Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность

Все ли вы знаете об ответственности владельца квартиры и незаконную сдачу в аренду? Читайте о законах РФ!

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой и неофициально, когда договор не составляется. При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если сдавать жилплощадь без договора и факт откроется, то будет наложен штраф и в некоторых случаях возможна даже уголовная ответственность.

  • 1 Что такое незаконная сдача?
  • 2 Законы
  • 3 Ответственность владельца — что будет?
    • 3.1 Штрафы
    • 3.2 Уголовный кодекс РФ
  • 4 Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?
    • 4.1 Как составить жалобу
    • 4.2 Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?
  • 5 Как сдавать квартиру в аренду без последствий

Что такое незаконная сдача?

Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами – ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.

Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.

Законы

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

  1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
  2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
  3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Ответственность владельца — что будет?

Штрафы

Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.

Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.

Дополнительно на нарушителя будут наложены:

    Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.

В судебной практике чаще всего происходит именно так.

Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.

Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.

Уголовный кодекс РФ

Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:

  • штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы на срок до 1 года;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев;
  • лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.

Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.

Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:

  • штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
  • при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.

Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?

Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:

  1. Федеральная налоговая служба.
  2. Управляющая компания или ТСЖ.
  3. Участковый.
  4. Управление по вопросам Миграции (сюда можно обращаться с заявлением в том случае, если квартира сдается иностранным гражданам).
  5. Роспотребнадзор. Этот государственный орган может помочь в том случае, если в сдаваемой нелегально квартире не соблюдаются санитарные нормы, установленные законодательством Российской Федерации.

Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.

Как составить жалобу

  • Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
  • В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
  • Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».
Читайте также:
Форма предварительного договора купли продажи квартиры

Ниже должны быть в обязательном порядке указаны персональные данные заявителя. Анонимные обращения государственными органами не рассматриваются.

Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.

  • Следующий пункт – подробное описание факта нарушения законодательства. Здесь должны быть максимально подробно указаны данные о нарушителях (арендаторе и арендодателе), дата возникновения нарушения, сопутствующие обстоятельства и прочее.
  • Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.

    • Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
    • Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
    • Поставьте дату составления жалобы.

    Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?

    Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.

    Порядок действий:

    1. Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
    2. Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
    3. Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.

    Как сдавать квартиру в аренду без последствий

    Чтобы избежать проблем с законом необходимо:

      Заключить арендный договор или договор найма.

    Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев – такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ.

  • За каждый отчетный год, в котором имелся факт получения доходов в виде арендной платы, владелец квартиры должен предоставлять налоговую декларацию в ФНС и своевременно уплачивать начисленные в соответствии с ней налоги.
  • Если порядок действий соблюдён – сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.

    Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры – внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как легально сдавать квартиру в аренду

    Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

    Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

    Что нужно предусмотреть заранее

    Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

    Договоритесь с другими владельцами жилья

    Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

    Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

    Заключите с жильцами договор

    Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

    Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

    При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

    Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

    Как правильно оформить договор с жильцами

    Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

    Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

    Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

    Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

    Кто будет проживать

    В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

    Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

    Срок действия

    В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

    • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
    Читайте также:
    Передача денег при покупке квартиры наличными

    Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

    • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

    Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

    Условия оплаты

    В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

    Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

    Штрафы за просрочку платежей

    Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

    Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

    Условия оплаты ЖКУ

    В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

    Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

    Предмет договора

    Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

    Обеспечительный платеж

    Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

    Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

    Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

    Условия одностороннего расторжения

    Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

    Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

    Акт приема-передачи

    Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

    В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

    • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
    • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
    • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

    Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

    Дополнительные условия

    Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

    Как зарегистрировать договор

    Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

    Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

    Что делать, если квартира в ипотеке

    Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

    Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

    • Согласовать планы с банком через менеджера.
    • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

    Что делать, если жильцы не хотят выезжать

    Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

    Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

    Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

    Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

    Читайте также:
    На каком сайте искать квартиру без посредников

    Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

    Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

    Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

    • Сделать жильцам временную регистрацию.
    • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

    В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

    Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

    Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

    Как уплачивать налоги

    Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

    Физические лица

    Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

    Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

    Самозанятые

    Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

    Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

    Индивидуальный предприниматель

    Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

    Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

    Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

    Обычно ставки такие:

    • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
    • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
    • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

    ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

    Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

    Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

    Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

    Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

    Как выгоднее сдавать квартиру

    Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

    Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

    Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

    Что будет, если сдавать квартиру нелегально

    Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

    Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

    Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

    Лучше сдавать квартиру легально.

    Не пропустите новые публикации

    Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

    Читайте также:
    Двойная сделка купли продажи квартиры

    Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

    Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

    Выбирайте налоговый режим

    Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

    Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

    Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

    Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

    Как начисляется налог и как стать самозанятым

    Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

    Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

    Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

    1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
    2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
    3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

    Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

    Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

    О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

    Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

    Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?

    Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?

    И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?

    Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.

    Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.

    Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.

    Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.

    Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.

    Как выйти из тени

    Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили

    Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.

    Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.

    Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.

    Читайте также:
    Как выписаться из квартиры удаленно

    Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.

    Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.

    Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона

    Что будет, если налоговики выявят нарушение

    Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.

    На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.

    Вот какие есть основные варианты:

    1. признаться и согласиться добровольно заплатить налог, пени и штраф. То есть сдаться без борьбы;
    2. признаться, что сдавали квартиру, но не признаваться, что получали доходы. Можно ссылаться на то, что не помните всех квартиросъемщиков и какую сумму получали за аренду и что данные не сохранились. Этот вариант подходит, если сам факт сдачи квартиры уже доказан, например показаниями соседей или арендатора. Но ИФНС еще нужно установить, что вы получали арендную плату и о каких суммах доходов идет речь. Именно с этих сумм рассчитывается налог и штраф;
    3. не признаваться в расчете на то, что налоговые инспекторы нарушение не докажут, а если и докажут, то не смогут доказать всю сумму полученного вами дохода. Даже если в вашей квартире периодически проживали разные люди, это еще не значит, что квартира сдавалась, а если и сдавалась, что от этого были доходы. В таком случае ИФНС нужно установить все факты и доказать нарушение и сумму дохода.

    Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.

    Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:

    • письменные договоры не заключались;
    • в данных Росреестра не зафиксированы факты сдачи квартиры;
    • неизвестны квартиросъемщики, с ними нельзя связаться и опросить;
    • использовались наличные платежи.

    Меры ответственности за незаконную сдачу квартиры в аренду. Куда жаловаться на нарушителей-соседей?

    Достаточно часто незаконная сдача квартиры оборачивается большими неудобствами для соседей. Шум, антисанитария, повреждение общего имущества, противоправные действия становятся следствием появления новых, неофициальных жильцов. Можно ли остановить такое безобразие? Такой вопрос волнует многих людей, а потому требует внимательного рассмотрения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

    Ответственность и штрафы

    Основой регулирования процесса сдачи квартиры в аренду считаются главы 34 и 35 ГК РФ. Собственнику жилья невозможно запретить пользоваться таким способом получения дохода, но при этом он обязан платить налоги и обеспечить законность проживания квартиросъемщиков.

    Сдать собственную квартиру на законном основании можно физическому или юридическому лицу, выполнив установленную процедуру оформления аренды. Для этого:

    1. составляется договор (договор найма для физлица или договор аренды для юрлица);
    2. обеспечивается регистрация арендаторов по месту проживания;
    3. уплачивается причитающийся налог с дохода (гл.23 НК РФ для физлица, гл.25 НК РФ для юрлица или гл.26.2 и 26.5 при упрощенной системе);
    4. подается декларация о доходах по форме 3-НДФЛ.

    За отсутствие договора найма

    В соответствии со ст.609 ГК РФ между собственником и квартиросъемщиком должно заключаться письменное соглашение в произвольной форме. Однако законодательство не предусматривает штрафные санкции в случае, если квартиранты живут без договора. Надо только помнить, что данный документ регламентирует взаимоотношение сторон, а потому без него невозможно, например, востребовать не уплаченную арендную сумму через суд.

    Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

    1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    Отсутствие регистрации

    Граждане РФ имеют право находиться в любой точке страны в течение 90 суток, после чего обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Арендодатель не регистрирует жильцов, а дает согласие на регистрацию, а вот арендатор обязан ее получить. Исключение составляют случаи, когда квартиросъемщик зарегистрирован по другому месту жительства в этом же городе.

    Порядок регистрации установлен Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 №713. Контроль законности проживания должен осуществлять арендодатель. Законом №376-ФЗ от 21.12.2013 установлена ответственность за проживания без регистрации. Незаконные жильцы могут быть оштрафованы на сумму от 2000 до 3000 рублей, а арендодатель – от 5000 до 7000 рублей. Для юридических лиц штраф составляет от 300 до 800 тысяч рублей.

    Читайте также:
    Что значит ДДУ при покупке квартиры

    Неуплата налогов

    Уклонение от уплаты налогов с дохода считается правонарушением, которое карается штрафом в размере 20-40% от неуплаченной суммы (ст.122 НК РФ). При повторном нарушении сумма увеличивается. Если утаивается доход в крупном размере, то в действие вступает ст.198 УК РФ, предусматривающая уголовное наказание.

    При крупной сумме (более 900 тыс.рублей) штраф увеличивается до 150-300 тыс.рублей, а также предусматривается арест на срок до полугода или исправительные работы до 1 года. Особо крупная утайка (более 1,5 млн. рублей) грозит лишением свободы до 3 лет. «Забывчивость» декларирования доходов также наказывается штрафом (ст.119 НК РФ). Он составляет 5% от причитающейся к уплате суммы за каждый месяц просрочки. Максимальный штраф составляет 30%, а минимальная сумма – 1000 рублей.

    Незаконное вселение мигрантов

    При сдаче квартиры владелец должен проверить документы иностранца (паспорт, миграционная карта или отрывной талон миграционного учета). В соответствии со ст.19.15 КоАП РФ, арендодатель за проживание у него в квартире незарегистрированного мигранта штрафуется на 2000-3000 рублей.

    Собственник сдаваемого жилья обязан уведомить ГУВМ о прибытии иностранца. Умалчивание данного факта наказывается штрафом 2000-4000 рублей. Ложная регистрация мигранта (фактически проживание его в другом месте) подлежит наказанию в виде штрафа на сумму до 5000 рублей.

    О том, как правильно сдать квартиру иностранцам, читайте здесь.

    Шумные квартиранты

    Проблема может возникать у жильцов МКД в случае, когда соблюдены законы при сдаче квартиры, но квартиранты попались слишком шумливыми. Надо учитывать, что права жильцов на спокойное проживание гарантируется ст.17 ЖК РФ. В случае нарушения правил общежития всю ответственность несут сами нарушители, т.е. арендаторы. В качестве превентивной меры может быть наложен штраф за административное правонарушение (до 1000 рублей).

    Как избавиться от шумных соседей квартирантов — вопрос насущный. Если поведение квартирантов остается недопустимым, то единственной мерой остается предупреждение владельца о непозволительности подобных нарушений, а в случае неисправления серьезных нарушений в виде использования помещения не по назначению – принудительное отчуждение жилья через суд (ст.293 ГК РФ). Согласно ч.4 ст.687 ГК РФ, собственник квартиры может досрочно расторгнуть договор аренды при таком поведении арендаторов.

    Иные последствия для квартиросъемщиков и недобросовестных арендодателей

    Помимо штрафов со стороны государства за незаконную деятельность, нелегальная аренда квартиры может вызвать серьезные проблемы, как у квартиросъемщика, так и у собственника жилья. Отсутствие договора может вызвать такие последствия для собственника жилья:

    1. Неуплата за проживание. При отсутствии предоплаты жильцы, прожив месяц, просто исчезают.
    2. Порча имущества внутри квартиры и общедомового имущества. Предъявить официальные претензии не удастся и все придется исправлять и компенсировать за свой счет.
    3. Затопление соседей. Нелегальные квартиранты покидают квартиру, где стали виновниками потопа. Претензии будут предъявлены собственнику жилья.
    4. Доведение инженерных коммуникаций, да и всей квартиры, до аварийного состояния. Срочный, дорогостоящий ремонт придется делать за свой счет.
    5. Использование квартиры при уголовно наказуемом деянии. Например, нелегалы могут устроить наркопритон.

    О том, какие могут возникнуть проблемы с квартирантами, читайте тут.

    Может пострадать от незаконной аренды без договора и арендатор. Наиболее часто мошенничество фиксируется после получения предоплаты.

    Например, хозяин может потребовать оплату на несколько месяцев вперед, мотивируя льготными условиями и возможностью жить нелегально. Далее, квартиранта просто вынуждают покинуть квартиру до истечения срока, а деньги пропадают. Исправить положение может только расписка об их вручении.

    Как узнать, что соседи сдают жилье и не платят налоги?

    Чаще всего узнать, что соседи сдают свою квартиру незаконно, достаточно сложно. На логичный вопрос о квартирантах звучит обычный ответ – приехали родственники. На большую вероятность нелегальной аренды указывают такие обстоятельства:

    • частая смена проживающих людей;
    • большое количество жильцов;
    • неадекватное поведение квартирантов (скрытность прихода и ухода, отсутствие общения с соседями).

    Заселение иностранных граждан чаще всего происходит нелегально, а потому можно попросить участкового инспектора проверить наличие регистрации.

    Кому жаловаться?

    Незаконная сдача соседской квартиры в аренду угрожает безопасности других жильцов, т.к. предполагает проживание «нелегалов», способных на различные правонарушения. Естественно, что соседи должны проявлять бдительность. При выявлении такого факта можно обратиться в различные инстанции для принятия законных мер. Куда и как пожаловаться на соседей, которые сдают жилье незаконно, подробно рассказано ниже.

    Управляющая компания

    Жильцы многоквартирного дома (МКД) выбирают управляющую компанию (УК), которая отвечает за обслуживание дома. Она заинтересована в контроле соблюдения порядка, а потому обращение в УК является первым шагом бдительных соседей. После получения информации о незаконной аренде, компания должна проинформировать полицию, налоговую инспекцию и миграционную службу.

    Участковый инспектор

    Если УК проигнорировала сигнал, то следует написать письменное заявление участковому инспектору. Оно пишется в свободном стиле с указанием адреса подозрительной квартиры и оснований для подозрений. Участковый обязан проверить документы жильцов, их регистрацию и законность проживания. При нарушении режима регистрации он может выписать штраф. Если выявлена незаконная аренда, то информация направляется в соответствующий фискальный орган.

    Как сообщить налоговой инспекции?

    Заявление на недобросовестных соседей, сдающих помещение квартирантам, которые мешают другим жителям дома, можно направить в налоговый орган. Она направляется в отделение ФНС по месту жительства. В соответствии с п.1 ст.31 НК РФ, налоговый инспектор имеет право вызвать владельца недвижимости для проведения беседы. При подтверждении факта получения дохода и неуплаты налогов принимаются законные меры наказания.

    Читайте также:
    Какой процент берут риэлторы при продаже квартиры

    Куда еще можно обращаться?

    Помимо указанных органов обратиться можно в другие инстанции:

    1. При выявлении проживания иностранных граждан следует информировать миграционную службу. Жалоба направляется в региональное отделение ГУВМ МВД. В их задачу входит проверка наличия регистрации мигрантов и законность пребывания в РФ. Данные органы имеют право накладывать штраф или выдворять нарушителей из страны.
    2. Если обнаруживается явное игнорирование санитарных норм, то обратиться можно в Роспотребнадзор.

    Как написать заявление с жалобой?

    Законодательство не предусматривает конкретной форму подачи жалобы (заявления) на незаконную аренду квартиры. Однако правильность ее написания повышает вероятность того, что она будет внимательно рассмотрена. В некоторых фискальных органах существуют специальные бланки, которые надо просто заполнить. В жалобу следует включить такие пункты:

    1. Наименование адресата жалобы.
    2. Личные данные заявителя или всех заявителей при подаче коллективной жалобы.
    3. Адрес и личные данные хозяина подозрительной квартиры.
    4. Суть жалобы с подробным описанием факта проживания квартирантов.
    5. Доказательства незаконной аренды (акты нарушения порядка, документы из полиции, фотофиксация, видеоматериал, свидетельские показания и т.п.).

    Как доказать?

    Можно доказать отсутствие регистрации, проверив документы жильцов и получив свидетельские показания о дате вселения их в квартиру. Это будет основанием для наложения взыскания за незаконное проживание граждан РФ или мигрантов. Для этого соответствующие органы должны посетить квартиру и провести необходимые действия.

    Доказать что помещение сдается в аренду и соседи получают от этого дохода, можно только по документам, подтверждающим выплаты (таким как расписка, операции по банковской карте). При расчетах «наличкой» сумма устанавливается по показаниям квартиросъемщика. В этих случаях можно установить факт уклонения от уплаты налога. При отсутствии документов и заявлениях об отсутствии доходов наказание по этой статье практически невозможно.

    Меры по пресечению

    Квартиранты могут причинять много неудобств другим жителям МКД. Как устранить эту проблему? Следует использовать такие способы:

    1. Участковый инспектор. Надо подать индивидуальное или коллективное заявление о постоянных правонарушениях со стороны квартирантов. Инспектор обязан провести соответствующую беседу и потребовать соблюдения норм общежития.
    2. Полиция. Если арендаторы грубо нарушают закон, то необходимо вызвать наряд полиции для наведения порядка.
    3. Управляющая компания. При порче общего имущества, не соблюдении санитарных и противопожарных норм, нарушении правил эксплуатации общего имущества следует информировать об этом УК. В каждом конкретном случае составляется акт о нанесенном ущербе, и выставляется требования о его компенсации.
    4. Выселение через суд. Это крайний вариант, когда арендаторов не удается успокоить другими методами. Подается индивидуальный или коллективный иск. К нему прикладываются видеоматериалы, фотодоказательства, протоколы бесед у участкового инспектора, документы из полиции, акты порчи имущества. Важную роль играют свидетельские показания.

    Можно ли запретить сдавать жилое помещение?

    Приватизированная или купленная квартира является частной собственностью. Владелец ее имеет право производить с ней любые действия, не ущемляющие права хозяев других квартир. Другими словами, закон не может запретить сдачу ее в аренду на условиях собственника. Именно поэтому, государство не стремится урезать права, а создает максимально благоприятные условия для проведения законной сделки с уплатой налога.

    Владелец недвижимости сам выбирает систему налогообложения. В то же время государство стремится принять все меры по исключению нелегальной аренды. Для этого законодательство регулирует порядок проведения процедуры.

    К нарушителям применяются вышеуказанные штрафные санкции, а незаконные сделки в крупном размере приравнивается к уголовному преступлению. Принимаются меры по быстрому реагированию фискальных структур на заявления граждан по поводу нелегальной сдачи жилья. Активно работают участковые инспекторы и миграционная служба.

    Сдача квартиры в аренду гражданам РФ и иностранным гражданам является вполне легальным способом получения дохода. Важно, чтобы все осуществлялось в рамках действующего законодательства. Для этого должен заключаться договор аренды (найма) и уплачиваться причитающиеся налоги. Незаконная сдача квартир карается штрафами, а в особых случаях – лишением свободы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья

    При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.

    Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.

    Налоговый вычет при покупке жилья

    1. Основной вычет

    При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

    Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.

    Читайте также:
    Как написать договор на сдачу квартиры

    Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.

    Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».

    Комментарий эксперта

    Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:

    — При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого. Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб., а второго — 260 тыс. руб.

    2. За проценты по ипотеке

    Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).

    В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.

    Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

    Читайте также:

    Вычет при продаже жилья

    Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.

    Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»

    Как рассчитать сумму налога с продажи

    Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,

    где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

    «Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

    Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.

    В начале июля президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб. В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.

    Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:

    — Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.

    Первый вариант

    Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб. То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.

    Читайте также:
    Стоит ли сдавать квартиру через агентство

    Второй вариант

    Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб., то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб. Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.

    Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

    Вопрос:

    Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

    Ответ:

    Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

    Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.”>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

    Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

    Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.”>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

    «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

    Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

    Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.”>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

    Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

    А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

    Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

    Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели, и была ли эта квартира нашим единственным жильем на момент продажи. Если мы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

    Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

    В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

    Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

    Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

    Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

    Читайте также:
    Как проверить приватизирована ли квартира

    Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

    Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

    Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

    1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
    2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
    3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

    Вообще-то, здесь не имеет значения, одна и та же квартира покупается и продается или две разные. Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря).

    Об отдельных нюансах зачета налога и вычета и о подаче «двойной» налоговой декларации – читай далее.

    Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

    При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

    Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

    Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

    А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

    Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.”>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

    Чтобы зачесть сумму налогового вычета за покупку квартиры в счет уплаты налога с продажи в одном налоговом периоде, нужно и то и другое указать в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ), которая подается на следующий год после заключения обеих сделок (до 30 апреля). Документ этот довольно объемный и за 5 минут в нем не разберешься. Нужно правильно произвести все расчеты начисленных сумм налога и указать те налоговые вычеты, на которые мы можем претендовать. Для зачета налога и вычета, в одну декларацию нужно внести данные сразу по обеим сделкам. Ошибок в декларации быть не должно, иначе в зачете требований может быть отказано.

    Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам – стоит это «копейки» по сравнению с суммой возвращаемого налога.

    Помощь в расчетах, оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

    Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

    Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

    А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

    Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях, а также в соответствующем разделе нашего ФОРУМА .

    Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
    Консультации профильного юриста по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: