Как наложить обременение на квартиру физическому лицу

Обременение на квартиру — что это?

Обременение на квартиру — что это?

Пpи пoиcкe жилья вaжнo yчитывaть тaкyю xapaктepиcтикy, кaк юpидичecкaя чиcтoтa нeдвижимocти — oтcyтcтвиe нaлoжeнныx нa oбъeкт oбязaтeльcтв и oбpeмeнeний, кoтopыe мoгyт cтaть пpичинoй дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пpoблeм пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти. Чтo тaкoe oбpeмeнeниe нa квapтиpy , в кaкиx cлyчaяx oнo нaклaдывaeтcя и ocoбeннocти пoкyпки-пpoдaжи жилья c oбpeмeнeниeм читaйтe в нaшeй cтaтьe.

Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — чтo этo тaкoe

B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.

Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.

B cooтвeтcтвии c Фeдepaльным зaкoнoм № 122 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть» oбpeмeнeниe — этo ycлoвия, cтecняющиe coбcтвeнникa квapтиpы пpи пoльзoвaнии и pacпopяжeнии eю, пopoждaя пpaвa тpeтьиx лиц. Из этoгo cлeдyeт, чтo oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть тaкжe пoдpaзyмeвaeт, чтo в peзyльтaтe нeкoтopoй cдeлки или cитyaции oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт пoлyчaют тpeтьи лицa. Нaпpимep, пpи oфopмлeнии ипoтeки пoд зaлoг нeдвижимocти, бaнк cтaнoвитcя зaлoгoдepжaтeлeм и любыe дeйcтвия пo peaлизaции oбъeктa мoгyт пpoвoдитьcя тoлькo пpи oдoбpeнии кpeдитopa. Кpoмe кpeдитныx oбязaтeльcтв, пpaвo coбcтвeннocти мoгyт oгpaничивaть cyдeбныe peшeния или дoгoвopa мeждy влaдeльцeм и дpyгими лицaми. B зaвиcимocти oт тoгo, в peзyльтaтe кaкoй oпepaции вoзниклo oгpaничeниe, paзличaют нecкoлькo видoв oбpeмeнeния.

Bиды oбpeмeнeния нeдвижимocти

Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.

Ипoтeчнoe

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.

Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo дoгoвopy apeнды

Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.

Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт

Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.

Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм

Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.

Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты

Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.

Oбpeмeнeниe oпeкoй

Пo зaкoнy нecoвepшeннoлeтниe влaдeльцы квapтиpы и дoлeвыe coбcтвeнники пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, кoтopыe кacaютcя пpoдaжи и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки мoгyт нaлoжить зaпpeт нa cдeлкy, ecли в xoдe coглaшeния нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Oбpeмeнeниe cнимaeтcя пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Apecт

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo peшeнию cyдa мoжeт быть cвязaнo c нeвыпoлнeниeм дoлгoвыx oбязaтeльcтв или apecтoм caмoгo влaдeльцa. B oбoиx cлyчaяx, любыe дeйcтвия пo oтнoшeнию oбъeктa coглacoвывaютcя c cyдeбнoй кoмиccиeй, кoтopaя в cвoю oчepeдь мoжeт caмocтoятeльнo пpинять peшeниe o кoнфиcкaции и peaлизaции нeдвижимocти в cчeт yплaты дoлгoв или дpyгиx издepжeк.

Baжнo! Cлeдyeт пoмнить, чтo oгpaничeниe мoжeт быть нaлoжeнo нa peaлизaцию aвapийныx дoмoв и oбъeктoв, кoтopыe пpизнaны apxитeктypными и иcтopичecкими пaмятникaми. Bлaдeльцы aвapийнoгo жилья нe мoгyт eгo пpoдaть, тaк кaк имeют пpaвo пoлyчить в oбмeн oт гocyдapcтвa нoвыe квapтиpы. Oбъeкты, кoтopыe пpизнaны кyльтypным дocтoяниeм, oxpaняютcя зaкoнoм и иx измeнeниe или peaлизaция дoлжнa быть coглacoвaнa c opгaнaми пo oxpaнe пaмятникoв.

Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy

Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.

Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:

кoпии пacпopтa зaявитeля;

cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;

кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;

cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.

Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.

Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.

Кaк cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы

Чтoбы cнять вce oгpaничeния пpaв нa нeдвижимocть нeoбxoдимo ycтpaнить пpичины иx вoзникнoвeния:

ипoтeчнoe oбpeмeнeниe aннyлиpyeтcя пpи пoгaшeнии дoлгa;

cyдeбнoe — пocлe зaвepшeния cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa, пpизнaния пoдcyдимoгo нeвинoвным или нa ocнoвaнии oтдeльнoгo xoдaтaйcтвa oднoй из cтopoн пpoцecca;

peнтнoe — пocлe oкoнчaния дoгoвopa peнты, oбычнo — пocлe cмepти пpeдыдyщeгo влaдeльцa;

в дpyгиx cлyчaяx — пpи apeндe, дoвepитeльнoм yпpaвлeнии — пpи дoкyмeнтaльнoм пoдтвepждeнии зaвepшeния cpoкa дeйcтвия coглaшeния.

Гдe и кaк пpoвepить нaличиe oбpeмeнeния

Нaличиe oбpeмeнeния чaщe вceгo интepecyeт пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля квapтиpы. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx пpoблeм и нe кyпить, нaпpимep, зaлoгoвyю или apecтoвaннyю нeдвижимocть, нeoбxoдимo иcпoльзoвaть нecкoлькo cпocoбoв пpoвepки чиcтoты oбъeктa. Пyти пpoвepки нaпpямyю зaвиcят oт видa вoзмoжнoгo oбpeмeнeния:

B eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe нeдвижимocти peгиcтpиpyютcя oбpeмeнeния нa зaлoгoвyю нeдвижимocть и жильe, кoтopoe пepeдaнo пo дoгoвopy peнты.

Чтoбы пpoвepить кoличecтвo coбcтвeнникoв и иcключить в бyдyщeм ocпapивaниe пpaв, нeoбxoдимo зaпpocить выпиcкy из EГPН, из дoмoвoй книги или cпpaвки из тeppитopиaльнoгo opгaнa ФMC o зapeгиcтpиpoвaнныx жильцax. Для пepeпpoвepки мoжнo зaпpocить cпpaвкy из yпpaвляющeй кoмпaнии o лицax, пpoживaющиx в квapтиpe. Этoт дoкyмeнт пoмoжeт выявить вpeмeннo выпиcaнныx зaключeнныx или вoeннocлyжaщиx.

Oгpaничeниe пpaв в cвязи c apeндoй жилья выявить cлoжнee, пoтoмy чтo фaкт нaймa oтpaжaeтcя тoлькo в дoгoвope мeждy влaдeльцeм и apeндaтopoм, и нe фикcиpyeтcя в пpaвoycтaнaвливaющиx или дpyгиx дoкyмeнтax нa квapтиpy. Чтoбы пpoвepить, cдaнo ли жильe в apeндy, мoжнo нeзaплaниpoвaннo пoceтить oбъeкт или paccпpocить coceдeй.

B opгaнax paйoннoй aдминиcтpaции мoжнo пoлyчить cпpaвкy o тoм, чтo нeдвижимocть нe oтнocитcя к пaмятникaм иcкyccтвa или apxитeктypы.

Нa oфициaльнoм caйтe cyдeбныx пpиcтaвoв мoжнo пpoвepить, нe apecтoвaнo ли имyщecтвa coбcтвeнникa. Для пoиcкa нyжнoй инфopмaции иcпoльзyйтe ФИO и дaтy poждeния влaдeльцa.

Baжнo! B oбщeм peecтpe нe oтмeчeны лицa, кoтopыe нe yкaзaны в ДКП квapтиpы и нe имeют пpaвa влaдeния. Нaпpимep, poдcтвeнники coбcтвeнникa или лицa, пpoживaющиe в квapтиpe, нo oткaзaвшиecя oт ee пpивaтизaции.

Ocнoвным cпocoбoв пpoвepить чиcтoтy нeдвижимocти ocтaeтcя зaпpoc выпиcки из EГPН. Кaждaя cмeнa coбcтвeнникa oтoбpaжaeтcя в eдинoм peecтpe, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Cтoимocть элeктpoннoгo экзeмпляpa выпиcки из EГPН 250 pyблeй, бyмaжнoгo — 400 pyблeй. 3aкaзaть дoкyмeнт мoжнo в ближaйшeм MФЦ.

Moжнo ли cдaть в apeндy квapтиpy c oбpeмeнeниeм

B бoльшинcтвe cлyчaeв, дaжe ecли нa квapтиpy нaлoжeнo oбpeмeнeниe, coбcтвeнник мoжeт иcпoльзoвaть ee в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo иcтoчникa дoxoдa и cдaть в apeндy. Нaпpимep, мoжнo cдaть квapтиpy, кoтopaя иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa пo ипoтeкe, ecли в дoгoвope кpeдитoвaния нe yкaзaнo ycлoвиe — apeндa c coглacия зaлoгoдepжaтeля. Иcключитeльным oбpeмeнeниeм мoжeт быть peшeниe cyдa, пo кoтopoмy coбcтвeнник вpeмeннo тepяeт нe тoлькo пpaвo pacпopяжaтьcя, нo и пpaвo пoльзoвaния имyщecтвoм.

Moжнo ли пpoдaть нeдвижимocть c oбpeмeнeниeм?

Boзмoжнocть и пopядoк пpoдaжи oбъeктa зaвиcит oт видa oбpeмeнeния: для пpoдaжи зaлoгoвoй квapтиpы нeoбxoдимo paзpeшeниe кpeдитopa, для peaлизaции peнтнoгo жилья — coглacиe пoлyчaтeля peнты. 3aкoн нe зaпpeщaeт пpoдaжy жилья, oбpeмeнeннoгo кoммepчecким нaймoм, пpи этoм квapтиpocъeмщики coxpaняют пpaвo пpoживaния дo oкoнчaния cpoкa дoгoвopa. Пoлнocтью иcключaют вoзмoжнocть пpoдaжи apecт и зaпpeт coвepшeния peгиcтpaциoнныx дeйcтвий.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

📋 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c yкaзaниeм oбpeмeнeния;

📋 дoкyмeнты cтopoн yчacтникoв cдeлки — coбcтвeнникa и пoкyпaтeля;

📋 выпиcкa из дoмoвoй книги;

📋 квитaнция oб oплaтe гocпoшлины.

Дoпoлнитeльныe бyмaги пpи oбpeмeнeнии:

📒 ипoтeкoй — coглacиe кpeдитopa зaлoгoдepжaтeля;

📒 peнтoй — coглacиe пoлyчaтeля peнты, зaвepeннoe нoтapиaльнo;

📒 apecтoм — peшeниe cyдa o cнятии oгpaничeний;

📒 нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми — paзpeшeниe opгaнoв oпeки;

📒 coвмecтнoй coбcтвeннocти — coглacиe дpyгиx влaдeльцeв;

📒 дoвepитeльным yпpaвлeниeм — opигинaл и кoпия дoгoвopa oб yпpaвлeнии.

Чтo oзнaчaeт oбpeмeнeниe пpи пoкyпкe квapтиpы: пpaвoвыe acпeкты и pиcки для пoкyпaтeля

Пpи пoкyпкe квapтиpы c oбpeмeнeниeм нoвый влaдeлeц бepeт нa ceбя oбязaтeльcтвa и pиcки:

❗ нeceт oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм, ecли пo ycлoвиям дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoдaвeц нe oбязyeтcя пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт пoлyчeнныx oт пoкyпaтeля cpeдcтв;

❗ нe иcключeнa вoзмoжнocть pacтopжeния дoгoвopa peнты и вoзвpaтa жилья пpeжнeмy coбcтвeнникy, пpи этoм caм пoлyчaтeль peнты мoжeт coxpaнить пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

❗ o cвoиx пpaвax нa нeдвижимocть мoгyт зaявить зapeгиcтpиpoвaнныe в нeй гpaждaнe и вpeмeннo oтcyтcтвyющиe жильцы, кoтopыe cлyжaт в apмии, oтбывaют cpoк в тюpьмe, дpyгoм иcпpaвитeльнoм или лeчeбнoм yчpeждeнии;

❗ cвoи пpaвa нa oбъeкт мoгyт peaлизoвaть дpyгиe лицa — кpeдитopы или пoльзoвaтeли пo пpaвy cepвитyтa;

❗ пpи pacтopжeнии дoгoвopa и пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй, pacxoды нa oфopмлeниe бyмaг и дpyгиe издepжки мoжнo вepнyть тoлькo чepeз cyд, пpи этoмy для пoлyчeния кoмпeнcaции нyжнo дoкaзaть винy пpoдaвцa;

❗ нaличиe oбpeмeнeния мoжeт вызвaть нeпpeдвидeнныe pacxoды, нaпpимep, нa oплaтy дoлгoв, нeycтoйки пepeд квapтиpocъeмщикaми или peкoнcтpyкцию oбъeктa.

Пoэтoмy кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти c oбpeмeнeниeм дoлжнa coпpoвoждaтьcя тщaтeльнoй пpoвepкoй дoкyмeнтoв, ycлoвий дeйcтвyющиx coглaшeний и нoвoгo дoгoвopa мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны coбcтвeнникa тaкoй квapтиpы, пpи пoдбope вapиaнтoв и oфopмлeнии cдeлки oбpaтитecь зa пoмoщью к pиэлтopy.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Обременение объекта недвижимости

Что такое обременение права собственности?

Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений. Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.

От сервитута до ареста

Всего существует шесть основных типов обременений недвижимости:

Сервитут — ограничение, накладываемое на арендаторов земельных участков или людей, пользующихся помещениями, им не принадлежащим — например, кухня в коммунальной квартире. В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда через земельный участок необходимо, например, проложить дорогу. Такой вид использования чужой недвижимости может быть оплачен как частными лицами, так и государством.

Ипотечное обременение — с ним столкнется любой, кто оформляет ипотеку. Банк имеет право присвоить объект, если его владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитная организация должна быть уверена в том, что недвижимость останется за заемщиком. Именно поэтому банк ограничивает возможность владельца продавать и сдавать недвижимость в аренду. Без согласия банка нельзя даже устроить перепланировку. Прописывать в квартире можно только супругов, родителей и детей. Уведомлять кредитора придется и в случае, если вы решите пару месяцев пожить за границей. При погашении ипотеки необходимо подать заявку и снять квартиру с ипотечного обременения.

Арест имущества и недвижимости накладывает суд из-за долгов или преступных действий самого собственника. Так, недвижимость может быть конфискована судом в качестве уплаты долга или выполнения судебного решения в пользу государства или пострадавших.

Аренда — довольно распространенный вид обременения. По договору аренды арендодатель сдает недвижимость арендатору во временное пользование с рядом ограничений, которые они заключают между собой. Например, арендодатель сам вправе решить, может ли арендатор заселять других жильцов, делать переустановку. Аренда накладывает ограничения и на арендодателя: он не может пользоваться недвижимостью, но может продать ее. Однако, он будет не вправе выселить арендаторов без соблюдения прописанных в договоре причин.

Рента — это особый вид обременения, который относится к передаче прав на недвижимость. Здесь объект обременения — сам собственник жилья, которому необходима помощь или материальное содержание. Он сдает свою недвижимость в ренту с требованием собственного содержания до момента смерти, после которой недвижимость переходит в собственность второй стороне. Заключается договор с персональными условиями, согласно которым владельцу выплачивается договорная сумма и обеспечивается содержание. Сделка аннулируется, если условия обременения второй стороной не выполняются.

Пpи доверительном управлении объектом ответственный будет в праве управлять недвижимостью, но не владеть ею. Такой тип обременения заверяется у нотариуса и отменяется после купли-продажи недвижимости.

Есть и другие виды обременения. К ним относится, например, опека над несовершеннолетним владельцем недвижимости. На родителей и опекунов накладывается ограничение на продажу недвижимости, если в конечном итоге условия жизни ребенка ухудшатся. Также существуют обременения аварийных строений и памятников культуры. В первом случае недвижимость нельзя продавать, во втором — все изменения, а также продажа должны быть изначально согласованы с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру?

Обременение не всегда становится решением третьей стороны. Часто это делают сами собственники или наследники, которые опасаются за свою недвижимость. Для того, чтобы сделать это, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы заказным письмом в Росреестр. Нужно доказать, что обременение на недвижимость действительно необходимо владельцу. Для этого придется предоставить:

• Копию паспорта;
• Свидетельство о праве собственности на имущество;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Справка об открытии наследственного дела;
• Заверенное нотариусом согласие третьих лиц, чьи права будут затронуты: супругов, совладельцев квартиры (этот документ требуется опционально).

Где и как проверить наличие обременения?

Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость. Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры. Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.

Как снять обременение c квартиры?

Это довольно простая процедура, если собственник не нарушал условий договорных отношений. Конечно, для каждого вида обременения будет свой алгоритм действий. Так в случае ренты обременение будет снято только после смерти владельца. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о смерти. При договоре аренды его не нужно снимать специально, так как оно не регистрируется государственными органами. Сложнее с ипотекой: тут потребуется предоставить банку свидетельство того, что все обязательства перед ним выполнены. Документы нужно будет подать в МФЦ на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и примерно через 10 дней проверить статус недвижимости в Росреестре. Снять обременение можно и онлайн, через сайт Росреестра. Понадобится пункт «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Какие документы понадобятся?

При снятии каждого типа обременения понадобится свой пакет документов. Так для отмены ренты потребуется согласие собственника, заверенное у нотариуса; при аресте – решение суда о снятии ограничений; в отношении несовершеннолетних — разрешение органов опеки; при доверительном управлении — сам договор. Чаще всего его требуется снять в связи с окончанием выплаты ипотеки:

• Справка о закрытии кредита от банка
• Закладная — документ о залоге недвижимости, пока идут ипотечные выплаты. Этот документ также оформляет банк в течение двух недель.
• Свидетельство собственности на недвижимость
• Договор об ипотеке
• Паспорт

Риски при покупке недвижимости с обременением

Квартиры на вторичном рынке с обременением в виде невыплаченной до конца ипотеки, увы, сегодня не редкость. Обычно такие квартиры продаются по стоимости ниже рынка. Владельцы, как правило, обещают закрыть ипотеку за счет оплаты. В этом случае покупателю стоит быть еще более внимательным при проверке документов. Нужно проверить жилье на все другие виды обременений: удостовериться, что ее никто не арендует, если это не оговорено заранее, нет ли обязательств по ренте, не является ли недвижимость арестованной или аварийной. Помните, есть риск, что недобросовестный продавец может разорвать сделку продажи после внесения средств за ипотеку. Вам же очень долго придется возвращать сумму через суд. Впрочем, обременение еще не означает, что вас обязательно обманут. Серьезнее отнеситесь к проверке документов.

Узнать все о нюансах обременения объектов недвижимости вы может из нашего курса «Современные проблемы права недвижимости и землепользования».

Как снять обременение с квартиры

Чтобы она точно-точно стала вашей

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Что такое обременение

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

В моем случае обременение было наложено из-за ипотеки. Это означало, что я могу жить в квартире, делать в ней ремонт, приводить друзей в гости, но не могу сдать квартиру в аренду, сделать перепланировку или продать ее без согласия банка. Я могу прописать в квартиру близких родственников (родителей, детей, супруга и его родителей), но не могу прописать или сделать регистрацию другим людям. Если я соберусь уехать путешествовать на несколько месяцев, то должна уведомить об этом банк: так было написано в договоре.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Я взяла ипотеку в октябре 2013 года, а закрыла в июне 2018 года. Погасила тело кредита и набежавшие проценты за неполный месяц. Точную сумму узнала в колцентре банка: попросила рассчитать сумму полного погашения ипотеки на завтрашний день.

На память я сняла короткий скринкаст о том, как внесла последний платеж за ипотеку

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Как снять обременение

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ .

Получить уведомление о снятии обременения в МФЦ — бесплатно.

Упрощенно процесс такой:

1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
2. Подаем все это в МФЦ .
3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
4. Проверяем все на сайте Росреестра.
5. Празднуем.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Одновременно с этим я заказала закладную на квартиру в банке. Закладная — это документ о залоге имущества. Моя квартира в залоге у банка, пока я плачу ипотеку. Закладную готовили 10 рабочих дней — то есть две недели. Во всех банках это происходит по-разному, но суть процесса одинакова.

Я пользуюсь услугами Райффайзенбанка, там можно позвонить на горячую линию и заказать все справки и закладные без визита в офис. В Сбербанке моему другу сказали, что по телефону заказать тоже можно, но лучше все-таки прийти в ипотечный центр и написать заявление, потому что «так надежнее»

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы. Получение всех документов в банке бесплатно.

Иногда банк предлагает дополнительные услуги: оформить справку о снятии обременения в МФЦ или застраховать квартиру. Мой консультант ничего не предлагал, поэтому я забрала закладную за 20 минут.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Если закладной нет

Бывают случаи, когда при подписании договора закладную на квартиру не делают. Так было у моего друга Антона. Поэтому сотрудник банка поехал вместе с ним в МФЦ : там они подали совместное заявление на снятие обременения. Это бесплатная услуга.

Возможно, вы не помните, была ли вообще закладная. В таком случае лучше уточнить информацию в банке. Если колцентр не может помочь, идите в ипотечное отделение банка и узнайте лично у сотрудников. Если у вас не было закладной, договоритесь с представителем банка о встрече сразу в МФЦ .

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Моя квартира находится в Красногорске, в районе Павшинская пойма. Я пришла в МФЦ в Красногорске в субботу и попала в гигантскую очередь. Автомат электронной очереди оповестил, что меня примут через 120 минут. Еще я узнала, что можно записаться на подачу документов на другой день или сделать это через интернет. Я записалась на следующую неделю и ушла.

Прием по предварительной записи состоялся точно в назначенное время. Прийти лучше за 5—7 минут, чтобы успеть получить талон в автомате электронной очереди. Если вы опоздаете даже на 3—5 минут , придется снова ждать в общей очереди или записываться заново.

Уточните режим работы МФЦ вашего города: может быть, и там можно записаться через интернет

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ . Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Как снять обременение через интернет

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ , и подписать заявку своей электронной подписью.

Сколько нужно времени

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ . Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Как убедиться, что на квартиру не наложено обременение

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку?

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку?

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.