Последствия признания договора аренды недействительным

Последствия и условия признания договора недействительным

Основания оспоримости договора и ничтожности сделки

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

• при нарушении требований закона или иного правового акта;
• при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
• при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
• при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
• при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

• с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
• лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
• недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
• с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Последствия

В соответствии со ст. 167 ГК РФ , недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Признание договора недействительным. Юридическая консультация от RosCo

В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным?

Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст.431.1 ГК РФ.

Признание договора недействительным: основания

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:

• нарушены требования закона или иного правового акта (договоры, заключенные против публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, признаются оспоримыми) (п.2 ст.168 ГК РФ);
• договор заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ);
• договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ);
• договор совершен с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (п.2 ст.170 ГК РФ);
• договор заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ);
• договор заключен несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);
• договор заключен в противоречии с целями деятельности, которые сформулированы в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ);
• договор заключен без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ);
• превышения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);
• договор, совершенный с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), договор, совершенный с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица (ст.174.1 ГК РФ);
• договор, совершенный несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст.175 ГК РФ);
• договор по распоряжению имуществом, совершенный без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ);
• договор, совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
• договор, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ);
• договор, совершенный под влиянием насилия или угрозы, обмана, а также вынуждено заключенный на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Досудебное урегулирование споров

Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ. Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).

Например, основаниями признания кредитного договора недействительным являются:

• несоблюдение письменной формы (ст. 820 ГК РФ);
• нарушение требования закона или иного правового акта;
• недееспособность либо ограничение в дееспособности заемщика (например, кредитный договор заключен заемщиком, признанным недееспособным вследствие психического расстройства либо малолетним);
• иные основания (например, кредитный договор заключен под влиянием обмана заемщика).

Смотрите материал, подготовленный юрисконсультом «РосКо — Консалтинг и аудит» Валерия Иванова.

Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России «РосКо».

Суд решил: оплатить аренду придется, даже если договор аренды недействителен

Между ГУ “Г” (арендодатель) и ООО “П” (арендатор) был заключен договор аренды здания.

Предыдущий арендатор произвел в указанном здании самовольную реконструкцию, вследствие чего площадь здания увеличилась на 361,60 кв. м. ГУ “Г” не зарегистрировало эту реконструкцию, не оформило права на дополнительные площади и передало их в пользование ООО “П”.

После прекращения арендных отношений ООО “П” обратилось в суд с иском об установлении факта ничтожности договора аренды в части передачи в аренду помещений площадью 361, 60 кв. м.

Рассмотрение спора судами первой инстанции

1) По требованию о признании договора аренды недействительным в части

В обоснование своего иска арендатор ссылался на то, что арендодатель на дату заключения договора аренды не принял меры для госрегистрации самовольно совершенной реконструкции здания, а значит, и распоряжаться этими площадями не мог.

Экономический суд г. Минска удовлетворил иск ООО “П” об установлении факта ничтожности вышеуказанного договора аренды в части площадей, возникших в результате самовольной реконструкции.

Решение суда вступило в законную силу.

2) По требованию о применении последствий недействительности сделки

Затем арендатор подал иск о применении последствий недействительности сделки. Он просил взыскать с арендодателя излишне уплаченную арендную плату (за помещения площадью 361,60 кв. м) и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции удовлетворил требования ООО “П”. Суд пришел к выводу, что ГУ “Г” не вправе было сдавать в аренду имущество, возникшее вследствие самовольно выполненной реконструкции здания без получения необходимых разрешений и, соответственно, получать доход от сдачи в аренду указанного имущества . В связи с этим сумма в части переданного в аренду имущества, являющегося самовольной реконструкцией, получена ГУ “Г” без установленных законодательством оснований на ее получение.

Рассмотрение спора судом апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции не согласился с вышеперечисленными выводами и отменил решение суда первой инстанции (о применении последствий недействительности сделки).

Так, суд апелляционной инстанции указал, что арендатор фактически пользовался спорным имуществом, в связи с чем перечисленная им плата за пользование этим имуществом не может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя. Соответственно, нет оснований для удовлетворения заявленных ООО “П” требований.

Рассмотрение спора Верховным Судом

Верховный Суд посчитал выводы суда апелляционной инстанции правильными, исходя из следующего.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами .

Применение последствий недействительности договоров аренды осуществляется по правилам гл. 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, п. 2 ст. 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений .

Когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды, помимо последствий, установленных п. 2 ст. 168 ГК .

Верховный суд посчитал арендную плату, которую ООО “П” перечислило ГУ “Г” за помещения площадью 361,60 кв. м, оплатой за фактическое пользование имуществом, с учетом того что:

— арендатор фактически пользовался всем зданием, переданным ему арендодателем по договору аренды, в том числе помещениями площадью 361,60 кв. м;

— отсутствует спор о праве собственности на помещения, относящиеся к самовольной постройке;

— в последующем произведена госрегистрация изменения самовольно перестроенного капстроения.

Таким образом, в результате исполнения ничтожной сделки арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещением и поэтому обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость этого пользования . При этом у сторон не было спора по размеру перечисленной арендатором платы.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Признание договора аренды недействительным — как защитить себя?

Последствием недействительности любой сделки является реституция. Иными словами это возвращение всего полученного по сделке контрагентами друг другу. В частности, недействительность договора аренды влечет множество негативных последствий, начиная от необходимости искать нового контрагента, что означает потерю времени, заканчивая убытками, ввиду невозможности пользоваться необходимым объектом аренды. В данной статье мы собрали информацию, которая позволит вам избежать признания договора аренды недействительным.

Содержание

• Порядок признания договора аренды недействительным
• Признание судом договора аренды недействительным
• Ничтожность договора аренды
• Основания признания договора аренды недействительным
• Основания для оспаривания договора аренды
• Основания признания договора аренды ничтожной сделкой
• Последствия признания договора аренды недействительным
• Помощь юриста при недействительности договора аренды

Порядок признания договора аренды недействительным

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, существуют два вида недействительных сделок:

Общие положения о недействительности сделок распространяются на договоры аренды. В связи с этим, рассмотрим каждый вид недействительности сделок применительно к договору аренды в отдельности.

Признание судом договора аренды недействительным

При наличии оснований, указанных в законе, договор аренды может быть оспорен в судебном порядке. Признание его недействительным осуществляется по общим правилам искового производства, закрепленным в ГПК РФ.

По общему правилу, обратиться с исковым заявлением о признании договора аренды недействительным может сторона сделки. Однако, если права третьего лица нарушаются, то оно вправе также обратиться в суд для их защиты.
В связи с этим, рекомендуем пользоваться услугами арбитражного юриста. Он обоснует исковые требования надлежащим способом и представит ваши интересы в суде.

Ничтожность договора аренды

В силу того, что ничтожная сделка признается такой по умолчанию, дополнительной санкции суда для подтверждения этого факта не требуется. Однако для применения в принудительном порядке последствий недействительности такой сделки аренды все же необходимо обратиться в суд.

Право требования указанных выше последствий есть у сторон договора, а в случаях, предусмотренных законом, у третьих лиц. При подаче искового заявления, истец, не являющийся стороной договора аренды, должен указать на право или законный интерес, которые будут защищены применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, для признания договора аренды помещения недействительным обязательна четкая правовая позиция, обосновывающая причинно-следственную связь между нарушенным правом и применением последствий, описанных выше. В связи с этим, лучше обратиться за юридическими услугами для юридических лиц. Специалист разъяснит вам все возможные варианты решения данного кейса и составит исковое заявление с учетом всех требований законодательства.

Основания признания договора аренды недействительным

Недействительность договора аренды возможна только по основаниям, указанным в законе. Поэтому арендатор или арендодатель не вправе установить иные основания недействительности соглашения самостоятельно. Отдельно стоит отметить, что нарушения договора аренды не влекут его недействительность.

Основания для оспаривания договора аренды

Договор аренды может быть признан недействительным судом по следующим основаниям:

1. Нарушение требований законодательства или иных нормативных актов. В случае, если договор аренды содержит условия, противоречащие закону или иному обязательному для исполнения акту, то он может быть оспорен в судебном порядке со ссылкой на конкретную норму права. Например, закрепление в договоре аренды здания положений о том, что арендатор не имеет права пользоваться земельным участком, является нарушением правил статьи 652 ГК РФ, и, соответственно, основанием для оспаривания сделки.
2. Заключение договора аренды, предмет которого не соотносится с целями деятельности юридического лица.
3. Совершение сделки без получения согласия на то органов управления юридического лица, государственного или муниципального органа, третьего лица.
4. Подписание договора аренды от имени юридического лица его органом, представителем при отсутствии полномочий на осуществление таких действий. Так, необходимо проверять положения учредительных документов, актуальные доверенности.
5. Заключение договора аренды от имени юридического лица органом или его представителем в противовес интересам организации.
6. Совершение сделки лицом, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
7. По иску попечителя, заключенный ограниченно дееспособным лицом договор аренды может быть признан недействительным. Исключением из этого является случай, если указанное выше лицо правомочно совершать такие сделки.
8. Заключение договора аренды лицом:

• Не способным понимать значение совершаемых действий (но не являющимся недееспособным).
• Введенным в существенное заблуждение.
• Подверженным угрозам, обману, насилию, неблагоприятным обстоятельствам.

Основания признания договора аренды ничтожной сделкой

Случаи ничтожности сделок также закреплены непосредственно в законе. Так, основания недействительности следующие:

1. Заключение договора аренды с условиями, противоречащими основам правопорядка и нравственности. Договор аренды, в данном случае, должен быть заключен не только в противовес нормам права и морали, но и базовым принципам правопорядка и общим понятиям нравственности.
2. Заключение мнимого договора аренды. Если взаимные права и обязанности по договору аренды лишь перечислены в тексте договора, а стороны фактически не планировали их исполнять, то в этом случае договор аренды считается ничтожным.
3. Заключение договора аренды, если стороной или ее представителем является лицо, признанное недееспособным в установленном законом порядке на основании наличия психического расстройства.
4. Если одной из сторон договора аренды является лицо, возраст которого меньше четырнадцати лет, то такая сделка ничтожна. Однако существует исключение из указанного выше общего правила. Так, по требованию законных представителей такая сделка может быть признана судом действительной, если заключена в целях получения выгоды малолетним.

Следует отметить, что признание договора аренды незаконным достаточно сложная в доказывании процедура. Поэтому рекомендуем обращаться за помощью к юридическим компаниям.

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

• договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
• договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
• имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Надо ли оплачивать задолженность по капремонту, если фонд не присылал квитанции?

Подскажите, пожалуйста, насколько законно действует фонд капитального ремонта. Ситуация такая.

Мой муж в этом году унаследовал квартиру, после чего выяснил, что квитанции за капремонт почему-то не приходят, хотя сам дом включен в программу капремонта.

Я написала запрос в фонд, и выяснилось, что у них не было данных о квартире, и они не формировали квитанции. По итогу обращения нам отправили ответ, по которому начисления были произведены с 1 ноября 2014 года, то есть за 6 лет!

Насколько это правомерно? Ведь во-первых, квартира перешла в собственность только в этом году как наследство. Во-вторых , это же ошибка самого фонда, что они не формировали квитанции. Почему мы должны за это оплачивать огромную сумму за капремонт?

Если это не правомерно, то как бы вы посоветовали нам поступить? Обращаться в суд? И на какие аргументы можно опираться, чтобы доказать свою правоту?

Заранее спасибо за ответ.

Екатерина, к сожалению, часть долга точно оплатить придется. Взносы на капитальный ремонт привязаны к квартире, а не к собственнику в отличие от остальных коммунальных услуг. И если предыдущий собственник не платил за капремонт, то этот долг перешел к вашему мужу вместе с унаследованной квартирой.

Но не торопитесь вносить всю сумму долга. Если фонд капитального ремонта подаст иск, вы можете просить суд применить срок исковой давности — три года. Тогда вы сможете заплатить меньше. Поясню, как выгоднее поступить в вашей ситуации.

Когда появляется обязанность оплачивать капремонт

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества. Но есть исключения, когда платить не нужно. Например, дом признали аварийным либо государство или муниципалитет планируют изъять земельный участок для своих нужд.

Собственник не обязан платить взносы, пока его дом не включен в региональную программу капремонта. Но как только дом попал в программу, новость об этом официально публикуют на официальном сайте администрации региона. У собственников есть время, чтобы с ней ознакомиться.

Разные регионы устанавливают свои сроки: кто-то дает на ознакомление четыре месяца, другие — семь. Но меньше трех месяцев и больше восьми нельзя. После этого за капремонт обязательно нужно платить. В Свердловской области, где вы живете, такая обязанность возникает спустя полгода после даты официальной публикации информации.

Узнать о публикации собственник должен сам. Здесь действует аналог правила «незнание закона не освобождает от ответственности». Даже если фонд капремонта не присылает вам квитанции, нужно периодически интересоваться, не попал ли ваш дом в программу, чтобы не пропустить момент, когда надо вносить платежи.

Судебная практика в данном случае не на стороне собственников жилья. Суды говорят, что обязанность по оплате возникает у жильцов в силу закона и никак не связана с тем, присылает фонд капремонта квитанции или нет.

Почему теперь долг придется выплатить вашей семье

По закону долг за капремонт привязывается к квартире, а не к собственнику. Как только ваш муж вступил в наследство, вместе с правом собственности на квартиру он получил и долги, которые на ней были. Теперь он, как собственник помещения в МКД, обязан его содержать, в том числе платить за капремонт.

Тот факт, что ни он, ни предыдущий собственник не получали квитанций, роли не играет. Собственник все равно обязан оплачивать расходы на капремонт.

Если квитанции не приходят, надо связаться с региональным оператором и выяснить причину. Так что вы поступили совершенно правильно, когда стали узнавать, что с квитанциями и оплатой.

Как можно уменьшить сумму долга

Платить за все шесть лет не нужно. В законе есть понятие исковой давности — это срок для защиты по иску лица, чье право нарушено. По общему правилу срок исковой давности составляет три года.

Минстрой считает, что трехгодичный срок действует и в отношении обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Суды тоже придерживаются этого правила.

Например, в Ханты-Мансийском автономном округе женщина не платила за капитальный ремонт несколько лет, поскольку ей не присылали квитанции. Фонд капитального ремонта подал иск и потребовал взыскать с нее задолженность с 1 сентября 2014 года по 29 февраля 2022 года, то есть почти за пять лет. По мнению фонда, женщина сама должна была обратиться за квитанциями, если она их не получала.

Должница просила суд отказать фонду в исковых требованиях: раз она не получала квитанции, то и платить не могла. Однако суд сказал, что обязанность собственника жилого помещения платить взносы на капремонт возникает в силу закона. А значит, если фонд не направлял собственнику платежные документы и требования об уплате задолженности, в том числе в течение длительного времени, — это не основание, чтобы вообще не платить за капремонт.

Однако взыскать всю сумму фонду так и не удалось. Женщина обратилась с заявлением о применении срока исковой давности, и суд его удовлетворил. Он частично уменьшил исковые требования: сумму задолженности сократил почти в два раза, а сумму пеней — в три.

Вы тоже можете применить срок исковой давности. Но есть один нюанс: это можно сделать только в ходе судебного разбирательства. То есть фонд капремонта должен подать заявление в суд, чтобы взыскать задолженность с вашего супруга. Пока нет судебного процесса, применить исковую давность нельзя.

Можно ли не платить за капремонт в новостройке

У многих жителей новостроек хотя бы раз возникал вопрос: «Почему я должен платить за капремонт дома, если он новый?» Действительно, вопрос кажется логичным. Тем более что на новостройки действует гарантия от застройщика на конструкцию здания и на технологическое оборудование до трех — пяти лет.

Разбираемся, действительно ли нужно платить за капремонт в новостройках или можно отодвинуть срок получения квитанции.

Оплата капремонта в новостройках

Несмотря на то что дом новый, собственники жилья в новостройках не освобождаются от ежемесячной уплаты взносов на капремонт. Такая норма закреплена в ст. 169 Жилищного кодекса.

Обязанность вносить платежи на капремонт в новостройках возникает не сразу после ввода дома в эксплуатацию. В разных регионах жители новых домов начинают уплачивать взносы в разное время. Срок зависит от того, когда власти включат дом в региональную программу капремонта. На это уходит от года до пяти лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Сама обязанность оплатить коммунальную услугу наступает спустя шесть месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта, которая обновляется в среднем дважды в год.

«В Москве, например, это восемь месяцев с момента включения дома в региональную программу (п. 4.1 (1) постановления правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП), а в Московской области — шесть месяцев (ч. 2.2 ст. 5 закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ)», — пояснил управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.

В каждом субъекте своя программа, ее можно найти в интернете. Наличие дома в московской программе капремонта и дату его включения в программу можно проверить здесь, в программу Московской области — здесь.

Сколько платить

Размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе свой, его определяют местные власти. Он зависит от метража квартиры. Но формула расчета платежа для всех одинаковая:

установленный регионом минимальный размер взноса на капитальный ремонт * на общую площадь помещения

Например, в Москве с 1 января 2022 года все собственники недвижимости платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 19,52 руб. за 1 кв. м, находящийся у них в собственности. Так, за квартиру площадью 52 кв. м придется платить 1015,04 руб. ежемесячно.

Платеж за капитальный ремонт включен в ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Жильцы многоэтажек могут увеличить платеж по своему желанию, но платить меньше установленного минимума они не могут.

Взносы на капитальный ремонт собственники могут вносить двумя способами. Первый — на специальный счет дома, второй — на счет регионального оператора. Принять решение, где формировать взносы на капремонт, необходимо в период от трех до шести месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта.

Кто не платит за капремонт

По словам юриста Дмитрия Галанцева, от уплаты взносов на капремонт освобождены жители аварийных домов и подлежащих сносу, а также собственники жилой недвижимости, расположенной в закрывающихся населенных пунктах. Платить за капремонт не нужно, если власти решили изъять для государственных и муниципальных нужд участок, на котором стоит многоквартирный дом.

Также льготы на оплату капремонта есть у пожилых. Например, в Москве предусмотрены 50%- и 100%-ные скидки для собственников в возрасте от 70 и от 80 лет. В Московской области предусмотрена денежная компенсация для восьмидесятилетних. Льготы на оплату капремонта есть у ветеранов войны, многодетных семей и других льготных категорий граждан.

Что будет, если не уплатить взносы за капремонт

Взносы на капремонт приравниваются к коммунальным платежам, поэтому игнорировать их уплату нельзя. Если не платить два месяца, будут начисляться пени. Если долг будет копиться и дальше, на собственника могут подать в суд о взыскании задолженности. В итоге нужно будет возместить долг, пени и судебные издержки. Стоит иметь в виду, что часто должникам доступна рассрочка, которой они могут воспользоваться, чтобы не доводить дело до суда.

Освободить новостройки от оплаты капремонта

Осенью 2022 года депутаты и сенаторы от партии ЛДПР предложили освободить жителей новостроек от уплаты взносов на капитальный ремонт в течение первых пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что сейчас для новостроек в разных регионах срок оплаты наступает в разное время.

Авторы инициативы хотят уравнять права граждан разных субъектов. Для этого они предлагают внести изменения в ч. 2 ст. 169 и ч. 5.1 ст. 170 Жилищного кодекса, которые позволят собственникам новостроек не уплачивать взносы на капитальный ремонт первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Рассматривать законопроект планируют в весеннюю сессию.