Междугородный обмен квартир по России

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

«Меняю море на Арбат» или Тонкости
междугороднего обмена квартир

Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов. Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации. Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.

• Способы обмена квартир.
• Как выбрать альтернативу.
• Процедура встречного междугороднего обмена.
• Как выписаться из квартиры и прописаться в другую.
• Передача денег при покупке квартиры.
• Обмен жилья в ипотеке между городами.

Продажа или обмен?

Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.

Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год. Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе. То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.

Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но». Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости. Нужно оперативно продать имеющееся жилье и в сжатые сроки купить новое (или, как вариант, договориться с покупателем о задатке и передать его владельцу квартиры, которую собираетесь приобрести).

Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».

Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта. Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться». А человеческий фактор, как известно, многогранен и непредсказуем. Кроме того, необходимо самым тщательным образом контролировать все этапы операций, «держать руку на пульсе».

Выбор подходящей альтернативы

Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.

Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.

Процедура встречного междугороднего обмена

Как уже отмечалось, при встречном междугороднем обмене сначала заключается договор купли-продажи в городе, где вы продаете квартиру. Затем аналогичная сделка происходит по месту прибытия (только вы выступаете уже покупателем). Порядок операций в общем схож с процедурой обычной купли-продажи, со стандартным набором документов. Вам предстоит:

• найти покупателя на свое жилье;
• обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
• подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
• реализовать недвижимость;
• найти подходящую квартиру в другом городе;
• согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
• проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
• подписать договор купли-продажи;
• зарегистрировать право собственности на недвижимость;

Если для решения вопроса задействовать риэлторское агентство, имеющее в интересующем пункте населения филиал или партнеров, процесс может осуществиться значительно быстрее, проще и безопаснее.

Как происходит перепрописка?

По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте. Не исключение и сделки по обмену между городами России. Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.

Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.

Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение. Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку. Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.

Сама перепрописка совершается по установленному законодательством алгоритму. Штамп о регистрации должен быть проставлен в паспорт не позднее, чем через 3 суток после обращения новоприбывшего в паспортный стол.

Правила успешных расчетов

В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.

При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.

Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.

Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен

Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.

Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка). Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе. Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).

Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.

Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован. Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой). По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?

Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?

Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.

Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия. Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.

При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.

В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.

Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!

Обмен квартир в Москве

Желаете улучшить жилищные условия, обеспечить детей отдельным жильем или переехать поближе к родителям?

Наши специалисты окажут квалифицированную консультативную помощь в обмене квартир и подскажут, какой из вариантов размена подойдёт именно вам! Сделки с недвижимостью – наша специализация.

Станьте нашим клиентом уже сегодня и оцените преимущества на личном опыте!

Гарантии вашей безопасности:

Прямой обмен квартиры

Услуги по обмену не оформленных в собственность квартир предлагает не каждое агентство. Причина того – сложность и длительный период подготовки к выходу на сделку. Специалисты агентства «Домэль» организуют обмен в кратчайшие сроки, гарантируя юридическую чистоту и обеспечивая полное сопровождение.

Наши клиенты имеют возможность выбрать любую из следующих схем:

1. Бартерный обмен жилых квартир
2. Обмен объектов недвижимости по договору купли-продажи

Вторая схема подходит как для сделок, в которых один из объектов имеет статус муниципального жилья, так и для мены двух объектов, оформленных в собственность.

Стоимость услуги

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Данный вид сделки дает возможность получить крупную сумму наличными и приобрести равноценную площадь без существенного ухудшения жилищных условий.

Наше агентство недвижимости располагает большой базой объектов, что позволит провести сделку на максимально выгодных условиях.

• Мы подберем новое жилье подходящей площади
• Поможем договориться о цене и условиях выплат
• Подготовим договор и выполним проверку юридической чистоты объекта
• Организуем безопасные взаиморасчеты

Стоимость услуги

Обмен подмосковного жилья на квартиры в Москве

Планируете стать жителем мегаполиса или ищете возможность
переехать за город?

Мы предлагаем обменять недвижимость в Москве на жилье в Подмосковье или наоборот. Воспользуйтесь нашим опытом и профессионализмом, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия жизни!

Стоимость услуги

Необходимые документы

Перечень необходимых документов аналогичен требуемому перечню при оформлении купли-продажи недвижимости:

• Свидетельство о собственности
• Кадастровый паспорт
• Выписка из домовой книги
• Справка из УК об отсутствии долгов за коммунальные услуги
• Разрешение от органов опеки на проведение обмена (при наличии прописанных несовершеннолетних детей)
• Нотариально заверенное согласие второго супруга (для продажи объекта, если продавец находится в браке)

В зависимости от ситуации перечень может содержать и другие документы.

Звоните прямо сейчас:

Технологии быстрой продажи недвижимости

Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:

Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Разделы:

По каким расходам можно получить налоговый вычет за покупку квартиры?

Есть четыре основные группы таких затрат.

На приобретение жилья

Вычет распространяется на покупку жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них.

А если жилье было приобретено без отделки, то с помощью вычета можно возместить и расходы на ремонт и отделку – причем как на стоимость отделочных материалов, так и на оплату услуг бригады ремонтников, а также на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. Но есть одно условие: договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором производятся эти доработки, должен в обязательном порядке содержать условие о том, что недвижимость продается в состоянии незавершенного строительства или без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса).

На строительство жилья

Вычет можно получить и если строительство объекта еще не завершено (например, при участии в долевом строительстве дома). Обращаем внимание, что в последнем случае для получения вычета в обязательном порядке нужен передаточный акт на квартиру или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами. При его отсутствии, даже если на руках у вас есть договор участия в долевом строительстве и квитанции об оплате по нему, воспользоваться имущественным налоговым вычетом не получится (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 31 октября 2017 г. № 03-04-05/71416, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 8 июля 2016 г. № 03-04-05/40267 от 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504).

А в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве права по которому были получены налогоплательщиком по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о долевом строительстве, договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме и акт о передаче квартиры налогоплательщику. При этом в расходы на приобретение квартиры включаются расходы, произведенные налогоплательщиком в соответствии с заключенным договором уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (письмо ФНС России от 5 сентября 2014 г. № БС-3-11/2994@).

К вычету также можно принять расходы на:

• разработку проектной и сметной документации;
• приобретение строительных и отделочных материалов;
• работы или услуги по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
• подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации (подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

На проценты по ипотеке

Компенсировать стоимость кредита можно, если он выдан и на строительство, и на приобретение жилья. При этом потребуется подтвердить факт уплаты процентов платежными документами – квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т. д. (п. 4 ст. 220 НК РФ).

На покупку земельного участка

Вычет будет предоставлен налогоплательщику при наличии одного из следующих обстоятельств: если на этой земле стоит приобретаемый дом либо если земля предоставлена для индивидуального жилищного строительства.

Следует учитывать, что расходы, которые принимаются к вычету, строго определены в налоговом законодательстве и предъявлять к вычету другие затраты не разрешается (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Так, не смогут претендовать на возмещение части своих расходов владельцы гаражей и другой нежилой недвижимости.

Важно, что недвижимость должна находиться строго на территории России (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таким образом, россиянин-владелец виллы на тропических островах воспользоваться вычетом при ее покупке не сможет.

В каком размере можно получить вычет при покупке квартиры?

Размеры вычетов разнятся в зависимости от того, на возмещение каких расходов претендует налогоплательщик:

• на приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;
• на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.

Кто может получить возврат налога при покупке квартиры?

Прежде всего, действующее законодательство предусматривает предоставление налогового вычета при покупке жилья только налогоплательщику. Налогоплательщиками признаются организации и физлица, на которых возложена обязанность уплачивать налоги (ст. 19 НК РФ).

Кроме того, физлица по общему правилу должны являться налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ). К ним относятся граждане, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев. Этот период не прерывается в случае краткосрочных (менее шести месяцев) выездов за границу для лечения, обучения или работы на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ). Ограничение по времени нахождения в России не устанавливается для командированных за границу представителей органов власти и местного самоуправления, а также российских военнослужащих, проходящих службу за рубежом. Эти лица признаются налоговыми резидентами, даже если в течение года они ни одного дня не находились на территории России (п. 3 ст. 207 НК РФ).

Также отдельный порядок установлен для признания в 2015 году налоговыми резидентами жителей Республики Крым и Севастополя. Для них 183 дня проживания исчисляются в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года (п. 2.1 ст. 207 НК РФ).

Лица, не являющиеся российскими налоговыми резидентами, тоже могут являться плательщиками НДФЛ, но только в том случае, если их источник дохода располагается в России (п. 1 ст. 207 НК РФ). Однако получить налоговый вычет они по общему правилу не могут (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Кроме того, чтобы получить налоговый вычет, нужно иметь сам доход, который облагается налогом. Если налогоплательщик не имеет какого-либо дохода, с которого он обязан уплачивать НДФЛ, то он не сможет получить налоговый вычет. Этим налогом облагается доход, полученный налоговыми резидентами как от российских источников, так и от источников за пределами Российской Федерации, а для нерезидентов – только от российских источников (ст. 209 НК РФ).

Важно, что вычет предоставляется только собственникам недвижимости. Если вы оплатили покупку квартиры для другого человека, а сами не стали собственником этого жилья, то налоговый вычет вам не предоставят. Равно как не предоставят такой вычет и этому человеку. Исключением является случай приобретения жилья в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет либо строительства жилой недвижимости для них (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Если квартиру купили супруги (и она по правилам семейного законодательства перешла в их общую совместную собственность), то нередко возникает вопрос: каждый ли из них вправе получить вычет или только тот, на кого недвижимость оформлена? Минфин России посчитал, что на вычет могут претендовать оба супруга, причем и мужу, и жене вычет полагается в полном размере, до 2 млн руб. При этом не обратившийся за таким вычетом совладелец сохраняет право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме. Правда, действует это правило, только если документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче – при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлены после 1 января 2014 года (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 5 июня 2015 г. № 03-04-05/32776).

Для объектов, приобретенных до 1 января 2014 года, действует другое правило: размер вычета распределяется между супругами в соответствии с их письменным заявлением. Напомним, что получить вычет можно из доходов за три года, предшествовавших году подачи налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 78 НК РФ). Иными словами, если налогоплательщик подал заявление о предоставлении налогового вычета на покупку жилья в 2018 году, получить вычет из доходов предыдущих периодов он сможет только за 2017, 2016 и 2015 годы. При этом не имеет значения момент приобретения квартиры, поскольку ограничений на срок обращения за вычетом не установлено (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 29 апреля 2014 г. № 03-04-05/20134).

Однако если недвижимость супругами была оформлена не в совместную, а в общую долевую собственность, то каждый из супругов должен подтвердить понесенные на ее приобретение расходы самостоятельно и именно на сумму этих расходов ему будет предоставлен налоговый вычет (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60785).

Ограничения на получение налогового вычета при покупке квартиры

Так, налоговый вычет по этому основанию можно получить только один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Однако однократность подразумевает полное использование суммы вычета, поэтому использование вычета по нескольким объектам недвижимости нарушением не является. Лишь после получения полной суммы налогового вычета налогоплательщик утрачивает право на его повторное использование. К примеру, если гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн руб., то заявить вычет он сможет еще раз, при покупке следующей квартиры или, например, строительстве дома – но уже на сумму, не превышающую 500 тыс. руб. Следует отметить, что эти правила действуют лишь с 1 января 2014 года, поэтому если вы использовали налоговый вычет на жилье, купленное до этой даты, то заявить его повторно уже невозможно, независимо от размера ранее предоставленного вычета. Так, если бы налогоплательщик из нашего примера приобрел первую квартиру до 1 января 2014 года, то остаток его вычета (500 тыс. руб.) попросту бы “сгорел” (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 22 июля 2015 г. № 03-04-05/42071, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 24 октября 2013 г. № 03-04-05/44997).

Важно, что правило о переносе части неиспользованного вычета действует только при покупке или строительстве жилья. Если гражданин желает заявить вычет на проценты по ипотеке, сделать это он сможет только один раз, даже если сумма вычета не достигает 3 млн руб. (п. 8 ст. 220 НК РФ, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45673).

Не будет предоставлен налоговый вычет и на часть стоимости жилья, оплаченного за счет иных лиц (в частности, работодателя) или материнского капитала и в случае приобретения недвижимого имущества у взаимозависимых лиц. К последним относятся, к примеру, супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, получить налоговый вычет при покупке квартиры вы сможете при одновременном наличии следующих обстоятельств:

• вы являетесь налогоплательщиком, российским налоговым резидентом и уплачиваете НДФЛ;
• приобретенная или построенная недвижимость находится на территории России;
• вы полностью или частично самостоятельно оплачивали указанные объекты, либо проценты по кредитам (займам) на их приобретение или постройку и являетесь их собственником;
• вы ранее не получали аналогичный имущественный налоговый вычет в полном объеме (либо не получали его в любом размере до 1 января 2014 года, а в отношении вычета на проценты по ипотеке требуется, чтобы вы его не получали вообще никогда раньше – независимо от того, до или после 1 января 2014 года);
• недвижимость не была приобретена у взаимозависимых лиц.

В каких случаях имущественный налоговый вычет на приобретение жилья получить нельзя?

НК РФ предусматривает несколько таких ситуаций. Вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится за счет:

• средств работодателей или иных лиц;
• средств материнского капитала (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 8 августа 2013 г. № 03-04-05/32097);
• выплат, предоставленных из средств бюджетов (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Кроме того, права на вычет не возникает, если сделка купли-продажи жилья совершается между взаимозависимыми физлицами (ст. 105.1 НК РФ) (письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 декабря 2017 г. № 03-04-05/85621, от 26 апреля 2017 г. № 03-04-05/25014). В то же время разъяснено, что супруг и отец другого супруга не являются взаимозависимыми лицами, в связи с чем не ограничены в праве на получение налогового вычета при покупке квартиры или жилого дома друг у друга (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 июля 2015 г. № 03-04-07/40094).

Также не удастся получить вычет, заключив договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования), который не является договором купли-продажи. При этом в расходы налогоплательщика на приобретение жилья включается сумма документально подтвержденных расходов, произведенных им в соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве по договору о привлечении денежных средств в строительство жилья, подтвержденная распиской в получении денежных средств (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 7 марта 2013 г. № 03-04-05/4-194).

Какие документы нужны для получения налогового вычета за квартиру?

Для получения налогового вычета за приобретенную или построенную жилую недвижимость потребуются следующие документы:

• декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ (выдает работодатель, если их несколько, то можно получить такую справку у каждого из них);
• копии документов, подтверждающих право собственности на имущество (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор о приобретении имущества или об участии в долевом строительстве, акт приемки-передачи);
• документы, подтверждающие понесенные при покупке или строительстве расходы (товарные и кассовые чеки, квитанции, банковские выписки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• документы, подтверждающие расходы по процентам за кредит или заем на приобретение недвижимости при обращении за получением вычета по этому основанию (договор и график погашения кредита (займа) и уплаты процентов по нему, платежные документы об уплате процентов);
• заявление о предоставлении налогового вычета;
• копия свидетельства о рождении ребенка (если недвижимость оформлена на несовершеннолетнего ребенка);
• копия свидетельства о браке (если недвижимость оформлена в общую совместную собственность);
• решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства (если недвижимость приобретается опекунами (попечителями) в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет);
• подтверждение права на получение налогового вычета от ИФНС (в случае получения вычета через работодателя).

Если вычет предоставляется на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, есть один нюанс. Получить такой вычет можно только после окончания строительства и оформления прав на воздвигнутый дом (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). Поэтому представления в налоговую свидетельства о праве собственности на такой участок будет недостаточно для получения налогового вычета – потребуется представить также свидетельство о праве собственности на построенный на нем жилой дом.

Обращаем внимание, что все документы, подтверждающие понесенные расходы, должны быть оформлены в установленном порядке, иметь все необходимые реквизиты, печати и подписи (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры

Россияне, которые платят налог на доход физических лиц (НДФЛ), после покупки жилья могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. При этом не важно, каким способом приобретена недвижимость, на собственные средства или в ипотеку.

Рассказываем что нужно знать о налоговом вычете при приобретении квартиры.

Налоговый вычет за квартиру:

Как получить налоговый вычет за квартиру: видео

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру

Налоговые резиденты России (живут в стране не менее 183 дней в течение года и уплачивают налог с зарплаты) могут получить у государства 13% от стоимости приобретенной недвижимости. Если собственник квартиры не работает или платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

При стоимости квартиры в 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.

Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.

Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет 13% со всей суммы расходов на квартиру.

Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также, если родители платят за долю ребенка, они могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.

В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:

1. Получить налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
2. При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
3. Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
4. Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.

Срок получения вычета

Обратиться за получением налогового вычета при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Сумма налогового вычета не может превышать уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ.

Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя. Ограничений по срокам получения вычета нет: если вы приобрели жилье в прошлом году, но не оформили вычет сразу, сделать это можно сейчас, и через десять лет, и через 20 лет после покупки квартиры. Но стоить помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.

Новостройку оплатили в 2016 году, а право собственности на нее оформили только в 2018-м. Право на вычет появилось в 2018 году. В 2022 году собственник подает декларации за 2019 и 2018 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2017-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.

Квартира куплена в 2017 году и тогда же оформлено на нее право собственности, а оформить вычет решили в 2022 году. Вернуть налог можно за 2019, 2018 и 2017 годы.

Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионерам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда приобрели недвижимость и оформили право собственности на нее, и последующие годы, но и за три предыдущих года.

Например

Пенсионер в 2019 году купил квартиру и в том же году вышел на пенсию. Соответственно, налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет, так как в бюджет ничего не перечисляет. Однако он имеет право заявить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть НДФЛ, который заплатил до выхода на пенсию и приобретения жилья. Таким правом обладают и работающие пенсионеры: даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть налог за три года до покупки квартиры.

Список документов для налогового вычета

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.

Как получить налоговый вычет через налоговую

Для того чтобы получить имущественный вычет, можно обратиться в налоговую инспекцию. В этом случае нужно дождаться окончания года, в течение которого была куплена недвижимость. Этот способ подойдет тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Полученные средства можно направить на ремонт квартиры, покупку мебели, крупные покупки или досрочное погашение жилищного кредита.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через налоговую:

1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

2. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье:

• при строительстве или приобретении жилого дома — свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
• при приобретении квартиры или комнаты — договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
• при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нем) — свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нем и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нем;
• при погашении процентов по кредиту — целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов.

4. Подготавливаем копии платежных документов:

• подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
• свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (можно использовать выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5. При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:

• копию свидетельства о браке;
• письменное заявление (соглашение) о договоренности сторон — участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

6. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

Как получить налоговый вычет через работодателя

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

1. В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3. Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5. Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.