Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит? блоги риэлторов

Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Алексей Комаров

Нестабильность
отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности
рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с
приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно
уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать
новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками.
Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи
недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним
из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» –
документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в
том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором
(лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего –
предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за
соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная
форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным
объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель
не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом
может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и
лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего
выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор
(лизингодатель) приобретает объект в собственность.
Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости
в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще
всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально,
наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же
время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По
закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить
коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее
повышение на период действия договора.
Во-вторых,
как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как
собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное
владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика,
доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники
объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что
лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.
К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность
нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой
цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые
требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам –
ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс
приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в
ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее
забюрократизированы.

Читайте договор
У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в
соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости
необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей
передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.
Данное требование – следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой
лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке
купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не
понимают схему проведения таких сделок.
Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право
собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе –
лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм
лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.
Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья
666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в
лизинг загородного дома с землей.
Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости
находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора
лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у
последнего возникает обязательственное право требования имущества в
собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки-
зарегистрированное вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест
из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает
определенные риски.
Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания
правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного
рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это
вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем
заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность –
ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает
продавца – лизингодатель или лизингополучатель.
Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость
или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным
спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору.
И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с
неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с
недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет
возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.
В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость
можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия
и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.
Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост.
По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода
имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей.
Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости
недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким
образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о
выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге
недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает
популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг
недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок
пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту
покупки объектов недвижимости.

Лизинг жилой недвижимости

Данную статью мы подготовили по просьбе одного слушателя нашего ютуб-канала. Может ли физическое лицо заключать сделки по лизингу с жилой недвижимостью? Как работает схема лизинга с жильем и какую недвижимость можно приобрести в лизинг?

Лизинговые сделки с жилой недвижимостью были невозможны до 2011 года, ведь лизинговое имущество могло использоваться только в предпринимательской деятельности. Но законодательство изменилось и лизинг жилых помещений активно используется, составляя конкуренцию ипотечным кредитам (Определение ВС РФ от 05.11.2013 г. № 48-КГ13-5). Поэтому лизинг жилой недвижимости легален.

Что может быть предметом лизинга?

В лизинг может передаваться жилая недвижимость: квартира, дача, коттедж, апартаменты, загородные дома, таунхаусы.

Для того чтобы лизингодателю «обзавестись» жилой недвижимостью, он должен ее выкупить у собственника и впоследствии передать лизингополучателю (ст.665 ГК РФ, ст.3 Закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Если лизингополучателем является компания, то она может заключить договор с лизингодателем и впоследствии использовать жилую недвижимость для проживания своих работников.

Для того чтобы компании использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, его нужно перевести в разряд нежилого помещения (ст.22 ЖК РФ).

Физическое лицо — лизингополучатель может использовать жилое помещение для собственных нужд либо для бизнеса. Например, разместив в нем офис (письмо Минфина РФ от 08.08.2011 г. № 03-03-06/1/458).

Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью?

С договорами лизинга жилой недвижимости работают такие крупные банки, как Сбербанк, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ и ряд других.

Преимущества работы с крупными банками очевидны — банки заключают договоры с надежными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в ВТБ банке.

Например, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ предлагает физическим лицам любую жилую недвижимость — от гаража до загородных домов на срок до 36 месяцев.

Лизингодатель разработал две программы для физических лиц: «Оптимальное решение» и «Стандартный».

Первый пакет будет интересен клиентам, которые хотят приобрести апартаменты, загородные объекты с минимальным количеством документов.

Условия финансирования следующие:

сумма — от 1 млн до 30 млн рублей;
сумма внесенного аванса должна составлять до 40%;
срок — до 36 месяцев.

Второй пакет «Стандартный» актуален для клиентов, которые хотят взять в лизинг дорогостоящую недвижимость.

В этой программе условия финансирования следующие:

сумма — от 1 млн до 50 млн рублей;
сумма внесенного аванса должна составлять до 10%, а для загородной недвижимости — до 20%;
срок — до 36 месяцев.

И в том, и в другом вариантах сделка оформляется на основании трех документов: российского паспорта, СНИЛСа, ИНН. Если гражданин не имеет свидетельства ИНН, то можно предъявить водительские права.

Итак, если физическое лицо располагает деньгами, то он сам выбирает понравившуюся квартиру и заключает с банком или лизинговой компанией договор.

Между банком и лизингополучателем-физическим лицом заключается договор, после внесения аванса, размер которого устанавливается в зависимости от предмета лизинга. Физическое лицо сразу может въехать в квартиру или в иной жилой объект. По окончании срока лизинга физическое лицо выкупает жилую недвижимость по остаточной стоимости и в общеустановленном порядке оформляет на нее право собственности.

Договор лизинга регистрируется в Росреестре.

Как правило, на сайтах банков и лизинговых компаниях размещен удобный онлайн калькулятор, с помощью которого можно рассчитать различные схемы лизинговых сделок.

Что выгоднее: лизинг или ипотека?

На сегодняшний день лизинг жилой недвижимости является единственной альтернативой ипотеке.

Предоставление в лизинг жилья является своего рода альтернативой ипотечному кредитованию.

По заверению банков, оформить лизинг проще, чем ипотеку.

Как мы видим из программ лизинга, банки и крупные лизинговые компании более лояльно подходят к документации клиента. Зачастую физическому лицу трудно взять ипотеку по причине отсутствия нужно официального заработка. Для лизинга не обязательно официальное подтверждение дохода и занятости лизингополучателя.

Условия лизинга гораздо гибче — здесь индивидуальный подход и расчет графика платежей и срока выкупа жилой недвижимости.

С точки зрения финансовой выгоды работает правило — чем больше первоначальный взнос и срок выкупа, тем меньше переплачивает покупатель.

Например, квартира стоимостью 5 млн рублей по программе «Стандартный» компании группы ВТБ обойдется физическому лицу:

в 500 тысяч рублей — первоначальный взнос, т.е. 10% от стоимости квартиры;
173 260 рублей — ежемесячный платеж;
36 месяцев — срок лизинга.

Это намного дороже ипотеки. Не у каждого физического лица есть такие деньги, чтобы за 3 года рассчитаться с приобретенной недвижимостью.

Конечно, если вносить первоначальный взнос до 40% от стоимости жилья, то процент переплаты будет намного меньше.

Поэтому участвовать в такой схеме могут только люди с высоким стабильным доходом. Несмотря на то, что документально не нужно предоставлять справок о своем доходе, банк или лизинговая компания тщательно проверяют платежеспособность клиента.

В подобной ситуации проще заключать договоры лизинга с юридическими лицами, которые могут воспользоваться налоговыми преференциями в части лизинговых платежей.

Исходя из этого, лизинговые сделки как альтернатива ипотеки не стали у граждан популярными в России.

Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?

Жилье в лизинг для физических лиц – новинка на рынке недвижимости. Хотя форма долгосрочной аренды с правом выкупа – давно известна бизнесу. По лизинговым программам арендуют оборудование, здания и даже самолеты. Но простые люди в России мало знают о такой форме сотрудничества.

Что такое лизинг квартиры простыми словами

Арендуя чужое имущество, мы увеличиваем доход собственника этого имущества. Взамен получаем крышу над головой и минимум гарантий. Допустим, некое лицо арендует дорогостоящий предмет и, помимо арендной платы, понемногу выплачивает его стоимость. В конце срока добросовестный плательщик может забрать объект себе, став его полноправным собственником. Это и есть leasing – аренда в переводе с английского языка.

Понятие жилье в лизинг существует довольно давно. Но в России эта форма финансовых отношений пока известна мало. Не всем понятно, чем отличается лизинг от ипотеки, насколько это дорого, какие риски ждут арендатора. Остановимся подробнее на этих вопросах.

Лизинг и ипотека — в чем разница

Ипотечный заемщик является собственником квартиры. Он не может продать ее, но регистрирует имущество на себя сразу после подписания кредитного соглашения и договора купли–продажи.

Субъект лизинговых отношений владельцем жилья не является. Он всего лишь арендатор. Квартира на протяжении всего срока договора принадлежит лизинговой компании (ЛК). Только внеся платежи в полном объеме, можно стать полноправным собственником жилого помещения. Тогда же он сможет оформить постоянную прописку (до этого – только временная регистрация).

На первый взгляд покупка жилья в лизинг не кажется очень выгодной. Однако у подобной схемы есть свои преимущества:

низкий или нулевой начальный взнос;
упрощенная процедура оформления (нет необходимости искать поручителей, созаемщиков, не всегда требуется подтверждение доходов и дополнительный залог);
новая квартира изначально находится в хорошем состоянии со всем необходимым оборудованием и коммуникациями (заходи и живи).

Таким образом, если покупатель не может пройти проверку банка, но имеет средства на оплату кредита, он может купить жилье в лизинг. По окончании срока договора жилец выкупает свои квадратные метры по остаточной стоимости и становится полноправным владельцем.

Плюсы и минусы лизинга квартир для физических лиц

Как уже было сказано, лизинговые отношения подразумевают более простую процедуру и минимум требований. На такой вариант аренды может рассчитывать клиент с серой зарплатой, без залога и без аванса. Фирма ничем не рискует, ведь квартира все равно не принадлежит лизингополучателю. Он не сможет продать ее или на кого-то переоформить.

Второй плюс – оптимизация налогообложения. Все налоги на собственность платит владелец имущества, а не тот, кто в нем живет. К тому же лизингополучатель имеет право на налоговый вычет.

Третий плюс: можно пользоваться всеми преимуществами арендного жилья, при этом не являться его собственником. Это выгодно определенной категории людей, которые не могут или не хотят записать квартиру на себя.

Теперь поговорим о минусах лизинга недвижимости для физических лиц. Главный недостаток – это дороговизна. Ипотека обходится недешево, но аренда с правом выкупа – дороже. В основном это происходит потому, что квартира принадлежит юридическому лицу и используется для бизнеса – налоги за нее больше. Кроме того, для покупки квартир и домов ЛК тоже привлекает у банка заемные средства. Бремя налогов и процентов частично перекладывают на клиента.

Автомобиль и оборудование со временем дешевеют. А вот недвижимое имущество, напротив, может вырасти в цене. Поэтому лизингодатель иногда включает в договор индексацию. Придется доплачивать к фиксированной сумме от 2 до 7%. Это меньше, чем проценты по ипотеке, но это добавочные расходы.

Бывает и так, что квартира резко дорожает (например, стал престижным данный район). На ипотечном займе это никак не отражается. Но лизингополучатель может столкнуться с ситуацией, когда остаточная стоимость квартиры вдруг вырастет. Он выплатит все лизинговые платежи, но расплатиться за жилье полностью в конце срока не сможет.

Еще один косвенный недостаток лизинговых взаимоотношений в том, что на них не распространяются льготы от государства. Ипотечный заемщик может взять займ на льготных условиях. Но для аренды с правом выкупа социальные субсидии не предусмотрены.

Покупка квартиры в лизинг – теория и практика

Основные положения лизинговых отношений регулирует Федеральный Закон О финансовой аренде от 29.10.1998 №164-ФЗ. Согласно этому документу, лизинг – взаимодействие трех сторон: собственника, посредника и арендатора. При этом каждый из субъектов может быть физическим лицом.

Теоретически сдать квартиру или купить дом в лизинг может обычный человек, не имеющий статуса предпринимателя. А предметом лизинговых отношений – выступать готовое жилье в новостройке, вторичка или жилой дом (за исключением земельного участка).

На практике из–за различных юридических тонкостей договоры между физлицами практически не заключаются. А квартира на вторичном рынке редко выступает предметом лизинга. Как правило, арендатору предлагают непроданную квартиру в новостройке.

Итак, принято решение взять квартиру в лизинг. Что происходит дальше:

Клиент обращается в ЛК или к застройщику, выбирает объект недвижимости.
Приносит документы, чтобы подтвердить свою платежеспособность.
Вносит первоначальный взнос (если требуется).
Подписывает договор, который затем регистрируется в Росреестре.
Вносит платежи согласно договоренности.

Таким образом, лизинг объектов недвижимости подразумевает трехстороннее сотрудничество. Собственник передает объект лизингодателю, а тот, в свою очередь, заключает соглашение с жильцом и контролирует выполнение договора.

Аренда недвижимости и лизинг – что выгоднее

Если заемщик вынужден в течение многих лет вносить арендную плату, причем у него нет возможности накопить на первоначальный взнос, то лизинг жилой недвижимости может стать хорошей альтернативой арендным платежам.

Иногда это единственный выход для человека, который планирует долго жить на одном месте и не имеет возможности накопить на свое жилье. При этом доход позволяет ему оплачивать повышенную арендную плату. При частной смене места жительства и нестабильном доходе – лучше остановиться на простой аренде.

Особенности лизинга недвижимости для частных лиц

Аренда с выкупом изначально ориентирована на бизнес. Поэтому это достаточно дорогое удовольствие. Ведь предполагается, что лизингополучатель будет извлекать доход из арендуемого имущества и поэтому сможет платить по увеличенной арендной ставке.

Частное лицо имеет право купить недвижимость в лизинг с 2011 года. Но цена такой аренды остается пока высокой. Выгодных предложений на рынке – откровенно мало.

Перечислим, с какими сложностями может столкнуться гражданин, оформляя лизинг квартиры для физ лиц:

двойное переоформление;
принудительное выселение в случае пропуска платежей;
дополнительные расходы сверх арендной платы;
отказ от квартиры в случае переезда или форс–мажорной ситуации.

В теории процедура выглядит так. Сначала ЛК выкупает объект у собственника. Потом арендатор – у лизингодателя. Соответственно, сперва ЛК заключает договор с владельцем, затем – с лизингополучателем. Двойные расходы по оформлению бумаг часто ложатся на плечи арендатора.

Второй нюанс связан с процедурой выселения. Если вы не платите по ипотеке, банку приходится взыскивать долги через суд. Судебное разбирательство длится несколько лет. Но из квартиры никто не выселяет.

В случае с покупкой недвижимости в лизинг при пропуске платежей лизингодатель расторгает договор и отказывает в праве аренды. Даже наличие маленьких детей не спасет недобросовестного плательщика от выдворения.

А что делать, если лизингополучатель сам решит сменить место жительства? В таком случае он может:

выкупить квартиру в полную собственность, внеся остаток средств;
расторгнуть договор и перестать вносить платежи (первый взнос и сделанные выплаты в таком случае не вернутся).

Есть еще одна особенность. Лизинговые платежи обычно не покрывают 100% стоимости. По окончании срока договора придется выплатить еще некоторую сумму. И эта сумма может оказаться непомерно большой.

Внимание! Как в любом случае, когда речь идет о крупной сумме денег, необходимо внимательно читать соглашение, вникать во все нюансы. Идеальный вариант – привлечь опытного юриста, который проконтролирует весь процесс передачи имущества. Тогда регулярная выплата арендной платы позволит со временем стать собственником арендуемого жилья.

Лизинг недвижимости без первоначального взноса

Финансовая аренда, как и ипотека, подразумевает внесение аванса из личных средств. Правда, взнос просят гораздо меньше той суммы, что обычно требует банк.

Квартира в лизинг без первоначального взноса – редкое явление. Хотя бы потому, что ЛК оформляет соглашение по упрощенной процедуре, не требуя залога и поручительства. Но ей нужны хотя бы какие–то гарантии того, что у покупателя – серьезные намерения.

А вот попытать счастья при лизинге квартиры для физических лиц от застройщика – можно. Есть случаи, когда строители рады сдать жилье в аренду, не требуя первоначального взноса.

Образец договора лизинга недвижимости: что учесть арендатору

Поскольку в законе нет жестких требований по составлению договора, задача арендатора – проследить за соблюдением своих интересов. В договоре должны быть четко прописаны:

права и обязанности сторон;
сроки оплаты и срок пользования имуществом (они могут не совпадать);
условия эксплуатации помещения (что можно делать в арендуемой квартире и что – нельзя);
процедура заселения/выселения;
размер индексации;
ограничения по повышению арендной платы;
обязательства по уплате налогов и страховых платежей (какая из сторон несет дополнительные расходы);
варианты досрочной оплаты и условия расторжения соглашения;
разделение помесячного взноса на выкупную стоимость и лизинговый платеж.

Обязательно включите в договор порядок действий в случае форс–мажорной ситуации (потоп, пожар, стихийное бедствие). Определите порядок выкупа имущества и сумму, которую придется доплатить в конце срока. Хорошо, если она будет фиксированной.

Важно! К основному соглашению, которое обязательно заключается в письменном виде, прилагается ряд дополнительных. Это может быть договор залога, если оформляется лизинг под залог недвижимости. Или договор поручительства. Стороны могут оговорить любые вопросы, Например, кто делает капитальный и текущий ремонт, как происходит возврат имущества, какие переделки в квартире допустимы и т.д.

Как зарегистрировать заключенный договор

Чтобы избежать проблем регистрации лизинга недвижимости, важно понимать, что заключенное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации (даже если срок аренды – меньше года). А вот расходы может нести любая из сторон.

На практике госпошлину и регистрационные хлопоты часто перекладывают на плечи лизингополучателя. В таком случае он обязан предоставить в регистрирующий орган полный пакет документов в течение 30 дней со дня подписания договора.

Для регистрации договора лизинга недвижимости потребуются:

заявление о госрегистрации;
договор в 2–х экземплярах (оба – подлинники);
кадастровый/техпаспорт;
паспорт заявителя;
учредительные документы лизингодателя (можно – заверенные нотариально копии);
квитанция об оплате госпошлины (2 000 рублей для физических лиц).

Документы можно принести лично или направить по почте. Госрегистрация занимает до 10 рабочих дней. На руки заявитель получает один экземпляр договора с соответствующей отметкой. Второй – остается в Регистрационной палате.

Риски и ответственность лизингополучателя

Закон №164-ФЗ регулирует лишь самые общие вопросы. Многие пункты носят рекомендательный характер. Это и хорошо и плохо. Если привлечь толкового юриста, можно прописать в договоре очень выгодные для себя пункты и переложить часть расходов на лизингодателя.

С другой стороны, в законе четко прописана ответственность арендатора за сохранность чужого имущества. Так, он за свой счет выполняет ремонт и обеспечивает сохранность жилья. Несет ответственность за причиненный ему ущерб. Также жилец не может производить перепланировку, капремонт и другие серьезные улучшения без письменного разрешения лизингодателя.

При этом в случае двукратного пропуска платежей собственник имущества может списать в свою пользу средства с банковского счета арендатора А также потребовать досрочного расторжения договора и возврата имущества – без всяких компенсаций.

Можно ли купить квартиру в лизинг у банка

Предприниматели знают, что наиболее выгодные условия по выкупу техники и оборудования предоставляют дочерние банковские структуры. Самые лояльные цены – в компаниях, которые напрямую сотрудничают с крупными банками. К таким относят дочерние ЛК Сбербанка, Газпромбанка, Райффайзена, группы ВТБ.

К сожалению, Сбербанк, Газпром и другие структуры пока не готовы предлагать квартиры в лизинг для физических лиц – они сотрудничают только с компаниями. Выбор лизинговых программ для физлиц – ограничен, а условия – не очень выгодные.

Лизинг жилья для физических лиц в АО Система Лизинг 24

Дочернее предприятие банка ВТБ предлагает потребителю 2 программы. По ним можно приобрести квартиру, загородный дом, апартаменты или коммерческую недвижимость на срок до 3–х лет. Обязательно страхование объекта.

Условия программы Стандарт:

сумма – от 1 до 50 млн. рублей;
первоначальный взнос – 10% (при лизинге дома для физических лиц – 20%).

Условия программы Оптимальное решение:

сумма – от 1 до 30 млн. рублей;
авансовый взнос – 40%;
договор оформляется по 3–м документам (паспорт, СНИЛС, ИНН или водительские права).

На сайте финансового учреждения (https://sl24leasing.ru) есть калькулятор. Произведем простые расчеты. Допустим, квартира стоит 1 млн. рублей, 100 тыс. из них – первоначальный взнос. При заключении договора на 36 мес. (максимально возможный срок), придется выплачивать ежемесячно 35,7 тыс. рублей. Общая переплата составит за 3 года 383 тыс. рублей – без учета коэффициента удорожания.

В случае ипотечного займа при тех же параметрах выплачивать ежемесячно придется 29,9 тыс. рублей (при ставке 12%). А переплата составит 176 тыс. рублей (на 200 тысяч меньше).

Обратите внимание! В эти суммы не включены дополнительные расходы (на страховку, оценку, услуги нотариуса, регистрационные действия, платные справки).

Подведем итоги

Договор лизинга недвижимости – хороший инструмент для тех, кто не имеет возможности взять ипотеку, при этом получает стабильный доход и нуждается в долгосрочной аренде.

По оценкам экспертов количество договоров аренды с выкупом не превышает 1%. Причина – рядовой гражданин мало знает о таком финансовом инструменте как лизинг жилой недвижимости для физических лиц или по–прежнему считает его доступным только для бизнесменов.

Пока лизинг жилья в России больше востребован в кризис, когда банки сокращают или делают дороже свои ипотечные программы. Но, возможно, грядущие изменения в законодательстве сделают этот финансовый инструмент более выгодным и прозрачным, защитят интересы арендатора. Тогда выбор ипотека или лизинг даст заемщику шанс определить для себя действительно удобную схему кредитования и не зависеть от банков.

Лизинг недвижимости

Условия лизинга недвижимости

Срок лизинга
до 10 лет

Индивидуальный
график платежей

Валюта сделки
RUR, EUR

Преимущества работы с ВТБ Лизинг

Сложные сделки с участием любого продукта КИБ ВТБ
Финансовый и возвратный лизинг
Долгосрочное финансирование
Комплексная экспертиза недвижимости и сделки

Финансовый лизинг

Компания выбирает недвижимость для покупки

ВТБ Лизинг проводит комплексную экспертизу недвижимости и сделки

Персональный менеджер ВТБ Лизинг готовит сделку – договор лизинга и купли-продажи

8 800 700 64 89

Индивидуальный аванс

Компания вносит авансовый платеж

Компания регистрирует договор купли-продажи и лизинга в Росреестре

ВТБ Лизинг оплачивает договор купли-продажи и передает недвижимость в лизинг

до 80% от рыночной стоимости

Компания получает недвижимость в собственность после окончания договора лизинга

Лизинговая компания года III Международная премия LEADER LEASING STAR AWARDS 2019

по чистым инвестициям в лизинг и активам в операционной аренде

Fitch Ratings 2018

по доле рынка лизинга

Fitch Ratings 2018

по объему нового бизнеса в сегменте оборудования для нефтегазодобычи и переработки

Какую недвижимость взять в лизинг

Офисная недвижимость

Торговые площади, street retail

Складские помещения

Гостиничные комплексы

Персональный менеджер ВТБ Лизинг подготовит предложение для Вас

Заполните форму и мы перезвоним вам в ближайшее время

Спасибо, Петр Петрович!

Менеджер ВТБ Лизинг перезвонит вам в ближайшее время

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях. Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
Размер первоначального взноса.
Схема лизинговых платежей.
Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

арендная плата (для выкупа жилья);
вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
перезаключить договор еще на один срок;
вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

компания представлена на рынке от 12 месяцев;
ее деятельность прибыльна;
нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Ремонт в неприватизированной квартире за чей счет

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Кто несет ответственность за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования: наймодатель или наниматель?

В правоотношениях по социальному найму жилого помещения наймодатель, будучи собственником или управомоченным им лицом, обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, сданного внаем (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), а наниматель обязан обеспечивать сохранность этого помещения (п. 2 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ), поддерживать его надлежащее состояние (п. 3 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ), а также проводить текущий ремонт этого помещения (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относит побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замену оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Подчеркнем, что техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования к работам по капитальному ремонту не относится, а потому не может возлагаться на наймодателя. Так, в п. 5.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, прямо предусмотрено, что именно пользователь (то есть лицо, владеющее жилым помещением на законных основаниях) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых внутренних устройств газоснабжения.
Подпунктами “и”, “к” п. 21 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549, также определено, что абонент обязан обеспечивать доступ представителей поставщика газа к приборам учета газа и газоиспользующему оборудованию для проведения проверки; а также надлежащее техническое состояние внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, своевременно заключать договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования. При этом абонентом может выступать как физическое лицо (гражданин), в том числе собственник (наниматель) жилого дома, приобретающий газ для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, так и юридическое лицо (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный и иной специализированный кооператив), приобретающее газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению (п. 3 Правил N 549).
В силу п. 16 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 года N 410 (далее – Правила N 410), техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляется на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключаемого между заказчиком и исполнителем.
Согласно п. 17 Правил N 410 заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования являются:
– в отношении внутридомового газового оборудования многоквартирного дома – управляющая организация, товарищество или кооператив, индивидуальный предприниматель, являющиеся исполнителями коммунальной услуги по газоснабжению, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме – собственники таких помещений (пп. “а” п. 17 Правил N 410);
– в отношении внутриквартирного газового оборудования – собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование (пп. “в” п. 17 Правил N 410).
Аналогичные требования включены и в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее – Правила N 354), в силу которых газоснабжение потребителя осуществляется при условии надлежащего технического обслуживания и ремонта внутридомового газового оборудования и внутриквартирного газового оборудования, которые должны осуществляться специализированной организацией по соответствующим договорам, заключенным в отношении внутриквартирного газового оборудования – с собственником жилого или нежилого помещения, а в отношении внутриквартирного газового оборудования, установленного в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда: с нанимателем такого жилого помещения – в части технического обслуживания и текущего ремонта такого оборудования, а с собственником такого жилого помещения – в части капитального ремонта такого оборудования (п. 131 Правил N 354).
Пункт 132 Правил N 354 допускает возможность приостановления подачи газа потребителям при отказе в допуске исполнителя в занимаемое потребителем жилое помещение для проведения контрольной проверки состояния внутриквартирного газового оборудования; а также в случае отсутствия действующих договоров о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования. Работы по приостановлению подачи газа проводятся самостоятельно специализированной организацией либо газораспределительной организацией, с которой у специализированной организации заключен договор об аварийно-диспетчерском обеспечении, через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) об этом потребителя (п. 133 Правил N 354). В пп. “е” п. 45 Правил N 549 также предусмотрено право поставщика газа в одностороннем порядке приостановить исполнение обязательств по поставке газа с предварительным письменным уведомлением абонента в случаях отсутствия у абонента договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования, заключенного со специализированной организацией.
В случае устранения абонентом причин, послуживших основанием для приостановления подачи газа, поставка газа возобновляется при условии оплаты абонентом расходов, понесенных в связи с проведением работ по отключению и подключению газоиспользующего оборудования этого абонента. Расходы, понесенные в связи с проведением работ по отключению и последующему подключению внутриквартирного газового оборудования, оплачиваются поставщику газа, если иное не предусмотрено договором (п. 48 Правил N 549).
Таким образом, именно наниматель как законный пользователь жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, несет ответственность за надлежащее содержание и техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования. Такого же мнения придерживаются суды (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2022 г. по делу N 8Г-6239/2020[88-7865/2020], решение Няндомского районного суда Архангельской области от 14 августа 2022 г. по делу N 2-326/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 03 декабря 2018 г. по делу N 33-6830/2018, апелляционное определение Шекснинского районного суда Вологодской области от 04 декабря 2019 г. по делу N 11-36/2019, решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 сентября 2022 г. по делу N 2-2610/2020).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

10 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Ремонт неприватизированной квартиры нанимателя: за чей счёт замена окон, труб?

ОТВЕТ:
Вы, как наниматель, платите за содержание и ремонт жилья (точнее, общего имущества дома), кроме капитального ремонта. Но затраты на содержание и ремонт квартирных окон в эту плату не входят, т.к. эти окна не являются общим имуществом.

По закону, наниматель жилого помещения по договору социального найма (то есть, Вы) обязан (п. 4 ч. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ) проводить текущий ремонт жилого помещения.

примечание: в старой редакции Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда была установлена периодичность такого текущего ремонта: 1 раз в 5 лет. Сейчас данной нормы нет (см. действующую редакцию Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, раздел 3.1. «Правила содержания квартир»).

К какому виду работ будет относиться замена окон — здесь возможны варианты. Смотрите отличия текущего ремонта от капитального.

В вашем случае, думаю, можно отнести к капитальному ремонту. Приложение 3 к ВСН 58-88(р):

Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) лет:
Оконные и балконные заполнения. Жилые здания.
— деревянные переплеты — 40 лет;
— металлические переплеты — 50 лет.

примечание: наймодатель — это собственник квартиры, с которым у Вас заключен договор найма (например, городская администрация).

(2) Трубы внутри квартиры (после входного вентеля) и горячая и холодная,
сейчас забор воды (жильцом) производится “буквально” из сливного бочка,
остальное отключено ввиду ветхости

Читайте также:

Перепланировка квартиры что нужно знать

Иван Маринин
– А заключен ли у вас письменный договор социального найма на вашу квартиру?

– Нет, ничего мы не заключали. Уж сколько лет живем, никаких бумаг не подписывали с администрацией.

– В любом случае, вам нужно будет подойти в комитет муниципального жилья Администрации Ижевска (по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 276, тел. (3412) 22-66-89 /телефон изменился: 72-66-89/). Там вы сможете узнать о наличии договора. И там же напишете заявление о том, что Вы просите возместить часть средств.
Если квартира не приватизирована, значит, ее собственником является Администрация города. И по Жилищному кодексу, Администрация должна нести ответственность за то, чтобы жилье, которое сдается в аренду, было в надлежащем состоянии. Так что затраты Вам возместить могут.

Многое зависит от того, о какой трубе водоснабжения идёт речь. Если это стояк и трубы до вентиля — однозначно, Вы не должны платить, т.к. это будет капитальный ремонт общего имущества дома. В остальных случаях — нужно доказывать свою правоту опираясь на нормативные акты (указаны выше).

(2) Вы вправе потребовать замены этих труб на том основании, что это работы по капитальному ремонту. Капитальный ремонт неприватизированного жилья производит наймодатель.

но мне так и не ответили.

они не знают.
или специально волокитят.

Сейчас действует 185-ФЗ, на который любят ссылаться чиновники (не знаю, как суды), когда им напоминают о необходимости участия государства и муниципалитетов в ремонте жилья. Время для участия в этой программе ещё есть.

Про лимит 150 тыс. руб. впервые слышу.

Есть судебная практика. Знаю, что до принятия 185-ФЗ данные вопросы решались в судах положительно. Принимались решения о понуждении к проведению капитального ремонта. Но в отношении ремонта домов в целом, а не отдельных квартир.

Тут ещё вот какой момент. Радиаторы и стояки — это общее имущество многоквартирного дома. А значит, для их ремонта/замены необходимо решение общего собрания. Думаю, что и наймодатель Вам об этом сразу же скажет. Поэтому рекомендую сразу поднимать вопрос о ремонте всего дома, а не отдельной квартиры.

Если собрание собственников принимает решение о проведении капитального ремонта, то при наличии в доме муниципальных/государственных неприватизированных квартир соответствующую часть стоимости работ (пропорционально площади) должен оплатить их собственник, т.е. муниципалитет/государственные органы. Это следует из Жилищного кодекса. Возможно, этого придётся добиваться через суд. Хотя даже судебное решение не гарантирует оплату, т.к. в бюджете может не быть денег (на что можно предусмотреть схему постепенного погашения этой суммы за счёт платы за наём).

Для участия в программе по 185-ФЗ нужно участие управляющей организации (или ТСЖ), которая(ое) формирует документы (заявку) по дому — это к вопросу о том, куда обращаться.
После окончания действия 185-го закона (ближайший год-два) государство планирует продолжить участвовать в капремонте домов посредством региональных фондов капитального ремонта. Как показывает практика, со стороны жителей нужен постоянный контроль, иначе качество работ может быть неудовлетворительным.

Lymmi пишет 01.12.2011 г.:
Здравствуйте!! У нас в доме меняли электопроводку старую на новою, затем стали подключать наши комнаты к новой проводке.У меня подключили только свет, розетки НЕТ, стала задавать вопросы, мне ответили вопросы к ТСЖ, те в свою очередь сказали, что я должна теперь за свой счет проводить себе новою проводку и подключать розетки. ПОЧЕМУ?? Комната моя неприватизированная. Заранее спасибо!!

Отвечаю:
Замена индивидуальной электропроводки в жилом помещении относится к текущему ремонту жилого помещения. Если только такая замена не предусмотрена планом и сметой работ по капремонту или реконструкции многоквартирного дома (что маловероятно). Текущий ремонт жилого помещения делают за свой счёт и собственники, и наниматели.

Если Вы считаете, что Вашему имуществу причинён ущерб, в результате чего Вы вынуждены его восстанавливать (прокладывать электропроводку заново), то следует написать претензию исполнителю жилищно-коммунальных услуг (ТСЖ, оно же заказчик работ). При отказе — жаловаться в надзорные органы или обращаться в суд.

Собственник Вашей комнаты (наймодатель), также должен быть заинтересован в решении этого вопроса. Обратитесь к нему, чтобы направить претензию в ТСЖ от имени собственника помещения.

28 пишет 10.01.2012 г.:
Подумал может поможете разобраться с ситуацией по замене окон в муниципальной квартире.
Я так понимаю замена окон относится к кап ремонту, но кап ремонт по замене окон только в одной квартире провести не удастся- если кап ремонт, то должна быть замена всех окон в доме. Если я правильно понимаю наши нормативные акты.
Как же объяснить нанимателю, что сделать кап ремонт по замене только его окон – не получится. Или я ошибаюсь!

Отвечаю:
Вы пишете:

Оплата капремонта в доме (8 квартир), где 82% площади в найме. Как обязать муниципалитет?
Ива пишет 04.04.2012 г.:
Ситуация у сестры такая. Дому 55 лет, делали кап. рем. 50 лет назад, когда убрали печки. После потока жалоб на общем собрании решили составить смету на кап. ремонт и решить, какую сумму собирать. В год они собирают по тарифу 6,18 *319,06 м2 *12мес.= 23.061руб.Смешная сумма и что на неё можно сделать, сами понимаете.
(1) По постановлению от 21 декабря 2011г.1077 не могут увеличить тариф по кап.рем. для Ленинградской области больше 6,9руб, я правильно понимаю?
(2) Есть-ли законы где бы было прописано, что муниципалитет должен внести львиную долю в этом кап. ремонте, так как по сути это их дом. Какими документами это оформляется?
(3) Так как ничего не делалось по кап. ремонту, то могут-ли они вернуть свои деньги за 3 последних года. ведь они осели в бюджете муниципалитета (только через суд,так?)или просто могут потребовать включить их в сметную стоимость? Спасибо за ответы, я так довольна сайтом и всем знакомым его рекомендую.

Отвечаю:
Я бы не сказал, что это смешная сумма. Если распорядиться с умом, то можно извлечь пользу и из этой суммы. Замечу, что решение собственников об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов (ч. 2 ст. 158 2 ЖК РФ). То есть просто так платить n-ную сумму в месяц «ни за что» противоречит ЖК РФ.

(1) Постановление Правительства РФ от 21.12.2011 г. №1077 не регламентирует предельный размер платы за капитальный ремонт. Оно вообще предназначено для применения в межбюджетных отношениях (подпункт «г» пункта 1 постановления Правительства РФ от 29.08.2005 г. №541 в ред. постановления Правительства РФ от 16.12.2006 г. №772). Хотя по факту используется организациями ЖКХ как удобный ориентир для обоснования ежемесячного размера платы за капремонт.

(2) Да, муниципалитет как основной собственник как раз и обязан внести основную долю:

ч. 1 ст. 158 ЖК РФ:
«Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.»

п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ:
«Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.»

Какими документами оформлять? Обязательно решение общего собрания собственников (с участием представителя муниципалитета). Затем, в Вашем регионе может быть принят местный порядок финансирования доли муниципалитета в капитальном ремонте многоквартирных домов (в Ижевске, например, приняты такие документы: постановление 941, решение 249). Так что желательно соблюсти местный порядок, хотя он не должен ограничивать права собственников по сравнению с Жилищным кодексом и иными федеральными законами. При недостижении результата можно обращаться в суд (пример).

(3) С учётом ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ это можно расценивать как неосновательное обогащение. Рекомендую обращаться в суд. Плата за капремонт вносилась, вероятно, в управляющую организацию — с неё и нужно требовать возврата.

Общая рекомендация такова: Составьте план работ по капремонту, оцените их стоимость. Это должен быть реальный план, с которым сами собственники (в т.ч. муниципалитет, конечно) будут согласны. Найдите местный порядок финансирования доли муниципалитета в капитальном ремонте многоквартирных домов (если он есть). Подготовьте документы в соответствии с ним (решение общего собрания, смету) или, если его нет, просто письменную заявку в муниципалитет с приложением обосновывающих документов.