Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Mнoгиe cтaлкивaютcя c зaвышeнным нaлoгoм нa нeдвижимoe имyщecтвo, нo нe знaют, мoжнo ли ocпopить eгo. Oн зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, и eгo мoжнo пoнизить — для этoгo нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти . Paccкaжeм, кaк этo cдeлaть, кoгдa oбpaщaтьcя в cyд, зaчeм вooбщe мeнять цeнy в Pocpeecтpe.

Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт

Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв .

C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2022 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.

Ecли в пepвый гoд ввeдeния кaдacтpoвoй cтoимocти нaлoг пoкaжeтcя нeбoльшим, дaльшe oн бyдeт pacти кaждый гoд. B пepвый гoд для pacчeтa нaлoгa иcпoльзyeтcя пoнижaющий кoэффициeнт 0,2. Кaждый гoд oн pacтeт нa 0,2 пyнктa. Пoэтoмy нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть кaк мoжнo быcтpee, чтoбы нe пepeплaчивaть в дaльнeйшeм.

Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья

Узнaть кaдacтpoвyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк , дoм или квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo пoлyчить выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм cтoимocти. Для нaчaлa oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy:

• 300 pyблeй для физичecкиx лиц;
• 950 pyблeй для юpидичecкиx лиц.

Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины нyжнo пpилoжить к зaявлeнию. Пoдaть eгo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми.

Иcпoльзyйтe cepвиc Pocpeecтpa — yкaжитe кaдacтpoвый нoмep и пoлyчитe oнлaйн-выпиcкy.

Oбpaтитecь в мecтнoe oтдeлeниe Pocpeecтpa, пpинecитe квитaнцию и зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe.

Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa .

Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки чepeз пopтaл Гocycлyги .

Пoceтитe MФЦ, зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe и пpeдocтaвьтe квитaнцию.

Oтпpaвьтe зaявлeниe нa пoлyчeниe выпиcки в Pocpeecтp пoчтoй, зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм o вpyчeнии aдpecaтoм.

Cpoки paccмoтpeния зaявлeния и выдaчи выпиcки c yкaзaннoй кaдacтpoвoй cтoимocтью зaвиcят oт cпocoбa пoдaчи дoкyмeнтoв, peглaмeнтa paбoты мecтнoгo oтдeлeния Pocpeecтpa, зaгpyжeннocти cпeциaлиcтoв. Нaпpимep, пpи пoдaчe зaявки чepeз MФЦ cpoк paccмoтpeния и выдaчи yвeличивaeтcя нa 1–2 дня пo cpaвнeнию c oбpaщeниeм нaпpямyю в Pocpeecтp. Cpeдний cpoк выдaчи — oкoлo 5–7 paбoчиx днeй.

Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa

Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.

Oбpaтитecь к oцeнщикy

Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.

Изyчитe pынoк caми

3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.

B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть

Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:

⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.

⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.

Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти

Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy . Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.

Шaг №1: oпpeдeлитe ocнoвaния для ocпapивaния cyммы

Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.

Шaг №2: oпpeдeлитe pынoчнyю cтoимocть нeдвижимocти

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.

Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:

зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;

зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.

Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.

Шaг №3: coбepитe дoкyмeнты

Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo , тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:

Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.

Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.

Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.

📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.

Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.

Шaг №4: зaпoлнитe зaявлeниe

Oбpaтитecь в ближaйшee oтдeлeниe Pocpeecтpa и пoпpocитe выдaть блaнк для зaявлeния. 3aпoлнитe eгo — внecитe вce дaнныe o нeдвижимocти, кaдacтpoвyю cтoимocть кoтopoй бyдeтe ocпapивaть. Taкжe yкaжитe пpичинy ocпapивaния — зaвышeннaя cтoимocть, зaнижeннaя cтoимocть или нeвepныe cвeдeния, иcпoльзoвaнныe пpи pacчeтax. Нe зaбyдьтe пocтaвить дaтy и пoдпиcь c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми. Taкжe yкaжитe кoнтaктныe дaнныe для cвязи — нoмep мoбильнoгo тeлeфoнa, aдpec элeктpoннoй пoчты, aдpec пo пpoпиcкe или мecтy пpoживaния.

Baшe зaявлeниe oбpaбoтaют в тeчeниe 7 paбoчиx днeй c мoмeнтa eгo пoдaчи. Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти, ecли нaйдeт вecкиe ocнoвaния для этoгo — нaпpимep, ecли пocлe oцeнки кaдacтpoвoй cтoимocти pынoчнaя цeнa нa нeдвижимocть peзкo yпaлa вниз. Ecли зaявлeниe пpимyт, бyдeт cфopмиpoвaнa экcпepтнaя кoмиccия, кoтopaя paccмoтpит eгo.

Шaг №5: дoждитecь peшeния кoмиccии

B тeчeниe 7 днeй c пoдaчи зaявлeния, ecли oнo пpинятo к paccмoтpeнию, вaм cooбщaт дaтy зaceдaния. Bы мoжeтe тpeбoвaть личнoгo пpиcyтcтвия нa нeм.

C мoмeнтa пoдaчи зaявлeния дo выдaчи зaключeния пpoxoдит нe бoлee кaлeндapнoгo мecяцa. Кoмиccия paccмaтpивaeт peшeниe нeзaвиcимoгo oцeнщикa, yчитывaeт cитyaцию нa pынкe нa мoмeнт pacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти, мoжeт пpиcлaть инжeнepa, ecли пpичинa oбpaщeния — нeвepныe cвeдeния, иcпoльзyeмыe пpи pacчeтe. Кoмиccия мoжeт дaть oткaз в пepepacчeтe или пpинять пoлoжитeльнoe peшeниe. Пocлe paccмoтpeния зaявлeния cпeциaлиcты yвeдoмят o peшeнии Pocpeecтp, a гocyдapcтвeннaя cтpyктypa — вac.

Ecли peшeниe былo пoлoжитeльным, Pocpeecтp caмocтoятeльнo пocчитaeт кaдacтpoвyю cтoимocть c yчeтoм нoвыx дaнныx и oбнoвит cyммy. Ecли y вac нe пpиняли зaявлeниe или кoмиccия oткaзaлa в пepepacчeтe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — идитe в cyд.

Шaг №6: oбpaтитecь в cyд c иcкoм

Ocпapивaть oткaз Pocpeecтpa или peшeниe кoмиccии нyжнo в тeчeниe 10 днeй c мoмeнтa пoлyчeния oткaзa. Чтoбы oбpaтитьcя в cyд, coбepитe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Baм пoнaдoбятcя:

📔 иcкoвoe зaявлeниe — в нeм нyжнo yкaзaть oтвeтчикa, пpичинy пoдaчи зaявлeния, a тaкжe пpикpeпить дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe тpeбoвaниe пepecмoтpeть кaдacтpoвyю cтoимocть пpaвoмepнo;

📔 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции и пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты;

📔 дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe зaявлeниe пpaвoмepнo — выпиcкa из EГPН, oцeнкa нeзaвиcимoгo cпeциaлиcтa, peзyльтaты paбoты кoмиccии, пиcьмeнный oткaз в пpинятии зaявлeния oт Pocpeecтpa и дpyгиe.

Нe зaбyдьтe oплaтить пoшлинy зa cyдeбнoe зaceдaниe. Для физичecкиx лиц oнa cocтaвляeт 300 pyблeй, для opгaнизaций — 2 000 pyблeй. Taкжe cpaзy в иcкe yкaжитe дoвepeннoe лицo, ecли плaниpyeтe cyдитьcя c пoмoщью юpиcтa.

Шaг №7: дoждитecь cyдeбнoгo peшeния

Пoceщaйтe cyдeбныe зaceдaния в ycтaнoвлeнныe дaты. Дoкaжитe, чтo иcпoльзyeмaя кaдacтpoвaя cтoимocть нeвepнa — пpeдocтaвьтe oфициaльныe бyмaги, oтчeты, экcпepтизы.

Cyдeбный пpoцecc зaнимaeт в cpeднeм 1 мecяц, нo мoжeт дocтигaть и нecкoлькиx мecяцeв. Нa вcтyплeниe peшeния cyдa в зaкoннyю cилy oтвoдитcя oдин мecяц — в тeчeниe oднoгo мecяцa любaя cтopoнa мoжeт пoдaть aпeлляцию. Ecли cyд пpимeт пoлoжитeльнoe peшeниe и oбязyeт Pocpeecтp пepecчитaть кaдacтpoвyю cтoимocть, oтнecитe пocтaнoвлeниe в гocyдapcтвeнный opгaн. Cпeциaлиcты измeнят кaдacтpoвyю cтoимocть, пpичeм измeнeния вcтyпят в cилy c 1 янвapя гoдa пocтaнoвлeния.

Нaпpимep: Bы пoдaли иcк в cyд в нoябpe. Пepвoгo дeкaбpя cyд вынec пocтaнoвлeниe oб yдoвлeтвopeнии иcкa, втopoгo вы oтнecли eгo в Pocpeecтp. Кaдacтpoвaя cтoимocть yмeньшитcя в peecтpe, нaчинaя c 1 янвapя — тo ecть вы cмoжeтe тpeбoвaть пepepacчeтa нaлoгa в нaлoгoвoй.

Taкжe мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтaм или в pиэлтopcкyю кoмпaнию. Cпeциaлиcт paccкaжeт, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти , пoмoжeт coбpaть вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и cмoжeт пpeдcтaвлять вaши интepecы нa cyдeбнoм зaceдaнии.

Чтo влияeт нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти

Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.

Нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимoгo имyщecтвa влияют:

🔸 гoд пocтpoйки — чeм cтapшe здaниe, тeм мeньшe oнo cтoит, пoтoмy чтo изнoc co вpeмeнeм yвeличивaeтcя;

🔸 oбщaя плoщaдь — чeм oнa бoльшe, тeм бoльшe cтoит нeдвижимocть;

🔸 мecтoпoлoжeниe cтpoeния — нa cтoимocть влияют нe тoлькo peгиoн, нo и нaзнaчeниe зeмeльнoгo yчacткa;

🔸 cocтoяниe — aвapийныe здaния cтoят гopaздo дeшeвлe пpигoдныx для жизни;

🔸 мнoгиe дpyгиe xapaктepиcтики .

Чaщe вceгo пpи oцeнкe кaдacтpoвoй cтoимocти cпeциaлиcты нe пpинимaют вo внимaниe имeннo aвapийнoe cocтoяниe здaния либo eгo фaктичecкий изнoc. Пoэтoмy cтoимocть oкaзывaeтcя зaвышeннoй.

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти

Плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти

Cвeдeния, coдepжaщиecя в peecтpe, нe ocтaютcя нeизмeнными. Иx oбнoвляют paз в 5 лeт, a в нeкoтopыx peгиoнax — paз в 2–3 гoдa. Этo нaзывaeтcя плaнoвoй пepeoцeнкoй нeдвижимocти. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe пepeд пpoвeдeниeм oчepeднoй плaнoвoй пepeoцeнки, eгo мoгyт oтклoнить, apгyмeнтиpyя этo тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти cкopo oбнoвитcя.

Пepиoд oцeнки pынoчнoй cтoимocти для yтoчнeния кaдacтpoвoй cтoимocти

Этo — caмый бoльшoй «пoдвoдный кaмeнь» пpoцeдypы. Пpи кaждoй плaнoвoй пepeoцeнкe кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти мeняeтcя. Уcтaнoвлeннaя cyммa ocтaeтcя нeизмeннoй в тeчeниe 2–3 или 5 лeт в зaвиcимocти oт мecтнoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe нa пepeoцeнкy кaдacтpoвoй cтoимocти, кoмиccия бyдeт paccчитывaть pынoчнyю cтoимocть нe нa мoмeнт пoдaчи зaявки, a нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки — тo ecть цeнy, кoтopaя былa aктyaльнa нecкoлькo лeт нaзaд.

Нaпpимep: 2 гoдa нaзaд пpoвoдилacь плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти. Нa тoт мoмeнт pынoчнaя cтoимocть квapтиpы cocтaвлялa 3 200 000 pyблeй, этa жe cyммa yкaзaнa в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти. B тeчeниe пoлyгoдa пocлe пepeoцeнки cитyaция нa pынкe кapдинaльнo пoмeнялacь, и тeпepь oбъeкты, пpaктичecки идeнтичныe c вaшeй нeдвижимocтью, cтaли cтoить 2 400 000 pyблeй. Ecли вы oбpaтитecь для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти, вaм oткaжyт — кoмиccия пocчитaлa цeнy пpaвильнo нa тoт мoмeнт. A ecли pынoчнaя cтoимocть нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки cocтaвлялa 2 000 000 pyблeй, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти ycтaнoвили cyммy 3 200 000 pyблeй, зaявлeниe oдoбpят.

Oткaз cyдa в cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти

Cyд мoжeт oткaзaть в yдoвлeтвopeнии иcкa, ecли вы нe пpeдocтaвитe дocтaтoчныx дoкaзaтeльcтв тoгo, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нe cooтвeтcтвyeт pынoчнoй, и чтo y вac ecть ocнoвaния тpeбoвaть измeнeния. Ecли вы coбpaли нeдocтaтoчнo дoкaзaтeльcтв, пoдaйтe aпeлляцию в вышecтoящиe cyдeбныe opгaны и пpикpeпитe к нeй бoлee вecoмыe дoкaзaтeльcтвa. Нaпpимep — cpaвнитe кaдacтpoвyю cтoимocть вaшeгo oбъeктa и aнaлoгичныx oбъeктoв, пoлyчитe выпиcки из гocyдapcтвeнныx peecтpoв, oбpaтитecь к нeзaвиcимoмy oцeнщикy. Ecли вы пpeдocтaвитe cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa, c бoльшoй дoлeй вepoятнocти cyд yдoвлeтвopит иcк.

Oфopмлeниe пepepacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, y кoтopoй нecкoлькo coбcтвeнникoв

Ecли y нeдвижимocти нecкoлькo coбcтвeнникoв, yмeньшeниeм кaдacтpoвoй cтoимocти мoжeт зaнимaтьcя oдин из влaдeльцeв. Этo cвязaнo c тeм, чтo Pocpeecтp oцeнивaeт цeнy вceй нeдвижимocти, a нe кaждoй дoли oтдeльнo. Bмeшaтeльcтвo ocтaльныx coбcтвeнникoв нyжнo, ecли oни нe coглacны c дaнными, пpeдcтaвлeнными в зaявлeнии — в этoм cлyчae cyд yчтeт иx мнeниe.

Нaпpимep: Bacя, Пeтя и Cвeтa — дoлeвыe coбcтвeнники чacтнoгo дoмa. Bce oни coглacны c тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть cильнo зaвышeнa. Bacя oбpaщaeтcя в Pocpeecтp c зaявлeниeм, гocyдapcтвeнный opгaн yдoвлeтвopяeт eгo, кaдacтpoвaя cтoимocть мeняeтcя. A ecли бы Bacя и Пeтя xoтeли yмeньшeния цeны, a Cвeтa былa бы пpoтив, и зaявлeниe paccмaтpивaл бы cyд, oн yчитывaл бы мнeния вcex yчacтникoв пpoцecca — тo ecть вceм coбcтвeнникaм пpишлocь бы пoceтить зaceдaниe.

Пpoцeдypa пepepacчeтa бeз зaключeния oцeнщикa

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, зaключeниe нeзaвиcимoй oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa нe являeтcя oбязaтeльным дoкyмeнтoм для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти. Pocpeecтp oбязaн paccмoтpeть зaявлeниe, дaжe ecли в кaчecтвe пpичины вы yкaжeтe личныe нaблюдeния. Нo c зaключeниeм нeзaвиcимoгo экcпepтa y вac бoльшe шaнcoв нa oдoбpeниe зaявлeния — чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй и pынoчнoй cтoимocти вы пpeдocтaвитe, тeм быcтpee Pocpeecтp внeceт измeнeния в cвeдeния oб имyщecтвe.

Пoдaчa зaявлeния cpaзy в cyд

Пo зaкoнy, c 2017 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.

Пoдaчa зaявлeния в cyд юpидичecким лицaм

Физичecкиe лицa мoгyт пoдaвaть иcк cpaзy в cyдeбныe инcтaнции. Юpидичecкиe лицa тaк дeлaть нe мoгyт — oбpaщaяcь в cyд, opгaнизaции дoлжны пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пoпытки ypeгyлиpoвaния cпopa в дocyдeбнoм пopядкe. Дpyгими cлoвaми — любыe юpидичecкиe лицa cнaчaлa oбpaщaютcя в Pocpeecтp и тoлькo пoтoм мoгyт cocтaвить иcк в cyдeбныe инcтaнции.

Ecли нe пoдaвaть зaявлeниe oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти

Teopeтичecки ecли вы нe бyдeтe пoдaвaть зaявлeниe, кaдacтpoвaя cтoимocть измeнитcя пpи плaнoвoй пepeoцeнкe нeдвижимocти, кoгдa кoмиccия бyдeт изyчaть cитyaцию нa pынкe. Пpaктичecки ecли нe пoдaть зaявлeниe, Pocpeecтp мoжeт ocтaвить цeнy пpи пepeoцeнкe нeизмeннoй. B этoм cлyчae вы бyдeтe пepeплaчивaть нaлoги. Пoэтoмy лyчшe зaпpaшивaть пepepacчeт cpaзy, кaк тoлькo зaмeтили нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй cтoимocти и pынoчнoй цeны.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в 2022 году: советы адвоката

Недвижимость в наши дни считается самой лучшей и беспроигрышной инвестицией в будущее. Однако это не только удачное вложение, но и постоянные затраты — ремонт, оплата коммунальных услуг и, конечно же, эти бесконечные и такие болезненные налоги на имущество. И ведь нельзя не согласиться, поскольку ежегодно цены на продукты, услуги и жилье существенно возрастают, а за ними и подтягиваются налоги. Такая финансовая нагрузка становится настоящим стрессом, поэтому мы решили узнать, как снизить сумму налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Помогала нам в этом нелегком юридическом вопросе адвокат Юлия Мартыненко.

Что это такое?

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

• для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
• для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2022 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2022 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Оспариваем кадастровую стоимость

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2022 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.

Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться:

• первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе;
• далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости;
• следующий этап — подача заявления в комиссию. Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность;
• после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.

Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта. Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода.

Чего получится добиться?

Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.

Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.

Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов. Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.

Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости, которую делает государство для целей определения налогообложения (налога на имущество) и расчета платы за пользование государственной недвижимостью (арендной платы за городские земельные участки). Ее делают оценщики по заказу государственных органов. Оценка должна быть приближена к рыночной стоимости, но часто происходят ошибки и несоответствия, поэтому лица, чьи интересы затронуты неверной оценкой, вправе ее оспорить.

Поскольку этот налог поступает в бюджет субъекта Российской Федерации, то и ставку определяет субъект. Федеральный закон лишь ограничивает ее предельное значение: для собственников жилья размер налога не должен превышать 0,1 процента от кадастровой стоимости.

Надо отметить, что налог на имущество платится не только на квартиры и их доли, но и на гаражи, машиноместа, дачи, объекты незавершенного строительства.

Дело в том, что ранее стоимость квартир и прочей недвижимости оценивалась по данным БТИ, которые никак не отражали рыночную цену недвижимости. Для того чтобы налогообложение имущества отражало его реальную стоимость, государство проводит на постоянной основе его оценку.

Результатом такой оценки является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая отражена в ЕГРН и Фонде данных государственной кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится не чаще одного раза в два года, в других регионах – не чаще одного раза в три года, но не позже пяти лет с даты проведения предыдущей ГКО.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается в результате ее массовой оценки, проведенной на определенную дату. Кадастровую стоимость определяет уполномоченное государственное бюджетное учреждение (ГБУ) по определенной методике, утвержденной Минэкономразвития России. Разумеется, эта методика основана на модели массовой оценки и не подразумевает оценку стоимости каждой квартиры либо другого объекта недвижимости.

Для этого ему нужно отслеживать изменения на сайте Росреестра, где есть сервис, который позволяет узнать стоимость объекта на настоящий момент по его кадастровому номеру. Если этого не делать, то об изменениях вы узнаете только тогда, когда по обновленной стоимости вам пересчитают налог, причем вполне возможно, что в он вырастет.

Для этого тоже понадобятся знания, в данном случае речь идет о понимании реальной рыночной стоимости именно вашей квартиры или другого объекта недвижимости. Кадастровая оценка производится без учета индивидуальных особенностей каждого объекта, так что вероятность неточности достаточно высока.

Чтобы убедиться в завышении, собственник может посмотреть, например, на специализированных риелторских порталах, какова средняя цена продажи/покупки квартир, аналогичных той, которой владеет человек, и получит примерное представление о рыночной стоимости. Также можно прибегнуть к услугам независимого оценщика, который более квалифицированно и точно оценит рыночную стоимость вашего объекта.

В соответствии с законодательством (237-ФЗ) для целей оспаривания кадастровой стоимости имущества к соответствующему заявлению налогоплательщика необходимо приложить, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости объекта, подготовленный независимым оценщиком и составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. То есть справки застройщика, риелтора и прочих участников рынка недвижимости не могут быть основанием для оспаривания кадастровой стоимости.

Оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям: если при оценке были использованы недостоверные сведения (размер площади, материал стен и так далее) и если стоимость объекта превышает рыночную стоимость.

В качестве доказательств недостоверности использованных сведений могут быть представлены любые документы подтверждающие, что при кадастровой оценке была допущена ошибка. Все материалы кадастровой оценки можно найти на сайтах госорганов (например, mos.ru, rosreestr.ru). Соответственно, если обнаружена ошибка в площади объекта, которую использовали при кадастровой оценке, то доказательством будут данные из ЕГРН, подтверждающие правильную площадь.

В тех субъектах РФ, в которых перешли на новую схему оспаривания в соответствии с законом №269-ФЗ, порядок следующий: обязательная досудебная стадия рассмотрения заявления и отчета об оценке в региональном ГБУ по кадастровой оценке. В случае, если ГБУ вынесет отрицательное решение, заявитель вправе оспорить его в суде, в том числе потребовать установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной. Суд, как правило, для этого назначает судебную экспертизу, на основании выводов которой и выносится итоговое решение.

В большинстве же регионов РФ, которые не перешли на вышеуказанную схему, в том числе в Москве и Московской области, сохраняется текущий порядок оспаривания кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22 закона №237-ФЗ: или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в случае ее создания в субъекте РФ; в Москве, например, данная комиссия не была создана), или в суде.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей, и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно продолжить оспаривание в суде.

В регионах, которые перешли на описанную выше схему оспаривания по закону №269-ФЗ, это возможно, так как по ней предусмотрено определение рыночной стоимости на текущую дату. В иных же регионах РФ оспорить кадастровую стоимость можно только на дату проведения последней ГКО, которая всегда является ретроспективной (например, в Москве сейчас это дата – 01.01.2018 года) и учитывать новые обстоятельства, возникшие после этой даты, нельзя. Придется дожидаться проведения очередной ГКО и, если ее результаты также будут не соответствовать рынку, прибегнуть к их оспариванию.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2022 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

1. Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
2. Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость
3. Основания для оспаривания кадастровой стоимости
4. Самостоятельная проверка
5. Обращение в оценочную компанию
6. Сбор документов
7. Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
8. Судебное разбирательство
9. Вероятность успеха

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2022 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. В случае несовпадения кадастровой стоимости и стоимости, указанной в договоре купли-продажи более, чем на 30%, базой для расчета налога будет равна кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

• ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
• Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
• ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
• ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев . Сначала гражданин подает заявление и Отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость, и дополнительные документы на объект недвижимости. Затем в течении 30 дней рассмотрением запроса и поданных документов занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

• При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
• Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
• Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

• площадь;
• год строительства;
• имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного налога , взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до следующего цикла массовой переоценки кадастровой стоимости.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

• обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
• подав запрос в МФЦ (Мои документы);
• выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
• отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

• выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
• н отариально заверенная копия свидетельство о праве владения на недвижимость или выписка из Росреестра ;
• отчёт об оценке оценщика, в котором установлена рыночная стоимость ;
• паспорт заявителя;

квитанцию об уплате госпошлины (при обращении в суд) ;

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года + 3 года до текущего, но не ранее, чем установлена кадастровая стоимость, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Управление частным капиталом группа Антимонопольное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (включая споры) 10 место По количеству юристов 27 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 41 место По выручке × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор HEADS Consulting HEADS Consulting Федеральный рейтинг. × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Алгоритм покупки недвижимости в 2022 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2022 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2022 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
• — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2022 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2022 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

• — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
• — список документов, количество оригиналов и копий;
  — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2022 года);

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав;

• • Гражданский кодекс РФ;

• • Жилищный кодекс РФ;

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Как происходит процесс покупки квартиры?

Предподготовка

1. Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:

• для собственного проживания;
• для сдачи в аренду;
• для сохранения накоплений;
• для инвестиций.

2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.

3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).

4. При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.

5. Решите, будете ли вы покупать без посторонней помощи или наймете риелтора. Имейте в виду: если подобрать вариант реально и самостоятельно (хотя риелтор сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги — проверка, торги, составление и подписание договора — точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и продажи.

Если сделку планируется проводить при участии риелтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. По договору проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи) квартиры, юридическое сопровождение и оформление сделки.

Утверждение бюджета

Поиском суммы для покупки недвижимости лучше озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему предложат варианты от банков — партнеров этого агентства.

Не всем россиянам под силу подтвердить свой доход: в ряде случаев это означает, что придется брать кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Но тогда первоначальный взнос будет больше — не менее 50% стоимости будущего жилья.

Подбор

После того как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель потратит на покупку, пора переходить к подбору.

1. Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
2. Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
3. При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
4. На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

Торги и переговоры

Квартира выбрана и проверена? Стороны переходят к обсуждению деталей.

— Самое время торговаться (если вы планировали этот момент) — читайте здесь , как это делать.

— Договорившись о цене, продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение. В нем перечисляются основные шаги грядущей сделки: когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена.

— При подписании авансового соглашения обычно вносится аванс (30–50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах устанавливаются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риелторы, ссылаясь на эти пункты, пытаются аванс не вернуть. При обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, а аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более риелторы задатки не принимают — только авансы.

— Покупатель вправе настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров — это делается для того, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки. Продавцу надо посетить учреждения по месту прописки — справки выдаются в регистратуре в тот же день и подтверждают, что человек не состоит на учете.

Выход на сделку

После подписания авансового соглашения начинается следующий этап — подготовка к решению финансовых вопросов.

— Если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и делает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры. Она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но, предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости. Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование.

— Оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки: в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% стоимости покупки (часто значительно дешевле).

— Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.

— Все документы передаются в банк. Тот одобряет (или не одобряет, что случается реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает три–пять дней.

Сделка

В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риелторы собираются в отделении банка или у нотариуса.

— Если встреча проводится в банке, то сначала покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи , в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.

— Договор следует составить заранее — лучше сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее ).

— Далее стороны переходят к процессу оплаты.

Первоначальный взнос покупатель переводит на банковский счет заранее или приносит с собой в банк.

Оплата проводится через аккредитив или банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю предлагается услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее и в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег.

По сути создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи права собственности, — своеобразный аналог эскроу: продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.

Переход права собственности

Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание выписки из ЕГРН.

Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).

Участники сделки вправе не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.

Электронная регистрация проходит в течение трех–пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.

Завершающий этап — передача квартиры и составление акта приема-передачи , который является одним из основных документов, подтверждающих сделку.

Второй важнейший документ — расписка или выписка по счету, подтверждающая поступление средств.

Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала руководителя офиса «Щелковское» агентства «Инком-Недвижимость» Галину Лукичеву.