Как отсудить долю в квартире у собственника согласно закону?

Принудительное лишение собственника квартиры доли: порядок действий при обращении суд, судебная практика

Чаще всего близким людям приходиться обращаться в суд тогда, когда дело
касается раздела недвижимого имущества. Чтобы данная процедура прошла как можно мягче, к ней необходимо подойти со всей ответственностью и юридической грамотностью.

Конечно, самым оптимальным вариантом раздела имущества является мирная договорённость между собственниками. Однако достичь соглашения удаётся не всегда, поэтому в судебной практике случаи имущественных споров между близкими родственниками встречаются не так уж и редко.

Когда может возникнуть необходимость обращения в суд?
Документы, необходимые для подачи в суд
Алгоритм действий
Кто несёт издержи за судебное разбирательство?
Чьи шансы больше выиграть дело?
Судебная практика
- Пример 1
- Пример 2

Когда может возникнуть необходимость обращения в суд?

Наиболее частыми причинами судебных разбирательств в отношении распределения долей среди собственников жилого помещения являются:

После расторжения брака один из супругов выказывает претензию на выделение доли из общей долевой собственности, владельцем которой он является вместе с бывшим мужем/женой.
Дети от предыдущих браков одного из родителей или совместные потомки желают получить часть жилого дома или квартиры в свою собственность;
Прочие близкие родственники (бабушки/дедушки, братья/сёстры) отстаивают свои права на жилое помещение.

Подобные конфликты редко разрешаются мирным путём, поэтому рано или поздно одна из сторон обращается в суд.

Однако, грамотное совершение этой процедуры требует определенных знаний её непосредственного механизма.

Судебное решение в подобных разбирательствах выносится на основании веских аргументов, поэтому сторонам стоит позаботиться о серьёзной аргументации своих притязаний на долю одного из собственников.

Если же достаточных причин на передачу права собственности на жилое помещение не представлено, то суд, как правило, принимает решение о равноправном распределении жилой площади.

Например, если равноправными собственниками квартиры являются бывшие супруги, то при обращении в суд женщины, воспитывающей одного или нескольких детей несовершеннолетнего возраста, она может рассчитывать на выделение ей большей части квартиры, нежели её бывшему мужу.

Документы, необходимые для подачи в суд

В первую очередь собственнику необходимо написать исковое заявление. Данную задачу лучше поручить опытному юристу, поскольку наличие в документе ошибок — это повод для отказа в принятии заявления судебным секретарём.

Также потребуются следующие документы и их ксерокопии:

Свидетельства о государственной регистрации брака или о его расторжении;
Паспорта собственников (страницы с личной информацией и адресом регистрации);
Техпаспорт жилого помещения, подлежащего разделу;
Документ, подтверждающий право собственности заявителя на квартиру;
Архитектурный план помещения, содержащий информацию о распределении прав собственности.

Кроме вышеуказанных документов, заявителю потребуется предъявить сотруднику канцелярии суда квитанцию об оплате государственной пошлины за исковое заявление.

Её сумма определяется ценой иска, то есть рыночной стоимостью доли жилого помещения, на которую претендует заявитель. Определение цены иска необязательно возлагать на компетентного сотрудника оценочного бюро, достаточно указать среднюю стоимость на рынке недвижимости.

Также решение об обращении к специалисту может принять судья, на основании соответствующего ходатайства одной из сторон.

Алгоритм действий

Конечно, оптимальным вариантом для обеих сторон является решение вопроса путём мирного урегулирования, но к сожалению, процент подобных соглашений в судебной практике весьма невелик.

Первое, что следует сделать заявителю перед обращением в суд — это оценить стоимость доли жилого помещения, на которую он претендует. Сделать это можно самостоятельно, опираясь на средние рыночные цены на жильё, или, воспользовавшись услугами квалифицированного эксперта.
Следующий этап — подготовка необходимых документов, снятие ксерокопий и оплата государственной пошлины. На данном этапе следует решить, достаточно ли оснований для неравноценного распределения долей среди собственников квартиры. Если основания для этого веские, то нужно также подготовить документы, подтверждающие это (например, свидетельства о рождении детей).
Затем истцу нужно обратиться в бюро независимой экспертизы, которое должно определить, возможно ли выделение доли жилого помещения в принципе.
Когда все документы подготовлены, экспертизы пройдены, и цена иска определена, можно приступать к написанию заявления. Опять-таки, доверить это лучше профессионалам.
Готовое исковое заявление, пакет документов и квитанция предоставляются сотрудникам канцелярии районного отделения суда. К слову, существует возможность рассрочки госпошлины или уменьшения её размера: данное решение принимает суд на основании ходатайства заявителя.
Принятие судом документов сопровождается письмом, направленном по адресу истца.

В случае положительного решения суда заявителю будет выделена доля из собственности ответчика или назначена денежная компенсация, если выделение доли жилого помещения не представляется возможным по решению независимой экспертизы.

Кто несёт издержи за судебное разбирательство?

Госпошлину за исковое заявление оплачивает истец. Её размер определяется в процентном отношении к средней стоимости доли квартиры, на которую претендует заявитель и составляет от 400 до 60 000 рублей.

Чьи шансы больше выиграть дело?

Обращаясь в суд, необходимо учитывать, что претензии родителей на доли в жилой собственности детей не имеют никаких шансов на положительное решение суда.

Впрочем, также и дети не могут претендовать на доли, принадлежащие их родителям.

Претендовать на долю в квартире на основании одной лишь прописки в ней — также дело безнадёжное.

Как правило, наиболее выигрышное положение в подобных судебных разбирательствах у бывших жён, воспитывающих несовершеннолетних детей

Как отсудить долю в квартире у собственника

Доли в квартире далеко не всегда бывает достаточно для комфортного проживания. И хуже всего, когда полноценно распоряжаться всем жильем не получается просто из-за того, что незначительная его часть принадлежит какому-то дальнему родственнику или вообще стороннему человеку, который тут даже и не обитает.

В такой ситуации можно попробовать отсудить его долю, но нужно быть готовым к том, что владельцу придется выплатить определенную компенсацию.

Можно ли отсудить долю в квартире у собственника

Самый простой вариант решить проблему с долями в квартире – договориться о ее покупке. Однако на практике значительная часть собственников не хочет продавать свои части и, при этом, толком их не использует. В результате нормально пользоваться квартирой невозможно.

Исходя из п.4, ст.252 ГК РФ, незначительную долю можно выкупить принудительно, по решению суда, даже в том случае если собственник будет категорически против. Но должны выполняться следующие условия:

Выкупающее лицо обязано являться собственником другой доли в той же квартире.
Выкупаемая доля должна быть незначительной.
Указанную долю нельзя выделить в натуре.
У собственника этой доли нет никакого реального интереса в ее использовании.

Как отсудить долю в квартире у собственника, бывшего мужа, родителей, матери и т.д

Отсудить долю можно у кого угодно, но только если выполняются описанные выше требования. В данном случае не важно, является ли владелец родственником, бывшим мужем или абсолютно сторонним человеком.

Порядок действий

Произвести оценку квартиры в целом и, в частности, доли, которую планируется выкупить. Не обязательно пользоваться услугами оценочной компании, сделать это можно и самостоятельно, например, на основе рыночных цен на аналогичное жилье.

Подготовить документы. В частности – подтверждающие тот факт, что доля незначительная, что ее невозможно выделить в натуре, а также, что совладелец не заинтересован в ее использовании.
Составить иск и направить его в суд лично или по почте.
Оплатить госпошлину.
Дождаться заседания и получить решение суда.
Ожидать, пока решение вступит в силу.
На основании решения (если оно принято в пользу истца) выплатить компенсацию за выкупаемую долю ответчику и оформить право собственности в Росреестре.

Документы

При подаче иска к нему следует прикладывать примерно такой перечень документов:

Паспорт истца.
Доказательства его правоты.
Выписка из ЕГРН или иной аналогичный документ.
Договор купли-продажи, наследства и так далее, на основании которого была получена доля истца.
Квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление

Заявление составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. В нем обязательно должны быть следующие элементы:

Данные истца, ответчика и суда, куда подается заявление.
Суть претензии и общее описание проблемы.
Конкретные требования.
Перечень прилагаемых бумаг, подпись и дата.

Расходы и налоги

Примерный список потенциальных расходов:

Тип расходов	Приблизительная сумма
Оценка жилья (если требуется)	От 1000 рублей
Госпошлина за подачу иска	От 400 рублей (зависит от стоимости доли)
Компенсация владельцу	Индивидуально
Регистрация в Росреестре	2000 рублей с человека

Кроме всего прочего, получивший долю истец будет обязан платить больше налога на недвижимости. Впрочем, учитывая тот факт, что обычно принудительно выкупается незначительная доли, глобального увеличения суммы платежа не произойдет.

Сроки

Вся процедура может уложиться примерно в 3 месяца. Из них 2 – на рассмотрение дела и еще 1 – на ожидание, пока решение вступит в силу (этот срок дается для того, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию). Остальные сроки, связанные с поиском доказательств, переговорами с потенциальным продавцом, подготовкой документов и иска, напрямую зависят от заявителя.

Мировое соглашение

Если истец и ответчик уже в процессе рассмотрения дела все же смогли договориться, они могут заключить мировое соглашение. С этого момент рассмотрение немедленно прекращается и дальше стороны действуют исходя из этого самого соглашения. На практике, судья практически всегда перед окончательным оглашением решения предлагает сторонам выйти на несколько минут и в последний раз попробовать договориться «по-хорошему».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как отсудить долю в квартире у собственника

Отсудить долю в квартире у ее собственника вполне реально. Для обращения в суд требуются основания. Если они есть, выигрыш дела будет зависеть от правильности действий, наличия доказательств вашей правоты и профессионализма адвокатов в ходе судебных заседаний. В этой статье мы расскажем, как получить долю жилья собственника через суд.

Учтите, что суд в России состязательный, и для участия в нем нужны юридические знания и опыт. Для представления ваших интересов в суде лучше нанять квалифицированного юриста.

Основания для выделения доли квартиры в суде

Неприкосновенность частной собственности ― одно из прав человека, закрепленных в Конституции РФ. Собственник не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Если же права на обладание собственностью, в том числе и право на долю в квартире нарушены, следует добиваться восстановления справедливости в судебном порядке.

Чтобы требовать выделения доли в квартире, принадлежащей другому собственнику, нужно доказать, что ваши права на владение этой долей были нарушены. Чаще всего такие права нарушаются:

При разделе имущества бывших супругов. Часто в браке покупается общее жилье, а официальное оформление делается только на одного из супругов. Тот, на кого оформлена недвижимость обычно думает, что это его личная собственность, но это не так. Все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Закон позволяет изменить это соотношение лишь в особых случаях или при заключении брачного договора.
При не выделении доли в квартире несовершеннолетним и недееспособным гражданам. Все нажитое в браке делится пополам между супругами, но в вопросе собственности на жилье, суд учитывает и права несовершеннолетних. При разделе недвижимости ребенку должна быть выделена собственная доля в квартире, либо родитель с которым он будет проживать получит большую жилую долю.
При разделе наследственного имущества. На принятие наследства у лиц, имеющих такое право, есть полгода. Если наследство не принято, оно делится между остальными наследниками. Иногда другие наследники специально скрывают от родственников факт смерти наследодателя. Однако даже если срок пропущен, его можно восстановить через суд и получить свою долю в квартире и остальное положенное по закону имущество.
При совершении различных сделок с недвижимостью. Если удастся доказать, что при отчуждении квартиры были нарушены права других собственников, то сделка будет признана недействительной и право на долю в квартире восстановят.

Это не полный список. Существуют и другие основания для выделения доли в квартире.

Иногда человек может иметь право на выделение доли в жилье сразу по нескольким основаниям. Без квалифицированной юридической помощи большинство граждан не способны даже понять, имеют ли они право на долю в квартире и могут ли они такое право приобрести.

Настоятельно рекомендуем при наличии малейших сомнений обращаться за помощью к адвокатам.

Получение право на долю в судебном порядке

Отсудить долю в квартире непросто. Собственник или собственники будут этому сопротивляться и обязательно наймут юристов для представления своих интересов, поэтому действовать нужно юридически безупречно. Любая ваша ошибка будет использована другой стороной для затягивания процесса и лишения вас законных прав на долю в жилье.

Досудебное урегулирование спора о выделении доли в квартире

Чтобы иметь возможность отсудить свою долю в квартире, сначала нужно провести досудебное урегулирование спора. Без этой процедуры иск в суде не примут и отсудить ничего не удастся. Досудебное урегулирование предполагает официальное выдвижение требований и предложения по мирному урегулированию конфликта. Необходимо провести переговоры с другой стороной дела и получить этому подтверждение.

Для этого нужно составить претензию. В ней в свободной форме сформулировать обоснование своих прав на долю в квартире и изложить свои требования.

Возможные пути решения:

выплатить стоимость причитающейся доли;
продать долю;
заключить соглашение о разделе имущества;
дать согласие на включение опоздавшего наследника в общее число претендентов на долю.

Возможно, ваш оппонент согласится с приведенными доводами и вам получится получить свою долю квартиры без суда.

Оппоненты могут написать и отправить официальный отказ от выполнения ваших требований. Однако на практике такое обычно не происходит. Ответчика все устраивает, суд ему не нужен, и рассчитывать на то, что он сами подтвердит проведение досудебного этапа урегулирования спора не стоит. Чтобы доказать тот факт, что вы пыталась договориться, отправьте претензии всем оппонентам по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Именно уведомление и подтвердит попытки урегулировать спор в досудебном порядке. При получении отказа в исполнении ваших требований или отсутствии ответа на претензию в течение 10 дней после получения письма, вы можете подавать иск в суд.

Другого пути отсудить свою долю и стать собственником не существует.

Судебный этап решения спора о доле в квартире

Судебный этап решения спора о получении доли жилья наиболее сложный. Если на досудебном этапе есть шансы справиться своими силами, то отсудить долю без помощи юристов почти нереально. Для достижения цели требуются юридические знания и практический опыт.

Если вы хотите отсудить долю в квартире, вот какие этапы вам предстоит пройти:

Проведение экспертиз. В зависимости от конкретного дела это могут быть технические экспертизы: о невозможности выделить долю в натур или о кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Подготовка документов. На этом этапе необходимо изготовить копии документов, оплатить государственную пошлину, собрать доказательства.
Составление иска в суд. Иск пишется в свободной форме, но противная сторона будет пытаться оспорить каждую букву иска. Чтобы отсудить свою долю, нужно, чтобы иск был составлен юридически грамотно.
Подача иска в суд. Иск примет районный суд по месту регистрации объекта недвижимости. Количество копий иска должно соответствовать количеству судебных оппонентов плюс одна копия, которая останется в материалах дела.
Рассмотрение дела по существу. В суде происходит состязание доказательств и красноречия. Отсудить долю квартиры удастся, если вы или ваш представитель будете более убедительны, чем оппоненты.
Получение решения суда. Этот этап знаний и навыков не требует, но после получения решения нужно предпринимать дальнейшие действия. Это может быть апелляция или получение исполнительного листа.
Оформление права собственности на долю в квартире. Происходит на основании судебного решения в МФЦ или Росреестре.

При отсутствии юридических знаний и опыта, полагаясь только на правоту своего дела и удачу, отсудить долю в квартире почти невозможно. Рекомендуем привлечь к работе профессиональных юристов, чтобы исключить любые случайности.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как отсудить долю в квартире у собственника

Зачастую совладельцы не могут прийти к соглашению, относительно долей в недвижимости. В такой ситуации придется обращаться в суд. В зависимости от причин споров требуются разные подходы. Рассмотрим, как отсудить долю в квартире у собственника.

Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца

Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.

Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.

Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:

при разделе имущества в случае развода;
при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
при нарушении права детей;
при разделе наследственного имущества;
при принудительном выкупе доли (незначительная доля).

Как отсудить долю в квартире у владельца, бывшего супруга, матери или отца, и других

Гражданский кодекс определяет возможность распоряжения и эксплуатации объекта исключительно с согласия всех владельцев. К сожалению, стороны не всегда приходят к договоренности на добровольной основе. В такой ситуации, вопрос урегулируется в судебном порядке.

Отсудить долю в квартире можно в следующих случаях:

Владелец отказывается передавать свою часть в собственность совладельцев в добровольном порядке. Суд может принудить его к сделке, если доля является незначительной (ст. 252 ГК РФ).
Объект не является единственным жилым помещением владельца. Конституция защищает неприкосновенность единственного жилья граждан.
Гражданин не имел права на оформление объекта в собственность. Например, в случае вступления в наследство, если есть другие потенциальные получатели. Как вариант, выделение обязательной доли в наследстве в судебном порядке.
Право собственника на квартиру образовалось ввиду незаконной сделки (фиктивной) или нарушения прав сособственников (право преимущественного выкупа).

Алгоритм действий

Закон устанавливает специальную процедуру по урегулированию спорного вопроса.

Этапы для гражданина, решившего отсудить долю в квартире у собственника:

Досудебное урегулирование.
Сбор документации.
Подготовка искового заявления.
Направление в суд.
Регистрация права собственности.

Досудебное урегулирование

В спорах с недвижимостью обязательно необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. Он различается в зависимости от вида спора.

Варианты досудебного урегулирования

№ п/п	Вариант	Комментарий
1	При признании доли незначительной	Направление письменного предложения о выкупе
2	При продаже объекта	Направление письменного уведомления о возможности выкупа
3	При наследовании	Направление уведомления о наличии прав на наследство и просьба о добровольном включении в состав наследников
4	При расторжении брака	Направление предложения о заключении соглашения

После направления документов сособственнику заявитель должен:

дождаться ответа;
дождаться истечения срока на принятие решения.

Сбор документации

Перечень документации напрямую зависит от вида спора. Его можно разделить на основной и дополнительный.

Список основных документов (которые необходимы вне зависимости от вида спора):

гражданский паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на объект;
выписка из домовой книги;
выписка из ЕГРН о наличии другого жилья в собственности;
технический паспорт на квартиру.
квитанция об плате госпошлины в суд.

Дополнительный перечень:

При купле-продаже (договор, уведомление о выкупе в преимущественном порядке).
При наследовании (отказ нотариуса в выдаче свидетельства, отказ наследников на включение в состав наследников).
При разделе имущества (документы о разводе и рождении детей).
При незначительной доле (результат технической экспертизы, предложение о выкупе).

Подготовка искового заявления

Общие требования к исковому заявлению одинаковы вне зависимости от вида спора. Однако каждый из них имеет свои особенности.

Общие требования:

название судебного органа;
данные заявителя;
сведения о лице, нарушившем права;
цена иска;
название иска;
информация о сути спора;
данные о попытках досудебного урегулирования;
ссылка на закон;
исковые требования;
перечень документации;
подпись истца и дата направления в суд.

Найти образец иска о получении обязательной доли в наследстве можно в статье «Исковое заявление о признании завещания недействительным (образец)».

Образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе можно в статье «Как признать долю в квартире незначительной».

Образец заявления об оспаривании сделки купли-продажи доли в квартире можно в статье «Преимущественное право покупки доли в квартире».

Образец заявления о разделе имущества между супругами в случае развода можно в статье «Исковое заявление о разделе квартиры между бывшими супругами».

Данные образцы носят информационный характер. Для надлежащего оформления целесообразно привлечь специалиста. Наши юристы помогут вам в любое время.

Направление в суд

Вопросы, которые относятся к недвижимому имуществу, имеют исключительную подсудность. Поэтому иск направляется в судебный орган, который расположен по месту нахождения объекта.

При решении вопроса с наследством, заявление необходимо направить в суд по месту официальной регистрации ответчика.

Гражданин может урегулировать ситуацию самостоятельно, а может привлечь юриста. Для того, чтобы специалист мог представить интересы заявителя в суде, необходимо оформить нотариальную доверенность.

В случае удовлетворения требований, гражданин должен получить судебное решение. Оно наделяется юридической силой через 30 дней. На основании решения можно обратиться в Росреестр для регистрации права.

Регистрация права

Любые изменения в праве собственности на недвижимость должны регистрироваться в Росреестре. Чтобы внести изменения в ЕГРН, истец должен обратиться в уполномоченный орган самостоятельно.

Документы подаются в Росреестр лично или через МФЦ. Необходимо предоставить следующие сведения:

решение суда;
заявление;
гражданский паспорт;
правоустанавливающие документы на квартиру.

Выписка из ЕГРН с изменениями будет выдана через 7 дней. Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину.

Расходы

Основные расходы несет лицо, решившее отсудить долю в квартире у собственника. Основные затраты:

техническая экспертиза – в зависимости от вида экспертизы и региона обращения;
госпошлина в суд – в зависимости от стоимости спорного имущества (ст. 333.19 НК РФ);
оценка доли – от 3 000 р. в зависимости от компании и региона;
выплата цены за долю в квартире – индивидуально;
госпошлина в Росреестр – 2 000 р.

Сроки

Точный срок установить невозможно. Он различается в зависимости от ряда факторов. Примерный срок составляет 6 месяцев.

Что влияет на срок судебного процесса:

срок проведения оценки;
период проведения экспертизы;
время на судебное разбирательство;
государственная регистрация права.

Судебная практика

В 2022 году сформирована значительная судебная практика по вопросам принудительного выкупа доли в квартире у сособственника. Однако заявитель должен хорошо сформировать доказательную базу и сформулировать исковые требования.

Пример. Собственниками квартиры являлись бабушка и внук (по ½ доле). После смерти бабушки, ее доля делится между внуком и ее сестрой (по ½ доле). В результате, молодой человек становится владельцем ¾ долей, а сестра покойной – ¼ доли. Отношения между владельцами не сложились. Женщина имела отдельную жилплощадь, а долю решила продать. Она направляла уведомление совладельцу. Через месяц после направления письма доля была продана третьим лицам. Однако молодой человек не получал уведомления. Он был в длительной командировке в другом городе, а письмо получил сосед. Он подал иск о переходе права собственности на него с выплатной компенсации за долю. Суд удовлетворил его требования.

В данной ситуации мужчина смог отсудить долю, так как имел достаточное количество доказательств. Однако далеко не все заявители уделяют надлежащее внимание подготовке.

Пример. После развода, женщина обратилась в суд для признания доли супруга в квартире незначительной. Однако жилое помещение было куплено с использованием материнского капитала, и оформлено в собственность по ¼ доле каждому члену семьи. Таим образом, мужчина является владельцем ¼ доле в жилом помещении общей площадью 80 кв.м. В регионе минимальная доля составляет 14 кв.м. Суд отказал в удовлетворении требований.

Судебный процесс, чтобы отсудить долю в квартире у владельца, требует тщательной подготовки. Чтобы избежать прождем в процессе разбирательства необходимо получить юридическую консультацию. Специалисты нашего сайта окажут вам помощь на безвозмездной основе. Только оставьте заявку в форме.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Что сделать до оформления сделки по переуступке

По договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

По предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у продавца, т.е. покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
Документы, подтверждающие права собственности на землю;
Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
Разрешение на строительство;
Проект на строительство, в котором должно быть указано:
1. разрешение на строительство;
2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
3. цель проекта;
4. этап строительства;
5. срок реализации;
6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире

Получить письменное согласие застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на покупателя, заключенный между продавцом и покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.

Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.

Получить выписку из ЕГРН на квартиру.

В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ

Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:

Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или договор перевода долга покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.

Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.

Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.

По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.

Другие статьи

Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Переуступка квартиры — что это

Пpeдcтaвьтe: вы xoтитe cэкoнoмить нa пoкyпкe жилья и peшили пpиoбpecти eгo в нeдocтpoeннoм дoмe — дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Нo вcя нeдвижимocть yжe pacкyплeнa пo дoгoвopy ДДУ. Bы мoжeтe пpиoбpecти ee пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe , кaк ee oфopмить и cкoлькo пpидeтcя зaплaтить.

Чтo тaкoe пepeycтyпкa

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Кaкиe тpeбoвaния ecть к cдeлкe? Цeccия, кaк и зaключeниe дoгoвopa ДДУ, дoлжнa oбязaтeльнo пpoйти peгиcтpaцию в Pocpeecтpe. Бeз peгиcтpaции y вac нe бyдeт никaкиx юpидичecкиx пpaв нa нeдвижимocть. Кpoмe тoгo, зacтpoйщик oбязaтeльнo дoлжeн paзpeшить пepeycтyпкy пpaв, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Для пpoдaвцa

Boзмoжнocть быcтpo зapaбoтaть нa пepeycтyпкe квapтиpы — мoжнo зaключить дoгoвop ДДУ cpaзy пocлe пyбликaции пpoeктнoй дeклapaции, a пepeycтyпить пpaвa пoд кoнeц cтpoитeльcтвa, кoгдa нeдвижимocть вoзpacтeт в цeнe.

Пepeycтyпкa пpaв тpeбoвaния нa нeдвижимocть зaнимaeт бoльшe вpeмeни нa oфopмлeниe, чeм дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния и дpyгиe фopмы дoкyмeнтoв. Нyжнo oбщaтьcя c зacтpoйщикoм, пoкyпaтeлeм, пoceщaть Pocpeecтp.

Нaлoгooблoжeниe. Цeccия, кaк и дpyгиe cдeлки c нeдвижимocтью, coвepшeнныe c цeлью пoлyчeния дoxoдa, oблaгaютcя нaлoгoм и тpeбyют пoдaчи дeклapaции coглacнo 208 cтaтьe НК PФ .

Для пoкyпaтeля

Boзмoжнocть кyпить жильe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Ecли цeдeнтy cpoчнo нyжны дeньги, мoжнo кyпить нeдвижимocть дaжe дeшeвлe, чeм пoкyпaл oн. Paзницa в цeнe инoгдa дocтигaeт 5–20%.

Moжнo зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe — ecли кyпить жильe нa этaпe cтpoитeльcтвa , вы пoтpaтитe мeньшe, чeм ecли пoкyпaли бы eгo нa пepвичнoм pынкe. Пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию мoжeтe пpoдaть квapтиpy c нaцeнкoй 5–50% в зaвиcимocти oт инвecтиций, cитyaции нa pынкe.

Пoлyчeниe нe нeдвижимocти, a пpaвa тpeбoвaния нa нee. 3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, зaтягивaть cpoк cтpoитeльcтвa или cpoк oфopмлeния дoкyмeнтoв. A пpи cтaндapтнoм дoгoвope пepeycтyпки вы cмoжeтe вoздeйcтвoвaть тoлькo нa кoмпaнию-зacтpoйщикa, a нe нa цeдeнтa.

Moжнo кyпить пpaвo тpeбoвaния c нeиcпoлнeнными дo кoнцa oбязaтeльcтвaми или пpocpoчкoй выплaт зacтpoйщикy.

Moжнo cтaть жepтвoй «двoйныx пpoдaж», ecли нe peгиcтpиpoвaть дoгoвop в Pocpeecтpe, или пoтepять инвecтиции, ecли oфopмить eгo нeпpaвильнo.

3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, и oбъeкт oкaжeтcя нeдocтpoeм — инoгдa cтpoйки зaтягивaютcя нa гoды.

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Кaк cдeлaть пepeycтyпкy квapтиpы в cтpoящeмcя дoмe — инcтpyкция пo oфopмлeнию дoгoвopa

Пoкyпкa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpaв тpeбyeт cбopa пaкeтa дoкyмeнтoв, cocтaвлeния дoгoвopa и eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Mы oбъяcним, чтo нyжнo дeлaть, пo шaгaм.

Шaг 1: coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв

Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:

пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;

caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;

cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;

paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.

Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.

Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.

Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.