Перепланировка в панельных домах запрещена

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Читайте также:
Земли сельскохозяйственного назначения можно ли строить дом

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

Читайте также:
Постройка мансарды на уже построенном доме

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Квартира с добавкой

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что “выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан”. Однако чиновники все равно сказали “нет”. Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины “заехали”, куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. “С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел”, сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье – однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади – 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 “квадрата” – жилая площадь.

Читайте также:
Когда заканчивается приватизация земли под частным домом

“Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м”, сказано в материалах дела.

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, “если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью”. Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой – санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

“Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, – напомнил Верховный суд. – Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки”.

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на “разжалование” квартиры – перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

“Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.”, – поясняют эксперты.

“Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения”, – напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Читайте также:
Как быстро и удачно продать дом

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Читайте также:
Вода в подвале частного дома: что делать

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста

Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения. Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий. За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.

Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.

Что такое перепланировка

Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.

Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:

  • снос или перемещение межкомнатных перегородок;
  • обустройство новых или перенос в другое место действующих дверных проемов;
  • объединение или разграничение комнат;
  • перепланировка и перенос мокрых зон (кухни, санузлы);
  • увеличение жилплощади за счет вспомогательных помещений, расположенных за пределами квартир (вестибюли, лестничные площадки, тамбуры, холлы, лестничные проемы и т.д.);
  • перепланировка действующих тамбуров.
Читайте также:
Как заполнить 3 НДФЛ при строительстве дома

ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.

Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

  • по переустройству;
  • по перепланировке;
  • касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

  • комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
  • проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

  • перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
  • работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
  • организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
  • закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
  • вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
  • возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
  • возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
  • обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
  • перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

  • любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
  • организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
  • обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
  • оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
  • установка каминов;
  • расположение воздуховодов на фасадах;
  • прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

  1. Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

  • доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
  • воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).
  1. Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

  • запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • согласие всех членов семьи в письменном виде;
  • проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Читайте также:
Можно ли продать дом без согласия прописанных

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

  1. Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
  2. Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Читайте также:
Периодичность капитального ремонта жилых домов

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Читайте также:
Что делать, если застройщик не строит дом

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Является ли надлежащим ремонтом балкона демонтаж аварийного и установка вместо него “французского балкона”?

IgorVetushko / Depositphotos.com

УК не смогла отстоять в суде хитроумный “способ” ремонта аварийных квартирных балконов.

Ранее орган жилнадзора осмотрел МКД, которым управляет организация, и обнаружил, что балконы двух квартир находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. Поскольку балконные плиты – в качестве ограждающих несущих конструкций МКД – включены в состав общедомового имущества МКД, жилнадзор предписал УК “устранить выявленные нарушения”.

УК не стала обращаться к арсеналу привычных действий управляющих организаций (оспаривать предписание, например, или проводить ОСС по данному вопросу), а решила вопрос оригинально:

  • провела обследование спорных балконных плит с привлечением специалистов строительно-проектного бюро, и получила заключение об аварийном состоянии железобетонных плит и невозможности их эксплуатации, а также необходимости их демонтажа;
  • аккуратно срезала традиционные балконы “от застройщика”;
  • прикрепила на их место “французские балконы”,
  • заштукатурила и закрасила следы от демонтированных балконов на фасаде МКД;
  • и сочла предписание исполненным. Pourquoi pas?

К несчастью, один из облагодетельствованных собственников не разделил вкус к французской архитектуре и пожаловался в орган жилнадзора: мол, по какому праву УК снесла балкон в его квартире, и будет ли она его восстанавливать?

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Орган жилнадзора вновь провел выездную проверку, осмотрел декоративные элементы французских балконов и вынес второе предписание – о, собственно, надлежащем исполнении первого.

УК попыталась отстоять “галльское” архитектурное решение, но безуспешно (Постановление Первого ААС от 10 сентября 2020 г. № 01АП-4354/20):

  • во-первых, указал суд, первое предписание содержало указания на конкретные пункты Правил техэксплуатации жилфонда № 170, которые были нарушены УК в процессе эксплуатации МКД, и, следовательно, при исполнении предписание УК должна была руководствоваться именно этими пунктами Правил № 170, а именно – п. 4.2.3.5 Правил № 170 (о затирке и заделке трещин на блоках, панелях или штукатурке), п. 4.2.3.10 (об очищении поверхности штукатурок, облицовок, а также архитектурных деталей), п. 4.2.3.8 (о ремонте участков стен с обнаженной арматурой), п. 4.2.4.2 (о ремонте балконов, лоджий и эркеров);
  • во-вторых, элементы архитектурного и декоративного оформления фасадов (в том числе ограждения лоджий и балконов) являются частью архитектурного решения здания и внешнего благоустройства города. И согласно местным правилам землепользования и застройки, их характер должен соответствовать первоначальному архитектурному проекту здания. Выполняется такое архитектурное решение на основе проектов, согласованных с муниципалитетом. Причем сначала нужно согласовать архитектурный проект, а уже потом приступать к его исполнению, чего сделано не было;
  • в-третьих, балконные плиты входят в состав ОИ в МКД и являются ограждающими несущими конструкциями. А уменьшение ОИ МКД возможно только с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса). А УК демонтировало балконы квартир без согласия собственников квартир, в отсутствие решения ОСС о реконструкции дома, и без разрешения на реконструкцию либо демонтаж балкона, полученного в установленном порядке;
  • следовательно, установление “французских” балконов не может являться надлежащим исполнением предписания.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает – расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние – не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной – так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Читайте также:
Дизайн раздельного санузла в панельном доме

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ – Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул – балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется – “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I “Определение состава общего имущества”. Там записано дословно следующее: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”, – говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса – “если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд – при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

“Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав”, – сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: