Порядок оформления сделки купли продажи квартиры
Что делать, если вы продавец
Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.
Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
- Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Что делать, если вы покупатель
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.
Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.
В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.
Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
- свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.
Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
Куда обращаться для осуществления регистрационных действий
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
- через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.
Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.
После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.
Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция
Для тех, кто хочет продать квартиру без риелтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!
Как продать квартиру самостоятельно: общие правила
Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.
Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.
Перед продажей вам нужно будет заняться:
- Сбором недостающих документов;
- Провести предпродажную подготовку квартиры;
- Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
- Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
- Провести проверку документов покупателей;
- Заключить предварительный и основной договоры.
При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.
Продажа квартиры: с чего начать
Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.
Что нужно для продажи квартиры:
- Определение стоимости вашей квартиры;
- Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
- Косметический ремонт – при необходимости;
- Сбор документов;
- Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
- Показ квартиры откликнувшимся покупателям.
В основной этап продажи квартиры входят:
- Оформление предварительного договора и получение задатка;
- Подписание основного договора с последующей регистрацией;
- Передача квартиры и ключей;
- Получение оставшихся денег;
- Оплата налоговой пошлины.
Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора
Определение стоимости вашей квартиры.
Здесь можно пойти двумя путями:
- Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
- Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.
Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.
При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:
- Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
- Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
- Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- Наличие или отсутствие ремонта;
- Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
- Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
- Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Сбор документов
Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.
Документы, необходимые сразу
Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН
Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет
Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)
Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)
Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости
Какие документы нужны для продажи квартиры
Основной перечень документов для продажи квартиры
- Справка ЕГРН
- Кадастровый и технический паспорт
- Выписка из лицевого счета
- Справки о составе семьи
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи квартиры
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Показ квартиры потенциальным покупателям
Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.
Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры
Основные этапы продажи квартиры
Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:
- Подписание предварительного договора или договора задатка;
- Подписание основного договора купли-продажи;
- Его регистрацию;
- Получение оставшейся суммы.
Предварительный договор купли-продажи /договор задатка
Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).
В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Договор задатка при купле-продаже квартиры
Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата)
Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):
- Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
- Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
- Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
- Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.
Расчеты за квартиру
- При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
- При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).
Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если в сдела затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины. Стороны сделки обращаются МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.
Передача квартиры и получение денег
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.
Содержание
Сделка купли-продажи квартиры — что это?
Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.
Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.
Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.
Определяем юридический статус квартиры
Юридических статуса жилья всего два:
- первичное;
- вторичное.
Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.
К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.
Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
- Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.
2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.
Что можно узнать из выписки или справки:
- подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
- количество собственников квартиры;
- историю перехода прав собственности;
- наличие обременений.
Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.
3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:
- правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
- правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.
К правоподтверждающим документам относятся:
- Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
- Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
- Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.
15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.
К правоустанавливающим документам относятся:
- договор купли-продажи;
- договор передачи жилья в собственность;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- справка ЖСК о выплате пая;
- договор долевого участия;
- решение суда.
Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:
- Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
- Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.
Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.
Заключаем предварительный договор купли-продажи
Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.
Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.
На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.
Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.
В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.
Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?
Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.
Подписываем договор купли-продажи
Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:
- описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
- описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
- цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
- зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
- срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.
— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:
- название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
- подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
- нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
- в тексте не должно быть помарок и пятен;
- листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.
Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:
- квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
- дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
- дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.
Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:
- весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- документы, удостоверяющие личность покупателя.
Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.
По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.
Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.
После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.
Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .
Автор: Дарья Милакова
Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно
За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 57
Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
| Кадастровый номер | Адрес объекта |
|---|---|
| Выбрать |
Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.
Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!
Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.
Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2022 году
- Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
- Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
- Доверенность (если нет собственника на сделке).
- Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
- Паспорт (двух сторон)
Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.
Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.
Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.
Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.
Самостоятельно
Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.
Нотариус
Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.
Куда подаются документы?
Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).
После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.
Проверка собственников
Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.
Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.
Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:
1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)
Для чего проверяется жилой объект?
1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.
Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.
Основные условия договора
Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.
В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства
Кем регистрируется договор?
Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ
Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:
1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.
2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).
3. Обращение в Росреестр/МФЦ.
Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?
Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.
Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.
Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.
Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.
Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?
Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.
При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.
Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.
Купля-продажа с участием родственников
Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.
Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.
Новые правила продажи квартиры
Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.
При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.
Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.
Как происходит процесс покупки квартиры?
Предподготовка
1. Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:
- для собственного проживания;
- для сдачи в аренду;
- для сохранения накоплений;
- для инвестиций.
2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.
3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).
4. При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.
5. Решите, будете ли вы покупать без посторонней помощи или наймете риелтора. Имейте в виду: если подобрать вариант реально и самостоятельно (хотя риелтор сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги — проверка, торги, составление и подписание договора — точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и продажи.
Если сделку планируется проводить при участии риелтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. По договору проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи) квартиры, юридическое сопровождение и оформление сделки.
Утверждение бюджета
Поиском суммы для покупки недвижимости лучше озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему предложат варианты от банков — партнеров этого агентства.
Не всем россиянам под силу подтвердить свой доход: в ряде случаев это означает, что придется брать кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Но тогда первоначальный взнос будет больше — не менее 50% стоимости будущего жилья.
Подбор
После того как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель потратит на покупку, пора переходить к подбору.
- Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
- Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
- При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
- На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.
Торги и переговоры
Квартира выбрана и проверена? Стороны переходят к обсуждению деталей.
— Самое время торговаться (если вы планировали этот момент) — читайте здесь , как это делать.
— Договорившись о цене, продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение. В нем перечисляются основные шаги грядущей сделки: когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена.
— При подписании авансового соглашения обычно вносится аванс (30–50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах устанавливаются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риелторы, ссылаясь на эти пункты, пытаются аванс не вернуть. При обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, а аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более риелторы задатки не принимают — только авансы.
— Покупатель вправе настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров — это делается для того, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки. Продавцу надо посетить учреждения по месту прописки — справки выдаются в регистратуре в тот же день и подтверждают, что человек не состоит на учете.
Выход на сделку
После подписания авансового соглашения начинается следующий этап — подготовка к решению финансовых вопросов.
— Если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и делает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры. Она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но, предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости. Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование.
— Оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки: в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% стоимости покупки (часто значительно дешевле).
— Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.
— Все документы передаются в банк. Тот одобряет (или не одобряет, что случается реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает три–пять дней.
Сделка
В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риелторы собираются в отделении банка или у нотариуса.
— Если встреча проводится в банке, то сначала покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи , в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.
— Договор следует составить заранее — лучше сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее ).
— Далее стороны переходят к процессу оплаты.
Первоначальный взнос покупатель переводит на банковский счет заранее или приносит с собой в банк.
Оплата проводится через аккредитив или банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю предлагается услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее и в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег.
По сути создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи права собственности, — своеобразный аналог эскроу: продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.
Переход права собственности
Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание выписки из ЕГРН.
Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).
Участники сделки вправе не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.
Электронная регистрация проходит в течение трех–пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.
Завершающий этап — передача квартиры и составление акта приема-передачи , который является одним из основных документов, подтверждающих сделку.
Второй важнейший документ — расписка или выписка по счету, подтверждающая поступление средств.
Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала руководителя офиса «Щелковское» агентства «Инком-Недвижимость» Галину Лукичеву.
Как оформить регистрацию по месту пребывания в Москве
1. В чем разница между регистрацией по месту жительства и регистрацией по месту пребывания?
Место жительства — это жилье, в котором человек проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), по договору найма специализированного жилого помещения или на каких-либо других основаниях постоянно (преимущественно). Место пребывания — это, соответственно, жилье, которое человек занимает на тех же основаниях, но временно.
О смене места жительства нужно сообщать в орган ГУВМ МВД в течение семи дней. Регистрацию по месту пребывания необходимо оформлять только в том случае, если вы планируете жить на новом месте более 90 дней.
Регистрация, как по месту жительства, так и по месту пребывания, производится в срок от трех до восьми дней в зависимости от способа подачи документов.
2. Нужно ли согласие других жильцов, чтобы оформить временную регистрацию?
Если вы — собственник жилья (или его доли), в котором хотите зарегистрироваться, вам не нужно получать ничье согласие. Если же нет, вам придется получить разрешение от всех владельцев жилого помещения.
Если жилье находится в государственном или муниципальном фонде и вы его единственный пользователь, для временной регистрации вам также не нужно ничье согласие. Но если в помещении уже зарегистрированы по месту жительства другие люди, вам понадобится разрешение тех из них, которые достигли совершеннолетия.
Если вы хотите оформить временную регистрацию в жилье, которое находится в государственной или муниципальной собственности, но не являетесь его нанимателем, вам придется заключить договор поднайма. Этот договор будет служить основанием для временной регистрации.
При регистрации по месту пребывания в коммунальной квартире требуется согласие всех проживающих в квартире собственников и нанимателей.
Согласие собственников или пользователей предоставляемого вам жилья выражается на личном приеме в регистрирующих органах письменно. Если нет возможности присутствовать лично, согласие можно заверить нотариально.
3. Какие нужны документы?
Для регистрации по месту пребывания вам понадобятся:
- документ , удостоверяющий личность;
- заявление о регистрации по месту пребывания (форма № 1, заполняется на личном приеме);
- документ , являющийся основанием для временного проживания по указанному адресу (это может быть договор найма, соцнайма, поднайма жилья; свидетельство о праве собственности на жилплощадь, в случае если вы являетесь ее владельцем (совладельцем); заявление человека, предоставляющего жилье, или иной документ);
- акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (при установлении опеки или попечительства).
Чтобы зарегистрировать по месту пребывания несовершеннолетнего ребенка до 14 лет, одновременно с заявлением о регистрации по месту пребывания законному представителю понадобятся:
- свидетельство о рождении ребенка, не достигшего 14 лет;
- паспорта законных представителей или близких родственников, находящихся вместе с ребенком;
- акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (при установлении опеки или попечительства) — в случае необходимости.
Владельцу или пользователю жилья (если вы не владелец или не указаны в договоре найма) в свою очередь нужно будет иметь с собой:
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право на владение (пользование) этим жильем.
4. Куда подавать заявление?
Подать документы для регистрации по месту пребывания можно:
- онлайн, через портал государственных услуг РФ;
- в центре госуслуг «Мои документы» того района, где находится жилье;
- в управляющей компании вашего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола.
Жители Троицкого и Новомосковского административных округов могут записаться на прием в центр госуслуг «Мои документы», воспользовавшись услугой на mos.ru.
Если вы подаете документы лично, вам придется приходить дважды: сначала подать документы, потом получить. В первый визит, для подачи документов, придется прийти и вам, и тем , кто предоставляет жилье (если вы не собственник). Второй раз, для получения свидетельства о регистрации, можете прийти только вы.
Если вы подаете заявление через портал госуслуг, вам в течение трех дней придет приглашение на получение свидетельства о регистрации по месту пребывания. Прийти придется как вам, так и тем , кто предоставляет вам жилплощадь. При себе нужно иметь:
- документы, удостоверяющие личность;
- документ, подтверждающий право на владение (пользование) этим жильем;
- документ, являющийся основанием для вашего временного проживания по указанному адресу.
По желанию заявителя свидетельство о регистрации по месту пребывания может быть направлено по адресу жилого помещения, указанного в заявлении о регистрации по месту пребывания, либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица органа регистрационного учета (если заявление подавалось через портал госуслуг). Владельцу (или нанимателю) жилого помещения в 3-дневный срок направляется уведомление о регистрации этого гражданина.
5. Как оформить регистрацию для ребенка?
Для регистрации детей, не достигших 14 лет, и недееспособных граждан по месту пребывания законных представителей — родителей (одного из родителей), усыновителей или опекунов согласие собственников жилья не требуется. Соответственно, их присутствие во время подачи документов не нужно. Регистрация осуществляется по заявлению законного представителя. Регистрация детей старше 14 лет производится на общих основаниях.
6. На какой срок можно оформить временную регистрацию?
Регистрацию по месту пребывания можно оформить на любой срок, но он должен быть согласован с собственниками жилого помещения.
Пользователи жилья государственного или муниципального жилищного фонда могут временно зарегистрировать в своем жилом помещении граждан на срок, не превышающий срок договора социального найма. В случае если гражданин, которого нужно зарегистрировать по указанному адресу, занимает жилую площадь не по договору поднайма, а является временным жильцом, регистрацию можно оформить только на срок, не превышающий полгода.
Пользователи жилья по договорам найма и безвозмездного пользования не могут сдать жилье в поднаем. Соответственно, они могут зарегистрировать в занимаемом ими жилом помещении только временных жильцов.
7. Как оформить регистрацию студенту и военнослужащему?
- по месту жительства — на общих основаниях (за исключением солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву);
- по месту пребывания — при наличии отпускного билета или командировочного удостоверения (если срок отпуска или командировки превышает 90 суток).
Военнослужащие, поступившие на военную службу по контракту, а также офицеры, проходящие военную службу по призыву, и члены их семей до получения жилых помещений регистрируются органами регистрационного учета по месту дислокации воинских частей.
Студенты очной формы обучения, получающие среднее профессиональное и высшее образование и проживающие в общежитиях, для регистрации по месту пребывания должны обращаться к уполномоченному должностному лицу учебного заведения. Сделать это нужно в течение трех дней со дня предоставления места в общежитии.
8. В каких домах нельзя зарегистрироваться?
Если квартира находится в доме, который определен под снос, зарегистрироваться в ней невозможно. Регистрационный учет прекращается после выхода постановления Правительства Москвы о сносе того или иного дома.
Зачем нужна временная прописка и как ее получить
Регистрация по месту пребывания (временная регистрация) оформляется, если гражданин находится более трех месяцев в регионе, в котором у него нет постоянной прописки. Временная регистрация может понадобиться для оформления документов, при устройстве на работу или для получения пенсии.
Вместе с юристами разбираемся, для чего нужна временная регистрация и как ее получить.
Содержание:
Временная и постоянная регистрация: в чем разница
Сейчас в России существуют два вида регистрации — временная и постоянная. Постоянная — это проживание по адресу, штамп о котором проставлен в паспорте. Постоянная прописка не имеет срока действия. Он может прекратиться только в результате выписки (снятия с регистрационного учета) гражданина по его собственному желанию либо по решению суда. На регистрационном штампе в паспорте указываются адрес и дата постановки или снятия с учета.
Регистрация по месту пребывания оформляется на определенный срок — от 90 суток до пяти лет. Чтобы зарегистрироваться по месту пребывания, не нужно выписываться из жилья, где человек зарегистрирован постоянно. Отметку о временной регистрации в паспорт не ставят — выдается соответствующее свидетельство, которое нужно носить с собой. В 2022 году порядок совершения регистрационных действий претерпел некоторые изменения. Так, с 15 июля документом, подтверждающим временную регистрацию, является выписка из Государственного реестра, отметила член Ассоциации юристов (АЮР) России Ольга Полубкова.
Временную регистрацию оформляют люди, переехавшие на новое место жительства на короткий или средний срок — командировочные, сезонные рабочие и даже туристы. «Регистрация по месту пребывания (временная регистрация) оформляется, если гражданин находится более 90 дней в субъекте, в котором у него нет регистрации по месту жительства. При этом человек не теряет свою регистрацию по месту проживания», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
Временная регистрация может понадобиться для получения пособия или пенсии, постановки на учет в школу или детсад. Некоторые работодатели не берут на работу сотрудников, у которых нет хотя бы временной регистрации.
Штрафы за отсутствие регистрации
За проживание в жилом помещении более трех месяцев без регистрации (постоянной или временной) законом предусмотрены штрафные санкции. Причем штрафовать будут не только человека, который живет без регистрации, но и гражданина, который предоставил свое помещение. Согласно Кодексу административных правонарушений (КоАП РФ, ст.19.15.1), человеку без прописки придется заплатить от 2 тыс. до 3 тыс. руб., лицу, предоставившему жилое помещение, — от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Если таким лицом является организация (например, работодатель), размер штрафа составит от 250 тыс. до 750 тыс. руб.
«В Москве и Санкт-Петербурге размер штрафов выше — от 3 тыс. до 5 тыс. руб. для граждан, от 5 тыс. до 7 тыс. руб. — для собственников помещения (для собственников-организаций — от 300 тыс. до 800 тыс. руб.)», — добавил Степан Хантимиров.
Исключение составляют случаи, когда человек живет по определенному адресу без регистрации, но при этом имеет постоянную регистрацию в том же городе или на территории того же субъекта. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе штрафные санкции не коснутся жителей прилегающих территорий — соответственно, Подмосковья, Ленинградской области и Республики Крым. Родственников (супругов, детей, родителей, бабушек и дедушек) собственника жилья, проживающих на его жилплощади без регистрации, тоже по закону не могут оштрафовать.
Где можно и где нельзя зарегистрироваться
Зарегистрироваться временно можно не только в квартире или доме. Регистрация по месту пребывания возможна в различных учреждениях — студенческом общежитии, гостинице, хостеле, пансионате, турбазе, медучреждении и учреждении уголовно-исполнительной системы. Также с 1 января 2019 года россияне могут регистрироваться на дачах. При этом загородный дом должен соответствовать требованиям для постоянного проживания.
Но есть объекты недвижимости, в которых зарегистрироваться нельзя. Например, ни временная, ни постоянная регистрация невозможна в домах, которые определены под снос. После выхода городского постановления о сносе дома регистрационный учет в этих зданиях прекращается.
Постоянную регистрацию также нельзя оформить в апартаментах. В них можно жить, по характеристикам они практически не уступают обычным квартирам, но юридически апартаменты относятся к нежилому фонду. Однако временная регистрация в апартаментах возможна.
Временная регистрация для иностранцев
Иностранцы должны зарегистрироваться по месту пребывания, как только они приехали в Россию. Данное правило не распространяется на высококвалифицированных специалистов и членов их семей при условии, что:
- они прибыли на территорию России не более чем на 90 дней;
- они имеют постоянную регистрацию на территории России, но временно переехали в другой регион не более чем на 30 дней.
Иностранцы, приехавшие в Россию, имеют несколько вариантов временной регистрации. Например, они могут временно зарегистрироваться в нежилом помещении своего работодателя, если они фактически там проживают (в офисе, на заводе, в складских помещениях). С этого года иностранцы, которые имеют в собственности недвижимость на территории России, могут выступать в качестве принимающей стороны и регистрировать у себя в квартирах и домах граждан других государств. До этого граждане других государств, владеющие недвижимостью в России, не могли временно регистрировать других иностранцев. Исключения предусматривались для высококвалифицированных специалистов. Сейчас для регистрации иностранного гражданина собственник квартиры должен в течение семи рабочих дней уведомить орган миграционного учета о его заселении.
«В случае если недвижимость, где намерен проживать житель другой страны, принадлежит гражданину России, который постоянно проживает за границей, иностранец обязан лично уведомить орган миграционного учета о своем прибытии. При этом также понадобится нотариально заверенное согласие принимающей стороны», — добавила член АЮР.
Временная прописка для ребенка
Местом жительства или пребывания несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства или пребывания их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ). Если у родителей место жительства по разным адресам, ребенка можно зарегистрировать по любому из них.
Временная регистрация несовершеннолетнего понадобится для совершения от его имени различных юридических действий. Например, зачисление в школу или прикрепление к поликлинике. Хотя формально ребенка должны принимать в детский сад или школу и без регистрации, но на практике это нередкая причина отказов. Соответственно, можно либо обжаловать такие действия, либо оформить регистрацию, отметила адвокат Наталья Тарасова.
Сама процедура регистрации достаточно проста, для этого необходимо предоставить в МФЦ пакет документов. Он включает в себя:
- заявление, заполненное законным представителем несовершеннолетнего на бланке установленной формы;
- копию свидетельства о рождении с оборотной стороной, где проставлена отметка о гражданстве. Если ребенок постоянно проживает за границей, то представляется его иностранный паспорт.
«Однако при регистрации несовершеннолетнего следует учитывать одно очень важное обстоятельство. Необходимо представить согласие обоих родителей на временную регистрацию. Если согласия между родителями по данному вопросу нет (один за регистрацию, а второй — против), тогда вопрос решается в судебном порядке, так как рядовая процедура не предусматривает общего решения для споров такого рода», — предупредила Ольга Полубкова.
Временная регистрация и пенсия
Наличие временной регистрации позволяет существенно упростить порядок получения документов по месту проживания. Оформив временную регистрацию, граждане больше не должны ездить на место постоянной регистрации, чтобы получить нужный документ. То же самое касается пенсии.
«Все без исключения граждане России, а также лица, проживающие на территории иностранных государств, могут подать заявление о назначении пенсии в территориальное отделение ПФР по месту проживания. Следовательно, при наличии временной регистрации есть возможность получения пенсии по месту фактического проживания», — разъяснила член АЮР.
Однако пенсионер по временной регистрации может получать пенсию только по тарифу своего региона. Чтобы получать московские доплаты, гражданин должен прожить в столице не менее десяти лет. Поэтому при переезде сразу получить надбавки полностью не получится. Ранее данного требования не было. Но после введения надбавки, выплачивавшейся за счет городского бюджета, в столицу устремились пенсионеры со всей страны. Они регистрировались в жилых помещениях у своих родственников или знакомых, это давало им право на дополнительные выплаты, хотя они фактически там не проживали. В результате был введен данный ценз.
Способы оформления временной регистрации
Есть несколько способов оформления временной регистрации — это онлайн через портал «Госуслуги», через многофункциональные центры (МФЦ) или подача в подразделение МВД. Записаться на прием в МФЦ можно, воспользовавшись услугой на mos.ru. Срок регистрации — от трех до восьми рабочих дней.
Список документов для временной регистрации:
- документ, подтверждающий личность гражданина;
- документы на право распоряжения жилым помещением. самые распространенные — договор аренды или найма;
- заявление о регистрации по месту пребывания. Оно должно быть подписано заявителем (временно въезжающим в новое жилое помещение) и собственником;
- паспорта и согласие всех зарегистрированных в квартире. Как правило, такое согласие требуется от совершеннолетних членов семьи собственника. Если квартира в субаренде, то согласие потребуется и от арендатора, и от собственника. Если арендованная квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то согласие потребуется от всех собственников.
Через портал «Госуслуги»
Подать заявление о регистрации по месту пребывания можно через портал «Госуслуги». Для этого на портале должна быть создана учетная запись. Затем необходимо заполнить заявление в электронном виде, внеся в него данные следующих документов: паспорта гражданина России; паспорта гражданина России или свидетельства о рождении несовершеннолетнего заявителя; документа, на основании которого проводится регистрация. После отправки заявления нужно дождаться результатов его проверки. В личный кабинет придет приглашение посетить подразделение ГУВМ МВД. Сообщение придет выбранным вами способом: оповещением в мобильном приложении или по электронной почте. В течение трех дней после получения приглашения нужно будет представить оригиналы документов.
Прийти в подразделение нужно с собственником помещения, в котором человек собирается временно зарегистрироваться. Собственник должен подтвердить свое согласие. Если нет возможности собрать всех заинтересованных собственников, можно предоставить их согласие, заверенное нотариусом. Когда свидетельство о временной регистрации будет готово, гражданина вызовут в учреждение МВД для его получения.
Подача документов через МФЦ
Для оформления временной регистрации через МФЦ нужно обращаться в то отделение, которое обслуживает район, где гражданин намерен зарегистрироваться. Записаться на прием можно через терминал электронной очереди в многофункциональном центре или онлайн на сайте МФЦ.
Заявитель должен прийти в МФЦ вместе с владельцем жилья, в котором он будет временно регистрироваться. Собственник должен иметь при себе паспорт и документы на недвижимость. Пакет документов для оформления временной регистрации через МФЦ точно такой же, как и в других случаях.
Покупка временной регистрации
В интернете есть множество сайтов с объявлениями о продаже временной регистрации в Москве. Многие граждане задаются вопросом о возможности фиктивной регистрации. Однако юристы предупреждают, что это незаконно. «Покупка временной регистрации противоречит действующему законодательству, так как сама по себе регистрация не может выступать объектом купли-продажи», — пояснила Наталья Тарасова.
Следовательно, за фиктивную регистрацию придется нести ответственность как покупателю, так и продавцу. «Правонарушение подобного рода влечет за собой штраф в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или уголовное наказание вплоть до лишения свободы на срок до трех лет», — добавила член АЮР.
