Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
справка об отсутствии долгов по квартплате;
нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

первичное;
вторичное.

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
количество собственников квартиры;
историю перехода прав собственности;
наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

договор купли-продажи;
договор передачи жилья в собственность;
свидетельство о праве на наследство;
договор дарения;
договор мены;
договор ренты;
справка ЖСК о выплате пая;
договор долевого участия;
решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

паспорт собственника;
кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
правоустанавливающие документы;
справка о составе семьи;
документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
согласие всех собственников на продажу квартиры;
согласие второго супруга;
разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;

подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;

нумерация пунктов должна быть строго последовательной;

в тексте не должно быть помарок и пятен;

листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;

дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;

дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;

договор купли-продажи;

передаточный акт;

документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 57

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

цена на некоторые объекты ниже;

можно купить квартиру с ремонтом;

не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;

зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;

жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.

Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.

Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.

Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.

Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.

Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор . На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.

Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор . Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.

Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2022–2022 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.

Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.

Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.

Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.

Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.

Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта

Плюсы «вторички»

цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;

наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;

возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;

вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;

не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;

степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;

риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

Сбербанк со ставкой от 7,3%;

ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%

Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;

Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

российское гражданство;

наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;

возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;

стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;

размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);

свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);

копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

наличие детей и зарегистрированного брака;

готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;

наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;

желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;

часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;

наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;

срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;

квартира не должна иметь обременений;

в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;

владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;

форму собственности (долевую, полную);

даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;

все ограничения и обременения, действующие и закрытые;

технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

договор купли-продажи (предварительный вариант);

выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;

техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);

данные о зарегистрированных в квартире людях;

отчет оценщика – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;

свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;

сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;

разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;

при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

если собственником является несовершеннолетний гражданин;

если собственник находится под опекой из-за недееспособности;

если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Оформление земельных участков в собственность: порядок действий

Согласно действующему законодательству, в упрощенном порядке оформляется собственность на участки, которые выдавались до 30 октября 2001 года (момента вступления в действие Земельного кодекса РФ). Если участок был получен после этой даты или предоставлялся не конкретному лицу, а организации или коллективу, упрощенный порядок на него не распространяется. По этой причине в рамках «дачной амнистии» нельзя, например, зарегистрировать права на земельные наделы, предназначенные для ведения садоводства. Эти участки предоставлялись садоводческим товариществам единым массивом, после чего делились на отдельные наделы между конкретными лицами — членами садоводств. Кроме того, нельзя зарегистрировать права на землю по документу о предоставлении участка не на постоянной основе — например в аренду или временное пользование.

Как оформить право собственности на садовый участок

Участник садоводческого или дачного некоммерческого объединения сегодня имеет право приватизировать участок бесплатно, обратившись в администрацию того района, на территории которого находится эта земля. Обязательное условие: участок должен быть предоставлен до 2001 года (до вступления в силу Земельного кодекса).

Порядок оформления таких участков установлен в пункте 2.7 статьи 3 Земельного кодекса. Предоставление земельного участка осуществляется на основании заявления гражданина, подаваемого в орган местного самоуправления (администрацию). К заявлению нужно приложить:

схему расположения земельного участка (заказывается у кадастрового инженера);

протокол общего собрания некоммерческого товарищества садоводов, в котором говорится, что владелец участка действительно является членом садоводческой организации и ему был предоставлен этот участок.

Кроме того, необходим документ, подтверждающий отвод земельного участка для коллективного садоводства или дачного строительства. Все остальные документы, необходимые для предоставления участка, администрация запросит самостоятельно.

У упрощенного порядка оформления собственности на земли садоводств есть конечный срок действия: зарегистрировать свои права на участки таким образом садоводы смогут до 31 декабря 2022 года.

Бывает, что садоводческое общество прекратило свое существование как юридическое лицо, и землепользователи занимаются садоводством индивидуально, а значит, невозможно собрать все документы. Если необходимые документы отсутствуют, например, нет документа, подтверждающего распределение участков в садоводческом товариществе, и найти их в архивах не удается, оформить права на участок можно через суд.

Не нужно переоформлять свои права на землю тем владельцам участков, у которых есть свидетельство о праве собственности, которое выдавалось земельными комитетами, местными администрациями (даже если в нем сказано «временное»). Этот документ имеет равную силу с записью о собственности на земельный участок в ЕГРП, поэтому права на землю считаются оформленными надлежащим образом.

Оформление участка под жилым домом

Если участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, был предоставлен в аренду после 30 октября 2001 года, для него действует обычный порядок предоставления — через решение уполномоченного органа. Как правило, это администрации городских и сельских поселений. Порядок предоставления участка под зданиями, сооружениями определен статьей 39.20 Земельного кодекса.

«Если основание для оформления земельного участка под жилым домом по «дачной амнистии» отсутствует, нужно обращаться в органы местного самоуправления. В Красноярске это департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города, — объясняет начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Красноярскому краю Виктория Максакова, — основанием для предоставления участка в собственность будет являться размещение на нем объекта капитального строительства. Установлено исключительное право собственников зданий, сооружений на земельный участок. Никто другой, кроме них, претендовать на земельные участки под этими зданиями не может».

Причем земельный участок может быть предоставлен как бесплатно, так и за деньги. На бесплатное получение участков имеют право льготные категории населения (к ним относятся многодетные семьи), всем остальным землю придется выкупать. Размер выкупной стоимости определяется исходя из кадастровой стоимости участка.

Законом «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» размер выкупной стоимости земли для физических лиц установлен на уровне 2,5% от кадастровой стоимости.

Как получить земельный участок сегодня?

Для тех, кто хочет получить землю, сегодня открыты два пути. Стать землевладельцем можно, участвуя в аукционах, которые проводят администрации поселений. В таком случае администрация формирует земельные участки, размежевывает землю, ставит участки на кадастровый учет, после чего объявляет торги. Сведения обо всех участках, находящихся в муниципальной или государственной собственности, которые предполагается предоставлять на аукционах, подлежат обязательному размещению на сайте www.torgi.gov.ru.

Для ряда участков существует специальный механизм предоставления земли. С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс. Статьей 39.18 вводится новый порядок получения находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, обособленного участка для садоводства и огородничества. Для этого заинтересованное лицо обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации (если участок находится в Красноярске) или в администрацию поселений (для земельных участков в районах края) с просьбой предоставить ему этот участок.

Орган местного самоуправления в 30-дневный срок заявление рассматривает и в случае положительного решения размещает в трех средствах массовой информации извещение о предоставлении земельного участка. Сообщения публикуются в СМИ, которое определено уставом поселения, как правило, это районная газета, на официальном сайте администрации поселения и официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в отношении государственного и муниципального имущества http://torgi.gov.ru. Если в течение 30 дней с момента публикации не появляются заявки от других претендентов, земельный участок предоставляется заинтересованному лицу без проведения торгов. При этом заявитель сам вправе выбрать, в аренду или в собственность он хочет получить этот участок.

Если поступила хотя бы одна заявка от других желающих получить эту землю, участок выставляется на торгах.

«Возможность самостоятельно найти пустующий участок, подготовить на него документы и, если не оказалось других претендентов, получить его в аренду существовала и ранее, — поясняет Виктория Максакова, — но с 1 марта 2015 года был определен более строгий порядок предоставления участка. Теперь любой желающий может принять участие в торгах на территории всей страны, если он хочет переехать жить куда-нибудь, например в сельскую местность».

Если участок был предоставлен землепользователю в аренду, оформить его в собственность в дальнейшем можно будет, после того как на нем появится объект капитального строительства.

На бесплатное предоставление земли имеют право:

семьи, имеющие трех и более детей, которые не достигли восемнадцатилетнего возраста, а также детей, обучающихся по очной форме обучения в образовательных учреждениях, — до окончания обучения, но не более чем до достижения возраста 23 лет, детей, проходящих срочную военную службу по призыву (до достижения возраста 23 лет), а также детей, признанных инвалидами, до достижения ими возраста 18 лет;

молодые специалисты — граждане Российской Федерации, на момент подачи заявления не старше 35 лет, которые имеют законченное высшее (среднее, начальное) профессиональное образование, работают в сельской местности на территории Красноярского края в организации агропромышленного комплекса или социальной сферы в соответствии со специальностью не менее трех лет.

Как бесплатно оформить земельный участок в собственность

1. Кто может претендовать на оформление земельного участка в Москве в собственность бесплатно?

В собственность земельные участки бесплатно могут оформить:

физические лица, которые владели жилым домом на этом участке еще до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году, либо физические лица , получившие такой дом в наследство;

физические лица, являющиеся членами некоммерческой организации, созданной для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до 1 января 2019 года;

собственники земельных участков, являющиеся садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими объединениями, в случае когда речь идет о земельных участках, относящихся к имуществу общего назначения и подлежащих бесплатной передаче в собственность;

религиозные организации, имеющие в собственности здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы, либо на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена;

общероссийские общественные организации инвалидов, имеющие на момент введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году в собственности здания или сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы, либо на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена;

собственники помещений в многоквартирных домах, а также уполномоченные ими представители, в случае когда речь идет о получении в собственность смежного земельного участка, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этого участка предусматривается для эксплуатации, обслуживания и благоустройства этого многоквартирного дома.

Всем указанным выше заявителям необходимо получить решение Департамента городского имущества Москвы о передаче земельного участка в их собственность.

Важно отметить, что землю в частную собственность не передают органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Все они получают земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обратите внимание, что земельные участки под многоквартирными жилыми домами в общую долевую собственность получают и владельцы квартир, помещений в таких домах, однако обращаться за оформлением разрешения Департамента городского имущества Москвы им не нужно. В соответствии с законодательством они становятся совладельцами этого земельного участка автоматически по факту приобретения квартиры или помещения и регистрации этой покупки в Росреестре.

2. Что нужно сделать до подачи заявления на получение участка в собственность?

Первое, что нужно знать, — все, что написано в этом пункте, не касается садовых земельных участков, как персональных участков дачников-огородников, так и участков общего пользования.

Все же остальным важно понимать, что для того, чтобы можно было получить земельный участок, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого должны быть проведены соответствующие кадастровые работы. А для того, чтобы провести кадастровые работы, Департамент городского имущества Москвы должен принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот документ будет являться основанием для выполнения кадастровых работ.

Следовательно, сначала вам нужно обратиться за государственной услугой «Предварительное согласование земельного участка».

Затем, после получения решения о предварительном согласовании, вам необходимо провести кадастровые работы для определения границ земельного участка и объекта капитального строительства на нем.

Кадастровые работы — это работа, выполняемая специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которой обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.

Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.

И только после завершения постановки на кадастровый учет можно обращаться за оформлением участка в собственность.

3. Какая информация понадобится для подачи заявления о получении участка в собственность?

В запросе на предоставление вам участка должны быть указаны основные характеристики объектов недвижимости: кадастровый номер земельного участка и кадастровый (условный) номер объекта недвижимого имущества. В случае отсутствия сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о регистрации прав на объект недвижимости прикладывается копия документа, подтверждающего права на жилой дом, заверенная электронной подписью нотариуса.

В случае если земельный участок имеет обременение в виде залога/ипотеки, то представляется разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на предоставление земельного участка в собственность.

Кроме того, вам может понадобиться еще ряд документов в зависимости от того, какой земельный участок вы хотите получить. Конкретные списки документов в зависимости от ситуации можно увидеть ниже.

4. Какие документы понадобятся для предоставления участка под жилым домом?

Помимо информации из ЕГРН, которая потребуется для заполнения заявления, вам понадобятся:

документ, удостоверяющий личность заявителя;

документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае подачи документа представителем заявителя);

удостоверенные электронной подписью нотариуса копии документов, которые удостоверяют права заявителя на земельный участок и на здания (при отсутствии таких сведений в ЕГРН);

разрешения залогодержателя права пользования земельным участком (в случае, если земельный участок находится в залоге).

5. Какие документы понадобятся для предоставления садового земельного участка?

документ, удостоверяющий личность заявителя;

документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае подачи документа представителем заявителя);

заверенный электронной подписью уполномоченного лица протокол общего собрания членов некоммерческой организации, созданной для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до 1 января 2019 года, или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этой организации;

схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем (в случае, если нет утвержденного проекта межевания, проекта организации и застройки территории организации, либо при отсутствии описания местоположения границ земельного участка в ЕГРН);

заверенные электронной подписью уполномоченного лица копии документов, удостоверяющих права на земельный участок некоммерческой организации, созданной для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до 1 января 2019 года, членом которой является заявитель (если такие сведения не содержатся в ЕГРН);

копия проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения граждан (при наличии);

разрешения залогодержателя права пользования земельным участком (в случае, если земельный участок находится в залоге).

6. Какие документы понадобятся для предоставления земельного участка общего пользования в СНТ?

схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае, если нет утвержденного проекта межевания, проекта организации и застройки территории организации, либо при отсутствии описания местоположения границ земельного участка в ЕГРН);

заверенная электронной подписью уполномоченного лица выписка из решения общего собрания членов организации о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;

заверенная электронной подписью уполномоченного лица выписка из решения общего собрания членов некоммерческой организации, в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу заявления;

заверенные электронной подписью уполномоченного лица копии документов, удостоверяющих права садоводческого товарищества на земельный участок (если такие сведения не содержатся в ЕГРН);

копия проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения граждан (при наличии).

7. Какие документы понадобятся для предоставления земельного участка религиозной организации или организации инвалидов?

Помимо информации из ЕГРН, которая потребуется для заполнения заявления, вам понадобятся:

копии учредительных документов (для организаций, единственным учредителем которых являются общероссийские общественные организации инвалидов), заверенные электронной подписью нотариуса;

копии документов, удостоверяющих права заявителя на здание или сооружение, находящееся на земельном участке (если такие сведения не содержатся в ЕГРН), заверенные электронной подписью нотариуса.

8. Как подать заявление на получение участка?

С 1 марта 2022 года подача заявлений производится исключительно в электронном виде. Если вы подаете документы от имени юридического лица, то это можно сделать в электронном виде здесь. Обратите внимание, что при подаче заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу в приеме документов.

Физические лица также могут подать заявление в электронном виде по той же ссылке.

9. Что должно произойти после подачи заявления?

В случае положительного решения Департамент городского имущества направит вам распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность, подписанное электронной подписью, в ваш личный кабинет на mos.ru.

Обратите внимание: право собственности возникает с момента государственной регистрации. Уполномоченным лицом на проведение регистрационных действий является Управление Росреестра по Москве.

10. Что делать, если мне отказали в услуге?

Причин отказа может быть множество, однако важно знать, что в случае, если причины отказа возможно устранить, такие рекомендации будут даны в уведомлении об отказе. После устранения причин можно будет повторно обратиться за услугой.

Основной причиной отказа является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости уточненных границ земельного участка и координат характерных точек расположенного на нем объекта.

В этом случае вам требуется провести кадастровые работы для определения границ земельного участка и объекта капитального строительства.

Кадастровые работы — это работа, выполняемая специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которой обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе. Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.

Похожие записи:

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке