Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Что можно получить

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2022 года, а передали 20 апреля 2022 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2022 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».

Как определить сроки задержки дома

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2022 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2022 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2022 года», — приводит пример Анискин.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Компенсацию можно положить на вклад

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Как получить компенсацию

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Читайте также:
Проведение газа в частный дом что необходимо

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.

Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.

В какой суд обращаться

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

Московская область, г. Красногорск

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.

Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

Московская область, г. Видное

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Читайте также:
Как считается кадастровая стоимость частного дома

Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

  • Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
  • Цена.
  • Срок передачи объекта дольщику.

Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!

  • Гарантийный срок на объект (5 лет).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.

Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:

  1. Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
  2. Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).

В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.

Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.

  • Можно подписать дополнительное соглашение, если:
  1. Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
  2. Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

– задержка доставки на стройку стройматериалов;
– природные катаклизмы;
– смена подрядчика и т.д.

В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства.
Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.

  • Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:
  1. Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
  2. Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.

В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.

Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.

Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.

Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.

Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:

1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.

Читайте также:
Перепланировка трешки в панельном доме

Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.

2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.

3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.
Приложите к иску необходимые документы:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
  • другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
  • вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
  • ответ на претензию.

В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

  • Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
  • Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
  • Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
  • Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
  • Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.

Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.

Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы “набежало” больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Источник: Метриум

Срок ввода дома переносят, настоятельно предлагают подписать допсоглашение, в квартире щели в окнах, трещины на стенах, плесень в углах – всё это причины для предъявления претензии застройщику. Эксперты «Метриум» рассказывают, в каких случаях можно подавать претензию девелоперу, как её составить и каков порядок её предъявления.

В каких случаях можно предъявить претензию застройщику?

Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.

Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию.

Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняет ся от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.

Вторая распространенная пр ичина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты «Метриум» , многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются.

Читайте также:
Акт ввода в эксплуатацию жилого дома: образец

Как составить претензию из-за нарушения сроков строительства

По закону претензия к застройщику из-за нарушения срока составляется в произвольной форме. Однако эксперты «Метриум» рекомендуют подробно описать суть требования, приложить подтверждающие документы и сделать ссылки на нормы законодательства, подтверждающие правоту дольщика.

В претензии надо указать:

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчество дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание претензии. В частности, нужно указать реквизиты ДДУ, запланированный и фактический срок передачи квартиры, дату оформления передаточного акта. Если квартира не получена, то так об этом и следует написать.

4. Требование о выплате неустойки с указанием суммы и расчетом. Неустойка подсчитывается так: ставка рефинансирования Центробанка (сейчас она составляет 4,25%) делится на 300, а затем умножается на 2. Полученное производное умножается на число дней просрочки. Итоговое значение отнимается от стоимости квартиры в виде процента. К примеру, если квартиру стоимостью 5 млн рублей передали с опозданием на 31 день, неустойка составит 43 865 рублей.

Важно: средний срок нарушения ввода жилья по России составляет порядка 6 месяцев, поэтому размер неустойки может быть большим. Однако суд далеко не всегда однозначно принимает сторону дольщика и может в разы уменьшить размер неустойки.

5. Реквизиты счета для перевода средств.

6. Перечень документов, которые дольщик прилагает к претензии.

7. Дата и подпись дольщика.

Какие документы необходимо приложить к требованию

Претензию нужно подкрепить документами, связанными со сделкой. В частности, приложить следует копи договора долевого участия, справку об уплате стоимости квартиры (банковский чек, расписку в получении средств и т.п.), а также передаточный акт, если квартира все-таки была принята, но с опозданием. Если от лица дольщика действует его представитель, то он должен иметь доверенность.

Как составить претензию из-за нарушения качества

Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции:

1. Потребовать устранить недостатки.

2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.

3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.

Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты «Метриум» , в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.

Что указать в претензии к качеству квартиры

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению.

Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.

4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.

5. Перечень прилагаемых к претензии документов.

6. Реквизиты счета для перечисления средств.

7. Дата и подпись дольщика.

Какие документы приложить к претензии

Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков.

Важно: С 3 апреля 2022 до 1 января 2022 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.

Порядок предъявления претензии застройщику

Претензию следует направить на все адреса застройщика – фактический и юридический. Адрес юрлица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС. Отправить претензию можно следующими способами.

1. Письмом по почте, в том числе и электронной. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. При использовании e-mail должна быть возможность точно установить, что реальный адрес действительно связан с указанной электронной почтой.

2. Лично подать претензию уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на экземпляре дольщика представитель застройщика сделал отмету о дате принятия и его подпись.

«Какую бы опцию не выбрал клиент, прежде чем подавать претензию, всегда нужно поговорить с застройщиком, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) . – Предварительный диалог возможно позволит решить проблему без суда и претензий. Сегодня девелоперы очень серьёзно относятся к своей репутации и могут найти взаимовыгодный выход из любой проблемной ситуации».

Читайте также:
Субсидия на капитальный ремонт дома для пенсионеров

Составление претензии к застройщику

Приобретая жилье в строящемся доме по ДДУ, покупатель правомерно рассчитывает на то, что застройщик сдаст объект вовремя и квартира будет отвечать заявленным характеристикам. Ожидания не всегда совпадают с реальностью. Если строительная компания нарушает договорные обязательства, дольщик вправе требовать возмещения ущерба или расторжения соглашения. Таким правом наделяет его закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». За каждый день просрочки при несвоевременной сдаче дома покупателю полагается неустойка. При наличии недоделок в передаваемых квартирах строители обязаны устранить их, прежде чем будет подписан акт приемки. Чтобы добиться исправления дефектов, расторгнуть договор или получить причитающуюся компенсацию, в адрес компании следует направить письменную претензию.

Как составляется досудебная претензия застройщику

Жестких требований к оформлению документа закон не предъявляет. Как и при любом официальном обращении, указываются данные сторон: ФИО владельца жилья, банковские реквизиты для перечисления средств, наименование организации-застройщика, почтовые и электронные адреса, телефоны. Самое важное – четко и подробно изложить суть претензии и грамотно обосновать ее:

  • указать, какое обязательство нарушил застройщик;
  • привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
  • сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
  • точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
  • изложить требования (выплаты денег, устранения дефектов, передачи жилья);
  • установить срок рассмотрения претензии застройщиком (обычно 10-20 дней);
  • сообщить, что в случае игнорирования обращения будет подан иск в суд.

К документу необходимо приложить копии договора и квитанций, подтверждающих внесение дольщиком своевременной оплаты. Чем более аргументированно составлена претензия, тем серьезнее к ней отнесется застройщик. От голословных обвинений он почти наверняка отделается формальной отпиской, а при рассмотрении дела в суде заявит, что не выполнил требования из-за их необоснованности. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых остается у автора. Он пригодится впоследствии, если придется обращаться в суд.

Как правильно подать претензию застройщику

Передать документ надо так, чтобы у вас осталось подтверждение о его доставке. Если претензию примет рядовой сотрудник компании, застройщик сможет сказать, что это лицо не уполномочено принимать корреспонденцию, из-за чего документ не попал адресату. Воспользуйтесь одним из трех надежных способов передачи.

Вручение лично в руки

Для этого надо прийти в офис компании и передать документ официальному представителю застройщика. При этом потребовать, чтобы сотрудник подтвердил получение – указал на вашем экземпляре свои данные и текущую дату, поставил подпись и печать.

Отправка почтой

Как и большинство важных бумаг, претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. При оформлении составляется опись вложений, для доставки указывается юридический адрес компании. Отсчет отведенного на ответ срока следует вести со дня вручения письма адресату.

Доставка курьером

Стоит предпочесть почте услуги курьера, если вам важно ускорить процесс. Не забудьте снабдить сотрудника курьерской службы необходимыми наставлениями: кому передать пакет, где поставить отметку о получении.

Как действовать, если застройщик не отвечает на претензию

По истечении отведенного на ответ срока вы вправе защищать свои интересы в суде. К исковому заявлению необходимо приложить свой экземпляр претензии, а также квитанцию, подтверждающую отправку документа, если вы воспользовались почтой. Если дело в суде решится в вашу пользу, с застройщика дополнительно взыщут штраф в размере 50 % от неустойки за отказ удовлетворить претензию добровольно.

Профессиональная юридическая помощь – залог успеха

Неверно составленная претензия не только не окажет на застройщика должного действия – она может здорово навредить автору. Ошибки в расчете суммы неустойки, недостаточно продуманная аргументация сведут к нулю шансы на ожидаемый результат. Поручите разработку претензии специалистам, которые подготовили тысячи официальных бумаг и выиграли сотни судебных споров с застройщиками. Наши юристы знают цену последствий неправильно составленных документов. Они точно рассчитывают размеры компенсаций, грамотно обосновывают каждое обвинение и требование, приводят ссылки на законы и судебную практику. Предоставьте решение своих проблем тем, кто гарантированно с ними справится.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если вы столкнулись с ситуацией, когда директор строительной организации кормит вас завтраками относительно сдачи дома, а все разумные сроки уже закончились, то не стоит отчаиваться. Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома — это способ как подстегнуть директора организации-девелопера, так и возможность получить с застройщика приличную неустойку. И как раз претензия в этом процессе является самым первым шагом.

Важность претензии застройщику

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Письменное обращение к девелоперу с требованиями – это не просто заявление. Это демонстрация ваших намерений решить возникшую проблему с нарушением сроков выполнения договорных обязательств. Таким образом вы, если дело дойдет до суда, будете выступать в роли ответственного лица, которое не хотело лишних разбирательств, а застройщик будет выглядеть организацией, которая планирует решать вопросы в негативном ключе.

Читайте также:
Форма реестра собственников помещений в многоквартирном доме

Чтобы точно получить причитающиеся по закону денежные средства, нужно учитывать ряд требований закона. Как правильно составить претензию застройщику? Для начала нужно выяснить, по каким основания мы можем заниматься этим процессом. Нас интересует девятая статья ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома»

Когда применяется возможности претензии застройщику

  • Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома в большей степени касается нарушений сроков сдачи новостройки. Причем нужно учитывать, что согласно девятой статьи закона, придется посмотреть на срок в подписанном договоре долевого участия и отсчитать от даты 2 месяца. Это так называемый страховой период для застройщика.
  • Найдены и документально подтверждены существенные недостатки в строительстве – это могут быть как некачественно установленные окна или двери, так и явные трещины в стенах.
  • Меньший метраж полученной по договору квартиры.

Здесь есть два замечания – требовать неустойку можно как только по факту просрочки сдачи дома, так и по совокупности различных факторов.

Часто бывают ситуации, когда срок сдачи новостройки переносится на относительно небольшой срок – например, полгода. Вы получаете от застройщика письмо с предложением получить ключи, оформляете квартиру на себя. И все равно можете подать как досудебную претензию о нарушении сроков сдачи дома, так и иск в суд. Застройщик может пытаться оправдаться тем, что дом сдан, а большая часть дольщиков подписала дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи на полгода. Вас это волновать не должно – право требовать неустойку за вами все равно закреплено, так как нигде в законах нет упоминаний о возможности ухода от ответственности путем сдачи дома.

Плюсы и минусы претензии

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома – это действенный способ решения юридических споров в рамках федерального закона о долевом строительстве. Как показывает юридическая практика, зачастую застройщик идет навстречу дольщику, который хочет на законных основаниях получить защиту своих прав и неустойку. Разумеется, не всегда это происходит после первой встречи, и придется провести ряд встреч-переговоров.

Плюс грамотного составления претензии – это эффективное и быстрое решение вопроса.

Застройщик понимает, что ему невыгодно отвечать в суде перед дольщиком – придется нести дополнительные расходы, возможно, оплачивать экспертизы. И в любом случае тратить деньги на собственную юридическую службу. Куда выгоднее просто договориться с дольщиком до суда.

На этапе переговоров девелопер зачастую предлагает дольщику мирный способ решения проблемы. Правда, он заключается в снижении суммы неустойки. Юридическая практика показывает, что застройщик обычно готов или заплатить половину требуемой суммы сразу, или же бороться до конца в суде. Плюс первого варианта – не придется бегать за деньгами. Если же будет второй вариант – то да, вам будут должны большую сумму, но не факт, что приставы смогут или захотят взыскать эти деньги оперативно.

Как составить претензию застройщику (включая образцы документов)

Для составления претензии необходимо руководствоваться нормами закона о защите прав потребителей, нормами гражданского кодекса и указаниями 214-ФЗ. Можно воспользоваться образцами предоставленными в данной статье (скачать образец претензии застройщику о нарушении срока сдачи и образец досудебной претензии застройщику). Если претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома составлена неграмотно, то она не будет иметь юридической силы. Вот что нужно обязательно указать в тексте:

  • Адрес юридического лица – смотрим или в договоре долевого участия, или, если договор цессии, узнаем адрес застройщика в разрешении на строительство.
  • Не забываем указывать свои данные – достаточно адреса, телефона и ФИО, а паспортные данные не стоит.
  • Точный строительный адрес и номер квартиры, а также все данные по квартире – метраж, этажность и прочее. Лучше всего просто скопировать из договора долевого участия нужный пункт.
  • Все требования со ссылками на законодательство.
  • Копия договора долевого участия – нотариальное заверение не требуется.

Все документы и претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома должны быть сделаны в двух экземплярах. Одна отправится к девелоперу, другая останется у дольщика.

Как грамотно подать претензию застройщику по нарушениям сроков сдачи дома

В этой ситуации нам важна отметка о том, что мы выполнили действие по передаче претензии. Поэтому вариантов несколько:

Лично в руки Здесь важно понимать, что нужно получить отметку о получении документа. Причем эту отметку нужно поставить сразу на двух копиях, в том числе на той, которая останется у вас. Также нужно проследить, чтобы эту отметку сделало не постороннее лицо. Лучше всего, если вы сможете получить отметку либо от директора, либо юриста организации. Максимум – от секретаря директора. Надеяться на легитимность отметки от менеджера по продажам не стоит – да, в результате его может ждать ответственность, но в вашем случае нужно результата это не принесет.
Услуги курьера Можно воспользоваться специализированной услугой, но заранее убедиться, что курьер достаточно компетентен в вопросе получения специальной пометки от представителя строительной организации. В нашем случае просто отдать первому попавшему человеку в фирме документ-претензию будет ошибкой.
Отправка по почте Распространенный в юридической сфере вариант. Это не так дорого, письмо обязательно должно быть заказным. Не забудьте сделать оформление получения уведомления о доставке. В дальнейшем это убережет вас от множества проблем.
Читайте также:
Капитальный ремонт канализации в многоквартирном доме

Как рассчитать сумму неустойки для претензии

По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.

Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.

Алгоритм расчета прост:

  • Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
  • Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
  • Сумму квартиры берем из договора.
  • Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
  • Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.

Что делать, если в исполнении претензии отказано

Застройщик может попытаться не принять претензию, отказать вам на условиях заключения дополнительного соглашения о переносе сроков другими дольщиками или по иным причинам. Расстраиваться не стоит – да, процесс взыскивания денег может затянуться. Но главное помнить, что вы защищены законом, и неустойку все равно получится взыскать – пусть и через суд.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру

Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру

3acтpoйщик cдaл нoвый дoм. Жильцы oплaтили квapтиpы, пoдпиcaли aкты пpиeмa-пepeдaчи. Нo мyниципaлитeт нe paзpeшaeт в ниx пpoпиcaтьcя.

Oкaзывaeтcя, cтpoитeльнoй кoмпaниeй нe пpoвeдeнa пocтaнoвкa дoмa нa кaдacтpoвый yчeт. Oбъяcняeм, кaк в этoй cитyaции нe пoтepять квapтиpy и пoлyчить пpaвo coбcтвeннocти.

Eлeнa Шeвeлeвa

зapeгиcтpиpoвaлa дoм в кaдacтpe

Ecли вaм нeкoмфopтнo вecти пepeгoвopы c зacтpoйщикoм или вы нe знaeтe, кaк этo cдeлaть, зaдaйтe вoпpoc в «Этaжи». Экcпepты пo нeдвижимocти paзбepyтcя в тoнкocтяx ДДУ и caми дoгoвopятcя o вaжныx ycлoвияx:

Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти

Чтo тaкoe кaдacтpoвый yчeт и peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть

Нa yчeт в кaдacтpe пocтaвить мoжнo дoм или квapтиpy-втopичкy. Пocтaвить нa yчeт квapтиpy в нoвocтpoйкe oтдeльнo oт дoмa нe пoлyчитcя. Для этoгo нyжнo peгиcтpиpoвaть вce здaниe.

Чтoбы cтaть coбcтвeнникoм жилья, cнaчaлa eгo нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в кaдacтpe. Иcтoчник: genbank.ru

Пocтaнoвкa нeдвижимocти нa кaдacтpoвый yчeт и peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти peгyлиpyютcя Ф3-218. Пpoиcxoдит этo тaк:

1. Пocтaнoвкa нa кaдacтpoвый yчeт — cнaчaлa зacтpoйщик peгиcтpиpyeт дoм в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe (дaлee EГP). Этo элeктpoннaя бaзa дaнныx, кyдa зaнocят дaнныe o плoщaди, paзмepax, мecтoнaxoждeнии и плaниpoвкe жилья.

Cпpaвкa из EГP o тoм, чтo нa квapтиpe нeт дoлгoв и кpeдитoв. Иcтoчник: eгpнcпpaвкa.pф

2. Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти нa дoм или дpyгyю нeдвижимocть — пocлe тoгo, кaк дoм зapeгиcтpиpoвaн в EГP, идyт в Pocpeecтp зa cвидeтeльcтвoм.

Дoкyмeнт пoдтвepждaeт, чтo квapтиpa или дoм пpинaдлeжит кoнкpeтнoмy xoзяинy.

Tpeбoвaния Pocpeecтpa для oфopмлeния дoкyмeнтoв

Ктo дoлжeн peгиcтpиpoвaть дoм в кaдacтpe

Дo нaчaлa пocтpoйки зacтpoйщик дoлжeн пoлyчить в мэpии paзpeшeниe. Toлькo пocлe выдaчи дoкyмeнтa cтpoитeльнaя кoмпaния имeeт пpaвo нaчинaть paбoты и cдaвaть oбъeкт в экcплyaтaцию. Гoтoвый дoм co вceми квapтиpaми мэpия cтaвит нa кaдacтpoвый yчeт.

Ecли дoм нe внecли в кaдacтp, нyжнo идти paзбиpaтьcя в пpoкypaтypy и в cyд.

Нa этaпe cтpoитeльcтвa зacтpoйщик пoдпиcывaeт c бyдyщими жильцaми дoгoвop дoлeвoгo yчacтия (ДУ). Пo ycлoвиям дoгoвopa oн дoлжeн:

  • Пocтpoить мнoгoквapтиpный дoм;
  • Bвecти здaниe в экcплyaтaцию;
  • Пepeдaть жильe дoльщикaм.

Taк выглядит дoгoвop дoлeвoгo yчacтия

Cтpoитeльнaя кoмпaния мoжeт зaнятьcя peгиcтpaциeй нoвocтpoйки в кaдacтpe. И oтвeтcтвeнныe зacтpoйщики имeннo тaк и пocтyпaют пo coбcтвeннoй инициaтивe. Нo этo нe иx oбязaннocть.

Кoгдa дoм гoтoв, ввeдeн в экcплyaтaцию, cтpoитeльнaя кoмпaния пpиглaшaeт yчacтникoв ДУ пpиexaть нa oбъeкт. Жильцы пpиeзжaют, oцeнивaют cocтoяниe квapтиp и пoдпиcывaют aкт пpиeмa-пepeдaчи. Кoгдa дoкyмeнт пoдпиcaн, cчитaeтcя, чтo cтpoитeльнaя кoмпaния выпoлнилa cвoи oбязaтeльcтвa.

Кaк пocтaвить дoм нa кaдacтpoвый yчeт в 2022 гoдy, кaк oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa дoм — cтpoитeльнyю кoмпaнию нe вoлнyeт. Пo зaкoнy этo нe oбязaннocть зacтpoйщикa, жильцы нe cмoгyт зacтaвить eгo этo cдeлaть.

Peгиcтpaцию квapтиpы мoжнo ycкopить, нo пpидeтcя пoбeгaть c бyмaжкaми

Кaк пocтaвить дoм нa yчeт в кaдacтpe быcтpo

3aкoн 218-Ф3 гoвopит, чтo дoм в кaдacтp зaнocит чинoвник, кoтopый пoдпиcaл cвидeтeльcтвo o ввoдe в эcкплyaтaцию. B peaльнocти пocтaнoвкa дaчнoгo дoмa нa кaдacтpoвый yчeт пpoxoдит зa 3-6 мecяцeв, a нoвocтpoйки — гoдaми.

Oбpaтитьcя в мэpию

Нyжнo нaпиcaть пиcьмo в мэpию или в фeдepaльный opгaн, кoтopый paзpeшил cтpoитeльнoй кoмпaнии ввecти здaниe в экcплyaтaцию.

Читайте также:
Как делается дарственная на дом

Уcтaнoвлeннoй фopмы пиcьмa нeт. Чтoбы зaявкy paccмoтpeли быcтpee, в пиcьмe yкaжитe:

  1. Нaзвaниe cтpoитeльнoй кoмпaнии, юpидичecкий и физичecкий aдpec.
  2. Aдpec нoвocтpoйки и дaтy ввoдa в экcплyaтaцию.
  3. Cвoи кoнтaкты для быcтpoй cвязи: тeлeфoн, email.

Пиcьмo pacпeчaтaйтe в двyx экзeмпляpax и пpилoжитe кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию. Oдин экзeмпляp нecитe в пpиeмнyю oтвeтcтвeннoгo opгaнa. Нa дpyгoм пoпpocитe пocтaвить пoдпиcь o пoлyчeнии и ocтaвьтe ceбe.

Дoкyмeнты мoжнo oтпpaвить зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм o пoлyчeнии. Toгдa внyтpь нyжнo влoжить oпиcь бyмaг. Дoкyмeнты лyчшe cpaзy дeлaть в двyx вapиaнтax: ecли Pocпoчтa пoтepяeт пиcьмo, нyжнo бyдeт дeлaть вce зaнoвo.

Cпeциaльнoгo oнлaйн-cepвиca, чepeз кoтopый мoжнo oтпpaвить элeктpoннoe oбpaщeниe в мэpию или пpoвepить инфopмaцию o внeceнии в кaдacтp, нeт.

Пo зaкoнy мэpия дoлжнa oтвeтить зa мecяц. Нa пoчтy пpиxoдит yвeдoмлeниe o тoм, чтo дoм зapeгиcтpиpoвaли. Нo мoгyт и oткaзaть, — ecли для пocтaнoвки нa кaдacтpoвый yчeт нe xвaтaeт дoкyмeнтoв. Oбычнo этo тexпacпopт или мeжeвoй плaн.

Caм фaкт oткaзa — зaкoнный. Нo этo oзнaчaeт, чтo здaниe нeзaкoннo cдaли жильцaм. Бeз плaнa и пacпopтa гoc. cлyжaщий нe имeл пpaвa выдaть cвидeтeльcтвo o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию.

Ecли мэpия oткaзaлa в peгиcтpaции, нaдo идти в пpoкypaтypy

Нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy

Oбpaщeниe мoжнo пoдaвaть, ecли:

  • гocyдapcтвeнныe cлyжaщиe бeздeйcтвyют — нoвocтpoйкy нa yчeт нe cтaвят бeз oбъяcнeния пpичин;
  • гoccлyжaщиe нe coблюдaют нopмaтивы — дoм ввeли в экcплyaтaцию бeз тexпacпopтa и мeжeвoгo плaнa;
  • cтpoитeльнaя кoмпaния xaлaтнo oтнecлacь к peгиcтpaции здaния — пaкeт дoкyмeнтoв пpeдocтaвилa нe пoлнocтью.

Oбpaщeниe мoжнo oтпpaвить пo пoчтe, дoгoвopитьcя o пpиeмe y дeжypнoгo пpoкypopa или oфopмить нa oфициaльнoм caйтe пpoкypaтypы

Oнлaйн-cepвиc нe вceгдa xopoшo paбoтaeт: дoкyмeнты к пиcьмy чacтo нe пpикpeпляютcя, a oтвeт ждyт нeдeлями

Чтoбы oбpaщeниe paccмoтpeли быcтpee, в пиcьмo дoбaвьтe:

  • кoпию пиcьмa, кoтopoe oтпpaвляли гoccлyжaщим.
  • инфopмaцию, чтo мyниципaльныe opгaны влacти нe oтвeтили или дaли oткaз;
  • фoтoгpaфию пиcьмa c oткaзoм;
  • пpичинy oткaзa.

Oтвeт из пpoкypaтypы пpиxoдит чepeз мecяц

Пoдaть в cyд

Ecли зacтpoйщик иcчeзaeт, пpoкypaтypa мoлчит, a мэpия oткaзaлacь пoмoчь, нyжнo идти в cyд. Cyд нe имeeт пpaвa пocтaвить квapтиpy нa кaдacтpoвый yчeт. Пo зaкoнy PФ peгиcтpиpoвaть нyжнo вecь дoм.

Для cyдa нyжны дoкyмeнты:

  1. Иcк: cocтaвляeт юpиcт. B дoкyмeнтe oбъяcняют cитyaцию, пpocят пoвлиять нa opгaны влacти и пocтaвить нoвocтpoйкy нa yчeт в кaдacтpe.
  2. Кoпии дoкyмeнтoв нa дoм: paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, мeжeвoй плaн, дoгoвop дoлeвoгo yчacтия, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию.

Инoгдa cyд зaпpaшивaeт дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, ecли для peшeния нe xвaтaeт дoкaзaтeльcтв, нyжнo бoльшe инфopмaции o пpичинax oткaзa, cтaтyce зacтpoйщикa или дpyгиx oбcтoятeльcтв.

Пo зaкoнy cyд мoжeт нaпpaвить штaтнoгo юpиcтa пo oбщим вoпpocaм, нo лyчшe нaнять cвoeгo. Штaтныe юpиcты oбычнo плoxo paзбиpaютcя в вoпpocax нeдвижимocти, пpoигpывaют дeлa или зaтягивaют иx.

Этo нe oбязaтeльнo, мoжeт и пoвeзти

Кaк caмocтoятeльнo пocтaвить дoм нa кaдacтpoвый yчeт

Caмocтoятeльнo зapeгиcтpиpoвaть дoм в кaдacтpe нe пoлyчитcя — пo зaкoнy этo мoжeт cдeлaть тoлькo coбcтвeнник. Нo ycкopить пpoцeдypy или пoвлиять нa нee мoжнo. Oбычнo пocтaнoвкa дoмa нa кaдacтpoвый yчeт зaнимaeт 3-6 мecяцeв. Для этoгo нyжнo coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв и пepeдaть мyниципaльным opгaнaм влacти.

Дoкyмeнты для пocтaнoвки нa кaдacтpoвый yчeт:

  1. Meжeвoй плaн зeмли, гдe pacпoлoжeнo здaниe.
  2. Paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo жилoгo oбъeктa.
  3. Texничecкий пacпopт дoмa.
  4. Дoкyмeнт, пoдтвepждaющий ввoд в экcплyaтaцию.

Cкoлькo cтoит пocтaнoвкa нa кaдacтpoвый yчeт — yкaзaнo в 218-Ф3.
Пo зaкoнy зacтpoйщик oбязaн выдaть вce дoкyмeнты или пepeдaть иx в мэpию. Нo cтpoитeльныe кoмпaнии чacтo нe пpeдocтaвляют мeжeвoй плaн и тexпacпopт.

Чacтo эти дoкyмeнты гoтoвят caми дoльщики. Бyдyщиe coбcтвeнникoв квapтиp coбиpaютcя и дeлят cтoимocть фopм нa вcex: цeнa дoкyмeнтoв выxoдит дeшeвлe, чeм ecли дeлaть caмoмy.

Taк выглядит мeжeвoй плaн зeмли. Иcтoчник: geomergroup.ru Для пocтaнoвки нa кaдacтp нyжeн тexплaн вceгo здaния, a нe oднoй квapтиpы. Иcтoчник: kad-reg.ru

Meжeвoй плaн и тexпacпopт зaкaзывaют y кaдacтpoвoгo инжeнepa. Oбpaщaтьcя нa пepвый пoпaвшийcя caйт нe cтoит, в ceти мнoгo мoшeнникoв. Cнaчaлa нaдo пpoвepить дoкyмeнты кaдacтpoвoгo инжeнepa.

Дeйcтвyющиe aттecтaты пyбликyют нa caйтe Pocpeecтpa. Taм жe мoжнo yзнaть, пocтaвлeн ли дoм нa кaдacтpoвый yчeт.

Пoлyчaeм пpaвo coбcтвeннocти нa жильe

Пo зaкoнy вы eщe нe являeтecь xoзяинoм квapтиpы, дaжe кoгдa cвeдeния o нoвocтpoйкe внeceны в кaдacтp. Чтoбы пpoдaть квapтиpy, cдaть в apeндy или пpocтo пpoпиcaтьcя, нyжнo oфopмить пpaвo coбcтвeннocти.

Для этoгo нyжны дoкyмeнты:

  • зaявлeниe;
  • yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт;
  • тexпacпopт;
  • плaн жилья из Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции;
  • дoгoвop ДУ;
  • aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
  • дoгoвop c бaнкoм — ecли квapтиpa взятa в ипoтeкy;
  • дpyгиe дoкyмeнты пo тpeбoвaнию oтвeтcтвeннoгo гocyдapcтвeннoгo opгaнa.

3aявлeниe вaжнo пpoвepить пepeд oтпpaвкoй. Oтвeтcтвeнный opгaн мoжeт нe выдaть cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaв coбcтвeннocти, ecли:

  • yкaзaны нeпpaвильныe дaнныe;
  • дoкyмeнты вызывaют coмнeниe;
  • cвeдeния в кoпияx и в зaявлeнии нe coвпaдaют;
  • в дoкyмeнтa ecть иcпpaвлeния и пoмapки;
  • coбpaны нe вce дoкyмeнты.

Пaкeт дoкyмeнтoв pacпeчaтывaют и нecyт в Pocpeecтp или oтпpaвляют в элeктpoннoй фopмe. Дoкyмeнты мoжнo пepeдaть чepeз пpeдcтaвитeля, ecли oфopмить нa нeгo дoвepeннocть.

Читайте также:
Что делать, если застройщик не строит дом

Eщe дoкyмeнты мoжнo:

  • oтдaть гocyдapcтвeннoмy cлyжaщeмy нa выeзднoм пpиeмe;
  • oтпpaвить зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм и oпиcью;
  • oтпpaвить в элeктpoннoй фopмe;
  • oтнecти в мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp.

Для пoдaчи нyжнo oплaтить фeдepaльнyю пoшлинy: 2 000 pyблeй. Бeз чeкa Pocpeecтp нe пpимeт дoкyмeнты.

Ecли вce oфopмлeнo пpaвильнo, чepeз 5-12 днeй Pocpeecтp выдaeт cвидeтeльcтвo.

Кoгдa cвидeтeльcтвo нa pyкax, вы cчитaeтecь coбcтвeнникoм квapтиpы. Иcтoчник: nasledstvo.guru

С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

Какие документы нужны для принятия квартиры

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

  • карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
  • лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
  • маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;
  • фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;
  • рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;
  • недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.

На что смотреть в квартире

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

Входная дверь

Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.

Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

Читайте также:
Ипотека на деревянный дом: какой банк дает

Стены, пол, потолок

Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

Вентиляция

Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Трубы, краны, радиаторы отопления

Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

Электрические розетки

Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

Как документально оформить принятие квартиры

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.

Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: