Платятся ли алименты с продажи квартиры

Выплата алиментов с продажи квартиры

Одним из частых вопросов, возникающих при сделках на рынке жилья, является вопрос об уплате алиментов с продажи недвижимости. Ответ не является очевидным, поэтому в рамках сегодняшней статьи я пролью свет на нюансы проблемы.

Что говорит Семейный кодекс

В семейном кодексе РФ говорится, что порядок и форма выплаты алиментов на несовершеннолетних детей могут определяться родителями самостоятельно:

1. Они вправе заключить между собой соглашение.
2. Если соответствующее содержание не предоставляется, то средства взыскиваются через суд.
3. Если не подписано соглашение, не выплачиваются деньги и не подаётся иск, то заявление может написать орган опеки.
4. Предполагается и взыскание денежных средств в твёрдой сумме. Это происходит, когда отсутствует соглашение, а родитель получает заработок нерегулярно, в валюте, в натуральном виде или не получает его вообще. В таких случаях суд вправе назначить выплату алиментов в виде ежемесячной фиксированной суммы или одновременно в долях и в денежной сумме. Размер выплат определяется исходя из конкретных обстоятельств дела.

Однако СК РФ не даёт никаких указаний по поводу того, нужно ли платить содержание с сумм, полученных при продаже недвижимого имущества. Виды заработка или прочих доходов, на которые налагается взыскание, определяются Правительством РФ.

Причины возникновения спора об уплате алиментов с квартиры

Начало спора о том, нужно ли облагать алиментами доходы, полученные пи продаже квартиры или дома, восходит ко времени внесения дополнений в правительственное постановление № 841 от 18.07.1996.

В 2008 году в пункт 2 был добавлен подпункт «о», где сказано, что средства на содержание ребёнка необходимо удерживать с сумм, которые получены в результате сделок, регулируемых гражданским законодательством.

Спустя некоторое время, судебные приставы-исполнители взяли это указание на вооружение, рассудив, что реализация недвижимого имущества вписывается в его формулировку. В результате в базу доходов, с которых начисляются алименты, стали включаться средства от продажи квартир, полученные обязанными их платить родителями.

Неудивительно, что в судебные инстанции стали поступать жалобы, связанные с действиями представителей ФССП. Одному из отцов Волжский городской суд присудил взыскание средств в размере 25% с денежных сумм от продажи недвижимого имущества. Он подал жалобу в Конституционный суд РФ с просьбой о признании неконституционным указанного дополнения к Постановлению № 841, на что им был получен отказ.

Считается ли продажа недвижимости доходом?

Однако определение КС от 17.01.2012 № 122-О-О было вынесено именно касательно конституционности конкретного положения, а не по существу дела, рассмотрение которого в компетенцию этой инстанции не входит.

В определении судом было дано разъяснение о том, что при рассмотрении сумм, с которых начисляются алименты на несовершеннолетних, необходимо соблюдать баланс интересов двух сторон.

Поэтому удержание нужно производить не из всех средств по сделкам гражданско-правового характера, а только из тех, которые связаны с экономической деятельностью.

Проще говоря, это сделки, направленные на извлечение прибыли на постоянной основе. Таким образом, не подлежат обложению алиментами доходы, не связанные:

• с трудовой деятельностью;
• с экономической деятельностью.

К необлагаемым доходам, в частности, относятся суммы, полученные при разовой продаже:

• квартир;
• домов;
• участков земли;
• дач;
• гаражей;
• других видов недвижимого имущества.

Но существуют ситуации, когда платить алименты с продажи квартиры всё-таки нужно. Они удерживаются:

• если выручка считается доходом;
• для погашения задолженности по алиментам;
• в счет алиментов.

Рассмотрим каждый случай подробнее.

Когда алименты с продажи квартиры выплачиваются

Если выручка считается доходом

Выручка от продажи недвижимого имущества будет являться объектом обязательств по содержанию детей, если целью такой продажи является получение экономической выгоды, а не решение жилищного вопроса.

Пример. Человек приобретает квартиру в строящемся доме, затем производит в ней ремонтные работы, покупает мебель и выставляет объект на продажу. В результате, вложив в покупку жилья и его обустройство 2 млн рублей, он получает 2 млн 600 тыс. рублей. Полученная выгода в 600 тыс. рублей и будет базой для расчёта суммы алиментов.

1. Аналогичной будет ситуация, когда приобретается участок земли, на нём возводится строение, которое в дальнейшем реализуется.
2. Доход от продажи одной из двух квартир, имеющихся у «алиментщика», если он в ней не проживает.
3. Получением дохода будет считаться и сдача недвижимости в аренду.

Погашение задолженности

Если человек, обременённый обязательствами по выплате алиментов, уклоняется от их исполнения длительное время, у него возникает задолженность. Когда его заработка недостаточно для погашения долга, приставы идут на крайние меры — налагают арест на его недвижимость, которая продаётся с аукциона.

С вырученной суммы и идут отчисления, необходимые для оплаты долга и причитающихся штрафных санкций. Оставшиеся денежные средства поступают в распоряжение плательщика алиментов.

Нужно обратить внимание на то, что недвижимость изымается только после того, как выяснилось, что не хватает имеющихся наличных денег, средств на счетах, акций и движимых вещей (автомобиля, мотоцикла, дорогостоящей техники) для погашения задолженности.

При этом жильё, являющееся единственным, не может быть продано «с молотка».

Уплата в счёт обязательств

Как уже указывалось выше, согласно ст. 99, 103 и 104 Семейного кодекса РФ, допускается заключение соглашения об уплате алиментов, в котором оговариваются размер обязательств, а также способ и порядок их уплаты. Оно заключается между родителем, обязанным выплачивать средства на содержание ребёнка, и законным представителем несовершеннолетнего.

Размер обязательств хотя и определяется сторонами, но не может быть меньше того, который был бы положен в случае обращения в суд.

В числе прочего рассматривается вариант предоставления в счёт алиментов недвижимого имущества, когда по своей доброй воле, человек может передать квартиру, комнату, коттедж или дом ребёнку, освободившись тем самым от последующих платежей. Освобождение наступает с момента, когда недвижимость закреплена за ребёнком путём регистрации его прав в Росреестре. Соглашение, удостоверенное нотариально, имеет силу исполнительного документа.

В каком случае истцу удастся добиться взыскания

Чтобы взыскать алименты с дохода от продажи квартиры, требуется убедить судью в том, что это действие было предпринято не с целью решения жилищных проблем, а с целью получить выгоду.

В качестве доказательств этого факта нужно предъявить документы, из которых видно, что:

• существует разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры;
• проданная недвижимость не являлась единственной жилой площадью;
• после завершения сделки не было куплено другое жилище;
• полученные средства потрачены на другие цели;
• человек, имеющий обязательства по алиментам, совершал подобные сделки неоднократно.

Как говорилось ранее, при условии доказанности факта продажи недвижимости с целью получения экономической выгоды денежные средства будут взиматься с суммы этой выгоды, а не с общей суммы продажи.

Как ответчику доказать, что продажа апартаментов – не доход

Чтобы суд принял решение по иску в пользу ответчика, ему нужно озаботиться сбором доказательств и подготовкой весомой аргументации.

Пример. Если единственная квартира продаётся с целью улучшения жилищных условий, то за продажей следует покупка другого, более подходящего жилья, например, находящегося в другом районе, поближе к месту работы, или имеющего большую площадь. В таком случае речи об обогащении быть не может, особенно во втором случае, когда осуществляются дополнительные траты.

В указанных обстоятельствах доказательствами будут являться:

• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на жильё: выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• квитанции, расписки или выписки с банковского счёта о суммах, полученных от продажи и затраченных на покупку;
• выписка из домовой книги, справка из ЖЭУ, паспорт – как подтверждение факта прописки на новой жилплощади.

Другим аргументом, свидетельствующим об отсутствии цели обогащения, является вынужденная продажа квартиры для получения денежных средств для погашения кредита. В таком случае в суд нужно предоставить:

• договор с банком;
• договор купли-продажи, где указана цена недвижимости;
• выписки со счёта или квитанции о погашении кредитных обязательств.

Если второй родитель делает попытку получить алименты с продажи недвижимости, не являющейся коммерческой деятельностью, то нужно обратить на это внимание судьи, при этом трактовать подачу иска как попытку незаконного личного обогащения.

Судебная практика

Что касается судебной практики, то в ней наблюдается большое количество решений в пользу плательщиков алиментов, продавших недвижимость без цели получения материальной выгоды. Хотя и не всегда это удаётся сделать с первой попытки.

В качестве примера можно привести продолжение уже упомянутого дела отца, подавшего жалобу в КС. В результате Волжский городской суд решением по делу № 2- 1236/2013 от 25.02.2013 определил, что правда находится на стороне ответчика. Им была совершена сделка по продаже недвижимости, носившая разовый характер. Она не была связана с экономической деятельностью, не имела целью извлечение прибыли. Поэтому истице – бывшей жене ответчика – было отказано во взыскании 1/6 части денежных средств, полученных по сделке, в её пользу.

В подобных делах часты подачи апелляционных жалоб истцами на отказ во взыскании алиментов с сумм, вырученных от продажи недвижимого имущества, в первой инстанции. Об этом свидетельствует и определение по делу №33-12144/2013 от 07.10.2013 ВС Республики Татарстан на решение одного из районных судов об отказе в удовлетворении во взыскании денежных средств.

В этом деле ответчик получил на свой счёт в банке от бывшей супруги компенсацию за принадлежащую ему 1/4 доли участка земли и находящегося на нём дома. Судебный пристав отказал истице во взыскании сумм с её бывшего мужа, сославшись на рассмотренное выше Постановление № 841. Однако она трактовала положения данного документа иначе и считала выплаченную ею компенсацию доходом, подлежащим налогообложению и удержанию алиментов, в связи с чем и подала апелляционную жалобу, которая второй инстанцией удовлетворена не была.

В делах, рассмотренных в 2017 году, также имеется тенденция принятия положительных решений в пользу плательщиков алиментов. Примером является решение № 2а-452/2017 от 22.03.2017 суда первой инстанции Петушинского р-на Владимирской обл. В нём сказано, что доход ответчика был разовым и не содержал в своей основе использования права на труд и реализацию способностей для занятия законной экономической деятельностью.

Выводы

Таким образом, вопрос о том, нужно ли взыскивать алименты из средств, полученных после реализации недвижимости, на сегодняшний не является полностью решённым. Он вызывает споры, в основном, со стороны, которая получает содержание.

Несмотря на то, что продажа квартиры подпадает под понятие гражданско-правовой сделки, говорить о том, что её результат ведёт к получению выгоды можно далеко не во всех случаях. Но даже при отсутствии таковой необходимо доказать это суду, в чём может помочь обращение к адвокату.

К основаниям для взыскания алиментов в рассмотренных случаях относятся:

1. Подтверждение в судебном порядке факта получения прибыли от продажи недвижимости.
2. Наличие у родителя большого долга в случае, если жильё не является единственным.
3. Подписание соглашения о передаче квартиры в счёт содержания несовершеннолетнего.

Новые правила взыскания алиментов вступили в силу. А вот будут ли работать?

Правительство утвердило обновлённый перечень доходов, с которых будут взыскивать алименты на содержание несовершеннолетних. Разберемся, кто из алиментщиков будет платить больше, а кто меньше.

По статистике, в России около полутора миллионов неполных семей считают основным источником своего дохода именно алименты. Из них почти 18% получают данный вид выплат нерегулярно или не в полном объёме. И, несмотря на то что только в прошлом году было возбуждено более полумиллиона исполнительных производств о взыскании алиментов, ситуация пока не улучшается. Но с 11 ноября вступили в силу новые правила взыскания алиментов, которые призваны хоть как-то решить эту проблему. Соответствующие поправки внесены Постановлением Правительства России от 02.11.2022 № 1908. Старый перечень доходов, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 841 от 18.07.1996, отменен.

В частности, по новым правилам удерживать алименты с больничных и пособий по безработице надо априори, без всяких оговорок. В перечень доходов включили доходы самозанятых. Напомним, Минтруд России в письме № 27-3/ООГ-4275 от 11.02.2022 пояснял, что с доходов самозанятых тоже платятся алименты. Теперь таких вопросов даже не будет возникать. Доходы по НПД-деятельности внесли в перечень. Доходы от деятельности ИП будут уменьшаться на расходы только в том случае, если ИП может их (расходы) подтвердить. В список доходов также внесли доходы от реализации недвижимости «в связи с осуществлением экономической деятельности».

Хотя, согласно положению Семейного кодекса РФ (СК), алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются ежемесячно в размере: на одного ребёнка — одной четверти, на двух детей — одной трети, на трёх и более детей — половины заработка и (или) иного дохода родителей, в большинстве случаев удержание положенных по закону сумм, как правило, производится только из средств, которые числятся как заработная плата либо (для силовиков) денежное довольствие.

Алименты с больничного: что нового с 11 ноября 2022 года

Теперь, согласно новому постановлению правительства, положение изменится и в общую массу, с которой будут удерживать алиментные платежи, будут попадать практически все виды доходов.

С процентов по вкладам тоже будут удерживать алименты. Кроме того, под удержание алиментов попадет возврат НДФЛ в связи с предоставлением налоговых вычетов. Причем неважно, как оформлен вычет — через работодателя или через налоговую. С этой суммы удержат алименты.

В частности, от реализации недвижимости — правда, только если эти доходы получены в связи с ведением экономической деятельности. Также в этот пункт попадают и доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимости; с сумм полученного налогового вычета, то есть с возвращённой части налогов, право на которую закон предоставляет в связи с продажей имущества, строительством или приобретением жилья, в том числе с использованием ипотечного кредита; с процентов по вкладам или остаткам на банковских счетах; с доходов, полученных от оборота ценных бумаг (купоны, дисконты), и с доходов, полученных в качестве самозанятого.

Порядок взыскания алиментов «усугубили»: новый перечень доходов для удержания

Кроме того, в перечень финансов, подверженных алиментному взысканию, теперь по умолчанию попадают и те источники доходов, с которых ранее ничего не взыскивалось без специального решения суда либо нотариального соглашения между родителями. А именно: все виды пенсий и надбавки к ним, стипендии, пособия по временной нетрудоспособности (оплата больничных) и даже пособия по безработице.

Уплату алиментов за повторно женившихся предложили переложить на государство

Как правило, у среднестатистического должника по алиментам вообще может не быть постоянного источника дохода, с которого эти самые алименты должны удерживаться, отмечают эксперты, опрошенные life.ru. Новый расширенный перечень может облегчить работу судебным приставам, однако некоторые пункты об источниках, с которых должно происходить взыскание, пока выглядят декларативно, отмечают юристы. Им, к примеру, кажется весьма сомнительным, чтобы приставы взыскивали что-либо с доходов по биржевым операциям. Ведь для этого как минимум им надо обладать информацией о том, что конкретный алиментщик имеет некие ценные бумаги и делает их размещение от своего имени или передал их в управление. А по-хорошему ещё знать, какой именно доход в каком периоде этот алиментщик получил. При существующей нагрузке на приставов выяснять подобного рода факты в массовом порядке они смогут вряд ли.

Впрочем, с алиментами по процентам с вкладов тоже не всё так просто. На сегодня пока никаких механизмов, чтобы информация по вкладам обрабатывалась приставами автоматически, нет. Без специального запроса банк просто не знает, что его клиент обязан уплачивать алименты. И взыскатели в свою очередь могут не знать о наличии или отсутствии вкладов конкретного лица в конкретном кредитном учреждении. А делать «веерную» рассылку по всем банкам по каждому должнику приставы просто не имеют возможности, ведь если даже банки им и ответят, то на обработку полученных данных и подготовку соответствующих постановлений могут уйти месяцы. Не факт, что к моменту, когда информация будет обработана, вклады всё ещё будут действующими.

С каких доходов алименты брать запрещено

Помимо перечня статей доходов, с которых должны взиматься алиментные выплаты автоматически, в правительственном постановлении указано, когда удержания производиться не могут. В этот перечень вошли: единоразовые выплаты по случаю рождения ребёнка, смерти родных, регистрации брака; начисления в виде командировочных расходов; целевые «подъёмные» выплаты на переезд в другую местность либо за провоз багажа к месту отпуска и обратно, а также амортизационные средства за использование своего имущества и транспорта при выполнении трудовых обязанностей и т. д. Кроме того, в новом списке нет упоминания об алиментах с сумм дополнительного вознаграждения работникам.

Неуплату алиментов предложили приравнять к покушению на убийство

В настоящее время уже существует практика, когда ряд работодателей выплачивает всем своим сотрудникам большую часть заработной платы не как оклад, а в виде дополнительного вознаграждения. Теперь с учётом нового правительственного постановления для алиментщиков появится дополнительный стимул перейти именно на такую систему оплаты, отмечают эксперты. Таким образом, принятый правительством документ о новом порядке исчисления алиментов, скорее всего, будет работать в ситуациях, где плательщики и так не отказываются содержать своих детей после расторжения брака. Во всех остальных случаях процент увеличения взыскиваемых сумм будет минимальным.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Алименты с продажи квартиры

Вопрос удержания алиментов с продажи квартиры часто обсуждается в СМИ и на форумах, тем самым порождая массу мифов и заблуждений. Многие алиментщики очень настороженно относятся к сделкам по продаже недвижимого имущества, опасаясь, что им придется уплатить процент от вырученной суммы в пользу ребенка.

При этом максимальный процент алиментов от дохода может составлять и ¼ и ½, в зависимости от количества детей и исключительных обстоятельств, допускающих увеличение размера алиментов. Ввиду этого многие плательщики алиментов задают ежедневно вопрос о том, взыскиваются ли алименты с суммы, полученной от продажи квартиры.

Где прописаны доходы, с которых взыскиваются алименты?

Согласно нормам ст. 82 СК РФ установлено, что список доходов и прочих финансовых поступлений, с которых должны удерживаться алименты, определён Постановлением Правительства. Указанный документ за номером 841 от 18.07.1996 года (с актуальными изменениями от 2015 года) не содержит указания на средства от продажи квартиры в качестве дохода, с которого платятся алименты.

Однако в указанном Постановлении есть пункт, согласно которому алименты удерживаются (п. О ч. 2) могут быть удержаны из сумм вознаграждений по договорам, заключенным в рамках гражданского законодательства.

А договор купли-продажи квартиры, как все мы понимаем, заключается именно в порядке гражданского законодательства.

Является ли полученная сумма с продажи квартиры доходом?

Следуя признанным нормам и определениям экономики и исходя из сложившейся практики – нет, не является.

Доход – это увеличение общей стоимости активов лица, получение чистой прибыли, а продажа квартиры едва ли подпадает под такое определение. Ведь общий объем имущественных прав у продавца не изменился – ранее ему принадлежала квартира, а теперь на руках (или на счету) у него ее стоимостное выражение в денежном эквиваленте.

По этому поводу имеется даже разъяснение Конституционного суда, данное им в определении №122-О-О от 17.01.2012 года, в котором говорится, что алименты могут быть удержаны лишь с доходов по тем договорам, которые влекут реализацию стороной договора своих прав на свободное использование своих способностей. А также имеющихся в управлении активов и имущества, для любой незапрещенной законом деятельности.

Размытое определение, не так ли?

Но со ссылкой на него, служба ФССП в своих методических рекомендациях 19.06.2012 года за номером 01-16 дает однозначные указания всем подчиненным структурам: алименты от сумм, вырученных обязанным уплачивать содержание плательщиком, с продажи квартиры, дачи, участка и иных объектов удерживаться не будут.

Нужно ли платить алименты с продажи квартиры

Как мы установили, проанализировав законодательство, разъяснения и подзаконные акты – нет, не нужно.

При этом люди часто вводятся в заблуждение смешением понятий «дохода».

Например, госслужащие и иные лица, обязанные подавать сведения о доходах в рамках антикоррупционной компании. В сведения они отражают все поступившие в течение года суммы от продажи имущества. Это часто вводит в заблуждение плательщиков и (чаще всего) получателей алиментов, настаивающих на удержании алиментов в установленном размере из вырученных денежных средств.

Никакого двоякого или двусмысленного толкования текущих положений закона нет. Обязанность плательщика отчислять алименты от суммы, вырученной от продажи квартиры, не возникает.

Если продажа квартир – бизнес, нужно ли платить алименты?

Зависит от оформления сделок и официального декларирования своей деятельности. Понятие «продажа квартир» является достаточно широким и может заключаться:

• В оказании посредничества и помощи в заключении сделок в качестве риелтора. В этом случае деятельность алиментоплательщика должна быть зарегистрирована в установленном порядке, он должен быть или индивидуальным предпринимателем или работать по найму. Весь доход каждой сделки по продажу квартир, зачисляемый ему лично, будет подлежат вычету алиментов.
• Продажа новых квартир от застройщика или от агентства. Если алиментоплательщик является владельцем или совладельцем строительной компании, все его доходы от продажи квартир подлежат обложению алиментными платежами.
• Продажа квартиры после покупки, ремонта и увеличения ее стоимости. Теоретически, если такие сделки носят регулярный характер, можно через суд попытаться доказать систематическое получение именно дохода алиментоплательщиком. На практике подобное практически нереально.

Можно ли отдать квартиру в счет уплаты алиментов

Можно. Но только по соглашению об уплате алиментов.

Закон, а именно ст. 104 СК РФ, допускает исполнение обязанности по выплате алиментов путем передачи имущества. Квартире вполне может выступать таким имуществом.

Также в соглашении можно предусмотреть смешанное исполнение обязанности по алиментам. Например, вначале передать квартиру, а затем – платить алименты в фиксированной сумме.

Алиментные обязательства, установленные соглашением, не могут быть суммарно меньше, чем то, что причиталось бы ребенку по закону.

При оформлении передачи квартиры в счет уплаты алиментов в соглашении нужно указать следующие моменты:

• Характеристика объекта недвижимости, его площадь, иные идентификационные данные;
• Рыночная стоимость квартиры на момент передачи (прилагается отчет об оценке);
• На чье имя регистрируется квартира (как правило, в пользу ребенка);
• Порядок индексации суммы алиментов (стоимости квартиры) или отсутствие такого порядка;
• Последующий порядок выплаты алиментов после истечения периода, за который зачтены платежи по алиментам. погашенные стоимостью квартиры.

ВАЖНО: В описанном случае алименты берутся со стоимости квартиры по обоюдному соглашению сторон. Сам плательщик обычно выступает инициатором такого способа исполнения своих обязательств перед ребенком.

Пример: Бывшие супруги З. заключили соглашение об уплате алиментов на следующих условиях.

1. Отец ребенка З. обязуется выплачивать алименты на содержание сына Ивана, 18.02.2013 года рождения в размере 15 000 рублей ежемесячно.
2. Отец ребенка З. в счет уплаты алиментов передает в собственность сыну квартиру площадью 79 кв.м., расположенную по адресу (указывается адрес) рыночной стоимостью в 2 100 000 рублей.
3. Ввиду передачи квартиры алименты признаются уплаченными до 01.07.2026 года

В соглашении произведен расчет:

• 2 100 000 рублей/15 000 рублей = 140 месяцев.
• 140 месяцев – 11 лет и 6 месяцев.
• Дата заключения соглашения: 01.01.2015 года.
• Дата наступления совершеннолетия ребенка: 18.02.2031 года.
• 01.2015 года + 11 лет и 6 месяцев = 01.07.2026 года.

Именно до этой даты алименты считаются погашенными ввиду передачи квартиры.

1. В соглашении указано, что рыночная стоимость квартиры и сумма погашенных алиментов не подлежит индексации или перерасчету до 01.07.2026 года.
2. После 01.07.2026 года отец ребенка выплачивает алименты в твердой сумме в 15 000 рублей с учетом индексации на размер инфляции, произошедшей за предшествующий период.

Пример выше – условный, в нем многое зависит от реальных доходов плательщика алиментов. Если по закону ребенок бы претендовал на большую сумму, нежели установлено соглашением, то мать ребенка в дальнейшем может его оспорить и потребовать расторжения.
В соглашении о передаче недвижимости в счет уплаты алиментов многое зависит от взаимоотношений сторон.

Практика знает случаи, когда квартира была передана в счет уплаты алиментов и по судебному определению. Передача была выполнена в рамках заключения мирового соглашения об уплате алиментов. Такой способ может быть использован для погашения долга по алиментам, скопившегося за долгие годы неуплаты.

Судебная практика

Подавляющее большинство решений судов различного уровня единообразны в своей практике. Доход от продажи недвижимости не может быть учтен при выплате содержания на детей.

Заслуживает внимания несколько примеров из реальных дел, судебные акты которых вы можете изучить в едином банке судебных решений ГАС «Правосудие» — bsr.sudrf.ru

Пример 1. Дело № 2-206/2011

М-197/2011 Боградского районного суда Республики Хакассия.

Истец обратился в суд с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя, осуществившего удержание алиментов с доходов, полученных истцом от продажи квартиры.

Суд, исследовав все обстоятельства, признал действия пристава незаконными, указав, что алименты с продажи квартиры не удерживаются. Судебное решение обжаловано не было и вступило в силу.

Таким образом, даже при применении закона и отдельных случаях злоупотребления со стороны приставов – шанс оспорить удержание алиментов с продажи квартиры есть.

Пример 2. Аналогичная позиция дана в решении 2-845/2011

М-717/2011 Заволжского районного суда г. Ульяновска. В этом деле истец является получатель алиментов – мать ребенка, которая требует от судебного пристава удержания алиментов с дохода о продажи квартиры, полученных плательщиком.

Судебный пристав отказывает ей в удержании алиментов, после чего истица идет в суд с жалобой на его действия. Суд признал отказ обоснованным, сославшись на те же нормы, что и суд в примере №1.

Также в ряде других решений (2-2640/2013, Арзамасский районный суд Нижегородской области) суды проверяют фактическое приращение активов должника при сделке купли-продажи. Если таковой обнаружен не будет – признают доход с продажи квартиры не подлежащий обложению алиментными обязательствами.

Нужен юрист

Если у вас все же остались вопросы о том, платятся ли алименты с продажи квартиры в вашем случае – вы всегда можете обратиться за консультацией к нашим юристам.

Специалисты нашего сайта бесплатно пояснят, удерживаются ли алименты с вашей сделки по продаже квартиры. Так же они дадут исчерпывающую консультацию по любым другим вопросам, касающимся алиментов.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Выплачиваются ли алименты с продажи квартиры?

Выплата алиментов при продаже квартиры осуществляется не всегда. По данному вопросу существует немало споров. В законодательной норме есть пункты за взыскание средств с полученной суммы, но Конституционным судом было определено, что удерживать алиментные суммы следует не всегда. Разобраться в тонкостях дела поможет четкое знание законодательных норм и понимание конкретной ситуации.

1. Основания для удержания алиментов
2. Продажа недвижимости — коммерческая деятельность
3. Сдача недвижимости в аренду
4. Долг по алиментным платежам
5. Как рассчитывается сумма алиментов
6. С полученной прибыли
7. При продаже какой недвижимости удержания не производятся?
8. Единственное жилье
9. Приобретена до брака или после
10. Получена по наследству или дарению
11. Как избежать споров
12. Алиментное соглашение
13. Судебная практика

Основания для удержания алиментов

Законными основаниями для удержания алиментных платежей являются два основных нормативных документа:

В соответствии с СК РФ алиментные выплаты могут удерживаться с плательщика при наличии:

• исполнительного листа. Выдается после рассмотрения дела в суде и при наличии достаточных оснований для удержаний;
• мировое соглашение, заверенное у нотариуса. Документ составляется при добровольном согласии обеих сторон. Важно, чтобы сумма алиментов, указанная в нем, не была ниже установленной по закону.

Оба документа подразумевают, что выплаты будут производиться из ежемесячных доходов. Обычно речь идет о заработной плате, из которой высчитывается установленный процент.

В случаях отсутствия фиксированного ежемесячного дохода может назначаться выплата в твердой сумме. Ее размер зависит от минимального размера зарплаты в данном регионе.

Продажа недвижимости — коммерческая деятельность

Алименты от продажи квартиры исчисляются не всегда. Если быть точнее, то делается это только в ряде специфических ситуаций, в общей же практике удержание алиментных сумм с реализованной недвижимости не производится.

Юристы могут вводить своих клиентов в заблуждение, утверждая, что продажа жилья – это получение дохода, но по законодательным нормам это не так. Дети не имеют прав на имущество родителей, если не идет речь о наследстве. К тому же полученный от продажи доход не считается таковым, просто натуральные активы были переведены в денежный, никакого прироста не произошло.

Иная ситуация возникает, когда недвижимость реализуется в рамках коммерческой деятельности. Алиментоплательщик таким образом зарабатывает себе на жизнь, а, значит, полученные деньги являются доходом.

Сдача недвижимости в аренду

Получение ренты за сданную в аренду недвижимость считается доходом. С полученных денег уплачивается НДФЛ, арендодатель отчитывается по суммам прибыли ежегодной сдачей в налоговую декларации.

При подаче искового заявления в суд истцу необходимо указать и доказать тот факт, что алиментоплательщик сдает квартиру в аренду. Важно также указать реальную сумму, получаемую им ежемесячно, что позволит правильно рассчитать ежемесячные платежи.

Если сдача жилья в аренду произошла после того как исполнительный лист получен, истец имеет право обратиться в суд с повторным иском для перерасчета платежей. Ответчик в свою очередь тоже может подать иск в суд, если перестал сдавать недвижимость в аренду и сумма его дохода уменьшилась.

Долг по алиментным платежам

Единственным законным основанием для удержания алиментов, с суммы полученной от реализации собственности, является наличие задолженности по алиментным платежам.

Долги по алиментам могут взыскиваться судебными приставами самыми разными путями:

• из заработной платы в размере до 70% от получаемой суммы;
• с банковских накопительных счетов;
• с денег, поступающих на карт-счет должника;
• из любого иного поступления, в том числе при продаже жилья.

Долги взыскиваются даже с пенсионного пособия по старости, выслуге лет или инвалидности.

Как рассчитывается сумма алиментов

При наличии задолженности все просто и прозрачно. Сумма не подлежит расчету. Удерживается весь долг, который накопился к данному моменту у плательщика. Судебные приставы не имеют права взыскивать платежи наперед, поэтому получатель может рассчитывать только на погашение накопленного долга.

В иных случаях удержания размер алиментов от продажи недвижимости может рассчитываться таким образом:

1. Со всей полученной от продажи суммы.
2. С разницы между ценой покупки жилья и продажи, то есть фактической прибыли.

В юридической практике случаются самые разные подходы, но верным является лишь расчет из чистой прибыли.

С полученной прибыли

Для правильного исчисления алиментов важно то каким образом была приобретена недвижимость. Если речь идет о дарении или наследстве, то вся полученная сумма будет считаться прибылью, но не всегда с нее надо что-то платить. Иное дело, когда продавец самостоятельно приобрел жилье, а потом его продал. Прибыль рассчитывается как разность двух показателей.

При коммерческой продаже доходом будет считаться определенный процент, полученный в качестве от дохода от совершенной сделки.

Алименты могут рассчитываться с указанной суммы в следующем порядке:

• вся сумма долга, набежавшего к данному моменту;
• в процентном соотношении. По закону на одного ребенка удерживается 25%, на двоих 33%, на троих и более 50%;
• фиксировано, если договоренность об уплате была достигнута в ходе мирового соглашения.

Каким путем рассчитывать алиментные платежи зависит от ситуации.

При продаже какой недвижимости удержания не производятся?

Рассматривая вопрос, нужно ли платить алименты с продажи квартиры, не стоит забывать, что продажа личного имущества не считается доходом. Собственник просто переводит активы из одного состояния в другое. Если у него на момент реализации жилья не было долгов по алиментным платежам, то и платить ничего не придется.

Существуют и другие законные основания не платить ничего с полученных за реализованную недвижимость денег.

Единственное жилье

Собственник единственного жилья зачастую продает жилплощадь с целью приобретения другого. Полученные средства не могут считаться прибылью или тем более доходом. Квартира или дом продаются, чтобы купить другой вариант с доплатой или без. Деньги могут быть вложены в ипотечный кредит для улучшения жилищных условий.

Не надо будет уплачивать ничего даже в том случае, если полученные средства направляются в другое русло, а не для покупки другого жилья. Например, владелец продает жилплощадь и вкладывает все в бизнес, чтобы получать ежемесячную прибыль.

С вырученной от продажи недвижимости суммы алиментные взыскания не производятся, а вот с получаемого от открытого бизнеса дохода ребенку будут начисляться указанные по закону проценты.

Приобретена до брака или после

Жилплощадь, которая была у супруга/супруги в собственности до заключения брака или появившаяся после его расторжения, не считается совместно нажитой. Такое имущество не подлежит разделу и не может учитываться для расчета алиментных платежей.

Получена по наследству или дарению

Переданное по наследству или дарственной жилье, либо его доля, не может быть разделено между супругами при разводе. Дети тоже не имеют на него законных прав. Фактически оно принадлежит только тому, на кого было отписано.

Собственник может распоряжаться полученным как ему угодно, в том числе продавать, дарить или отчуждать другим способом.

Как избежать споров

Обязанность платить алименты с продажи квартиры возникает только в трех случаях:

1. Алиментоплательщик имеет большую задолженность и суд принудил его продать имущество для оплаты образовавшегося обязательства.
2. Родитель добровольно передает часть вырученных средств своему ребенку. В этом варианте неважны никакие условия. Брак мог быть гражданским или официальным, ребенок родным или усыновленным, развод состоялся или нет. Главное желание самого плательщика. Сумма выплаты определяется им самостоятельно, оспаривать ее невозможно.
3. Между сторонами достигается соглашение о выплате определенной суммы в счет полного отказа от дальнейших материальных претензий. В этом варианте речь может идти о выплате определенной суммы или передачи жилплощади ребенку полностью/в доле.

Лучший способ избежать разногласий и судебных исков – достигнуть мирной договоренности между обеими родителями.

Алиментное соглашение

Мировая договоренность может заменить обращение в суд. Закон разрешает родителям договариваться об уплате содержания несовершеннолетнему без привлечения судебных органов. Главное соблюсти обязательные требования к его написанию:

• документ может быть составлен только при добровольном согласии обеих сторон;
• соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом. Нотариальный служащий проверяет все внесенные сведения на соответствии законодательным нормам и выступает третьей стороной, удостоверяющей правомочность договоренности;
• сумма выплат на ребенка не может быть меньше той, что предусмотрена законом РФ. Она может начисляться в процентном отношении или фиксированным платежом в месяц.

В соглашении можно также описать вопрос выплачиваются ли алименты с продажи квартиры. Такой документ позволит решить все мирно и с учетом интересов всех сторон.

Судебная практика

Вокруг уплаты алиментов с продажи недвижимости ведутся многолетние споры. Юристы приводят самые разные доводы, защищая сторону истца или ответчика. И действительно закон весьма гибок и неоднозначен, что дает специалистам поле для лавирования. Но судебная практика неизменно находится на стороне собственников имущества.

В 2012 году Конституционный суд РФ издал определение №122-О-О, которое поставило окончательную точку в данном вопросе. Согласно ему продажа имущества – это разовая сделка, а, значит, не является экономической деятельностью и не увеличивает доход плательщика.

Это определение позволило законопослушным алиментщикам, которые не имеют задолженностей по выплатам, избавиться от материальных притязаний на вырученные от продажи жилплощади средства. Даже в случае поданного против владельца иска, истцу будет вынесен отказ.

Платятся ли алименты с продажи квартиры?

Для получателей содержания на несовершеннолетнего ребенка, и для его плательщиков не теряет актуальности вопрос, с каких доходов рассчитывают алиментные выплаты. Поскольку сделки с недвижимым имуществом – не редкость, большинство алиментообязанных интересует, отчисляются ли алименты с продажи квартиры или иной недвижимости.

В статье расскажем:

Последние изменения в законодательстве

В 2008 году перечень доходов, на которые распространяются алиментные обязательства, был дополнен 3 позициями:

• доходы, получаемые в результате юридической практики;
• доходы, связанные с продажей авторских прав;
• доходы от договоров, которые заключены между физическими лицами.

Последний пункт и стал поводом для споров в отношении того, должны ли уплачиваться алименты с суммы, полученной в результате продажи квартиры.

С одной стороны, сделка, предметом которой выступает реализация жилой недвижимости, заключается между физическими лицами. С другой стороны, вырученные в результате такой операции деньги сложно назвать доходом.

Чаще всего квартиру продают, чтобы купить новую. В этом случае вслед за получением дохода идут расходы на приобретение жилья, и о какой-либо прибыли не может идти и речи.

Платят ли алименты с продажи квартиры?

Чтобы дать обоснованный ответ, необходимо определиться, получает ли плательщик алиментов с такой сделки доход .

Это имеет значение, поскольку алиментные выплаты на основании положений Семейного кодекса удерживаются только с доходов.

Конституционный суд РФ определением от 17.01.2012 № 122-О-О обозначил, что содержание на детей, не достигших совершеннолетия, не может быть удержано, если алиментообязанный продал принадлежащую ему квартиру с целью приобрести новую, а не чтобы получить прибыль. Рассматривать в качестве дохода полученную сумму недопустимо.

К примеру , Станкович И. платит ¼ от всех доходов на содержание 5-летней дочери, задолженности по алиментным выплатам нет. В текущем году он продал квартиру за 8 миллионов рублей. Узнав об этом, его бывшая супруга обратилась с заявлением к судебному приставу о взыскании 2 миллионов рублей, что составляет ¼ от полученного дохода от реализации недвижимого имущества.
В удовлетворении требований, изложенных в заявлении, было отказано, поскольку сумму, полученную в результате сделки (которая является разовой), нельзя считать доходом.

Например: Квартира была приобретена в собственности в 2018 году в строящемся доме за сумму 3.150.000 руб., в 2019 году владелец решил продать квартиру за сумму 3.800.000 руб. В случае реализации, алиментообязанный владелец квартиры должен будет уплатить алименты с разницы сумм: 3.800.000 — 3.150.000 = 650.000 руб. Таким образом, если размер алиментов, составляет 25 % от дохода, после продажи в пользу ребенка должно быть уплачено: 162.500 руб.

К примеру , Петров занимается риэлторской деятельностью. Он продает от 5 до 15 квартир в течение месяца и получает от этого прибыль, которая и составляет его основной заработок. Его ежемесячный средний доход составляет 50 тысяч рублей.
По решению суда он обязан платить на своего несовершеннолетнего сына ¼ от всех доходов. В этом случае взыскание обращают на 50 тысяч рублей, которые были заработаны.

Вопросы появляются в тех ситуациях, когда в собственности у алиментообязанного есть несколько объектов недвижимого имущества, и их собственник продает их в течение достаточно короткого периода времени (к примеру, на протяжении 3 месяцев).

В таком случае (если не было приобретено новое жилье) можно поспорить в отношении того, был ли получен доход от сделок, или нет, а также являются они разовыми или систематическими.

Особенности удержания алиментных выплат с продажи квартиры

Чтобы взыскать алименты с продажи квартиры, их получатель должен доказать, что продавец, который является алиментообязанным, получил с этого доход . Зачастую сделать это не представляется возможным.

Но несмотря на это, лица, на которых решением суда возложено обязательство по содержанию несовершеннолетнего, предпочитают заключать притворные сделки, чтобы минимизировать риск наложения взыскания на сумму, полученную от продажи квартиры. Так, нередки случаи, когда стороны вместо договора купли-продажи недвижимости подписывают дарственную.

Алименты могут быть удержаны в следующих ситуациях:

1. Если жилое помещение было приобретено еще в недостроенном виде, а затем продано по более высокой стоимости.
2. Если квартира после покупки была отремонтирована, что в значительной степени увеличило ее рыночную стоимость, а затем реализована.
3. Если сначала был приобретен земельный участок, на котором впоследствии были возведены объекты жилой недвижимости, после чего проданы.

Стоит отметить, что для расчета суммы, с которой будут взыскиваться алиментные выплаты, берут чистую прибыль. Это означает, что учитывается разница, которая была получена в результате покупки объекта недвижимого имущества (плюс все произведенные вложения) и его последующего отчуждения.

К примеру , квартира была куплена за 1 миллион рублей. На ремонт потрачено 500 тысяч рублей. Реализовано недвижимое имущество было за 2,5 миллиона рублей.

Алиментные выплаты будут удержаны с суммы в 1 миллион рублей: (2,5 миллиона рублей – (1 миллион рублей + 500 тысяч рублей)).

Судебная практика

Что касается судебной практики по спорам в отношении удержания алиментных сумм от сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество, то она неоднозначна.

1. В большинстве ситуаций, когда получатель алиментных выплат претендует на взыскание определенной доли от продажи квартиры, суд отказывает ему в удовлетворении подобного рода требований.
2. Но если истцу удастся доказать, что алиментообязанный получил доход от продажи недвижимого имущества, то он может рассчитывать на получение определенной доли от этой суммы.

Ответы юриста на вопросы о выплатах алиментов с продажи недвижимости

Когда можно изъять квартиру в счет оплаты алиментов или задолженности по ним?

Если имеет место задолженность по алиментным выплатам, то в первую очередь взыскание обращают на заработную плату и доходы от иной деятельности, затем аресту подлежат банковские счета, за ними следует движимое имущество. А если всех обозначенных позиций у должника нет, то тогда возможным представляется изъятие недвижимости.

В случаях, когда сформировалась крупная сумма задолженности, взыскание может налагаться на квартиру или ее часть. В подобной ситуации недвижимость подлежит реализации с аукциона. Из полученной в результате такой продажи суммы сразу перечисляют средства получателю алиментов в размере задолженности, а оставшиеся деньги передаются собственнику жилья.

• в ситуациях, когда у алиментообязанного квартира является единственным жильем, о наложении на нее взыскания не идет речи, поскольку это будет нарушением его законных интересов;
• а вот на добровольной основе владелец квартиры может передать ее в собственность ребенка взамен уплаты алиментов. В этом случае между плательщиком и получателем алиментных выплат подписывается соглашение, которое подлежит заверению нотариусом.

В таком соглашении необходимо указать, что алиментообязанный передает несовершеннолетнему квартиру, а получатель алиментных выплат не претендует на дальнейшую уплату содержания.

Стоит учитывать, что собственником недвижимого имущества в этом случае будет являться ребенок, а не тот из родителей, с которым он вместе проживает.

Если квартиру подарить бывшей супруге, то через некоторое время она снова может попытаться взыскать алименты в судебном порядке на ребенка. И доказать в этом случае свою правоту не удастся.

Выплачиваются ли алименты с продажи в случае, когда квартира была получена по наследству?

В ситуациях, когда алиментообязанный реализовал квартиру, полученную им в порядке наследования, алименты с полученной суммы взыскиваться не будут .

Взыскиваются ли алиментные выплаты, если квартира получена на основании договора дарения?

Удержать алиментные выплаты не удастся и из суммы, полученной плательщиком алиментов в результате отчуждения жилого помещения, полученного в дар.

Необходимо ли уплачивать алименты в ситуациях, когда квартира была обменяна на другую?

Если был произведен обмен одной квартиры на другую, возможность взыскания алиментов должна рассматриваться в каждом индивидуальном случае.

• если в результате такой сделки алиментообязанным была произведена доплата, то речь не идет о получении какого-либо дохода.
• а вот когда плательщик алиментов поменял квартиру на другое более дешевое жилье и им была получена доплата, то можно попытаться доказать, что эта сумма может быть включена в состав дохода. Для этого рекомендуется обратиться к судебному приставу с заявлением установленного образца.

© 2018-2022 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Бесплатно проверям квартиру в Росреестре

Мне в комментариях задали такой вопрос: «Здравствуйте. Собираемся купить квартиру и хотим узнать с чего начать проверку. Слышали, что можно бесплатно все проверить в Росреестре. Как это сделать? Надо ли куда то идти или можно это сделать онлайн?»

Отвечаю: да, в Росреестре можно проверить квартиру перед ее покупкой, но это лишь малая часть из всей проверки на «юридическую чистоту». На этой странице я расскажу, как воспользоваться не только Росреестром, но и другими полезными инструментами.

Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра

По моему мнению, к полезным сведениям можно отнести: сведения об обременениях/ограничениях; номер и дата регистрации права; площадь квартиры (без учета балкона/лоджии); кадастровая стоимость. Больше сведений о квартире расскажут выписки из ЕГРН — подробнее.

Сведения из сайта Росреестра о квартире по адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Небольшое отступление — я, как риелтор, для проверки квартиры никогда не пользуюсь сайтом Росреестра. На это есть 2 причины: 1) В открытом доступе показано мало сведений. Например, нет ФИО собственников, истории владения и т.п.; 2) Эти справочные сведения не всегда актуальные. В самом ЕГРН сведения в актуальном состоянии, но их не всегда обновляют справочном разделе сайта Росреестра. Для проверки квартиры я всегда пользуюсь выписками из ЕГРН.

Если вы решили воспользоваться сайтом Росреестра, инструкция следующая:

1. 1. Перейдите по ссылке — Rosreestr.ru — «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Это единственная страница с справочной информацией о недвижимости, других подобных страниц — нет.
2. 2. Введите капчу, введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и выберите нужную квартиру из выпадающего списка.

Адрес вводите как можно проще. В моем примере «г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2» я ввела так — «москва первомайская 43 2». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте «ул», «переулок», «д», «кв» и т.п.

2. Нажмите на кадастровый номер нужной квартиры. Блок находится внизу формы.

3. Будут отображены все справочные сведения о квартире.

Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН

Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка на объект недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.

Образцы выписок на квартиру: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту. С помощью выписки на объект недвижимости можно узнать: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; о наложенных обременениях и ограничениях; план квартиры; план этажа (есть не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).

Вот в первой выписке показано, что квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру. Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке. А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение. Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.

Теперь на счет выписки о переходе прав. Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу. Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.

В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова. А далее по решению суда за 23.08.2013г собственниом квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.

Где и как можно получить выписки из ЕГРН

Получить выписки может любой человек на любую недвижимость в РФ. Выдают их в электронном и в бумажном виде. Заказать их можно в любом отделении Росреестра или МФЦ. Бумажная выписка стоит — 460 руб., электронная — 290 руб. Срок готовности — 2-3 рабочих дня. При себе иметь только паспорт.

Если мне нужны выписки именно для проверки какой-либо недвижимости, я почти всегда заказываю их в электронном виде, т.к.: 1) идти никуда не нужно — есть сервисы, которые пришлют выписку на электронную почту; 2) стоят дешевле, чем бумажные; 3) они легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. В случае чего их можно распечатать.

Раньше я заказывала электронные выписки на сайте Федеральной кадастровой палаты — Кадастр.ру. Сейчас я пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) При проверке квартиры я беру сразу обе выписки за 350р. Если заказывать одну выписку, то она в ЕГРН.Реестр стоит 200р. А на сайте Кадастр.ру каждая выписка стоит по 290 руб + есть комиссии. 2) Для заказа с Кадастр.ру обязателен аккаунт в Госуслуги. Для заказа с ЕГРН.Реестр это не требуется; 3) Выписки присылают в среднем через 2 часа. С сайта Кадастр.ру приходится ждать в среднем 24 часа. Если бывают задержки из-за технических работ, в ЕГРН.Реестр заранее предупреждают об этом.

Сервис ЕГРН.Реестр берет официальные сведения из ЕГРН, а не с какой-либо своей базы. Вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Как заказать выписки в ЕГРН.Реестр написано ниже, на сайте Кадастр.ру — здесь.

Инструкция заказа выписки в ЕГРН.Реестр

Для наглядности я заказала обе выписки по тому же адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2.

1. Перейдите на ЕГРН.Реестр . Техподдержка: 8 800 555-28-96 (с 9.00 до 21.00 по мск); support@egrnreester.ru. Вопросы также можете задать мне в комментариях, но учтите — я не владелец сервиса, а только пользуюсь в своей работе.
2. Введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и из выпадающего списка выберите нужную квартиру .

Вот что вышло у меня.

Если вы ввели адрес и нажали на кнопку «Найти», то уже на открывшейся странице выберите нужную квартиру по кнопке «Подробнее».

Пролистайте вниз и выберите выписку . Так как я заказываю выписку об объекте недвижимости и выписку о переходе прав, я выбрала за 350 руб.

Введите адрес электронной почты и нажмите на «Продолжить» . Можете ввести номер телефона, туда также отправят уведомление о готовности выписок.

Выберите способ оплаты и оплатите заказ .

На почту пришлют письмо о принятии заказа .

Готовые выписки пришлют на электронную почту .

Выписки можно будет скачать в самом письме или через указанную ссылку. Формат выписки будет в PDF и HTML — их легко открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера. Чтобы скачать архив с исходными файлами, выберите архив ZIP. В нем будет файл в формате SIG — это электронная цифровая подпись регистратора Росреестра.

Мои выписки прислали через 2 часа 53 минуты. Выше я их показала.

Инструкция заказа выписки на сайте Кадастр.ру

Моя коллега Светлана уже опубликовала инструкцию, я просто ее скопировала сюда. Для примера была заказана выписка на квартиру по адресу: г. Екатеринбург, улица Академика Бардина, д 39.

1. Перейдите по ссылке — Кадаст.ру — Сервис предоставления выписок ЕГРН.
2. Нажмите «Войти через Госуслуги»

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Введите логин и пароль к Госуслугам.

Если на Кадастр.ру входите первый раз, подтвердите доступ к сервису.

Введите адрес или кадастровый номер недвижимости, затем выберите нужный адрес в выпадающем списке. Поиск хорошо работает.

Адрес вводите так, как на картинке. Например, есть адрес «г. Москва, улица Ленина, д. 5, кв. 25». Я бы ввела его так — «москва ленина 5 25». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте уточнения в виде «ул», «д», «кв» и т.п.

Нажмите «Об основных характеристиках» и выписка появится в корзине.

Перейдите в корзину и нажмите «Оформить заказ».

Снизу поставьте галочку «Я согласен(-на) на обработку персональных данных» и нажмите на «Перейти к оплате».

Оплатите заказ. Без комиссии можно оплатить только с помощью Yandex Pay. Для оплаты с Google Pay и банковской карты есть дополнительная комиссия — примерно 6%. К тому же есть платное получение банковской квитанции за 35 руб., но эту услугу можно не выбирать.

Заказ обрабатывается. Об этом можно посмотреть на странице «Мои Заказы».

Выписка готова. Оповещение о готовности отправят на емейл, который зарегистрирован на Госуслугах.

Чтобы посмотреть выписку, зайдите на страницу «Мои Заказы» и нажмите на номер.

Нажмите на значок, похожий на глаз. Так выписка откроется на любом устройстве. Она имеет формат PDF и ее можно распечатать. Чтобы скачать архив с выпиской, нажмите на «Скачать выписку». В архиве выписка будет в XML и PDF форматах. Также будет электронная цифровая подпись регистратора — файл в формате SIG.

Выписку прислали почти через 6 часов. Часто приходилось ждать еще дольше.

Если у Вас есть вопросы, задайте их в комментариях ниже.

Похожие записи:

1. Программы для сдачи отчетности в электронном виде
2. Статья 83 семейного кодекса РФ с комментариями
3. Статья 119 СК РФ с комментариями
4. Гражданский кодекс алименты на детей