Ликвидация путем присоединения: пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция реорганизации ООО путем присоединения

  • Реорганизация путем присоединения: общие положения
  • Этап 1. Подготовка к проведению общего собрания, инвентаризация активов фирмы
  • Этап 2. Составление договора присоединения
  • Этап 3. Проведение общих собраний, принятие решений о ликвидации в форме присоединения, иные действия
  • Этап 4. Проведение совместного собрания для утверждения устава единой организации, выбора органов управления
  • Этап 5. Внесение изменений в ЕГРЮЛ

Реорганизация ООО путем присоединения – пошаговая инструкция поможет произвести процедуру в точном соответствии с нормами законодательства, которые ее регламентируют. В статье разбирается каждый этап реорганизации фирмы.

Реорганизация путем присоединения: общие положения

В силу ст. 51, 57 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ общество может быть реорганизовано, в том числе посредством присоединения.

Результатом процедуры становится образование единого юридического лица, которое объединяет уставные капиталы всех присоединенных организаций. При этом присоединяемые фирмы утрачивают статус юридических лиц, то есть перестают существовать. Все права, которыми они обладали, переходят к организации, к которой иные фирмы присоединились в порядке правопреемства.

Рассмотрим поэтапно, каким образом должна быть осуществлена процедура реорганизации фирмы путем присоединения.

Этап 1. Подготовка к проведению общего собрания, инвентаризация активов фирмы

Решение о реорганизации принимается исключительно на общем собрании участников фирмы (п. 2 ст. 33 ФЗ № 14). Созвать собрание может как исполнительный орган, так и совет директоров, ревизор, аудитор либо участники общества.

Для созыва собрания инициатор направляет требование, на основании которого уполномоченным органом фирмы принимается решение о проведении собрания. Решение содержит как сведения о том, в какой форме собрание будет проводиться, так и иные данные, в частности, повестку дня, согласно которой на собрании планируется обсуждать вопрос реорганизации фирмы.

ВАЖНО! Общие собрания должны назначаться во всех фирмах, участвующих в процедуре (отдельно). После принятия решения о проведении сбора направляются уведомления участникам организации.

Перед проведением реорганизации необходимо провести инвентаризацию активов фирмы (ст. 11 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Это процедура сверки имущества, которое должно находиться на балансе предприятия согласно документации с фактически имеющимися в наличии активами. Для этого создается специальная комиссия, которая и производит все необходимые действия.

Этап 2. Составление договора присоединения

Согласно требованиям ст. 53 ФЗ № 14, все организации, которые участвуют в процедуре, должны заключить договор о присоединении. При этом договор должен утверждаться на общих собраниях каждой фирмы, что предполагает необходимость его предварительного составления.

Каких-либо специфических требований к договору не предусмотрено, однако в него можно включить:

  • общие положения;
  • порядок осуществления процедуры;
  • порядок обмена долей в уставном капитале присоединяемого и присоединяющихся фирм;
  • порядок проведения совместного общего собрания;
  • положения, содержащие порядок и основания расторжения договора;
  • сведения о порядке правопреемства.

Присоединяемое юридическое лицо передает все права и обязанности обществу, к которому производится присоединение. При этом права и обязанности переходят без передаточного акта (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

Этап 3. Проведение общих собраний, принятие решений о ликвидации в форме присоединения, иные действия

На общих собраниях, которые проводятся в каждой участвующей в процедуре фирме, на обсуждение ставятся вопросы о реорганизации с последующей ликвидацией, проводится голосование (открытое или закрытое). Решение о том, что фирма будет реорганизована, должно приниматься всеми (100%) участниками, которые должны проголосовать утвердительно. Решение должно заноситься в протоколы собраний.

П. 1 ст. 60 ГК РФ предусмотрена обязанность после принятия решений уведомить регистрирующий орган о предстоящей реорганизации (ст. 13.1 закона о госрегистрации юрлиц и ИП от 08.08.2001 № 129-ФЗ). После этого сведения о предстоящей реорганизации публикуются в СМИ (дважды, в течение 2 месяцев).

Налоговый орган с каждой из присоединяемых фирм сверяет расчеты по налогам, сборам, пени и т. д. (подп. 11 п. 1 ст. 32 НК РФ), после чего составляется акт сверки, в котором отражается информация о наличии или отсутствии задолженностей по указанным платежам.

Кроме того, присоединяемые фирмы должны направить в ПФР:

  • сведения о каждом застрахованном служащем;
  • данные о страховых взносах, которые были начислены и уплачены;

Обратите внимание! База по взносам, накопленная присоединяемой фирмой до реорганизации, к правопреемнику не перейдет. См. также «Кто должен сдавать расчет по взносам при реорганизации путем присоединения».

  • реестр трудящихся, которые застрахованы.

Дополнительно присоединяемые фирмы должны уведомить кредиторов о своей предстоящей реорганизации (п. 1 ст. 60 ГК РФ).

Этап 4. Проведение совместного собрания для утверждения устава единой организации, выбора органов управления

Для окончательного завершения процедуры должно быть проведено совместное собрание всех участвующих в процессе реорганизации фирм. Порядок инициирования и проведения совместного собрания мало чем отличается от процедуры организации собрания участников одной фирмы. Однако необходимо учитывать, что процедура проведения совместного собрания оговаривается в договоре присоединения. Важно уведомить участников всех участвующих в реорганизации фирм, соблюсти кворум для принятия решений.

На общем собрании утверждается устав фирмы (путем внесения изменений в уже существующий), к которой присоединились другие организации, избираются органы управления (п. 3 ст. 53 ФЗ № 14).

Читайте также:
Альтернативная ликвидация ООО: пошаговая инструкция

То, каким образом проводится собрание, определяется договором присоединения. Все участники уведомляются по почте, заказными письмами. Решения принимаются голосованием. Для принятия устава необходимо более 2/3 голосов, а для избрания органов управления — более 3/4 голосов. Результаты заносятся в протокол.

Этап 5. Внесение изменений в ЕГРЮЛ

Согласно п. 4 ст. 57, п. 1 ст. 60.1 ГК РФ, госрегистрация присоединения может быть проведена после того, как истек срок для обжалования решения о присоединении (3 месяца с момента регистрации начала реорганизации).

Регламент, согласно которому осуществляется регистрация, утвержден приказом Минфина России от 30.09.2016 № 169.

В налоговый орган по месту регистрации фирмы, к которой присоединяются другие организации, подаются:

  • заявление по форме Р16003 (прекращение деятельности тех организаций, которые присоединяются), форма которого утверждена приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@.
  • договор о присоединении;
  • заявление по форме Р13001 (внесение изменений в учредительные документы, утверждено приказом ФНС, указанным выше);
  • протокол общего собрания;
  • новый устав;
  • документ, подтверждающий уплату пошлины (800 рублей);
  • заявление по форме 14001 (внесение изменений в сведения о юрлице, утверждено приказом ФНС, указанным выше).

Срок регистрации составляет 5 дней.

Таким образом, процедура завершается образованием единой фирмы, в состав которой по общему правилу входят участники присоединенных фирм, объединяя их доли в уставных капиталах. Приведенные шаги помогут получить представление о том, в какой последовательности необходимо действовать при реорганизации фирмы путем присоединения.

Присоединение по всем правилам: пошаговая инструкция

Так уж повелось в России, что реорганизация в форме присоединения («с последующей ликвидацией правопреемника», как часто добавляют, рекламируя услугу) из вполне благопристойной международной практики merges&acquisitions (слияния и поглощения) превратилось в разновидность ухода от проблем. А часто – и от ответственности.

Об одной такой истории из личного опыта я и хочу рассказать. Особенностью данного случая был тот факт, что наша компания выступала в качестве аутсорсинговой. Хотя та крупная компания, с которой нам выпала честь работать, и имела в своём штате весьма внушительный по размеру юридический отдел, руководство по каким-то соображения неудовлетворительно оценило квалификацию собственных юристов. И самое главное – руководство пустило чужих людей в свою вотчину, допустило к конфиденциальным документам. Учитывая особенности нашего клиента, это было большим достижением.Конечно, пусть в своей массе реорганизация в форме присоединения и имеет сомнительные коннотации, всё же есть и реальные M&A, как стратегическая оптимизация бизнеса.

Хотя в присоединении технически два этапа – уведомительный и завершающий, в действительности огромное значение имеет этап подготовительный. В самом деле, если речь идёт о реальных компаниях, а не конторке, которую срочно надо закопать (и желательно подальше, как будто сейчас не ХХI век, и плохие дороги защитят от ответственности), то подготовительный этап задаёт тон всей процедуре.

Итак, задача заключалась в присоединении одной из компаний, расположенной в Екатеринбурге, к одной из головных компаний холдинга в Санкт-Петербурге (да, я знаю, что «холдинг» – не более чем заимствование из английского языка, но, думаю, это более емкий и гибкий термин для описаний, порой, сложной структуры).

1. Подготовительный этап

Присоединяемая компания к моменту начала реорганизации практически прекратила всякую деятельность, имея минимальное количество персонала. Имеющихся средств не хватало для завершения имеющихся взятых обязательств (но об этом чуть позже). В связи с этим, мы:

1) Уведомили всех работников присоединяемой организации о предстоящих изменениях. Как следует из ст. 75 Трудового кодекса РФ, работники присоединяемой организации обладают гарантией сохранения трудовых отношений с правопреемником. Во избежание проблем, мы решили заблаговременно закрыть этот вопрос, направив немногочисленным оставшимся сотрудникам уведомления (по собственной форме). В договоре о присоединении мы определили, что сотрудники должны быть уведомлены за 2 месяца до окончания реорганизации.

В реальности речь шла о полном прекращении работы присоединяемой организации: бизнес в этом регионе прекращался, поэтому сотрудники, получив уведомления, отказались работать на правопреемника, воспользовавшись таким правом в соответствии с ч. 6 п. 1 ст. 77 ТК РФ.

Разумеется, в других случаях всё может окончиться иначе, и сотрудники не изъявят желания уволиться.

2) Провели инвентаризацию всего имущества. Инвентаризация нужна как по чисто практическим причинам (всё-таки, у присоединяемого общества осталось некоторое имущество, пусть и незначительное), так и во исполнение пункта 27 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н.

Отмечу, что в холдинге велся серьезный (почти военный) контроль за всем и вся, так что нашим сотрудникам не понадобилось выезжать для описи имущества. Всё необходимое было предоставлено нам заранее. Благодаря упомянутой дисциплине в акте об инвентаризации были упомянуты даже учебные материалы для персонала.

Каких-либо других (и ценных) активов у присоединяемого общества не было. Скорее даже наоборот – были долги перед контрагентами. Имевшейся дебиторской задолженности для погашения обязательств не хватало.

В соответствии с разработанным нами алгоритмом долги присоединяемого общества были погашены за счёт т.н. «помощи учредителей», что позволило рассчитаться с контрагентами. В свою очередь, участники простили долг компании в счёт увеличения чистых активов в соответствии с пп. 3.4. п.1 ст. 251 НК РФ.

Читайте также:
Закрытие ИП в ПФР: пошаговая инструкция

3) подготовили проекты передаточного акта и договора о присоединении.

С передаточным актом всё было просто, т.к. до этого мы уже провели (точнее – сотрудники компании) инвентаризацию. Передаточный акт был составлен на последнюю дату отчетного периода, предшествующего дате принятия решения о реорганизации.

Что касается договора о присоединении, то, хотя закон и довольно обще подходит к его содержанию (п. 3 ст. 53 федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крайне лаконична), договор, как и любой другой, должен максимально подробно описывать процедуру реорганизации и результат на выходе.

Конечно, в нашем случае речь шла о присоединении одной из компаний холдинга, поэтому какие-либо спорные моменты изначально отметались как в принципе невозможные. Однако в любом другом случае участникам всех участников реорганизации следует внимательнейшим образом отнестись к тексту договора.

Наиболее важным будет распределение долей участников после окончания реорганизации. Каких-то нормативов, согласно которым распределение осуществляется этим или иным образом нет, данный вопрос носит исключительно договорной характер.

Более того, закон не воспрещает вовсе не вводить участников присоединяемого общества в правопреемника, и подобные случаи в практике есть. Однако, что дозволено теорией, на практике обычно оканчивается тупиком, и регистрирующий орган часто не позволяет осуществлять регистрацию изменений в правопреемнике до ввода участников присоединенного общества.

Реорганизация путем присоединения

С какой целью компании затевают реорганизацию? Какие нюансы нужно учесть при реорганизации ООО путем присоединения?

Несколько слов о том, что представляет собой реорганизация. Реорганизация компании — это структурные преобразования, в результате которых возникает или ликвидируется одна, или несколько компаний. В каждой из форм реорганизации есть свои тонкости. Сегодня речь пойдет о реорганизации компании в форме присоединения.

Реорганизация ООО путем присоединения

Что представляет собой данный вид реорганизации?

Схематично данную процедуру можно представить так:

ООО «Гамма» + ООО «Альфа» + ООО «Омега» = ООО «Омега»

Как мы видим, в результате реорганизации организаций в форме присоединения ООО «Гамма» ООО «Альфа» прекратили свою деятельность. А новое юридическое лицо в процессе присоединения не образуется. В результате присоединения одно или несколько ООО прекращают свою деятельность, а их права и обязанности переходят к другому ООО на основании универсального правопреемства (п. 2 ст. 58 ГК РФ, п. 1 ст.53 Закона об ООО).

Суть такой реорганизации — прекращение деятельности присоединяемых компаний с передачей всех обязанностей и прав ООО, к которому осуществляется присоединение.

А что происходит с налогами при реорганизации ООО путем присоединения?

А как быть, если реорганизуемая компания не оплатила либо не смогла оплатить налоги или сборы до своей реорганизации?

Например, у компании ООО «Гамма» есть недоимка по налогу на прибыль.

Будет ли в данном случае срабатывать принцип — «кому должен — всем прощаю»?

В налоговом законодательстве для реорганизации ООО путем присоединения действует специальное правило (ст. 50 НК РФ). Если реорганизуемая компания не оплатила либо не смогла оплатить налоги, либо сборы до своей реорганизации, то эта обязанность исполняется ее правопреемником.

Если у реорганизуемой компании ООО «Гамма» или ООО «Альфа» имелись долги по налогам, то они никуда не исчезают, а переходят к правопреемнику — ООО «Омега».

Важно! Но есть и положительные моменты в части экономии налогов. Так, компания-правопреемник имеет право покрывать убытки прошлых периодов присоединившихся компаний.

Для того чтобы покрывать убытки прошлых периодов присоединившихся компаний, у них должны быть в наличии первичные учетные документы, подтверждающие размер понесенного убытка (Постановление Президиума ВС РФ от 24.07.2012 № 3546/12).

Налоговики вправе в полном объеме проверить обоснованность заявленных расходов, несмотря на то, что они понесены в более ранних периодах, не охваченных выездной налоговой проверкой (Письмо ФНС РФ от 16.04.2019 № СА-4-7/7164).

В ходе выездной налоговой проверки текущих налоговых периодов у ООО «Омега» может быть проверен и вопрос о повторном учете расходов в отношении ООО «Гамма» или ООО «Альфа» (Определении ВС РФ от 21.01.2019 № 308-КГ18-14911).

Помимо налогов, при реорганизации в форме присоединения ООО «Омега» получает права прежних компаний на собственность, на дебиторскую задолженность и прочие активы.

ООО «Омега» также получает их обязанности по договорам с контрагентами и перед государственными органами.

Кроме того, ООО «Омега» может стать участником арбитражных споров, если реорганизуемыми компаниями велись до проведения реорганизации судебные тяжбы.

Что нужно сделать для реорганизации ООО путем присоединения?

Реорганизация компании в форме присоединения достаточно трудоемкий, требующий немало времени, процесс. Кратко обозначим этапы, которые необходимо пройти компании.

1 этап. Принятие решения о реорганизации путем присоединения.

На этом этапе компании, участвующие в реорганизации, заключают договор о присоединении. Впоследствии каждая реорганизуемая компания должна утвердить этот договор на общем собрании учредителей.

На этом этапе необходима инвентаризация имущества и обязательств. То есть должна быть проведена неформальная инвентаризация всего, что «нажито непосильным трудом». Помимо этого, проверяется наличие необходимых документов по долгам с контрагентами.

Важно! С 2019 г. отменена обязанность сверки расчетов с ИФНС при реорганизации (п. 2.1 Приказа ФНС РФ от 20.12.2018 № ММВ-7-19/822@). Тем не менее, ее целесообразно провести. Это позволит избежать возможных разногласий с налоговиками в будущем.

2 этап. Извещение налоговиков о начале процедуры реорганизации — в течение 3 рабочих дней после даты принятия решения о реорганизации. Налоговики вносят в ЕГРЮЛ запись о том, что компании находятся в процессе реорганизации.

Читайте также:
Как открыть интернет магазин: пошаговая инструкция

3 этап. Необходимо опубликовать сообщение о реорганизации путем присоединения в журнале «Вестник государственной регистрации».

Дважды с периодичностью один раз в месяц в журнале «Вестник государственной регистрации» размещается уведомление о реорганизации путем присоединения. В уведомлении о реорганизации указываются сведения о каждой участвующей в реорганизации компании, форма реорганизации, описание порядка и условий заявления кредиторами своих требований, а также иные сведения.

4 этап. Сбор пакета документов для налоговой инспекции.

Документы, связанные с завершением реорганизации, могут быть представлены в регистрирующий орган после 30 дней с даты второго опубликования сообщения о реорганизации компаний в журнале «Вестник государственной регистрации», а также истечения 3-х месяцев после внесения в ЕГРЮЛ записи о начале процедуры реорганизации.

5 этап. Государственная регистрация.

Государственной регистрации в случае реорганизации в форме присоединения подлежит не сама компания, к которой осуществлялось присоединение, а изменения и дополнения к ее учредительным документам.

Проведение реорганизации в форме присоединения позволит компании оптимизировать структуру управления, упростить схему финансовых потоков, сократить документооборот, покрыть текущие убытки.

Ликвидация путем присоединения: пошаговая инструкция

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В общем случае все свои налоговые обязательства по представлению деклараций (расчетов, справок) и уплате налогов (взносов), в том числе за последний налоговый (отчетный) период, присоединяемое общество осуществляет самостоятельно до дня его прекращения.
Расчет по форме 6-НДФЛ за последний отчетный период (год) может быть представлен либо самим ООО “Ромашка” – в срок до момента внесения записи в ЕГРЮЛ о его прекращении, либо присоединяющим ООО “Василек” – в общеустановленный для годовой отчетности срок, то есть не позднее 1 апреля 2022 года.
Сведения персонифицированного учета по форме СЗВ-СТАЖ за год и по форме СЗВ-М за последний месяц по уволенным работникам должны быть представлены самим присоединяемым ООО “Ромашка” в срок не позднее дня обращения в налоговый орган с документами для внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении его деятельности. Если этого не сделано, то представить сведения персонифицированного учета должен правопреемник – ООО “Василек”.

Обоснование вывода:
При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). При этом к реорганизованному лицу переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

Отчетность по НДФЛ

Положения НК РФ не предусматривают специального порядка (равно как и сроков) представления налоговых деклараций при реорганизации юридического лица.
То есть находясь в процессе реорганизации, общество самостоятельно в общем порядке исполняет обязанности налогоплательщика, налогового агента, к числу которых относится уплата налогов и представление налоговых деклараций (расчетов) (п. 1 ст. 23, ст. 44, 45, 80 НК РФ).
В целях исполнения обязанностей налогового агента по НДФЛ и в целях определения расчетного периода по страховым взносам даты начала и завершения налогового (расчетного) периода определяются с учетом положений, установленных п. 3.5 ст. 55 НК РФ.
При прекращении организации путем ликвидации или реорганизации последним налоговым (расчетным) периодом для нее является период времени с начала календарного года до дня государственной регистрации прекращения организации в результате ликвидации или реорганизации.
Если организация создана и прекращена путем ликвидации или реорганизации в течение календарного года, налоговым (расчетным) периодом для такой организации является период со дня создания организации до дня государственной регистрации прекращения организации в результате ликвидации или реорганизации.
Например, если датой внесения в ЕГРЮЛ сведений о прекращении ООО “Ромашка” будет 21 мая 2022 г., то последним налоговым периодом для нее по НДФЛ и страховым взносам будет период с 01.01.2022 по 20.05.2021.
Для присоединяющей организации (ООО “Василек”) налоговые и отчетные периоды не изменяются.
Исполнение обязанностей по уплате налогов реорганизованного юридического лица в силу п. 2 ст. 50 НК РФ возлагается на его правопреемника (правопреемников) независимо от того, были ли известны до завершения реорганизации правопреемнику (правопреемникам) факты и (или) обстоятельства неисполнения или ненадлежащего исполнения реорганизованным юридическим лицом указанных обязанностей. Правопреемник (правопреемники) должен уплатить все пени, причитающиеся по перешедшим к нему обязанностям, а также причитающиеся суммы штрафов, наложенных на юридическое лицо за совершение налоговых правонарушений до завершения его реорганизации.
При этом правопреемник реорганизованного юридического лица при исполнении возложенных на него настоящей статьей обязанностей по уплате налогов и сборов пользуется всеми правами, исполняет все обязанности в порядке, предусмотренном НК РФ для налогоплательщиков.
При присоединении одного юридического лица к другому юридическому лицу правопреемником присоединенного юридического лица в части исполнения обязанности по уплате налогов признается присоединившее его юридическое лицо (п. 5 ст. 50 НК РФ).
Таким образом, налоговые обязанности, не исполненные присоединяемым ООО “Ромашка”, исполняются его правопреемником – ООО “Василек” в порядке, установленном ст. 50 НК РФ (пп. 1, 5, 11 ст. 50 НК РФ). При этом реорганизация юридического лица не изменяет сроков исполнения обязанностей по уплате налогов правопреемником (п. 3 ст. 50 НК РФ). Поэтому уплата налогов осуществляется правопреемником в сроки, установленные для конкретных налогов положениями части второй НК РФ
При представлении отчетности в 2022 году следует учитывать изменения в п. 2 ст. 230 НК РФ, касающиеся объединения двух форм отчетности по НДФЛ – 6-НДФЛ и 2-НДФЛ, которые были внесены еще в 2019 году Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ.
Однако сама форма нового (объединенного) расчета по форме 6-НДФЛ утверждена в конце 2022 года приказом ФНС России от 15.10.2022 N ЕД-7-11/753@ (далее – Порядок) и применяется с 01.01.2021.
Соответственно, начиная с отчетности за I квартал 2022 года налоговые агенты представляют единый расчет по форме 6-НДФЛ.
Согласно п. 2 ст. 230 НК РФ срок представления для расчета по форме 6-НДФЛ за первый квартал, полугодие, девять месяцев – не позднее последнего дня месяца, следующего за соответствующим периодом, за год – не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Сведения о доходах каждого работника (справки из приложения 1 к форме 6-НДФЛ) с 2022 года подлежат заполнению только по итогам календарного года (абзац 2 п. 2 ст. 226 НК РФ, п. 5.1 Порядка). То есть при подаче расчета за I квартал, полугодие, девять месяцев 2022 года указанные справки организации не заполняют.
При этом НК РФ (в том числе и ст. 230 НК РФ) не содержит норм, устанавливающих иные сроки уплаты НДФЛ налоговым агентом и представления соответствующей отчетности в налоговые органы за последний расчетный период при реорганизации налогового агента.
В силу нормы п. 5 ст. 230 НК РФ (действующей с 1 января 2018 года) в случае неисполнения реорганизованной (реорганизуемой) организацией (независимо от формы реорганизации) до момента завершения реорганизации обязанностей по представлению расчета по форме 6-НДФЛ и справок 2-НДФЛ данные формы отчетности подлежат представлению правопреемником (правопреемниками) в налоговый орган по месту своего учета (п. 5 ст. 230 НК РФ).
В п. 2.2 Порядка предусмотрено, что именно организация-правопреемник представляет в налоговый орган по месту своего нахождения расчет 6-НДФЛ за последний период представления (то есть за период до внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении ООО “Ромашка”) и уточненные Расчеты за реорганизованную организацию (аналогичная норма содержалась и в п. 2.2 Старого порядка заполнения 6-НДФЛ, утвержденного приказом ФНС России от 14.10.2015 N ММВ-7-11/450@).
Напомним, что налогоплательщик, налоговый агент (в случае удержания налога из доходов налогоплательщика) и плательщик страховых взносов вправе исполнить обязанность по уплате налогов и страховых взносов досрочно (пп. 1, 8, 9 ст. 45 НК РФ).
Поэтому отчетность по НДФЛ может быть представлена самой реорганизуемой организацией до завершения ее реорганизации в инспекцию по месту постановки на учет (письма УФНС России по г. Москве от 10.01.2018 N 13-11/001299@, от 18.08.2009 N 16-15/097377). После внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении организации присоединяемое общество перестает существовать, все обязанности по представлению отчетности и уплате НДФЛ переходят к правопреемнику – присоединяющему обществу, на которое возлагается обязанность по представлению соответствующих расчетов и справок по НДФЛ – в общеустановленный для годовой отчетности срок.
Следовательно, за последний отчетный период (исходя из примера – с 01.01.2022 по 20.05.2021) представить расчет по форме 6-НДФЛ (с включением Приложения N 1 к Расчету “Справка о доходах и суммах налога физического лица”) за сотрудников ООО “Ромашка” необходимо:
– либо самому ООО “Ромашка” – в срок до момента внесения записи в ЕГРЮЛ о ее прекращении (т.е. по 20.05.2021),
– либо присоединяющему ООО “Василек” – в общеустановленный для годовой отчетности срок, то есть не позднее 1 апреля 2022 года.

Читайте также:
Создание пао: пошаговая инструкция

Сведения персонифицированного учета по форме СЗВ-М и СЗВ-СТАЖ

В общем случае на основании п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ “Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования” (далее – Закон N 27-ФЗ), постановления Правления ПФР от 06.12.2018 N 507п страхователь обязан ежегодно представлять в орган ПФР по месту регистрации сведения о каждом работающем у него застрахованном лице по форме “Сведения о страховом стаже застрахованных лиц (СЗВ-СТАЖ)”.
Сведения представляются один раз в год не позднее 1 марта года, следующего за отчетным годом.
Кроме того, СЗВ-СТАЖ представляется в ПФР при обращении работника за назначением пенсии. В этом случае СЗВ-СТАЖ необходимо сдать в ПФР в течение трех календарных дней со дня обращения работника к страхователю с соответствующим заявлением о предоставлении индивидуальных сведений.
Согласно п. 2.2 ст. 11 Закона N 27-ФЗ, постановлению Правления ПФР от 01.02.2016 N 83п страхователь ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным периодом – месяцем, представляет в орган ПФР сведения о каждом работающем у него застрахованном лице по форме СЗВ-М.
В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона N 27-ФЗ при реорганизации страхователя – юридического лица он представляет сведения, предусмотренные пп. 2-2.4 данной статьи, в течение одного месяца со дня утверждения передаточного акта (разделительного баланса), но не позднее дня представления в налоговый орган документов для государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации. В случае реорганизации страхователя – юридического лица в форме присоединения к другому юридическому лицу он представляет сведения об уволенных работниках не позднее дня представления в налоговый орган документов для внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
Аналогичная норма предусмотрена в п. 2 ст. 9 Закона N 27-ФЗ в части представления сведений, предусмотренных подп. 1-8 п. 2 ст. 6 Закона N 27-ФЗ.
Иных особенностей представления сведений в ПФР, а также положений о правопреемстве Законом N 27-ФЗ не установлено.
Из данной нормы следует, что именно присоединяемое общество (ООО “Ромашка”) обязано представить в ПФР по своим увольняемым работникам сведения персонифицированного учета за последний отчетный период, в том числе по форме СЗВ-СТАЖ за год и по форме СЗВ-М за последний месяц.
При этом срок подачи сведений – не позднее дня обращения в налоговый орган с документами для внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении его деятельности (а не даты внесения в ЕГРЮЛ такой записи).
В случае, когда увольнение работников производится после даты подачи в ФНС документов для внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении его деятельности, указанные отчеты могут быть представлены не позднее следующего дня (постановление Двадцатого ААС от 07.07.2022 N 20АП-3196/20 по делу N А54-1138/2020).
В случае если присоединяемая организация (ООО “Ромашка”) не представит сведения в ПФР в установленный срок, то с учетом норм ст. 58 ГК РФ и ст. 50 НК РФ о правопреемстве (применяемой к таким правоотношениям) эту обязанность должен исполнить правопреемник (ООО “Василек”).
Следует учитывать, что в силу ст. 75 ТК РФ реорганизация организации (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации. Соответственно, если трудовые отношения с работниками присоединенного общества продолжаются у правопреемника на основании трудовых договоров, которые были заключены до проведения реорганизации, по таким работникам присоединяющее общество отчитывается в составе своей отчетности в общеустановленные сроки. В этой ситуации у правопреемника отсутствует обязанность отдельно отчитаться по таким работникам за присоединенное общество (постановление Четвертого ААС от 23.12.2022 N 04АП-6179/20 по делу N А19-9157/2020, постановление Архангельского областного суда от 18.03.2019 по делу N 4А-110/2019).

Читайте также:
Увольнение за длительный прогул: пошаговая инструкция

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Реорганизация ООО в форме присоединения;
– Энциклопедия решений. Уплата налогов при реорганизации юридического лица;
-Энциклопедия решений. Налоговая отчетность реорганизуемых юридических лиц;
– Энциклопедия решений. Исчисление и уплата страховых взносов при ликвидации, реорганизации;
– Энциклопедия решений. Заполнение и представление 6-НДФЛ при реорганизации;
– Энциклопедия решений. Налоговый период по НДФЛ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Макаренко Елена

Ответ прошел контроль качества

6 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Ликвидация ООО в 2022-2022: пошаговая инструкция

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Преимущества общества с ограниченной ответственностью заключаются не только в упрощенном способе его регистрации. Ликвидацию также можно провести самостоятельно.

Проблемы и сложности могут возникнуть только при значительной задолженности перед кредиторами. В нашей статье пошагово рассмотрим этапы закрытия ООО с учетом актуальных изменений в законодательстве.

Решение о ликвидации и создание ликвидационной комиссии

Любое предприятие можно ликвидировать в добровольном или принудительном порядке. Также закон позволяет использовать различные формы скрытой ликвидации, при котором первоначальные собственники ООО передают свои доли третьим лицам. Принудительный же процесс закрытия проходит в судебном порядке, либо путем банкротства.

Учредители общества могут в любой момент принять решение о добровольной ликвидации. На этом этапе нужно учитывать следующие нюансы:

  • решение о прекращении деятельности ООО принимается единогласно — каждый из участников должен проголосовать за ликвидацию (если у компании только один собственник, ему предстоит вынести единоличное решение);
  • ликвидационный процесс должен учитывать интересы потенциальных кредиторов — с этой целью следует заранее выявить кредиторскую задолженность и рассчитаться по долгам. В противном случае процесс рискует затянуться, либо предстоит инициировать банкротное дело;
  • для ведения дел утверждается ликвидатор общества или создается ликвидационная комиссия.

При добровольной ликвидации учредители ООО не отвечают по долгам собственным имуществом, такая ответственность может возникнуть только при банкротстве.

На первой стадии закрытия компании следует выполнить 3 шага:

  • подготовиться к проведению общего собрания участников ООО — оформить проект решений, сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте и времени собрания;
  • провести общее собрание — единогласно утвердить решение о прекращении деятельности, кандидатуру ликвидатора или состав ликвидационной комиссии;
  • оформить бланк уведомления в инспекцию ФНС о начале ликвидационной процедуры.
Читайте также:
Прием на работу несовершеннолетнего работника пошаговая процедура

Хотя уведомление в налоговый орган составляется от имени ООО, заявителем будет выступать ликвидатор или председатель ликвидационной комиссии. О принятом решении инспекция ФНС должна быть уведомлена в трехдневный срок.

Ликвидировать ООО можно путем реорганизации, банкротства или полного завершения деятельности.

Подача налоговой декларации

Процесс будет продолжаться несколько месяцев, а налоговая вправе назначить камеральную или выездную проверку. Поэтому на момент принятия решения о прекращении деятельности ООО необходимо своевременно представить в адрес ИФНС декларационные бланки, соответствующие режиму налогообложения компании.

При наличии задолженности по налогам и сборам, а также по штрафным санкциям за несвоевременную сдачу деклараций, в регистрации заявления о ликвидации будет отказано.

Если сумма задолженности по налогам и штрафам превысит 100 тыс. рублей, может быть инициирована процедура банкротства. Также на протяжении всей процедуры общество обязано сдавать текущую налоговую отчетность, даже если фиксируются нулевые результаты хозяйственной деятельности.

Уведомление налоговой о начале ликвидации ООО

Заполнение бланка уведомления в ИФНС не представляет особой сложности. Для этого ликвидатор или председатель комиссии использует форму Р15001, и заверяет ее в нотариальной конторе. Далее в налоговый орган направляются следующие документы:

  • решение общего собрания участников или единственного собственника (отправляется только оригинал документа);
  • форму Р15001 с удостоверительным штампом нотариуса.

Госпошлина при подаче указанных документов не уплачивается. Подать их нужно в трехдневный срок путем личного обращения в ИФНС, заказным письмом по почте или через нотариуса.

Уведомить о принятом решении нужно только налоговую инспекцию, в которой зарегистрирована компания. Внебюджетные фонды получат указанную информацию из налогового органа.

Получение уведомления о внесении записи о ликвидации в ЕГРЮЛ

При получении уведомления, налоговая обязана внести в ЕГРЮЛ информацию о начатой ликвидации. Помимо отражения этих сведений в реестре, заявитель получит на руки уведомление о внесении данной записи. Этот документ официально подтверждает, что компания может приступить к следующим стадиям ликвидационного дела.

Причины закрытия ООО

Ликвидация ООО в 2017 году не требует указания причин, по которым прекращается деятельность предприятия. Как правило, в решении учредителей указываются общие формулировки — «достижение целей, поставленных при создании ООО», «неудовлетворительные результаты хозяйственной деятельности» и т.д. Если причиной является значительная задолженность перед кредиторами, этот факт будет установлен на последующих стадиях закрытия общества. В этом случае собственников компании могут обязать направить заявление о банкротстве в арбитраж.

Добровольная ликвидация ООО

После получения из налоговой инспекции уведомления о внесении записи в ЕГРЮЛ, процедура закрытия компании будет включать следующие шаги:

  • размещение публикации в официальном издании — «Вестнике государственной регистрации» (опубликовать объявление нужно не менее двух раз с периодичностью через месяц);
  • уведомление всех известных кредиторов о начатом ликвидационном процессе;
  • назначение налоговым органом камеральной или выездной проверки;
  • утверждение промежуточного ликвидационного баланса;
  • его утверждение в окончательной форме и направление в ИФНС заявления о ликвидации.

На каждой из указанных стадий могут возникать различные нюансы и сложности, решение которых зависит от конкретных обстоятельств ликвидационного дела.

Публикация извещения является обязательным требованием закона, для этого оформляются следующие документы:

  • сопроводительное письмо в двух экземплярах;
  • решение о ликвидации и назначении ликвидатора;
  • заявка на публикацию (2 экз.);
  • платежный документ, подтверждающий оплату за их размещение.

При любой ликвидации вы должны уведомить своих кредиторов.

Сразу после публикации нужно направить каждому известному кредитору письменное уведомление о начале ликвидационной процедуры. Этот документ вручает лично уполномоченным представителям кредитора, либо отправляется заказным письмом.

Далее процесс ликвидации ООО может столкнуться с проблемами — налоговая инспекция имеет право назначить выездную проверку. Она является не обязательной, а при наличии нулевой отчетности может и вовсе не назначаться. Если должностными лицами ИФНС будет выявлена недоимка по налогам или штрафам, положительное завершение ликвидационного процесса будет зависеть от своевременного погашения долгов.

До утверждения промежуточного баланса необходимо рассчитаться по обязательствам перед кредиторами или платежам в бюджеты всех уровней. Для его утверждения следует дождаться истечения двух месяцев с момента первой публикации в «Вестнике», после чего утвержденный документ направляется в налоговый орган. Для уведомления используется форма Р15001, ее нужно заверить в нотариальной конторе.

На завершающей стадии порядок ликвидации ООО предусматривает следующие этапы:

  • утверждение ликвидационного баланса в окончательной форме;
  • оплата госпошлины в сумме 800 рублей;
  • заполнение бланка Р16001 и его удостоверение в нотариальной конторе;
  • направление комплекта документов в ИФНС;
  • регистрационные действия, в результате которых компания будет исключена из ЕГРЮЛ;
  • выдача выписки из госреестра с записью о прекращении деятельности.

Помимо заявления по форме Р16001, в налоговый орган представляется решение об утверждении ликвидационного баланса, заполненная форма баланса, квитанция оплаты госпошлины. Документ об отсутствии долгов перед внебюджетными фондами представлять не нужно, это сделают должностные лица ФНС в порядке межведомственного обмена.

Получение свидетельства о ликвидации

Для рассмотрения поданного заявления у налоговой службы есть пять дней. Если соблюдены все требования законодательных актов, выносится положительное решение, а в ЕГРЮЛ вносится запись о ликвидации юридического лица. Одновременно аннулируется регистрационный номер ОГРН, который присваивался при открытии компании.

Читайте также:
Как закрыть юридическое лицо: пошаговая инструкция

В 2017-2018 году заявителю выдается на руки не свидетельство о ликвидации, а следующие документы:

  • лист записи ЕГРЮЛ;
  • уведомление о снятии ООО с учета в налоговом органе.

Снятие с учета во внебюджетных фондах будет происходить без дополнительного заявления в автоматическом режиме.

Закрытие расчетных счетов

В процессе ликвидации ООО необходимо выполнить ряд формальностей, не связанных с обращением в налоговые органы — уничтожить печати и штампы, сдать документацию в архив, закрыть расчетные счета в банковских учреждениях.

Какой бы способ ликвидации ООО вы не выбрали, важно пройти регистрацию в налоговом органе.

Закрытие счетов лучше осуществлять на стадии утверждения ликвидационного баланса, так как при выявлении даже незначительных долгов или недоимки по налогам, их погашение будет возможно только при наличии счета. Уведомлять налоговые инстанции о закрытии счетов не нужно, эта обязанность возложена на банковские учреждения.

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Читайте также:
Участие в госзакупках и тендерах: пошаговая инструкция

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Читайте также:
Ликвидация филиала ООО: пошаговая инструкция

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
  3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
  4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2022 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
  6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2022 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.
Читайте также:
Альтернативная ликвидация ООО: пошаговая инструкция

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: