В госдуму внесен закон о деприватизации квартир

Можно ли расприватизировать квартиру, и как это сделать?

О плюсах приватизации жилья знают все. Это, прежде всего, неограниченные возможности по продаже и обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи своего жилья в дар или по наследству.

Однако, о минусах приватизации мало кто задумывается. Поэтому для некоторых владельцев дополнительные платежи за собственное жилье (плата за капремонт, налог на имущество и т.п.) становятся весьма обременительными, и возникает навязчивое желание вернуть все как было. То есть – расприватизировать (деприватизировать) квартиру, передав ее обратно в муниципальную или государственную собственность. И снова стать счастливым нанимателем жилья.

Можно ли приватизированную квартиру расприватизировать? Можно. А как это сделать? Сейчас объясним. Тут есть некоторые ограничения.

Расприватизация или деприватизация?

Есть ли разница между терминами «расприватизация» и «деприватизация» квартиры? С бытовой точки зрения – нет (хотя лингвисты могут с нами поспорить). И то и другое означает отмену проведенной приватизации и возврат жилья в собственность города или государства.

Но некоторые особо щепетильные юристы считают, что расприватизацией следует называть признание договора приватизации недействительным (согласно статьям 168-172 и 175-179 ГК РФ). А деприватизацией следует считать добровольное (по инициативе владельца) расторжение договора передачи квартиры в собственность (согласно статьям 450-453 ГК РФ).

Расприватизация квартиры в виде признания договора передачи недействительным может происходить только через суд. Причинами могут служить нарушения в оформлении самого договора или нарушенные права тех жильцов, которые должны были участвовать в приватизации, но почему-то не участвовали. Тогда по иску этих жильцов или по иску самого собственника суд может признать договор передачи жилья в собственность недействительным, и вернуть квартиру на баланс города.

Расприватизация квартиры через суд может происходить и в случае, когда муниципальные власти отказываются от добровольного возврата жилплощади на баланс города.

Если же город не возражает против принятия жилья обратно в муниципальный фонд, то расприватизация (деприватизация) квартиры происходит в обычном порядке, без суда. Такая процедура предусматривает не расторжение действующего договора передачи жилья в собственность, а заключение нового отдельного договора деприватизации. Точнее – договора передачи жилья в собственность города.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как расприватизировать квартиру – порядок действий

Рассмотрим процесс расприватизации (деприватизации) квартиры на примере Москвы. В других городах порядок действий будет схожим, отличия могут быть только в названии ведомств, принимающих возвращенную жилплощадь на свой баланс и в форме подачи заявлений на деприватизацию.

Условия для расприватизации жилья

Расприватизировать можно только приватизированную квартиру. Вернуть городу собственность на купленную, унаследованную или полученную в дар квартиру – нельзя. И даже если только у доли квартиры сменился собственник (например, дочь унаследовала от матери половину квартиры), то отменить приватизацию тоже не получится.

Для того, чтобы город принял обратно приватизированную квартиру у ее собственников, должны выполняться следующие обязательные условия:

1. это должно быть единственное жилье для всех проживающих в ней людей;
2. после приватизации в квартиру не были вселены другие люди, и состав собственников тоже не менялся;
3. на квартиру не должны быть наложены какие-нибудь взыскания, Откроется в новой вкладке.”>обременения, аресты, права на нее не должны оспариваться;
4. в квартире после приватизации не проводилась перепланировка;
5. все собственники квартиры согласны на возврат этой собственности городу;

Вернуть жилье в государственную или муниципальную собственность могут только те собственники, которые изначально приватизировали квартиру на себя. Если в составе семьи есть Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетние дети, то для деприватизации понадобится разрешение Органов опеки и попечительства.

Расприватизировать квартиру без согласия всех ее собственников не получится.

Документы для расприватизации квартиры

Чтобы расприватизировать квартиру (отменить приватизацию по своей инициативе), собственникам нужно подготовить следующие документы:

1. Заявление на деприватизацию жилья (см. бланк заявления – Откроется в новой вкладке.”>здесь);
2. Копии паспортов всех собственников (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении);
3. Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
4. Справку о составе проживающих (прописанных) в квартире жильцах – Откроется в новой вкладке.”>Выписку из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ (ЕЖД);
5. Откроется в новой вкладке.”>Разрешение Органов опеки и попечительства на деприватизацию квартиры, если среди ее собственников есть несовершеннолетние дети.

Сам процесс оформления расприватизации квартиры по инициативе собственников – бесплатный.

Куда подавать документы на расприватизацию

В Москве вопросами расприватизации (деприватизации) жилых помещений занимается Департамент городского имущества (ДГИ – см. здесь). Документы можно подать прямо туда, в службу «одного окна». Но удобнее передать весь пакет документов в любой МФЦ «Мои документы», независимо от района проживания. Сотрудники МФЦ сами передают бумаги в ДГИ и забирают их оттуда обратно.

При подаче документов должны присутствовать все собственники квартиры старше 14 лет (с паспортами), либо их представители по доверенности. Все они подписывают заявление на деприватизацию своей квартиры. За детей младше 14 лет действуют их родители.

После принятия документов, собственникам выдается выписка из журнала регистрации обращений с датой принятия заявления.

Далее документы переправляются в ДГИ, и там на их основе готовится договор деприватизации квартиры (договор передачи жилого помещения в собственность города Москвы). Это может занять срок до 2-х месяцев. Затем этот договор передается обратно в МФЦ, где его уже подписывают все собственники квартиры.

Регистрация договора деприватизации

После подписания договора деприватизации квартиры, его нужно зарегистрировать в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре. Для этого его снова отдают сотрудникам МФЦ, а те уже сами отправляют его на регистрацию и получают потом обратно. Зарегистрированный экземпляр договора выдают на руки бывшим собственникам.

После этого расприватизация считается завершенной, квартира становится частью жилого фонда города. А ее бывшим собственникам, зарегистрированным (прописанным) в ней на постоянной основе, она передается по бессрочному договору социального найма.

Этот договор с жильцами заключает тот же Департамент городского имущества (ДГИ) не позднее 2-х недель с момента регистрации договора деприватизации и перехода квартиры в собственность города Москвы.

В дальнейшем, в случае смерти нанимателя, договор найма перезаключается с кем-нибудь из проживавших с ним членов семьи. И если новый наниматель не участвовал ранее в приватизации (или участвовал, будучи ребенком), то он потом снова сможет приватизировать эту квартиру на себя. Остальные теряют такую возможность (хотя есть исключения, подробнее об этом – в конце статьи).

Деприватизация жилья – что говорит закон?

Закон говорит, что любой собственник жилья, получивший свои права на квартиру в результате приватизации, может ее расприватизировать обратно по своему желанию и на бесплатной основе. А городские власти обязаны принять в собственность эти квадратные метры, а с бывшими собственниками заключить договор социального найма. Об этом прямо сказано в Откроется в новой вкладке.”>статье 20 закона N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004.

Условия деприватизации жилья уже не раз пытались изменить, и даже вносили в госдуму отдельный законопроект (см. Откроется в новой вкладке.”>здесь), по которому предлагалось ограничить право на расприватизацию. В частности, предлагалось предоставлять право на деприватизацию жилья только малоимущим гражданам, которых официально признали таковыми.

Но закон этот так и подвис в воздухе, поэтому на сегодняшний день любой гражданин вне зависимости от даты приватизации жилья имеет право на его деприватизацию, согласно указанной выше статье.

Причины расприватизации квартир

Расприватизировать свою квартиру собственники решаются по разным причинам, и не всегда экономический фактор играет здесь основную роль. Квартира в собственности может оказаться серьезным бременем или препятствием для реализации своих планов. А дорогостоящая собственность одиноких пенсионеров может стать приманкой для = Примеры из практики = “>квартирных мошенников.

На расприватизацию жилья, например, могут пойти из-за того, что:

• сумма расходов на содержание собственного жилья стала слишком велика (собственник обязан содержать не только свою квартиру, но и общедомовое имущество, оплачивать техобслуживание площадей общего пользования, платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома);
• увеличился Откроется в новой вкладке.”>налог на имущество (налог на приватизированное жилье теперь исчисляется с его кадастровой стоимости);
• появилась возможность бесплатно улучшить свои жилищные условия по городской или государственной социальной программе предоставления жилья (в том числе переселения из ветхого жилья);
• возникли непредвиденные семейные обстоятельства (например, нужно, чтобы квартира не оказалась Откроется в новой вкладке.”>в общей собственности супругов);
• решили таким образом защититься от криминальных посягательств на приватизированное жилье (так поступают некоторые одинокие пожилые люди, которых назойливо обрабатывают мошенники; а расприватизированная квартира уже не представляет для них интереса).

Последствия расприватизации жилья

После расприватизации своей квартиры, за бывшими владельцами сохраняется право пользования жилым помещением. Все прописанные там на момент деприватизации жильцы продолжают там проживать, но их права и обязанности существенно меняются.

Основанием для проживания в квартире теперь будет служить не право собственности, а социальный наем по условиям договора с городом. Жильцы вместо статуса «собственники» получают статус «наниматели». Обязанности по уплате налога на имущество, содержанию общедомовых площадей, взносов на капремонт – с них снимается. Остаются только квартплата и коммунальные платежи.

Но наниматели социального жилья теперь не смогут ни продать свою квартиру, ни сдать ее в аренду, ни передать по наследству, ни подарить. Не смогут получить кредит под квартиру, не смогут сделать в ней перепланировку. А за длительное отсутствие (непроживание) нанимателя или за систематическое нарушение правил проживания, их могут и выселить из квартиры.

И вдобавок, после добровольной расприватизации квартиры, гражданин утрачивает право на Откроется в новой вкладке.”>повторную приватизацию жилья. Правда, здесь есть некоторые исключения (см. о них по приведенной ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что такое деприватизация и расприватизация квартиры.Правовые последствия отказа от собственности

Доброго времени суток, уважаемые подписчики, читатели и гости этого сайта!

О преимуществах приватизации знают практически все. Это возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать ее, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству. Но есть у приватизации и ряд минусов, которые заставляют владельцев отказываться от прав собственности и деприватизировать жилье.

Что такое деприватизация и расприватизация квартиры. Есть ли разница между терминами

В бытовом лексиконе термины «расприватизация» и «деприватизация» употребляются, как синонимы, обозначающие отмену проведенной ранее процедуры приватизации и перевод жилья в собственность города или государства.

В юридическом смысле под расприватизацией понимается признание недействительным договора приватизации (на основании статей 168-172, 175-179 Гражданского кодекса). Инициатива в старте данной процедуры всегда исходит от третьих лиц. Процесс расприватизации происходит исключительно через суд. Причинами могут выступать допущенные нарушения при заключении договора, нарушенные права других собственников, которых незаконно исключили из приватизации, и пр. Основанием для расприватизации может стать исковое заявление от лиц, чьи права были нарушены договором.

Деприватизация – это добровольное расторжение договора по переводу квартиры из муниципальной в частную собственность. Она регулируется положениями статей 450-453 Гражданского кодекса. Инициатором деприватизации становится сам владелец недвижимости, но возможна она только, если муниципалитет не возражает вернуть квартиру в фонд города.

Процедура деприватизации не предполагает участие суда, а предусматривает добровольное заключение договора о переходе квартиры из частных рук в собственность города.

Указанное деление на деприватизацию и расприватизацию является весьма условным и применяется далеко не всеми юристами, так как в законодательстве данные понятия не разделяются.

Кому и для чего нужна деприватизация

Право на деприватизацию квартиры закреплено в 2005 году в законе «О приватизации жилья» от 1991 года №1541-I, а также в статье 20 ФЗ-189 от 2004 года. Любой гражданин наделен правом расприватизировать недвижимость бесплатно по собственному желанию, а муниципальные власти – должны принять имущество и подписать с бывшими собственниками договор социального найма.

Условия по деприватизации недвижимости уже неоднократно пытались изменить. В частности, ограничить право граждан на деприватизацию – например, предоставлять такую возможность только малоимущим, но в отношении любого жилья. Но к настоящему моменту поправки, изменяющие привычный порядок приватизации, приняты не были.

Деприватизация может потребоваться владельцам приватизированного ранее жилья для решения финансовых и ряда других проблем.

Минусами приватизированного жилья являются необходимость внесения платы за капремонт, уплаты налога на имущество (который теперь рассчитывается по рыночной стоимости). Указанные платежи могут стать весьма обременительными. Выходом из ситуации для некоторых владельцев является деприватизация квартиры и перевод ее в муниципальную или государственную собственность.

Для жильцов квартир, которые арендуют их по договору социального найма, могут быть предусмотрены дополнительные льготы по налогам и в части оплаты коммунальных услуг.

Каким условиям должна отвечать квартира для деприватизации

Деприватизировать можно только ранее приватизированную квартиру. Если квартира была куплена, получена в дар или по наследству, то вернуть ее городу нельзя. Даже если собственник сменился у доли квартиры по отношению к первоначальному договору приватизации, то отменить приватизацию не получится.

Чтобы город принял приватизированную квартиру, должны быть выполнены следующие условия:

• Жилье является единственным для всех жильцов.
• На квартиру не наложены обременения и аресты, права собственности на нее не оспариваются.
• В квартире с момента приватизации не появились новые жильцы.
• В квартире не было незаконной перепланировки.
• Дом, в котором расположена недвижимость, не подлежит сносу.
• Все собственники квартиры согласны на возврат собственности городу.
• Отказ от прав собственности не ведет к ущемлению чьих-либо прав или не служит неправомерным способом обогащения.

Препятствия для процедуры

На деприватизацию должны дать согласие все собственники квартиры, иначе она будет невозможна. Вернуть квартиру в государственную или муниципальную собственность могут только те владельцы, которые ранее подписывали договор приватизации.

Существует ряд барьеров для деприватизации, связанных с квартирой. Так, не получится деприватизировать квартиру под обременением, в аресте, залоге, под ипотекой. Первоначально необходимо снять все обременения, а потом приступать к сбору документов. Недвижимость не должна находиться в аварийном доме под снос.

Порядок деприватизации. Инструкция

Для деприватизации необходимо собрать комплект документов и передать их на согласование а жилищную администрацию. На завершающем этапе подписывается договор социального найма с муниципалитетом. При этом регламент оказания государственной услуги по деприватизации утверждается на уровне муниципальных властей, поэтому в некоторых городах он может отличаться от стандартного.

Необходимые документы

Для деприватизации квартиры потребуется собрать определенный комплект документов, который включает:

• Заявление на деприватизацию недвижимости. Каждый собственник подписывает заявление от себя лично, за детей до 14 лет его подписывают родители.
• Паспорта всех собственников, свидетельства о рождении детей.
• Выписку из реестра ЕГРН с указанием на зарегистрированные права собственности на объект недвижимости.
• Выписку из Росреестра, подтверждающая, что данная квартира является единственным жильем.
• Справку о составе жильцов или прописанных в квартире лиц: выписку из домовой книги или Единый жилищный документ (ЕЖД).
• Разрешение от органов опеки на деприватизацию (при участии в процедуре несовершеннолетних или недееспособных).

В ряде случаев необходимо дополнительно подтвердить отсутствие долгов по взносам на капитальный ремонт и по имущественному налогу. Процедура деприватизации бесплатна и не предполагает уплаты госпошлины.

Как и куда обращаться

В Москве за расприватизацию жилых помещений отвечает Департамент городского имущества. В регионах наименование инстанции, которая занимается деприватизацией, может меняться (администрация, отдел и пр.). Документы на деприватизацию можно передать через МФЦ. В процессе передачи документов могут принимать участие все собственники старше 14 лет.

После поступления заявления собственникам передается расписка с датой принятия.

Порядок подготовки и подписания договора деприватизации

После поступления комплекта документов на их основании муниципалитетом готовится договор деприватизации. На его подготовку может уйти до двух месяцев, а затем он перенаправляется в МФЦ для подписания собственниками.

На основании подписанного договора происходит перерегистрация прав собственности от бывших владельцев к муниципалитету в Росреестре. Документы можно передать в МФЦ в день подписания договора деприватизации квартиры. В дальнейшем договор с отметкой Росреестра выдадут на руки бывшим собственникам. После завершения расприватизации квартира становится частью жилого фонда. Бывшим собственникам ее передают по бессрочному договору социального найма.

Договор социального найма с жильцами подписывает Департамент городского имущества не позднее двух недель после регистрации деприватизации.

Особенности процедуры с участием несовершеннолетнего

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то на деприватизацию потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. В рамках обращения в органы опеки специалисты должны удостовериться в том, что права несовершеннолетних не нарушаются в результате сделки.

Если дети родились в квартире уже после приватизации, и квартира является их единственным жильем, то в выдаче согласия органы опеки откажут.

Плюсы и минусы деприватизации, когда это выгодно. Насколько уместно говорить об ухудшении жилищных условий после деприватизации

Решение о деприватизации квартиры собственники принимают, руководствуясь различными мотивами, в частности:

• Финансовые причины. Например, сумма расходов на содержание квартиры стала слишком высокой: сегодня собственник, помимо содержания своей квартиры, должен содержать общедомовое имущество, оплачивать техническое обслуживание и капитальный ремонт дома. В последние годы также существенно возрос налог на имущество, который рассчитывается по кадастровой оценке.
• Семейные обстоятельства. У собственника могут возникнуть непредвиденные семейные обстоятельства – и он хотел бы не допустить возможного раздела имущества или того, чтобы квартира стала общей собственностью супругов.
• Стремление защитить квартиру от посягательств мошенников. Особенно актуально это может быть для пожилых владельцев, которые боятся стать жертвой обмана со стороны мошенников.

Деприватизация напрямую не указана в перечне способов ухудшения жилищных условий, но может быть приравнена к нему. Процесс перевода квартиры в муниципальную собственность с большой вероятностью посчитают намеренным ухудшением жилищных условий, если действия владельцев привели к состоянию, которое требует участия органов государственной власти в обеспечении их другим жильем.

Контролирующими инстанциями могут быть учтены действия гражданина по отчуждению жилых помещений за пятилетний период, предшествующий предоставлению квартиры от государства.

Правовые последствия

После расприватизации бывшие владельцы утрачивают право собственности, но сохраняют за собой право пользования жилым помещением. Все прописанные на момент деприватизации жильцы могут проживать в квартире. Основанием для проживания в квартире станет не частная собственность, а социальный наем по условиям договора с муниципалитетом. Жильцы теперь будут не собственниками, а нанимателями. Они больше не будут платить налог на имущество, содержать общедомовые площади, платить взносы на капремонт. Единственные финансовые обязательства, которые за ними сохраняются – это регулярное внесение квартплаты и коммунальных платежей.

Деприватизация лишает нанимателей права продать квартиру, передать ее в аренду, по наследству или в дар. Занимаемая квартира по договору социального найма не сможет стать предметом залога для получения кредита. Связано это с тем, что неприватизированные помещения принадлежат на правах собственности муниципалитету.

Единственная сделка, которая доступна нанимателям, это обмен. Различают два варианта для обмена: на такое же неприватизированное жилье или же на жилые помещения в собственности. Обмен разрешен на квартиры целиком или коммунальные комнаты. В последнем случае, если жилое помещение не является изолированным (например, комнаты связаны общим входом), то оно не подлежит обмену.

Жильцы не смогут сделать перепланировку в квартире, а за систематическое нарушение правил проживания, длительное отсутствие по месту жительства их могут выселить.

После добровольной деприватизации гражданин утрачивает право на повторную приватизацию этой квартиры. Но есть некоторые исключения. После смерти нанимателя договор найма перезаключается с кем-либо из членов семьи. Если новый наниматель ранее не был участником приватизации или на момент участия в ней ему было меньше 18 лет, то он может переоформить квартиру в частную собственность.

Итоги

Деприватизация лишает права собственности владельца недвижимости, и жилье переходит из частных рук в собственность муниципалитета. Процедура деприватизации в общем случае состоит из нескольких этапов:

• Подготовка документов.
• Обращение в департамент (отдел, подразделение) жилищной политики при администрации муниципалитета.
• Переоформление прав собственности в пользу муниципалитета.
• Заключение договора социального найма.

Процедура деприватизации обладает как преимуществами, так и недостатками. Она позволяет снизить расходы на содержание жилого помещения, сократить риски посягательств со стороны мошенников и третьих лиц.

Между тем деприватизация лишает собственника права свободно распоряжаться жилым помещением, права на получение бесплатного жилья в собственность от государства, использовать жилье в качестве залога по кредиту.

Экспертные статьи

В результате многолетней тотальной приватизации был сформирован класс так называемых “несостоятельных собственников”, для которых предоставленное благо оборачивается тяжким бременем. Исполнять обязанности по оплате коммунальных услуг, своевременно производить оплату взносов на капитальный ремонт в условиях нестабильной экономической ситуации становится все сложнее. Положение усугубляется новым порядком расчета налога на имущество – на основе кадастровой стоимости, которая в разы превышает инвентаризационную.

Стремительный рост коммунальных тарифов, значительно опережающий темпы инфляции, повышение цен на товары первой необходимости и увеличение кредитных ставок заставляют граждан увеличивать процент расходов на жизненно необходимые покупки и погашение займов, сокращая сумму средств, направляемых на оплату услуг ЖКХ.

Между строк: на первое апреля 2015 года в городе Санкт-Петербург суммарный объем просроченной задолженности населения по квартплате достиг восьми с половиной миллиардов рублей. Около десяти процентов жителей Северо-Западного федерального округа можно отнести к категории «хронических» должников жилищно-коммунальных служб.

В целом по России ситуация следующая. По данным Росстата, к сентябрю 2015 года число граждан с уровнем доходов, не превышающем прожиточного минимума, составило двадцать миллионов триста человек. Количество малоимущих увеличилось по сравнению с предыдущим годом на два миллиона триста человек. За чертой крайней бедности живет одна десятая процента россиян. Это около ста сорока тысяч нищих, которые вынуждены выживать на полтора доллара в день на человека.

Эксперты прогнозируют дальнейшее падение уровня жизни российских граждан. Официальный уровень бедности в 2016 году вырастет до шестнадцати процентов от общей численности населения. А в отдаленной перспективе, учитывая возможность массовых сокращений на предприятиях в кризисный период, в категории малоимущих могут оказаться от тридцати процентов до половины россиян.

Власти предлагают гражданам освободиться от долгового бремени, добровольно и безвозмездно передав недвижимое имущество государству. В Государственную Думу внесен законопроект, который, по мнению автора инициативы, первого заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, станет эффективным инструментом регулирования процедуры деприватизации.

Из истории деприватизации

Итак, под деприватизацией понимается процедура передачи ранее приватизированной жилой недвижимости из частной собственности в собственность государства и муниципалитетов. Она не является чем-то новым. Возможность вернуть жилье государству предусмотрена российским законодательством с 2004 года. В двадцатой статье закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” изначально заложена норма об «обратной приватизации», согласно которой малоимущие россияне, приватизировавшие единственный находящийся у них в собственности объект жилой недвижимости до первого января 2007 года, могли передать его в государственную или муниципальную собственность, заключив с органами власти договор о социальном найме.

С течением времени данная норма не раз подвергалась изменениям. С 2006 года право обратной приватизации распространялось на всех граждан с одним условием – если единственная принадлежащая им квартира была приватизирована до первого марта 2010 года. С наступлением обозначенной даты условие изменили, продлив срок до первого марта 2013 года. В 2012 году практику продления сроков отменили, и право на деприватизацию объявили бессрочным.

На сегодняшний день каждый россиянин имеет право независимо от сроков приватизации объекта жилой недвижимости передать квартиру в государственную или муниципальную собственность при одновременном соблюдении следующих условий:

1. жилой объект должен быть единственным местом постоянного проживания собственника;

2. передаваемое жилье должно быть полностью свободным от обязательств.

Существующая сегодня процедура, по мнению инициаторов нового законопроекта о деприватизации, имеет ряд ограничений, не позволяющих гражданам реализовывать свои права в полном объеме, что влечет необходимость обращаться в судебные органы. Такая ситуация способствует формированию недоверия граждан к российскому законодательству и действиям представителей государственной власти.

Что нового несет законопроект?

Снимаются некоторые ограничения

Сейчас отказаться от собственности могут только те граждане, кто получил жилье в собственность в порядке приватизации. Законопроект предполагает, что передать государству можно будет не только недвижимость, полученную в собственность в результате приватизации. Право безвозмездной передачи объекта недвижимости государству может быть реализовано в отношении любого жилого помещения – независимо от путей его приобретения. То есть «отказаться» можно от квартиры, полученной в результате сделки купли-продажи, дарения, наследования и так далее.

При этом условие о необходимости согласия других собственников помещения остается неизменным.

Только для малоимущих

С 2006 года возможность передать жилье государству и стать нанимателем квартиры получили все россияне, независимо от уровня достатка, что привело к злоупотреблению правом. Некоторые собственники ветхого жилья деприватизировали недвижимость с целью улучшения своих бытовых условий – увеличения площади жилья. Корыстный план заключается в том, что владельцы ветхого жилья при сносе недвижимости по закону претендуют на квартиру аналогичной площади. Если же квартира принадлежит государству, а жилец пользуется ей на основании договора социального найма, новое жилье предоставляется «по нормам» – восемнадцать “квадратов” на одного зарегистрированного. Таким образом, если одинокому жильцу квадратных метров прибавить не удастся, то большая семья из нескольких человек взамен однокомнатной квартиры может получить вполне просторную трёхкомнатную или даже две отдельных квартиры.

Законопроект Елены Николаевой вводит в существующий порядок ограничение: право на деприватизацию предлагается предоставить исключительно малоимущим россиянам и тем лицам, которые могут быть признаны таковыми.

Кому выгодно?

Для государства и муниципальных образований деприватизация – хорошая возможность пополнить жилищный фонд социального использования.

Для большинства граждан, напротив, законопроект о передаче квартир в госсобственность кажется абсурдным. Зачем добровольно отказываться от ценного имущества – единственного жилья – без перспективы получения материальной компенсации? Их логика вполне понятна, однако в некоторых случаях собственники находят в процедуре деприватизации существенную выгоду.

В первую очередь об «обратной приватизации» задумываются граждане, которые не в состоянии содержать свою квартиру, отвечать по обязательствам, но категорически не желают переезжать в более доступное малогабаритное жилье. В первую очередь, речь идет об одиноких людях, пенсионерах, инвалидах, безработных либо россиянах с минимальным уровнем доходов. Когда собственник становится нанимателем, он может получить выгоды, помимо снижения размера обязательных платежей, в виде дополнительных льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, положенных владельцам муниципального жилья.

Во-вторых, в некоторых случаях деприватизация может явиться оптимальным выходом для собственника, жилье которого значительно пострадало в результате возгорания, обрушения или иных обстоятельств. Работы по восстановлению и приведению в надлежащее состояние приватизированного жилья полностью ложатся на собственника (если в происшествии нет виновных), за состояние же муниципального объекта недвижимости несут ответственность органы местного самоуправления. Таким образом, процедура деприватизации предоставляет возможность малообеспеченным гражданам, отказавшись от права собственности, получить пригодную для проживания квартиру.

В-третьих, передать жилье в собственность муниципалитета — значит гарантированно избежать интереса со стороны мошенников и “черных риэлторов”, а также лишить права наследования корыстных родственников.

Точка невозврата. Негативные последствия деприватизации

Решение о деприватизации нужно принимать обдуманно, потому что наряду с вышеописанными выгодами передача приватизированной квартиры в государственную либо муниципальную собственность чревата негативными последствиями. Главное из них — это утрата права распоряжаться недвижимостью, невозможность заключения сделок. Став бессрочным арендатором жилья по договору социального найма, бывший собственник теряет возможность не только дарить и продавать квартиру, но и сдавать ее в аренду, использовать в качестве залога при оформлении кредита и даже производить перепланировку.

Кроме того, прежде чем принять решение о деприватизации, собственник квартиры должен осознать, что это своеобразная точка невозврата и обратный процесс будет невозможен. Тем не менее, если в приватизации принимали участие несовершеннолетние граждане, то по достижении восемнадцати лет они получат возможность реализовать свое законное право на оформление квартиры в собственность.

Владеть или пользоваться?

Комментарий адвоката Андрея Комиссарова:

Если гражданин желает деприватизировать квартиру, не обязательно ждать момента вступления законопроекта в силу. Передать приватизированную квартиру и бремя ее содержания можно уже сегодня. С этой целью законодательством предусмотрены довольно гибкие механизмы в рамках Гражданского кодекса. Для тех собственников, кто видит в деприватизации существенные выгоды, но не желает безвозмездно отдавать недвижимость государству, существует альтернативный путь. К примеру, одинокий престарелый человек может заключить со знакомым или родственником договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае третье лицо принимает на себя затраты по содержанию квартиры и пожизненному обеспечению жильца. При этом все условия прописываются в договоре. Собственник может не дарить недвижимость безвозмездно, а передать его за определенную плату или получать ежемесячные платежи, одновременно имея право проживать в переданном жилье. Но в настоящее время к такому альтернативному решению проблемы большинство граждан относится с опасением.

Также хотелось бы затронуть вопрос о том, действительно ли гражданин получает ощутимую выгоду от деприватизации в части коммунальных платежей. На самом деле существенной разницы в размере квартплаты приватизированного и неприватизированного жилья нет, если речь идет об однотипных квартирах и равном потреблении ресурсов. Наниматель оплачивает помимо потребляемых жилищно-коммунальных услуг еще и найм.

Владеть или пользоваться – решать Вам. Только имеет ли смысл передавать квартиру государству с целью экономии?

Автор: Комиссаров Андрей Федорович

Новости рынков | В Госдуму внесен законопроект о деприватизации жилья

Законопроект предоставляет право собственникам жилья, попавшим, аккуратно скажем, в сложную жизненную ситуацию, добровольно и бесплатно вернуть свою квартиру назад в государственную и муниципальную собственность. Такое право по замыслу разработчика законопроекта будет предоставлено малоимущим гражданам и тем, у кого есть основания быть признанными таковыми. Для этого надо внести изменения в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Вот что рассказала корреспонденту «РГ» Елена Николаева:

— Деприватизация — это термин, обозначающий процедуру передачи жилья, находящегося в частной собственности в государственную и муниципальную собственность. Сейчас это могут сделать граждане, которые приобрели жилье в собственность в порядке приватизации. Причиной деприватизации может стать, например, невозможность собственника нести дальнейшее бремя содержания принадлежащего ему жилья.

К возможности вернуть жилье назад отечественное законодательство возвращалось не раз. В законе «О введении в действие ЖК РФ», принятом в 2004 году, в статье 20 изначально предлагалась норма о деприватизации. Так, малоимущие граждане, которые приватизировали единственное имеющееся у них жилье до 1 января 2007 года, имели право передать его в государственную или муниципальную собственность. В этом случае с ними должен был быть заключен договор социального найма занимаемого ими жилого помещения.

Потом эта норма не раз менялась. В 2006 году правом деприватизации могли воспользоваться все без исключения граждане, главное, чтобы единственное принадлежащее им жилье было приватизировано до 1 марта 2010 года. Когда наступил этот день, записали, что квартира должна была быть приватизирована до 1 марта 2013 года.

В 2012 году от порочной практики продления сроков решили отказаться. В настоящее время статья 20 звучит так:

«Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Таким образом, любой гражданин вне зависимости от даты приватизации жилого помещения может передать его в государственную или муниципальную собственность.

Законопроектом депутата Елены Николаевой предлагается ввести в этот порядок некие ограничения. В частности, речь идет о том, чтобы предоставлять право на деприватизацию только малоимущим и тем людям, которые могут быть признаны таковыми. При этом право на деприватизацию может быть реализовано в отношении любого жилого помещения вне зависимости от способа его приобретения. Объясняет депутат это так: отказ от права собственности — скорее вынужденная мера, вызванная постоянно увеличивающимся бременем собственника по содержанию своего имущества. Сегодня к обязанностям собственников добавились взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Также не следует забывать о налоге на имущество, который теперь рассчитывается исходя из кадастровой стоимости имущества, а не инвентаризационной. В результате приватизации был сформирован класс «нищих собственников», которым надо дать эффективный механизм по возврату имущества в муниципальную собственность.

похоже простых людей готовят к тому, что содержание собственной квартиры станет непосильным бременем. с одной стороны это правильно, т.к. у нас убитая инфраструктура, которую государство ремонтирует за свой счет, теперь оно может переложить все на граждан, а те, кто не хочет, пусть возвращают квартиры.

Расприватизация (деприватизация) квартиры

С тех пор как в России на законодательном уровне разрешена бесплатная передача жилья из государственной собственности в собственность граждан — очень многие воспользовались этим правом. Однако, в последствии понадобился и обратный процесс — расприватизация (деприватизация).

Существует два способа возврата приватизированного жилья государству или муниципалитету:

1. Добровольно с согласия всех собственников квартиры и при отсутствии спора.
2. По решению суда в том случае, когда имеется спор и чьи-то права нарушены.

Для проведения расприватизации в первом случае необходимо не только согласие всех собственников жилья, но и отсутствие обременений на квартиру, зарегистрированных в Росреестре, и долговых обязательств.

Причины расприватизации (деприватизации), как правило, носят финансовый характер, к которым можно отнести:

• постоянно растущие налоги;
• квартплата;
• другие обязательные платежи.

На сегодняшний день процедура расприватизации жилья в полной мере не регламентирована законом и не содержит конкретных положений.

В 2015 году в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, предусматривающий деприватизацию квартир малоимущих граждан. Планировалось, что в случае его принятия, данный закон вступит в силу с 1 января 2017 года и к данной процедуре будут применяться правила, установленные законодательством.

Что такое расприватизация и деприватизация жилья

От приватизированной квартиры возможно отказаться, а именно вернуть ее в государственную или муниципальную собственность. Сделать это можно как путем расприватизации, так и путем деприватизации. Многие соединяю эти два понятия в одно, но это не верно.

Расприватизация представляет собой принудительный порядок расторжения сделки. В суде необходимо признать сделку или договор приватизации недействительными.

В свою очередь, деприватизация — это добровольный отказ от частной собственности в пользу государства или муниципалитета. После чего бывшие собственники вновь приобретают статус нанимателей квартиры (ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Их главное отличие друг от друга заключается в том, что:

• в первом случае гражданин считается не использовавшим свое право на приватизацию жилья;
• а во втором, несмотря на то, что он вернул собственность, право на приватизацию он использовал.

При расприватизации необходимо доказать, что при совершении приватизации было нарушено право гражданина на приватизацию, и не соблюдены положения закона.

К основаниям (причинам) расприватизации можно отнести:

• в собственность оформлено жилье, которое не может быть приватизировано в силу закона (например, дом находится в аварийном состоянии);
• нарушены права ребенка (например, в приватизацию не включен несовершеннолетний, нет согласия органов опеки и др.);
• один из участников ранее уже использовал свое право на приватизацию;
• в договоре приватизации отсутствуют существенные условия и другое.

Можно ли расприватизировать квартиру

Приватизация в России возможна только до 1 марта 2017 года, будет ли дальнейшее продление пока не известно. Соответственно и порядок расприватизации предусмотрен не далее этого же срока.

Надо сказать, что ранее законодательство предусматривало отказ от собственности только через суд. Но с недавних времен появилась возможность расприватизировать жилье путем добровольного отказа от него.

Однако, чтобы расприватизировать квартиру, нужно соблюсти некоторые условия:

Объект недвижимости должен быть свободным от обязательств перед третьими лицами.

Также возможно вернуть квартиру государству только после полного погашения задолженности по коммунальным платежам.

Квартира должна быть единственным жильем для человека. В расприватизации будет отказано, даже если гражданин платит ипотечный кредит.

При добровольной передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность на такую процедуру должны быть согласны все собственники. В противном случае это возможно сделать через суд, если на то будут основания.

С несовершеннолетним

Для того, чтобы расприватизировать объект недвижимости где одним из собственников является несовершеннолетний нужно разрешение органов опеки и попечительства. Это является обязательным условием, поскольку права ребенка не должны быть ущемлены.

В этом случае необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В нем нужно обосновать признание такой сделки недействительной и, ссылаясь на нормы права, доказать, что нарушены права ребенка.

Без согласия собственника

В соответствии с законом добровольно отказаться от приватизированной квартиры может только собственник. При этом должны быть согласны все собственники жилья, если оно оформлено в долевую собственность. Заявление в органы местной администрации подается от имени собственника.

В суде необходимо отстоять свою точку зрения, подкрепив ее соответствующей доказательственной базой.

Если один собственник умер

В случае, если один из собственников умер, то расприватизировать жилое помещение невозможно. Это связано с тем, что после смерти человека его доля будет входить в наследственную массу и в дальнейшем передана по наследству.

Таким образом, право собственности на долю в квартире возникает в результате наследования, а не ее приватизации. Соответственно такая часть приватизированного жилого помещения не может быть расприватизирована. Если же наследник откажется от наследственной массы, то она перейдет в собственность государства или муниципалитета.

То есть если она досталась по наследству или была приобретена в результате какой-либо сделки, она не может быть отдана государству.

Как отказаться от приватизированной квартиры

До июня 2006 года расприватизировать квартиру возможно было только через суд. Но после вступления изменений в законную силу добавился боле простой способ — путем обращения в жилищный отдел местной администрации. Вторым способом можно воспользоваться только в том случае, если соблюдены все условия для добровольного отказа от собственности в пользу государства.

Для оформления отказа от собственности в пользу государства (деприватизации), приобретенной в порядке приватизации, можно выделить следующие этапы:

1. Собственники должны договориться между собой, и прийти к общему мнению о деприватизации жилья. Если все согласны, то начинается процесс сбора документов.
2. Заявления и собранные документы подаются в орган местной администрации, где подлежат рассмотрению, срок которого составляет 2 месяца.
3. В случае положительного решения органа местной администрации с гражданином заключается договор о передаче объекта недвижимости в собственность государства или муниципалитета.
4. Регистрация права собственности государством в Росреестре.
5. Заключение договора социального найма с бывшим собственником.

Расприватизация квартиры займет белее длительное время. Этот способ предусматривает следующие действия:

1. Также нужно собрать все документы, которые необходимо предоставить в суд. В том числе должны быть документы, подтверждающие незаконность приватизации.
2. Грамотно составить исковое заявление. Для этих целей лучше всего обратиться к юристу.
3. Подать иск и все приложенные документы в суд.
4. Если иск подан по всем правилам гражданского судопроизводства, ту он будет рассмотрен судом и будет вынесено решение. Если исковые требования удовлетворены и сделка признана недействительной, то с этим решение необходимо обратиться в Росреестр.

Бывают случаи, когда требуется расприватизация доли в квартире. Как правило, это происходит если доли были распределены не верно. Порядок такой расприватизации идентичен деприватизации всей квартиры через суд. После чего осуществляется новая приватизация по всем правилам.

Документы для расприватизации

Если принято решение о расприватизации, то предстоит собрать следующий пакет документов:

1. документы, удостоверяющие личность всех собственников в оригиналах и копиях (паспорт и свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний и ему не исполнилось 14 лет), а также доверенность, если гражданин действует через представителя;
2. правоустанавливающий документ на объект недвижимости — договор приватизации;
3. правоподтверждающий документ — свидетельство о регистрации права, если собственность регистрировалась до 15 июля 2016 года, если позже, то выдается выписка из ЕГРП;
4. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (она имеет срок действия, как правило, 1-2 месяца);
5. выписка из домовой книги о лицах, прописанных в квартире;
6. разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, если собственник несовершеннолетний;
7. технический паспорт помещения — подтверждает, что нет незаконных перепланировок;

После того, как подготовлен полный пакет документов, нужно обратиться в орган местной администрации с соответствующим заявлением. Его должны подписать все собственники, имеющие долю в квартире.

Далее процедура деприватизации схожа с приватизацией, только в обратном порядке.

Исковое заявление о расприватизации квартиры

Чтобы осуществить расприватизацию жилого помещения необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Как правило, без квалифицированной помощи юриста здесь не обойтись.

Иск нужно подать с обязательным соблюдением правил территориальной подсудности, а именно по месту нахождения недвижимости, в противном случае в принятии искового заявления будет отказано.

Предметом иска будет нарушения права на приватизацию (например, не включен в приватизацию временно отсутствующий гражданин и др.). При этом довод о том, что нарушено право, должен подкрепляться доказательствами документального и иного характера. В некоторых случаях ими могут служить показания свидетелей.

Далее нужно четко изложить свои требования. Именно от четкой формулировки зависит решение суда и сможет ли он удовлетворить их (например, признать приватизацию квартиры (указать ее адрес) недействительной и др.).

Далее нужно приложить к иску все документы, на которые были ссылки. Такой же пакет документов нужно направить всем сторонам по делу.

В обязательном порядке иск должен быть подписан лично или представителем по доверенности.

Деприватизация для малоимущих

В Государственную думу был внесен законопроект, направленный на деприватизацию жилья в России. Данный закон планируют ввести в действие с 1 января 2017 года.

Он касается малоимущих граждан. Закон поможет отдать в собственность государства квартиру, в том случае, если гражданин не справляется с обязанностью по ее содержанию. В эту обязанность входит:

1. взносы на капитальный ремонт;
2. оплата коммунальных услуг;
3. имущественный налог и др.

Надо отметить, что в последние годы содержание жилья становится все дороже и не каждый человек может справиться с этим бременем.

В остальном все остается по-прежнему. Если собственность долевая, то необходимо согласие всех собственников. Если собственник несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки и попечительства.

После передачи квартиры в собственность государства или муниципалитета гражданин остается в ней проживать, но только на основании договора социального найма.

Законодатель, таким образом, хочет оказать помощь малоимущим слоям населения и избавить их от непосильного бремени содержания своего имущества.

Также новый закон предусматривает принудительную деприватизацию жилья малоимущих. То есть собственности можно лишиться в судебном порядке. Это связано еще и с тем, что законы, регламентирующие категорию малоимущих, отнесены к ведению региональных властей. В каждом регионе могут быть установлены свои правила для признания гражданина малоимущим.

Последствия расприватизации

В случае добровольного отказа от собственности гражданин не имеет права на повторную приватизацию жилья. Следует напомнить, что по закону оно предоставляется только один раз в жизни. Исключение из этого правила составляют те граждане, которые принимали участие в приватизации несовершеннолетними. Они вправе приватизировать еще одно жилье.

В случае расприватизации жилья, гражданин вместо статуса собственника приобретает статус нанимателя жилья. Это говорит о том, что он не может распоряжаться им (продать обменять, сдавать в аренду и др.), а может только проживать в нем.

В случае расприватизации квартиры через суд, гражданин считается не воспользовавшимся правом на приватизацию и вправе осуществить ее вновь в соответствии с законом.

Заключение

Прежде чем приватизировать жилое помещение, следует взвесить все плюсы и минусы. Это связано с тем, что, становясь собственником недвижимости, гражданин приобретает и определенные обязанности, например, по содержанию недвижимости.

Содержание недвижимого имущества в России обходится достаточно дорого. Налог на имущество вырос, плата за коммунальные услуги также постоянно увеличивается. Помимо этого, собственник обязан содержать общедомовое имущество и платить взносы на капитальный ремонт. У некоторых граждан содержание недвижимости отнимает больше половины дохода.

В связи с тем, что многие не в состоянии нести такие расходы, достаточно востребована процедура расприватизации жилья. В данном случае могут возникнуть сложности, если квартира находится в долевой собственности. Это из-за того, что желание вернуть государству собственность может возникнуть не у всех владельцев недвижимости. Кроме того, собственником может быть ребенок и тогда процедура отказа от собственности осложнится судебным процессом и получением разрешения органов опеки и попечительства.

Только в суде решается вопрос по признанию приватизации недействительной, если чьи-то права нарушены. Все это отнимает очень много времени и сил.

Вопрос

Ответ

В этой ситуации можно предложить два варианта решения вопроса:

1. свою долю в квартире можно передать по договору дарения;
2. обратиться в орган местной администрации с заявлением о расприватизации от всех собственников квартиры.

Однако во втором случае те граждане, которые отказались от собственности добровольно, не могут участвовать в приватизации повторно, так как они считаются использовавшими свое право. Только в случае если они были на тот момент несовершеннолетними, то они вправе еще раз принять участие в приватизации.

Когда могут отобрать подаренную квартиру

Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.

Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.

Особенности дарения

Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.

«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).

Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.

Читайте также

Кому нельзя дарить недвижимость

Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:

• работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
• лицам, занимающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, а также госслужащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• коммерческим организациям, если дарителем являются также коммерческие организации
• также невозможны подарки.от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными (которые делают их законные представители;

«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Когда договор дарения могут аннулировать

В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
• Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
• Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
• Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
• Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
• Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
• Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
• Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.

Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.

Суд и срок давности

Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).

В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.

Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.

Пять ситуаций, в которых дарственная точно будет аннулирована в суде

Бывают ситуации, при которых граждане, подарившие ту или иную вещь, начинают задумываться, можно ли аннулировать дарственную. Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке!

Причем важно отметить, что подобный вопрос должен беспокоить не только бывших владельцев подарков (дарителей), но и одаряемых лиц. Ведь при аннулировании соглашения придется вернуть то, что перешло новому собственнику. Дает ли договор дарения 100% уверенность в том, что вещь не вернут назад? Давайте разбираться.

1. Отсутствие государственной регистрации перехода права

Если переход права на объект дарения требует государственной регистрации (в случае дарения, например, недвижимого имущества — квартиры), то при отсутствии регистрационных действий такая сделка юридически будет считаться не заключенной.

2. Сделка, совершенная под принуждением

Если у вас имеются доказательства того, что дарственная была написана под давлением, сделка будет считаться недействительной. Сюда же можно отнести случаи заблуждения/обмана. Далеко не всегда граждане могут оценить юридические последствия своих действий. Такие люди, к сожалению, очень манипулируемые, и легко поддаются обману или вводятся в заблуждение более ловкими гражданами. Однако если этот факт доказать в суде, дарственная будет аннулирована.

К сожалению, судебная практика полна столь печальными примерами. Возьмем, к примеру, такой случай. Гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы, сидеть предстояло еще долго, но на волю хотелось нестерпимо. Сокамерники, воспользовавшись неустойчивым эмоциональным состоянием, предложили «выгодную» сделку, пообещав в кратчайшие сроки помочь выйти на свободу взамен на квартиру. Но подобного рода сделка будет считаться недействительной, поскольку сокамерники не в состоянии повлиять на судьбу осужденного. Более того, они добровольно вынудили гражданина пойти на сделку.

3. Сомнения в дееспособности дарителя

Если есть возможность подтвердить, что в момент написания дарственной даритель не был в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, то договор дарения будет признан недействительным.

Для наглядности приведу интересный пример из практики. В момент совершения сделки была скрыта информация о том, что даритель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Возникает вопрос: каковы последствия совершения данной сделки?

Ответ прост: данное основание является безусловным для признания договора дарения недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 177 Гражданского кодекса. Однако необходимо будет провести судебно-медицинскую экспертизу для того, чтобы доказать, что на момент совершения сделки даритель не понимал значения своих действий.

Близкие родственники имеют право при жизни дарителя в судебном порядке оспорить правомерность договора дарения в ряде случаев:

• Даритель лишен дееспособности на момент совершения сделки;
• На дарителя оказывалось давление со стороны третьих лиц;
• На момент совершения сделки даритель находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения.

4. Отсутствие согласия супруга

Еще один из наиболее часто встречающихся случаев на практике. Согласно семейному законодательству все имущество, нажитое супругами в период их брака, является общей собственностью. Дарение без согласия супруга возможно, но только в случаях, если даритель является единоличным владельцем передаваемого, например, получил его в дар или по наследству. В данном случае при совершении сделки согласие супруга спрашивать необязательно.

Во всех остальных случаях это невозможно (ст. 35 Семейного кодекса). В противном случае, если супруг совершил щедрый жест и заведомо скрыл этот факт от супруги перед совладельцем — она может обратиться в суд и оспорить дарственную.

5. Какие условия лучше не прописывать в дарственной?

• Ни в коем случае нельзя прописывать в договоре условие, согласно которому даритель будет иметь право проживать в одариваемой квартире до момента смерти.

В регистрирующем органе такой договор «не пропустят», поскольку такое право для одной из сторон может быть предусмотрено в договоре ренты, но никак не в дарственной.

Сюда же относится также обязанность одаряемого пожизненно материально обеспечивать дарителя, осуществлять пожизненный уход и прочее. Все это составные элемент договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

• Не стоит указывать в дарственной условие о том, что недвижимость переходит к одаряемому сразу после смерти дарителя.

В данном случае дарственная будет недействительна, поскольку в отношении передаваемого объекта будут действовать нормы, касающиеся наследственных вопросов.