Аренда жилья с правом выкупа государственная программа

Программа «Арендное жилье» от ДОМ.РФ

Аренда от ДОМ.РФ — это проект, направленный на создание современного и комфортного арендного жилья в российских городах.

В чем преимущества арендного жилья от ДОМ.РФ?

Все дома расположены в районах с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Квартиры/апартаменты с отделкой и мебелью сдаются на основании официальных договоров и на прозрачных условиях.

Клиентам предлагается большой выбор домов и планировок, широкий набор услуг (от консьержа до ухода за домашним животным). Все взаимодействие с арендодателем происходит через мобильное приложение, которое позволяет оплачивать аренду и коммунальные услуги, заказывать дополнительные сервисы.

В каких домах можно арендовать квартиры?

ДОМ.РФ предлагает более 3,5 тыс. квартир и апартаментов в Москве, часть из них уже доступна к заселению: ЖК «Лайнер», ЖК «Символ», ЖК «Матч Поинт». До конца года также можно будет заселиться в ЖК «Парк легенд», ЖК «Октябрьское поле». Арендное жилье также запущено в Воронеже, а в ближайшее время планируется начало эксплуатации жилья и в Екатеринбурге.

Как записаться на просмотр квартиры?

Существует несколько способов записи на просмотр:

• позвонить по телефону ;
• записаться с помощью формы на сайте;
• записаться с помощью мобильного приложения.

Какой техникой оснащены квартиры/апартаменты?

Во всех квартирах/апартаментах есть стиральная машина, телевизор, кондиционер, холодильник, варочная панель. В большинстве квартир/апартаментов присутствует посудомоечная машина и духовой шкаф.

Как работает личный кабинет жильца?

Все взаимодействие с арендодателем происходит через мобильное приложение «Личный кабинет Арендатора» (iOS, Android, ). Приложение позволяет забронировать жилье, оплатить аренду и коммунальные платежи, вызвать работников ремонтных служб и клининг, заказать пропуск для гостей и решить все бытовые вопросы.

Возможно ли проживание с детьми?

Да, проживание с детьми приветствуется.

Можно ли привезти свою мебель в квартиру/апартаменты?

Можно, этот вопрос решается в частном порядке на этапе заключения договора аренды.

Могу ли я посмотреть фото объектов?

Фотографии квартир и апартаментов арендных домов и их планировку можно посмотреть на официальном сайте аренда.дом.рф

Что входит в стоимость аренды?

В стоимость аренды входит круглосуточная , охрана, хранение посылок, вызов экстренных служб, уборка территории и вывоз мусора.

За отдельную плату жильцы могут воспользоваться подземным паркингом, регулярной или разовой уборкой апартаментов, мелким ремонтом, химчисткой, уходом за домашними животными, уходом за комнатными растениями.

Я привык производить оплату наличными, возможно ли это при аренде апартаментов от ДОМ.РФ?

Нет, оплата производится только по безналичному расчету. Платежи можно осуществлять через Личный кабинет Жильца, мобильное приложение ДОМ.РФ или банковским переводом по реквизитам, указанным в договоре.

Какие коммунальные услуги подлежат оплате?

Отдельно оплачиваются коммунальные услуги по индивидуальным счетчикам (вода, электричество и отопление).

Требуется ли вносить залог?

Да, при заключении договора аренды вносится залог, равный стоимости аренды за 1 месяц.

Может ли иностранный гражданин заключить договор аренды?

Да, жильцами могут быть как российские, так и иностранные граждане.

С кем заключается договор аренды и на какой срок?

Официальный договор аренды заключается с .

Какие документы потребуются российским гражданам?

• скан паспорта (Разворот с фото, прописка, отметка о ранее выданных паспортах);
• скан СНИЛС;
• подписанное согласие на обработку персональных данных;
• банковские реквизиты.

Какие документы потребуются иностранным гражданам?

• скан паспортных данных (все страницы);
• подписанное согласие на обработку персональных данных;
• скан ИНН (при наличии);
• скан миграционной карты;
• скан документа, подтверждающего право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации;
• банковские реквизиты;
• регистрация.

Где можно найти форму договора?

С формами договора можно ознакомиться здесь.

Аренда жилья с правом выкупа. Как это работает?

Возможность арендовать квартиру в новостройке с правом выкупа появилась у россиян не так давно. Однако сегодня подобные сделки – довольно редкое явление. Автор ЦИАН разбирался, насколько такое предложение выгодно жителям Челябинска.

Дисциплина – вопрос привычки

Возможность взять в аренду, а затем выкупить квартиру или даже дом жителям Челябинска предоставляет Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Программа поддержки покупателей была запущена весной 2015 года. По информации, размещенной на официальном сайте застройщика, участником программы может стать потенциальный покупатель жилья, если:

• не может оплатить покупку квартиры сразу;
• нет необходимой суммы для внесения первоначального взноса по ипотеке;
• имеющаяся недвижимость долго не продается.

На решение финансовых вопросов арендатору отводится три года. Согласно договору, за это время он должен накопить на специальном счете сумму, которую потратит на покупку недвижимости или первоначальный взнос для участия в программе ипотечного кредитования. Платеж по программе фиксированный, рассчитывается по принципу: стоимость аренды плюс накопление в равных долях. Теоретически можно увеличить размер накопительного взноса и стать собственником раньше оговоренного срока.

«Договор между сторонами подлежит обязательной государственной регистрации. Нужно заполнить анкету, предоставить паспорт и справку о доходах 2НДФЛ», – пояснили в ЮУ КЖСИ.

Стоимость аренды квартиры площадью 58 кв.м по программе составит 12 тыс. рублей. И еще 12 тыс. рублей нужно перечислить на специальный накопительный счет. Итого 24 тыс. рублей в месяц. Срок – три года. По истечении срока квартиру необходимо выкупить.

Если что-то пошло не по плану, человек может отказаться от выкупа квартиры. Тогда застройщик возвращает сумму со специального накопительного счета. То есть вторые 12 тыс. рублей ежемесячных платежей. Стоимость аренды (первые 12 тыс. рублей) удерживается девелопером.

Кроме того, есть обеспечительный платеж – 20 тыс. рублей. Он также возвращается, если что-то пошло не так.

Дмитрий Таганов руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

«Если клиент не может по каким-либо причинам выполнять обязательства по договору, он пишет заявление. В течение месяца накопительная часть возвращается. Разумеется, сумма аренды возврату не подлежит. Обеспечительный платеж может быть зачислен в виде последнего взноса по аренде либо потрачен на оплату коммунальных услуг», – сообщил консультант компании.

И еще немного математики. Чтобы накопить за три года необходимую на покупку квартиры сумму в 2,4 млн рублей, нужно ежемесячно откладывать около 67 тыс. рублей. Не забываем про дополнительный платеж за аренду – еще 12 тыс. рублей в месяц.

Как пояснила собеседник ЦИАН, если за срок действия договора такая сумма не накоплена, здесь всегда готовы помочь с оформлением ипотеки. Сумма на спецсчете будет использована в виде первоначального взноса. Кроме того, участник программы «благодаря сотрудничеству с банками» может рассчитывать на снижение процентной ставки.

Игорь Чернядьев д иректор Центра недвижимости «Форум»

Кому подойдет аренда с выкупом?

Предложение застройщика, скорее всего, будет максимально выгодно покупателям, которые действительно за три года могут купить жилье в собственность. К примеру, продав старую квартиру или получив крупную сумму от предпринимательской либо проектной деятельности. Остальным эксперты рекомендуют аккумулировать средства на покупку жилья иным способом, не ограничивая себя обязательствами. К слову, откладывая ежемесячно 12 тыс. рублей на депозит с капитализацией, можно даже заработать – около 17 тыс. рублей за второй год хранения денег в банке.

Личный опыт

Сравним предложение застройщика с другими рыночными инструментами – ипотекой и арендой.

Аренда. Моя семья как раз сейчас снимает квартиру формата «студия плюс две спальни» сопоставимой площадью (58 кв. м) на северо-западе города. Микрорайон относительно молодой, новостройки растут с завидной скоростью и постоянством. Стоимость аренды жилья с мебелью и техникой, включая коммунальные услуги, неизменна с июня 2017 года и составляет 13 тыс. рублей, плюс затраты по счетчикам: вода, электроэнергия. Также отдельно оплачивается доступ в интернет. Итого получается в месяц около 15 тыс. рублей.

Это сумма, сравнимая со стоимостью аренды, которую предлагает застройщик (12 тыс. рублей). С одним «но»: в стоимость найма вторичного жилья входит меблировка и бытовая техника. В новостройке будут «голые» стены.

Ипотека. Сравним ипотеку и аренду с выкупом. Средний бюджет покупки равноценной квартиры формата «студия плюс две спальни» в микрорайоне «Парковый» составляет 2,35 млн рублей. Выбираем ипотеку. Допустим, мы берем кредит в 2,2 млн рублей при ставке средней ставке по региону 9% годовых (150–200 тыс. рублей для первоначального взноса вполне можно накопить). Комиссии, страховки и прочие затраты в расчет не включаем.

Итак, при сроке кредита 3 года сумма ежемесячного платежа по ипотеке составит 69 959 рублей, переплата – 318 539 рублей.

Напомним, что при схеме «аренда с выкупом» надо откладывать 67 тыс. рублей и еще 12 тыс. рублей в месяц платить за аренду. Итого 79 тыс. рублей в месяц.

ИТОГ

Действующий договор аренды решено продлить. Покупка квартиры откладывается до момента обретения необходимой суммы. Предложением застройщика воспользуемся вряд ли. Во-первых, свободных квартир нужной нам планировки в аренду в нашем районе сейчас нет. Во-вторых, аккумулировать средства на покупку жилья можно и самостоятельно, не связывая себя обязательствами.

Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей. Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля. По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц). Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита. В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении. Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Договор аренды с правом выкупа

Одним из видов арендных соглашений является договор аренды с последующим правом выкупа. По такой сделке Арендодатель передает право пользования каким-либо имуществом Арендатору на определенное время за оговоренную плату. Главная особенность такой сделки – возможность Арендатора по истечении действия договора выкупить арендуемое имущество.

Субъектами по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица.
Данная сделка является смешанным договором и включает в себя элементы аренды и купли-продажи.
Ниже, на примере договора аренды здания с последующим правом выкупа, мы рассмотрим, как правильно оформлять такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.

Преамбула

Договор аренды здания с последующим правом выкупа

ООО «Спецстрой», в лице генерального директора Любимова Сергея Валерьевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
ООО «Стройторг», в лице генерального директора Покладского Геннадия Степановича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения.

Существенными условиями такого вида сделки являются:

• предмет соглашения;
• срок договора;
• сумма арендной платы;
• сумма выкупа;
• права, обязанности и ответственность сторон.

Предмет

Данные о предмете соглашения фиксируются в начальных пунктах документа. При этом важно указать точные характеристики сдаваемого в аренду объекта, дабы впоследствии не возникало спорных ситуаций. Итак, раздел о предмете выглядит следующим образом:

Арендодатель передает Арендатору право пользования нежилым зданием, общая площадь составляет 700 (Семьсот) квадратных метров, кадастровый номер ХХХХ, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, проспект Машиностроителей 249Б.
Характеристики объекта прилагаются в акте приема-передачи.
Собственником нежилого помещения является Арендодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Документами, прилагающимися к договору аренды здания, являются: кадастровый паспорт, план здания, акт приема-передачи и возврата здания.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать) месяцев с момента подписания Сторонами документа.

Сумма арендной платы

В таком разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, а также о порядке расчетов по договору. При этом размер выплачиваемой суммы может зависеть от количества квадратных метров помещения, либо же оговариваться Сторонами самостоятельно. Выглядит это следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Выкупная цена здания составляет 12 000 000 (Двенадцать) миллионов рублей 00 копеек.
Арендные выплаты входят в счет погашения выкупной цены. Оставшаяся сумма выкупной цены погашается Арендатором
В момент первого платежа Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот) тысяч рублей 00 копеек.
По окончании договора, если Арендатор не нанес ущерба объекту аренды, обеспечительный платеж возвращается.
Арендуемый объект недвижимости переходит в собственность Арендатора после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Обязанности сторон

Данный раздел включает в себя подробное описание обязательств сторон по договору. Контрагенты могут включать различные обязательства. Мы же выделим основные:

Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору в течение трех дней с момента подписания документа на срок, установленный настоящим соглашением.
Передать Здание в надлежащем состоянии.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Обеспечивать доступ к Зданию сотрудникам Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать Здание в исправном состоянии.
Использовать арендуемый объект недвижимости строго по целевому назначению.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Данный договор не нуждается в государственной регистрации, так как заключается на срок 11 (Одиннадцать) месяцев. Если же сделка заключается на срок от 12 (Двенадцати) месяцев – государственная регистрация необходима.

Форма договора

Такой вид сделки составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Как составить договор аренды с правом выкупа

Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.

Когда составляется

Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.

Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

• предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
• срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
• права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
• порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
• ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
• заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
• адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Особенности договора

Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены. Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017).

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).

Уменьшение премии работникам: когда это возможно

Автор: Миллер Д. А., эксперт журнала

В каких случаях работодатель может снизить размер премии? К какому выводу пришел Верховный суд Республики Коми в Апелляционном определении от 07.11.2019 № 33-6593/2019 при рассмотрении вопроса о правомерности и обоснованности уменьшения отдельным сотрудникам размера премии, ранее утвержденного работодателем?

Начисление премии работникам.

Премия является стимулирующей выплатой, входящей в состав заработной платы (ч. 1 ст. 129 ТК РФ).

Заработная плата работнику устанавливается трудовым договором в соответствии с действующими у данного работодателя системами оплаты труда (ч. 1 ст. 135 ТК РФ). В свою очередь, системы оплаты труда, включая размеры тарифных ставок, окладов (должностных окладов), доплат и надбавок компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, системы доплат и надбавок стимулирующего характера и системы премирования, устанавливаются коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами в соответствии с трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права (ч. 2 ст. 135 ТК РФ).

Не начислить работнику премию (лишить его премии) можно, если она не отнесена работодателем к обязательным выплатам. В этом случае в трудовом договоре указывается, что заработная плата состоит из должностного оклада, а премия может быть выплачена работнику в соответствии с положением о премировании. При этом согласно положению о премировании премия может быть выплачена работнику, в частности, при финансовых возможностях по решению руководителя.

Неначисление или снижение премии – не дисциплинарное взыскание, а иная мера воздействия на работника, поэтому соблюдение процедуры, установленной для применения дисциплинарного взыскания ст. 193 ТК РФ, не требуется, если иное не закреплено в локальном нормативном акте, предусматривающем систему премирования (ст. 192 ТК РФ).

Лишение (неначисление) премии должно быть основано на законе или локальном нормативном акте, преследовать легитимную цель и быть соразмерным нарушению, если они взаимосвязаны.

По мнению арбитров:

если в трудовом договоре и локальном нормативном акте прописано только то, что премии устанавливаются приказом работодателя в зависимости от результата работы каждого работника, право оценки выполнения работником трудовых обязанностей остается за работодателем (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2018 по делу № 33-30558/18);

работодатель не обязан делать премиальные расчеты прозрачными (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2018 по делу № 33-32564/2018).

В трудовом законодательстве порядок оформления лишения премии или снижения ее размера не установлен. Поскольку сама система премирования регулируется на уровне локальных нормативных актов, лишение работника премии или уменьшение ее размера тоже должно опираться на положения соответствующих локальных актов, поэтому в приказе о премировании не требуется указывать данные о том, на каком основании конкретному работнику не начислена премия или снижен ее размер (Письмо Минтруда РФ от 14.03.2018 № 14-1/ООГ-1874).

Во избежание споров с работниками целесообразно подробно описать в локальном нормативном акте организации основания для неначисления (лишения) премии. Например, работодателем могут быть закреплены условия лишения работника премии или снижения ее размера в зависимости от наличия дисциплинарного проступка (Информация Роструда от 10.12.2018). Если впоследствии работник будет лишен премии по основанию, не предусмотренному ЛНА, суд может принять решение о доначислении премии (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 28.06.2017 по делу № 33-4450/2017).

Как оформить неначисление (лишение, уменьшение размера) премии? При составлении локального нормативного акта работодатель не должен допускать дискриминации в сфере труда. Премирование должно производиться на тех условиях, которые указаны в ЛНА, и эти условия должны быть одинаковыми для всех работников, а уменьшение премии для отдельного работника должно быть мотивированным. В Апелляционном определении от 07.08.2018 по делу № 33-7507/2018 Новосибирский областной суд, согласившись с доводами работника, отметил: включение в локальный нормативный акт условия, при котором работник, отработавший неполный год, не вправе претендовать на начисление премии по итогам года, носит дискриминационный характер и противоречит ст. 8 и 132 ТК РФ. Сотрудник отработал значительный период от отчетного, за который другим работникам начислена премия. Каких-либо доказательств отсутствия личного вклада сотрудника в выполнение работы не представлено. Не было подтверждения и того, что имелись основания, связанные с деловыми качествами сотрудника, исключающими начисление премии по итогам работы за год. Следовательно, прекращение трудового договора по общему смыслу закона не лишает работников права на получение соответствующего вознаграждения за труд, в том числе в части стимулирующих выплат, за фактически отработанное время.

Трудовым законодательством не установлен порядок оформления неначисления или снижения размера премии. Издание отдельного приказа не требуется. Также не предусмотрено указание в приказе о наложении дисциплинарного взыскания факта лишения работника премии.

Система премирования регулируется на уровне локальных нормативных актов, следовательно, неначисление или снижение размера премии должно опираться на положения соответствующих ЛНА. Например, согласно локальному нормативному акту о премировании:

наличие опозданий на работу исключает начисление премии целиком – при издании приказа о премировании за соответствующий период работника, совершившего данное нарушение, не указывают в списке тех, кто представлен к премированию;

при наличии опозданий премия начисляется с пониженным коэффициентом – в приказе о премировании прописывается снижение премии в отношении работников, допустивших опоздания.

В приказе о премировании не предусмотрено указывать данные о том, на каком основании конкретному работнику не начислена премия или снижен ее размер. Однако такая информация должна содержаться в распорядительных документах за расчетный период:

если у работника были взыскания (с наличием которых связано неначисление премии) – основанием служат приказы о взысканиях;

если причиной неначисления или снижения размера премии является факт опоздания без привлечения работника к дисциплинарной ответственности – основанием служит документальная фиксация факта опоздания.

При отсутствии доказательств наличия оснований для неначисления или снижения размера премии работник может взыскать неполученную премию в судебном порядке (Письмо Минтруда РФ от 14.03.2018 № 14-1/ООГ-1874).

Арбитры о произвольном снижении размера премиию

Верховный суд Республики Коми в Апелляционном определении от 07.11.2019 по делу № 33-6593/2019 признал незаконным произвольное уменьшение размера премии отдельным сотрудникам.

Суть дела заключалась в следующем. По условиям трудового договора работникам организации установлена заработная плата, состоящая из оклада и ежемесячной премии, размер которой определяется согласно положению о премировании. В соответствии с этим положением руководителям, специалистам и служащим:

выполнившим установленные показатели – премия выплачивается в размере до 30 % оклада;

виновным в производственных упущениях в работе – размер премии снижается в соответствии с приложениями 1 – 3 к положению о премировании.

Приложением 2 к названному положению установлено, что размер премии может быть уменьшен до 100 % руководителям структурных подразделений, специалистам и служащим, виновным в производственных упущениях, поименованных в этом приложении.

Приказом руководителя организации всем работникам была утверждена премия в максимальном размере, но затем некоторым сотрудникам размер премии был снижен без каких-либо оснований.

Арбитры отметили, что уменьшение премии без каких-либо оснований является нарушением трудового права. Несмотря на наличие у работодателя права на определение размера премии работникам, оно не может быть произвольным, а должно быть обосновано, прежде всего, качеством работы конкретного работника, его отношением к труду, вкладом в общую работу организации.

Если работодатель с учетом достигнутых в данном месяце показателей и существующего финансового положения считает необходимым установить большинству работников организации максимально предусмотренный положением о премировании размер премии, отклонение от указанного размера в меньшую сторону должно быть мотивированным.

Кроме того, установление размера премии без привязки к каким-либо обстоятельствам, поименованным в положении о премировании (приложениях к нему), не соответствует основным принципам правового регулирования трудовых отношений (ст. 2 ТК РФ).

Изучив материалы дела, судьи указали, что снижение ранее утвержденного локальным нормативным актом размера премии должно быть обусловлено либо невыполнением установленных показателей, либо совершением упущений, перечисленных в приложениях к утвержденному положению. При отсутствии таких оснований уменьшение размера премии сотрудникам неправомерно.

Можно ли за дисциплинарный проступок лишить работника премии?

Семинары и вебинары Аюдар Инфо

Нередко работодатели распоряжаются премиальным фондом на свое усмотрение: одним сотрудникам устанавливают повышенные премии, другим, наоборот, их не выплачивают или понижают за какой‑либо проступок. Вправе ли работодатель так поступать? Может ли работник оспорить его решение?

Премия – это один из видов стимулирующих выплат (ст. 129 ТК РФ). В статье 191 ТК РФ указано, что работодатель может поощрять работников, добросовестно исполняющих трудовые обязанности, в частности:

• объявлять благодарность;
• выдавать премию;
• награждать ценным подарком, почетной грамотой;
• представлять к званию лучшего по профессии.

Системы премирования устанавливаются коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами в соответствии с трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права (ст. 135 ТК РФ).

Виды дисциплинарных взысканий перечислены в ст. 192 ТК РФ, согласно которой за совершение дисциплинарного проступка, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинарные взыскания:

• замечание;
• выговор;
• увольнение по соответствующим основаниям;

другие дисциплинарные взыскания, установленные для отдельных категорий работников (например, для госслужащих) федеральными законами, уставами и положениями о дисциплине.

Из приведенных норм следует два вывода:

1) премия является стимулирующей выплатой, система премирования устанавливается соответствующими внутренними документами;

2) лишение премии работника (снижение ее размера) нельзя применить в качестве дисциплинарного взыскания.

Так что же, работодатель не вправе по своему усмотрению поощрить одних работников и снизить размер премии другим? Забегая вперед, отметим, что все зависит от того, как сформулированы условия о выплате премии в коллективном договоре, локальном нормативном акте и трудовом договоре с сотрудником.

Подробный комментарий на эту тему содержится в Письме Государственной инспекции труда в г. Москве от 26.02.2022 № 77/7‑5692‑20‑ОБ. В своих разъяснениях будем опираться на это письмо.

Если премия установлена в фиксированном размере.

Если положениями трудового договора с работником предусмотрено, что премия – это часть заработной платы, которая ежемесячно в фиксированном размере начисляется работнику, лишить его такой премии нельзя. В соответствии с ч. 2 ст. 22 ТК РФ работодатель обязан выплачивать заработную плату, причитающуюся работнику, в полном размере.

Если размер премии определяется в зависимости от оценки результатов труда.

Если в соответствии с локальным нормативном актом учреждения (трудовым договором) размер премии определяется в зависимости от оценки результатов труда и финансово-хозяйственных результатов, то есть если выплата премии – это не безусловная обязанность работодателя, то в случае невыполнения работником планов (поручений, задания и т. д.) размер премии может быть снижен либо она может быть вовсе отменена. При этом должны иметься четкие основания для лишения работника премии (уменьшения ее размера).

Основания для лишения работника премии (уменьшения ее размера).

К основанию для невыплата премии (когда работодатель вправе не начислять ее работнику) можно отнести основание, напрямую связанное с недобросовестным выполнением работником его трудовых обязанностей, например невыполнение плана работы в периоде, за который начисляется премия.

Кроме того, как мы выяснили, дисциплинарное взыскание в виде лишения премии нормативными документами не предусмотрено. Вместе с тем наличие у работника дисциплинарного взыскания (например, замечания или выговора) в периоде, за который начисляется премия, может стать основанием для ее лишения. Для этого необходимо указать данное основание депремирования в локальном нормативном акте учреждения (Письмо Минтруда РФ от 14.03.2018 № 14‑1/ООГ-1874).

Иными словами, вместе с объявлением выговора лишить работника премии можно, если в локальном нормативном акте о премировании предусмотрено, что допускается лишение премии работника при наличии дисциплинарного взыскания в периоде, за который она начисляется.

Для справки

Нельзя применять дисциплинарное взыскание в случае, если функция, которую не выполнил работник, не входит в его должностные обязанности (см., например, апелляционные определения Алтайского краевого суда от 27.02.2019 по делу № 33‑1284/2019, Нижегородского областного суда от 04.09.2018 по делу № 33‑10377/2018, Приморского краевого суда от 06.08.2019 по делу № 33‑8175/2019). Также судьи полагают, что нельзя применять дисциплинарное взыскание, если в действиях работника отсутствует вина (см. апелляционные определения Верховного суда Республики Крым от 11.07.2017 по делу № 33‑5519/2017, Ростовского областного суда от 18.08.2016 по делу № 33‑14371/2016).

Анализ формулировок локальных нормативных документов и трудовых договоров.

Перед тем как принять решение о лишении работника премии (снижении ее размера), рекомендуем проверить формулировки документов о премировании. Это поможет оценить, насколько позиция учреждения будет весомой в суде, поскольку лишение премии – потенциально конфликтная ситуация с работником. Итак, лучше проверить следующие документы.

1. Трудовой договор с работником. Если в нем содержится информация, что премия – это часть заработной платы, которая ежемесячно в фиксированном размере начисляется работнику, лишить его такой премии нельзя. Для обоснованного лишения желательно, чтобы в трудовом договоре была указана информация о том, что премия – это выплата, которая назначается по решению работодателя в порядке, предусмотренном локальным нормативным актом о премировании, принятым в соответствии со ст. 135 ТК РФ.
2. Локальный нормативный акт о премировании. Если работодатель планирует регулировать размер премиальных для работников, в локальном нормативном акте должно быть указано, что премия – это не безусловная обязанность работодателя, а стимулирующая выплата. В пользу работодателя будут говорить следующие условия в локальном нормативном акте о премировании: премия – не гарантированная выплата, ее размер не фиксируется, работодатель может принять решение о выплате в зависимости от оценки результатов труда и финансово-хозяйственных результатов.
3. Коллективный договор. Если в учреждении нет специального локального нормативного акта о премировании, нужно проверить, содержатся ли необходимые условия в коллективном договоре (при наличии). Если они есть, следует строго придерживаться установленного порядка. Если же этого не сделать, то в случае возникновения судебного спора несоблюдение порядка может свидетельствовать не в пользу учреждения.
4. Приказ о лишении (уменьшении размера) премии. Если специального порядка лишения (уменьшения размера) премии в учреждении нет, достаточно издать соответствующий приказ и поставить об этом в известность бухгалтерию (чтобы избежать ошибочного начисления). О лишении (снижении размера) премии нужно проинформировать также работника, ознакомив его под подпись с приказом.

Приказ составляется в произвольной форме, так как нормативно установленная форма отсутствует. Рекомендуется указать в приказе следующую информацию:

1) данные работника, которого невыплата премии (Ф. И. О., должность, структурное подразделение (при наличии));

2) период, за который премия не будет выплачена;

3) основание для лишения премии со ссылкой на пункт документа, в котором данное основание предусмотрено.

Желательно вместе с приказом хранить копии документов, на основании которых работника лишили премии. Так можно будет быстрее собрать необходимые сведения в случае, если работник обратится в суд.

В зависимости от того, как сформулированы условия о выплате премии в коллективном договоре, локальном нормативном акте и трудовом договоре с сотрудником, работодатель вправе (не вправе) регулировать размер премиальных выплат.

Если премия установлена в фиксированной сумме, он обязан выплачивать ее в полном размере. Если же в соответствии с локальным нормативном актом учреждения (коллективным и (или) трудовым договором) размер премии рассчитывается в зависимости от оценки результатов труда, при определенных обстоятельствах работника можно лишить премии либо снизить ее размер. Основаниями для этого могут послужить:

• невыполнение плана работы в периоде, за который начисляется премия;
• наличие дисциплинарного взыскания в периоде, за который начисляется премия (но следует помнить, что применить к работнику дисциплинарное взыскание в виде лишения премии нельзя).

Также нужно учитывать, что суд может посчитать незаконным лишение премии, если оно безосновательно или осуществлено по основанию, не предусмотренному локальным нормативным актом.