:1195 (возможен торг)[. ]
Обменяю дом на автомобиль (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Обменяю дом 5 комнат на земле 8 соток на автомобиль.
Нежилое помещение 45 кв.м. обмен (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Рассмотрю ваританты обмена нежилого помещения 45 кв.м. в Московской области в центре г. Королев [. ]
Продам или обменяю участки правильной формы! (Недвижимость / Земельные участки)
обмен продажа (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
СРОЧНО! ПРОДАЮ или МЕНЯЮ Дом (коттедж) -2 полных этажа, качественно построенный для круглогодично[. ]
МЕНЯЮ дом в центре Курска на 2комн квартиру в Москве (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Обменяю дом 200 квадратов 2004 года на 2комнатную квартиру в Москве (до метро пешком не больше 50[. ]
Продам (Недвижимость / Земельные участки)
Продам земельный участок в село Зигитяк , место ровное .новое на горе .рядом лес .экологически чи[. ]
земельные участки в Щёлковском района (Недвижимость / Земельные участки)
Продаю земельные участки в Щёлковском районе, д. Большие Жеребцы. Участки небольшие, цены доступн[. ]
Продам или обменяю земельный участок в Новосибирске (Недвижимость / Земельные участки)
Продам/обменяю участок 84 сотки. Состоит из 8 рядом расположенный участков, равной площади. Посел[. ]
Меняю коммерческую недвижимость (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Коммерческая недвижимость в д. Ильино Обнинского района Калужской области!
Продам или обменяю склад в г.Короча , Белгородской области (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Продам или обменяю склад площадь 800 кв.м. Помещение расположено на выезде из города, от центра [. ]
Продам или обменяю коттедж в г.Короча , Белгородской области (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Коттедж 274 кв.м . и дом 90 кв.м . расположены на одном участке в живописном месте г.Корочи . От[. ]
Продам или обменяю магазин в г.Короча, Белгородской области (Недвижимость / Коммерческая недвижимость)
Помещение площадь 175 кв.м Расположено в спальном районе. 500 метров от центра города., Автовокз[. ]
Продажа или обмен (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Продам или обменяю на автомобиль участок 22сотки и дом площадью 142м.кв первый этаж п[. ]
Продажа или обмен (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
Продам или обменяю на автомобиль участок 22сотки и дом площадью 142м.кв первый этаж п[. ]
Земельный участок 25 га (Недвижимость / Земельные участки)
Земельный участок 25 га в Тверской области. выделен для веления Кфх. в собственности. Недалеко о[. ]
обмен 2-х комнатной квартиры Москва с севера на юг (Недвижимость / Квартиры)
2-х комнатная квартира в хорошем состоянии на ул. 800-летия Москвы общ. площадь 42 кв.м. , светлы[. ]
Участок у моря,обмен на авто (Недвижимость / Земельные участки)
Участок 18 соток. Правильной формы.Под дом,сад,гостиницу. Расположен в с.Витино. Расстояние от мо[. ]
Продажа земельного участка (Недвижимость / Земельные участки)
Земельный участок в курортном районе на Кавказских Минеральных Водах 1.5 га в 3 км от города – ку[. ]
часть дома в Калининградской обл (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
часть дома в калининградской обл. с участком 12 сот. требуется ремонт на недв. в России
ОБМЕН ДОМА В Р.Б НА ДОМ В Р.Ф (Недвижимость / Дома и Коттеджи)
ДОМ В ГРОДНЕНСКОЙ ОБЛАСТИ 18 КМ ДО ГРАНИЦЫ С ЛИТВОЙ НА БЕРЕГУ ОЗЕРА. ПЛОЩАДЬ 105 КВ. УЧАСТОК 25 С[. ]
«Меняю море на Арбат» или Тонкости
междугороднего обмена квартир
Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов. Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации. Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.
- Способы обмена квартир.
- Как выбрать альтернативу.
- Процедура встречного междугороднего обмена.
- Как выписаться из квартиры и прописаться в другую.
- Передача денег при покупке квартиры.
- Обмен жилья в ипотеке между городами.
Продажа или обмен?
Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.
Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год. Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе. То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.
Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но». Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости. Нужно оперативно продать имеющееся жилье и в сжатые сроки купить новое (или, как вариант, договориться с покупателем о задатке и передать его владельцу квартиры, которую собираетесь приобрести).
Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».
Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта. Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться». А человеческий фактор, как известно, многогранен и непредсказуем. Кроме того, необходимо самым тщательным образом контролировать все этапы операций, «держать руку на пульсе».
Выбор подходящей альтернативы
Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.
Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.
Процедура встречного междугороднего обмена
Как уже отмечалось, при встречном междугороднем обмене сначала заключается договор купли-продажи в городе, где вы продаете квартиру. Затем аналогичная сделка происходит по месту прибытия (только вы выступаете уже покупателем). Порядок операций в общем схож с процедурой обычной купли-продажи, со стандартным набором документов. Вам предстоит:
- найти покупателя на свое жилье;
- обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
- подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
- реализовать недвижимость;
- найти подходящую квартиру в другом городе;
- согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
- проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
- подписать договор купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности на недвижимость;
Если для решения вопроса задействовать риэлторское агентство, имеющее в интересующем пункте населения филиал или партнеров, процесс может осуществиться значительно быстрее, проще и безопаснее.
Как происходит перепрописка?
По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте. Не исключение и сделки по обмену между городами России. Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.
Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.
Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение. Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку. Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.
Сама перепрописка совершается по установленному законодательством алгоритму. Штамп о регистрации должен быть проставлен в паспорт не позднее, чем через 3 суток после обращения новоприбывшего в паспортный стол.
Правила успешных расчетов
В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.
При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.
Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.
Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен
Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.
Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка). Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе. Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).
Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.
Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован. Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой). По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?
Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?
Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.
Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия. Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.
При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.
В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.
Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!
Иногородний обмен недвижимости в России: все нюансы междугородного обмена квартир
Сегодня внутренняя миграция достигла своего пика. Люди переезжают из города в город, из региона в регион в поисках работы, отдыха или других жизненных ценностей. Каждому гражданину необходимо собственное жилье, ведь именно оно – гарант стабильности.
Но если переезд требует оперативной продажи жилплощади в одном регионе и покупки в другом, необходимо прибегнуть к правилам обмена квартир между городами России.
В этой статье мы поговорим обо всех нюансах этой процедуры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
О возможности
Многие люди никогда в жизни не сталкивались с процедурой обмена недвижимости между городами России.
А между тем, еще во времена существования Советского Союза именно таким путем производились все манипуляции с жильем.
Эта процедура осуществлялась намного быстрее, чем поиск покупателя и последующий выбор нового жилья. Сегодня такой способ не так популярен, чем несколькими годами ранее, однако, он до сих пор является быстрым и удобным способом смены недвижимости.
Закон не запрещает осуществление междугородного обмена, правда самому гражданину без услуг риелтора или эксперта в сфере недвижимости будет сложно осуществить данную процедуру в одиночку.
Читайте на нашем сайте о том, как можно обменять приватизированную или муниципальную квартиру, а также о том, можно ли обменять старую квартиру на новостройку.
Какими законами регламентируется?
Как и любое другое разрешенное законом действие, иногородний обмен недвижимости регулируют ряд законных актов:
- Гражданский кодекс России регулирует все сделки, которые производятся в нашей стране. Это же обстоятельство касается и договора мены. Статья 567 регулирует основные положения данного договора, а иные статьи, расположенные в этой, главе говорят нам о том, какие нюансы таятся в осуществлении данной сделки.
- Жилищный кодекс – это основной нормативно правовой акт, благодаря которому мы глубже знакомимся с основными жилищными вопросами. В Жилищном кодексе представлена информация о договоре социального найма, а точнее обмена жилья в соответствии с данным договором. Информация представлена в статьях 72-75.
- Еще с 1967 года на территории нашей страны действует нормативно правовой акт, который был принят Минкомуннхозом РСФСР под № 12. По сути, этот документ является своеобразной инструкцией, которая даже сегодня не утратила своей актуальности и продолжает действовать.
Этапы процедуры
Об этапах необходимо знать как можно больше для того, чтобы процедура прошла максимально быстро и без осложнений:
- Подготовьте жилплощадь.
- Соберите соответствующие документы.
- Займитесь поиском второй стороны при помощи риелторских услуг или самостоятельно.
- Осмотрите предлагаемое в обмен жилье.
- Заключите соответствующий договор.
- Оплатите государственную пошлину.
- Официально зарегистрируйте сделку.
- Занимайтесь деталями переезда.
В теории вся процедура не представляет собой ровно ничего сложного, но есть ряд нюансов, с которыми вам нужно ознакомиться.
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную квартиру, и как обменять комнату на дом и земельный участок.
С чего начать?
Для начала, вам необходимо подготовить свое жилье. Для этого она должна быть приведена в порядок. Кроме того, на рынке недвижимости ценятся так называемые «чистые квартиры».
Это упрощает жизнь новых собственников после покупки. Поэтому, по возможности, сделайте ваше жилье привлекательным.
Куда обратиться?
Для того, чтобы найти достойного претендента на вторую сторону договора, нужно самостоятельно размещать объявления по сайтам или же обратиться к риелтору.
Второй способ более привлекателен для тех, кто ограничен в сроках и желает продать недвижимость как можно быстрее.
Найдя достойный вариант по межгороду, вам предложат составить договор мены по Гражданскому кодексу. Данный договор может быть составлен как самостоятельно собственниками, так и в присутствии нотариуса.
Какие документы необходимы?
В обязанность собственников входит правильное формирование пакета документов. Так, каждая из сторон должна предоставить:
- Удостоверение личности собственников;
- документ, подтверждающий право на собственность;
- документы, касающиеся технического состояния жилья;
- выписка из БТИ, если имелись изменения расположения коммуникаций, перенос стен;
- выписка из домовой книги о составе жильцов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- приобщенный договор мены, подписанный сторонами.
Иные бумаги также могут быть предоставлены в случае, если квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию и речь идет об обмене по договору социального найма.
Все собранные вами документы подаются в государственный орган, который занимается оформлением соответствующих сделок – Федеральная регистрационная служба.
Именно в этом государственном отделении проверят все поданные вами бумаги, дадут рекомендации по дополнительному предоставлению документов и выдадут право собственности на обмененную жилую площадь.
Сроки и стоимость
Оформляется право на собственность в срок от двух недель до одного месяца. Увеличенные сроки (в отличие от стандартной недели) обусловлены тем, что речь идет об обмене между городами, а значит Федеральной регистрационной службе нужно будет отправить большое количество запросов по документам в другой регион и дождаться выдачи ответов на них.
Однако, если вы изначально предоставили правильно собранные пакеты документов, а государственный орган не загружен работой — есть вероятность окончательно оформить сделку уже за недельный срок.
В соответствии с Налоговым кодексом, за подобную сделку назначается налоговый сбор, а не пошлина. Для резидентов нашей страны, то есть зарегистрированных граждан, сумма налога составляет 13 процентов от сделки, для нерезидентов – 20 процентов.
Когда могут оказать в оформлении?
Иногда Федеральная регистрационная служба отказывает гражданам в регистрации сделки. Как правило, это связано со следующими факторами:
- нехватка важных документов среди предоставленных. Донеся нужную бумагу, можете продолжить оформление процедуры;
- несоответствие бумаг реально существующим фактам. К примеру, собственников является кто-то еще, но от него нет согласия;
- отсутствие согласия на сделку супруга, с которым данное имущество является совместно нажитым, а также отсутствие согласие других собственников.
Все эти факторы нужно предусмотреть заранее и постараться их устранить, чтобы не тратить время сотрудников государственных органов и свое в том числе.
Особенности и нюансы
Без посредников
Взяв на себя ответственность действовать самостоятельно, без помощи риелторов, вы должны помнить, что помимо документации вы должны проверить и состояние квартиры на предмет соответствия заявленным требованиям.
Так как желаемая по договору квартира находится в другом городе, необходимо поехать туда и оценить состояние своими глазами. Возможно, что-то не устроит, а что-то нынешние жильцы попытались скрыть. Если состояние жилплощади не устроило, то можете требовать доплату или отказываться от сделки (читайте о договоре мены с доплатой).
Для того, чтобы у вас не возникло споров с вашим оппонентом – пригласите оценщика для осмотра одной и другой жилой площади. Из вердикта специалиста сможете сделать для себя выводы и перейти к сделке.
Другие сложности
Сложность оформления состоит и в том, чтобы решить, где именно осуществлять процедуру регистрации.
Правильнее всего – предоставить право на решение такой проблемы риелторам.
Если же вы осуществляете обмен квартиры на квартиру из города в город самостоятельно – то необходимо указать в договоре пожелание осуществить все необходимые для сделки формальности в конкретном населенном пункте, а противоположная сторона должна либо согласиться с этим обстоятельством, либо опровергнуть.
Такая процедура, как междугородный обмен по России очень сложна на словах, но на деле – километровые расстояния не представляют собой никакой разницы с с обычной сделкой.
Все, что вам нужно – это следовать букве закона и по возможности воспользоваться помощью от специалистов по недвижимости. Именно они могут не только быстро помочь найти нужный вариант, но и возьмут на себя все сложности оформления.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Обмен квартир
обмен квартиры на дом, обмен квартир с доплатой, квартиры в Москве обмен, обмен квартир между городами, обмен квартир объявления, обмен и продажа квартир
Сдается в аренду офис 69,7 кв.м. от собственника. БЦ Старопетровский Атриум. 7 мин. пешком от м.Войковская. Готово ко въезду. Евроремонт.
Если Вы хотите отдохнуть где уют и душевная обстановка, где тепло и тишина согреет ваше сердце от суеты и однообразия жизни. Тогда ко мне.
Прямая аренда от собственника! Сдается помещение свободного назначения при АЗС по адресу: Московская обл., ГО Клин, Высоковск, ул.
Юридическую помощь при покупке или продаже недвижимости вам окажут юристы в Рязани – доверьте свою финансовую безопасность профессиональным юристам.
Обмен 2-х комнатной квартиры Москва с севера на юг
2-х комнатная квартира в хорошем состоянии на ул. 800-летия Москвы общ. площадь 42 кв.м. , светлые изолированные комнаты, лоджия 5 м, с/у.
Размен, 3-комнатная квартира в Москве.
Размен, 3-комнатная квартира в Москве, ул. Волгоградский проспект, в обычном состоянии 2/9 этаж, на жильё в Москве+Подмосковье (либо.
Размен 3-комнатной квартиры в Москве.
Размен 3-комнатной квартиры,2/9 эт.,в обычном состоянии, по адресу Москва ,улица Волгоградский проспект на отдельное жилье в.
Меняю две однушки в Москве на 2 комн в Москве
Меняю две квартиры однушки, одна 36м в кирпичн доме в Москве в Некрасовке,в отличном состоянии на 3/5 кирпичного дома,балкон, другая в .
Меняю две однушки в Москве на 2 комн кварт в.
Меняю две однушки.одна в Москве в Некрасовке в кирпичн доме на 3 этаже общ 36м.балкон,в отличн состоянии.другая в Моск Области в г.
Обмен Углич-Москва
Меняется двухкомнатная квартира улучшенной планировки на 3-ем этаже трехэтажного дома в г. Угличе Ярославской области площадью 48.
Обменяю дом в Испании на жилплощадь в Москве
Обменяю дом в урбанизации Серра Брава г. Льорет-де-Мар(Испания) на квартиру в Москве равноценную по стоимости.Описание дома: площадь дома.
Обменяю дом в Испании на квартиру в Москве
Обменяю дом в урбанизации Серра Брава г. Льорет-де-Мар(Испания) на квартиру в Москве равноценную по стоимости.Описание дома: Симпатичный.
Обмен жилья
Предлагается обмен 2 однокомнатных квартир в Новосибирске на 1 однокомнатную в Москве как частным лицам так и организациям, рассмотрим .
Обмен 2 к кв в САО с доплатой на 2 кв с балконом
Меняю с моей доплатой 2 к кв 36 м2 м Водный стадион, Кронштадтский дом 39 корп2, вокруг дома сквер и 2 парка в 5 мин пешком, 1/9 кирпич.
Обмен торговая площадь в Старой Купавне 116 м .
Обмен коммерческая недвижимость 116 кв. м. в 19 км от Москвы в центре города Старая Купавна в новом 17 ти этажном доме на первом этаже.
Однокомнатную на комнату с Вашей доплатой от 4.
1ккв рядом с Останкино 36/20/9 кв.м, 4/5 кирпичный сталинский, потолки 3 м, с/у раздельный большой, балкон, паркет. В пешей доступности от.
Обмен Нижний Новгород на Сочи
Меняю свою квартиру 43 кв м 510 на пр.Рачкова, д 17 510 монолитный сдан 2014 г на жильё у моря.
Обменяю 3-х комнатную кв.(74 кв.м.), выданную по.
Обменяю 3-х комнатную кв.(74 кв.м.), выданную по договору социального найма, на 2 однокомнатные, которые также находятся в соц.найме. .
Меняю 3-х комнатную квартиру в г. Одинцово М.О.
Меняю 3-х комнатную квартиру в г. Одинцово М.О. ул. Неделина дом 5 на 2-м этаже 12-этажного дома. Общая площадь 58,4 кв.м: кухня 7,5 кв.м .
Меняю 2х квартиру на 1квартиру
Обменяю 2х комнатную квартиру в Лобне,московская обл.на 1 комнатную там же либо продажа.Возможно на комнату в Москве.
Меняю 3-комнатную квартиру в САО г. Москвы на.
Меняю 3-комнатную квартиру (от Собственника) в САО г. Москвы на 2-комнатную или 1- комнатную квартиру в любом районе г. Москвы (можно.
Обменяю 2х комнатную квартиру в деревне.
Срочно продам 2х комнатную квартиру в Собинском районе, деревне Толпухово. 2 км до Ставрово, 30 до Владимира. В квартире окна пластик.
Обменяю 1 комн. квартиру на 3 комн. квартиру
Обменивается (или продается) 1 комн. квартира от собственника (м. Новогиреево, р-н Южное Измайлово) на 3 комн. квартиру в районе м.
Обменяю 2-х квартиру в г.Пересвет.
Обменяю 2-х комнатную квартиру в Сергиево-Посадском р-не г.Пересвет (Общ.пл 46,5 кухня 5,7, СУР, балкон, центр города) на 2-х или 3-х.
Обмен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную
Меняю 3-х комнатную, неприватизированную квартиру в Москве (м. Медведково) на 2-х комнатную с доплатой, желательно в том же районе. .
Меняю 3-х и 2-х комнатные квартиры в Москве на.
Предлагаю 2 квартиры в Москве (съезд) 1. 3- х комнатная квартира 75 кв.м. ЗАО Можайское шоссе 32. Кирпичный фасадный дом ( 1980 г.
Меняю двушку в г. Астрахани на комнату в Москве
Двухкомнатная распашонка удачной планировки, 50 кв.м на 7/9 эт.пан.дома, две большие лоджии (9 и 8 кв.м), холл 8 кв.м, потолок 2,8 м, СУР.
Квартира без отделки в Бронницах
3-комнатная квартира мкр.Марьинский, 2 эт./5эт. монолитно-кирпичного дома. Общ.пл. 93,6 кв.м, жилая 56 (22 20 14), кухня 11, санузел.
Меняю 2-комн.кв-ру м.Коломенская на 1-комн.кв-ру.
Меняю двухкомнатную квартиру м.Коломенская на однокомнатную квартиру в районе м. Крылатское с Вашей доплатой. Новый дом 2011 года. Общая.
Обмен 2к.кв. на большую.
Меняю 2к.кв.в санатории Подмосковье на 3к.кв. в Домодедово с моей доплатой.(район любой).
Квартиру в Королев на Москву или 2 ком. в Королеве
1-комн. кв 5/5. жилая 20.1 кв. в г. Королев+Дмитровское или Ярославское шоссе, на расстоянии 57 км от МКАД, находится деревня Щетнево.
Москва на Сергиев Посад, Владимир.
Обмен – Москва на Сергиев Посад, Владимир, Железнодорожный, Пушкино (1 Комн. Кв-ра + Доплата) Рассматривается вариант обмена на кирпичный.
Принудительный обмен 2 х комнатной муниципальной.
Меняю 2 комн. муниципальную квартиру по суду на 2 площади. Квартира в Москве м. Сходненская. 10 мин транспортом. Общ.пл. 54 кв.м., жилая.
Обменяю квартиру в районе м. Алексеевская
Обменяю 2 комнатную квартиру в районе метро Алексеевская ул Константинова д 2 ,на 3 этаже 5 этажного дома ,общей площадью 43.4 ,жилая.
Обменяю 1 к.кв в Москве+ 1 к.кв в Питере на 2х.
Обмен 1 комнатной квартиры в САО г. Москва, ул. Клинская, метро Речной Вокзал, площадью 32,6 кв.м + 1 комнатную квартиру-студию 25,8 кв.м .
Меняю комнату на квартиру с доплатой
Меняю муниципальную комнату на Щербинке на 2 комнатную квартиру с доплатой, желательно на щербинке .
Обмен трёхкомнатной на двухкомнатную в Зеленограде
Трёхкомнатная в корпусе 2010. Меняю на двухкомнатную в Зеленограде.
Продаю без посредников 2хк квартиру
Продаю БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ отличную двухкомнатную квартиру в Волховском районе Ленинградской области (130 км от СПб) (прямая продажа). Поселок.
Обмен 2-х новостроек в Пензе на Москву, ближнее.
2-х ком.кв. 3-й этаж кирпичного 9-и этажного дома. На этаже по 4-и квартиры. Средний подъезд. Высокий первый этаж. Сдача 2012 г. Общая.
Меняю 2-комнатную квартиру в Глушанках 40 кв. м.
Меняю 2-комнатную в Глушанках, рядом с обл. роддомом 39 кв. м. 1/5 панельного, с капитальным ремонтом, на 3-комнатную, желательно с.
Обмен государственной квартиры
Меняю 3-х комнатную государственную квартиру 82м в г. Железнодорожный на квартиру или две квартиры в Москве, Зеленограде. Рассмотрю.
Меняю 2-х комн. квартиру на 3-х комн.
Меняю 2-х комнатную квартиру м. Беговая на 3-х комнатную квартиру СЗАО.
Обмен на равноценную жилплощадь
3х комнатная квартира район Некрасовка (Москва).Заселение в 2014 году. общ.пл.73.4, жилая 44.0, все комнаты изолированные 18.0, 16.4, 9.6.
Обменяю
Меняется 4 х комнатная квартира по адресу , Пушкина 35. На 2- е двух комнатные или на двухкомнатную + доплата . Одна двух комнатная должна.
Дом со всеми удобствами
Меняю кирпичный дом со всеми удобствами 91 кв.м, пластиковые окна, 2 кондиционера, телефон, кирпичный сарай, погреб + сад, огород 5 соток .
2ку муниципальную на 1ку муниципальную
2 комнатная квартира в Москве, меняю на 1 комнатную в Москве.Рассмотрю все варианты. zhid_2016 собака мэйл ру.
2 комнатную муниципальную квартиру меняю на.
2 комнатная квартира, меняю на однокомнатную муниципальную в Москве, рассмотрю все варианты.
Обменяю 4-х комнатную квартиру на 2-х комнатную.
Обменяю 4-х комнатную квартиру на 2-х комнатную квартиру с небольшой площадью до 42 кв.м но не меньше 40 кв.м строго в ЮВАО + ваша.
Сочи (Адлер) меняю 2-х эт.кап дом на квартиру в.
Продам дом 2-этажный дом 200 м? (кирпич) на участке 5 сот., в черте города СОЧИ-АДЛЕР.Жилой 2-х эт.капитальный дом со всеми удобствами с.
С юга на север
Обменяю 2-х комнатную квартиру м. пражская на 3-х комнатную квартиру в САО. Общая площадь 54 , комнаты 17 и 14 кв.м. Кухня 9 кв.м.
Размен трехкомнатной квартиры в Кунцево
Обменяю 3х комнатную квартиру в Москве, метро Кунцевская, улица Вересаева, на 1+1 комнатные квартиры в любом районе города Москвы.или.
Меняю 1 комн квартиру + доплата
Меняю 1 комн квартиру( общ 40,6 жил 22 кух 9, м.Академическая) + доплата на 2 комн квартиру в районе м. Пл. Мужества,Политехническая.
Трёх комнатную квартиру в ЗАТО Власиха, на две.
Меняем, трёх комнатную квартиру в ЗАТО Власиха, ул Заозёрная, 6 этаж, девятиэтажного кирпичного дома. Кухня 8 кв. м, комнаты изолированные.
Обмен 2-х квартиры на 1-ую кв.
Меняю 2- х квартиру на 1-ю квартиру, доплата в зависимости от варианта,м.Пражская,15м/п.,Чертаново-Центральное, 51/31/19/12/10, 7м.
© 2008-2021. Администрация сайта “Объявления по недвижимости” не несет ответственности за юридическую чистоту и техническое качество продаваемых объектов недвижимости и оказываемых услуг.
Междугородный обмен жилья: возможности и особенности в условиях РФ
Междугородный обмен жилья — второй по значимости рынок недвижимости. Владельцы квартир имеют возможность обменять свое жилье на равноценное в другом регионе России, минуя дорогостоящие сделки купли — продажи. Насколько такой вариант смены жилплощади приемлем в современных российских условиях, как это происходит на практике и будет рассказано в этой статье.
Особенности междугороднего обмена
В советские времена обмен квартирами был фактически единственным способом, при помощи которого владелец «хрущевки» мог сменить свое место жительства и приобрести жилье в другом регионе СССР.
Сейчас, когда в Российской Федерации, как и во всем мире, существует хорошо работающий легальный рынок недвижимости, необходимость обмена квартир между городами отошла на второй план.
Тем не менее, многие граждане России до сих пор используют вариант размена своих квартир, как альтернативный способ приобретения жилья в желаемом регионе страны.
Такой спрос на сделки по обмену обусловлен следующими стимулирующими факторами:
- желание владельцев недвижимости минимизировать свои риски при сделках продажи своего личного жилья и покупке его в другом месте;
- отсутствие у владельца второго жилья, где бы он мог временно жить, пока осуществляется сделка продажи его квартиры, поиск приемлемых вариантов и покупки недвижимости в другом городе
- желание сократить издержки на комиссии и услуги риэлторов, которые могут составлять значительные суммы.
- сделки по недвижимости в виде равнозначного обмена позволяют легально обойти налоги. В противном случае при продаже квартиры с целью потом купить другую, не позднее 5 летнего, определенного законом срока, придется заплатить налог — НДФЛ размером 13%. Это тоже является немалой суммой, даже при продаже обычной «панельной двушки».
- участие в сделке по обмену только двух сторон при взаимном их согласии, позволяет сохранить такой оборот активов, не привлекая лишнего внимания посредников и других, причастных к сделке, лиц. Это в определенной мере является гарантией безопасности, хотя бы потому, что исключается прямой оборот денег, как в наличной, так и в безналичной форме.
Кроме этого, к особенностям сделок в практике междугороднего обмена являются и такие моменты, как:
- если у обменивающихся сторон нет специалиста, хорошо разбирающегося в рынке недвижимости, то владельцам квартир придется самостоятельно изучить все тонкости вопроса, включая и юридическое сопровождение сделки
- сделки по обмену, как показывает практика, совершаются значительно быстрее, чем стандартный путь продажи существующей квартиры, потом долгий поиск нужного объекта. За это время могут произойти всякие события, могущие отрицательно сказаться на покупательной способности имеющегося капитала. Может девальвироваться рубль, могут вырасти в цене квартиры.
В общем виде все сделки по обмену недвижимости регулируются рядом законодательных актов. В частности это:
- Гражданский Кодекс РФ. В его ст. 576 оговорены все вопросы заключения договора между гражданами при совершении сделки.
- Жилищный Кодекс РФ. В его статьях с 72 по 75 освещены вопросы размена жилья, находящегося у владельца на основании договора социального найма.
Также есть ряд правовых актов, регламентирующих процесс регистрации сделок с недвижимостью, уплату налогов и сборов при совершении операций с недвижимостью, таких как Налоговый Кодекс РФ.
Обзор способов обмена жилья между городами
С точки зрения практики выполнения размена квартир между городами существует множество вариантов. Однако все их можно свести к двум базовым схемам проведения таких сделок с недвижимостью.
Первый вариант – это прямой обмен. Этот тип сделки сопровождается прямым (без посредников) взаимодействием двух участников сделки. При достижении договоренности по обмену ими составляется и подписывается договор обмена, который потом заверяется нотариально.
На базе уже этого договора осуществляется регистрация сделки с недвижимостью в органах Росреестра. Каждым новым владельцем обменяных квартир, производится дальнейшая прописка или регистрация владельцев, членов их семей по новому адресу места жительства.
Этот вариант наиболее оптимален, если два контрагента имеют надежную договоренность межу собой, у них нет никаких претензий, ни к качеству жилья, ни к его состоянию. Т.е. все всех устраивает.
Однако, несмотря на такое очевидное преимущество, прямой обмен имеет ряд недостатков.
Во – первых, чтобы найти такой вариант размена, нужно очень и очень постараться . Провести массу переговоров, обмен данными и возможно даже придется не раз съездить в другой город и посмотреть объект на месте.
Во – вторых, есть риски, что в процессе размена одна из сторон может отказаться от начальных условий. Например, попросить доплату, либо еще какие – то компенсации. В таком случае либо ломается вся построенная схема сделки и придется все начинать сначала, либо изыскивать дополнительные средства на то, чтобы привести в соответствии с требованиями свое жилье, сделать доплату и т .п.
Во всяком случае, прямой обмен интересен тем, что исключает участие в процесс сделки третьей стороны, что минимизирует многие риски.
Второй вариант – это обмен через продажу, встречный обмен или альтернативный вариант размена. Как бы этот способ обмена ни назывался — он предусматривает важное условие. Это промежуточная продажа квартиры, в общем процессе размена. В данном способе нет необходимости долгосрочного поиска подходящего варианта обмена.
Как только подбирается подходящий объект недвижимости — с его владельцем заключается предварительная договоренность. Затем выставляется на продажу и продается имеющаяся у владельца квартира. На финальной стадии производится покупка нужного объекта.
В некоторых случаях владелец сначала продает свою квартиру и только потом осуществляет поиск варианта обмена. Как только такой вариант найдется — осуществляется сделка.
Основное преимущество такой сделки – это достаточно быстро можно найти нужный вариант обмена и тут же купить желаемое.
Нюансы такой схемы встречного или альтернативного размена квартирами состоят в следующем:
- необходимость привлечения посредника — риэлторскую фирму для осуществления сделки продажи и покупки.
- Нередко такие встречные обмены совершаются на условиях доплаты, когда, например, меняется однокомнатная квартира на двухкомнатную, с доплатой.
- Существует определенный лимит времени по сделке, когда продав свою квартиру, владельцу нужно как можно быстрее найти новый для себя вариант. Такой риск существует, даже если имеется прочная договоренность с продавцом квартиры в другом городе.
- Такие сделки по обмену сложно производить, когда в процесс вовлекаются другие заинтересованные стороны. Например, очень сложно произвести обмен, если в квартире владельца имеется доля других родственников и тем более несовершеннолетних детей. Тут придется изрядно потрудиться, чтобы согласовать вопрос размена с государственными органами опеки.
Как правильно выбрать способ
Выбор схемы, по которой лучше всего осуществить обмен между городами, зависит от множества конкретных факторов, условий владельцев, общей ситуации на рынке жилья в том или ином городе страны.
В общем же плане можно придерживаться следующего порядка при определении подходящего способа обмена:
- Если владелец имеет стандартное жилье не входящее в сегмент элитного, премиум или бизнес класса, то лучше всего подойдет вариант прямого обмена. Причем такой способ хорошо работает при обмене стандартными, типовыми квартирами между городами, не являющимися столицами или крупными региональными центрами.
- Если у владельца имеется дорогостоящее, престижное жилье, на которое есть спрос на местном рынке, то лучше всего использовать схему альтернативного размена. Это обусловлено тем, что ликвидное жилье можно продать очень быстро, и поэтому не составит большого труда, как только найдется подходящий вариант размена, стразу же осуществить весь цикл сделки.
Пошаговый план обмена
Вся схема обмена квартирами не представляет собой сложности чисто в техническом плане, так как все юридические значимые процессы давно имеют стандартный вид и отработаны государственными учреждениями.
Общий алгоритм выглядит следующим образом:
- Подбор и осмотр жилья для обмена. Первоначальный выбор подходящего варианта размена осуществляется с помощью многочисленных риэлторских интернет ресурсов, площадок объявлений и т.п. Как только вариант найден, то устанавливается контакт с владельцем, производится взаимные первичные осмотры объектов недвижимости, устанавливаются предварительные договоренности. При желании, стороны могут привлечь для оценки независимого оценщика. При этом сразу следует оговорить — кто будет оплачивать данную услугу.
Если участникам сделки удалось достичь компромисса, то это решение можно закрепить либо письменным соглашением, либо путем внесения залога. В любом случае — залог не должен превышать 10% от оценочной стоимости квартиры и он тоже оформляется в виде расписки или отдельного договора, заверенного нотариально.
- После того, как есть уверенность, что договор по сделке обмена будет соблюден, начинается процесс подготовки документов на квартиру. Собираются все справки из БТИ, выписка из домовой книги, готовятся квитанции за ЖКУ (за последние три месяца, как минимум). Также готовится документ на право собственности, паспорт владельца. Параллельно осуществляется выписка из квартиры, как самого владельца, так и всех его домочадцев.
- Как только у обеих сторон процесса размена недвижимостью документы будут готовы, они выходят на сделку. Т.е. подписывается у нотариуса «Договор обмена жилья». Уплачивается нотариальная пошлина (тут тоже следует заранее обговорить вопрос — кто будет нести все эти расходы). Договор составляется в 3 экземплярах — для каждой из сторон и один остается у нотариуса.
- После того, как договор обмена подписан и зарегистрирован у нотариуса, он подается в органы регистрации — Росреестр по месту уже нового жительства каждого из владельцев. Срок регистрации при наличии всех документов составляет не более 21 дня.
- После того как договора обмена будут зарегистрированы в Росреестре, этим госучреждением выдается «Свидетельство о регистрации права собственности» на имя каждого из новых владельцев квартир, по их новым местам жительства..
- Получив документы на обменянные квартиры, новые собственники подают документы на прописку или регистрацию по месту жительства.
Как правильно совершить процедуру перепрописки
При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:
Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.
Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.
Проведение оценки недвижимости
Оценка недвижимости уместна только в том случае, когда производится обмен между явно неравноценными объектами. Для целей выполнения этой процедуры пользуются услугами специальных оценочных компаний, имеющих соответствующую лицензию. Расходы по оценке, как правило, оплачивает та сторона, которая является инициатором и в ней заинтересована.
Возможные риски при совершении сделки
Риски, которые сопровождают процесс сделки по междугороднему обмену, в основном типичны для всех сделок с недвижимостью. Но есть два риска, которые проявляются чаще всего при сделках размена.
Это, прежде всего:
- первый риск — одна из сторон сделки отказывается от взятых на себя обязательств. Этот риск не столько страшен, когда реализуется схема прямого размена. Более серьезные последствия будут для тех, кто осуществляет обмен через продажу. Отказ одной из сторон произвести обмен тому, кто уже продал свою квартиру, может привести к существенным материальным потерям для последнего.
- второй риск — это отказ в прописке после сделки обмена. Такой риск чаще всего встречается в таких городах, как Москва и Санкт — Петербург, в режимных или закрытых городах (например, города со статусом ЗАТО). Новым владельцам приходится доказывать свое право на прописку в своей квартире только через суд.
Нужен ли посредник
Вопрос о том — привлекать ли риэлтора как посредника по сделкам размена недвижимости, решается в каждом конкретном случае обеими сторонами сделки.
В любом случае, риэлтор, как посредник :
- является профессионалом и знает локальный рынок недвижимости
- у него есть возможность проверить любой объект жилой недвижимости на предмет юридической чистоты.
- в некотором смысле является гарантом безопасности сделки при проведении расчетов, подготовки и подписи документов
Единственный недостаток, с которым связано привлечение риэлтора — это стоимость услуг. Она может составлять до 5% от общей суммы сделки, как по продаже, так и по обмену недвижимости.
Рынок обмена жилья все больше приобретает популярность во всем мире. Причем фактор стоимости нередко стоит на последнем месте. Люди готовы менять свои престижные и дорогие квартиры на уютные домики в тихих местах, и неравноценность такого обмена уже малого кого пугает или озадачивает.
Как продать долю в квартире?
 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.
Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.
А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.
Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.
Порядок продажи долей в квартире
Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
- как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;
- после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
- после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
- после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;
При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.
Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.
Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.
Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.
Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.
По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:
- реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
- идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.
Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.
Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.
Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.
Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.
При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.
Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.
От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.
При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.
То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.
В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.
Продажа доли в квартире второму сособственнику
В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.
Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.
Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.
С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.
Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.
Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.
На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.
Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.
Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.
Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.
При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.
Как выделить долю в квартире для продажи?
Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.
После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:
- вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
- вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.
После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.
Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.
Как купить или продать долю в ипотечной квартире?
С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.
Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.
Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.
Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.
Резюме
Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.
Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.
Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.
Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
