Последствия признания торгов недействительными

Р Е Ш Е Н И Е

01.03.2018 № 05/05-18ж

Р Е Ш Е Н И Е

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Кировской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в составе:

– заместителя руководителя управления – начальника отдела контроля закупок Кировского УФАС России;

– начальника отдела контроля органов власти Кировского УФАС России;

– специалиста 1 разряда отдела контроля органов власти Кировского УФАС России;

в присутствии представителя заявителя – по доверенности от 12.10.2017;

рассмотрев жалобу по признакам нарушения организатором торгов – конкурсным управляющим ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции),

У С Т А Н О В И Л А:

13.02.2018 в Кировское УФАС России поступила жалоба (далее – Заявитель) на действия Организатора торгов – конкурсного управляющего (далее – Организатор торгов) при проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Агроторг» (опубликовано на сайте ЕФРСБ, номер сообщения 2322817, дата публикации: 18.12.2017).

Заявитель считает, что объявление о проведении торгов по продаже имущества ООО «Агроторг» посредством публичного предложения размещено конкурсным управляющим в нарушение сроков, установленных п.8 ст.110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Рассмотрение антимонопольным органом жалобы на нарушение процедуры торгов осуществляется в соответствии и в порядке ст. 18.1 Закона о защите конкуренции.

Кировским УФАС России в адрес Заявителя , а также Организатора торгов – конкурсного управляющего направлено уведомление о рассмотрении жалобы с требованием о приостановлении проведения торгов, а также заключения договора до рассмотрения жалобы по существу.

У Организатора торгов истребованы: документация открытых торгов в форме публичного предложения (номер сообщения 2322817); протоколы и иные акты, принятые в ходе проведения указанных торгов; решение Арбитражного суда Кировской области от 14.03.2016 по делу № А28-5547/2015; письменные пояснения по доводам жалобы.

Рассмотрение жалобы № 05/05-18ж назначено на 21.02.2018 в 15 часов 00 минут.

На заседание Комиссии Кировского УФАС России (далее – Комиссия) 21.02.2018 явился представитель Заявителя – , которая поддержала доводы, изложенные в жалобе в полном объеме.

Организатор торгов, уведомленный надлежащим образом о дате, месте, времени рассмотрения дела по жалобе № 05/05-18ж, не явился, явку представителя не обеспечил, ходатайств, письменных пояснений по доводам жалобы, документацию открытых торгов в форме публичного предложения, протоколы, принятые в ходе проведения указанных торгов, решение Арбитражного суда Кировской области от 14.03.2016 по делу № А28-5547/2015 не представил.

Выслушав пояснения Заявителя, изучив имеющиеся в деле материалы, в целях объективного и всестороннего рассмотрения доводов жалобы № 05/05-18ж, Комиссией установлена необходимость получения дополнительных сведений и документов, в связи с чем принято решение об отложении рассмотрения жалобы.

На основании ч. 14.1 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции рассмотрение жалобы № 05/05-18ж отложено на 01.03.2018 года.

На заседании Комиссии по рассмотрению жалобы № 05/05-18ж, назначенного на 01.03.2018г. представитель Заявителя поддержал изложенные в жалобе доводы.

Организатором торгов направлены письменные пояснения относительно доводов жалобы, документация открытых торгов в форме публичного предложения, протоколы, принятые в ходе проведения указанных торгов, решение Арбитражного суда Кировской области от 14.03.2016 по делу № А28-5547/2015.

Выслушав пояснения Заявителя, изучив имеющиеся в деле материалы, Комиссия пришла к следующим выводам:

Согласно п. 1 ст. 53 Закон о банкротстве решение о признании должника – юридического лица банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства принимается судом в случае установления признаков банкротства, предусмотренных ст. 3 названного Закона, при отсутствии оснований для оставления заявления о признании должника банкротом без рассмотрения, введения финансового оздоровления, внешнего управления, утверждения мирового соглашения или прекращения производства по делу о банкротстве. В соответствии п. 5 ст. 45 Закона о банкротстве Арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 14.03.2016, по делу № А28-5547/2015, ООО «Агроторг» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества, конкурсным управляющим утвержден Девятых В.Г.

В соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.

Организатором торгов – конкурсным управляющим . на сайте ЕФРСБ размещено объявление (лоты: № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10) о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Агроторг» (номер сообщения 2322817, дата публикации: 18.12.2017г.).

Дата публикации: 18.12.2017.

Дата начала подачи заявок: 05.02.2018.

Дата окончания подачи заявок: 11.04.2018.

Лот № 1: YAMAHA VK10D, 50% доля в ООО «АЗС Агро», ТМЦ 37 наименований .

Лот № 2: здание колбасного, убойного цеха и пекарни, печь хлебопекарная ХПМ-1000 УХЛ-4,Тестоделитель ТД-30, адрес: Кировская обл., Советский район, д. Лесниково .

Лот № 3: жилой дом, котел КЧМ-5К-03М1

Лот № 4: жилой 3 кв. дом, земельный участок к.н. 43:31:010140:210 .

Лот № 5: жилой 3 кв. дом, земельный участок к.н. 43:31:010140:211 .

Лот № 6: а/м ВАЗ-21213.

Лот № 7: дизельная электростанция Pramac Е 6000 .

Лот № 8: а/м ГАЗ 2705 .

Лот № 9: земельный участок к.н. 43:31:010140:217.

Лот № 10: земельный участок к.н. 43:31:010140:222.

У электронной торговой площадки «Центр Дистанционных Торгов» Кировским УФАС России была запрошена информация о дате предоставления конкурсным управляющим заявки на проведение открытых торгов в форме публичного предложения для размещения на сайте электронной торговой площадки.

Из представленной информации следует, что датой предоставления конкурсным управляющим заявки является 05.02.2018г. т.е. день начала подачи заявок на участие в торгах.

Однако, положения ст. 110, а в частности п. 8 и п. 9 Закона о банкротстве связанные с необходимостью публикации сообщения о продаже имущества должника не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов и установление срока приема заявок не менее двадцати пяти рабочих дней не применяются к продаже имущества должника посредством публичного предложения, поскольку в продаже посредством публичного предложения решающее значение имеет период действия предложения. Продажа имущества должника посредством публичного предложения после дважды не состоявшихся торгов по постоянно снижающейся цене направлена на то, чтобы реализовать имущество, полностью или частично погасить требования кредиторов и завершить процедуру банкротства. При этом продажа имущества должника посредством публичного предложения определяется периодом времени действия предложения, а не датой проведения торгов.

На основании изложенного, Закон о банкротстве не устанавливает каких-либо сроков для размещения сообщения по продаже имущества посредством публичного предложения. Данная позиция коррелируется с Определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 июня 2014г. № ВАС-7402/14.

Кроме того, в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признаем недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что Организатором торгов – конкурсным управляющим при проведении открытых торгов в форме публичного предложения при продаже имущества ООО «Агроторг» не были нарушены права и законные интересы заявителя

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 17, ст. 18.1, ч. 1 ст. 23, Закона о защите конкуренции комиссия ,

Р Е Ш И Л А:

Признать необоснованной жалобу на действия Организатора торгов – конкурсного управляющего при проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Агроторг» (опубликовано на сайте ЕФРСБ, номер сообщения 2322817 , дата публикации: 18.12.2017).

В соответствии со ст. 52 Закона о защите конкуренции решение антимонопольного органа может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня принятия.

Основные нарушения при проведении торгов в банкротстве и их последствия

Продажа имущества в должника в ходе банкротства является квинтэссенцией конкурсного процесса, поскольку по её завершению становится понятным, что получат кредиторы. Вместе с тем, продажа имущества становится полем сражения для различных интересов, злоупотреблений и нарушений, так как речь идёт о реализации активов с существенными скидками.

Основой регулирования торгов в банкротстве являются следующие группы норм:

• статья 139 ЗоБ – «Продажа имущества должника»;
• статья 213.26 ЗоБ – «Особенности реализации имущества гражданина»;
• Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 «Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 5 апреля 2013 г. № 178 и признании утратившими силу некоторых приказов Минэкономразвития России».

Ряд нормативных актов могут уточнять вопросы, связанные с торгами. Например, положения Закона о защите конкуренции (статья 18.1) раскрывает аспекты обжалования действий в ФАС.В настоящей заметке раскрыты наиболее распространённые нарушения, с которыми сталкиваются заинтересованные лица при проведении банкротных торгов. Указанные нарушения получили своё разрешение в арбитражной судебной практике.Основные категории нарушений:

1. Информирование о проведении торгов, корректность раскрытия информации о торгах, составе и цене продаваемого имущества:

• недостаточное раскрытие информации об имуществе, выставляемом на торги;
• проведение некорректной оценки имущества, выставляемого на торги.

1. Допуск к участию в торгах заинтересованных лиц, включая вопросы исчисления и внесения задатка:

• размещение организатором торгов информации об участии в торгах в некорректной форме или в форме, препятствующей нормальному восприятию лицами, предполагающими принять участие в торгах;
• несообщение (замалчивание) об ошибках в документах, поданных для участия в торгах;
• определение размера задатка;
• создание препятствий в уплате задатка, в том числе неверное указание реквизитов.

1. Корректность оценки реализуемого имущества, группировка имущества, формирование лотов:

• дробление и укрупнение лотов;
• оценка реализуемых корпоративных прав, включающих оценку компаний;
• определение оценщика и принятие результатов оценки имущества;
• продажа акций при замещении активов с последующим переоформлением прав, вытекающих из лицензии.

1. Продажа заложенного имущества:

• разрешение разногласий в судебном порядке, в том числе по определению начальной цены;
• реализация возможности оставления имущества за собой;
• объединение в одном лоте заложенного и незаложенного имущества.

1. Различные способы манипулирования торгами:

• аффилированность организатора торгов с оператором электронной площадки;
• аффилированность организатора торгов с победителем в торгах;
• совершение большого количества предложений по цене для манипулирования ценой;
• техническое воспрепятствование (множественность заявок).

1. Способы защиты прав в случае выявленных нарушений при проведении торгов:

• признание недействительными торгов и сделок, совершённых по результатам торгов;

• взыскание убытков с арбитражного управляющего (организатора торгов);
• взыскание убытков с оператора электронной площадки;
• отстранение арбитражного управляющего;
• оспаривание торгов в антимонопольном органе.

1. Правовые последствия признания торгов недействительными:

• реституционные последствия;
• привлечение к ответственности лиц, отвечающих за проведение торгов.

Данный перечень не является исчерпывающим, но может служить каркасом для создания более полной карты нарушений в банкротных торгах, выявления злоупотреблений в этой чувствительной сфере.

​ВС дал разъяснения о ничтожных контрактах

Верховный суд РФ представил обзор судебной практики по спорам, касающимся конфликта интересов между заказчиком и участником госзакупки (п. 9 ч. 1 ст. 31 закона №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). Этот документ 28 сентября утвержден президиумом ВС.

В обзоре дается толкование по 10 проблемным аспектам разрешения дел данной категории. В частности, ВС разъясняет, что соответствие участника закупки требованиям, предусмотренным законом №44-ФЗ, на момент выявления победителя не имеет правового значения в случае, если участник закупки не соответствовал этим требованиям на момент подачи заявки для участия в электронном аукционе.

Кроме того, не допускается понуждение заказчика к исполнению контракта, если после его заключения установлено, что поставщик (подрядчик, исполнитель) не соответствует требованиям об отсутствии конфликта интересов, предъявляемым к участникам закупки, что позволило ему стать победителем. В этом случае отказ заказчика от исполнения контракта, по правилам ч. 15 ст. 95 закона №44-ФЗ, является правомерным.

Также ВС отмечает, что государственный (муниципальный) контракт, заключенный победителем торгов и заказчиком при наличии между ними конфликта интересов, является ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Участник закупки, не признанный победителем торгов, обратился в арбитражный суд с иском к сторонам муниципального контракта о признании его недействительным. Стороны контракта в возражениях на иск ссылались на отсутствие законного интереса заявителя в оспаривании указанной сделки.

Суд первой инстанции, установив факт наличия между заказчиком и поставщиком конфликта интересов, исковые требования удовлетворил.

Согласно положениям п. 1 ст. 168 ГК по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК).

Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Ч. 2 ст. 8 закона №44-ФЗ установлен такой законодательный запрет: запрещается совершение заказчиками, специализированными организациями, их должностными лицами, комиссиями по осуществлению закупок, членами таких комиссий, участниками закупок любых действий, которые противоречат требованиям закона №44-ФЗ, в том числе приводят к ограничению конкуренции, в частности к необоснованному ограничению числа участников закупок. К указанным требованиям относятся также требования, содержащиеся в п. 9 ч. 1 ст. 31 закона №44-ФЗ.

Таким образом, оспариваемый муниципальный контракт, который заключен при наличии конфликта интересов между заказчиком и поставщиком, нарушает прямо выраженный законодательный запрет, установленный ч. 2 ст. 8 во взаимосвязи с п. 9 ч. ст. 31 закона №44-ФЗ, тем самым посягает на публичные интересы.

Судом также отмечено, что из-за несоблюдения процедуры закупок нарушаются права третьих лиц – участников закупки, с которыми муниципальный контракт не заключен, вследствие предоставления преимущества лицу, не соответствующему требованиям закона №44-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что заключенный предприятием и обществом муниципальный контракт в силу п. 2 ст. 168 ГК является ничтожным, как нарушающий запрет, установленный п. 9 ч. 1 ст. 31 закона №44-ФЗ, и посягающий на публичные интересы и права третьих лиц.

Применительно к рассматриваемой ситуации, по смыслу ст. 167 ГК, вследствие недействительности муниципального контракта каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При этом применение двусторонней реституции должно обеспечить возврат в первоначальное положение всех сторон сделки.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 42-КГ16-2

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 сентября 2016 г. N 42-КГ16-2

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, обществу с ограниченной ответственностью “Стандарт М”, Батнасуновой О.Ш., Бамбушевой Д.Ю. о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по кассационной жалобе представителя Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. и постановление президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Хурмановой Н.Б., представляющей интересы Батнасуновой О.Ш., просившей в удовлетворении жалобы отказать,

Барьянова Д.В., Барьянов Б.В., Галушкина О.К. обратились в суд с иском о признании торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи недействительными.

Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности не была опубликована на официальном сайте “Интернет” информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.

С учетом уточненных исковых требований просили признать недействительными проведенные 7 мая 2014 г. публичные торги по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу: , , и заключенный по результатам торгов с Батнасуновой О.Ш. договор купли-продажи указанной квартиры от 13 мая 2014 г.; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность Галушкиной О.К., Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В.; погасить запись в ЕГРП от 4 марта 2015 г. о регистрации права Бамбушевой Д.Ю. на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права – ипотеки в силу закона.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2015 г. исковые требования Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. указанное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г. апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истцов просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 19 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 9 ноября 2011 г. удовлетворены исковые требования Олейникова Е.И. к Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: и обращено взыскание на принадлежащую на праве общей долевой собственности Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. (по 1/3 доли каждому) указанную квартиру по договору ипотеки от 4 октября 2007 г.

В рамках сводного исполнительного производства N постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 июня 2013 г. принят отчет ООО “Атлант оценка” об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которому стоимость имущества составила 1 610 275 руб. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 июля 2013 г. квартира передана в ТУ Росимущество в Республике Калмыкия на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона; общая стоимость имущества – 1 610 275 руб.

Первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2013 г. цена спорной квартиры была снижена на 15% до 1 368 733 руб. 80 коп.

По результатам повторных торгов в форме открытого аукциона, проведенных 7 мая 2014 г., победителем признана Батнасунова О.Ш., с которой 13 мая 2014 г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Денежные средства в счет оплаты проданного имущества в размере 1 382 421 руб. 13 коп. Батнасунова О.Ш. перечислила 20 мая 2014 г.

В дальнейшем указанный объект недвижимости был приобретен по договору купли-продажи от 4 июля 2014 г. Батнасуновым Б.М., а затем продан по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, и не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества должников, а потому имеются основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Так, в нарушение установленных сроков не опубликовано в сети “Интернет” на официальном сайте извещение о проведении торгов; сумма задатка определена в размере, превышающем установленный законом размер 5% от начальной продажной цены заложенного имущества; судебный пристав-исполнитель не уведомлял и не направлял Барьяновой Д.В. постановления по исполнительному производству, что лишило ее права на их своевременное обжалование и в последующем повлияло на результаты торгов; договор купли-продажи с победителем торгов Батнасуновой О.Ш. подписан до внесения ею денежных средств за проданное имущество на счет организатора торгов.

Решение в части истребования спорной квартиры от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. суд мотивировал тем, что по сведениям ЕГРП на момент заключения данного договора купли-продажи заявлено право требования на основании искового заявления о признании торгов недействительными от 17 августа 2014 г., в связи с чем Бамбушева Д.Ю. не является добросовестным приобретателем.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия указала, что существенных нарушений правил проведения торгов, которые могли повлиять на их результат, допущено не было, в связи с чем оснований для признания торгов недействительными не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что нарушений порядка опубликования информации о проведении торгов, установленного пунктом 3 статьи 57 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, допущено не было.

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что установление задатка в размере 10 процентов от начальной продажной цены квартиры при отсутствии доказательств наличия потенциальных покупателей, не участвовавших в торгах в связи с увеличением размера задатка, не является существенным нарушением и влекущим признание торгов недействительными.

С такой позицией суда второй инстанции согласился президиум Верховного Суда Республики Калмыкия, оставивший апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия без изменения.

С выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

По смыслу указанной нормы начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Однако по настоящему делу установлено, что начальная цена определялась судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение установленной законом процедуры.

Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Данное обстоятельство не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Так, в предусмотренный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” срок ООО “Стандарт М” опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и месте проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости только в периодическом издании в газете “Хальмг Унн”.

Однако на официальном сайте “Интернет” http://torgi.gov.ru/ в соответствии с положениями названной правовой нормы информационное сообщение о времени и месте проведения публичных торгов с указанием начальной продажной стоимости продаваемого имущества, суммы задатка организатором торгов ООО “Стандарт М” не публиковалось.

Согласно пункту 4 статьи 57 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Вместе с тем сумма задатка в информационном сообщении в газете “Хальмг Унн” была указана 136 873 руб. 38 коп., равной 10% от начальной продажной цены, что противоречит императивным требованиям пункта 4 статьи 57 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В аукционе участвовали Батнасунова О.Ш. и Бегирзданов Б.К. Согласно протоколу стартовая цена имущества была определена в 1 368 733 руб. 80 коп., шаг аукциона установлен минимальный 1% от начальной продажной стоимости квартиры и составлял 13 687 руб. 33 коп.

Бегирзданов Б.К. и Батнасунова О.Ш. проживают и зарегистрированы по одному адресу, что не отрицала Батнасунова О.Ш. в суде апелляционной инстанции. Предложение о приобретении имущества было сделано один раз и только одним участником Батнасуновой О.Ш., которая и признана победителем. Бегирзданов Б.К., участвуя в торгах, не делал никаких предложений по приобретению имущества.

Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. и постановление президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как признать недействительными публичные торги, которые проводятся в рамках исполнительного производства

Сделать это можно через суд. Подать иск могут любые заинтересованные лица, в частности участники торгов и стороны исполнительного производства.
Суд может признать торги недействительными в течение года со дня их проведения (дня подписания протокола о результатах торгов) (п. 6 ст. 448, п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).
Основанием для признания торгов недействительными может быть только существенное нарушение порядка их проведения. Например, такое, которое повлияло на определение победителя торгов.
Если суд признает торги недействительными, договор с их победителем также будет недействительным (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

1. Кто может оспорить публичные торги

Оспорить торги может любое заинтересованное лицо (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).
В частности, это могут сделать (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50):
участники торгов;
лица, которые не имели возможности участвовать в торгах из-за нарушения правил их проведения, которые, по мнению таких лиц, были допущены;
стороны исполнительного производства;
судебный пристав-исполнитель;
иные лица, которые обосновали свой интерес в оспаривании торгов.
Обратите внимание, что сам факт нарушения порядка проведения торгов недостаточен для признания их недействительными по иску указанного лица. Такое лицо может быть истцом, только если докажет, что именно его права или интересы нарушены и их можно восстановить с помощью применения последствий недействительности договора, который заключен на торгах (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
Так, лицо, которое задолжало должнику (дебитор), не может оспорить торги, на которых была продана дебиторская задолженность. Такая продажа не влияет на объем и характер его прав и обязанностей, поэтому он не может быть лицом, которое заинтересовано в признании торгов недействительными (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
А вот должник и взыскатель признаются заинтересованными лицами, если организатор торгов известил об их проведении с нарушениями, которые уменьшили количество потенциальных покупателей и, следовательно, повлияли на цену продажи имущества (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

2. В каких случаях публичные торги признаются недействительными
Суд признает торги недействительными, только если посчитает, что нарушения, которые допущены при их проведении, являются существенными (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101). Суд должен определить, нарушены ли права и законные интересы истца и повлияли ли нарушения на результат торгов, в частности на формирование стоимости реализованного имущества и определение победителя торгов (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Перечень возможных нарушений открытый. Они зафиксированы в законе и конкретизированы судебной практикой.
Закон предусматривает следующие основания недействительности (п. 1 ст. 449 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве):
лицо необоснованно отстранили от участия в торгах;
на торгах неосновательно не приняли высшую предложенную цену;
имущество продали ранее указанного в извещении срока;
были иные существенные нарушения порядка проведения торгов, из-за которых цена продажи определена неправильно;
были иные нарушения правил, установленных законом.
Суд также может признать торги недействительными, если:
информация об их проведении опубликована в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания) (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
нарушены сроки публикации о торгах (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
опубликована неполная информация о времени, месте и форме торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества, а также о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении победителя, начальной цене (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);

лицо необоснованно не допустили к участию в торгах (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
торги продолжились, несмотря на то что пристав сообщил о прекращении обращения взыскания на имущество (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
имущество передано на торги незаконно. Например, передано имущество, на которое нельзя обратить взыскание (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016));
опубликована существенно искаженная информация о предмете торгов, формирующая неправильное представление о продаваемом имуществе (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11).

Могут ли быть признаны недействительными несостоявшиеся торги
Суды по-разному смотрят на такую возможность.
Полагаем, что несостоявшиеся торги можно признать недействительными, поскольку объявление торгов несостоявшимися является результатом их проведения.
Некоторые суды указывают, что, если несостоявшиеся торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, их можно признать недействительными (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2436/11).

3. В каких случаях публичные торги нельзя признать недействительными
Торги нельзя признать недействительными, если допущенные нарушения не связаны с правилами проведения торгов, например:
пристав нарушил порядок ареста имущества должника (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101);
неправильно проведена оценка имущества, выставленного на торги (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

4. К кому предъявить иск о признании публичных торгов недействительными
По общему правилу вы можете предъявить иск к организатору торгов (специализированной организации), а также к их победителю (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
К должнику иск предъявлять не нужно, поскольку он не является стороной договора по продаже имущества, заключенного на торгах (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
Однако суд должен привлечь к участию в деле должника, взыскателя, пристава, а в необходимых случаях — и ФССП России (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

5. В какой суд обращаться с иском о признании публичных торгов недействительными
Подайте иск в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции по правилам, изложенным в ст. ст. 27, 28 АПК РФ, ст. 22 ГПК РФ.
По общему правилу иск нужно предъявить в арбитражный суд субъекта РФ или районный суд общей юрисдикции по адресу или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ, ст. ст. 24 и 28 ГПК РФ).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Последствия признания индивидуальных жилых помещений непригодными для постоянного проживания

Автор: Юлия Зубова

Юлия Зубова, юрист ОАО Курьяновский карьер

Рассматривая последствия признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, стоит уделить особое внимание некоторым вопросам.

В частности, принимая во внимание Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением правительства РФ от 28.01.2006 года №47, очевидно, что признаваться непригодными для постоянного проживания могут как жилые помещения муниципального (государственного) жилого фонда, так и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. К тому же следует обратить внимание на то, что ни упомянутым Положением, ни Жилищным Кодексом РФ, ни какими-то другими нормативными актами не определено то, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение граждан на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания.

Из этого следует, что субъектами данной категории дел могут быть как собственники жилых помещений, так и наниматели, состоящие и не состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. К тому же одной из сторон в рассмотрении данной категории дел всегда является орган государственной власти или местного самоуправления.

Казалось бы, все просто: помещение признано непригодным для проживания, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов либо компенсировать стоимость утраченного помещения, но тут как раз и возникает множество вопросов. Идеально было бы, избегая судебных разбирательств, мирно договориться о выселении граждан в новые жилые помещения, но, к сожалению, на практике возникает большое количество проблем, связанных с неопределенностью в формулировках законодательства и, следовательно, путаницей в толковании норм права, как истцами, так и ответчиками, недовольство граждан условиями и площадью вновь предоставленных жилых помещений и так далее.

Попробуем разобраться и проанализировать наиболее часто встречающиеся в судебной практике споры, связанные с последствиями признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания.

Защита прав собственников, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для постоянного проживания, производится в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики, ярко демонстрирующие такой порядок разрешения споров.

Так, судом рассмотрено дело по иску Ч., являющихся сособственниками двухкомнатной квартиры. Жилой дом, в котором находится указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в перечень домов областной адресной программы. Администрация г. Жигулевска предлагала собственникам однокомнатную квартиру, от которой истцы отказались, так как считают, что им должно быть предоставлено равнозначное жилое помещение ранее занимаемому в соответствии со статьей 89 ЖК РФ.

Суд отказал в удовлетворении требований собственников о предоставлении им равнозначной по площади и количеству комнат квартиры, поскольку в соответствии со статьей 32 ЖК РФ жилые помещения собственнику взамен занимаемого предоставляются по соглашению, заключенному с органами, вынесшими решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу . Между тем в ходе судебного разбирательства установлено, что соглашения о предоставлении истцам двухкомнатной квартиры вместо принадлежащего им жилого помещения сторонами не достигнуто, при этом закон не предусматривает обязанности органа местного самоуправления предоставить истцам другое жилое помещение взамен изымаемого.

Таким образом, очевидно, что законодатель предусмотрел обязанность органов власти лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено иное жилое помещение, стоимость которого засчитывается в выкупную цену, но не обязал орган власти предоставить взамен помещения, признанного непригодным, новое помещение по договору социального найма. Но из этого правила существуют исключения. В случае, например, если гражданин докажет свой статус малоимущего и нужду в социальном жилье, то суд, как следует из практики, обяжет орган местного самоуправления предоставить новое жилье вне очереди.

Так, Ленинский районный суд города Самары 11.04.2011 года принял решение об обязании Департамента управления имуществом городского округа Самары предоставить Б.А.Н. жилое помещение на состав семьи из трех человек, площадью не менее нормы предоставления. При этом суд установил, что Б.А.Н является собственником комнаты в коммунальной квартире, вместе с ним в ней зарегистрированы и проживают его жена и сын. В 2000 году истец принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении составом семьи 3 человека. В 2006 году в доме, где расположено жилое помещение истца, произошел пожар, распоряжением заместителя Главы городского округа Самары от 12.04.2010 года указанное помещение признано непригодным для проживания, а жилой дом – аварийным и подлежащим сносу. Судом установлено, что иного жилья собственник и члены его семьи для проживания не имеют, а ответчик никаких мер по отселению и предоставлению другого благоустроенного жилого помещения не предпринимал. При наличии указанных обстоятельств, суд удовлетворил требования истца о предоставлении жилого помещения семье истца на основании договора социального найма по норме предоставления. При этом суд не принял во внимание ссылку ответчика на статью 32 ЖК РФ, поскольку в данном случае истец имеет право быть обеспеченным жильем в соответствии со статьей 57 ЖК РФ, а ответчик в случае необходимости не лишен права требовать от собственника жилого помещения исполнения обязанностей, которые возложены на него статьей 32 ЖК РФ.

Но и это еще не всё. Как видно из предоставленной судебной практики, истец ранее состоял на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, а, как быть, если утрата дома произошла по вине пожара, например, а собственник при этом ранее не состоял на учете в качестве нуждающегося, так как в этом не было необходимости? Ответ на этот вопрос дает Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 № 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым не исключена возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Что касается нанимателей, то вопросы предоставления им жилых помещений разрешаются в соответствии со статьей 86 Жилищного кодекса РФ с учетом статьи 89 Жилищного кодекса РФ, в силу которой жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Например, как ухудшение условий проживания суд расценил и выселение ответчиков Х. в жилое помещение, расположенное по адресу: › …›, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что в семье ответчиков имеются несовершеннолетние дети, а в поселке Озерный (район, где находится предоставляемая квартира) только планируется построить амбулаторию общей врачебной практики, кроме того, в школах, которые находятся вблизи указанного поселка, превышена предельная численность учащихся.

Также судом отказано в удовлетворении исковых требований, заявленных к семье С. о выселении, поскольку судом установлено, что С.М.В. является инвалидом первой группы, может передвигаться только на костылях, находится под наблюдением у врача-невролога, следовательно, ответчик нуждается в постоянном медицинском наблюдении. Однако, как следует из материалов дела, вблизи нахождения предоставляемого жилого помещения отсутствуют лечебные учреждения, аптеки, которые крайне необходимы для С.М.В.

Здесь следует обратить особое внимание на то, что даже в случае, если наниматели жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания, ранее состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, это не значит, что вновь предоставляемое им по договору социального найма жилое помещение будет соответствовать нормам предоставления. Такой вывод можно сделать из анализа Определения Конституционного суда РФ от 03.11.2009 г. № 1368-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной Марии Васильевны и других на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. То есть граждане, состоящие ранее на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не снимаются с такого учета, если в этом не отпадает необходимость. Отсюда также следует, что если в квартире проживает одновременно несколько семей, это не значит, что все они автоматически получат отдельные жилые помещения.

Например, только частично удовлетворены требования Департамента управления имуществом городского округа Самары о выселении семьи Х. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, а также частично удовлетворены требования ответчиков о предоставлении жилого помещения по норме предоставления вне очереди. Судом установлено, что на основании договора социального найма семья ответчиков проживала в однокомнатной квартире общей площадью 31,7 кв.м. Многоквартирный дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Департаментом управления имущества городского округа Самары предложено ответчикам равнозначное жилье для переселения. От данного предложения ответчики отказались, ссылаясь на тот факт, что в настоящее время в квартире зарегистрированы фактически две семьи (брак между супругами Х. расторгнут, одна семья – это Х.С.В. с детьми, а вторая семья – это Х.Х.А. и члены его семьи), следовательно, они нуждаются в предоставлении двух квартир по норме предоставления. Ответчики просили предоставить Х.Х.А. и Х.С.В. с детьми отдельные жилые помещения по норме предоставления. Вместе с тем судом установлено, что Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самары от 14.12.2001 года семья Х.С.В. с составом пять человек (она, ее бывший муж Х.Х.А. и трое детей) принята на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в связи с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что ответчики, которых просит выселить из жилого помещения истец, должны быть обеспечены жилым помещением по норме предоставления во внеочередном порядке, а не равнозначным жилым помещением, которое предложено Департаментом управления имуществом г.о. Самары. При этом суд отказал ответчикам в удовлетворении их требований в части предоставления им двух квартир в связи с прекращением брака между супругами, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчики Х. признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий в составе пяти человек, в том числе бывшие супруги Х.Х.А., С.В.

Анализируя судебную практику, становится ясно, что жилые помещения в большинстве случаев предоставляются равные ранее занимаемым, а граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, – по-прежнему остаются в очереди на предоставление жилых помещений уже по норме предоставления. В этой ситуации целесообразнее было бы сразу предоставлять в судебном порядке помещения с учетом данных норм, но, к сожалению, в рамках имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, это не представляется возможным. Хотя бывают и такие случаи, когда помещение предоставляется по норме предоставления, но является, в свою очередь, меньше по площади ранее занимаемого.

Так, в обращении в суд, истец указала, что она и ее семья занимала жилое помещение, состоящее из трех комнат, предоставленное по договору социального найма. Многоквартирный жилой дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, частичное расселение граждан произведено в 2008-2010 годах. В настоящее время указанного дома не существует, однако жилым помещением истец до настоящего времени не обеспечена. Истец просила обязать ответчика предоставить ей жилое помещение, состоящее из трех комнат, равнозначное по площади ранее занимаемому жилому помещению. Суд исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика предоставить истцу благоустроенное жилое помещение по договору социального найма не менее нормы предоставления в границах городского округа Чапаевск, поскольку установил, что три жилых комнаты в квартире были предоставлены С. Г.Г. и членам ее семьи (супругу, дочери К.С.В., сыну С.Р.В.), однако все проживающие в указанном помещении сняты с регистрационного учета (отец истца умер, наниматель С. Г.Г. и ее сын С.Р.В. переехали на другое постоянное место жительства). Таким образом, на момент сноса дома в жилом помещении, непригодном для проживания, была зарегистрирована только истец. Суд посчитал, что у истца отсутствует право требования равнозначного жилого помещения ранее занимаемому, поскольку жилое помещение, признанное непригодным, состоящее из трех комнат общей площадью 68,3 кв.м., ранее предоставлялось на семью, состоящую из четырех человек, в отношении трех из них договор социального найма фактически был расторгнут.

Подводя итог всему вышесказанному можно прийти к следующим выводам.

Правовые последствия признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания различны для собственников и нанимателей. Причем наниматели в этом случае оказываются в наиболее выгодном положении, имея возможность во внеочередном порядке получить новое жилое помещение по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, а в некоторых случаях – и по нормам предоставления, если граждане ранее состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (или получили такое право в ходе признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания), а у органа, предоставляющего данное помещение, имеется такая возможность. Что же касается собственников жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания, то они в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны снести жилой дом за свой счет, а если этого не происходит, – то получить выкупную стоимость ранее занимаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если же у органа, вынесшего решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, есть такая возможность, то по соглашению с собственником последний может получить взамен жилья, признанного непригодным, новое жилье, но никакие нормы предоставления при этом не учитываются, равно как и площадь ранее занимаемого помещения. Но, как видно из судебной практики, есть примеры, когда и собственники получают жилые помещения взамен признанных непригодными в случае, если ранее состояли на учете в качестве нуждающихся либо могут доказать свою нуждаемость в социальном жилье и малоимущность.

К огромному сожалению, приходится констатировать тот факт, что законодательство в сфере признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания еще недостаточно разработано, и, несмотря на то, что ведется определенная работа по его совершенствованию, неразрешенными остаются еще многие вопросы. Имеется острая необходимость в систематизации законодательных актов, посвященных этой теме, а также четком урегулировании последствий признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания для собственников.

Признание жилья аварийным и непригодным для проживания

По закону признание жилья аварийным и непригодным для проживания — обязанность комиссии, действующей на базе заявления клиента, и передающей свое решение в администрацию района. После изучения объекта делаются выводы о необходимости капитального ремонта, аварийности, отсутствии замечаний и т. д. Рассмотрим правовые особенности признания жилья аварийным, порядок действий и необходимые документы для получения интересующего решения.

1. Позиция закона
2. Условия отнесения жилья к категории аварийного
3. Общий порядок отнесения здания к непригодным
4. Пошаговая инструкция
5. Действия работника МФЦ
6. Действия работника Администрации
7. Необходимый пакет бумаг
8. Сроки и выводы комиссии
9. Итоги
10. Рекомендации адвоката по признанию жилья аварийным и непригодным для проживания

Позиция закона

В законе РФ нет четкого определения аварийности дома, но имеется другая формулировка — непригодность для жилья. К такой категории относятся объекты, которые по той или иной причине несут риски для проживающих в них людей. Поводом для расселения может стать нахождение здания в зоне ЧС, отклонение от требований СанПина и т. д. Еще одно понятие «ветхий» подразумевает определенный уровень износа. Для зданий из камня больше 70%, а из дерева свыше 65%. Иными словами, ветхий объект еще может постоять, а аварийный требует оперативного расселения.

Понятие сооружений, непригодных для жилья, встречается в следующих документах:

1. Специальное приложение, выпущенное в 2006 году, где прописаны особенности отнесения зданий к аварийным.
2. ЖК РФ (ст. 32 и 89). В них прописаны права и обязательства государственных органов. Так, в 32-й статье указано обязательство перечисления материальной компенсации с учетом цены жилья.
3. ФЗ №185. В документе рассмотрены нормы закона в жилищной сфере.

К приведенному перечню можно добавить законодательные акты на местном уровне.

Условия отнесения жилья к категории аварийного

При рассмотрении запроса анализируется общее состояние дома, возможность проживания и безопасность для людей. В большинстве случаев объект относят к группе аварийных в следующих ситуациях:

1. Отклонение от действующих санитарных, гигиенических или эпидемиологических норм. Причиной может стать высокий уровень шума, загрязнение воздуха, электромагнитное излучение выше установленных требований и т. д.
2. Повреждение из-за взрыва, аварий, пожара или иных катаклизмов.
3. Искривление основания, стен, а также других элементов здания.
4. Нахождение вблизи объекта солевых потоков, оползней.
5. Расположение на участке возле ЛЭП в зоне повышенной напряженности электрического поля.
6. При невозможности или нецелесообразности восстановления зданий.
7. При шумности выше допустимой нормы.

Кроме того, к аварийным сооружениям может относиться не все здание в целом, а какую-то отдельную комнату.

Жилье с большой вероятностью не отнесут аварийным, если в нем нет лифта, мусоропровода, канализации или горячей воды. Случаи в отношении разных объектов оценивается в комплексе, а после этого принимается окончательное решение.

Общий порядок отнесения здания к непригодным

Выводы об аварийности применяется комиссией на базе жалобы, полученной от одного или группы жильцов (владельцев помещения). Общий порядок действий включает следующие шаги:

• получение заявления и изучение иной документации
• определение списка бумаг, которые требуются для принятия решения
• сбор экспертов для оформления выводов о присвоении объекту статуса аварийного с невозможностью последующего проживания
• анализ сведений и оценка безопасности объекта
• оформление выводов в порядке, который предусмотрен в п. 48 упомянутого ранее Положения
• оформление акта и выдача ответа

На завершающем этапе заявитель и владелец получают копии документов с выводом комиссии. Члены последней в процессе оценивания изучают реальное состояние объекта, оценивают надежность конструктивных элементов, соответствие нормам СанПина и пожарной безопасности. Также анализируется уровень шума и вибрации, особенности микроклимата, расположение и т. д.

Пошаговая инструкция

Простой путь признания здания аварийным — обращение в МФЦ самостоятельно или с привлечением представителя. Алгоритм действий:

• подача заявления по утвержденной форме
• сбор необходимой документации
• получение расписки и приемке бумаг

В срок до 35 дней заявитель получает ответ администрации и комиссии о признании объекта таковым, что не соответствует требованиям. В итоговой бумаге указываются дальнейшие действия по ремонту, восстановлению и возможностью применения. Отказ в изучении обращения возможен в таких случаях:

• человек, который оформил заявление, не является хозяином помещения
• отсутствие необходимой документации
• неправильное оформление заявления и т. д.

Чтобы избежать отказа, важно внимательно подойти к составлению заявления, сбору и передаче документов.

Действия работника МФЦ

После получения заявления и документации эксперт МФЦ действует таким образом:

• изучает содержание заявления
• проверяет правомочность субъекта обратиться за такой помощью
• рассматривает переданные документы на факт соответствия установленному перечню
• сканирует полученную документацию
• создает электронное дело и присваивает ему определенный код, позволяющий в дальнейшем установить принадлежность бумаг определенному гражданину
• проводит заверку дела с помощью ЭЦП

После приемки бумаг работник МФЦ должен выдать расписку, подтверждающую факт получения. Далее копии бумаг направляются в Администрацию района для изучения. Сроки отправки зависят от выбранной формы — электронная (24 часа), бумажная (72 часа).

Действия работника Администрации

Уполномоченный орган получает бумаги от МФЦ, проверяет данные из реестра с полученным перечнем и закрепляет факт приемки документации в специальном журнале. Дальнейший алгоритм такой:

1. Подготовка и отправка запроса о передаче бумаг, которые потребуются для выдачи госуслуги. Работа выполняется в срок до 24 часов. Аналогичный период выделяется на создание индивидуального дела заявителя секретарем комиссии.
2. Получение решения, подтверждающего невозможность проживания или указывающее на другое решение (соответствие требований, необходимость капремонта и т. д.).
3. Подготовка решения, его согласование и подпись у главы Администрации с последующей передачей бумаги для регистрации.
4. Выдача ответа заявителю. Информация передается в электронной или бумажной форме в срок до 1 или 2 суток с момента регистрации.

Предварительно специалист созванивается с заявителем и согласовывает время получения документа. На этом же этапе выдается предварительный ответ.

Необходимый пакет бумаг

Для признания объекта аварийным и непригодным для жилья заявитель должен приготовить и передать пакет документации. В него входит:

• заявление с просьбой признать объект непригодным для жилья
• проект реконструкции (для перевода помещения из категории жилого в нежилое)
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость, зарегистрированные в ЕГРП
• вывод проектно-изыскательной компании и специальной структуры, которая обследовала дом
• жалобы, письменные обращения и другие бумаги с жалобой на негативные условия жилья

Заявитель может передать бумаги и дополнительную документацию в бумажной форме или отправить ее почтой. Обязательное условие — уведомление о передаче. Если бумаги передаются в цифровом виде, обязательна электронная подпись. Передаваемая документация должна подписываться усиленной ЭЦП. Если роль заявителя играет госструктура, последняя передает комиссии свои выводы.

При проведении проверки комиссии могут потребоваться следующие данные:

• данные из ЕГРП на недвижимость и операций с ней
• техпаспорт объекта или техплан (для нежилых зданий)
• заключение уполномоченных структур, осуществляющих функции госнадзора

При необходимости комиссия вправе запрашивать дополнительные документы.

Сроки и выводы комиссии

Представители комиссии рассматривают обращение в срок до месяца с момента регистрации. После изучения ситуации они предоставляют выводы и дают ответ о необходимости дополнительной оценки объекта. Комиссия выполняет ряд задач, которые требуются для оформления вывода. Если во время проверки обнаруживается нехватка каких-либо бумаг, заявление возвращается в срок до 15 суток с момента истечения срока, установленного для рассмотрения объявления.

После рассмотрения принимается одно из следующих решений:

• здание соответствует нормам, которые предъявляются к объекту
• необходимо проведение реконструкции многоэтажного объекта
• требуется капитальный ремонт, восстановление или перепланирование помещения
• признание аварийности здания с необходимостью сноса

После обсуждения вопроса комиссия выдает выводы, оформляемые в виде 3-х экземпляров. При идентичном числе голосов окончательное слово остается за председателем комиссии. Кроме того, члены последней вправе изложить личную позицию и письменно прописать ее.

На базе полученного документа госорган субъекта РФ в срок до месяца выдает распоряжение. В последнем указываются дальнейшие требования по применению объекта, периоду выселения граждан или юридических лиц из аварийного здания. Если многоэтажный объект относится к категории аварийного, соглашения соцнайма и аренды разрываются с учетом требований закона.

В период до пяти суток с момента выдачи выводов бумаги передаются в орган госнадзора по адресу расположения аварийного здания. Параллельно владелец жилья информируется о ситуации в срок до суток.

Итоги

Признание жилья аварийным реально при наличии факторов, свидетельствующих о невозможности дальнейшей эксплуатации объекта и наличии риска для жизни. Задача заинтересованного лица в том, чтобы правильно составить заявление и передать необходимый пакет бумаг. Все работы по подготовке заявления и передаче документов можно выполнять лично путем передачи в МФЦ или уполномоченный орган, а также привлекать для работы представителя.

Рекомендации адвоката по признанию жилья аварийным и непригодным для проживания

Куда лучше сначала обращаться и правильный пакет документов для обращения в госслужбы по признанию жилья аварийным и непригодным для проживания? Уточните у наших дежурных юристов, заполнив форму ниже!