Оформление сервитута на часть земельного участка

Что такое сервитут: особенности заключения договора

• Что такое сервитут
• Сервитут частный и публичный
• Кто платит за сервитут
• Договор сервитута
• Как устанавливают сервитут

Эксперт в этой статье

• Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

• Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
• Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Как оформить сервитут на земельный участок?

Что такое земельный сервитут?

Понятие «сервитут» означает право на ограниченное использование чужой собственности при условии, что без этого вы не можете полноценно использовать и содержать свое имущество.

Термин servitus появился еще в римском праве, и уже тогда был связан именно с земельными отношениями, и обеспечивал беспрепятственное использование всеми гражданами водоемов, пастбищ и проч.

Сервитут в земельном праве предполагает разрешение пользоваться чужой территории (участка) для владения своим имуществом, если иных способов нет. Например, нет другого подъезда к вашей даче, кроме как через соседский участок, нельзя «обойти» чужую территорию при прокладке электросетей.

В настоящее время выделяются следующие виды сервитутов по земельному законодательству – «частные» и «публичные». «Отличаются они тем, что частный сервитут направлен на обеспечение нужд конкретного человека, в то время как публичный выступает в защиту так называемых социальных интересов. Публичный сервитут на земельный участок связан с исполнением органами власти различных распоряжений, государственных программ и т.д. К примеру, этот документ понадобится для ремонта электросетей, проведения к месту работ строительной техники. Публичный сервитут устанавливается на основании издания акта государственной инстанции по итогам общественных слушаний, – поясняет Элита Закиян, ведущий юрист, заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов.

Срок годности

Срок действия сервитута на земельный участок может варьироваться от года до 49 и более лет. Разрешения на ограниченное использование территории подразделяются на срочные и постоянные.

Время действия публичного сервитута регулируется законодательством и зависит от цели проведения работ.

«Для устройства линий электропередач, трансформаторных подстанций срок может составлять от 10 до 49 лет, для строительства или ремонта автомобильных дорог, эстакад, мостов, вокзалов разрешение выдается на время проведения таких мероприятий; для инженерных изысканий документ действует не более года, – поясняет Геннадий Локтев, юрист Европейской юридической службы.

Частный сервитут на земельный участок выделяется на время, определенное соглашением сторон. Когда разрешение необходимо, например, для подъезда к частному дому, выдается постоянный сервитут. Нужно иметь в виду: если пользователь документа продаст свою недвижимость, право на ограниченное использование сохранится как для обремененного участка, так и для нового хозяина дома.

Найти доказательства

Установление сервитута на земельный участок – достаточно сложный процесс.

Необходимо предоставить суду убедительные доказательства, что у вас действительно отсутствует иной способ обеспечения своих нужд: нет другого пути для проезда на свой участок, прокладывания коммуникаций и проч.

Если вы не сможете привести убедительные доказательства, то положительно разрешить данный вопрос не удастся.

Что и в каком порядке делать, рассказывает Элита Закиян:

1. Для начала нужно обратиться в письменной форме к собственнику имущества, в отношении которого возникла необходимость в ограниченном пользовании.
2. По правилам к обращению следует приложить определенный набор технических документов. Однако сделать это в большинстве случаев крайне сложно. Например, когда возникла необходимость использования соседнего участка, нужно подготовить схему с указанием части территории, которая требуется для проезда (прохода, проведения ремонтных работ) на праве сервитута. Но, поскольку нет открытого доступа к этому месту, и вы не вправе самовольно проникнуть на чужую территорию без разрешения, такую схему с определением всех характеристик подготовить невозможно.
3. Если ответа на обращение не поступило или пришел отказ, следующий этап – суд. Будет проведена экспертиза для выяснения, действительно ли разрешение необходимо.
4. При положительном решении происходит оформление сервитута на земельный участок, вы получите документ, который будет необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

Платная услуга?

Так как сервитут – это право пользования чужой собственностью, он предоставляться и бесплатно, и за деньги. Владелец земельного участка за возможность проезда по территории, вправе требовать плату, говорит Геннадий Локтев, юрист Европейской юридической службы. Размер и порядок внесения оплаты оговаривается сторонами при заключении соглашения.

Публичный сервитут на земельный участок также может иметь денежное содержание. Собственник территории, по которой разрешается, например, проезд строительной техники, также может назначить цену за возможность использования своей собственности от органов местного самоуправления, установивших сервитут. При наличии спора между сторонами стоимость может быть определена в судебном порядке.

Земельный кодекс указывает, что сервитут может быть отменен в случае, если цель его установления уже не актуальна, и необходимости в его продолжении нет.

Собственник имущества, в отношении которого установлен сервитут, имеет право оспаривать решение суда, либо распорядительного органа власти, доказывая наличие альтернативных способов доступа к указанной территории.

Как установить сервитут на часть земельного участка? Что нужно знать при его оформлении?

Что такое сервитут? Это вещное право, содержанием которого является возможность ограниченно (в определенных пределах) пользоваться чужой недвижимостью(в нашем случае – земельным участком (ЗУ)).

Его суть в том, что оно дает собственнику какой-то недвижимости, пользоваться чужой землей, в ситуациях, когда он не может беспрепятственно реализовать свое право пользоваться этой недвижимостью без установления сервитута (например, через ЗУ гражданина «А» проходит единственная дорогая к дому гражданина «Б», поэтому «Б» вынужден просить установить право ограниченного пользования участком «А», чтобы пройти к себе домой).

Данное вещное право можно установить только тогда, когда у владельца недвижимого имущества нет иных вариантов реализовывать свои права по пользованию им (П. 7 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 – далее Обзор).

1. Оформление неполного обременения земли
2. На каких основаниях это можно сделать?
3. Порялок установления
4. Составление соглашения
5. Сбор документов
6. Регистрация
7. Пример расчета платы

Оформление неполного обременения земли

Обременение земли – это, так или иначе, ограничение прав его собственника, создание для него неудобств. А для лица, для которого установлен сервитут – это дополнительный источник расходов (за пользование чужой землей может взиматься плата ч. 5 ст. 274 ГК РФ).

Законодатель выделяет частный и публичный сервитут. В основании разграничения лежит интерес, в чью пользу он устанавливается. Первый – в пользу конкретного лица для обеспечения его нужд. Тогда как установление публичного сервитута направлено на обеспечение нужд государственных или муниципальных, нужд населения и строго в целях, указанных в ч. 4 ст. 23 ЗК РФ. Узнать больше о разнице между частным и публичным сервитутом можно тут.

Поэтому распространение права ограниченного пользования только на часть участка – в интересах обоих собственников.

Формулировки нормативных положений гражданского и земельного законодательства, регулирующих данное вещное право (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), говорят об обременении всего участка: в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель (ч. 5 ст. 23 ЗК РФ), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (ч. 1 ст. 274 ГК РФ).

Однако в земельном законе можем найти нормы, которые говорят о возможности установления сервитута на часть земли: п. 2 ч. 1 ст. 39.25 ЗК РФ, ч. 4 ст. 39.25, ч. 5 и ч. 6 ст. 39.26 ЗК РФ, но эта возможность распространяется на случаи, когда речь идет об участке, собственником которого является государство, субъект РФ, муниципалитет.

В таком случае в ЕГРН должны быть сведения о части земельного участка (п. 11 ч. 4 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – далее ФЗ о регистрации).

На каких основаниях это можно сделать?

Однако возможность установить сервитут на часть ЗУ все же есть, о чем говорит сама сущность рассматриваемого права. Сервитут служит конкретной цели: например, если цель пройти или проехать – разумеется, нужна только дорога, о чем и указывается в соглашении об обременении. В соглашении можно прописать и сферу действия сервитута, ограничить использование земли во времени, в пространстве, и фактически получится пользование частью ЗУ.

Если мирно договориться не получилось, ограничить собственника в пользовании землей в части фактически, возможно и в суде, потому что, удовлетворяя иск о сервитуте, суд обязан определить условия, на которых он устанавливается, в том числе, содержание обременения и его сферу действия (как и на каких основания можно обратиться в суд для принудительного установления сервитута узнаете тут).

Порялок установления

Предположим, собственник земли согласен на его обременение в части, в суд идти не пришлось. Рассмотрим порядок действий, направленных на установление сервитута.

Составление соглашения

Соглашение должно содержать:

• Данные о сторонах.
• Сведения об участке (кадастровый номер, вид использования и др.).
• Причины и цели обременения.
• Содержание сервитута.
• Пространственные границы сервитута.Именно здесь вы можете указать на пользование частью ЗУ, индивидуализировав ее, например, с помощью указания на объекты, находящиеся на этой части, либо иным образом.
• Срок.
• Условия об оплате и др.

О том, как составляется типовое соглашение сервитута, можете узнать тут.

Сбор документов

Сервитут подлежит государственной регистрации, потому необходимо собрать пакет документов, а именно:

• заявление одного из собственников;
• соглашение;
• документы, подтверждающие право на обременяемый ЗУ и на недвижимость, для пользования которой устанавливается обременение;
• документ об уплате госпошлины.

Регистрация

На основании предоставленных документов Росреестр осуществляет регистрацию обременения в течении срока, установленного ст. 16 ФЗ о регистрации и вносит сведения в реестр.

Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали здесь.

Пример расчета платы

Согласно «Временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут» (утв. Росземкадастром 17.03.2004), которой активно пользуются суды РФ, плата должна быть соразмерна убыткам, которые понес собственник недвижимости, в связи с ограничением его прав (п. 2.1).

Для расчета указанной величины не обойтись без специальных познаний в оценке, поэтому в соглашении устанавливается единовременная или ежемесячная плата, которая устраивает обе стороны. При невозможности договориться, стороны обращаются в суд или к оценщику. В свою очередь, суды также полагаются в своих решениях на мнение экспертов.

Так, в решении Арбитражного суда Самарской области А55-33436/2018 размер соразмерной платы был установлен судом на основании заключения эксперта: соразмерная плата в месяц за пользование частью земельного участка в размере 3 376 руб., а также определен размер убытков, которые составили согласно заключению 202 128 руб., в том числе: 143 048 руб. затраты на биологическую рекультивацию, 59 080 руб. недополученные расходы.

Решением Арбитражного суда Москвы А40-151826/2017 на основании экспертизы сделан вывод, что величина соразмерной платы составит: 259 842 (Двести пятьдесят девять тысяч восемьсот сорок два) рубля в год.

Методику определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок мы более подробно рассматриваем в отдельном материале.

Итак, формально установить сервитут на часть земельного участка и зарегистрировать возможно только в случае его нахождения в государственной и муниципальной собственности (только для таких участок законом предусмотрена возможность занести в кадастр недвижимости сведения о части земельного участка).

Однако фактически это сделать можно и на основании соглашения, и на основании судебного акта, потому что эти документы предусматривают определение сферы действия и содержания обременения, от которых зависит и размер платы за сервитут.

ВС указал, как правильно устанавливать сервитут

Сложившаяся судебная практика признает сервитут «крайней» мерой, к которой стороны могут прибегнуть в исключительном случае, если нет других способов обеспечить беспрепятственный доступ к имуществу, объясняет юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Марина Строкань. С подобной ситуацией и столкнулся Василий Огнев*.

Доступ к участку закрыло кафе

В 2003 году он арендовал на 49 лет участок в городе Бутурлиновка Воронежской области у местной администрации. На этой земле располагалась старая бытовая постройка, которую арендатор хотел реконструировать и превратить в производственное помещение по ремонту различного оборудования. Именно такой план Огнев согласовал с главным архитектором района, но к строительным работам не спешил приступать. Несколько лет арендатор не появлялся на земле в Бутурлиновке, а в 2016 году обнаружил, что перед его участком возвели кафе.

Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю. Но та возражала против этого, указывая на то, что Огнев может другим путем добираться до своей недвижимости. Бутурлиновский районный суд своим решением подтвердил обоснованность позиции Дмитриевой (дело № 2-818/2016

Но арендатора подобный вывод не устроил, и он подал новый иск – установить сервитут для прохода к своему имуществу через другой примыкающий участок, который принадлежал местной администрации (дело № 2-1034/2017

М-1038/2017). Городские власти представили в суд документы, которые свидетельствовали о том, что истец долгие годы не пользуется арендуемой землей: она заросла деревьями, а бытовая постройка за это время частично развалилась. Кроме того, с одной стороны спорного участка есть бесхозный кирпичный забор, в котором можно установить ворота для прохода к производственному помещению, обратил внимание ответчик. Суд не стал назначать дополнительных экспертиз и на основании представленных бумаг постановил отказать Огневу. Апелляция оставила такое решение без изменений (дело № 33 –2380/2018).

ВС нашел несколько нарушений у нижестоящих судов

Арендатор не согласился с выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в Верховный суд. ВС отметил, что при разрешении обсуждаемого вопроса суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. То есть, условия должны быть наименее обременительны для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В рассматриваемой ситуации судам следовало изучить, может ли истец защитить свои права другим способом и вправе ли арендатор участка требовать установления сервитута по действующему закону, подчеркнул ВС (дело № 14-КГ19-3). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что нижестоящим инстанциям надо было подробнее изучить ситуацию с кирпичным забором: кому он принадлежит, на чьём участке находится, получится ли в нем установить ворота и на основании чего истец может совершать какие-либо действия с этим имуществом.

Такие сведения можно получить только из заключения экспертизы, поскольку суд не является экспертом в области землеустройства, но исследования в рамках процесса не назначались, обратил внимание ВС. Учитывая перечисленные обстоятельства, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила все акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию.

Эксперты “Право.ru”: “Экспертиза в таких случаях обязательна”

В подобных ситуациях идти на поводу у арендаторов опасно, полагает партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × Денис Быканов: «Собственник итак испытывает давление института принудительного сервитута, а если право на иск предоставить еще и арендаторам, то это еще больше редуцирует собственность».

Фактически суд нарушил принцип состязательности, заведомо отдал предпочтение кажущейся более сильной позиции Администрации, которая и представила перечисленные документы. Таким образом, вывод нижестоящих инстанций о доступе на участок посредством устройства ворот в заборе был основан на поверхностном исследовании обстоятельств.

По словам эксперта, базовое право арендатора заключается в том, чтобы он в любой непонятной ситуации мог попросить арендодателя предъявить соответствующий иск, а не стараться присвоить себе правомочия собственника: «Такой подход, в общем, и закреплен в законе».

– Выясняют необходимость для его установки как таковой;

– Доказывают невозможность (затруднительный характер) доступа к имуществу;

– Разрабатывают наименее обременительный вариант установления сервитута;

– Исполняют решение – вносят в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ сервитута, регистрируют обременение на землю.

В решениях по подобным спорам суд должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, объясняет Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × : «Если его установление неизбежно, то сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом». Из-за чего по подобным делам необходимо назначать экспертизу, подчеркивает партнер Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Уголовное право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × Антон Емелин. Одним словом, наличие альтернативных путей доступа к участку должно быть предметом экспертизы, а не гипотезой суда, подчеркивает Величко.

В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Проблемы зачастую возникают и на стадии исполнения судебного решения, когда нужно внести сведения о сервитуте в ЕГРН, предупреждает Строкань. По ее словам, обычно это связано с тем, что в ходе экспертизы неправильно определяют координаты границ сервитута.

*имена и фамилии участников дела изменены

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления частного сервитута

Представим: вы приобрели земельный участок, построили дом. Пришло время провести электричество и воду – и вдруг проблема. Коммуникации не подвести – мешает соседний участок. Проблему решит установление сервитута. Эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, что это, как заключить соглашение о частном сервитуте и как его зарегистрировать.

Что такое сервитут?

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

Частный сервитут – когда проход и проезд к вашему участку возможен только через соседний участок.

Зачем нужен частный сервитут?

• для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок.
• для обеспечения водоснабжения.
• для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, автомобильных дорог и других линейных объектов;
• для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о частном сервитуте?

Как правило, частный сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута. Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и она не стоит на кадастровом учете как часть земельного участка, то необходимо выполнить кадастровые работы (межевание) по образованию такой части. Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить частный сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

• кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
• сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;
• цели и основания установления сервитута;
• срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);
• размера платы (если сервитут устанавливается за плату);
• прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею и восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Важно! Размер платы за частный сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – то вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Регистрация частного сервитута

Частный сервитут нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Когда государственный регистратор примет положительное решение, заявителю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая обременения, наложенные на данную территорию.

Важно! Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Штраф за неоформленного сотрудника

Больше материалов по теме «Сотрудники» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

1. Причины, по котором введена ответственность за нарушение оформления работника
2. Чтобы не было проблем
3. Два вида ответственности
4. Как ответит за погрешности в регистрации работников юридическое лицо
5. Как могут быть пойманы «нелегальные» сотрудники
6. Охраняя право на труд

Любой предприниматель или юридическое лицо, использующие наемный труд, обязаны позаботиться о правильном и своевременном оформлении своих сотрудников в соответствии с действующим ТК. Использование труда других людей без должного официального оформления является крупным нарушением и даже преступлением, поскольку наносит ущерб правам самого работника, а также государству.

• Что грозит предпринимателю, решившему не выплачивать полагающиеся налоги и отчисления за своих сотрудников?
• Какова будет ответственность юридического лица, на чьей фирме работники подписали трудовой договор значительно позже того, как начали свою деятельность?
• Как может быть выявлено данное нарушение и на основании чего назначается наказание?

Виды ответственности работодателя перед сотрудником за нарушение трудового законодательства: дисциплинарная, материальная, административная, уголовная

Причины, по котором введена ответственность за нарушение оформления работника

Любой труд должен оформляться официально, будь то установление трудовых отношений с наемным рабочим у индивидуального предпринимателя, с сотрудником ООО, госпредприятия, фирмы. В чем опасность пренебрежения этими обязанностями?

Незарегистрированные работники, получая заработную плату «в конвертах», обрекают себя на такие возможные последствия таких отношений с работодателем:

• они не защищены от произвола руководителя в случае незаконного увольнения, задержки или отмены отпуска, несвоевременных выплат и т.п.;
• лишаются поддержки государства в страховой сфере;
• теряют в стаже и начислениях в Пенсионный фонд, а значит, в будущей пенсии.

Работник, получающий «серую» зарплату, то есть зарплату, с которой не уплачиваются налоги, должен осознавать все негативные последствия, к которым это может привести. Выплата «серой» зарплаты производится исключительно по воле работодателя на страх и риск работника. Ни ее размер, ни порядок выплаты, ни срок выплаты не закреплены, как правило, никакими документами. На указанные суммы не распространяются нормы законодательства, регулирующие трудовую деятельность работника и его социальное обеспечение.
Оценить серьезность последствий получения сотрудником «серой» зарплаты

Ущерб государства – в недоимке значительного количества налогов и фондовых взносов.

Такие серьезные негативные последствия обусловили серьезное отношение к такого рода правонарушениям со стороны контролирующих органов. Ответственность работодателя за неоформленных сотрудников была ужесточена.

Чтобы не было проблем

Чтобы избежать множества неприятностей, о которых мы поговорим ниже, нужно вовремя и правильно оформлять трудовые отношения. Для того, чтобы поступивший на работу сотрудник официально был зачислен в штат, работодателю нужно:

• заключить с ним трудовой договор;
• быть зарегистрированным в ПФР и ФСС и вовремя сдавать туда соответствующие отчеты;
• документально соблюсти кадровую процедуру: заявление от нанимаемого, приказ о зачислении, оформление личной карточки, запись в трудовой, роспись в ознакомлении с должностной инструкцией и т.п.

ВАЖНО! Рекомендуемая форма трудового договора от КонсультантПлюс доступна по ссылке

Главным доказательством оформления отношений «работник-работодатель» является трудовой договор с подписями обеих сторон. При приеме на работу его надо оформлять и подписывать в 3 идентичных экземплярах: для сотрудника, для работодателя и для предоставления в Службу занятости.

В договоре обязательно должны быть указаны:

• полное ФИО нанимаемого;
• реквизиты работодателя;
• должность, на которую поступает работник (должна соответствовать квалификационному перечню);
• собственноручные подписи работодателя и сотрудника.

Неправильно оформленный трудовой договор – уже повод для штрафа, а его отсутствие – и для более серьезной ответственности.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Для оформления сотрудника закон отводит не более трех дней, дальнейшие проволочки считаются уже нарушением, караемым штрафом.

Два вида ответственности

Физические и юридические лица, используя труд наемных сотрудников, по-разному ответственны за их оформление перед государством.

Часто случается, что ИП игнорирует договоры о найме, что не освобождает их от ответственности в случае установления этого факта, особенно на фоне ужесточившегося контроля. Юридические лица чаще допускают нарушения и просрочки оформления. И тем, и другим за такие нарушения грозят очень серьезные, хоть и различные наказания.

Рассмотрим формы ответственности в зависимости от типа работодателя.

Что грозит «экономному» ИП

Если частный предприниматель не выполняет всю работу сам, а нанимает других людей, он должен подчиняться требованиям ТК РФ. Вполне понятно желание сэкономить на налогах и отчислениях, не хочется тратить время и силы на официальную регистрацию. Однако, в случае выявления незаконных сотрудников ИП может получить такие неприятности и финансовые потери, что никакая экономия на выплатах с ними не сравнится.

Если сотрудник проработал по найму 3 и более дня, а договор с ним так и не заключили, тем самым откладывается дата начала сбора налогов и отсчет стажа, а значит, образуется ущерб. Чем позже оформлен работник, тем выше этот ущерб. В зависимости от времени просрочки и количества таких сотрудников ответственность может быть административной или уголовной.

• назначение штрафа в размере 1-5 тыс. руб. за каждого сотрудника;
• принудительную остановку работы организации на срок до 90 дней.

Значительное нарушение сроков оформления, отсутствие трудовых договоров у большого количества работающих говорит о том, что сумма недополученных государством налогов и отчислений оказывается весьма значительной. Такое нарушение требует более серьезной ответственности, особенно, если виновный не в состоянии возместить убытки. Когда нарушение проходит не по административной, а по уголовной статье, суммы штрафов и виды санкций уже другие.

• штрафом в сумме 100-300 тыс. руб.;
• тюремным заключением (реальным, а не условным) сроком до 2 лет;
• отсидев в тюрьме, предприниматель больше никогда не сможет заниматься бизнесом в той сфере, где допустил это правонарушение.

К СВЕДЕНИЮ! Любой вид ответственности обязывает нарушителя сначала возместить казне нанесенные убытки в виде невыплаченных налогов и сборов, а затем понести наказание в виде штрафа.

Как ответит за погрешности в регистрации работников юридическое лицо

На предприятиях такой формы собственности ответственными лицами за найм и оформление работников является директор и сотрудники отдела кадров.

Если нарушение незначительно и заключается лишь в сравнительно небольшой просрочке или неточностях в оформлении, а также, если речь идет об 1-2 работника, штраф будет выписан не лично на ответственных лиц, а на предприятие. Суммы значительны – от 100 тыс. руб. за каждого неправильно или поздно оформленного сотрудника.

Если такие правонарушения выявляются неоднократно, а также масштаб их значителен, речь идет об особо крупных размерах ущерба. В придачу к штрафу на предприятие, виновные будут наказаны лично: сотрудники отдела кадров уволены по соответствующей статье (без выходного пособия), а директор может провести длительный срок на общественных работах или «в местах, не столь отдаленных». Наказание определяется в зависимости от степени ущерба.

Как могут быть пойманы «нелегальные» сотрудники

Чтобы устанавливать и пресекать факты правонарушений в трудовом законодательстве, существуют контролирующие органы. Их достаточно много, но самой частой «головной болью» имеющей непосредственное отношение у к правам сотрудников, являются налоговая и трудовая инспекции. Законодательно система проверок опирается на Федеральный закон № 294, а налоговая проверяет предприятия в соответствии с гл.14 Налогового кодекса РФ. Поймать «нелегалов» могут и те, и другие.

Налоговые страсти

Факт нарушения может быть выявлен в результате камеральной (по факту сдачи отчетности) или выездной (глубокой и тщательной) проверки. Подробно изучать налоговики имеют право текущий год деятельности и 3 предыдущих, при этом им законом разрешено опрашивать свидетелей, осматривать помещения, изымать документы и т.п.

ВАЖНО! Работодателю необходимо ознакомиться с разрешением на проверку и служебными удостоверениями инспекторов.

По результатам инспекции в специальной справке указывается ее предмет и сроки. На основании справки составляется акт с выявленными нарушениями и предписаниями по их устранению, на что у работодателя есть 2 недели.

Охраняя право на труд

Трудовая инспекция может посетить любую организацию в ходе плановой проверки. Внеплановое «нашествие» инспекторов может быть спровоцировано жалобой обиженного сотрудника или недовольного конкурента. Возможен и совместный проверочный рейд с другими органами контроля.

Трудовая инспекция оформляет протокол со следующей информацией:

• ФИО проверяющего;
• выявленные нарушения;
• рекомендации по устранению.

Протокол является основанием для наложения штрафа или для обращения в суд с целью определения меры уголовной ответственности.

В арсенале контролирующих органов есть различные способы заставить виновного понести ответственность – от блокировки расчетных счетов в банке до приостановления деятельности предприятия по приговору суда.

Штраф ИП за неоформленного работника

Штраф для ИП за неоформленного работника — от 1000 до 10 000 рублей. В случае повторного нарушения сумма вырастет до 40 000 рублей. Предусмотрена уголовная ответственность с арестом и лишением свободы на срок до одного года.

Оформление работника согласно ТК РФ — обязанность работодателя, в том числе работодателя — индивидуального предпринимателя. ИП — это физическое лицо, которое зарегистрировано в установленном ФЗ от 08.08.2001 № 129 порядке и занимается предпринимательством, не образуя юридического лица. ИП вправе использовать наемный труд и заключать трудовые договоры с работниками. И ему, как и любому работодателю, грозит штраф за незарегистрированных работников и другие неприятности. Чтобы их избежать, необходимо оформлять все отношения по нормам Трудового кодекса РФ и других действующих законов и НПА. Иначе привлекут по ТК РФ, КоАП РФ и УК РФ.

Как ИП оформить работника

Пошагово процедура оформления на работу у ИП выглядит следующим образом:

1. Претендент пишет заявление о приеме на работу по штатному расписанию.
2. ИП знакомит кандидата (под подпись) с правилами внутреннего трудового распорядка, иными локальными нормативными актами, которые касаются его работы, коллективным договором.
3. Оформляется трудовой договор. При его заключении работник предъявляет определенные документы, перечисленные в ст. 65 ТК. Когда речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, они дополнительно предоставляют документы, перечисленные в ст. 327.3 ТК. Составляется договор в письменной форме в двух экземплярах — по одному для работника и работодателя, каждый подписывают указанные лица. Текст трудового договора регламентирует ст. 57 ТК. Для иностранцев и лиц без гражданства указывают сведения из ст. 327.2 ТК. Документ вступает в силу с момента подписания сторонами (иное устанавливает ТК РФ, другие ФЗ, иные нормативно-правовые акты или типовой трудовой договор) либо со дня, когда работник фактически допущен к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного представителя. Действующим законодательством предусмотрен штраф за работу без трудового договора для ИП в том числе. Фактически допустить к работе без оформления трудового договора разрешается на три рабочих дня. Наличие трудового договора уже свидетельствует об официальности трудовых отношений.
4. Готовится приказ о приеме на работу (форма № Т-1 или самостоятельно разработанная форма).
5. На сотрудника заводят личную карточку.
6. В трудовую книжку вносят соответствующую запись.

Эксперты КонсультантПлюс рассказали, какие налоги и вносы платят за работников индивидуальные предприниматели. Используйте эти инструкции бесплатно.

Что будет, если ИП не оформит своего сотрудника

Если ИП проигнорирует указанный выше порядок действий, он нарушит закон и получит штраф или другие неприятности. За неоформленного надлежащим образом сотрудника предприниматель не отчисляет страховые взносы на ОПС, ОМС и ВНиМ, не удерживает с зарплаты и не перечисляет в бюджет НДФЛ, а это причиняет ущерб государству. Для работника это является нарушением его прав, так как отсутствуют:

• взносы в Пенсионный фонд, а значит, и страховой стаж, что навредит будущей пенсии;
• поступления в Фонд социального страхования — нет выплат по больничным и пособиям по безработице после увольнения;
• отчисления на медицинское страхование — бесплатная медпомощь под угрозой.

Возникает закономерный вопрос: что будет работодателю за неоформленного работника — административная или даже уголовная ответственность с крупными штрафами. Мера зависит от срока, в течение которого сотрудник работал неофициально, и за него, соответственно, не поступали обязательные платежи. Это позволит рассчитать величину причиненного ущерба. Если этот период составляет, скажем, несколько месяцев, стоит ждать административных последствий в виде штрафа до 40 000 руб. А если он составляет несколько лет — накажут уже уголовно.

Как уполномоченные органы узнают о нарушении? Чаще всего от самих неоформленных работников, которые недовольны своим положением.

Административная ответственность за неоформленных сотрудников

Разберемся, какой штраф за неоформленного работника для ИП в 2022 году грозит по нормам Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Это регулирует ч. 1 статьи 5.27 КоАП, и размер штрафа варьируется в пределах 1000–5000 рублей (вместо денежного взыскания предусмотрено предупреждение). При повторном нарушении в течение года сумма штрафа вырастет до 10 000-20 000 рублей.

Если предприниматель уклоняется от оформления или ненадлежащим образом оформил трудовой договор либо заключил гражданско-правовой договор, который фактически скрывает трудовые отношения между работником и работодателем, его оштрафуют по ч. 4 указанной статьи. В этом случае штраф работодателю за неоформленного работника увеличивается до 5000-10 000 рублей, а при повторном нарушении оштрафуют на сумму от 30 000 до 40 000 рублей. Деятельность такого ИП приостановят на срок до 30 дней, а предпринимателю придется выплатить неоформленному и легализованному работнику заработную плату и сделать с нее отчисления за весь период неофициального трудоустройства, если такое решение примет суд.

Налоговая ответственность

По статье 122 Налогового кодекса РФ за умышленную неуплату страховых взносов ИП назначат штраф, который составляет 40% от суммы недоимки, а также обяжут возместить задолженность перед фондами и пени.

Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ)

ИП — это физическое лицо, которое является субъектом уголовной ответственности. Нормами статьи 198 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность ИП за неоформленного сотрудника, а точнее, за уклонение от уплаты страховых взносов и налогов за него. Самым гуманным наказанием за такое преступление является штраф в размере от 100 000 до 300 000 рублей или дохода виновного за один-два года работы.

Предусмотрено и более суровое наказание за неоформленных лиц:

• принудительные работы продолжительностью до года;
• арест до полугода;
• лишение свободы до года.

Если преступление по этой статье совершено в особо крупном размере, за него накажут штрафом в 200 000-500 000 руб. или доходом за полтора-три года. Другие наказания:

• принудительные работы до трех лет;
• лишение свободы на тот же срок.

Крупный размер ущерба приведет к более серьезным последствиям, они наступят, если работник не оформлен официально длительное время и сумма обязательных платежей за три финансовых года подряд составила более 900 000 рублей. Крупным признают ущерб, при котором доля неуплаченных обязательных платежей в бюджет и внебюджетные фонды составила больше 10% подлежащих уплате сумм совокупно либо превысила 2 700 000 руб. Особо крупный размер — это сумма, аналогичная вышеуказанной, величиной более 4 500 000 руб., при условии, что доля неуплаченных обязательных платежей превышает 20% подлежащих уплате сумм совокупно либо превышает 13 500 000 руб. И что грозит работодателю за неофициальное трудоустройство гражданина РФ в 2022 году при таком ущербе — уголовный штраф в размере от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 18 месяцев до трех лет, либо:

• принудительные работы на срок до трех лет;
• лишение свободы на тот же срок.

Впервые нарушившего закон и привлеченного по статье 198 УК РФ предпринимателя освободят от наказания, если полностью он погасит суммы недоимки, соответствующих пеней и штрафа в размере, определяемом по НК РФ.