Полезная информация

Коммерческий наем квартиры в наемном доме

Петербуржцы, которым невысокий уровень дохода не позволяет купить жилье по рыночной стоимости, могут рассчитывать на помощь города. Им предоставляются квартиры в наемных домах социального использования.

Что такое наемный дом?

Наемный дом — жилое здание, все жилые помещения (отдельные квартиры) в котором предназначены для предоставления гражданам по договорам найма.

Наем такого жилья в 2-3 раза дешевле аренды жилых помещений по договору с собственником. Жильцы платят исключительно за наем квартиры и коммунальные услуги. Помощь является долговременной: договор с городом можно заключить сразу на 10 лет.

Претендовать на жилье по договору найма может тот, кто встал на отдельный вид учета в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Кто может встать на учет?

Чтобы встать на учет, должны быть соблюдены следующие условия.

Вы имеете постоянную регистрацию в Санкт-Петербурге не менее 5 лет.

Вы нуждаетесь в жилье, например:

занимаете квартиру (комнату) меньше учетной нормы* или непригодную для проживания (жилье должно быть признано таким на основании соответствующего акта администрации района Санкт-Петербурга по месту расположения занимаемого помещения);
живете в коммунальной квартире;
не имеете жилья (в собственности или по договору найма);
проживаете с членом семьи, страдающим тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире становится невозможным.

*Учетная норма — минимальный размер площади жилого помещения на человека. В Санкт-Петербурге действуют следующие учетные нормы:
— 9 м 2 общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
— 15 м 2 общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

Вы не являетесь малоимущим (не должно быть оснований для признания вас малоимущим).

Вы имеете доход не менее двух (не меньше 23 820,8 руб.) и не более пяти (не больше 59 552 руб.) прожиточных минимумов на каждого члена семьи.

Вы владеете имуществом , которое облагается налогом на сумму, не превышающую стоимость жилого помещения в 33 м 2 (для одного человека) и 18 м 2 для каждого члена семьи (состоящей из двух и более человек).

В IV квартале 2022 года среднерыночная стоимость 1 м 2 в Санкт-Петербурге составляет 93 768 руб. Таким образом, если вы живете один, общая стоимость вашего имущества должна быть меньше 3 094 344 руб., а у семьи из трех человек — меньше 5 063 472 руб. (общую стоимость рассчитает администрация района при принятии на учет).

Для того чтобы встать на учет, обратитесь с заявлением и документами в администрацию своего района или в МФЦ.

Как получить квартиру по договору найма?

Узнайте, есть ли свободные квартиры в наемных домах социального использования — сведения об этом размещаются на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» и сайте СПб ГБУ «ГосЖилФонд».

Подайте заявление на предоставление жилого помещения по договорам найма через СПб ГБУ «Горжилобмен» или через МФЦ.

Прием заявлений прекращается, когда их количество достигает количества квартир, которые могут быть сданы в аренду. Далее СПб ГБУ «Горжилобмен» представляет полученные документы на рассмотрение Жилищному комитету.

Дождитесь ответа от Жилищного комитета о предоставлении квартиры по договору найма. Время ожидания зависит от даты постановки на учет и наличия свободных квартир в наемных домах.

Если ответ положительный — остается лишь заключить договор найма с управляющей компанией многоквартирного дома (СПб ГБУ «ГосЖилФонд») и вселиться в квартиру.

Что делает СПб ГБУ «ГосЖилФонд»?

Размещает информацию о наемном доме и количестве свободных квартир.

Производит начисление платы за наем квартиры и услуги ЖКХ.

Заключает договор найма и выдает ключи.

Осуществляет техническое обслуживание наемного дома, ведет регистрационный учет граждан по месту жительства.

Какова плата за квартиру по договору найма?

Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.

Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:

ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
Охотничий переулок, д. 9;
Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.

Договор заключается на срок от года до десяти лет

До 1 ноября 2017 года петербуржцы могли арендовать жилье у города по программе «Коммерческий наем». Это передача помещения коммерческого использования во вновь построенных домах. Сейчас эта программа не действует, однако ее участники (заключившие договор найма до изменений) могут:
— продолжать жить в квартире, продлевая договор найма каждые 5 лет;
— выкупить ее на определенных условиях (участник вносит первоначальный взнос в размере 30%, а оставшуюся сумму выплачивает в течение 5 лет).

Если вы хотите продлить договор найма или выкупить квартиру, в которой живете, обратитесь с заявлением в СПб ГБУ «Горжилобмен».

Курортный район

О предоставлении жилых помещений в наемных домах

Предоставление гражданам жилых помещений в наемных домах по договору найма является одним из способов улучшения жилищных условий граждан.

Наемный дом – это жилое здание, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам по договорам найма.

Наймодателем жилых помещений в наемном доме, собственником которого является Санкт‑Петербург, является ГБУ «Госжилфонд».

Договор найма заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет. По истечении срока действия договора, наниматель имеет право вновь заключить договор найма на новый срок на это же жилое помещение.

Жилые помещения по договорам найма предоставляются во временное владение и пользование за плату. В период действия договора наниматель по договору ежемесячно вносит плату за наем жилого помещения, а также оплачивает коммунальные услуги.

В период действия договора найма жилые помещения не подлежат отчуждению, обмену, передаче третьим лицам по договору найма или иному договору.

Кто имеет право на заключение договора найма жилого помещения в наемном доме?

Жилые помещения в наемном доме могут быть предоставлены гражданам, принятым на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Такой учет ведут Администрации районов Санкт‑Петербурга.

Чтобы встать на учет граждане должны отвечать следующим требованиям:

проживать в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее 5 лет;
доход должен быть не менее 2-х и не более 4-х прожиточных минимумов на каждого члена семьи (в соответствии с Законом Санкт‑Петербурга от 24.10.2000 №542-63 «О порядке определения прожиточного минимума и потребительской корзины в Санкт‑Петербурге» величина прожиточного минимума в Санкт‑Петербурге на 2 квартал 2016 года составляет 10 042, 50 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 06.04.2016, № 221);
стоимость находящегося в собственности налогооблагаемого имущества (квартиры, дачи, иное недвижимое имущество: земельные участки, транспортные средства) не должна превышать рыночную стоимость жилого помещения площадью 33 кв.м для одиноко проживающих граждан и 18 кв.м для каждого члена семьи, состоящей из двух и более человек.

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья для Санкт‑Петербурга на 2 квартал 2016 года изменилась и составляет 58 287 рублей.

Расчет стоимости, находящегося в собственности налогооблагаемого имущества, осуществляет администрация района при принятии на учет.

Граждане должны нуждаться в жилых помещениях (занимать жилое помещение менее учетной нормы, жить в жилом помещении, непригодном для проживания, коммунальной квартире, страдать тяжелыми хроническими заболеваниями или не иметь жилья).

Учетная норма площади жилого помещения на одного человека в Санкт‑Петербурге составляет:

9 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

Внеочередное право на предоставление жилых помещений по договорам найма в наемных домах имеют:

граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;
граждане, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями

Порядок предоставления государственной услуги

I) Порядок постановки на жилищный учет.

Для того чтобы встать на жилищный учет, необходимо обратиться в жилищный отдел Администрации Санкт‑Петербурга по месту регистрации для подачи заявления и пакета документов для принятия на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Жилищный отдел администрации Курортного района Санкт‑Петербурга расположен по адресу: г.Сестрорецк, пл.Свободы, д.1, каб.229, прием граждан по понедельникам с 10 до 17 час. Перерыв с 13 до 14. Либо в каб. 231 по средам с 14 до 17 час.

Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности исходя из времени подачи заявлений и документов.

Перечень документов, необходимых для принятия на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и подлежащих представлению заявителем:

Заявление о принятии на учет;
документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи: паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, свидетельство о рождении и иные документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи;
документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи: справка о регистрации по месту жительства (форма 9), характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА;
справка о регистрации по месту жительства (форма 9) из архива (для лиц без определенного места жительства, ранее имевших место жительства в Санкт‑Петербурге), в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА.
документы, содержащие сведения о составе семьи заявителя: свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, кроме свидетельств, выданных на территории Санкт‑Петербурга;
справка, подтверждающая, что гражданин страдает тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином и членами его семьи жилыми помещениями, в случае если право не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, в частности:
договор найма жилого помещения, заключенный в письменной форме, с указанием граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем;
справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате заявителем, являющимся членом кооператива, паевого взноса за предоставленную этому лицу кооперативом квартиру, выданная уполномоченным органом управления кооператива в соответствии с установленной его уставом компетенцией;
документ, подтверждающий возникновение права собственности на жилое помещение до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К таким документам могут быть отнесены заключенные в соответствии с законодательством Российской Федерации договор об отчуждении жилого помещения (например, купли-продажи, мены, дарения), акт (свидетельство, договор) о приватизации жилого помещения;
вступивший в законную силу судебный акт (решение или определение суда) в отношении права собственности на жилое помещение;
свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
документ, подтверждающий государственную регистрацию прав на жилое помещение, выданный до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте выдачи такого акта (свидетельства) на момент его выдачи;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают основания владения и пользования жилым помещением;
справка о доходах физического лица с места работы по форме 2-НДФЛ;
документы, содержащие сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению, в целях признания нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования по основаниям, установленным в статье 4 Закона Санкт‑Петербурга Закона Санкт‑Петербурга от 24.06.2015 № 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования»): заключения (отчеты), справки об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, о кадастровой стоимости земельного участка, о рыночной стоимости транспортных средств;
судебное решение, подтверждающее проживание в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее 5 лет.

Документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

II) Порядок предоставления жилых помещений.

1. На официальном сайте СПб ГБУ «Горжилобмен», ГБУ «Госжилфонд» размещается информация о количестве жилых помещений в наемном доме, адрес наемного дома, характеристики жилых помещений.

2. Граждане, состоящие на учете в Администрации района Санкт‑Петербурга, вправе обратиться в СПб ГБУ «Горжилобмен» с заявлением о предоставлении жилых помещений в наемных домах.

3. СПб ГБУ «Горжилобмен» формирует пакет документов и выносит вопрос о предоставлении жилого помещения на рассмотрение жилищной комиссии Жилищного комитета.

4. На основании распоряжения Жилищного комитета о предоставлении жилого помещений гражданин заключает договор найма с ГБУ «Госжилфонд».

III) Порядок вселения в жилые помещения ГБУ «Госжилфонд».

Управляющей компанией многоквартирного дома является государственное бюджетное учреждение «Дирекция по управлению объектами государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга» (ГБУ «Госжилфонд»), расположенное по адресу: Санкт‑Петербург, ул. Достоевского, дом 6, тел. 404-60-65, сайт: www.gosfondspb.ru.

размещает информацию на сайте о наемном доме и количестве квартир;
заключает Договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на основании Распоряжения Жилищного комитета Санкт‑Петербурга (Отдел вселения, регистрации граждан и учета жилой площади, каб. 203, тел. 764-73-62);
выдает ключи (тел. 786-41-10, моб. 8-931-351-13-96);
осуществляет регистрационный учет граждан на основании договоров (Отдел вселения, регистрации граждан и учета жилой площади, каб. 203, тел. 764-73-62);
производит начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (бухгалтерия, каб. 208, тел. 404-60-71);
осуществляет техническое обслуживание здания (Отдел управления и контроля за содержанием жилищного фонда, СПб, ул. Васи Алексеева, дом 16, тел. 786-41-10, моб. 8-931-351-13-96, заявки принимаются круглосуточно).

Статья 91.16 ЖК РФ. Наемный дом

1. Предназначенным для найма домом – наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 – 4 настоящей статьи.

2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

6. Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, которое установлено частями 1 – 5 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.17 и в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Комментарии к ст. 91.16 ЖК РФ

1. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования” было введено в ЖК РФ понятие наемного дома, определяемое как здание, которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование. Указанный Закон дополнил ЖК разделом III.2, устанавливающим понятие наемного дома, порядок установления и изменения цели использования здания в качестве наемного дома, прекращения использования здания в качестве наемного дома. Данный Федеральный закон является развитием Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.

Само понятие наемного дома неразрывно связано с договорными отношениями по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования. Предметом договорных отношений в данном случае согласно ст. 91.5 ЖК РФ (см. комментарий к ней) являются жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом в целом.

Особенностью наемных домов является то, что цель использования жилых помещений в них – использование их собственником не для собственных нужд, а исключительно с целью предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на возмездной основе, что позволяет получать определенный доход.

Следует отметить, что введение в ЖК РФ такого нового понятия, как “наемный дом”, повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений и изменений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, “О государственной регистрации недвижимости”.

Следует отметить, что сам термин “наемный дом” выглядит несколько двусмысленным, поскольку в жилищном законодательстве применяются термины “договор социального найма” и “договор коммерческого найма жилого помещения”, поэтому любой дом, в котором заключаются подобные договоры, можно рассматривать как наемный.

В дореволюционном законодательстве и законодательстве некоторых субъектов РФ используется термин “доходный дом”, который можно рассматривать в определенной степени как синоним наемного дома, однако содержание этих двух договоров полностью не совпадает. Сам термин был возрожден в законодательстве некоторых субъектов Федерации в начале двухтысячных годов.

Распространение подобных домов на практике началось довольно давно, когда регулирование их деятельности на федеральном уровне отсутствовало. При этом делалась попытка, с одной стороны, решения жилищной проблемы, а с другой – получения определенного дохода. Так, в п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1131-ПП “Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)” установлено, что жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе – гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет.

В указанном Постановлении Правительства Москвы также отмечено, что жилой дом коммерческого использования (доходный дом) является доходным домом экономкласса с низким уровнем рентабельности (п. 2).

В ч. 1 комментируемой статьи дается определение наемного дома. Особенностью наемных домов является то, что цель использования жилых помещений в них – использование их собственником не для собственных нужд, а исключительно с целью предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на возмездной основе, что позволит, в свою очередь, получать доход.

В отличие от многоквартирного дома в наемном доме может быть только один собственник на все помещения, как жилые, так и нежилые в доме, либо на само здание в целом. Хотя в качестве основной цели сохраняется получение прибыли, в данном случае уже можно говорить об определенной социальной составляющей, поскольку жилые помещения в таких домах предоставляются не всем желающим, а только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, наемные дома дают возможность гражданам, не относящимся к малоимущим, но не имеющим возможности приобрести жилье в собственность, быть обеспеченными жилыми помещениями.

Наемные дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования (хотя допускается и их коммерческое использование). В связи с этим для создания и эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи различают два вида наемного дома в зависимости от цели использования:

1) наемный дом социального использования;

2) наемный дом коммерческого использования.

Соответственно, могут быть заключены два вида договоров:

– найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 91.1 ЖК РФ);

– найма жилых помещений (ст. 671 ГК РФ).

Заключение иных видов договоров в наемных домах законодателем не допускается.

Следует отметить, что институт наемных домов не отменяет и не заменяет собой предоставление жилья по договорам социального найма жилых помещений, а скорее дополняет их.

3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, если дом признан относящимся к категории наемных, то другие виды договоров найма жилого помещения не заключаются. Также не допускается сдача внаем комнат (части квартир) в наемных домах.

4. Несмотря на использование термина “доходный дом”, наемные дома имеют существенную социальную составляющую. Согласно ч. 4 комментируемой статьи доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи произвести отчуждение отдельных помещений, входящих в состав наемного дома, нельзя. Можно только произвести отчуждение всех помещений в наемном доме или наемного жилого дома в целом одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома.

Особый порядок отчуждения помещений, входящих в состав наемного дома, установлен Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Согласно п. 6 ст. 77.1 указанного Закона в случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном ст. ст. 57 и 58 настоящего Федерального закона.

6. Согласно ч. 6 комментируемой статьи государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом в виде установленного комментируемой статьей особого режима (условий, целей) использования таких жилых помещений и связанных с ним ограничений прав собственника по распоряжению указанными объектами недвижимости.

Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Наемные дома (Куцина С.)

Дата размещения статьи: 25.12.2014

Право граждан на жилище в Российской Федерации может быть реализовано путем предоставления или приобретения жилья. При этом правом на бесплатное получение социального жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Остальные должны решать свои жилищные проблемы за счет собственных средств. Но есть граждане РФ, не относящиеся к малоимущим, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность. Для них предусмотрено строительство наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам некоммерческого найма.

Что это такое

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования” наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ). Такие дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (ч. ч. 1, 2 ст. 91.19 ЖК РФ) на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 91.19 ЖК РФ.
Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:
– жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;
– жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ).
Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает, так же как не допускает сдачи в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ).

Кого принимают на квартирный учет

Кто может претендовать на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования? Российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить квартиру по рыночным ценам (даже с помощью льготных кредитов).
Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6.1 ст. 12 ЖК РФ).
Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – договор некоммерческого найма) является учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ).
Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам некоммерческого найма, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ (ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ).
При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, имеющихся у наймодателя. Это правило, установленное ч. 3 ст. 91.14 ЖК РФ, предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по договорам некоммерческого найма. Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений некоммерческого найма, возможно по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и др. нормативными актами (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ). При этом обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размера, позволяющего такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК РФ. Очевидно, что для некоммерческого найма критерии некоторых оснований для принятия на квартирный учет должны быть повышены. Принятие на учет граждан для заключения договора некоммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило, документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту его жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ; такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Условия предоставления

По общему правилу жилые помещения по договорам некоммерческого найма предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ).
Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления. Зависеть он будет от числа желающих заключить договор некоммерческого найма и количества построенных наемных домов в данной местности, но он не может быть менее нормы предоставления с учетом ст. 58 ЖК РФ. Согласно этой норме должны учитываться интересы граждан с точки зрения недопущения вселения в одну комнату разнополых граждан, за исключением супругов. Но если они согласны, такое вселение возможно. Гражданин может быть согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления (о чем он должен указать в заявлении), но предоставляемое жилье не должно быть менее учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).
Для заключения договора некоммерческого найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 91.1 ЖК РФ).
Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом.
Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить квартиру (дом).
Наравне с нанимателем право пользования жилым помещением имеют и члены его семьи. К ним относятся супруг нанимателя, его дети, родители, но при условии, что они постоянно (в отличие от ст. 69 ЖК РФ) совместно проживают с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Ведения общего хозяйства с нанимателем (как по договору социального найма) не требуется. Члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре, они имеют равные права и несут равные обязанности с нанимателем.
Права и обязанности сторон по договору определены главой 8 ЖК РФ “Социальный наем жилого помещения”, за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91.7 ЖК РФ).
Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, – обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1.1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
– плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
– плату за коммунальные услуги.
В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям (ч. 4.1 ст. 155 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя:
– возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
– расходы, связанные с содержанием, текущим ремонтом дома, иные расходы.
Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156.1 ЖК РФ, предварительно уведомив об этом нанимателя.

Расторжение и прекращение договора

Договор некоммерческого найма – срочный, с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется: а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи; б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.
Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.10, ст. 91.12 ЖК РФ).
Выселение по инициативе наймодателя возможно, если наниматель:
– не полностью или несвоевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
– передает жилое помещение по договорам поднайма или безвозмездного пользования жилым помещением;
– обеспечен жильем в данном населенном пункте и размер общей площади этого жилья в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму, но это необязательно, если на занимаемое нанимателем жилое помещение в наемном доме нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наемном доме;
– разрушает или повреждает жилое помещение или систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание (ст. 91.10 ЖК РФ).
Прекращение договора в наемном доме возможно в силу таких событий, как смерть одиноко проживающего нанимателя, утрата (разрушение) жилого помещения. Смерть нанимателя прекращает договор, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате, например, стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих случаях договор прекращается без расторжения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится возможным снимать жилье у публичного собственника по более доступной цене. По мнению экспертов, она будет ниже рыночной как минимум на одну треть. Да и наймодатель (публичный собственник) более надежен как сторона в договоре. Так что, заключая договор некоммерческого найма, наниматель может быть уверен, что с ним не будет досрочно расторгнут договор, потому что появился более выгодный претендент на некоммерческое жилье. Закон этого не позволяет.
Что касается нуждающихся в жилье малоимущих граждан, то для них остается возможность получить жилье по договору социального найма в порядке очередности (через 20 – 25 лет). Хотя и для них возможен некоммерческий наем при условии, что их доходы позволяют оплачивать такое жилье.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Что такое наемный дом?

Понятие наемного дома

Предназначенный для найма дом – это здание, которое принадлежит на праве собственности одному лицу и которое предназначено для предоставление гражданам во владение и пользование.

Основаниями предоставления жилых помещений в наемном доме являются договоры

найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, либо
найма жилых помещений

Виды наемных домов

Наемные дома социального использования (относятся к жилищному фонду социального использования )
Наемные дома коммерческого использования (относится к жилищному фонду коммерческого использования )

Управление наёмным домом осуществляется с учётом требований ст. 161 ЖК РФ . По общему правилу управление наемным домом осуществляет наймодатель жилых помещений в данном доме. В случае, если собственником дома было принято решение об управлении домом управляющей организацией по договору управления, управление осуществляется соответствующей организацией.

Наймодатель, осуществляющий управление таким домом, несет ответственность перед собственником за оказание услуг и выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего состояния наемного дома. Помимо этого, качество оказываемых услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Наемные дома могут находиться как в федеральной собственности, так и в собственности субъекта Российской Федерации, либо в собственности муниципального образования.

Уполномоченные Правительством органы государственной власти и органы местного самоуправления устанавливают порядок управления наемными домами, которые находятся в собственности того или иного государственного или муниципального образования.

Наемные дома социального использования

Наемный дом социального использования – здание, выделяемое гражданам из государственного или муниципального жилищного фонда.

Основанием предоставления данного дома во владение и пользование для проживания является договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов соответствующего муниципального образования:

Наемные дома социального использования
Земельные участки, предоставленные для строительства данных домов

Непосредственно порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предназначенных для строительства таких домов, устанавливается нормативно-правовым актом субъекта РФ.

В целях создания и эксплуатации наемного дома социального использования могут использоваться средства соответствующих бюджетов бюджетной системы РФ, либо имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Основанием для оказания государственной или муниципальной поддержки для создания или эксплуатации является договор с лицом, которому предоставляется поддержка, а также решение лица, предоставляющего её.

Характеристика договора социального найма жилого помещения
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Постановления Пленумов ВС РФ

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2022 года № 21 “О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против интересов службы в коммерческих и иных организациях (статьи 201, 2011, 202, 203 Уголовного кодекса Российской Федерации)”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2022 года № 18 “О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2022 года № 17 “О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2022 N 16 “О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2022 года № 2 “О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2022 года № 42 ” О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2022 года № 17 “О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2022 года № 13 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2022 года № 12 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2022 года № 6 “О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2022 года № 5 “О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2019 года № 53 “О выполнении судами Российской Федерации функций содействия и контроля в отношении третейского разбирательства, международного коммерческого арбитража”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2019 года № 50 “О некоторых вопросах, возникающих в связи с рассмотрением судами административных дел о госпитализации гражданина в медицинскую противотуберкулезную организацию в недобровольном порядке”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2019 года № 48 “О практике применения судами законодательства об ответственности за налоговые преступления”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2019 года № 26 “О некоторых вопросах применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с введением в действие Федерального закона от 28 ноября 2018 года № 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2019 года № 25 “О некоторых вопросах, связанных с началом деятельности кассационных и апелляционных судов общей юрисдикции”

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 29 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Информация об изменениях:

Часть 5 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

ГАРАНТ:

Статья 235 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства

О прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение см. статью 293 Гражданского кодекса РФ

Информация об изменениях:

Статья 29 дополнена частью 7 с 28 декабря 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ

7. Положения частей 2 – 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.