Вечные продавцы: почему некоторые квартиры не находят покупателей годами: Мнения: РБК Недвижимость

Вечные продавцы: почему некоторые квартиры не находят покупателей годами

Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.

Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.

Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:

— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;

— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);

— супруги, находящиеся в процессе развода;

— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).

Итак, судите сами.

Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире. Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.

Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.

Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:

— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;

— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);

— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.

В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.

Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.

Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.

Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.

Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:

— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;

— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);

— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).

Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.

Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент. Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.

Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:

— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;

— кому и что полагается в результате продажи квартиры;

— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.

Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.

Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.

Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.

Здесь обычно допускается несколько ошибок:

— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;

— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).

Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице. Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком. Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.

Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:

— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.

— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.

— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.

— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.

Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

🎭 Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

🎭 Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

🎭 Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами

Почему квартира плохо продаётся

Когда время экспозиции объекта превысило все мыслимые и немыслимые сроки, а потенциального клиента на горизонте и в помине нет, собственник жилья приходит в отчаяние и чуть ли не у каждого встречного начинает интересоваться, неустанно при этом повторяя один и тот же вопрос: Может мне кто-нибудь толком объяснить, почему долго не продаётся квартира?! Что делать?!

Кто бы там чего не говорил, действительно веских причин, по которым люди не могут месяцами, а в некоторых случаях даже годами продать свою недвижимость, на самом деле не так уж много. В большинстве случаев всему виной пресловутый человеческий фактор. Попробуем разобраться: Кто виноват в том, что квартира плохо продаётся? Что делать хозяину вторичной недвижимости в тех случаях, когда он сам или его риэлтор не может долго продать жильё?

Сезонность

Ежегодные спады деловой активности на рынке недвижимости приходятся в основном на два периода: с начала января и вплоть до середины февраля, вторым мёртвым сезоном на вторичке можно считать все три летних месяца. И если зимой квартира плохо продаётся по причине общей спячки на рынке, как долгое эхо новогодних праздников и похмельного синдрома, и все коммерсанты, конечно же, об этом знают, то летом жильё возможно будет долго продаваться из-за того, что внимание владельцев и потенциальных покупателей переключается с городской недвижимости на загородную. В погожие деньки действительно всем нам есть чем заняться на свежем воздухе и природе: и грядки вскопать и съездить отдохнуть на море, в общем не до квартир. Так что если процесс реализации недвижимости пришёлся на эти две зоны сезонной турбулентности, то не стоит раньше времени бить тревогу. Может просто стоить выбрать для этого более подходящее время или ещё немножко подождать.

Посёлок

По всей стране повально закрываются градообразующие предприятия, фабрики, заводы. Население покидает некогда цветущие, небольшие посёлки и перебирается жить в крупные города. Молодёжь не желает работать на земле, потому что это очень трудно, колхозной жизнью живут в основном старики, да дети. Соответственно покупательская способность в таких богом забытых локациях стремиться к нулю. Часто собственники вынуждены либо бросать своё жильё, либо отдавать его за сущие копейки. Если посёлок — дыра не только в географическом, но и в экономическом смысле, то это одна из самых вероятных причин почему ваша квартира так долго продаётся.

Не для всех

Варианты эксклюзивных квартир по цене и местоположению — случаи на рынке не стандартные, требующие особого внимания и вселенского терпения. В «элитке» свои правила и законы, иногда своего покупателя можно ждать месяцами, а то и годами. На взгляд же обывателя процесс продажи высокобюджетных квартир вообще происходит как-то совсем уж плохо, вяло что ли: нет огромного количества обращений от потенциальных покупателей, не дымится телефон от звонков, нет очередей. Но как бы уныло продажа эксклюзива в премиум или бизнес классе не выглядела со стороны, уверена, рано или поздно реализация дойдёт до своего логического завершения — часто первый клиент становится единственным и последним.

Неликвид

Часто так бывает, что в чужом глазу собственник видит малейшую соринку, а в своём не желает замечать увесистого бревна. Быть может по каким-то причинам объект занесён профессиональными экспертами в разряд неликвида и именно из-за этого хозяин так долго не может его продать: огромные долги поставщикам коммунальных услуг, ипотечный кредит, кривые документы, жильё после пожара, общее состояние и ремонт, вид на промзону или помойку, низкий первый этаж, неудачная планировка, внешний вид фасада, аварийный дом под снос, местный контингент, отсутствие элементарных благ цивилизации. Но как бы там ни было, рекомендую как можно беспристрастно и объективно отнестись к оценке недвижимого имущества и своим скромным возможностям на рынке.

Тяжёлый случай

Затоваривание на первичном рынке не позволяет многим владельцам новостроек успешно в сжатые сроки реализовать свой объект. Часто складывается такая ситуация, когда поле сдачи дома в эксплуатацию в портфеле застройщика остаются не распроданными до 40% от общего количества квартир в новостройке. Выгодно конкурировать с таким объёмом предложений собственник не может, зачастую именно в этом кроется причина того, что он сам или его риэлтор долго не могут продать квартиру. Хозяину жилья в таких условиях только и остаётся, что демпинговать — устанавливать цену на объект существенно ниже рынка.

Риэлтор занят — перезвоните позже

Часто так случается, что огромное количество первоочерёдных дел поглощает человека, и он утопает в рутине дней. Психологически исполнитель конечно же пытается выстроить стройную иерархию из своих забот, но как обычно это бывает, до менее важных так руки и не доходят. Возможно риэлтор очень сильно занят и не может оперативно реагировать на меняющиеся обстоятельства, тем самым он упускает многое из виду и теряет по ходу процесса драгоценных потенциальных клиентов — порою именно из-за этого реализация затягивается и квартира ну никак не может продастся.

Цена завышена

Если анализировать возможные ошибки из-за которых жильё на рынке так плохо продаётся, то конечно же нельзя обойти стороной рассмотрение вопроса объективной профессиональной оценки рыночной стоимости вторичной недвижимости. Часто собственники пренебрегают рекомендациями от экспертов по стартовой цене продажи квартиры и сильно переоценивают свои квадратные метры — порою именно это обстоятельство лежит в основе слабой реализации объекта.

Плохо подготовились

Другое дело, когда и цена вроде бы нормальная, проходная, и агент не дурак, но из-за спешки собственник и его представитель упустили из виду какие-то важные детали! Ошибки технического характера встречаются на рынке сплошь и рядом – это и невыразительная презентация (плохие не информативные фото снимки объекта), отсутствует грамотно составленный продающий текст, который должен повествовать о всех прелестях и преимуществах жилья и помочь потенциальным покупателям например из другого региона легко сориентироваться в своих изысканиях, использованы не все рекламные возможности — только комплексный подход может охватить весь круг потенциально заинтересованных клиентов. Возможно есть мелочи в объявлении, которые цепляют глаз и отталкивают клиентов от решительных действий. Кто знает, может элементарной генеральной уборки и не хватает конкретно в вашем случае и именно из-за разрухи и хаоса, царящими на фото, квартиру так долго и не берут! Но как бы там ни было, рекомендую ещё раз внимательно всё просмотреть, и если вы в упор ничего не видите, то воспользуйтесь услугами третьих лиц, со стороны, уверена они, то помогут во всём разобраться.

Что можно сказать в заключении? Наши желания очень часто бегут впереди наших возможностей и именно из-за спешки, необдуманных действий мы часто буксуем на месте. Дилетантам на рынке продажа жилья вообще представляется как дело вполне решённое как только они разместят объявление в интернете с взятой с потолка ценой. Однако смею вас заверить, что такие действия во многих случаях преждевременны и не имеют вообще никаких предпосылок на существование, так как перед продажей должен быть выполнен огромный объём работы по предварительной оценке, основанный на общей конъюнктуре рынка, анализу право устанавливающих документов, яркой презентации объекта и только после этого можно делать выводы по примерным срокам реализации. Но не смотря ни на что, многие через чур самоуверенные собственники пренебрегают данными обстоятельствами, и продолжают всё делать с ссылкой на русский авось, этим во многом и объясняется то, почему их квартира так долго не продаётся.

Всем выгодных сделок в нужные сроки!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

+ 7 (903) 170-13-84

novik911@ya.ru

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

– До 1 июля 2022 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

– Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Основные причины продажи квартиры на вторичном рынке (часть 1)

Зачем это знать? От причины продажи зависит «дорожная карта» продажи квартиры, сроки продажи, готовность собственников к сделке, юридическая чистота сделки и, конечно, – итоговая цена квартиры.

Скажу сразу, бывают индивидуальные случаи. Например, я в практике встречала такую ситуацию. Мама со взрослой дочкой продавали «убитую» 3-комнатную квартиру в Советском районе Нижнего Новгорода и хотели купить другую с ремонтом. Можно и район похуже и метров поменьше, главное с ремонтом. Зачем? А у них вообще «хобби» такое. Эту квартиру они также несколько лет назад купили с ремонтом в отличном состоянии, продав другую квартиру. Вот не хотят следить за состоянием жилья и делать новый ремонт.

Итак главные причины продажи квартиры собственником:

Смена места жительства.
Изменение состава семьи.
Изменения уровня дохода
Наследство
Проблемные соседи
Ситуация с ипотекой
Решение улучшить условия проживания

Теперь подробнее какие моменты надо учитывать при продаже или покупке квартиры в зависимости от причины продажи.

Переезд в другой город или страну и продажа квартиры по доверенности

Переезд в другой город или страну. Сложность может быть в том, что собственник находится в другом городе или стране, а его присутствие необходимо на сделке. Надо будет ждать приезда собственника и молиться, чтобы он не передумал
Часто такие квартиры продают по доверенности. В этом случае надо проверять доверенность и не все банки (если покупатель с ипотекой) проводят такие сделки. Сроки на подготовку документов для продажи могут растянуться надолго. Из моей практики, был случай когда собственник находился в Австралии и доверенность с другими документами, запрошенными банком, делали 4 месяца.

Также собственник часто «привязывается» к покупке квартиры в городе, куда переезжает, а значит к ценам в другом городе и ситуации на рынке недвижимости. С другой стороны, если переезд срочный, это может снизить конечную цену квартиры.

Изменение состава семьи

Связано с рождением детей?, смертью членов семьи, женитьбой?, или разводом, разделом имущества или разменом с целью разъехаться по своим углам и т.п.
Цель – это покупка квартиры (или квартир) большей? площадью или меньшей?. В каждом случае будет своя схема сделки и нюансы.

Продавцам такой недвижимости можно дать совет не торопиться и тщательно изучить рынок, а также быть готовым к выстраиванию “цепочек” из продаваемых квартир, к переговорам со множеством участников сделок и выяснению их истинных потребностей.

Покупателям таких квартир стоит внимательно отнестись к документам и юридической чистоте квартир. Например, на каком основании было приобретено право собственности.

Сроки осуществления сделки также следует тщательно согласовывать со всеми участниками “цепочки”. Часто случаются срывы, когда одна из сторон по каким либо причинам отказывается от взятых обязательств, и тогда “летит” вся цепочка. Также важно понимать и до мелочей? продумать систему расчетов по квартирам. И да, цена квартиры в большинстве случаев может быть снижена, если другие участники “цепочки” будут согласны на снижение цены.
В общем, в таких сложных продажах есть очень много факторов, и в каждом конкретном случае свои. Собираем как пазл по кусочкам.

Изменение уровня дохода

Веская причина, которая может побудить срочно продать квартиру – резкое уменьшение доходов. Особенно это актуально сейчас, в кризис, если уже нет возможности платить по ипотеке. Такие квартиры могут продавать со значительным дисконтом. Кстати, к осени ожидается много таких квартир на рынке.
Может быть и увеличение дохода, как следствие желание улучшить жилищные условия. В этом случае, “дешевой” стоимости квартиры ждать не стоит.

Основные причины продажи квартиры на вторичном рынке (часть 2) – читать статью

Манахов Максим Андреевич

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

Телефон: 8 (930) 290 88 85
Email: manahov@vladis.ru

Другие мои статьи:

Осмотр квартиры перед покупкой – читать
Варианты покупки недвижимости в Нижнем Новгороде – статья
Как продать квартиру быстрее: 5 советов от «Владис» – читать
Как стать риэлтором? – читать
Альтернативная сделка. Шаг за шагом с Владисом – читать
Что выбирают в 2022: квартиры студии или однушки – читать

Жилой комплекс «Командор» ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.

Готовые дома в коттеджных поселках! Передача ключей осенью этого года! Цены от 6 583 000 рублей!

Утвержден план 3-й очереди ЖК «Новая Кузнечиха» Застройщик планирует начать освоение территории общей площадью чуть более 16 га в 2022 году

«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.

Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!

Давайте дружить в соцсетях

Ляп на ляпе: как ошибаются собственники при продаже квартир

Как затянуть продажу вполне ликвидной квартиры на долгие-долгие годы, совершив всего одну, зато роковую ошибку? Как обеспечить себе много проблем, пытаясь сэкономить мало денег? Об этом и других ошибках, которые совершают продавцы жилья, сайту “РИА Недвижимость” рассказали опытные риелторы.

Тайный диагноз

Информация, что кто-то из владельцев квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере, часто отпугивает покупателей, рассказывают эксперты компании “Азбука жилья”. Продавцы также уверены, что данный факт ставит крест на их попытках выйти на сделку. Однако на практике это не всегда является нерешаемой проблемой.

В компанию “Азбука жилья” за бесплатной консультацией обратилась семья, самостоятельно продающая квартиру. Все было нормально, за исключением того, что одному из собственников был поставлен диагноз “шизофрения”. Он состоял на учете в диспансере, но дееспособности лишен не был. Во всех риелторских агентствах собственникам советовали это скрыть, сетуют эксперты.

“Вывод из истории простой: честно расскажите о вашей ситуации профессионалу, и он найдет из нее выход”, — резюмировали эксперты.

Тюремный романс

То, что в ходе сделки необходимо проверять и контрагентов, и риелторов, — это усвоили уже многие, но важно не забывать и о необходимости искать проблему “на своей стороне”, особенно если у продаваемой недвижимости несколько собственников, предупреждают в “Азбуке жилья”.

“Это почти страшная сказка о том, как внезапно появившийся из тумана айсберг проплыл мимо и лишь слегка зацепил корабль”, — поясняет специалист компании и рассказывает о нестандартной истории одной сделки.

Продавалась квартира, которая находилась в собственности у матери и двух ее совершеннолетних сыновей. Они хотели разменять свое жилье и разъехаться. Старший сын находился в тюрьме. Мать поехала к нему за разрешением, получила генеральную доверенность. К тому моменту был найден покупатель на квартиру, все было готово к сделке. Но в последний момент выяснилось, что старший сын буквально за день до оформления доверенности проигрался в карты и написал дарственную на свою долю.

Между прочим, это не единственная такая история. Девушка решила приобрести квартиру в новостройке на деньги от продажи квартиры родителей, вспоминает еще одну историю директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. “Недвижимость была выставлена на продажу, и покупатель нашелся достаточно быстро, однако к моменту сбора документов выяснилось, что собственниками являются только родители девушки, которые против реализации квартиры, а их дочь там даже не прописана”, — добавляет она.

Разобраться без старших

С технической стороны также не стоит исключать “подводные камни”, ведь как покупатель может столкнуться с недостаточно честным продавцом, так и сам собственник жилья — с недобросовестным приобретателем. Например, в случае расчетов через ячейку обязательной рекомендацией является пересчет денежных средств. Эта процедура нужна, чтобы исключить риски их недополучения, комментирует эту практику заместитель генерального директора агентства недвижимости “Бон Тон” Валерия Цветкова, и рассказывает историю одной сделки.

“Продавец искал покупателя на свою трехкомнатную квартиру, но при этом не был готов к значительным ценовым уступкам. В результате клиенты уходили с объекта. Однако через некоторое время был найден покупатель, который уговорил продавца на скидку в размере комиссии риелтора. Таким образом, стороны решили действовать напрямую, не прибегая к помощи специалистов. Сделка уже подошла к финалу, наступило время взаиморасчетов, а покупатель настаивал на том, что пересчет производить не надо. Однако продавец квартиры засомневался и все-таки настоял на пересчете. В результате выяснилось, что небольшой суммы не хватает”.

При этом интересен тот факт, что в результате пересчета (в целом по сделкам) сумма может оказаться не только меньше, но и больше оговоренной величины, так что в пересчете должен быть заинтересован и покупатель, указывает эксперт.

Дело — табак

Со дня сотворения современного рынка недвижимости эксперты настоятельно советуют: приводите перед продажей квартиру в “товарный вид”, но до сих пор находятся собственники, которые их не слушают.

“Однажды мы поехали на показ, а риелтор продавца не приехала, я сначала несколько удивился”, — вспоминает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

А как зашли в квартиру — все стало понятно. Дверь нам открыл сын хозяйки квартиры с сигаретой в руке, в другой комнате — такая же курящая мама. В итоге — наглухо прокуренная квартира, коричневые потолки и стены, расстраивается он.

“Я еще тогда подумал, что продавать такое они будут долго”, — резюмирует Вишняков.

Губительная жадность

Неправильная оценка продаваемой квартиры — это вечный бич вторичного рынка жилья, уверены все эксперты.

Но были и сложности: владелица жилья сама решила, что ее квартира будет продаваться за определенную сумму. И сумма эта была существенно выше рынка. Более трех месяцев квартира экспонировалась безуспешно — клиентка категорически отказывалась снизить цену хотя бы на рубль, не давая объяснений. Наконец, мы с ней серьезно поговорили и выяснили, что она назначила столь высокую цену, потому что ей нужна определенная разница от продажи, два миллиона рублей. Также стало понятно, что она неверно оценила стоимость квартир, которые подходят ей в качестве альтернативы (думала, что они дороже, чем на самом деле). В итоге все закончилось хорошо: клиентка снизила цену, но смогла купить желанный объект и получить необходимую разницу, заключает Бербенева.

Губительная щедрость

Бывает и обратная ситуация — когда продавец из-за неопытности продает свою квартиру намного дешевле, чем мог бы, отмечает руководитель департамента городской недвижимости “НДВ” Оксана Иванова.

На кризисном рынке не исключена такая ситуация: собственник с энтузиазмом берется за продажу своей квартиры. Для оценки использует открытые источники, что в целом правильно, но, к удивлению своему, обнаруживает, что просмотры случаются раз в два месяца и покупатели настроены крайне скептически: указывают на недостатки и требуют скидки в десять-двадцать процентов, скажем, от пятисот тысяч до полутора миллионов рублей. “Свои требования объясняют тем, что цены у всех завышены, и ориентироваться на объявления в интернете не стоит”, — поясняет Иванова. Двоих таких покупателей продавец выпроводил, но любому терпению есть предел: когда он слышит одну и ту же “пластинку” в третий, пятый, десятый раз, создается ощущение, что он действительно чего-то не понял, и это реальный размер торга.

Многие поддаются на подобные провокации и действительно продают свои квартиры намного дешевле рынка, так как квалифицированного консультанта, который смог бы оценить предельный размер скидки, под рукой не было. Подобные покупатели — обычные перекупщики, которые ищут чересчур наивных продавцов, а спустя три года будут искать на эту же квартиру чересчур наивных покупателей. “Такие вот доморощенные инвесторы”, — резюмирует Иванова.

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Читайте также:

Размер задатка при покупке квартиры

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2022 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Плюсы и минусы
Особенности и подводные камни
Порядок действий
Какие документы требуются
Советы юриста
Покупка комнаты в квартире на материнский капитал
Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
Заключить договор купли-продажи.
Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
техническая и кадастровая документация на жилье;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справка о прописанных в квартире жильцах;
согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
порядок проведения расчетов;
конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
условия расторжения договора;
ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.