Как оформить отношения с работником без оформления

Работник есть, а трудового договора у вас с ним нет — каковы реальные риски?

Если трудового договора нет

Трудовые отношения возникают на основании трудового договора. Но если он не был оформлен, то на основании фактического допущения работника к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это представителя (ст. 16 ТК РФ).

Это значит, что если вы принимаете работника, но никак его не оформляете и при этом есть признаки трудовых отношений, то считается, что у вас с ним возникли трудовые отношения, как если бы трудовой договор был заключен. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Но при этом уклонение от заключения трудового договора — уже само по себе нарушение закона. Закон требует оформить трудовой договор не позднее трех рабочих дней со дня фактического допущения работника к работе (ст. 67 ТК РФ).

Когда не оформлены трудовые отношения, обычно не выполняются и другие обязанности, которые следуют из этих трудовых отношений, — по охране труда, проведению медосмотров (когда они обязательны), составлению обязательной кадровой документации. За все эти нарушения тоже полагаются санкции. Ну а если расчеты с фактическим работником ведутся вчерную, то это уже отдельная большая «история» — нарушение налогового законодательства (по уплате НДФЛ) и законодательства об уплате обязательных взносов в Пенсионный фонд РФ, фонды обязательного медицинского страхования и на страхование от несчастных случаев на производстве.

Если фактический работник — не гражданин России, то его прием на работу требует соблюдения специальных правил миграционного законодательства. За их нарушение тоже предусмотрена ответственность.

Если вместо трудового договора — гражданско-правовой

Трудовой кодекс прямо запрещает подменять трудовые договоры договорами гражданско-правового характера (ст. 59 ТК РФ). Если вы собираетесь оформить договор подряда или возмездного оказания услуг в том случае, когда надо заключать трудовой договор, это тоже будет нарушение, за которое полагается штраф. И точно так же, как в случае с полным отсутствием оформления, скорее всего, не будут проведены все остальные кадровые процедуры, обязательные для трудовых отношений, что тоже считается отдельными нарушениями.

Что грозит за нарушение трудового законодательства

Если фактические трудовые отношения не оформлены или оформлены гражданско-правовым договором, работник может обратиться в суд с иском о признании отношений трудовыми. В таком случае все неустранимые сомнения толкуются в пользу наличия трудовых отношений (ст. 19.1 ТК РФ).

А это значит, что суд, скорее всего, вынесет решение о заключении трудового договора и предоставлении работнику всех гарантий, установленных трудовым законодательством. Например, о предоставлении ежегодно оплачиваемого отпуска, отпуска по беременности и родам, оплате больничных листов и так далее.

Помимо суда, признать отношения трудовыми могут инспекторы Государственной инспекции труда (ГИТ) в результате проверки. За нарушение требований трудового законодательства они привлекают к административной ответственности.

За уклонение от оформления трудового договора или за заключение гражданско-правового договора, фактически регулирующего трудовые отношения, индивидуальному предпринимателю грозит штраф от 5000 до 10 000 рублей, юридическому лицу — от 50 000 до 100 000 рублей (ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ).

Для ИП сумма кажется небольшой. Но помните: за повторное такое же нарушение штраф будет уже ощутимее — от 30 000 до 40 000 рублей с предпринимателя и от 100 000 до 200 000 рублей — с юридического лица. Кроме того, попутно могут насчитать и другие нарушения, вытекающие из неоформленных трудовых отношений. В таблице ниже собраны типичные нарушения и размеры штрафов за них. Это без учета ответственности за неудержание и неперечисление в бюджет НДФЛ, а также неуплату обязательных страховых взносов в случае, если налоговая инспекция и внебюджетные фонды выявят факт черной зарплаты.

Ответственность за нарушение требований трудового законодательства

Какова вероятность проверки

Сейчас действует мораторий на проведение плановых проверок малого бизнеса, Федеральный закон от 25.12.2018 № 480-ФЗ продлил его по 31 декабря 2022 года. Но мораторий не защищает от внеплановых проверок.

Поводом для внеплановых проверок ГИТ чаще всего становится жалоба работника.

Насколько вероятны эти риски — судите сами. По статистике Роструда, в первом полугодии 2018 года (данные второго полугодия пока недоступны) проверили всего 1% общего количества юридических лиц и предпринимателей. Но при этом 93% всех проверок было проведено внепланово. И в 69% случаев основанием для проверки послужило чье-то заявление или поступление иной информации о нарушении трудовых прав граждан. Правонарушения были выявлены в 67% проверок. Показатели за весь 2017 год близки к этим цифрам.

Иными словами, проверку может спровоцировать любой конфликт с работником, если тот в отместку пожалуется на то, что трудовые отношения с ним не были оформлены как положено. От этого риска не застрахован никто.

Кроме того, ничто не мешает работнику пойти в суд и потребовать признать ваши отношения с ним трудовыми. Обычно такое случается, когда фактический работник требует каких-либо гарантий, предоставленных ему трудовым законодательством, а фактический работодатель ему в этом отказывает.

А чем докажут?

Не стоит обольщаться, что доказать трудовые отношения сложно. Если человек на вас работает, то доказательств у него наверняка наберется немало. Это могут быть и ваша с ним переписка по электронной почте, и аудио- и видеозаписи, и, например, графики смен и отпусков с его фамилией, какие-то документы вашей хозяйственной деятельности, которые он по роду деятельности заполняет и расписывается в них, — товарные накладные, акты, путевые листы и так далее. Даже наличие у него постоянного пропуска на рабочую территорию может сыграть роль доказательства трудовых отношений в совокупности с другими. Кто-то может дать и свидетельские показания — например, ваши клиенты, с которыми часто общается ваш работник.

Дело не только в штрафах

Правильно оформленные трудовые отношения нужны не только работнику, но и работодателю. Во-первых, официальные трудовые отношения дают работодателю не только обязанности, но и права: например, право требовать соблюдения распорядка трудового дня, возможность заключать договор о полной материальной ответственности, когда сотруднику вверены материальные ценности. Кроме того, официальные трудовые отношения дают работникам уверенность в их постоянстве, а когда люди настроены на долгую работу, они более мотивированы работать не кое-как, что в конечном итоге положительно повлияет на эффективность вашего бизнеса.

Как быть, если вы уже заключили вместо трудового договора гражданско-правовой или ваш помощник приступил к работе без всякого оформления? Лучший вариант: оформить трудовой договор, не дожидаясь конфликтной ситуации.

В следующей статье мы пошагово расскажем, как правильно оформить трудовые отношения и какая кадровая документация нужна, кроме самого договора.

Прием на работу по трудовому договору без трудовой книжки

• Исключения из общего правила
• Трудовой договор без записи в трудовую книжку при работе с совместителем
• Трудоустройство с помощью договора ГПХ
• Наемная работа у физического лица
• Оформление по трудовому договору без трудовой книжки дистанционных работников
• Итоги

Исключения из общего правила

Согласно ст. 65 ТК РФ трудовая книжка (или электронные сведения о трудовой деятельности) является одним из обязательных документов, которые работник обязан предоставить в кадровую службу при приеме на должность.

В той же норме приводятся случаи, когда предоставлять книжку не нужно:

• Прием сотрудника без опыта работы (первичное оформление книжки, в соответствии со ст. 66 ТК РФ, производится в 5-дневный срок с даты приема).
• Заключение договора по совместительству.
• Отсутствие книжки в связи с ее утратой, повреждением или по иным причинам (документ оформляется новым работодателем на основании заявления работника с изложением причины отсутствия книжки).

Читайте о корректном заполнении документа работника в материале «Инструкция по заполнению трудовых книжек».

Анализируя трудовое законодательство более детально, мы можем найти и другие случаи, когда прием на работу без трудовой книжки возможен:

• Заключение гражданско-правового договора с наемным лицом (ст. 11 ТК РФ).
• Работа у физического лица, не связанная с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 309 ТК РФ).
• Дистанционный труд (ст. 312.2 ТК РФ).

Во всех случаях работы по трудовому договору без трудовой книжки подтверждением стажа в Пенсионном фонде будут являться перечисленные работодателем пенсионные взносы по СНИЛС сотрудника, а также экземпляр соглашения о работе. Рассмотрим особенности способов такого трудоустройства более детально.

Трудовой договор без записи в трудовую книжку при работе с совместителем

В соответствии со ст. 282 ТК РФ совместительством является дополнительный труд, выполняемый или по месту основного трудоустройства, или у иного работодателя в свободное от основной работы время.

Главной особенностью такой формы трудоустройства является то, что рабочая смена совместителя не может превышать 4 часов в день (ст. 284 ТК РФ). Такое ограничение не касается дней, в которые работник освобожден от выполнения обязанностей по основному месту (в том числе выходные и праздники). Но даже с учетом этой возможности совместитель не может трудиться больше половины месячной нормы часов, установленной для сотрудников на аналогичных должностях.

Превысить 50-процентную планку нормы рабочего времени можно, только если работник приостановил труд по основному месту работы в связи с задержкой зарплаты или временно отстранен от работы в связи с отказом в переводе на другую должность по медпоказаниям (или отсутствии таковой на предприятии).

В договоре обязательно должно быть указано, что человек принимается по совместительству. Тогда наемный работник может маневрировать между решением о внесении сведений о стаже в свои документы и трудоустройством без трудовой книжки по договору совместительства.

Трудоустройство с помощью договора ГПХ

В отличие от трудового соглашения, которое регламентируется положениями ТК РФ, договор гражданско-правового характера подчиняется статьям ГК РФ. По этой причине запись о заключении/расторжении гражданского-правового договора (ГПД) заносить в трудовую книжку не нужно.

Предмет договора гражданского-правового характера (ГПХ) — вознаграждение за конкретную работу или услугу, результат которой будет закреплен в закрывающем бухгалтерском акте. Такая форма устройства без трудовой книжки требует взвешивания всех за и против с учетом интересов обеих сторон:

• Вознаграждения по договору ГПХ не входят в базу обложения по страхованию ВНиМ. «Несчастными» взносами выплаты облагаются только в случае, если договоренность между сторонами обязывает упомянуть об этом. Для работника это будет означать отсутствие выплат по больничным в случае травматизма.
• Продление договора ГПХ не разрешено, и работы по нему не выполняются на регулярной основе.
• Соблюдение социальных гарантий в виде отпускных, компенсации при увольнении и пр. с наемниками договором ГПХ не предусмотрено.

В случае если проверка обнаружит малейшие признаки трудовых отношений по ГПД, в том числе регулярные выплаты на основе ежемесячных актов, договор будет квалифицирован как трудовой. Тогда работодатель заплатит в бюджет все причитающиеся суммы страховых взносов и пени по ним.

Важно! КонсультантПлюс предупреждает
Подменять трудовой договор гражданско-правовым опасно. Работник может пожаловаться в инспекцию труда или в суд. Если договор признают трудовым, организации грозит штраф 50 000 – 100 000 руб. Кроме того, суд может обязать вас выплатить работнику все деньги, которые полагались бы ему по трудовому договору (ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ, п. 24 Постановления Пленума ВС от 29.05.2018 N 15, п. 15 Обзора судебной практики ВС).
Подробнее о различиях между трудовым и гражданско-правовым договором читайте в К+. Пробный доступ бесплатен.

Наемная работа у физического лица

В ст. 303 ТК РФ зафиксированы положения, которые позволяют выполнять регулярную работу для физических лиц, не сопряженную с предпринимательской деятельностью. В то же время внесение записей в трудовую книжку физическим лицом строго запрещено (ст. 309 ТК РФ).

Это не означает, что отношения между работодателем и наемным лицом нигде не будут зарегистрированы. При заключении подобного соглашения на физлицо-нанимателя ст. 303 ТК РФ накладывает определенные обязательства перед государством и нанятым работником. Так, физлицо обязано:

• оформить соглашение в письменной форме;
• уплатить все зарплатные налоги в соответствии с законодательством;
• оформить СНИЛС для работников без опыта;
• уведомить о заключении/расторжении договора городскую администрацию по месту жительства.

Оформление по трудовому договору без трудовой книжки дистанционных работников

Очевидным достижением законодательства является введение в ТК РФ с 2013 года положений, регулирующих специфику работы удаленных работников, которые не являются представителями аутсорсинговых компаний.

Составьте договор удаленной работы правильно с помощью статьи «Образец трудового договора с дистанционным работником 2022».

Оформить перевод работника на дистанционный труд вам поможет подборка форм от экспертов КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к этой правовой системе, получите пробный доступ. Это бесплатно.

Согласно ст. 312.1 удаленным сотрудником является лицо, которое трудится вне территории под контролем работодателя с помощью телекоммуникационных сетей, в том числе интернета.

С такими сотрудниками весь обмен документами может происходить в электронном виде путем использования усиленных квалифицированных ЭЦП. В то же время оригинал договора и допсоглашений к нему работодатель обязан отправить дистанционщику заказным письмом, равно как и другие рабочие документы по запросу работника.

Перед законом стационарный и дистанционный сотрудник равны в своих правах и обязанностях. Но главной «изюминкой» удаленной работы является возможность (по договоренности с работником) не заполнять и не оформлять трудовую книжку (ст. 312.2 ТК РФ).

Итоги

Современное законодательство предлагает несколько возможных законных путей обхода требований о предоставлении трудовой книжки. Каждый из этих способов имеет свои нюансы при оформлении, которые необходимо учитывать в работе.

Штраф за неоформленного сотрудника

Больше материалов по теме «Сотрудники» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

1. Причины, по котором введена ответственность за нарушение оформления работника
2. Чтобы не было проблем
3. Два вида ответственности
4. Как ответит за погрешности в регистрации работников юридическое лицо
5. Как могут быть пойманы «нелегальные» сотрудники
6. Охраняя право на труд

Любой предприниматель или юридическое лицо, использующие наемный труд, обязаны позаботиться о правильном и своевременном оформлении своих сотрудников в соответствии с действующим ТК. Использование труда других людей без должного официального оформления является крупным нарушением и даже преступлением, поскольку наносит ущерб правам самого работника, а также государству.

• Что грозит предпринимателю, решившему не выплачивать полагающиеся налоги и отчисления за своих сотрудников?
• Какова будет ответственность юридического лица, на чьей фирме работники подписали трудовой договор значительно позже того, как начали свою деятельность?
• Как может быть выявлено данное нарушение и на основании чего назначается наказание?

Виды ответственности работодателя перед сотрудником за нарушение трудового законодательства: дисциплинарная, материальная, административная, уголовная

Причины, по котором введена ответственность за нарушение оформления работника

Любой труд должен оформляться официально, будь то установление трудовых отношений с наемным рабочим у индивидуального предпринимателя, с сотрудником ООО, госпредприятия, фирмы. В чем опасность пренебрежения этими обязанностями?

Незарегистрированные работники, получая заработную плату «в конвертах», обрекают себя на такие возможные последствия таких отношений с работодателем:

• они не защищены от произвола руководителя в случае незаконного увольнения, задержки или отмены отпуска, несвоевременных выплат и т.п.;
• лишаются поддержки государства в страховой сфере;
• теряют в стаже и начислениях в Пенсионный фонд, а значит, в будущей пенсии.

Работник, получающий «серую» зарплату, то есть зарплату, с которой не уплачиваются налоги, должен осознавать все негативные последствия, к которым это может привести. Выплата «серой» зарплаты производится исключительно по воле работодателя на страх и риск работника. Ни ее размер, ни порядок выплаты, ни срок выплаты не закреплены, как правило, никакими документами. На указанные суммы не распространяются нормы законодательства, регулирующие трудовую деятельность работника и его социальное обеспечение.
Оценить серьезность последствий получения сотрудником «серой» зарплаты

Ущерб государства – в недоимке значительного количества налогов и фондовых взносов.

Такие серьезные негативные последствия обусловили серьезное отношение к такого рода правонарушениям со стороны контролирующих органов. Ответственность работодателя за неоформленных сотрудников была ужесточена.

Чтобы не было проблем

Чтобы избежать множества неприятностей, о которых мы поговорим ниже, нужно вовремя и правильно оформлять трудовые отношения. Для того, чтобы поступивший на работу сотрудник официально был зачислен в штат, работодателю нужно:

• заключить с ним трудовой договор;
• быть зарегистрированным в ПФР и ФСС и вовремя сдавать туда соответствующие отчеты;
• документально соблюсти кадровую процедуру: заявление от нанимаемого, приказ о зачислении, оформление личной карточки, запись в трудовой, роспись в ознакомлении с должностной инструкцией и т.п.

ВАЖНО! Рекомендуемая форма трудового договора от КонсультантПлюс доступна по ссылке

Главным доказательством оформления отношений «работник-работодатель» является трудовой договор с подписями обеих сторон. При приеме на работу его надо оформлять и подписывать в 3 идентичных экземплярах: для сотрудника, для работодателя и для предоставления в Службу занятости.

В договоре обязательно должны быть указаны:

• полное ФИО нанимаемого;
• реквизиты работодателя;
• должность, на которую поступает работник (должна соответствовать квалификационному перечню);
• собственноручные подписи работодателя и сотрудника.

Неправильно оформленный трудовой договор – уже повод для штрафа, а его отсутствие – и для более серьезной ответственности.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Для оформления сотрудника закон отводит не более трех дней, дальнейшие проволочки считаются уже нарушением, караемым штрафом.

Два вида ответственности

Физические и юридические лица, используя труд наемных сотрудников, по-разному ответственны за их оформление перед государством.

Часто случается, что ИП игнорирует договоры о найме, что не освобождает их от ответственности в случае установления этого факта, особенно на фоне ужесточившегося контроля. Юридические лица чаще допускают нарушения и просрочки оформления. И тем, и другим за такие нарушения грозят очень серьезные, хоть и различные наказания.

Рассмотрим формы ответственности в зависимости от типа работодателя.

Что грозит «экономному» ИП

Если частный предприниматель не выполняет всю работу сам, а нанимает других людей, он должен подчиняться требованиям ТК РФ. Вполне понятно желание сэкономить на налогах и отчислениях, не хочется тратить время и силы на официальную регистрацию. Однако, в случае выявления незаконных сотрудников ИП может получить такие неприятности и финансовые потери, что никакая экономия на выплатах с ними не сравнится.

Если сотрудник проработал по найму 3 и более дня, а договор с ним так и не заключили, тем самым откладывается дата начала сбора налогов и отсчет стажа, а значит, образуется ущерб. Чем позже оформлен работник, тем выше этот ущерб. В зависимости от времени просрочки и количества таких сотрудников ответственность может быть административной или уголовной.

• назначение штрафа в размере 1-5 тыс. руб. за каждого сотрудника;
• принудительную остановку работы организации на срок до 90 дней.

Значительное нарушение сроков оформления, отсутствие трудовых договоров у большого количества работающих говорит о том, что сумма недополученных государством налогов и отчислений оказывается весьма значительной. Такое нарушение требует более серьезной ответственности, особенно, если виновный не в состоянии возместить убытки. Когда нарушение проходит не по административной, а по уголовной статье, суммы штрафов и виды санкций уже другие.

• штрафом в сумме 100-300 тыс. руб.;
• тюремным заключением (реальным, а не условным) сроком до 2 лет;
• отсидев в тюрьме, предприниматель больше никогда не сможет заниматься бизнесом в той сфере, где допустил это правонарушение.

К СВЕДЕНИЮ! Любой вид ответственности обязывает нарушителя сначала возместить казне нанесенные убытки в виде невыплаченных налогов и сборов, а затем понести наказание в виде штрафа.

Как ответит за погрешности в регистрации работников юридическое лицо

На предприятиях такой формы собственности ответственными лицами за найм и оформление работников является директор и сотрудники отдела кадров.

Если нарушение незначительно и заключается лишь в сравнительно небольшой просрочке или неточностях в оформлении, а также, если речь идет об 1-2 работника, штраф будет выписан не лично на ответственных лиц, а на предприятие. Суммы значительны – от 100 тыс. руб. за каждого неправильно или поздно оформленного сотрудника.

Если такие правонарушения выявляются неоднократно, а также масштаб их значителен, речь идет об особо крупных размерах ущерба. В придачу к штрафу на предприятие, виновные будут наказаны лично: сотрудники отдела кадров уволены по соответствующей статье (без выходного пособия), а директор может провести длительный срок на общественных работах или «в местах, не столь отдаленных». Наказание определяется в зависимости от степени ущерба.

Как могут быть пойманы «нелегальные» сотрудники

Чтобы устанавливать и пресекать факты правонарушений в трудовом законодательстве, существуют контролирующие органы. Их достаточно много, но самой частой «головной болью» имеющей непосредственное отношение у к правам сотрудников, являются налоговая и трудовая инспекции. Законодательно система проверок опирается на Федеральный закон № 294, а налоговая проверяет предприятия в соответствии с гл.14 Налогового кодекса РФ. Поймать «нелегалов» могут и те, и другие.

Налоговые страсти

Факт нарушения может быть выявлен в результате камеральной (по факту сдачи отчетности) или выездной (глубокой и тщательной) проверки. Подробно изучать налоговики имеют право текущий год деятельности и 3 предыдущих, при этом им законом разрешено опрашивать свидетелей, осматривать помещения, изымать документы и т.п.

ВАЖНО! Работодателю необходимо ознакомиться с разрешением на проверку и служебными удостоверениями инспекторов.

По результатам инспекции в специальной справке указывается ее предмет и сроки. На основании справки составляется акт с выявленными нарушениями и предписаниями по их устранению, на что у работодателя есть 2 недели.

Охраняя право на труд

Трудовая инспекция может посетить любую организацию в ходе плановой проверки. Внеплановое «нашествие» инспекторов может быть спровоцировано жалобой обиженного сотрудника или недовольного конкурента. Возможен и совместный проверочный рейд с другими органами контроля.

Трудовая инспекция оформляет протокол со следующей информацией:

• ФИО проверяющего;
• выявленные нарушения;
• рекомендации по устранению.

Протокол является основанием для наложения штрафа или для обращения в суд с целью определения меры уголовной ответственности.

В арсенале контролирующих органов есть различные способы заставить виновного понести ответственность – от блокировки расчетных счетов в банке до приостановления деятельности предприятия по приговору суда.

Стоит ли работать без оформления трудового договора? Смотри в будущее

Зачастую можно встретить такие ситуации, когда человек выполняет свои трудовые обязанности без официального заключения трудовых отношений. Данная ситуация может развиваться по двум сценариям. В одном случае, когда при собеседовании работодатель сразу информирует сотрудника, что трудоустройства не будет или обещает трудоустройство после испытательного срока.

И второй вариант, когда сотрудник устроился и проработав какое-то время узнает, что официально он не трудоустроен. Эта работа несет в себе большое количество рисков. Т.к. в случае недобросовестности работодателя доказать сам факт наличия трудовых отношений в суде будет очень трудно. Работнику не начисляется стаж за данный период, который учитывается при выплате пенсионных начислений в последующем, а также больничного листа, в случае если сам работник заболел, либо его дети. Заработная плата не проводится по данным бухгалтерского учета.

Уклонение от заключения трудового договора — уже само по себе несоблюдение закона. По закону трудовой договор необходимо оформить не позднее трех рабочих дней со дня фактического допущения работника к работе (ст. 67 ТК РФ).

При отсутствии трудовых отношений обычно не выполняются другие обязанности, вытекающие из этих трудовых отношений, такие как охрана труда, медицинские осмотры, составление необходимой кадровой документации. Все эти нарушения также подлежат санкциям. Ну а если расчеты с фактическим работником ведутся не официально, т.е. «вчёрную», то это отдельная большая «история» — нарушение налогового законодательства (об уплате НДФЛ) и законодательства об уплате обязательных взносов в Пенсионный фонд РФ, фонды обязательного медицинского страхования и страхования от несчастных случаев на производстве.

В случае, если работник не является гражданином России, то его трудоустройство требует соблюдения специальных норм миграционного законодательства. Существует также ответственность за их нарушение.

Трудовой договор вместо гражданско-правового

Трудовой кодекс прямо запрещает заменять трудовые договоры гражданско-правовыми договорами (статья 59 Трудового кодекса Российской Федерации). В том случае, если вы хотите составить договор подряда на выполнение работ или оказание платных услуг тогда, когда необходимо заключить трудовой договор, то это тоже будет нарушением, за которое полагается штраф. И в данном случае, скорее всего, также все остальные кадровые процедуры, не будут соблюдены, что тоже является отдельными нарушениями.

Чем грозит нарушение трудового законодательства

Если фактическое трудовое правоотношение не оформлено или оформлено гражданско-правовым договором, работник может обратиться в суд с иском о признании правоотношения трудовым. В этом случае все неизбежные сомнения толкуются в пользу существования трудовых отношений (статья 19.1 ТК РФ).

Это означает, что суд, скорее всего, примет решение о заключении трудового договора и предоставит работнику все гарантии, установленные трудовым законодательством. Например, предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска, отпуска по беременности и родам, оплата больничного листа и так далее.

Обратите внимание, для налоговых органов информация, полученная от граждан о нерегистрации трудовых отношений, является одним из оснований для включения предприятия в план выездных проверок.

Помимо суда, инспекторы Государственной инспекции труда (ГИТ) могут признать отношения трудовыми по результатам проверки. Они могут привлечь к административной ответственности за нарушение требований трудового законодательства.

За уклонение от заключения трудового договора или за замену трудового договора гражданско-правовым, штраф для индивидуального предпринимателя составит от 5 000 до 10 000 рублей, а для юридического лица — от 50 000 до 100 000 рублей (ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ).

Для индивидуальных предпринимателей сумма кажется небольшой. Но помните: за повторные нарушения один и тот же штраф будет более заметным — от 30 000 до 40 000 рублей с предпринимателя и от 100 000 до 200 000 рублей с юридического лица. Кроме того, на этом пути могут быть учтены и другие нарушения, вытекающие из неоформленных трудовых отношений. Также необходимо учитывать ответственность за неудержание и неперечисление НДФЛ в бюджет, неуплату обязательных страховых взносов в случае выявления налоговой инспекцией и внебюджетными фондами факта черной заработной платы.

Если налоговая инспекция и фонды обнаружат, что сотрудник, работающий без оформления, получал заработную плату «вчёрную», то произведут доначисление НДФЛ, страховых взносов, пени, штрафов, а также оштрафуют работодателя за непредставление отчетности по данному сотруднику. В этом случае возможны штрафы:

• за непредставление сведений персонифицированного учета, штраф для организации — 10% от суммы взносов с зарплаты каждого такого работника, для руководителя — от 300 до 500 руб.
• за непредставление формы 2-НДФЛ, штраф для организации — 200 рублей за каждую справку, для руководителя (главного бухгалтера) — от 300 до 500 руб.

Например, сотрудник работал в торговом центре продавцом без регистрации. Работодатель принял решение уволить сотрудника и отказался выплачивать заработную плату за последние два месяца работы, мотивируя это тем, что его не устраивает взаимоотношения сотрудника с клиентами.

В ходе разбирательства руководитель заявил, что такой гражданин никогда у него не работал. В качестве доказательств были взяты записи из кассовой книги, показания свидетелей, записи с камер наблюдения.

Суд обязал его выплатить заработную плату за два месяца, покрыть все неуплаченные за этот период налоговые расходы, уплатить штраф в размере 10 000 рублей и возместить все судебные расходы.

Рассмотрим ещё пример из судебной практики для случая, когда сотрудник работал без оформления трудового договора. Верховный суд пересмотрел решение, которое приняли его коллеги в Республике Коми — местные суды отказали гражданке в признании ее пострадавшей от действий работодателя. Женщину взяли на работу без оформления, а потом, также без оформления, выгнали и ничего не заплатили.

Женщина работала продавцом в магазине. При приёме на работу директор не заключил с ней трудовой договор, он бы заключен только спустя какое-то время, т.е. директор знал, что работник трудится без трудового договора. При этом с самого начала работы на данном месте сотрудница работала подчиняясь правилам внутреннего трудового распорядка, с предоставлением очередного отпуска согласно графика отпусков, была лицом материально-ответственным. И конечно получала заранее согласованную заработную плату тридцать тысяч рублей в месяц. Это длилось четыре года.

А далее работодатель просто уволил сотрудницу без объяснения причин увольнения, без выплаты заработной платы и компенсации отпуска. Сотруднице ничего не оставалось как подать исковое заявление в суд и потребовать произвести полный расчет, а так же установить наличие трудовых отношений с работодателем с внесением записи в трудовую книжку.

В случае, если человеку разрешили приступить к работе, но документально это никак не оформили, то это является злоупотреблением правом.

Первой инстанцией был городской суд г. Воркуты, где были выслушаны многочисленные свидетели, подтвердившие, что истица выполняла свои трудовые обязанности, занималась заказом, приёмом и отпуском товара. Так же были рассмотрены многочисленные документы с её подписью, причём в некоторых из них она значилась как старший продавец. Но всё это по мнению суда не является доказательством наличия трудовых отношений. Основанием послужило то, что в штатном расписании работодателя отсутствовала должность старший продавец. Помимо этого из-за несоответствия должности в трудовом договоре и договоре о полной материальной ответственности, последний не был принят судом. Таким образом женщине было отказано в иске с целью установления трудовых отношений.

Следующей инстанцией был Верховный суд Коми, который лишь только одобрил корректность заключения нижестоящего суда и заявил, что всецело согласен с коллегами.

Но даже это не остановило сотрудницу, она пошла дальше и обратилась уже в Верховный суд РФ, где её доводы и аргументы приняли во внимание и вынесли решение, что они заслуживают доверия. Таким образом суд постановил, что даже при отсутствии трудового договора нельзя отрицать вероятность его заключения, а при наличии соответствующих подтверждений установившиеся отношения между сотрудником и работодателем — трудовыми.

В своем заключении Верховный суд отметил следующее, что сам факт допущения сотрудника к работе при отсутствии письменного трудового договора, возможно расценивать как злоупотребление правом (ст.67 ТК РФ). И в том случае, если работник, у которого отсутствует трудовой договор, приступил к выполнению своих трудовых обязанностей с ведома или по поручению работодателя, то данный договор будет считаться заключенным.

Гражданская коллегия Верховного суда заявила, что в такой ситуации местный суд должен определить, было ли достигнуто соглашение о личном выполнении работы, была ли истица допущена к выполнению этой работы, соблюдала ли она правила внутреннего трудового распорядка работодателя, выполняла ли она работу в интересах, под контролем и управлением работодателя и выплачивалась ли ей заработная плата.

Поскольку местные суды почему-то не проанализировали это, Верховный суд отменил все решения, принятые по этому делу, и постановил пересмотреть спор с самого начала, приняв во внимание его объяснения.

У каждого работодателя свои причины для не оформления сотрудников. Но так ли это хорошо и оправдан ли риск, ведь никогда нельзя предсказать как сложатся обстоятельства и как поведет себя тот или иной сотрудник.

Юлия Невдах— эксперт по заработной плате проекта «Зарплата 360°»

Консультирует по вопросам правильности расчёта заработной платы более восьми лет.

Читайте другие статьи автора в нашем блоге:

Нужно нанять сотрудника на короткий срок: как правильно оформить трудовые отношения

Из этой статьи вы узнаете:

1. Что такое срочный трудовой договор
2. Как рассчитываются налоги и взносы при работе по срочному трудовому договору
3. Что такое договор гражданско-правового характера
4. Как рассчитываются налоги и взносы при работе по договору ГПХ
5. Какие виды договоров ГПХ существуют
6. Как переквалифицировать договор подряда в трудовой договор
7. Признаки трудовых отношений — основания для заключения трудового договора

Срочный трудовой договор

Срочный трудовой договор заключают, когда работодатель и работник хотят установить трудовые отношения на определенный срок. Это могут быть сезонные или временные работы, замещение основного сотрудника на время длительного больничного или различные производственные практики и стажировки начинающих специалистов. По истечении заданного срока трудовой договор может быть прекращен или перезаключен.

Заключая трудовой договор — срочный или бессрочный — работодатель делает запись в трудовой книжке исполнителя. Кроме того, трудовые отношения подразумевают оплачиваемый отпуск и при необходимости больничные листы для работника.

В соответствии со статьей 56 ТК РФ, сторонами трудового договора являются работодатель и работник. Предмет договора — личное выполнение работником определенных обязанностей. Рабочий процесс в этом случае регламентирован должностной инструкцией и происходит под управлением и контролем работодателя.

Компания обязана обеспечить сотруднику подходящие условия труда: подготовить рабочее место, выдать форму и инструменты, оплатить мобильную связь, провести инструктаж по технике безопасности. Если работника необходимо отправить в командировку, работодатель компенсирует связанные с поездкой расходы.

Определенные обязательства трудовой договор накладывает и на работника: он должен следовать внутреннему трудовому распорядку компании, присутствовать на рабочем месте в рабочее время, выполнять должностные обязанности и распоряжения руководства.

Вероника искала первую работу после окончания учебы в вузе. В одной из компаний менеджер по логистике уходила в декретный отпуск, и Веронике предложили поработать на ее должности. Стороны заключили срочный трудовой договор на весь период декретного отпуска и планируемого отпуска по уходу за ребенком.

Во время отпуска сотрудница забеременела еще раз, так что работодателю пришлось продлить ее отпуск и перезаключить срочный трудовой договор с Вероникой. Спустя 5 лет сотрудница вернулась на рабочее место, которое работодатель был обязан сохранить за ней. Вероника же получила желаемый опыт работы по специальности, запись в трудовой книжке и «белую» зарплату.

Как рассчитываются налоги и взносы при работе по срочному трудовому договору

Как бессрочный, так и срочный трудовой договор обязывает работодателя удерживать с начисленной заработной платы налог на доходы физических лиц — 13%. От оставшейся суммы нужно рассчитать и выплатить взносы в фонды: социального страхования (ФСС) — 2,9% (или 1,8% — за работников, которые не являются гражданами России), пенсионный (ПФР) — 22%, и обязательного медицинского страхования (ФОМС) — 5,1%.

Работодатель должен удерживать этот налог и взносы ежемесячно, причем уплатить их необходимо до 15-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Договор гражданско-правового характера

Договор гражданско-правового характера (далее — ГПХ) регулируется положениями ГК РФ. Его сторонами являются заказчик (юридическое лицо) и исполнитель (ИП, физическое или юридическое лицо). Предмет договора — не выполнение работы, а ее результат — например, это может быть оформленный сайт организации или законченный ремонт помещения.

Типовая форма договора ГПХ

На гражданско-правовые отношения не распространяются нормы трудового права — это значит, что работодатель не обязан оплачивать отпуск и больничный. Заказчик также не должен регулярно выплачивать заработную плату — вопрос оплаты труда в этом случае решается по соглашению сторон, например, по факту выполнения работы и ее приемки на основании акта выполненных работ.

С другой стороны, при заключении договора ГПХ исполнитель не становится частью компании — он не обязан подчиняться внутреннему регламенту и находиться на рабочем месте в определенные часы. Он также может не работать самостоятельно, а привлекать для выполнения поставленной задачи третьих лиц. Единственная обязанность исполнителя — это выполнить работу в заданный срок.

Раньше я работала в банке, в его штате не было архивариуса. В какой-то момент накопилось очень много документов, которые нужно было архивировать — а руки до этого ни у кого не доходили. Руководство решило не открывать отдельную ставку, а принять архивариуса на выполнение заданного объема работы по договору ГПХ. Пришел подрядчик, обработал весь объем документации и получил оплату по акту. Все остались довольны: организация не стала расширять штат, а подрядчик получил официальную временную подработку.— Юлия Казанцева, HR-эксперт

Виды договоров ГПХ

Существуют несколько видов договоров ГПХ. Все они регулируются разными статьями ГК РФ. Перечислим основные из них:

Виды договоров ГПХ

На практике при найме сотрудника на короткий срок заказчик и исполнитель чаще всего заключают договор подряда.

Как рассчитываются налоги и взносы при работе по договору ГПХ

Период работы по договору ГПХ обязательно включается в трудовой стаж исполнителя и в перспективе будет учитываться при начислении пенсии — это утверждено Постановлением Правительства РФ от 02.10.2014 № 1015.

Соответственно, работодатель обязан платить страховые взносы в ПФР — 22% от суммы вознаграждения, а также в ФОМС — 5,1%. А вот на платежах в ФСС компания экономит: работодатель может застраховать сотрудника от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний — но лишь в том случае, если это предусмотрено условиями договора. Также работодатель обязан удержать из вознаграждения работника НДФЛ в размере 13%.

Если же в качестве исполнителя выступает не физическое лицо, а индивидуальный предприниматель, то работодатель не платит налоги и взносы — подрядчик должен сделать это самостоятельно.

Как переквалифицировать договор подряда в трудовой договор

Как правило, исполнителю выгоднее работать по трудовому договору — в этом случае он имеет право на больничный и отпуск, а также регулярные гарантированные выплаты заработной платы. А вот заказчику выгоднее заключить договор подряда, чтобы сэкономить на налогах.

На страже интересов исполнителя стоит Трудовая инспекция. Инициировать проверку и подать иск в суд могут налоговые органы, ФСС и ПФР, а также сам исполнитель — для этого ему следует обратиться с жалобой в районную прокуратуру или Государственную инспекцию труда.

Во время проверки инспекция может решить, что договор ГПХ регулирует трудовые отношения — если обнаружит, что соблюдены их объективные признаки. Тогда работодателю и работнику придется заключить трудовой договор, а датой его вступления в силу станет день подписания договора ГПХ. В этом случае работодателю также придется заплатить штраф и доначислить необходимые взносы в ФСС.

Признаки трудовых отношений

1. Работник обязан:
   • — соблюдать правила трудового распорядка и придерживаться графика работы;
   • — выполнять трудовые обязанности по договору в течение определенного срока;
   • — нести материальную ответственность;
2. Работодатель обязан:
   • — регулярно выплачивать работнику заработную плату;
   • — обустроить рабочее место для сотрудника, обеспечить его спецодеждой и инструментами.

Чтобы защитить свои интересы, работодатель тоже может обратиться в суд для признания договора, заключенного с физическим лицом, договором ГПХ. Это можно сделать на основании следующих признаков:

Чтобы защитить свои интересы, работодатель тоже может обратиться в суд для признания договора, заключенного с физическим лицом, договором ГПХ. Это можно сделать на основании следующих признаков:

1. Исполнитель выполняет работу по заданию заказчика;
2. Результат работы — создание новой вещи либо восстановление, улучшение, изменение уже существующей вещи;
3. Вещь, созданная по договору подряда, принадлежит подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком;
4. Исполнитель самостоятелен в выборе средств и способов достижения результата;
5. Исполнитель выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает после выполнения и сдачи работы, если иное не предусмотрено договором подряда.

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Вот о чем вы узнаете в статье:

• Выбор квартиры
• Сбор документов
• Отчет об оценке
• Порядок расчетов
• Предварительный договор
• Подача документов в банк
• Одобрение объекта недвижимости
• Страхование
• Сделка
• Регистрация сделки

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

1. Новостройка или вторичка.
2. Территориальное расположение: город, район, станция метро и т. д.
3. Количество комнат в квартире.
4. Площадь — минимальная и максимальная.
5. Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

• выбрать другой объект;
• оформить ипотеку в другом банке, который уже одобрил эту новостройку. Перечень нужных банков можно узнать в отделе продаж застройщика.

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

1. Застройщик согласует договор с банком.
2. Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
3. Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
4. Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
5. Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р , которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В Т⁠—⁠Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта

Плюсы «вторички»

• цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
• наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
• возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
• вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

• повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
• не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
• степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
• риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

• Сбербанк со ставкой от 7,3%;
• ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
• Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
• Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

• российское гражданство;
• наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
• возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
• стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
• размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

• жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
• желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
• часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
• наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
• срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
• квартира не должна иметь обременений;
• в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
• владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

• личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
• форму собственности (долевую, полную);
• даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
• все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
• технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

• договор купли-продажи (предварительный вариант);
• выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
• техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
• данные о зарегистрированных в квартире людях;
• отчет оценщика – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
• свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
• сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
• разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
• при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.