Оформление задатка при покупке квартиры: образец

Задаток при покупке квартиры — необходимость или компромисс

При покупке квартиры задаток выполняет сразу несколько функций. Он служит стимулом к соблюдению договорных обязательств, доказывает серьезность намерений участников сделки и считается частью оплаты. Если покупатель откажется от соглашения, он потеряет внесенную сумму. Если же владелец квартиры передумает продавать свое имущество, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Механизм выглядит понятным, но с юридической точки зрения не все так просто.

Согласно статье 380 ГК РФ, задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой в счет исполнения денежных обязательств по условиям заключенного соглашения. Но сам договор купли-продажи вступает в силу после государственной регистрации (статья 558 ГК РФ). Получается, что права и обязанности у сторон появляются только после того, как сделка будет отмечена в Росреестре. Так есть ли смысл во внесении и документальном оформлении задатка?

Аванс, да не тот

В судебной практике задаток часто трактуется как внесенный несостоявшимся покупателем аванс. Ключевым моментом являются документы, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре есть пункт о задатке, а в расписке упоминание о нем отсутствует, суд чаще всего признает эту сумму авансом. На практике это означает, что свои деньги вы вернете, но на компенсацию рассчитывать не стоит. Исключение составляют ситуации, когда сделка квалифицируется как безосновательное обогащение. В этом случае с продавца взыскиваются проценты за пользование чужими финансовыми средствами. Компенсацию рассчитывают по актуальной ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Предварительный договор

Правовой документ определяет срок заключения сделки купли-продажи, фиксирует условия основного договора и является весомым доказательством для суда. На его основании можно требовать принудительного совершения сделки (статьи 429 и 445 ГК РФ). Многие риелторы используют юридическую лазейку и заключают предварительный договор между покупателем и агентством недвижимости. В итоге вы приобретаете обязательства перед посредником, но не получаете никаких гарантий от продавца. Если хозяин жилья передумает, неустойки вы не дождетесь. Чтобы избежать таких ситуаций, основательно изучайте содержание договора и акцентируйте внимание на пункте об участниках сделки.

Договор о задатке

Согласно статьям 380-381 ГК РФ, в договоре задатка указываются следующие данные:

• все продавцы и покупатели;
• полные паспортные данные;
• стоимость недвижимости;
• размер задатка;
• ответственность сторон сделки;
• особые договоренности (оплата задолженности, перенос телефона и тому подобное).

Документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые остаются у обеих сторон. Нотариального заверения не требуется, но лучше доверить оформление договора грамотному юристу.

Идеальной для покупателя схемой является оплата квартиры после перерегистрации права собственности. Такой подход устраивает далеко не всех продавцов — им тоже необходимы гарантии. Компромиссом может стать внесение задатка, нужно лишь юридически правильно его оформить.

Передача задатка продавцу

Перед получением денег продавец должен от руки заполнить расписку в присутствии покупателя. Документ пишется только шариковой ручкой.

• название — расписка о передаче задатка по договору от такого-то числа;
• дата составления;
• полные паспортные данные получателя;
• указание на то, что передается именно задаток;
• размер задатка со ссылкой на соответствующий пункт договора;
• описание квартиры;
• подпись продавца (должна соответствовать подписи в паспорте).

После получения расписки покупатель может передать задаток продавцу. Процедуру лучше провести в присутствии двух свидетелей.

Внесение задатка должно подкрепляться документально. Если вы передаете деньги на доверительной основе, они теряют свою обеспечительную функцию. Совершайте финансовые операции в рамках договора и обязательно берите расписку. Безопаснее всего оформлять все бумаги при помощи юриста и заверять их у нотариуса.

Покупаем квартиру в зачет

Услуга «покупка квартиры в зачет» или, как ее еще называют, «трейд-ин» появилась на российском рынке новостроек около 10 лет назад. Согласно данным портала «Бюллетень недвижимости», в Петербурге таким образом приобретают жилье примерно 5% покупателей. В этой статье мы разбираем, чем хорош и чем плох трейд-ин и как им правильно пользоваться.

Как купить квартиру и не пожалеть об этом

Покупатели в поисках квартиры совершают множество ошибок. Эксперты провели анализ и выяснили, что промахи повторяются с завидной регулярностью. Узнайте о самых частых покупательских ошибках, чтобы избежать их и совершить удачную сделку.

Как быстро и выгодно купить квартиру в Санкт-Петербурге

Опасаетесь финансовой несостоятельности застройщиков, но не хотите переплачивать владельцам вторичного жилья? Мы расскажем о том, как купить квартиру в Санкт-Петербурге с минимальными рисками. Бонус — критерии определения благонадежности девелоперов.

В Питере — жить! Как иногородним купить квартиру в СПб

Чем так притягивает иногородних Северная столица, на какое жилье могут рассчитывать региональные покупатели и как купить квартиру из другого города быстро, просто и выгодно — читайте в нашем обзоре.

Как купить квартиру мечты без ипотеки

Конечно, покупку «трешки» на Московском проспекте осилит далеко не каждый житель Санкт-Петербурга, но бюджетное жилье в спальном районе можно приобрести и без ипотеки. Выбор варианта зависит от уровня вашего заработка, финансовой дисциплины и организованности.

Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег

Задайте вопрос юристу

При проведении сделок с недвижимым имуществом расписка в получении денег является весьма важным, а в некоторых случаях и необходимым документом. Несмотря на свое несколько «простодушное» название, она считается одним из основных документов при взаиморасчетах за квартиру на вторичном рынке жилья. О значении расписки в сделках с недвижимостью и пойдет речь в этой статье.

Для чего необходима расписка

Расписка продавца в получении денег от покупателя нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через аккредитив или банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того. Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).

В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью. Расписка о получении денег в таком случае становится своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретение квартиры и выполнил свои обязательства.

Кроме того, этот документ всегда остается на руках у покупателя и может быть использован, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».

Образец расписки

Для того, чтобы расписка в получении денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Они следующие:

• писать расписку обязательно должно только то лицо, которое в соответствии с ДКП является получателем денег. Никакие, даже самые близкие родственники, фигурировать в этом документе не должны (исключение составляют случаи, когда продавец вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ));
• в документе в обязательном порядке необходимо указать реквизиты: наименование документа (расписка), место, дату и время составления;
• расписка должна содержать запись о том, что данная сумма получена именно за реализованную недвижимость, а не за какие-то другие товары или услуги;
• в документе необходимо указать точный адрес и кадастровый номер проданной квартиры;
• в тексте расписки должна иметься ссылка на договор купли-продажи, по которому осуществляется исполнение обязательств сторонами сделки (она может, например, включать такую фразу: «Деньги получены полностью, в соответствии с таким-то пунктом договора от такого-то числа»);
• в расписке должны быть указаны полностью фамилии, имена и отчества сторон сделки и их паспортные данные, в том числе адреса проживания и регистрации;
• в расписке указывается точная сумма полученных денежных средств (цифрами и прописью);
• заверяется документ подписью Покупателя с полной расшифровкой ФИО, написанных от руки.

При несоблюдении данных правил в случае возникновения спора по сделке суд может признать документ не имеющим юридической силы и не принять к рассмотрению. Чтобы еще больше усилить юридическую значимость расписки, ее часто пишут при свидетелях, заверяющих документ еще и своими подписями.

Расписки в получении денег принято писать от руки, однако не исключается вариант и машинописного написания, где от руки ставится подпись и пишется только расшифровка ФИО Продавца. Расписку составляют в одном экземпляре, который и передается Покупателю после выполнения всех условий по сделке и производства взаиморасчетов между ее сторонами.

В случае, если расчеты за квартиру производятся безналичным способом, например через аккредитив, то документом, подтверждающим расчет, является банковское платежное поручение, свидетельствующее о переводе денежных средств Продавцу.

Иногда случается так, что в ДКП способ взаиморасчетов точно не указан. В данном случае при безналичных формах расчетах Покупатели могут потребовать от Продавцов документ, который подтверждает факт перевода денег на счет Продавца в банке. В этом случае Продавцу следует сделать запись о том, что денежные средства в такой-то сумме такого-то числа им получены полностью посредством безналичного банковского перевода (поступления денежных средств на банковский счет). Расписка в получении денег за квартиру не требует обязательного нотариального заверения.

Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками

В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.

Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему.

Особенности оформления расписки при альтернативных сделках с квартирами

Распространенный вариант продажи квартир — альтернативный, когда в процессе сделки выстраивается целая цепочка из последовательных действий по реализации нескольких объектов одновременно. Эта схема вносит свои нюансы в содержание расписки в получении денег.

Схема предусматривает, что, денежная сумма поступательно движется от первого Продавца к середине цепочки и далее. По сути, все лица, находящиеся в середине данного процесса, могут и не видеть денег вообще. Они, при таком алгоритме продаж, вместо денег получают другую недвижимость.

Данный факт совсем не отменяет необходимости получения расписок в получении денег, т.к Продавцы из середины цепочки, согласно ДКП, деньги должны были получить. В противном случае возникает риск оспаривания сделки на том основании, что Продавец якобы причитающуюся ему сумму не получил или получил не полностью.

Этот пример еще раз подтверждает, что Покупатель расписку в получении денег должен стремиться получить от Продавца во всех случаях, независимо от используемой схемы реализации недвижимости. Это является непреложным правилом для сделок на вторичном рынке. На первичном рынке данное условие необходимо соблюдать только в том случае, когда сделка связана с переуступкой прав.

В случае приобретения квартиры непосредственно у застройщика по договору долевого участия такой документ, как расписка, не требуется. В этом случае расчеты осуществляются через счет эскроу или путем перечисления денежных средств на банковский счет Застройщика по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи. Дольщик обязан деньги перевести на счет эскроу или счет Застройщика по указанным реквизитам, потому что любые иные способы расчетов в данной ситуации не предусмотрены. Банковская платежка, в которой указаны все необходимые сведения о переведенной сумме денег и времени ее перечисления, будет вполне достаточным документом для подтверждения оплаты.

Следует помнить, что расписка в получении денег может быть затребована от сторон сделки налоговыми органами. Для них она документ, который свидетельствует о фактических расходах, понесенных Покупателем и дающих право на налоговый вычет, а также подтверждающая сумму полученного Продавцом дохода, от которого рассчитывается подлежащая уплате сумма налога. Существуют и некоторые особенности оформления расписки при условии реализации квартиры по заниженной цене.

Имеется альтернативный вариант оформления подтверждения передачи денежных средств, при котором передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимого имущества оформляется так, что в нем имеются все необходимые реквизиты, которые используются при составлении расписки. В данном случае сам Акт может служить достаточным подтверждением исполнения обязательств по сделке, причем и в отношении передачи квартиры Покупателю, и в отношении передачи денежных средств Продавцу (оплаты стоимости недвижимости).

Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью

Далеко не всякая предоплата в сделках с недвижимостью является именно задатком. О том, в каких случаях используют именно этот инструмент, какие обязательства он накладывает на стороны сделки и как его правильно оформить, эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.

Аванс vs. задаток

На рынке недвижимости распространены два варианта предоплаты в сделках: аванс и задаток. Аванс предполагает возврат в случае отказа от сделки, задаток же — штрафные санкции для стороны, из-за которой сделка не состоялась, объясняет управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

При этом в Гражданском кодексе РФ нет четкого определения аванса, предупреждает юрист фирмы “Юст” Люцина Доу-Гуан-Хун. Исходя из совокупности норм, под авансом понимается предварительная оплата или сумма, уплачиваемая в счет цены, предусмотренной договором.

Задаток же описан в законодательстве очень подробно, добавляет адвокат адвокатского бюро “Халимон и Партнеры” Константин Смолокуров. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, цитирует он Гражданский кодекс. Таким образом, если сделка не состоялась по вине продавца, последний обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца.

Зачем нужен задаток

Задаток нужен продавцу тогда, когда условия, предложенные покупателем, нестандартны, рассуждает Вишняков. “Так весной мы вносили с клиентом именно задаток, причем немаленькую сумму. Причина проста — на сделку мой покупатель готов был выйти через два с половиной месяца. В случае задатка и продавец и покупатель защищали свои интересы. Отказались бы мы — потерянное продавцом время, когда он не показывал квартиру никому, компенсировалось бы потерянным покупателем задатком”, — вспоминает он.

Таким образом, задаток подтверждает серьезность намерений покупателя по заключению договора купли-продажи, и служит компенсацией, если покупатель не заключит договор купли-продажи квартиры, поскольку, как правило, после предоставления задатка продавец снимает квартиру с продажи на различных интернет-площадках, рассуждает юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

При этом покупатель не обязан исполнять все требования продавца, добавляет Смолокуров. “Доказательством намерения и платежеспособности покупателя могут служить, например, выписка из банка о наличии на счете покупателя необходимой суммы, или наоборот, справка о том, что покупатель снял со счета необходимую для расчетов сторон сумму денежных средств. В этом случае, как показывает практика, будет сложно рассчитывать на то, что продавец снимет объект с продажи до заключения договора купли-продажи”, — поясняет он.

При этом, отмечает Вишняков, продавцы на московском рынке недвижимости вообще крайне неохотно идут на задаток, поскольку хотят иметь больше вариантов для маневра в сделке.

Как оформляется задаток

Задаток может быть оформлен в виде отдельного соглашения, либо может быть указан в предварительном договоре купли-продажи, объясняет Мстоян.

Задаток может быть передан наличными деньгами с оформлением расписки к договору (соглашению о задатке) или переведен безналом, продолжает он.

В расписке должны быть указаны следующие сведения: данные сторон, дата передачи денежных средств, сумма и цель передачи денег, объясняет Мстоян.

Передача денежных средств без оформления письменного соглашения влечет признание уплаченных денежных средств авансом, предупреждает Смолокуров. То есть если вы при заключении предварительного или основного договора купли-продажи передаете денежные средства “с карты на карту”, то это будет считаться авансом, а не задатком.

Риски задатка

Поскольку сам по себе задаток хорошо описан в законодательстве, главным риском этой операции является его неправильное оформление в документах сделки, отметили все опрошенные эксперты.

Самым важным условием договора о внесения задатка является его сумма. Важно так определить эту сумму, чтобы она обеспечивала исполнение договора продавцом, то есть сумма задатка должна обязать продавца продать квартиру на оговоренных условиях, а покупателя купить, рекомендует адвокат Виктория Данильченко. “Необходимо подписать соглашение о задатке, которое подтверждает понимание каждой из сторон последствий невыполнения договоренностей”, — подчеркивает она.

Нередки и случаи обмана покупателей: после получения денег от потенциального покупателя, продавец прекращает с ним общение и может так оказаться, что к продаваемому объекту недвижимости лжепродавец не имеет никакого отношения, добавляет Спиричева. “Для снижения риска указанных негативных последствий, перечисляя задаток, аванс или любой иной платеж, следует проверить, действительно ли продавец является собственником продаваемого им объекта недвижимости”, — советует она.

Если покупатель по устной просьбе продавца перечисляет на его банковскую карту определенную сумму, предварительно не заключая с ним никаких официальных сделок, то такой платеж не является ни авансом, ни задатком, при отсутствии встречного исполнения он может квалифицироваться как неосновательное обогащение на стороне получателя, продолжает Спиричева.

Самое распространенное злоупотребление, связанное с задатком, — это попытки “оттянуть” согласование всех существенных и потенциально болезненных условий на последний момент, вплоть до того, когда все соберутся на сделку, предупреждает Смолокуров. В таких случаях стороны фактически урезают друг другу время на рассмотрение и согласование условий сделки.

При этом участники сделки напоминают другой стороне как раз о дате “выхода на сделку”, которая прописана в соглашении о задатке, и об ответственности, которая предусмотрена этим соглашением. “То есть вас ставят перед фактом, что если вы не подписываете договор в той редакции, которую вам предлагают, то вы теряете сумму задатка. Делается это для того, чтобы не затягивался процесс рассмотрения и согласования условий договора”, — подчеркивает эксперт.

Разумеется, так делать не правильно, разумеется, есть методы противодействия такому поведению, но самым простым решением является согласование и утверждение договора купли-продажи и расчетов по нему до передачи задатка, заключает Смолокуров.

Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать

Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.

Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.

Как и задаток, аванс важно подтверждать в письменной форме. Коллаж: МИР КВАРТИР

Предоплата за квартиру: аванс и задаток

Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.

Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.

Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.

Что нужно знать о задатке и авансе. Фото: 9111.ru

Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.

То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.

Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.

Письменное соглашение

Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры , если жилье премиум-класса.

Соглашение обеспечит возврат предоплаты, если покупка квартиры сорвется. Фото: kreditolog.com

Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.

Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.

В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Как правильно передать аванс или задаток

После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.

Образец расписки можно найти в Интернете. Фото: pravbaza.ru

Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:

• название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
• дата составления расписки;
• паспортные данные плательщика и получателя денег;
• характеристики квартиры;
• сумма предоплаты;
• подписи собственника и покупателя жилья.

Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.

Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.

Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы.

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Не торопитесь с предоплатой, если не знаете, как ее правильно передать. Фото: psifactor.info

Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.

Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.

По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.

Пора сделать выбор

Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.

Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.

Если сомневаетесь — обратитесь к специалисту. Фото: moscow.sm-news.ru

Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.

Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.

Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.

Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Как правильно заверить копию трудовой книжки

Больше материалов по теме «Трудовая книжка» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

1. Зачем может понадобиться копия трудовой
2. Кто вправе заверять трудовую книжку
3. Алгоритм заверения трудовой: шаг за шагом
4. Где заверить копию трудовой неработающим
5. Не допускайте этих ошибок

Трудовая книжка является одним из главнейших документов, фиксирующих трудовые отношения. Она содержит важную информацию о профессиональном «багаже» работающего гражданина, заслуженных поощрениях, а также о причинах его увольнения с предыдущих должностей. Обязанность по ее заполнению лежит на работодателе, а хранится этот документ в кадровой службе, с возможностью выдачи на руки только увольняемым работникам.

Между тем нередки ситуации, когда человеку требуется копия указанной книжки для предоставления в ту или иную инстанцию. Как ее получить, если книжка находится не у вас, а у работодателя? Кроме того, простая копия будет недействительной, она обязательно должна быть определенным образом заверена.

Рассмотрим, как правильно осуществить эту процедуру и не допустить некоторых распространенных ошибок, чтобы полученная копия действительно была актуальной по месту предоставления.

Зачем может понадобиться копия трудовой

Документ, свидетельствующий о последовательной официальной занятости человека, может понадобиться ему не только при трудоустройстве на основное место работы. Перечень причин необходимости получить копию может быть весьма обширным:

1. Профилактика утери или порчи оригинала. Всегда полезно иметь копию такого важного документа. Ведь, несмотря на то что работодатель отвечает за сохранность вашей трудовой, не исключены непредвиденные ситуации, когда она будет испорчена или утрачена, будь то вследствие человеческого фактора или чрезвычайной ситуации. Восстановление данных из трудовой – довольно трудоемкая и продолжительная процедура, так что заверенная «на всякий случай» копия – страховка от возможных неприятностей.
2. Трудоустройство по совместительству. Если совмещение должностей внутреннее, вопрос трудовой не актуален. Ведь работодатель, а значит, и кадровая служба одни и те же. Но если сотрудник совмещает должности в разных организациях, то для предоставления другому работодателю ему понадобится дубликат этого документа.
3. Поиск новой работы. Если человек планирует поменять место своего трудоустройства и подыскивает новую работу до увольнения, то для составления резюме, а также на собеседованиях ему может понадобиться указанная копия.
4. Для банковских организаций. Банки требуют эту бумагу в случаях, когда человек рассчитывает на кредит либо собирается выступить поручителем при выдаче кредита другому лицу.
5. При оформлении заграничного паспорта. Гражданин РФ, заполняя заявление об изготовлении загранпаспорта, должен указывать данные о своей профессиональной занятости так, как они сформулированы в трудовой. Пусть даже по закону саму копию предоставлять для этого не обязательно, иметь ее перед глазами в этом случае будет гораздо удобнее.
6. В органах социальной защиты трудовую книжку или ее копию попросят предъявить при назначении субсидии, пособия или других выплат, для которых имеет значение трудовой стаж. Неправильно заверенная копия заставит снова проходить через тяжелую процедуру ожидания в очереди к инспектору.
7. Для получения визы в отдельные государства. Некоторые консульства предпочитают получить среди прочих документов на предоставление визы и сведения о трудовом стаже выезжающего гражданина.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Закон не ограничивает ситуации, в которых то или иное учреждение может потребовать у человека копию его трудовой. Все зависит от конкретной ситуации и цели.

Кто вправе заверять трудовую книжку

Далеко не любое должностное лицо имеет право производить эту процедуру. Ответственность за хранение и выдачу трудовой книжки законодательно лежит на работодателе, поэтому без его подписи и официальной печати, проставленных на каждой странице, копия не будет действительной. На некоторых предприятиях эти полномочия могут быть делегированы главному бухгалтеру или специально уполномоченному руководителем кадровому сотруднику.

Алгоритм заверения трудовой: шаг за шагом

Чтобы произвести процедуру заверения копии трудовой, не отклоняясь от требований Трудового Кодекса РФ, а также, чтобы копия была гарантированно принята в нужной инстанции, необходимо соблюдать ряд важных нюансов.

1. Обращение за заверением. Закон не предусматривает письменной просьбы – заявления о предоставлении требуемой копии. Достаточно устного обращения в отдел кадров, в бухгалтерию или прямо к руководству. Но в крупных компаниях с разветвленной структурой может быть принят порядок письменного обращения. В этом случае его нужно адресовать на имя начальника отдела кадров либо же генерального директора. Копию должны выдать не позже, чем в трехдневный срок.
2. Подготовка копии. Не имеет значения, каким образом будет снята копия с документа. Чаще всего используется ксерокс, но можно применить сканер, фотографию или распечатать текст из книжки на компьютере. Последний способ особенно удобен тогда, когда записи в книжке сделаны не вполне разборчивым почерком или не получается качественный ксерокс. Разрешается даже сделать выписку от руки.

ВНИМАНИЕ! Не всегда нужно копировать каждую страницу книжки, ведь иногда требуется информация лишь об определенном периоде трудоустройства. Тем не менее копия титульного листа с личными данными сотрудника обязательна во всех случаях.

1. На всех страницах копии поставляется отметка «Верно» или «Копия верна».
2. После записи «Верно» заверяющее лицо отмечает свою должность и подписывается, расшифровывая фамилию.
3. Тут же проставляется дата заверения.
4. Каждая страница заверенной копии скрепляется печатью организации. Печать должна находиться не на пустой части листа, а располагаться так, чтобы хотя бы частично задевать текст копии.

ВАЖНО! Получив на руки копию, сотрудник должен убедиться в правильности заверения (наличии отметки, подписи и печати на каждой странице либо наличие шнуровки и нумерации страниц), чтобы при необходимости своевременно внести корректировки. Несмотря на максимально отведенный срок в три дня, в большинстве организаций принято заверять копии трудовой прямо при работнике.

Отказ работодателя предоставить заверенную копию или допущенные отклонения от формы являются законодательными нарушениями.

Альтернативный способ заверения копии

Можно воспользоваться еще одним вариантом заверения, разрешенным законом. Он не требует специальных отметок на каждом листе копии, а только на последнем. При этом дубликат должен быть сброшюрован (прошит), а каждый его лист пронумерован. На шнуровку, выведенную на последнюю страницу, наклеивается прямоугольник из белой бумаги, на котором и ставится подпись и печать уполномоченного лица (печать должна затрагивать и часть листа копии), а также наносится информация о количестве сброшюрованных листов.

Для такого варианта заверения копию нужно выполнить на листах формата А4, причем каждая страница оригинала должна занимать отдельный лист.

К СВЕДЕНИЮ! В некоторых организациях, например, в банках, может существовать свой порядок, требуемый для удостоверения подлинности дубликатов. Рекомендуем сначала обратиться за инструкциями и образцом в учреждение, куда будет предоставляться копия документа.

Где заверить копию трудовой неработающим

Трудовая книжка у вас, а не у работодателя, но вам по какой-то причине необходима заверенная копия. Куда обратиться гражданину, в данный момент официально не трудоустроенному или уже являющемуся пенсионером? Заверить «дубль» своего трудового документа установленным образом он вправе:

• у последнего нанимателя, если тот согласен (в конце копии уполномоченное лицо укажет причину, по которой человек больше не является сотрудником данной организации);
• у любого нотариуса (они уполномочены удостоверять копии любых документов при наличии оригинала, содержание при этом не проверяется).

Не допускайте этих ошибок

Самые распространенные ошибки, могущие свести на нет действительность заверенного дубликата или выписки из трудовой книжки:

• отсутствие копии титульной страницы с личными данными;
• наличие отметки «Копия верна», подписи, даты и печати не на всех страницах копии (для утраты актуальности достаточно отсутствия любого из этих элементов);
• в сброшюрованном варианте не указано количество листов копии;
• печать не захватывает текста копии, а стоит на пустом поле под ним.

ВНИМАНИЕ! Копия станет недействительной спустя месяц после выдачи, а также в том случае, если в оригинал в течение этого месяца были внесены дополнительные записи. Исключение составляет нотариально заверенная копия – ее срок действия неограничен.

Как заверить копию трудовой книжки в 2022 году

• Копия трудовой книжки: срок и порядок выдачи
• Заверенная копия трудовой книжки по новому ГОСТу
• Сколько действительна копия трудовой книжки
• Итоги

Копия трудовой книжки: срок и порядок выдачи

Ст. 62 ТК РФ говорит, что выдать работнику документы (их копии), связанные с работой, работодатель должен в течение трех рабочих дней со дня получения от него соответствующего заявления. Копии должны быть заверены надлежащим образом и предоставляться работнику безвозмездно. Это касается и копий трудовых книжек.

ВАЖНО! Если работник выбрал электронный вариант ведения трудовой книжки, по его запросу работодатель обязан оформить сведения о работе сотрудника по форме СТД-Р.

Как правильно заполнить СТД-Р, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Типовую ситуацию. Это бесплатно.

Если работодатель затягивает с выдачей или вообще отказывается выдавать документы, он нарушает трудовое законодательство. А за это ст. 5.27 КоАП РФ предусмотрена ответственность. За первичное нарушение это будет:

• для должностного лица — предупреждение или штраф 1000–5000 руб.;
• организации — штраф 30 000–50 000 руб.;
• ИП — штраф 1000–5000 руб.

Если нарушение повторится, суммы возрастут:

• для должностного лица — штраф 10 000–20 000 руб. или дисквалификация на срок от года до трех;
• организации — штраф 50 000–70 000 руб.;
• ИП — штраф 10 000–20 000 руб.

Трудовые книжки нового образца нужно применять с 01.01.2023. Надо ли обменивать старые трудовые работников на новые и что делать с неизрасходованными к 2023 году бланками старого образца, читайте здесь.

Заверенная копия трудовой книжки по новому ГОСТу

Так что же значит указанное в ст. 62 ТК РФ «копии должны быть заверены надлежащим образом»? Рассказываем.

Копия — это экземпляр документа, полностью воспроизводящий информацию подлинника. А заверенная копия — это копия, на которой в соответствии с установленным порядком проставлены реквизиты, обеспечивающие ее юридическую значимость (подп. 23, 25 п. 3.1 ГОСТ Р 7.0.8-2013, утв. приказом Росстандарта от 17.10.2013 № 1185-ст).

Это значит, что вам нужно сделать копию с каждой заполненной страницы трудовой и проставить заверительные надписи.

С 01.07.2018 порядок оформления таких надписей, в т. ч. на копиях трудовых книжек, установлен новым нацстандартом «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов» (ГОСТ Р 7.0.97-2016, утв. приказом Росстандарта от 08.12.2016 № 2004-ст в ред. от 14.05.2018). Согласно этому стандарту правильная заверительная надпись при выдаче копии документа для представления в другую организацию должна выглядеть так (она может быть рукописной, а может быть в виде штампа):

Подлинник документа находится в ООО «ХХХ» в деле № Х за ХХХХ год.

Должность Подпись Расшифровка

Но для копии трудовой книжки будут три дополнительных нюанса:

1. Это многостраничная копия. Поэтому заверительную надпись нужно делать на каждой странице.
2. На последней странице обязательно нужно написать «Работает по настоящее время» и указать дату выдачи копии. Как правильно делать эту надпись, смотрите на нашем образце.
3. Оригинал трудовой книжки хранится не в деле, а, как правило, в сейфе работодателя, поэтому указать номер дела не получится. Это не страшно — запись о месте хранения подлинника можно видоизменить. Например, так: «Подлинник документа находится в сейфе отдела кадров ООО “ХХХ”».

Сколько действительна копия трудовой книжки

Закон срок годности копий документов не регламентирует. Однако нужно иметь в виду, что копия трудовой книжки может строго соответствовать подлиннику только на момент ее оформления. Это документ, который в любое время может быть дополнен новой записью (о переводе, например). И тогда копия уже не будет актуальной. Если к этому моменту потребность работника в копии еще не удовлетворена, придется делать новый вариант.

Кроме того, срок действия копии трудовой книжки может быть установлен той организацией, куда ее будут представлять. Например, банки для кредита берут копии не старше одного месяца.

Образец выписки из трудовой книжки вы найдете здесь.

Итоги

По запросу сотрудника работодатель обязан выдать заверенную копию трудовой книжки. Если работник отказался от бумажной трудовой и выбрал электронный вариант, работодатель должен выдать форму СТД-Р.