Обращение взыскания на право аренды земельного участка

Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства

Адвокат Антонов А.П.

Общий порядок обращения взыскания на недвижимость установлен Законом об исполнительном производстве. Специальные правила для заложенной недвижимости предусмотрены Законом об ипотеке.
Чтобы обратить взыскание, судебный пристав с помощью оценщика оценивает недвижимость и арестовывает ее. Арест регистрируется в ЕГРН. После этого недвижимость продают на открытом аукционе.
Иногда приставу требуется решение суда, чтобы обратить взыскание. Например, это нужно для земельных участков.
В некоторых случаях может понадобиться регистрация права собственности на недвижимость за должником или взыскателем. Она проводится по инициативе судебного пристава.

1. Когда взыскание может быть обращено на недвижимость
Судебный пристав может обратить взыскание на недвижимость, если у должника нет или не хватает денег на то, чтобы выполнить требования исполнительного документа (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве).
При этом пристав должен учитывать очередность обращения взыскания. Так, если должник — ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, или юридическое лицо, пристав может обратить взыскание на недвижимость только в третью или четвертую очередь. То есть после того, как обратит взыскание на движимое имущество и имущественные права, которые непосредственно не используются в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг (ч. 1, 2 ст. 94 Закона об исполнительном производстве).
Учтите, что иногда для обращения взыскания недостаточно инициативы пристава, а необходимо судебное решение.

1.1. В каких случаях для обращения взыскания на недвижимость нужно решение суда
Оно нужно, в частности, для обращения взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК РФ). Обратиться в суд за таким решением может пристав или взыскатель (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Также судебный акт по общему правилу нужен, чтобы обратить взыскание на заложенную недвижимость по требованиям залогодержателя (ст. 51 Закона об ипотеке). При этом может возникнуть ситуация, когда в исполнительном документе есть только требование обратить взыскание на заложенное имущество и нет требования взыскать долг по основному обязательству. В этом случае пристав не вправе обращать взыскание на иное имущество должника, кроме заложенного (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

2. Когда взыскание не может быть обращено на недвижимость
Пристав не может обратить взыскание на недвижимость, если (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 129 ГК РФ):
1)она изъята из гражданского оборота. Например, участки недр являются государственной собственностью и не могут быть отчуждены (ст. 1.2 Закона о недрах);
2)федеральный закон запрещает обращать на нее взыскание. Например, нельзя обратить взыскание:
на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение гражданина-должника и членов его семьи, которые совместно живут с ним (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако учтите, что, если единственным жильем должника является самовольная постройка, ее можно снести, поскольку снос — это не обращение взыскания по смыслу ст. 446 ГПК РФ (см. Позицию ВС РФ). Учтите, что до внесения соответствующих изменений в законодательство иммунитет в отношении жилых помещений, установленный положением ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, распространяется и на случаи, когда недвижимость считается роскошной и явно превышает уровень достаточности для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П, Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу N А71-16753/2017). При этом суд может посчитать необоснованным применение исполнительского иммунитета, если одновременно соблюдены такие условия/выполнено хотя бы одно из условий (Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 N 15-П):
— отказ в его применении не оставит должника и членов его семьи без пригодного для проживания жилища;
— обращение взыскания на жилое помещение может погасить существенную часть долга;
— при продаже единственного жилья с торгов и предоставлении должнику нового жилья по соцнорме его место жительства (поселение) не изменяется;
земельный участок под таким жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако можно обратить взыскание на часть указанного земельного участка, которая явно превышает предельный минимальный размер, обусловленный назначением и разрешенным использованием участка. Это возможно, если такая земля не используется, чтобы обеспечивать необходимый уровень существования должника и членов его семьи, и при этом доходов должника явно не хватает, чтобы удовлетворить требования исполнительного документа в разумный срок (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Кроме того, взыскание на указанную недвижимость можно обратить, если это разрешает законодательство об ипотеке.

3. Как оценивается недвижимое имущество
При аресте недвижимости пристав может предварительно оценить ее сам (п. 3 ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Однако в течение месяца после обнаружения недвижимости он обязан произвести оценку с привлечением оценщика (п. 1 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
Стоимость имущества, указанная оценщиком в его отчете, пристав должен отразить в постановлении об оценке (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

4. Как арестовывается недвижимое имущество
Чтобы арестовать недвижимость, пристав составляет постановление и акт о наложении ареста на имущество должника (ч. 4, 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Арест должен быть зарегистрирован в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому пристав направляет в Росреестр заверенную копию акта о наложении ареста (ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1.1 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
Арестованную недвижимость пристав передает под охрану должнику или членам его семьи. Последних назначает пристав. Если должник — организация, пристав указывает в постановлении ее должностное лицо, которое несет ответственность за охрану. Также пристав может на возмездной основе передать недвижимость под охрану стороннему лицу, с которым ФССП России или ее территориальный орган заключили договор (ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Читайте также:
С какого возраста возникает правоспособность гражданина

5. Когда при обращении взыскания на недвижимость регистрируется право собственности должника или взыскателя
Пристав может обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимость должника или взыскателя.
Регистрация права собственности должника может понадобиться приставу для последующего обращения взыскания на недвижимость, если у должника нет или не хватает иного имущества, на которое можно обратить взыскание (ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).
Например, такая необходимость может возникнуть при обращении взыскания на объект незавершенного строительства. Пока право собственности должника не зарегистрировано, такой объект нельзя продать на торгах (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Также пристав может обратиться в суд, чтобы принудительно зарегистрировать переход к должнику права собственности на недвижимость, когда другая сторона сделки, в результате которой это право переходит, уклоняется от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Регистрация права собственности взыскателя нужна, в частности, когда он по предложению пристава оставил за собой нереализованную недвижимость (п. 3 ч. 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).

6. Как реализуется недвижимое имущество
Пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию (ч. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации (ч. 7 ст. 87 Закона об исполнительном производстве, п. п. 2.1, 2.3 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015).
Недвижимость продают на открытых торгах в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Порядок их проведения установлен Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве и иными нормативными правовыми актами (ч. 2 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
Так, по закону начальная продажная цена на торгах по общему правилу не может быть меньше стоимости имущества, которую пристав указал в постановлении об оценке (ч. 8 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Кроме того, закон устанавливает порядок извещения о торгах, определяет, какие сведения должны быть в извещении и где их надо публиковать (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
В определенных случаях организатор торгов может признать их несостоявшимися — в частности, если победитель торгов вовремя не оплатит имущество в полном объеме (п. 4 ст. 91 Закона об исполнительном производстве). В таком случае по общему правилу могут быть назначены повторные торги (ч. 1 ст. 92 Закона об исполнительном производстве). Если и они будут признаны несостоявшимися, взыскатель при определенных условиях может оставить нереализованную недвижимость себе (ч. 3 ст. 92, ч. 11 — 14 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Обратите внимание: для реализации заложенной недвижимости Законом об ипотеке установлены специальные правила. В частности, повторные торги можно провести, только если залогодатель и залогодержатель не договорятся, что последний приобретет имущество по начальной продажной цене и зачтет в счет покупной цены требования, обеспеченные ипотекой (п. п. 2, 3 ст. 58 Закона об ипотеке).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 64-КГ16-7

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29 ноября 2016 г. N 64-КГ16-7

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Бондаря А.В. к администрации Корсаковского городского округа о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка недействительным, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе Бондаря А.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Бондарь А.В. обратился в суд с названным иском к администрации Корсаковского городского округа, просил признать незаконным решение от 9 октября 2015 г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью м2 для индивидуального жилищного строительства по адресу: , обязать ответчика предоставить данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, взыскать с ответчика судебные расходы.

В обоснование иска указал, что на основании постановления мэра городского округа от 18 июня 2009 г. ему предоставлен в аренду земельный участок сроком на три года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. Истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 28 июня 2021 г., данный дом находится в состоянии возведения, однако до истечения срока договора аренды истец не обратился к ответчику с заявлением о его продлении на новый срок. Впоследствии на обращение о заключении с нового договора аренды администрация городского округа ответила отказом по мотиву отсутствия для этого оснований и предложила освободить земельный участок от находящихся на нем строений и сооружений. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагал, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства жилого дома.

Читайте также:
Где рассматривается дело об административном правонарушении

Решением Корсаковского городского суда Сахалинской области от 12 февраля 2016 г. иск удовлетворен частично: признано недействительным решение администрации Корсаковского городского округа от 9 октября 2015 г. об отказе Бондарю А.В. в предоставлении в аренду земельного, на администрацию Корсаковского городского округа возложена обязанность предоставить Бондарю А.В. в аренду земельный участок с кадастровым номером , площадью м2, расположенный по адресу: , для завершения строительства индивидуального дома, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Бондаря А.В., в этой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 28 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением мэра Корсаковского городского округа от 18 июня 2009 г. N 591 Бондарю А.В. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером , площадью м2, по адресу: .

Постановлением Бондарю А.В. предписано, в том числе, заключить договор аренды земельного участка, зарегистрировать его в органе УФРС по Сахалинской области, оформить разрешение на строительство (л.д. 7).

17 июля 2009 г. администрация Корсаковского городского округа и Бондарь А.В. заключили договор аренды N 1799 данного земельного участка, зарегистрировав его в УФРС по Сахалинской области 2 октября 2009 г.

Срок действия договора определен с 1 июля 2009 г. по 1 июля 2012 г., по истечении срока действия, как предусмотрено п. 1.4 договора, он считается расторгнутым (прекращенным).

Как следует также из п. 1.4 и п. 3.2.5 договора, по заявлению арендатора, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, при прочих условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок, подав по истечении срока действия договора заявление о заключении нового договора аренды на новый срок (л.д. 9 – 12).

28 июня 2011 г. Бондарь А.В. оформил разрешение N на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия до 28 июня 2021 г. (л.д. 8).

На земельном участке Бондарем А.В. возведен одноэтажный недостроенный жилой дом на бетонно-ленточном фундаменте из бруса, без подвала; недостроенный индивидуальный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает правила землепользования и застройки сельских поселений, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 20 – 25).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 17 июля 2009 г. N 1799 Бондарь А.В. с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

17 сентября 2015 г. Бондарь А.В. обратился к главе муниципального образования Корсаковского района с жалобой, в которой просил решить вопрос о заключении с ним договора аренды земельного участка на срок до окончания строительства жилого дома в соответствии с условиями прежнего договора аренды и Земельным кодексом Российской Федерации (л.д. 16 – 17).

В письме от 9 октября 2015 г. N 05-15307 исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, сославшись на положения подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданин – арендатор земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в случае, если заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, и п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального содержания условий договора аренды следует, что им не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, а лишь заключение нового договора аренды на новый срок с преимущественным правом на это прежнего арендатора.

Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к Бондарю А.В. требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа Бондарю А.В. в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.

Читайте также:
Имеет ли право работодатель понизить зарплату

При этом суд также указал, что исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, тогда как Бондарь А.В. просил заключить с ним договор на новый срок, а не продлить, поскольку он уже является прекращенным.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с данными выводами суда не согласился, указав, что поскольку договор аренды N 1799 от 17 июля 2009 г. между администрацией Корсаковского городского округа и Бондарем А.В. прекратил свое действие по истечении срока аренды 1 июля 2012 г., истец арендатором земельного участка не является, документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, истцом не представлено, у администрации Корсаковского городского округа отсутствуют основания для заключения с истцом нового договора аренды этого же участка в обход процедуры торгов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что Бондарь А.В. возвел не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 28 июня 2011 г. сроком действия до 28 июня 2021 г., что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку Бондарь А.В. является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от 17 июля 2009 г. предусматривал его (Бондаря А.В.) преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены постановления суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело – направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ВС защитил право сособственника недвижимости в споре о взыскании с него арендной платы за землю под ней

27 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-22153 по спору о взыскании арендной платы за земельный участок одним сособственником расположенных на участке зданий с другого (дело № А40-221422/2018).

С 2005 г. ОАО «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» («МОСЦТИСИЗ») владеет на праве собственности земельным участком под производственной базой в селе Акулово Одинцовского района Московской области, на котором расположена недвижимость, находящаяся в совместной собственности треста и ООО «Фирма Крот и К». При этом данные общества не заключали между собой договор аренды земельного участка.

Впоследствии «МОСЦТИСИЗ» обратился в суд с иском о взыскании с «Фирмы Крот и К» сбереженной арендной платы в сумме 16,2 млн руб. за фактическое пользование принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В ходе судебного разбирательства, после изучения материалов текущего дела, а также дел № А41-6058/2013 и № А41-33274/2014 Арбитражный суд г. Москвы установил, что в 1994–1995 гг. ответчик построил ряд зданий (сооружений) на спорном участке, принадлежащем федеральному госпредприятию «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» (правопредшественнику истца) на праве бессрочного безвозмездного пользования, с согласия последнего. В феврале 1996 г. стороны заключили договор о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на здания и сооружения, выделив доли каждого в праве совместной собственности на вышеуказанную недвижимость.

Читайте также:
Доверенность на право сдачи отчетности в налоговую

В 2005 г. госпредприятие было преобразовано в общество «МОСЦТИСИЗ», и земельный участок в соответствии с программой приватизации федерального имущества на 2005 г. вошел в состав подлежащего приватизации имущества, будучи учтенным в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

В то же время в состав приватизированного имущества не вошли объекты недвижимости, которыми на момент приватизации владело общество «Фирма Крот и К» согласно договору о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на них от 23 февраля 1996 г. Кроме того, в приложении № 2 к передаточному акту Территориального управления Росимущества указывалось на наличие обременения (ограничения) имущества, включенного в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса в отношении производственной базы, в пользу ООО «Фирма Крот и К».

В итоге суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, установив наличие у истца права собственности на спорный земельный участок и отсутствие между сторонами договорных отношений. В своем решении суд также указал на принцип платности использования земли, отметив, что истец доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном им размере. Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение АС г. Москвы.

Со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права «Фирма Крот и К» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения материалов дела нашла ее обоснованной.

Высшая судебная инстанция напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса в редакции от 21 июля 2005 г., действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством. При этом исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такое лицо вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как пояснил Верховный Суд, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом. «В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора», – отмечено в определении.

В этой связи ВС РФ отметил, что вывод нижестоящих судов о том, что право собственности ответчика на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости возникло только в 2011 г. с момента их государственной регистрации, был сделан без учета действовавшего на момент регистрации п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку такая процедура была осуществлена фирмой в качестве регистрации ранее возникшего права собственности.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, Верховный Суд пояснил, что ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. «Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка», – отметил ВС.

Как пояснил Суд, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается спор о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок (дело № А41-14599/19). Таким образом, на момент приватизации правопредшественника истца на спорном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых последний не мог не знать, что они принадлежат на праве собственности обществу «Фирма Крот и К». То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка «Фирма Крот и К» не зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости в ЕГРП, не могло служить основанием для приватизации публичного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ответчик имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер долей сторон подлежит определению в рамках рассмотрения вышеуказанного дела. При этом фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в общей долевой собственности на спорную землю. Если же земельный налог за весь участок был полностью уплачен одним из собственников, последний вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Читайте также:
Обжаловать постановление об административном правонарушении: образец

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева отметила, что правовая позиция Верховного Суда обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. «Правопредшественник истца – правообладатель земельного участка разрешил истцу строить на нем объекты недвижимости до его приватизации, между сторонами было заключено соглашение об определении долей в праве собственности на земельный участок и здания до введения в действие старого Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Все это может свидетельствовать о наличии у ответчика права собственности на занимаемую его объектами недвижимости и необходимую для их использования часть земельного участка, взыскивая с одного из таких потенциальных сособственников неосновательное обогащение, суды нижестоящих инстанций, по мнению Верховного Суда не учли должным образом фактическую подоплеку спорных правоотношений, уходящую своими корнями в 90-е гг. и судебные споры по существу которых идут в настоящее время», – отметила она.

Эксперт усомнилась в том, что в рассматриваемом деле Верховный Суд излагает принципиально новые и универсальные правовые позиции. «Тем не менее для рассмотрения дел со схожими фактическими обстоятельствами комментируемое определение будет определяющим курс (как и многие другие), особенно для группы возможных судебных дел о правах на спорный земельный участок», – полагает адвокат.

Олеся Спиричева добавила, что изложенные в определении Верховного Суда правовые позиции соответствуют существовавшим ранее правовым позициям ВАС РФ и подтверждают их. «Суд, вне зависимости от наличия записи о регистрации права на недвижимость, может установить существование такого права, особенно это важно для прав, возникших до 31 января 1998 г. (по ним, в случае спора, суд часто является единственным “правоподтверждающим” органом). В рассматриваемом случае ответчик заявлял о наличии права и доказывал это обстоятельство по рассматриваемому делу без предъявления встречного иска, но с заявлением соответствующих требований в рамках отдельного судебного спора, влияющего на исход рассматриваемого дела и могущего повлечь приостановление производства по рассматриваемому делу, на что было обращено внимание Верховного Суда», – отметила адвокат.

Партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко отметил, что выводы Верховного Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. «Особенностью спора является то, что на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности двум разным юрлицам, а при приватизации земельного участка истцом были нарушены права другого собственника недвижимых объектов, поскольку оба собственника зданий имеют исключительные права на приобретение данного участка в общую долевую собственность (если участок не разделен) в силу ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому ВС совершенно обоснованно указал на неправильное применение норм ЗК РФ и противоречие позиций нижестоящих судов актам ВАС и ВС РФ», – пояснил эксперт.

Игорь Чумаченко добавил, что сособственник участка в любом случае не должен платить другому сособственнику арендную плату, поскольку это противоречит режиму общей долевой собственности. В свою очередь, если один из собственников понес расходы на уплату, например, налога на участок в полном объеме, то он вправе потребовать возместить ему часть таких затрат в размере пропорционально долям в праве на участок (если стороны не договорятся об ином размере трат на общее имущество).

По словам эксперта, такие споры не являются распространенными, поскольку сама ситуация не является типичной. «Тем не менее споры, в основе которых лежит нарушение закона при приватизации земельных участков, имеют место быть, и Верховный Суд вынужден в таких случаях исправлять ошибки нижестоящих судов. В то же время споры между участниками общей долевой собственности встречаются довольно часто. Это касается, например, ситуаций, когда помещениями в нежилом здании владеет несколько собственников, между которыми по каким-то причинам не достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом. В таком случае суды руководствуются принципом аналогии закона и применяют нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, это касается, в том числе, и земельного участка, данная позиция отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64», – подытожил Игорь Чумаченко.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва полагает, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли. «Установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования является универсальным, поэтому неуплата земельного налога или арендной платы квалифицируется судами как неосновательное обогащение», – отметила она.

По словам эксперта, нижестоящие судебные инстанции правильно установили, что отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности фактического пользования земельным участком, что подтверждается сложившейся судебной практикой. «Однако формами платы за использование земли, как это установлено в п. 1 ст. 65 ЗК РФ, являются не только арендная плата, но и земельный налог. Арбитражному суду г. Москвы были известны обстоятельства, свидетельствующие о наличии права ответчика на общую долевую собственность на земельный участок, а не только на фактическое использование части земельного участка под своими объектами. Поэтому неосновательное обогащение именно в виде арендной платы за использование своей земли представляется крайне необоснованным и противоречащим основным принципам земельного и гражданского законодательства», – резюмировала Виктория Соловьёва.

Порядок обращения взыскания на право аренды земельных участков

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Читайте также:
Приказ на право подписи актов сверки: образец

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет а рендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пу нкт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, при обращении взыскания на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке его аренды более, чем пять лет, согласия арендодателя не требуется, достаточно лишь письменного его уведомления.

Информацию о наличии у должника такого вида имущественного права, как право аренды земельного участка, судебный пристав-исполнитель может получить из текста судебного решения (в частности, судебного решения о взыскании задолженности по арендной плате в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону), непосредственно от должника (договор аренды земельного участка), а также из регистрирующих органов (ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, КУИ соответствующего муниципального образования Ростовской области).

Для получения информации о наличии у должника права аренды земельного участка судебный пристав-исполнитель направляет в регистрирующий орган постановление об установлении факта регистрации за должником имущества и наложении на него ареста.

Для ареста права аренды земельного участка судебный пристав-исполнитель составляет акт описи и ареста, в котором указывается предварительная оценка арестованного имущественного права.

Право аренды земельного участка подлежит обязательной оценке специалистом и реализуется на торгах. Для реализации данного вида имущественного права в торгующую организацию передаются заверенные надлежащим образом копии следующих документов: исполнительного документа, постановления о возбуждении исполнительного производства, акта описи и ареста, постановления о передаче арестованного имущества на торги, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора аренды земельного участка.

Судебным приставам-исполнителям рекомендовано применять на практике опыт Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону по обращению взыскания на право аренды земельных участков (решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2011 по делу № А53-938/2011, от 29.11.2010 по делу № А53-18354/10).

Время создания/изменения документа: 15 мая 2013 15:46 / 12 ноября 2019 10:22

Особенности обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества в ходе исполнительного производства

Тарасенко Татьяна Анатольевна, адвокат, председатель коллегии адвокатов “Центральная”, г. Москва.

В статье автор обращает внимание на отличия в обращении взыскания на право аренды недвижимого имущества и иного имущества, а также выявляет противоречия и недостатки в регулировании данного вопроса. Автор останавливается на таких особенностях исследуемых правоотношений, как отчуждение арендных прав наряду с обязанностями в случае необходимости получения согласия арендодателя на продажу прав аренды, реализация права аренды земельного участка вместе с расположенным на нем зданием. Автор дает рекомендации правоприменительным органам и вносит свои предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Ключевые слова: аренда, исполнительное производство, взыскание.

Peculiarities of levy of execution on the right of lease of immovable property in the course of executory proceeding

The article draws attention to the distinctions in levy of execution on the right of lease of immovable property from other property and detects controversies and drawbacks in regulation of the said issue. The author rests upon such peculiarities of the relations in question as alienation of lease rights as well as duties, cases of necessity of receipt of consent of the lease-holder to sale of lease rights, implementation of the lease right to a land plot together with the building located on it. The author gives recommendations to law-enforcement agencies and introduces his own proposals with regard to improvement of the current legislation.

Key words: lease, executory proceeding, recovery.

Значительные трудности в сфере исполнительного производства вызывает обращение взыскания на имущественные права; это связано и с их большим разнообразием (это права, вытекающие из инвестиционных контрактов, дебиторская задолженность, арендные права и многие другие), и с тем, что реализация имущественных прав зависит не только от характера самого права, но и от его оформления, и, конечно, с регулированием данного вопроса, порой недостаточным, порой противоречивым. В данной статье автор выявляет особенности, связанные с обращением взыскания на право аренды недвижимого имущества, знание которых поможет избежать судебных процессов о признании торгов недействительными (которые в конечном итоге оборачиваются расходами для государственного бюджета, поскольку взыскатель обладает иммунитетом от возврата полученных им в процессе исполнительного производства сумм), а также выявляет противоречия и недостатки в регулировании данного вопроса.

Читайте также:
Неправомерное удержание чужого имущества

Действовавший до 2008 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ “Об исполнительном производстве” регулировал реализацию имущественных прав фрагментарно, лишь устанавливая особенности обращения взыскания на право долгосрочной аренды. Действующий Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” (далее по тексту – Закон) устранил этот пробел – в ст. 75 Закона приведен не исчерпывающий перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, в Законе определены порядок и особенности обращения взыскания на отдельные категории имущественных прав. В перечень имущественных прав, перечисленных в ст. 75 Закона, включено право аренды недвижимого имущества.

Российская газета. 1997. 5 августа. N 149.
Российская газета. 2007. 6 октября. N 223.

Следует отметить, что до внесения изменений в данную норму Закона вместо “право аренды” было обозначено “право долгосрочной аренды”. Изменяя норму, законодатель, видимо, учел, что российское законодательство не знает понятия “долгосрочной аренды”: данный термин применяется в коммерческой среде и в научной доктрине и может иметь неоднозначное толкование – аренда свыше года, более пяти лет и т.д.

Изменения в подп. 3 п. 1 ст. 75 внесены Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 389-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 49 (ч. 5). Ст. 7067.

Важная особенность арендных правоотношений состоит в том, что они всегда двусторонние: у обеих сторон договора аренды есть и права, и обязанности, Закон же говорит только о реализации права аренды. То есть в обязанности и судебного пристава-исполнителя, и организатора торгов не входит выяснение круга обязанностей арендатора (задолженности по арендной плате, платы за право аренды и т.д.). Однако судебная практика внесла коррективы в данный вопрос: Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении от 13 декабря 2011 г. N 14850/11 указал, что “допустимость принудительной продажи права аренды земельного участка без определенных договором обязанностей арендатора из положений законодательства не следует. Учитывая, что право аренды. возникает только после заключения соответствующего договора, оно не может быть продано вне рамок этого договора”. Представляется, что данное требование следует применять к реализации арендных прав любого недвижимого имущества.

Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/3b8d2636-bebe-4322-aa8e-b60d658e386d/A40-1197-2011_20111213_Opredelenie.pdf.

Таким образом, реализация арендных прав – особенный случай, когда продаются не только права, но и обязанности, и органам и организациям, уполномоченным на их оценку и продажу, стоит это учитывать: судебному приставу-исполнителю в целях проведения в последующем справедливой оценки и информирования потенциальных покупателей следует запрашивать информацию и информацией обо всех обязанностях арендатора (включая денежные), которые должны найти отражение в итоговом протоколе о результатах торгов об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Во избежание двусмысленного толкования требование о том, что помимо договора аренды судебный пристав-исполнитель должен передавать оценщику и организатору торгов также документы, определяющие все обязанности арендатора (акты сверок, справки о задолженностях и иные), а также о том, что при реализации прав аренды происходит уступка прав и обязанностей по договору аренды, целесообразно внести в Закон.

Порядок производства исполнительных действий в отношении арендных прав сходен с общим порядком реализации прав на недвижимое имущество и включает арест, оценку и передачу на торги.

Согласно п. 10 ст. 89 Закона при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи дополнительно к документам, прикладываемым ко всем постановлениям о передаче имущества, прилагаются следующие документы:

  1. копия договора аренды;
  2. копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Интересно, что если в нынешней редакции ст. 75 Закона указано “право аренды”, то в данной статье речь идет именно о “праве долгосрочной аренды”. Что это – недоработка законодателя, и, внося изменения в одну норму, законодатель “забыл” внести соответствующие изменения в остальной текст? Или данное правило следует применять только при реализации права долгосрочной аренды, а для права краткосрочной аренды (термин этот весьма условен) или, что более важно, для права аренды на неопределенный срок эти требования неприменимы? Однозначного ответа на этот вопрос нет, не выработала его и судебная практика, поскольку, как правило, оспаривается реализация права аренды, в долгосрочности которого сомнений не возникает. Думается, что требование о наличии согласия арендодателя (в определенных случаях, о чем будет сказано ниже), равно как и о передаче договора аренды, должно применяться к реализации права аренды недвижимого имущества в общем.

В связи с вышеизложенным возникает следующий вопрос: в каких случаях согласие арендодателя необходимо, а в каких нет?

В ранее действовавшем Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ “Об исполнительном производстве” согласие арендодателя не требовалось, если право аренды было приобретено должником в результате торгов, и указанная формулировка более определенна, чем соответствующая норма нынешнего Закона.

Российская газета. 1997. 5 августа. N 149.

Ранее в научной доктрине высказывалось мнение, что согласие арендодателя на продажу права долгосрочной аренды не требуется в случае вынесения судебного акта в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды . Но в 2011 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 указал, что “отказ арендодателя. в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право долгосрочной аренды нежилого здания не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения”. Таким образом, на данный момент вопрос о возможности обращения взыскания на право аренды поставлен в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

Читайте также:
Коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа

Ермолинская Т. Пристав придет за правами // ЭЖ-Юрист. 2009. N 25. С. 9.
Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/96683440-f76e-4823-8d4d-8d38b2d4c7f4/A19-24900-2009_20111117_Opredelenie.pdf.

Интересен частный случай, касающийся того, нужно ли согласие арендодателя в случае реализации права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более пяти лет. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ “при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу”.

Первоначальный текст документа опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. Изменения в п. 9 ст. 22 внесены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”. См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4009.

Возможно ли применение ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям по реализации права аренды в исполнительном производстве по аналогии? Да, возможно, это подтверждает и судебная практика. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 указано, что к исследуемым правоотношениям следует применять правила Гражданского кодекса Российской Федерации о перенайме, т.е. рассматривать реализацию права аренды в исполнительном производстве как замену арендатора в качестве стороны в договоре, исходя из этого возможна продажа прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_pres/1_1_0b246473-06d0-44f8-943d-771424e188d3.html.

Однако все вышеизложенное – частные случаи реализации арендных прав, а в законодательстве не выработана универсальная позиция по этой проблеме. Думается, что при решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на отчуждение права аренды во главу угла должен быть поставлен принцип значимости личности арендатора для арендодателя, и если личность арендатора не имеет решающего значения (т.е. договор в аналогичной ситуации мог быть заключен с любым лицом), то и отчуждение права аренды может производиться без согласия арендодателя. Представляется, что это могут быть следующие случаи:

  • когда законом или договором предусмотрена возможность уступки права и обязанностей по договору аренды арендатором (перенайма) без согласия арендодателя;
  • когда право аренды было приобретено в результате торгов или посредством публичного предложения;
  • при реализации заложенного права аренды здания или незастроенного земельного участка (т.к. согласие арендодателя либо было получено на этапе возникновения залога, либо не требовалось по условиям, вытекающим из закона или договора аренды, а значит, не должно требоваться и на стадии обращения взыскания).

На взгляд автора, соответствующие изменения следует внести в Закон во избежание неопределенности применения подп. 2 п. 10 ст. 89 Закона.

Интересна ситуация, когда обращение взыскания на право аренды земельного участка производится одновременно с обращением взыскания на здание, находящееся в собственности должника на арендуемом земельном участке. Следуя логике законодателя, судебный пристав-исполнитель должен обратить взыскание и на объект недвижимости, и на право аренды, поскольку и то и другое является активом должника, а значит, подлежит оценке и реализации. В указанной ситуации покупатель вынужден оплачивать и право аренды, и сам объект, несмотря на то что по общему правилу согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Первоначальный текст документа опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. Изменения в п. 2 ст. 271 внесены Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации”. См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 27. Ст. 3213.

Любопытно, что в законодательстве не прослеживается мысль о том, что недвижимое имущество и право аренды земельного участка, на котором оно расположено, должно быть реализовано совместно (единым лотом), более того, поскольку это два разных объекта взыскания, то все исполнительные действия проводятся в отношении каждого объекта в отдельности, и (как наиболее абсурдный вариант) возможно их отчуждение разным покупателям.

Представляется, что необходимо нормативно урегулировать данную ситуацию в целях недопущения ни двойной, ни отдельной реализации объекта недвижимости и права аренды, а оценивать и реализовывать здание (сооружение), указывая, что новому покупателю переходит также право аренды земельного участка, при этом при проведении оценки закладывать в стоимость здания и оформленные права на земельный участок (это могут быть не только договор аренды, но и действия, ему предшествующие, которые не должен будет выполнять новый арендатор, – межевание земельного участка, постановка его на кадастровый учет и т.д.). В этом случае удастся избежать ситуации, когда вместе со зданием покупатель купит и “пассив” в виде задолженности по арендным платежам за землю.

Таким образом, на взгляд автора, при реализации права аренды недвижимого имущества в рамках исполнительного производства есть ряд вопросов, требующих дополнительного регулирования, к первоочередным из которых можно отнести нечетко сформулированный предмет реализации (арендные права без учета обязанностей), неоднозначную норму о том, когда согласие арендодателя на отчуждение права аренды необходимо, а когда нет, а также вопросы, связанные с одновременным обращением взыскания на право аренды земельного участка и объекта недвижимости, на нем находящегося.

Читайте также:
Доверенность на право перевозки груза: образец

К сожалению, формат статьи не позволяет осветить еще ряд вопросов, связанных с отчуждением арендных прав, таких как особенности опубликования извещения, оформления итогового протокола; автор надеется остановиться на них в отдельной научной работе.

Особенности гражданского права как частного права

Выявим особенности гражданского права как частного права.

Гражданское право, формируя базис частного права, регламентирует разнообразные отношения граждан и их коллективов преимущественно с учетом их частных интересов и особенностей.

Для этого гражданскому праву необходимо оформлять подобные взаимоотношения так, чтобы:

– их участники были в юридически равном положении друг к другу;

– признавалась их имущественная обособленность и самостоятельность;

– участники обладали бы достаточно широкой автономией (свободой) при выборе определенного варианта поведения.

Вышеперечисленные обстоятельства формируют особенности гражданско-правового (частноправового) регулирования.

К особенностям гражданского права следует отнести:

– наличие подавляющего числа диспозитивных и восполнительных норм;

– широкое применение возможностей саморегулирования, в том числе вероятность возникновения, изменения либо прекращения отношений по соглашению их сторон;

– применение разных оценочных категорий и понятий (добросовестное поведение, разумные сроки, мелкие бытовые сделки и т.д.);

– разрешение реализации аналогии закона и аналогии права и т.п.

Система подобного рода способов и приемов воздействия на регулируемые отношения и формирует специфику децентрализованной регламентации, которая свойственна частному праву.

В теоретической литературе её характеризуют как «дозволительный тип» правового регулирования, при котором преобладают законодательные дозволения и разрешения, а не запреты и предписания.

Вышеуказанные особенности гражданского права формируют содержание регламентирования отношений по принадлежности и использованию имущества, которые составляют основу гражданско-правовых взаимотношений.

Имущественные отношения отличаются многообразием и не всегда входят в сферу гражданско-правового (частноправового) регулирования.

Гражданско-правовое регулирование имущественных отношений преимущественно связано с обеспечением юридического равенства их участников, что формирует его первую особенность. В данном случае отсутствует властное подчинение одной стороной взаимоотношения другого субъекта.

Автономия воли участников гражданско-правовых отношений определяет другое принципиальное обстоятельство частноправовой сферы, что обеспечивает её самоорганизацию и саморегулирование. Только при её признании возможно свободное решение участниками вопросов вступления в определенные имущественные отношения или нет, а при вступлении определение второй стороны и условий возникновения отношений. По этой причине подобные решения они принимают самостоятельно и на свой риск. Согласно своим интересам они также самостоятельно определяют, использовать принадлежащие им права либо нет и т.д.

Участники гражданско-правовых отношений должны обладать имущественной самостоятельностью. Данное требование объясняется не только тем, что имущественные взаимоотношения представляют собой связи по поводу конкретного имущества, которое принадлежит определенным лицам, т.е. оно обособлено от имущества иных субъектов.

Для обеспечения участникам гражданских отношений возможности самостоятельно принимать решения об использовании своего имущества, присваивать полученный от участия в имущественных связях доход, отвечать по своим обязательствам перед иными сторонами, их имущественная самостоятельность должна быть максимальной. По этой причине они обычно и предстают в качестве частных собственников своего имущества.

В сферу регулирования гражданского (частного) права также включаются некоторые неимущественные отношения, которые связаны с особенностями присутствия некоторых частных неимущественных и нематериальных интересов. Например, это интересы человеческой личности как таковой (признание, честь, достоинство, тайна личной жизни и т.п.), а также интересы создателей разных нематериальных духовных благ (например, авторов произведений литературы, искусства, науки).

Природа и сущность указанных взаимоотношений также предполагает их частноправовое регулирование. Последнее предполагает наделение их участников равным юридическим статусом и признание автономии их воли в правовом оформлении своих отношений.

Таким образом, с позиции концепции о частном праве гражданское право следует определить как основную отрасль права, которая регулирует частные отношения собственников имущества, формирующиеся по инициативе их участников и преследующие цель удовлетворения частных интересов.

Правовое регулирование

Правовое регулирование – осуществляемое при помощи системы правовых средств воздействие на общественные отношения.

Для того чтобы общество было организованным и упорядоченным, необходимо осуществлять определенное согласование разнообразных интересов как отдельного человека так и сообщества людей. Это осуществляется посредством социального регулирования, то есть целенаправленного воздействия на поведение людей. Регулирование может быть внутренним (саморегулирование) и внешним (со стороны кого – либо).

В системе социального регулирования важная роль принадлежит именно правовому регулированию. Регулированием можно назвать только такое воздействие, при котором ставятся достаточно ясно обозначенные цели.

Воздействие норм, в результате которого реализуются поставленные цели, можно назвать правовыми. Если под воздействием законодательного акта или его норм наступают последствия, не предусмотренные законодательством, а иногда противоречащие целям законодателя, такое воздействие не может считаться правовым регулированием. Также нельзя считать правовым регулированием воздействие, осуществляемое неюридическими средствами. Например, воздействие на сознание людей через средства массовой информации, нравственное и правовое просвещение.

Предмет правового регулирования

Право не должно и не может регулировать все общественные отношения и все социальные связи людей. Поэтому должна быть достаточно точно определена сфера правового регулирования, то есть те связи, которые необходимо урегулировать правом.

В сферу правового регулирования должны входить отношения со следующими признаками:

– в них находят отражение как индивидуальные интересы членов общества, так и интересы общесоциальные;

– в них реализуются взаимные интересы их участников, каждый из которых идет на какое-то ущемление своих интересов ради удовлетворения другого;

– они строятся на основе согласия выполнять определенные правила, признания обязательности этих правил;

– они требуют соблюдения правил, обязательность которых подкреплена достаточно действенной силой

Читайте также:
Срок действия постановления об административном правонарушении ПДД

Этим признакам отвечают три группы общественных: отношений:

1) отношения людей по обмену материальными и духовными ценностями (имущественные);

2) отношения по властному управлению обществом (государственное управление социальными процессами);

3) отношения по обеспечению правопорядка (призваны обеспечить нормальное протекание процессов обмена ценностями и процессов управления в обществе). Эти отношения возникают из нарушения правил поведения людей в двух указанных сферах.

Общественные отношения, входящие в эти группы составляют предмет правового регулирования, поскольку по своей природе могут поддаваться нормативно-организационному воздействию и требуют правового регламентирования.

От характера и содержания общественных отношений зависят особенности, характер, способы и средства правового регулирования.

Такой характер и вид общественных отношений обусловливают степень интенсивности правового регулирования (широта охвата правовым воздействием, степень обязательности правовых предписаний, формы и методы правового принуждения, степень детализированности предписаний, напряженность правового воздействия на общественные отношения).

Методы, способы и типы правового регулирования

Разнообразие общественных отношений, входящих в сферу правового регулирования, порождает различия в методах и способах юридического воздействия. В теории правового регулирования принято выделять два метода правового воздействия.

Метод децентрализованного регулирования (автономный, диспозитивный) – построен на координации целей и интересов сторон в общественном отношении субъектов гражданского общества, удовлетворяющих свои частные интересы (в сфере отраслей частноправового характера).

Метод централизованного (императивного, авторитарного) регулирования – базируется на отношениях субординации между участниками общественного отношения. В этих отношениях приоритетным является общественный интерес. Централизованные, императивные методы используются в публично-правовых отраслях (в конституционном, административном, уголовном праве).

Метод правового регулирования является одним из важных критерия разграничения прав на отрасли.

Способы правового регулирования определяются характером предписания, зафиксированного в норме права, способами воздействия на поведение людей. В теории права принято выделять три основных способа правового регулирования.

1. Дозволение – состоит в предоставлении субъектам прав на совершение определенных положительных действий (предоставление субъективных прав).

Дозволение связано с предоставлением субъектам возможности совершать определенные действия в собственных интересах (например, работник предприятия имеет право на достойное вознаграждение за свой труд). Дозволения весьма не однородны. Они могут выражаться в таких формах, как субъективное право, свобода, законный интерес. Каждая из названных форм имеет собственную природу и обладает соответствующей степенью гарантированности.

2. Обязывание – заключается в возложении обязанности совершить определенные положительные действия (обязанность платить налоги).

Обязывание связано с возложением на лиц необходимости совершить активные указанные в законе либо в договоре действия (например, должнику необходимо исполнить свои обязанности перед кредитором). Обязывание как способ правового регулирования ориентируется на интересы управомоченного субъекта и представляет собой специфический приказ, долг совершать определенные действия.

3. Запрет – сводится к возложению обязанности воздерживаться от определенных действий.

Запрещение связано с необходимостью воздержания от конкретных действий, с пассивным поведением (например, работники правоохранительных органов не имеют права применять недозволенные методы расследования). Запрещение есть разновидность обязывания, представляющее собой определенное долженствование.

Второй и третий способы имеют определенное сходство. Оба предполагают возложение обязанностей, но если в одном случае обязанности носят позитивный характер, то в другом – пассивный. Кроме того, можно выделить дополнительные способы правового воздействия. Это:

поощрение– выражается в награждении субъектов за определенные заслуги;

рекомендации – состоят в предложении избрать наиболее целесообразный (оптимальный вариант поведения).

Также к дополнительным способам относятся применение мер принуждения (например, возложение юридической ответственности за правонарушение). К дополнительным способам можно отнести предупредительное (превентивное) воздействие норм, предусматривающих возможность правового применения правового принуждения.

В юридической литературе и в практике существуют две юридические формулы (принципа), на основе которых выделяются два типа правового регулирования.

Общедозволительный тип – выражается в принципе: разрешено все, что прямо не запрещено законом. По этому типу в регулируемых правом отношениях устанавливаются строго и четко сформулированные запреты. Как правило, объем этих запретов невелик.

Общедозволительный тип правового регулирования связан с закреплением в праве социальной свободы, с правом человека на выбор средств и способов достижения поставленных целей.

Общедозволительный тип правового регулирования основывается на общем дозволении, из которого путем запрещения делается исключение.

Его формула: дозволено все, кроме того, что прямо запрещено. Например, субъектам дозволено совершать различные виды сделок, однако совершение некоторых сделок любому субъекту запрещено (например, купля – продажа наркотиков).

Данный тип правового регулирования способствует (или хотя бы препятствует) проявлениям инициативности, активности, самостоятельности в решении тех или иных задач. Однако подобный тип правового регулирования не применим к деятельности государственных органов, ибо это создало бы возможности для различного рода злоупотреблений.

Общедозволительный тип правового регулирования связан с закреплением в праве социальной свободы, с правом субъекта на выбор средств способов достижения поставленных целей.

Разрешительный тип – выражается в принципе: запрещено все, что прямо не разрешено законом. Участники правовых отношений подобного типа может совершить только действия, которые прямо разрешены законом, а все остальные действия запрещены.

Разрешиетльный тип правового регулирования вытекает из необходимости в высокой и строгой упорядоченности социальных связей, последовательной реализации принципов законности. Он является единственным при применении мер государственного принуждения.

Разрешительный тип правового регулирования основывается на общем запрещении какого-либо вида действия, однако в индивидуальном порядке запрещенное поведение запрещается.

Его формула звучит следующим образом: запрещено все, кроме прямо разрешенного. Это означает, что участник правовых отношений подобного типа может совершать только действия, которые прямо разрешены законом, а все остальные действия запрещены.

Здесь в законе указывается точный, строго ограниченный объем правомочий: все, что выходит за пределы компетенции властвующего субъекта, категорически запрещено.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: