Не переходи черту: шесть дел о кадастре
Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.
Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ.
Механизм уточнения границ нередко используют для незаконного увеличения площади участка. Например, как в этом споре, после неудачной попытки перераспределения земель.
Юрий Водопьянов, Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании ×
Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания. Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки. При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт.
Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.
По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.
Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали.
Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.
Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности.
Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.
По словам Водопьянова, если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.
Обязательно ли межевание земельного участка по закону
Собственникам земельных участков, у которых не определены границы, Росреестр рекомендует провести межевание и внести уточненные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Почему это важно? В настоящее время закон не предусматривает никаких ограничений за отсутствие межевания. Всё осуществляется исключительно в добровольном порядке. Если у собственника нет межевого плана, это не послужит основанием для ограничения прав.
В то же время нужно иметь в виду, что межевание гарантированно избавит собственников от многих юридических проблем. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведёте к минимуму возникновение земельных споров.
Наличие границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четко определенных границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
При этом если собственники решат разделить земельный участок, то это также возможно только при наличии установленных границ.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
В результате проведения работ кадастровый инженер подготавливает межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка.
Какие нужны документы?
Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Дополнительные разъяснения даны по ссылке. Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:
- ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
- материалы лесоустройства;
- планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
- документы по территориальному планированию муниципальных образований;
- проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Как согласовать границы участка с соседями?
Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных.
Обязательно ли межевание земельного участка по закону
Статья 13.1. Проект межевания земельного участка
(введена Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 13.1
1. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также – образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.
2. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.
3. Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.
5. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.
Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
6. При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также – исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.
7. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
8. Извещение, указанное в пункте 7 настоящей статьи, должно содержать:
1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;
5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.
9. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 – 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 – 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
13. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.
14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
16. Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на десять процентов.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Нужно ли проводить межевание земельного участка?
 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Понятие «межевание» не обозначено в законодательстве.
Под ним подразумевают точное указание границ земельного участка. Если вы собираетесь стать землевладельцем, выкупить надел в собственность или взять его в аренду, вам необходима эта процедура. Определить четкие границы участков требуется также действующим собственникам, когда:
- нет возможности полноценно распоряжаться землей;
- возникают споры с соседями;
- сведения о наделе не соответствуют требованиям закона о госрегистрации недвижимости.
Закон определяет случаи, когда проводится бесплатное межевание:
- в рамках кадастровых работ — одновременный охват кадастровых кварталов, при этом выполняют и индивидуальное межевание участков в рамках обследуемых территорий;
- при заключении договора аренды через аукцион или выкупе проводятся кадастровые работы, включая процедуру за счет государства или муниципалитета, являющихся владельцами участков.
Кадастровые работы проводятся комплексно, выполняются по федеральным программам с целью уменьшения числа неучтенной земли, пополнения налогооблагаемой базы
Это дает возможность землепользователям бесплатно оформить учетную документацию.
Федеральная программа до 2022 года позволяет землепользователям бесплатно провести кадастровые работы.
Как заказать проект межевания земельных участков?
Процедура является обязательной. Она позволяет:
- купить землю;
- продать ее;
- подарить;
- принять в дар;
- принять в наследство;
- иным способом распорядиться ею.
В результате межевания на руки заказчику выдается межевой план, этот документ уточняет границы вашего объекта недвижимости и имеет силу доказательства в спорах с соседями
Если вы хотите заказать межевание, необходимо:
- взять выписку из ЕГРН и паспорт. Выписку можно заказать и в электронном виде;
- выбрать кадастрового инженера для проведения землеустроительных работ;
- заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ;
- получить через 2 недели межевой и технический план;
- проверить качество работы и после этого подписать акт выполненных работ.
Вы можете ознакомиться с образцом договора на межевание земельного участка.
Но если вы затеяли капитальное строительство объектов на земельном участке, составляется другой документ — проект межевания территории, который представляет собой комплект особой градостроительной документации. Последняя процедура не отражается в кадастровых записях, отличается от межевых работ для выделения земли в частном порядке. Такой проект необходим, когда общий надел делят на небольшие куски.
Какие документы необходимы для межевания земельного участка?
Чтобы получить межевой план, вам необходимо передать кадастровому инженеру:
- ваш паспорт гражданина или учредительные документы, если вы представляете юрлицо;
- техническую документацию — кадастровый паспорт, справку из БТИ, схему расположения надела на плане, если участок образуется впервые;
- документы на землю — свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, дарения, выписку из ЕГРН.
Список требуемых бумаг лучше уточнить у кадастрового инженера или юриста.
Как продать земельный участок без межевания?
При продаже земли для садоводства, которая формально не является собственностью гражданина и не стоит на кадастровом учете, необходимо заранее оформить ее на себя. Дачные угодья до 01.01.2022 оформлялись по упрощенной схеме:
- вы обращались в кадастровую палату для получения выписки из постановления муниципалитета о предоставлении земли;
- заказывали в Росреестре кадастровый паспорт с основными параметрами территории;
- по предварительному соглашению выплачивали задаток;
- заключали основной договор;
- проводили окончательный расчет в банке;
- регистрировали сделку в Росреестре.
С 2018 года запрещены любые действия с наделом, если в отношении него не было проведено межевание. Оно не требуется, если имеется документальное размежевание и регистрация (при наличии документов о праве собственности на землю).
Для чего нужно заказать межевание земельного участка?
Оно представляет собой обозначения границ особыми опорными знаками, создание чертежного плана. Это часть кадастровой деятельности — работ по подготовке документов для учета недвижимого имущества.
Процедура проводится аттестованными кадастровыми инженерами
Итак, межевание обязательно:
- при перераспределении земель;
- выделе участка;
- объединении 2-х и более участков земли;
- разделе земли;
- образовании участков, которые находились ранее в государственной или муниципальной собственности, а теперь сдаются в аренду, передаются в собственность или постоянную ссуду, приватизируются.
Арендованный участок размежевать нельзя.
Закон о межевании земельных участков: достоинства и недостатки процедуры
Преимущества у этой процедуры следующие:
- бесплатное проведение от муниципалитета;
- возможность совершения различных сделок с землей — аренда, купля-продажа, передача в наследство, дарение;
- получения документа с полным отображением границ вашего надела, с обязательным подтвержденным согласием соседей с установленными пределами.
Недостатками процедуры являются:
- длительность — около 1,5 мес.;
- постоянное изменение законодательства.
Резюме
До межевания необходимо известить соседей по участку о дате и времени приезда специалиста. Лучше известить соседей заказным письмом с уведомлением о вручении через Почту России.
Предъявив паспорт, соседи должны подтвердить свое согласие с новыми границами надела, однако они имеют право отказаться от проставления подписи в акте
Если земля находится на территории садового или дачного товарищества, вам понадобится согласие председателя правления. Если участок стоит на кадастровом учете, вы покупаете его и не настаиваете на установлении границ, фактически это позволяет вам совершить сделку.
В случае, если земля не стоит на кадастровом учете, делать межевание придется, чтобы поставить ее на учет в кадастре. При регистрации сделки понадобятся правоустанавливающие документы на землю. При возникновении споров о границах участка доказать их без межевания будет проблематично.
Как быть, если администрация заставляет делать межевание земельного участка? Обязательно или нет проводить процедуру?
Межевание — процедура довольно дорогостоящая и для многих не знакомая. Потому совсем не удивительно, что на соответствующее предложение большинство отвечает вопросом — обязательно ли проводить межевание земельного участка, можно ли без него обойтись?
Жили же без межевания, и дальше обойдемся, и надо ли делать межевание участка вообще? Но жизнь показывает, что обойтись не получается. Обязательное межевание земельных участков — это вопрос, который поднимается во время дележа земли с соседями…
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Обязательно ли межевание земельного участка по закону?
Нет. В действующем законодательстве нет ни одной фразы на тему того, что землевладелец в обязательном порядке должен проводить со своим клочком земли эту процедуру.
Другое дело, что почти никогда никаких юридических действий без этого не совершить (какие сделки возможны с участком без межевания?). А с 2018 года — даже без почти. Потому что при ,скажем , приватизации, будет необходимы данные, которые указываются в межевом деле. Именно при процедуре межевания оформляют эту документацию (о документах при межевании написано тут). Да и если жадным соседям своей земли показалось мало и они решили присвоить часть вашей, без межевания и восстановления границ будет не обойтись.
О связи межевания и кадастра мы рассказывали в отдельной статье.
Но не только это. Оказывается, если ваш надел соседствует с бесхозными землями, то вы совершенно легально можете захватить их и присоединить к своей территории. Не все, конечно — только до 10%, но и это уже не мало.
Когда без межевания не обойтись?
Так нужно ли делать межевание земельного участка? Необходимость межевания земельного участка встает, как уже говорилось, в следующих случаях:
- разборы с соседями по поводу границ участка;
- приватизация;
- с вашей землей соседствует бесхозная и вы решаете расширить свой участок за счет «необитаемой» территории;
- вы собираетесь возводить капитальное строение.
Если вы собственник и есть кадастровый паспорт — межевание не обязательно.
В самой процедуре нет сложного ничего — заключается контракт с лицензированной геодезической компанией, которая и создает межевое дело, проводит границы вашей территории. Правда, тут есть одна сложность — вы обязаны оповестить о процедуре соседей. Кем бы они ни были — собственниками земли или всего лишь пользователями, их мнение должно быть учтено.
Для этого нужно им отправить письменное оповещение заказным письмом с уведомлением. Если не придут, то обойтись без их участия, в принципе, можно — но где гарантия, что уже сосед потом не заявит, что вы нарушаете его права?
Полностью застрахованным от подобного случая можно считать, только если соседи у себя уже давно не появлялись и где их искать, никто не знает, равно как и живы ли они вообще. Так что договариваться все-таки придется. И тут могут подстерегать следующие сложности:
- сосед откажется подписывать предварительный план и ничем это не обосновывает — тогда придется просто подождать, пока он откажется дважды, либо все-таки приведет доводы;
- сосед отказывается от подписи и обосновывает свою позицию.
Во втором случае вопрос решить можно будет лишь в суде. О том, обязательно ли получать подписи соседей и что делать, если они отказываются от этого, написано здесь.
Когда нужно делать межевание земельного участка?
В каком случае делается межевание земельного участка, а когда нет? Не нужно оно в одном случае — если у вас есть кадастровый паспорт.
Также при смене хозяина можно обойтись без процедуры, если:
- ваше право владения куском земли было ранее зарегистрировано в законном порядке и у вас есть документация, подтверждающая это;
- если надел был дан для садоводства, дачного хозяйства или строительства (читайте об особенностях межевания дачного надела или садового участка в СНТ);
- если гражданин сперва владел участком на правах бессрочного пользователя, а затем решил оформить собственнические права.
Есть ли замена?
Нет. Бытует распространенное мнение, что если кадастровый паспорт есть, то об этом можно не беспокоиться. В какой-то мере это действительно так. Но, как уже говорилось, с 2018 года альтернатив не останется. Вот кому нужно делать межевание участка и в каком случае:
- точное определение границ надела;
- определение площади;
- установить поворотные точки;
- защититься от злоупотреблений соседей.
Как быть, если администрация заставляет проходить процедуру?
Если администрация заставляет делать межевание, то лучше подчиниться. Более того — воспользоваться шансом и произвести межевание абсолютно бесплатно. Данный совет хорош для всех, у кого есть земля и достаточно времени, чтобы подождать (а потратить его придется достаточно — как на сбор необходимых бумаг, так и на стояние в очередях. Именно так сказано в законе «О государственном кадастре».
Но если у вас нет времени ждать — например, до планируемой сделки осталось всего ничего, то придется самому решить вопрос. Для этого следует обратиться в аккредитованную геодезическую компанию.
Итак, обязательно ли делать межевание участка? Получается, что межевание производить все-таки надо. И чем дальше, тем больше этот совет превращается в обязанность и закрепленную норму. Противиться этому не надо — ведь даже если вам придется расстаться с какой-то суммой денег, это будет означать, что соседи уже не посмеют отрезать от вашего надела часть для себя. Соответственно, не будет и трат на консультации у адвоката, на суды.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Что такое сервитут: особенности заключения договора
- Что такое сервитут
- Сервитут частный и публичный
- Кто платит за сервитут
- Договор сервитута
- Как устанавливают сервитут
Эксперт в этой статье
- Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое сервитут
Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.
- Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
- Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.
Кто платит за сервитут
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.
Как правильно оформить договор сервитута
Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.
Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].
Как устанавливают сервитут
При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.
При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.
Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.
Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.
Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.
К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).
Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.
Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.
В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.
Статья 23 Земельного кодекса. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) утратил силу с 31 декабря 2013 года. – Федеральный закон от 28.12.2013 N 411-ФЗ.
4. Сервитут может быть срочным или постоянным.
4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
7. Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”.
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Комментарии к ст. 23 ЗК РФ
1. Благодаря земельному сервитуту представляется возможным определить порядок и пределы использования чужого земельного участка. Как правило, сервитут предоставляет возможность использовать часть земельного участка, при этом право владения на соответствующую часть участка сохраняется за собственником земельного участка. Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один – по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования, и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута – то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.
Другой вариант – когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И, поскольку такой “принудительный” сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.
Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК РФ, а с введением в действие гл. 17 ГК РФ отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК РФ относится к регулированию сервитута частного.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В этом заключается современное правовое содержание сервитута, установленное гражданским законодательством. Деления сервитута на частный и публичный ГК РФ не знает.
При этом сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.
Указанной статьей ГК РФ также подтверждается, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Пункт 1 ст. 23 ЗК РФ не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).
2. Правовые основы регулирования публичного сервитута определены земельным законодательством. Юридическим основанием установления публичного сервитута является закон или иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что такой сервитут устанавливается только нормативным правовым актом. Нормативный правовой акт – это вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений путем установления, изменения или отмены норм права. Публичный сервитут ни при каких обстоятельствах не может быть введен индивидуальным правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом.
Основания установления публичного сервитута во многом совпадают с основаниями установления сервитута частного. Различие заключается в том, что публичный сервитут устанавливается, как уже было сказано, в интересах Российской Федерации, субъекта РФ, интересах муниципальных образований или населения, проживающего на данной территории. Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса – государства, местного самоуправления или местного населения.
Все это отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц (см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).
Из правового содержания публичного сервитута, установленного комментируемой статьей, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо лица определенные, но действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.
3. В пункте 3 ст. 23 Кодекса перечень целей установления публичных сервитутов изложен как исчерпывающий. В действующей редакции п. 3 ст. 23 Кодекса предусмотрены цели, для которых в соответствии с прежним водным и лесным законодательством могли устанавливаться сервитуты.
В соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества” публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать: беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.
Согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. “О гидрометеорологической службе” на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.
4. Указание п. 4 на то, что сервитут может быть срочным или постоянным, в целом должно быть отнесено как к частному, так и к публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота либо каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь прекращение сервитута и т.д.).
4.1. Комментируемым пунктом установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Таким образом, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут все равно прекращается, но может быть установлен заново. О резервировании земель см. ст. 70.1 Кодекса и комментарий к ней.
5. Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется. При этом характер использования земельного участка должен отвечать критериям рациональности и эффективности. Должен соблюдаться баланс интересов как собственника земельного участка, обремененного сервитутом, так и лица или лиц, в чьих интересах сервитут установлен.
6. На основании комментируемой статьи и ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Правом требовать плату обладает только собственник земельного участка. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, предусмотренное в данном пункте общее правило не применяется.
Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Только в случае, указанном во втором абзаце п. 7 комментируемой статьи, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесения указанной платы, собственник имеет право на судебную защиту своих прав (см. п. 8 комментируемой статьи).
7. В случае когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК РФ вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 комментируемой статьи действует только в случае установления публичного сервитута, и владелец участка вправе требовать равноценного земельного участка, либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.
Как правило, публичный характер обременения земельного участка предполагает, что данный участок должен быть выкуплен для государственных или муниципальных нужд. Однако подобного основания изъятия (выкупа) ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусмотрены. Предоставление равноценного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями по предоставлению земельного участка в соответствии со ст. ст. 30 – 34 ЗК РФ (см. комментарий).
8. Как и любое другое право, установленное законом право сервитута подлежит защите, которая осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сервитут, ответчиком по иску является собственник имущества, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:
признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;
восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечение действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенного для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;
самозащита права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду;
возмещение убытков и компенсация морального вреда.
В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.
9. При государственной регистрации сервитутов применяются как общие положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, так и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации сервитутов.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется.
