О каких наиболее распространенных нарушениях права собственности

Защита прав собственников объектов недвижимого имущества. Негаторная защита

Негаторная защита.

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена прежде всего значением права собственности и пользования как важнейших объектов изучения цивилистической науки. За последнее время в России произошли кардинальные изменения социальных и экономических отношений, в центре которых неизменно оказывались вещные права. С одной стороны, представления участников гражданского оборота в сфере владения пользования и распоряжения вещью традиционны и единообразны, а на практике все чаще встречаются ситуации, когда они пренебрегают требованиями нормативных установок.

Несмотря на то, что вопросам защиты вещных прав в современной юридической литературе и практике отводится немало места, споры о природе этих явлений, основаниях их возникновения, составе участников, содержании, порядке и последствиях применения не утихают. Такие вопросы как характер и способы защиты права собственности, соотношение права собственности и владения, исковой и приобретательной давности также требуют особого осмысления, во многом обусловленного противостоянием имущественных интересов разных категорий собственников (Законных владельцев). Не следует забывать, что изменения происходят не только в российском, но и в общемировом масштабе.

Эти изменения в первую очередь связаны с глобализацией, то есть с возникновением новых институтов, выходящих за пределы правового поля только одного государства, что в свою очередь повлечет изменение, «глобализацию» правоотношений.

В первой части своей работы я хотел бы остановиться на таком институте частноправовой защиты права собственности, которое не связано с лишением его владения вещью, известный еще с античных времен как негаторная защита.

Собственнику иногда приходится сталкиваться с нарушением права собственности, при котором третьи лица создают препятствия в осуществлении правомочий пользования и распоряжения собственником своим имуществом. Для устранения этих препятствий, нарушающих его полное господство над вещью, гражданским законодательством собственнику предоставлено право предъявить негаторный иск или, по-другому, иск об устранении нарушений его права собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Определение негаторного иска дано ст. 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Из этого положения вытекает, что в основе негаторного иска находится право собственности истца.

Классического подхода в определении юридической природы негаторного иска придерживается большинство современных юристов, полагая возможным для собственника задействовать этот способ защиты при наличии различного рода препятствий со стороны третьих лиц в пользовании недвижимым имуществом – зданиями, строениями, сооружениями, земельными участками.

На мой взгляд, вполне можно принять такую позицию, добавив к этому то, что применение негаторного иска не может быть бесконечным по сфере действия. Ограничение следует проводить по критериям правовой природы правонарушения, субъектному составу участников спорного отношения, их правовому и фактическому положению по отношению к спорному имуществу, с тем, чтобы отграничить область применения негаторного иска от сферы действия других вещно-правовых способов защиты права собственности. Обозначенные критерии дифференциации исследуемых способов защиты повысят юридическую эффективность их применения и позволят свести к минимуму конкуренцию между ними, от которой страдают все участники имущественного оборота, так как в любой момент времени каждый из них может выступать истцом по спору в отношении одной вещи и одновременно ответчиком по спору в отношении другой вещи.

Согласно определению негаторного иска, содержащемуся в ст. 304 ГК РФ, данный вещно-правовой способ защиты права собственности отличают следующие признаки: спорное имущество не выбыло из владения собственника; нарушения со стороны ответчика носят реальный характер, т.е. объективно проявляются вовне; ответчик не претендует на получение имущества в свою собственность; истец обязан подтвердить свое право собственности.

Особенность негаторного иска заключается в том, что он заявляется в той ситуации, когда собственник лишен возможности полноценно реализовывать правомочие пользования или правомочие распоряжения.

Предъявление негаторного иска подразумевает наличие у истца права собственности на имущество и это право не оспаривается нарушителем (ответчиком). Собственнику необходимо доказать неправомерность препятствий в осуществлении его права, создаваемых ответчиком. Причем, как было уже сказано, последний не претендует на само имущество.

Как и любой другой вещно-правовой иск, негаторный иск может быть подан в защиту права собственности на индивидуально-определенное имущество. Истец и ответчик изначально не связаны какими-либо обязательствами, поэтому требование заявляющего негаторный иск собственника всегда имеет внедоговорный характер.

Согласно ст. 208 ГК РФ сроки исковой давности не распространяются на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Это является особенностью негаторного иска. Нарушение правомочий собственника, которое не связано с лишением владения, носит длящийся характер, что и явилось причиной установления законодателем данного правила. Данное нарушение может продолжаться в течение неопределенного периода времени до тех пор, пока не будет устранено. Поэтому в законодательстве и установлена норма, согласно которой собственник имеет возможность в любой момент обратиться в суд с требованием об устранении имеющего место нарушения.

Наиболее полную характеристику негаторного иска можно дать путем раскрытия его структуры.

1. Стороны правоотношений.

Истцом по негаторному иску является собственник или иное управомоченное лицо, который хотя и не лишен владения вещью, но не может реально пользоваться и распоряжаться ею. Ответчиком выступает лицо, которое, как считает истец, своими противоправными действиями препятствует истцу в осуществлении его прав в отношении имущества, принадлежащего истцу на праве собственности либо на ином основании.

В отличие от виндикационного иска или иска о признании, право собственности истца не оспаривается. Поэтому при исследовании обстоятельств дела суд, как правило, не занимается изучением правомочности оснований собственности истца. Он ограничивается формальным подтверждением этого обстоятельства. Однако, истец должен представить доказательства своего права собственности или иного вещного права на имущество.

Помимо своего правомочия собственник должен доказать, что имеются препятствия в пользовании и распоряжении спорным имуществом.

Обратимся к материалам судебной практики.

ПК “Паритет” обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО “ДСТ” об устранении пропускного пункта на подъездной дороге и в здании, нечинении истцу препятствий в пользовании зданием, инв. N 5617, лит. А, расположенным по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником здания, расположенного по вышеуказанному адресу, однако, ответчик своими действиями ограничивает к нему свободный доступ работников и контрагентов истца.

Судебными актами всех инстанций, исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика в месячный срок со дня вступления решения в законную силу устранить несогласованный пропускной пункт на подъездной дороге и в здании, которое принадлежит истцу на праве общей долевой собственности и расположено по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 15/2, а также не чинить истцу препятствия в пользовании указанным зданием.

Предметом заявленного по делу иска является требование об обязании ответчика устранить несогласованный пропускной пункт на подъездной дороге и в здании, принадлежащем истцу на праве общей долевой собственности, и не чинить истцу препятствия в пользовании указанным зданием.

Таким образом, ПК “Паритет” был заявлен негаторный иск, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 304 ГК РФ, в силу которой собственник потребовал устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Следовательно, в предмет доказывания по настоящему делу должно входить установление факта принадлежности истцу недвижимого имущества на праве собственности и нахождения имущества во владении истца, а также нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Судом установлено, что ответчик фактически препятствует истцу в доступе к принадлежащему ему на праве долевой собственности зданию.

Таким образом, установив факт принадлежности истцу на праве собственности объекта недвижимости а также факт нарушения действиями ответчика прав истца по пользованию принадлежащим ему имуществом, суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Кроме того, судом также было обращено внимание на то, что у ответчика не имеются документы, свидетельствующие о том, что в настоящее время земельный участок, на котором расположено здание, в установленном законом порядке оформлен на праве собственности или аренды, что также свидетельствует о том, что ограничения деятельности истца не имеют законных оснований.

Истцом по негаторному иску может быть собственник либо титульный владелец, лишенные возможности пользоваться вещью, но сохранившие владение ею. Исходя из того что в ст. 305 ГК РФ указывается, что предъявление вещных исков возможно лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, перечень титулов, на который могут опираться лица, предъявляющие вещные иски, является открытым. Возможно лишь определить группы таких лиц: субъекты ограниченных вещных прав и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужой вещью. Так, арбитражной практике известны случаи предоставления негаторной защиты прав арендатора нежилого помещения и иного недвижимого имущества от противоправных действий третьего лица Ответчиком по негаторному иску выступает лицо, не являющееся фактическим владельцем имущества, которое своими противоправными действиями создает препятствия, мешающие нормальному пользованию имуществом.

2. Предмет негаторного иска.

Необходимо разграничивать два самостоятельных понятия: «предмет иска» и «предмет спора», первое – это материально-правовое требование, а второе – то, по поводу чего возник спор. Негаторный иск отрицает право третьего лица вторгаться в сферу правомочий законного владельца. Следовательно, предметом негаторного иска является требование истца об устранении длящихся нарушений (противоправного состояния), не связанных с лишением владения. Однако предмет данного иска зависит от характера противоправных действий и конкретизируется в возможности предъявления трех основных требований: 1) требование об устранении последствий вызванных нарушением, т.е. восстановление положения существующего до нарушения прав (требование в связи с прошлым) 2) требование об устранении создаваемых ответчиком помех (требование в связи с настоящим); 3) требование о запрещении неправомерных действий со стороны нарушителя на будущее время (требование в связи с будущим). Следовательно, негаторный иск может быть направлен как на запрещение в последующем противоправных действий, так и на предотвращение возможного нарушения вещных прав, когда налицо угроза такого нарушения. Например, с помощью негаторного иска истец может попытаться запретить строительство сооружения на стадии его проектирования или подготовки к возведению, если оно будет препятствовать пользованию его имуществом. Здесь противоправное состояние раскрывается в факте начала деятельности, осуществление которой неизбежно приведет к нарушению. Кроме трех основных требований истец одновременно с ними может предъявить одно из дополнительных, но уже обязательственных требований: 1) требование о возмещении вреда, если противоправные действия причинили истцу ущерб, который может быть взыскан на основании ст. 1064 ГК РФ (при наличии вины). В случае если противоправные действия прекратились, истец вправе заявить лишь дополнительные требования.

Специфика негаторного иска проявляется и в том, что предметом спора по негаторному иску является как правило недвижимое имущество. В практике встречаются случаи, когда негаторный иск предъявляется и в отношении движимого имущества, но только в непосредственной связи с недвижимостью либо в составе имущественного комплекса.

3. Основание иска – это совокупность фактических и юридических обстоятельств, с которыми истец связывает свое требование к ответчику и просит о защите вещных права. Фактическое основание иска – это обстоятельства, при наступлении которых начинает действовать норма права, устанавливающая конкретный способ защиты (требование). Такие обстоятельства в соответствии со ст. 11 ГК РФ выражаются либо в форме оспаривания, либо в форме нарушения. Фактическим основанием негаторного иска является нарушение, обладающие следующими характеристиками:

1) это нарушение в форме действия. Рассматриваемый иск «направлен на прекращение действий, помех, исходящих от нарушителя».
2) это действие является противоправным. Негаторный иск подлежит удовлетворению только в случае, если будет доказана противоправность действия нарушителя.

При этом, интересен пример из практики.
В Постановлении ФАС Уральского округа от 15 октября 2010 г. № Ф09-1693/2010-ГК суд удовлетворил негаторное требование истца, указав, что иск направлен на прекращение действий, не носящих характер правонарушений, но выходящих за пределы разумности и добросовестности. Как видно из примера, особенность негаторного иска заключается и в том, что он применяется в качестве важного средства борьбы со злоупотреблением правом;
3) противоправное действие носит длящийся характер, т.е. выражено в форме противоправного состояния. Негаторный иск может быть заявлен лишь до тех пор, пока длится нарушение или не ликвидированы его последствия. С устранением препятствий в осуществлении права отпадает и основание негаторной защиты. В соответствии с этим на негаторные требования не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ);
4) нарушение носит фактический характер. Правовая природа негаторного иска позволяет ему устранять только фактические помехи;
5) нарушение не связано с лишением владения, так как при лишении владения должен заявляться виндикационный иск.

Защиту своих прав путем подачи негаторного иска может осуществлять и обладатель иного вещного права на имущество (право пожизненного наследуемого владения, право оперативного управления или иное право, предусмотренное законом или договором). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ). Следует отметить, что, если нарушение прав имело место, но на момент вынесения решения уже устранено, требования не подлежат удовлетворению.

Обратимся к материалам судебной практики.

В рамках одного арбитражного дела ООО «Центр» обратилось в суд с иском к ООО «Исток» об обязании устранить нарушения права собственности на линейно-кабельные сооружения в связи с несанкционированной прокладкой и подключения кабеля к сетевой инфраструктуре, взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, полученных ответчиком доходов, процентов согласно ст. 395 ГК РФ.

Решением арбитражного суда с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение и проценты; в части требований об устранении нарушений права отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик без правового основания пользовался линейно-кабельными сооружениями, принадлежащими истцу, поэтому в силу ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ обязан возместить истцу неосновательно сбереженную сумму, исчисленную исходя из размера арендной платы, установленной филиалом ОАО «Ростовэлектросвязь» за пользование аналогичными сооружениями, и проценты, начисленные на сумму неосновательного денежного обогащения.

В устранении нарушений права собственности истца на линейно-кабельные сооружения истцу отказано на том основании, что эти требования документально не подтверждены, а нарушение права собственности истца на момент рассмотрения дела в арбитражном суде ответчиком устранено.

Еще одним обстоятельством, требующим доказывания, является то, что именно ответчик своими действиями создает препятствия истцу в пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществом. Персонифицировать личность необходимо, поскольку в случае установления факта осуществления препятствий собственнику в реализации его права собственности иным лицом, которое не привлечено к участию в деле, иск в отношении заявленного ответчика не может быть удовлетворен.

Анализируя негаторные иски, необходимо обратить внимание на споры между учеными-цивилистами о принадлежности иска об освобождении имущества от ареста (исключения из описи). Одни авторы относят данный иск и к виндикационным, и к негаторным искам в зависимости от того, изымается ли вещь из владения собственника или из владения должника. Другие авторы утверждают, что данный иск является иском о признании права собственности. Третьи не относят его ни к одному из вышеперечисленных исков, утверждая, что иск об освобождении имущества от ареста является самостоятельным средством защиты права собственности. Данный иск предъявляется в случае ошибочного изъятия вещи у собственника или лица, которое в силу договора с ним, владеет этой вещью при исполнении судебного решения. При этом составляется опись имущества. В результате этого акта собственник лишается возможности владеть вещью либо, владея ею, он не может пользоваться и распоряжаться имуществом в силу наложенного судом ареста (например, наложение ареста на недвижимое имущество, переданное по договору аренды должнику). Средством защиты в данной ситуации выступает либо виндикационный иск, если имущество непосредственно изымается у титульного владельца, либо негаторный иск, при наложении ареста на имущество должника, поскольку право собственности за собственником сохраняется, а возможности фактически осуществлять свои правомочия он не имеет.

Ответчиками по данному иску выступают должник, у которого описано имущество, кредиторы, взыскатели, в интересах которых наложен арест, финансовые, налоговые органы, наложившие ограничение на имущество должника. Спорное имущество, выступающее в качестве объекта требования собственника, должно быть сохранено в натуре. Истец должен предоставить доказательства своего права собственности на спорное имущество.

В заключении хочу отметить, что негаторный иск является эффективным способом устранения всяких нарушений прав собственника и иного титульного владельца имущества, не связанных с лишением владения, со стороны третьих лиц. В судебной практике применение правил о негаторной защите как правило не вызывает затруднений между тем, нельзя не учитывать, что в связи с постоянным изменением и развитием регулируемых и охраняемых отношений неизбежно меняются условия, способы и порядок их гражданско-правовой защиты.

О каких наиболее распространенных нарушениях права собственности

Типичными нарушениями при осуществлении государственного земельного надзора являются:
1. Изменение фактических границ земельных участков, в результате которых увеличивается площадь земельного участка за счет занятия земель, принадлежащих смежным правообладателям.

Самое распространенное нарушение – это самовольное занятие земельного участка или части земельного участка (Ответственность за правонарушение установлена статьей 7.1 КоАП.).

Под самовольным занятием подразумевается пользование лицом таким участком без наличия на то правовых оснований. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка выражается в следующем:

– пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю и выделе земельного участка;

– размещение строений, несанкционированное изменение границ своего земельного участка, путем переноса ограждения и самовольное занятие при этом дополнительного земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

При этом, за административные правонарушения, предусмотренные ст. 7.1 КоАП РФ, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

В целях недопущения таких нарушений необходимо удостовериться, что границы используемого земельного участка соответствуют границам земельного участка, содержащимся в ЕГРН, и не пересекают границ смежных земельных участков. В случае если в сведениях ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ используемого земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет кадастровые работы, в результате которых будет определено местоположение границ земельного участка, а также будут подготовлены документы для обращения с заявлением о внесении сведений о границах земельного участка в ЕГРН.

Рекомендуем землевладельцам: проверьте, имеются ли документы, подтверждающие право владения или пользования земельным участком, на котором вы развели огород, построили дом, гараж, баню и другие объекты. Убедитесь, что используемое в хозяйстве имущество – дрова, строительные и иные материалы, размещены вами в границах вашего земельного участка, а не на свободной территории и не на участке соседей.

Изучите Ваши правоустанавливающие документы на земельные участки, запросите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы удостовериться в том, что у вашего участка установлены границы.

Без проведения процедуры межевания границы земельного участка остаются не установленными, а площадь – декларированной. В связи с тем, что достоверно не определено местоположение границ земельного участка, а площадь не уточнена, участок может стать объектом спора с соседями, возможен также самовольный захват этого участка или его части.

В основном, земельные споры между землепользователями и землевладельцами соседних участков происходят из-за разногласий в установлении смежных границ. При этом, в соответствии с действующим законодательством, земельные споры рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Поэтому во избежание проблем, связанных с земельными спорами и судебными тяжбами необходимо своевременно уточнить границы земельного участка и внести сведения о них в Единый государственный реестр недвижимости.

2. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества.

Ответственность за такой вид правонарушений установлен частью 3 статьи 8.8 КоАП.

В целях недопущения нарушений правообладателям земельных участков необходимо в сроки, установленные федеральными законами, приступить к использованию земельного участка. Следует отметить, что использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающих документах на землю.

3. Использование земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Ответственность за такой вид правонарушений установлена частью 1 статьи 8.8 КоАП.

Используйте участок в соответствии с целевым назначением. Обязанность по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением установлена ст. 42 Земельного кодекса РФ. Сведения о целевом назначении земельного участка содержатся в ЕГРН и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Информацию можно получить путем запроса выписки из ЕГРН. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Вместе с тем, для использования земельного участка с иным целевым назначением необходимо внести изменения в ЕГРН. Только после внесения указанных изменений можно говорить о законности использования земельного участка с иным целевым назначением.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно по заявлению правообладателя о выбранном виде разрешенного использования такого земельного участка в случае, если в государственном кадастре недвижимости будут содержаться сведения о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок.

Кроме того, изменение видов разрешенного использования земельных участков должно осуществляться строго в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для территориальной зоны, в границах которой они расположены.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Для того, чтобы ограничить себя от мер реагирования надзорных органов и санкций за совершение административных правонарушений, рекомендуем собственникам земельных участков принять все меры, направленные на самостоятельное выявление и устранение нарушений на своем земельном участке.

4. Использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный федеральным законом срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность.

Ответственность за такое правонарушение установлена статьей 7.34 КоАП.

В целях недопущения правонарушения юридическим лицам, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду.

Права собственника квартиры

О которых вы могли не знать

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Право жить в квартире и использовать ее для работы

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

Право вселять в квартиру членов семьи

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет. Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены. Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

Право выселять посторонних и не выселяться самим

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

Право не отдавать квартиру даже за долги, если это единственное жилье

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

Право регистрировать в квартире кого угодно

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

Право перевести квартиру в нежилое помещение

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами. Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем. Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

Право регистрировать в квартире ООО

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща. Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства. Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда. В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

Право требовать от соседей соблюдения тишины и порядка

Как это работает. Квартирой нужно пользоваться так, чтобы не мешать другим людям. Например, нельзя шуметь по ночам, выгуливать животных на детской площадке, проводить перепланировку без согласования или портить чужое имущество. Требования к уровню шума, содержанию животных и перепланировкам есть в разных законах и санпинах. Что-то регулируется на уровне регионов. В некоторых областях нужно соблюдать тишину не только вечером, но и в обед, когда могут спать дети.

Если соседи включают музыку, устраивают шумные вечеринки с алкоголем, портят ваше имущество, а решить вопрос миром не получается, нужно вызывать полицию: ваши права нарушаются. Соседей как минимум оштрафуют.

В судебной практике есть случаи, когда соседей заставили усилить шумоизоляцию пола, потому что они сняли стяжку и положили плитку. Если соседи завели много собак, которые ходят в туалет в лифте и лают по ночам, это тоже нарушение прав. Можно начать с жалоб, а потом подать в суд.

Право устанавливать камеру над дверью своей квартиры и кондиционер на фасаде

Как это работает. В законе нет запрета устанавливать камеры, чтобы защитить себя и свое имущество. Собственник имеет право установить камеру, которая направлена на его дверь или на дверь тамбура. Для этого не нужно получать согласие соседей и проводить общее собрание: здесь нет использования общедомового имущества и обработки чужих персональных данных.

Но если камера направлена на площадку, она реально работает и эти записи где-то хранятся, соседи могут предъявить претензии. Потому что в этом случае происходит обработка их персональных данных и посягательство на личную жизнь. Без согласия так делать нельзя.

Если камера установлена во дворе или на фасаде дома, согласие жильцов на обработку персональных данных не нужно, так как это общее пространство, а не их личная квартира. Но понадобится решение общего собрания.

С кондиционерами сложнее. С одной стороны, это переустройство, а иногда даже реконструкция. А стена с фасадом — это общее имущество, которое нельзя использовать без согласия соседей. С другой стороны, эта стена принадлежит и конкретному собственнику: у него доля в общем имуществе. Поэтому установкой кондиционера над своим окном он ничего не нарушает, не лишает никого права пользования, не забирает ничье имущество и не ущемляет чужие права.

Запрет на установку кондиционера могут вынести в таких случаях:

1. он громко шумит, а вибрация раздражает соседей;
2. на балкон снизу капает вода;
3. кондиционер закрыл обзор из соседней квартиры;
4. при монтаже пошла трещина по стене;
5. торчащие провода искрят и угрожают пожарной безопасности.

То есть кондиционер нужно устанавливать так, чтобы он никому не мешал. Для надежности узнайте, какие правила для установки оборудования на фасадах есть в конкретном доме: это могли когда-то решить на общем собрании. Правила, которые установлены для всех жильцов, придется соблюдать, даже если вас на том собрании не было или вы высказались против.

Право пользоваться общим имуществом

Как это работает. Любой собственник квартиры в многоквартирном доме автоматически становится собственником части общего имущества. На эту часть не выдают документы о праве собственности, но доля все равно есть. От этого права нельзя отказаться, а содержание общего имущества придется оплачивать.

Общее имущество — это стены, крыша, кладовки, чердак, подвал, лестницы, земельный участок, детская площадка, парковка, коммуникации.

Каждому собственнику квартиры принадлежит доля в общем имуществе — она пропорциональна площади квартиры. Эту долю нельзя выделить в натуре, то есть забрать себе кладовку и сказать, что вот это ваша часть общего имущества, а остальное вам не нужно. Но эту кладовку можно взять себе в пользование по договоренности с другими жильцами: понадобится ⅔ голосов на общем собрании. Или сразу будет договоренность, что на площадке по одной кладовке для каждой квартиры и их можно распределить и использовать без отдельных решений.

Поставить коляску возле своей квартиры или в общем тамбуре можно и без общего собрания. Ездить на лифте, сидеть на лавочке и гулять с ребенком на общей площадке тоже можно. А повесить рекламный баннер на стене или оборудовать на чердаке мастерскую — нет.

Если кто-то из соседей самовольно занял часть площадки, перенес дверь или расширил балкон без разрешения других жильцов, с этим можно бороться: запретить использование без спроса, заставить вернуть все как было или оштрафовать. Даже если пять лет другим соседям это не мешало, а вам мешает. В таких случаях молчание — это не согласие, и в любой момент нарушение своих прав можно оспорить.

Соседи могут сказать: «А мы не забирали себе подвал, мы просто им пользуемся». Но нарушение прав может происходить и без лишения владения. Подвал общий, согласия вы не давали, а значит, права нарушены и их можно защитить. Пусть убирают свои колеса или дают вам ключи — и вы тоже будете хранить там зимнюю резину.

Право участвовать в управлении домом

Как это работает. Собственники квартир могут вместе решать, кто и как будет управлять домом, что ремонтировать этим летом, сколько платить за уборку подъездов, оборудовать ли детскую площадку, платить ли за парковку во дворе и кому перечислять деньги за свет и газ.

Есть разные способы управления домом — например создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию. Но при любом варианте можно влиять на решения. Для этого нужно участвовать в общих собраниях или самим их проводить.

Если не хотите участвовать в решении общих вопросов, можно этого не делать. Управление домом — это право, а не обязанность. Но тогда все решения общего собрания придется исполнять, даже если с ними не согласны.

Когда нужно решить какой-то вопрос, который касается лично вас, можно инициировать общее собрание. Собрать жильцов будет непросто, но есть вариант заочного голосования. И это право любого собственника — сделать так, чтобы в конкретном подъезде установили пандус или отремонтировали почтовые ящики. Многие вопросы можно решить простым большинством голосов из тех, кто пришел на собрание.

Иногда управляющие компании слишком много на себя берут. Но это не вы живете по их правилам, а они работают, чтобы вам в доме хорошо жилось, и получают за это деньги. У собственников много прав по управлению домом и много возможностей наказать УК, если она плохо работает или дорого берет.

Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков

Как это работает. Если соседи устроили в своей квартире хостел, управляющая компания не убирает снег с крыши, посторонние люди паркуются во дворе, а какая-то бабушка возомнила себя дежурной по подъезду и каждый месяц требует деньги под запись в тетрадочку, все это нарушение прав собственника. Вы можете их защищать любым способом, который не нарушает закон. Соседа можно заставить закрыть хостел, с управляющей компании потребовать денег на ремонт машины за упавший с крыши снег, чужим машинам запретить парковку, а консьержке ничего не платить, даже если она и правда присматривает за домом.

При защите прав лучше начинать с мирной беседы, а потом подключать письменные претензии, жалобы, заявления в полицию, письма в органы власти и иски в суд. С соседями-хулиганами разберется полиция, а к решению проблем с УК, скорее всего, придется подключить юриста, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. У многих получается, и вы тоже не терпите.

Понятие и содержание права собственности

1. Необходимо различать собственность как экономическую категорию и право собственности. Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между субъектами по поводу материальных благ, которые необходимы для существования любого общества. Это определенные экономические отношения, которые подвергаются правовому оформлению.

Право собственности является наиболее важным вещным правом. Как и любое вещное право, оно является абсолютным, так как точно известен собственник (управомоченное лицо), все остальные лица по отношению к собственнику выступают в качестве обязанных. Наряду с другими признаками вещного права праву собственности свойствен такой признак, как бессрочный характер.

2. В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В субъективном смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Правомочия владения, пользования и распоряжения, принадлежащие собственнику вещи, составляют содержание права собственности ( ст. 209 ГК).

3. Правомочие владения — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Правомочие владения необходимо отличать от фактического владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

Правомочие пользования — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник носит одежду, употребляет продукты питания, проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение. Если собственник уничтожает вещь, то это также означает определение судьбы вещи. Уничтожение вещи при ее потреблении прекращает правоотношение собственности.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

4. Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности: «Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предусмотрены законом… ни одна правовая система не может обойтись без провозглашения общих правил и установления исключений из этих правил». Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник земельного участка может продать его, подарить, передать в залог и распорядиться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте ( ст. 260 ГК). Собственник особо ценных и охраняемых государством культурных ценностей не должен допускать бесхозяйственного обращения с ними, которое может грозить утратой ими своего назначения ( ст. 240 ГК). Собственник домашних животных не должен обращаться с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с ними ( ст. 241 ГК). Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности ( ст. ст. 240 , 241 , 293 ГК).

5. От пределов осуществления права собственности необходимо отличать ограничения права собственности. В обоих случаях речь идет о неких границах права собственности, но природа этих границ различается. Если пределы представляют собой объективные границы, то ограничения права собственности субъективны. Они зависят от воли самих субъектов или судебных органов. Договорные ограничения, т.е. зависящие от воли собственника, имеют место в тех случаях, когда последний передал вещи во владение и (или) в пользование другому субъекту, например в аренду ( ст. 606 ГК). Собственник жилого помещения, вселив в него гражданина в качестве члена своей семьи, ограничивает себя в осуществлении правомочия пользования жилым помещением ( ст. 31 ЖК). Судебные ограничения устанавливаются на основании соответствующего судебного акта при наличии спора.

6. Закон наделяет собственника не только объемом указанных правомочий, но и возлагает на него бремя содержания принадлежащей ему вещи и возлагает на него риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если только иное не предусмотрено законом или договором ( ст. ст. 210 , 211 ГК).

Под бременем содержания имущества следует понимать обязанность собственника поддерживать его в надлежащем, исправном, безопасном и пригодном для использования в соответствии с назначением имущества состоянии. Это бремя как неизбежная необходимость, связанная с владением и пользованием вещью, непосредственно привязана к праву собственности, следует за ним. Норма, возлагающая на собственника бремя содержания вещи, является диспозитивной. Так, по общему правилу при передаче имущества в аренду на арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт вещи, на арендатора — текущий, если только законом или договором не предусмотрено иное ( ст. 616 ГК). Достаточно редко усмотрение сторон в договоре по содержанию вещи ограничивается императивными нормами. В договоре социального найма жилого помещения обязанность производить капитальный ремонт жилого помещения всегда является обязанностью наймодателя, наниматель должен осуществлять его текущий ремонт ( ст. ст. 65 , 67 ЖК). В договоре проката обязанностью арендодателя является проведение как капитального, так и текущего ремонта вещи ( ст. 631 ГК).

Под риском в гражданском праве понимаются неблагоприятные последствия, вызванные обстоятельствами, за которые никто не несет ответственность, когда в гибели или в повреждении имущества отсутствует чья-либо вина. Так как на собственника вещи возлагается риск ее случайной гибели или повреждения, то именно сам собственник является лицом, наиболее заинтересованным в том, чтобы разумно и осмотрительно использовать вещь, принимать все необходимые меры к обеспечению ее сохранности. Статья 211 ГК, возлагающая на собственника риск случайной гибели или повреждения вещи, носит диспозитивный характер. Законом или договором может быть предусмотрено и иное. Так, ст. 696 ГК устанавливает, что риск случайной гибели или повреждения вещи, переданной в пользование по договору безвозмездного пользования имуществом, переходит на ссудополучателя в нескольких случаях, в частности если вещь была передана им другому лицу без согласия ссудодателя.

Защита прав потребителей в городе Ростове-на-Дону

Нарушение прав потребителя — одна из самых распространенных проблем в торговле, с которой сталкиваются обычные граждане. Из-за их распространенности региональные управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия публикуют на своих сайтах памятки и предупреждения, разбирая конкретные примеры. «Газета.Ru» изучила как самые распространенные нарушения прав потребителей, о которых сообщают многие региональные госорганы, так и необычные, единичные случаи.

Когда ценник не указ

Из-за колебаний курсов валют и нестабильной экономической ситуации стоимость товаров меняется так часто, что работники некоторых магазинов (или по своей забывчивости, или по злому умыслу) забывают менять ценники в торговом зале. В последнее время участились случаи, когда цена на товар, указанная на ценнике, не совпадает с ценой, озвученной продавцом на кассе.

Цена товара на кассе не должна превышать стоимость, указанную на ценнике, что устанавливается сразу несколькими статьями закона «О защите прав потребителя». В случае обнаружения обмана потребитель вправе потребовать продажи товара по ценнику, если покупка еще не совершена, или же вернуть разницу, если подмена была обнаружена уже после выдачи чека. Отказ и в том, и в другом случае грозит магазину штрафом, который может быть в несколько десятков раз больше разницы между двумя ценами.

Превышение цены как на несколько рублей, так и на несколько тысяч рублей будет стоить торговому заведению от 10 тыс. до 50 тыс. руб. штрафа. Есть конкретные примеры: за несоответствующую цену на шоколадку один из московских магазинов был оштрафован на 40 тыс. руб.

Как советует Роспотребнадзор, в случае возникновения подобной ситуации рекомендуется «фиксировать факт нарушения в книге отзывов и предложений, фотографировать ценник, сохранять кассовый чек, подтверждающий факт оплаты товара», а также составить в адрес продавца письменную претензию с требованием исполнения прав потребителя.

Впрочем, многие магазины предпочитают не доводить дело до проверок Роспотребнадзора: как делятся своим успешным опытом интернет-пользователи, администраторы крупных магазинов легко соглашаются возвращать разницу между ценами.

Однако для надежности в спорных ситуациях действительно лучше предъявлять фотографию ценника, которую работники торгового объекта вопреки всем предупреждениям о запретах фотографирования в магазинах помешать сделать не имеют права.

Добровольно-принудительные бахилы

Еще одним распространенным способом взыскать с потребителя сумму, превышающую стоимость необходимых ему услуг, служит предложение добровольно-принудительного сервиса.

Как следует из сообщений региональных отделений Роспотребнадзора, чаще всего дополнительные услуги навязываются желающим купить полис ОСАГО. Потребителям в добровольно-принудительной форме предлагается оформить страхование жизни или имущества, без покупки которого компании не спешат продавать страховой полис на автомобиль.

Страхование жизни или имущества в России не является обязательным, поэтому должно осуществляться только по желанию клиента, обращает внимание Роспотребнадзор по Тюменской области. По этой причине страховая компания не может использовать отказ от услуги как повод не оформлять полис ОСАГО, который по закону страховщик должен осуществить «в отношении каждого, кто к нему обратится». Уклонение и необоснованный отказ могут грозить штрафом должностным лицам компании в размере 50 тыс. руб.

Однако для привлечения компании к ответственности необходимы доказательства, например письменный отказ. Это может занять некоторое время, так как официальный ответ на предложение-оферту страховщик должен направить в течение 30 дней.

Интересно, что добровольно-принудительные услуги, без которых потребителю отказывается в оказании желаемой им платной услуги, незаконны в любых масштабах.

К примеру, как сообщает Роспотребнадзор по Республике Алтай, медучреждения региона не могут отказать в проведении медицинской услуги, если потребитель предварительно не купил бахилы.

Бесплатная процедура плюс кредит в подарок

Хотя многие знают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, скандальные истории вокруг посещения подарочных процедур в салонах красоты не утихают уже несколько лет. Напротив, они возникают во все новых и новых городах.

Одним из недавних мест, где были зафиксированы подобные случаи, стал Ростов-на-Дону. В мае этого года администрация города опубликовала предупреждение из-за участившихся обращений граждан «с просьбой оказать помощь в возврате дорогостоящей косметики реализатору», проданной обманным путем.

Как описывают историю недовольные покупательницы, все начинается с телефонного звонка. Абонента приглашают на бесплатную процедуру в салон красоты, для получения которой администраторы салона в обязательном порядке просят предъявить российский паспорт. После ухода за кожей посетителям предлагают также получить бесплатно или приобрести набор косметики. Подарок можно забрать, только поставив подпись в предложенном документе.

В итоге после такой бесплатной процедуры некоторые посетители уходят с чемоданом косметики стоимостью несколько десятков тысяч рублей и соответствующим кредитным договором, который через несколько дней приходит им по почте.

Недовольные покупатели и покупательницы рассказывают о психологическом воздействии и давлении, из-за которого они и совершают необдуманные действия. Например, ставят роспись, не глядя и не читая, на случайных бумагах, которые вместо подарочного сертификата обычно оказываются уже оформленным кредитным договором. Или же поддаются на уговоры и соглашаются на крупную и абсолютно не нужную им покупку. Бывает и так, что вместо покупки в рассрочку (то есть без каких-либо процентов) оформляется кредитный договор.

Такой способ «продажи» товаров довольно популярен: в интернет-сообществах обманутых потребителей состоит более 10 тыс. участников, истории которых невероятно похожи. В числе причин — то, что доказать факт обмана обычно бывает крайне непросто, и то, что, согласно законодательству, косметика надлежащего качества не подлежит возврату и обмену.

Тем не менее возможность для возврата товара все-таки есть. В ряде случаев потребители возвращали косметику по причине возникновения аллергических реакций и расторгали договор купли-продажи, сообщает Роспотребнадзор по Калининградской области. Однако спустя некоторое время, говорится далее, им «начинались звонки сотрудников службы безопасности банка с требованиями об оплате задолженности по кредиту и угрозами».

По этой причине лучшие меры защиты — превентивные.

Прежде всего специалисты рекомендуют проверить в интернете информацию о салоне и предлагаемых процедурах, а также ознакомиться с отзывами. Роспотребнадзор советует оценивать соразмерность подобных сделок затрачиваемым средствам. Вас также должна насторожить просьба взять с собой паспорт. Обычно это делается для того, чтобы у потребителя была возможность на месте заключить кредитный договор.

Инструкция для родителей как подарить квартиру своим детям в 2022 году

Здравствуйте. В статье я расписала инструкцию для родителей, который хотят подарить квартиру своим совершеннолетним детям — сыну, дочери или нескольким. Опишу все этапы и документы.

Если нужно подарить квартиру детям до 18 лет, то перейдите на другую статью — как оформляется дарение квартиры на несовершеннолетнего ребенка/детей.

Запомните: Подаренная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, а только личной собственностью того, кому ее подарили — п. 1 ст. 36 СК РФ. Например, если квартира подарена взрослому сыну, который состоит в браке, то его жена к этой квартире не будет иметь никакого отношения. Подаренная квартира не делится при разводе.

При дарении не нужно спрашивать согласия или разрешения у прописанных/проживающих в квартире, если такие имеются. Даже у несовершеннолетних. Прописка и дарение никак не связаны.

Этап №1 – составляем договор дарения

С 31 июля 2019 года были внесены изменения в cт. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. Теперь сделку дарения квартиры нужно удостоверять у нотариуса, только если в дарителях (тот, кто дарит) фигурирует несовершеннолетний или недееспособный — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Во всех остальных случаях договор дарения подойдет в простой форме и его не обязательно удостоверять у нотариуса. Договор в простой форме — это договор, напечатанный на листе А4 и подписанный участниками сделки.

Налог при дарении квартиры — сумма, кто платит, порядок оплаты, когда можно не платить

На этой странице я вставила подходящие образцы договора дарения квартиры и рассказала как его правильно составить. Договор между близкими родственниками не является каким-то особенным договором. Он ничем не отличается от типового договора дарения и составляется так же, как и любой другой, потому что в нем не надо указывать степень родства между дарителями и одаряемыми.

Этап №2 – идем в МФЦ или Рег.Палату для регистрации дарения

Если договор составлен в простой форме (без удостоверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию дарения можно только в МФЦ. Затем сотрудник МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Процесс подачи документов в МФЦ или Регистрационную палату не отличаются, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

Дарителям и одаряемым (родителям и взрослым детям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать подписанные договора дарения с документами.

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают одаряемые. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса обычно находится в самом здании МФЦ. Будет комиссия где-то 50 рублей.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставляются документы в оригиналах:

• Паспорта обоих сторон;
• Договора дарения;

Если договора в простой форме, то подписать их можно заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы.

Количество экземпляров договора равен количеству участников сделки. Например, если два дарителя и один одаряемый, то необходимо три экземпляра. Отдельный экземпляр для Росреестра делать не нужно, т.к. там перестали вести бумажный архив документов в рамках проекта «Стоп бумага».

Например, супруги Иван Петрович и Мария Павловна купили квартиру в браке, но оформили ее только на Ивана Петровича. Супруги решили подарить свою квартиру своему взрослому сыну Андрею, который тоже в браке. Для регистрации дарения нужно нотариально заверенное согласие Марии Павловны. Потому что квартира считается совместной собственностью обоих супругов, даже если она оформлена только на мужа. Согласие жены Андрея не требуется.

Составить и удостоверить согласие у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей. К согласию нужно еще приложить свидетельство о заключении брака.

Если дарители хотят остаться проживать (быть прописанными) в квартире после сделки дарения, то дополнительно потребуется выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Она требуется, чтобы доказать, что дарители действительно проживают/прописаны в этой квартире. Ее можно взять бесплатно в паспортном столе, в МФЦ или в УФМС — инструкция. Про проживание также следует прописать отдельный пункт в договоре дарения.

Если за одного из участников сделки действует доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность. Но даритель не может оформить на самого одаряемого доверенность на подписание за него договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице — п. 3 ст. 182 ГК РФ. Нельзя именно на подписание договора. Но могут, например, на подачу документов в МФЦ.

Выше я написала основной список документов. Узнать полный список можно в справочном окне у консультанта МФЦ/Рег.палаты. Консультант проверит документы и подскажет, каких ещё не хватает. Также бесплатно проконсультироваться у юрист-консультанта сайта. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

Сотрудник проверит список документов, и сам составит заявления о регистрации права, которое сторонам нужно подписать. У каждого свое заявление.

После подписания заявлений сотрудник заберёт все оригиналы поданных документов. Кроме паспортов, с них они снимут копии. Затем выдаст каждому участнику расписку/опись о получении документов.

Сотрудник МФЦ передаст документы регистратору. Регистратор проверит документы и правильность составления договора. Если все верно, регистратор зарегистрирует переход права и внесет запись в ЕГРН.

Срок регистрации сделки дарения: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра — ст. 16 Закона о регистрации. На практике не всегда укладываются в срок. В расписке будет указан телефон. По нему можно узнать о готовности регистрации, если назовете номер дела и PIN. Они тоже указаны в расписке.

В назначенный день участники должны забрать свои копии договора с отметкой о гос.регистрации. Необязательно всем одновременно приходить в МФЦ. Можно по отдельности в разное время и дни. Взрослому ребенку или детям еще выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В не будет написано, что он теперь собственник квартиры. Свидетельства о собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки.

Детям, как новым собственникам, можно прописаться в квартире. Инструкция — как прописаться в своей квартире. Если бывшие собственники хотят выписаться, то инструкция — как выписаться из квартиры.

Так как сын/дочь является близким родственником своим родителям, то им не нужно платить налог при получении квартиры в дар — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Дарители тоже не платят никакого налога.

Если договор дарения удостоверялся у нотариуса

Если договор дарения удостоверялся у нотариуса (в нотариальной форме), то нотариус обязан сам, бесплатно и в этот же день подать договор на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты найдете здесь.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По законоу госпошлину оплачивают одаряемые, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, документы можно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Дарение недвижимости близкому родственнику

В чем состоит особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как правильно оформить дарственную и нужно ли будет платить налог?

Содержание

Что такое дарение

Дарение – один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса. Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.

При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?

Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.

То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).

Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст. 415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.

Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.

Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.

Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.

Договор дарения: как составить

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Как правильно оформить дарственную на квартиру

то касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.

Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.

Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.

При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст. 34, п. 1 ст. 36 СКРФ).

Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.

Государственная регистрация дарственной на квартиру

Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?

Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.

Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2022 г.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).

Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.

Отказ принять дар

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Отказ от дарения

В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).

Отмена дарения

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.

Дарение квартиры близкому родственнику: налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2022 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.