Как продать муниципальную квартиру с долгами

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгами

Объем неприватизированного жилья уменьшается с каждым годом, но все-таки еще осталось достаточное количество объектов, жильцы которых не нашли времени либо по разным причинам не пожелали потратить его на переоформление имущества в частную собственность. Однако при желании срочно продать недвижимость в муниципальном фонде зачастую граждане сталкиваются с определенными препятствиями. Чаще всего сложность заключается в наличии задолженности в пользу коммунальных служб. Можно ли продать муниципальную квартиру с долгами и как это сделать быстро и законно — читайте в данной статье.

С точки зрения законодательства

Если жилье не приватизировано, его собственником является государство. Таким образом, только государственные институты обладают правом распоряжаться такими объектами. В частности, это касается сделок купли-продажи.

Порядок действий при продаже муниципального жилья

Чтобы продать неприватизированную квартиру, нужно преодолеть несколько этапов:

Обращение в администрацию населенного пункта с заявлением на проведение приватизации.
Получение положительного ответа за запрос.
Подписание документов о переходе муниципального собственности в частную.
Регистрация нового собственника в базе Росреестра.
Комплекс действий по поиску подходящего покупателя.
Выход на сделку.

О процедуре выкупа квартир у государства мы уже рассказывали ранее в своем блоге. Но зачастую успешному выходу на сделку мешают долги за коммуналку. Они бывают настолько существенными, что просто невозможно найти средства на их погашение.

Поскольку комиссия не может одобрить заявление о приватизации квартиры с долгами, то вся процедура продажи заходит в тупик. И все же продать муниципальную квартиру с долгом можно, остается только разобраться, как это сделать на законных основаниях и без рисков.

Как вариант, можно попытаться найти покупателя, который согласится на сделку при наличии долгов. Если предложение достаточно привлекательно, рано или поздно найдутся желающие приобрести объект с долгом ЖКХ, то есть дать большой задаток до сделки. Однако о скорости в этом варианте придется забыть.

Если неприватизированную квартиру нужно продать срочно, а денег на оплату долгов нет, лучшим способом является обращение в риэлторскую фирму. Но выбирать посредника следует очень осторожно. Чтобы минимизировать риски, ищите агентство, специализирующееся на проблемных и срочных сделках. Прежде, чем подписывать предварительный договор, убедитесь в надежности репутации компании — почитайте отзывы в интернете и проверьте документы юридического лица.

Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Как продать муниципальную квартиру с долгами

Любая неприватизированная недвижимость может быть продана. Исключением являются здания под снос и культурные объекты. Однако из-за того, что многие граждане совсем не владеют информацией о законных способах продажи неприватизированного жилья, нередки случаи мошенничества.

Даже если вам повезет и квартирные аферисты не встретятся на вашем пути, велик риск наделать ошибок и поплатиться за легкомыслие в будущем. Для совершения юридически чистой сделки купли-продажи в Москве просто необходима профессиональная поддержка.

К нам обратился клиент, желающий продать квартиру в ЦАО и при этом получить деньги как можно скорее. Препятствием для него было отсутствие приватизации и огромный долг по квартплате. Оценщик в тот же день выехал на объект и мы предложили самый выгодный вариант, чтобы продать муниципальную квартиру с долгами, — нашей воспользоваться услугой центра АВАНС ДО ПРОДАЖИ. Затем составили договор, погасили задолженность из собственных средств, быстро нашли покупателя по своей базе и продали объект за 90% от рыночной стоимости. Сделку закрыли за 10 дней, клиент доволен.

Центр недвижимости «Белый дом» предоставляет гарантии прозрачности сделок с муниципальным жильем. Наши представители обратятся в административный отдел жилищно-коммунального хозяйства, договорятся о погашении задолженности сразу после процедуры приватизации или сразу погасят все долги из средств компании. Юристы агентства подготовят необходимые документы для быстрой регистрации перехода права. Продавец получит свои деньги за минусом имеющейся задолженности. У нас самый минимальный дисконт — всего 8%. С нашей помощью продать муниципальную квартиру с долгом можно по цене рынка. Вся сделка займет около 1-2 недель. Выбирайте скорость, выгоду и безопасность!

Возможно, вас заинтересует:

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников. Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов.

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса.

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
Обращение в управляющую компанию.
Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

Сделать копию соглашения.
Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

Запросить у продавца все выписки и бумаги.
Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

Паспортом.
Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
Справка из ЕГРН
Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы.

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги.

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года.

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились.

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным. Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки. Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная.

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги.

Меня интересует вопрос продажи муниципального жилья с долгами.

Читайте также:

Как выгнать из квартиры непрописанного

Возможно ли приватизировать жилье с долгом для последующей продажи?

И еще вопрос: возможен ли обмен муниципальной квартиры? Или же все же требуется приватизация?

Ответы на вопрос:

1. Муниципальное жилье продается только на конкурсе.

2. Вполне возможно.

3. Возможен. Только муниципалитет вас замучит мелкими придирками по поводу долгов. Обмен муниципального жилья допускается только с разрешения муниципалитета.

4. После приватизации все операции будут проходить проще.

Продажа Не приватизированной квартиры частными лицами – соответствует мошенничеству.

Что здесь непонятного.

Муниципалитет имеет право продавать на конкурсной основе свободные квартиры.

Во-первых, Администрация муниципального образования как собственник жилого помещения социального найма ОБЯЗАНА! выставлять его на продажу (торги, аукционы и т.д.) “очищенным” от долгов третьих лиц.

Во-вторых, Администрация муниципального образования как собственник жилого помещения социального найма НЕ допустит приватизации данного жилого помещения социального найма его нанимателями, БЕЗ погашения долгов.

В-третьих, согласно ч.1 ст.72 Жилищного кодекса РФ

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществлять ОБМЕН! занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 24.07.2011 г

ПРОДАТЬ! жилое помещение социального найма может ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО! только его СОБСТВЕННИК, в данном случае это Администрация муниципального образования!

С уважением Владимир Николаевич

г.Уфа 24.07.2011 г

Продать можно, лишь только то,что принадлежит Вам, а в данном случае, квартира муниципальная, следовательно продать ее не возможно. Согласи муниципалитет не требуется, потому что муниципалитетту все равно, кто является нанимателем жилья, форма собственности в данном случае не меняется. Разве что вселиться человек, который погасит задолженность..

Если у Вас большая задолженность, поступают обычно таким образом, находите риэлтерскую конторы, заключаете предварительный договор, они гасят, вши долги по квартплате и коммунальным платежам, а Вы приватизируете квартиру и продаете им,за вычетом Ваших долгов. Но учтите, при данных сделках много мошеннических контор и масса уловок, где можете оказаться ни с чем.

Ем о каких торгах речи нет. В соответствии с Законом” О приватизации” без всяких торгов все зарегистрированные в квартире имеют право на приватизацию. Администрация не имеет права отказать в приватизации.

В законе не указано. Что долги являются законными препятствиями для приватизации.

После приватизации, вы можете распоряжаться жильем как хотите

Но это совершенно разные два этапа. Сначала вы должны пройти первый-приватизацию. А что будете дальше делать с жильем – это все надо оставить на потом.

Тут вкралась небольшая ошибка, согласие на обмен собственника жилья (муниципалитета)требуется, НО ОТКАЗАТЬ в обмене, они Вам могут лишь по установленном в Законе основаниям, поэтому это как правило сплошная формальность. гораздо сложнее найти вариант обмена и добиться согласия остальных нанимателей, что бы вариант всех устраивал.. Вот почитайте

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

См. комментарии к статье 72 ЖК РФ

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

См. комментарии к статье 73 ЖК РФ

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Неприватизированная квартира — можно ли продать с долгами, если зарегистрирован несовершенолетний ребенок? Как все правильно оформить

При рассмотрении вопроса можно ли продать неприватизированную квартиру квалифицированные юристы предлагают несколько путей решения вопроса в рамках закона или же по обоюдной договорённости обеих сторон. Во время осуществления процедуры также необходимо учитывать нюансы, которые могут возникнуть в связи с отсутствием документа о регистрации права собственности.

Что означает неприватизированная квартира?

В соответствии с действующим законодательством РФ квартира, которая не имеет приватизации, по праву принадлежит государству или муниципалитету. Продажа собственности осуществляется только при наличии законного собственника.

Программа приватизации имущества в РФ, действующая на протяжении 20 лет, предусматривает получение прав на приватизированное жильё. В результате законный собственник может распоряжаться им по собственному усмотрению.

Наиболее выгодным вариантом продажи квартиры является наличие приватизации, но если данная процедура не была оформлена, то можно рассмотреть другие варианты решения возникшего вопроса.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Для того чтобы быстро продать неприватизированное жильё можно воспользоваться отдельными способами, указанными в нижеприведённом списке:

устная договорённость с будущим владельцем. Продажа осуществляется путём регистрации нового хозяина в квартире, который впоследствии оформляет приватизацию на собственное имя;
приобретение буферной квартиры (данный способ часто практикуется в агентствах недвижимости). В дальнейшем происходит обмен, а покупатель прописывается на указанную должность и оформляет приватизацию. Продавец при продаже буферного жилья получает свои деньги за проданную недвижимость.

Услуга широко распространена в Москве, где проводятся такие операции с разрешения местных органов самоуправления. Вышеописанные способы можно осуществить только в том случае, если неприватизированная квартира подлежит оформлению приватизации.

Законное решение проблемы

Для того чтобы приватизировать квартиру на законных условиях необходимо провести процедуру приватизации в соответствии с правовыми нормами действующего законодательства. Оформление возможно, если члены семьи, проживающие на данной жилплощади, не участвовали в осуществлении данного процесса.

Оформление приватизации возможно на несовершеннолетнего ребёнка при предоставлении необходимого пакета документов. В данном случае при продаже недвижимости понадобиться согласие органов опеки и предоставление жилья для малолетнего ребёнка после осуществления сделки о купле и продаже соответствующей квартиры.

Если же лица, проживающие в квартире, использовали своё право приватизации, то процедуру можно осуществить при регистрации близкого родственника на указанной жилплощади и проведении необходимого ряда действий для оформления законного права собственности.

При выборе вышеуказанного решения следует предварительно узнать позволяет ли общая площадь квартиры прописать указанное лицо для того чтобы в дальнейшем провести процедуру приватизации на законных основаниях.

Основные нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры является рисковым вариантом проведения соответствующей сделки, так как в этом случае не исключена реализация мошеннических схем со стороны покупателя или риэлтерского агентства.

К примеру, после осуществления выписки агентство или покупатель откажется выплатить деньги или же наоборот покупать буферную недвижимость. Поэтому перед непосредственным сотрудничеством и осуществлением оговорённой сделки лучше всего тщательно проверить биографию покупателя или же компании, оказывающей такие услуги.

Во время осуществления буферной схемы продавец должен понимать, что при использовании права собственности и покупке нового жилья он теряет право собственности и становится только жильцом в приобретённой недвижимости.

При продаже неприватизированной квартиры возникает риск со стороны нарушения закона, так как вторая сторона может подать в суд соответствующий иск о признании сделки недействительной в результате осуществления неправомерных действий. Исход такого делопроизводства может обернуться для продавца развитием неблагоприятных последствий.

Квалифицированные юристы рекомендуют перед продажей квартиры предварительно приватизировать её на законных условиях и избежать развития таких осложнений, которые могут привести к потере недвижимости без оплаты во время осуществления сделки о купле и продаже.

Как исключить негативные последствия

При возникновении такой ситуации и необходимости продажи неприватизированного жилья многие интересуются вопросом, как подстраховаться и исключить развитие таких последствий. Специалисты дают следующие советы:

при получении задатка необходимо заключение договора с внесением обязательных условий по поводу оплаты стоимости недвижимости после завершения процедуры приватизации;
указание чёткой стоимости квартиры при заключении договора о совершении сделки купли и продажи;
составление расписки при получении каких-либо денежных средств.

Вышеуказанные рекомендации позволят устранить возможное мошенничество и являются гарантией для правомерного проведения соответствующей сделки.

Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:

достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.

При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:

возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.

Можно ли продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний ребёнкок

Если вы проживаете с ребенком в квартире по договору социального найма, перед продажей ее придется приватизировать. Продажа любого вида недвижимости, где имеется доля собственности несовершеннолетнего ребёнка, регламентируется действующим законодательством (ст.37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ).

Процедура продажи неприватизированного жилья требует предварительного обращения в органы опеки и получения соответствующего разрешения. Для оформления необходимо изучить следующую информацию:

указание перечня необходимых документов;
сроки рассмотрения вопроса и продажи неприватизированного жилья;
критерии оценки соблюдения детских прав.

Осуществление сделки купли и продажи невозможно без предварительного разрешения органов опеки, так как Росреестр при рассмотрении заявки не даст официального подтверждения.

Для того чтобы получить разрешение от органов опеки при продаже неприватизированной квартиры, ребёнка необходимо обеспечить полноценной недвижимостью, которая отвечает следующим требованиям:

наличие площади не ниже установленной нормы по закону;
одинаковая доля собственности в новом жилье;
совпадение рыночной стоимости;
такая же инфраструктура и расположение квартиры в этом же районе.

Приобретённая недвижимость не должна иметь ухудшенных условий для проживания несовершеннолетнего лица. Исключение составляют случаи, когда необходимы деньги на лечение (данная причина является уважительной).

После продажи неприватизированной квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребёнка в органы опеки необходимо предоставить подтверждение законности проведения сделки.

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Причины продажи неприватизированного жилья
Как продать неприватизированное жилье: 3 способа
Способ 1. Приватизация квартиры
Способ 2. Прописка покупателя
Способ 3. Обмен на более дешевый вариант
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
Требования к нанимателю и документы для приватизации
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Какие сложности могут возникнуть
Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
Сдавать квартиру в поднаем;
Обменивать помещение на другое;
Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

Найти фактического покупателя жилья;
Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
Заключить с контрагентом договор мены;
Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Способ продажи	Преимущества	Недостатки
Приватизация	Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков	Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 %
Прописка покупателя	Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации	Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего
Обмен с доплатой	Честный способ «продажи» неприватизированного жилья	Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

Был гражданином РФ;
Проживал в квартире по договору социального найма;
Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
Образец договора социального найма;
Ордер на вселение в квартиру;
Справку о наличии права на участие в приватизации;
Технический паспорт;
Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
Выписку из лицевого счета;
Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Стоит ли снимать квартиру через агентство: плюсы и минусы

Снять удобную, недорогую квартиру для жилья, расположенную в хорошем районе, непросто. На это потребуется уйма времени, сил и нервов. Найти объявление, звонить по телефону, вести переговоры по цене, обговаривать условия аренды. И так раз за разом, пока не найдется именно та квартира или комната, которая подойдет. Это занимает массу времени, а квартирный вопрос требует срочного решения. Для экономии сил и решения этой проблемы обращаются в агентство недвижимости, которое и займется поиском подходящего жилья.

Прежде всего стоит определиться, какое жилье требуется найти. Четко сформулировать требования. Строго обговорить, что именно и за какую сумму нужно найти. Обсудить район, близость к метро, доступность инфраструктуры. А также выбрать этаж, количество комнат, санузел, лифт, наличие мебели, лоджии или балкона. Требуется ли свежий косметический ремонт, а также сумма, которую необходимо ежемесячно платить и срок аренды.

Теперь он будет заниматься поиском квартиры, подходящей под выставленные условия, подбирать и показывать варианты. Работа продолжается до момента сдачи жилья и удовлетворения пожеланий заказчика.

Перед началом работы с агентством заключается договор, в котором прописываются обязанности назначенного сотрудника по подбору жилья, проведению сделки, заключению договора.

Плюсы съема квартиры через агентство

Экономия времени. У солидного агентства база данных гораздо шире, чем несколько страниц в газете с объявлениями. Необходимо только задать в поиске необходимые параметры (район, станция метро, этаж) и уже готов список квартир, которые доступны к просмотру.
Опытный агент знает и подмечает нюансы, на которые часто не обращают внимание: соседи по этажу, состояние подъезда.
Снижается риск нарваться на недобросовестных арендодателей (случаи двойной сдачи жилья, сдача через посредника без ведома хозяина и пр.)
Заключается договор с четкой фиксированной ценой, с обязательным указанием срока аренды. В тексте договора прописывается на каких условиях сдается квартира: оплата коммунальных услуг, наличие или отсутствие мебели в квартире или комнате и обязательно указывается, в каком она состоянии.
Система гарантии (предоставляется в крупных агентствах). Если до окончания срока договора аренды хозяева без объективных причин выселяют или повышают плату за жильё, то агентство обязано предоставить не уступающий по условиям вариант жилья бесплатно.
Посредник берет на себя переговоры с хозяином квартиры. Торгуется по цене, обговаривает условия аренды для нанимателя. По сути, спорные вопросы решаются через представителя, избегая общения с хозяином.
Агент проверяет подлинность документов на собственность.

Но, к сожалению, не настолько все радужно, как хотелось бы. Есть в обращении в агентство положительные стороны, но существуют и подводные камни, о которых нужно знать.

Отрицательные моменты съема квартиры через агентство

Комиссионный взнос. Агентства берут комиссию за работу в размере, равном стоимости одного месяца аренды. Вместе с суммой за первый и последний месяцы, которые берут хозяева квартиры, получается немалая сумма.
Недостоверные фотографии недорогих квартир. На сайтах недобросовестных агентств вывешиваются рекламные объявления с фотографиями квартир, которые на самом деле не сдаются. После звонка в такое агентство следует отказ, а на следующий день начинают поступать звонки с предложением обратиться в это же агентство для подбора требуемого жилья. Так агенты набирают себе рабочую базу клиентов.
Несуществующие квартиры. Нечистые на руку агенты предлагают позвонить хозяину квартиры, который по телефону отвечает, что можно приезжать и заселяться. Потенциальный наниматель подъезжает к дому, а хозяин не берет трубку, или номер оказывается вне зоны действия сети. После звонка агенту выясняется, что за поиск другого варианта необходимо снова платить деньги, поскольку сотрудник поставленную задачу формально выполнил — квартиру нашел, а дальше уже не его проблемы.
Риск попасть в фирму-однодневку, специализирующуюся на получении авансов за просмотр. Заплатить аванс требуют обязательно, поскольку претендентов на квартиру очень много и ее готовы занять сегодня. А на следующий день на месте офиса уже цветочный магазин.
Собственники квартир не спешат связываться с агентствами, поскольку предпочитают не платить налоги с дохода. Поэтому не все квартиры, которые сдаются, попадают в базу агентства.

Если выбор остановился на поиске подходящего варианта через агентство, то подбор жилья необходимо начать с поиска добросовестного посредника.

Критерии выбора агентства

Срок работы на рынке недвижимости.
Наличие рекламы в газетах и Интернет-ресурсах.
Официальный сайт.
Юридические услуги по сопровождению сделки.
Наличие в собственности головного офиса и филиалов.
Оплата только после предоставления услуги.

Перед подписанием договора стоит тщательно изучить текст, особенно многочисленные примечания и абзацы, написанные мелким шрифтом. В договоре должны присутствовать не только обязанности съемщика, которому надлежит оплатить услуги в кратчайший срок. Должны быть четко прописаны обязанности посредника и штрафные санкции, которые применяются к нему, если не выполнены условия договора. При заключении договора обязательно должен лично присутствовать собственник, который и будет брать плату за месяц вперед и передавать ключи.

Такие услуги, как показ квартиры, переговоры с собственником и подбор другого варианта, если этот не подошел — обязательные услуги уважающего себя агентства. За них не нужно дополнительно доплачивать. В этом и заключается работа посредника.

8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру

Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.

Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.

1. Не гонитесь за дешевизной

Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.

2. Не спешите с авансом

Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.

3. Не платите деньги за сомнительные услуги

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

4. Проверьте документы

Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.

5. Составьте опись имущества

При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.

6. Заключайте договор

Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).

«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.

7. Расплачивайтесь по безналу

Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.

8. Работайте с риелтором

Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.

«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».