Куда сообщить о незаконной перепланировке квартиры

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Неузаконенная перепланировка в другой квартире может доставлять массу неудобств, начиная от шума перфоратора, и заканчивая протечками канализации или трещинами на стенах. К счастью, сейчас можно оперативно подать жалобу на незаконную перепланировку в квартире соседей. На основании вашего обращения инспекторы проведут выездную проверку и сообщат о результатах. О том, куда обращаться с жалобой, как её составить, сколько ждать ответа и что делать в случае бездействия жилищных органов – читайте далее.

В статье расскажем:

Куда жаловаться если соседи делают перепланировку

Во всех регионах России есть жилищные и надзорные органы – туда и нужно жаловаться на ремонт соседей.

Обращение можно подать:

В Жилищную инспекцию (ЖИ) – орган надзора, который занимается всеми вопросами в сфере ЖКХ, а также рассматривает претензии от жильцов в адрес УК и ТСЖ. Это самый действенный и доступный вариант.

Жалобу на незаконную перепланировку соседей можно передать лично в территориальное отделение в вашем районе. Или, если удобнее, через интернет – на сайте ГИС ЖКХ (с авторизацией через Госуслуги). Жители Москвы могут обратиться в Мосжилинспекцию через портал или мобильное приложение «Наш город» (нужна авторизация на сайте Мэра Москвы).

В местную администрацию – обычно в ней есть отделы по делам архитектуры. Оставить обращение можно в приёмной мэрии.

В Управляющую компанию или ТСЖ – обязаны реагировать на несанкционированные изменения общедомового имущества. Сюда же входит и перепланировка квартир в МКД. Поэтому в УК или ТСЖ должны как минимум провести проверку, но штраф выписать не могут – это в полномочиях сотрудников Жилинспекции.

Итак, лучше всего обращаться сразу в ЖИ, но можно зайти и через УК или ТСЖ.

Стоит ли вообще жаловаться

Да, если у вас есть реальные подозрения, что соседи могут навредить вашему имуществу или дому в целом.

Жалоба – это всего лишь бдительность. Даже если по результатам проверки окажется, что у соседей всё в порядке с разрешением или они затеяли обычный ремонт – к вам не применят никаких санкций за «ложное» сообщение. Ведь может оказаться и так, что сосед сносит несущую стену. В таком случае ваша жалоба позволит инспекции вовремя среагировать и повилять на ситуацию.

Перед тем как подавать жалобу на соседей, переговорите с ними с глазу на глаз. Узнайте, действительно ли они делают перепланировку, согласована ли она, сколько займёт по времени? Есть вероятность, что сосед сам расскажет обо всём. Но может и не отвечать (имеет право). В таком случае можно выяснить о перепланировке у строителей, которые занимаются ремонтом в этой квартире. Или понаблюдать за выносимым к подъезду мусором. Если это куски бетона, значит, скорее всего, ломают стены – а это повод сообщить о работах в надзорные органы.

Что грозит соседям

Штраф, а в ряде случаев обяжут прекратить работы.

Несогласованные перепланировки в квартире недопустимы – собственника жилья могут оштрафовать на сумму от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Вместе с тем, если допущены серьезные нарушения строительных норм, обяжут вернуть всё как было. То есть в случае пролома в несущей стене, сосед должен будет обратно его заделать.

Ну, а если нарушитель упирается, не пускает комиссию, продолжает ломать стены и всячески отравляет жизнь соседям – это повод для продажи квартиры с аукциона (крайняя мера).

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры

Составляется в свободной форме на обычном листе А4.

Если вы подаёте жалобу в Жилинспекцию – нужно указать начальника надзорного органа. Если в УК – директора или начальника Управляющей компании.

Содержание жалобы на перепланировку соседа:

• наименование организации;
• ФИО должностного лица (например, начальнику Мосжилинспекции Кичикову Олегу Владимировичу);
• от кого – ФИО заявителя, адрес проживания (например, от Иванова Сергея Егоровича, г. Москва, пр. Мира 7, кв. 24);
• название документа – достаточно указать «Жалоба»;
• суть обращения: отметить, где проживает заявитель, какие действия соседа вызывают подозрения, есть ли ущерб квартире/подъезду/дому от строительных работ, реагирует ли нарушитель спокойствия на претензии других жильцов, идёт ли на контакт и др.
• просьба инициировать проверку законности ремонта, а после сообщить о её результатах;
• приложения, например – фото, видео (если есть);
• дата и подпись заявителя.

В случае подачи совместной жалобы от жильцов подъезда, указывайте в названии «Коллективная жалоба». Внизу документа должны стоять подписи с расшифровкой от всех заявителей, а в «шапке» можно указать одного из жильцов (например, старшего по подъезду). Жилинспекция рассматривает коллективные жалобы в первую очередь.

Срок рассмотрения

Зависит от того, в какой орган подаётся обращение:

1. Жилищная инспекция рассматривает жалобы от граждан и проводит проверку в течение 30 дней (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59 «О порядке рассмотрения…»).
2. Столько же отвечают на обращение в УК или ТСЖ.
3. Если дело дойдет до суда, в то среднем процесс занимает от 3 до 6 месяцев.

Бывает, что сроки затягиваются, а надзорные органы не отвечают на обращение.

Если на мою жалобу не реагируют

Нужно писать в вышестоящую инстанцию. Если на вашу жалобу никак не отреагировали, а сосед продолжает незаконную перепланировку в квартире, имеет смысл обратиться в прокуратуру.

Обязательно сохраните копию первичного обращения в УК, ТСЖ или жилинспекцию. Она пригодится для подтверждения подачи жалобы и отсутствия реакции.

Жалобу в прокуратуру можно подать:

• лично по месту жительства – в двух экземплярах, на одном из которых сотрудник поставит отметку с датой о приеме заявления;
• по почте – заказным письмом с уведомлением о вручении;
• через сайт Генпрокуратуры в разделе «Обращение в прокуратуру», а для жителей Москвы и области на официальном сайте столичной прокуратуры в разделе «Интернет-приёмная»;
• через Госуслуги в разделе «Безопасность и правопорядок» – при наличии услуги в вашем регионе.

Ответ должен прийти в течение 7 дней, а по факту обращения на действия/бездействие сотрудников жилищного органа проведут прокурорскую проверку в течение 30 дней.

Кому жаловаться на незаконную перепланировку соседей по коммунальной квартире

Зависит от типа коммуналки, но в целом алгоритм действий не отличается. Перед тем как начинать любую перепланировку в коммунальной квартире, сосед должен получить согласие остальных собственников. И неважно, что изменения затрагивают только его комнату, а не кухню, коридор или кладовку (ст. 41 ЖК РФ).

Причём устного согласия недостаточно, нужно фиксировать договорённости у нотариуса. Иначе в жилинспекции вообще не станут рассматривать заявление на выдачу разрешения. Если вы не давали такого согласия, значит сосед по коммуналке затеял незаконную перепланировку. В данном случае можете писать жалобу в жилинспекцию, чтобы они пришли с проверкой.

Аналогично и для перепланировки в общежитиях.

Что делать, если мне нанесен ущерб от незаконной перепланировки соседей

Взыскать ущерб квартире по чьей-то вине можно в судебном порядке:

1. Вначале нужно поговорить с соседом, и, если он согласен компенсировать ремонт в вашей квартире – вопрос решается без суда. Если сосед не согласен, то остаётся вариант с судом.
2. Для этого пригласите представителей УК или ТСЖ, чтобы они составили акт о заливе или разрушении вашей квартиры.
3. Далее обратитесь в оценочную фирму. Её представитель оценит размер ущерба и составит отчёт о реальном ущербе по вине соседа. Нужно установить, что трещины, залив или обрушение произошли именно из-за самовольной перепланировки в соседней квартире.
4. Далее нужно обратиться в суд с иском о возмещении ущерба. Ответчиком будет сосед, который затеял несогласованный ремонт. А доказательства в вашу пользу – официальный акт УК или ТСЖ, заключение оценщика, договор найма, квитанции об оплате съемного жилья, чеки на покупку стройматериалов, договор подряда и т.д.

Судебные дела могут длиться от 6 месяцев до года. Вы, как истец, можете подать ходатайство об обеспечении иска, то есть просить суд наложить запрет на отчуждение (продажу) квартиры ответчиком. Иначе сосед продаст жильё третьим лицам и возникнет путаница – кому оплачивать расходы.

Так, в 2017 году в Санкт-Петербурге из-за обрушения полов и потолков у соседей на собственника завели уголовное дело. Суд и вовсе отправил виновника под домашний арест, а экспертизы устанавливали причинно-следственную связь между обрушением перекрытий и самовольной перепланировкой в квартире собственника.

Ответы юриста на частные вопросы

Жалоба вполне уместна, жилищные условия ухудшаются.

Более того, в соответствии с п. 9.22 СНиП 31-01-2003, нельзя размещать кухню и ванную над жилыми помещениями. Равно как запрещается объединять кухню и жилую комнату, если на кухне есть газовая плита. Скорее всего, сосед делает это незаконно. Жалуйтесь в УК, ТСЖ или жилищную инспекцию, чтобы они провели выездную проверку. Соседа должны оштрафовать и обязать прекратить работы.

Если инспекторы дважды приходили к соседу, но его не было дома (или он не открыл дверь), жилищный орган готовит исковое заявление в суд о допуске в квартиру. Обычно суды удовлетворяют такие иски в интересах остальных жильцов дома. В таком случае инспекторы придут на основе судебного постановления, уже с приставами или участковым – в силу п. 2 ст. 3 ЖК РФ. Даже если сосед вновь не откроет дверь, замки взломают и организуют проверку.

В вашем случае инспекторы запросят у собственника квартиры разрешение на перепланировку, а также акт скрытых работ (шумоизоляция в полу). Если их не окажется, выпишут соседу штраф и обяжут составить техническое заключение. Если шумоизоляции действительно нет, и укладка пола проводилась с нарушениями СНиПов, соседу придётся всё переделывать или возвращать к исходному состоянию.

Да, если соседи напишут жалобу в жилищную инспекцию.

Если у вас согласованные ремонтные работы и всё в порядке с документами, никакие санкции не грозят. Проверяющие из ЖИ придут, проверят документы и уйдут. Если же вы затеяли самовольную перепланировку, возникнут вопросы. В лучшем случае оштрафуют на 2 000 – 2 500 рублей и обяжут узаконить работы. В худшем – предпишут вернуть к первоначальному состоянию или вовсе выставят квартиру на торги.

Заключение эксперта

Выделим основные моменты:

1. Жалобу на незаконную перепланировку соседей можно подать в УК, ТСЖ, администрацию или в жилищную инспекцию.
2. Обращение направляется лично, заказным письмом, на сайте ГИС ЖКХ, «Наш город» или через Госуслуги.
3. Можно подавать отдельную или коллективную жалобу.
4. Жалоба составляется в свободной форме на имя начальника уполномоченного органа, например – Мосжилинспекции.
5. Срок на рассмотрение обращения в жилинспекции – 30 рабочих дней. Если не отвечают или никаких мер не проводится, жалуйтесь в прокуратуру.
6. Если от незаконной перепланировки нанесён ущерб квартире, нужно подавать исковое заявление в суд и взыскивать с виновника затраты на ремонт и восстановление жилого помещения.

Если вы устали терпеть ремонт соседа или заметили ухудшение жилищных условий, обратитесь к юристам сайта. Они помогут составить жалобу, исковое заявление, ходатайство и другие документы. А в случае бездействия жилищных органов подскажут, куда обратиться и как решить проблему.

Незаконная перепланировка у соседа. Что делать?

Ремонт в соседней квартире – чуть ли не большее бедствие, чем в собственной. Хотя бы по той причине, что его нельзя не только «завершить», но и «прекратить». И если с шумовым воздействием на окружающих все более-менее определено (нарушение закона о тишине пресекается вызовом полиции), то с незаконными перепланировками ситуация сложнее.

«Замечательный» сосед

Если речь идет просто о том, что сосед не зарегистрировал перепланировку – это еще полбеды. В таком случае «пострадавшим» окажется только он сам: рано или поздно все равно придется оформить документы в соответствии с законом. В жесткие сроки квартиру нужно будет привести в порядок, да еще и штраф заплатить (согласно ст. 7. 21 КоАП (ч. 2) от 2 тыс. рублей).

А вот когда в квартире производятся изменения, запрещенные с технической точки зрения, дело может обернуться разрушительными последствиями для жителей других квартир. Примеров предостаточно. Не так давно в прессе сообщалось об отселении целого подъезда в одном из домов северной столицы, поскольку в здании провалились полы, а стены пошли трещинами. Одна из причин – снос несущей стены в помещении на первом этаже. А в Тамбовской области основной версией относительно обрушения балконов в доме, которому не более 30 лет, стало расширение проемов балконных дверей.

Почти курьезный случай выявила Мосжилинспекция: собственник квартиры на 16 этаже установил душевые кабины и унитазы на балконах, переоборудовав жилье в мини-отель.

Протечки из-за переноса так называемых «мокрых зон» в комнаты, проседание потолка, трещины на стенах, перекрытые вентиляционные пространства – перечень можно продолжать долго. «Кто виноват» в данном случае понятно. Однако для человека, которому не повезло с соседом, гораздо важнее понять «что делать».

Алгоритм действий

Итак, вы заподозрили, что работающий перфоратор по соседству обещает не только головную боль от шума, но и представляет реальную опасность. Конечно, первым делом стоит заняться сбором информации – пойти к соседям с дружественным визитом. Вполне возможно, что рассказ владельца квартиры или его рабочих убедит в том, что перепланировки-то никакой и нет. Или есть, но совершенно законная и безопасная.

Однако дверь вам могут и не открыть.

Единственное, что можно сделать в рамках «дипломатического визита» – позвонить в дверь и попросить впустить, ведь российским законодательством предусмотрен принцип неприкосновенности жилища. Требование впустить в квартиру, собственником которой человек не является, считается незаконным. На это имеют право только местный участковый и представители БТИ, а также сотрудники полиции, если заподозрили преступление.

Если есть подозрения и сосед не идет на контакт, юристы советуют обращаться за защитой своих прав в суд или правоохранительные органы.

Александра Воскресенская юрист КА «Юков и партнеры»

Конечно, может случиться и конфуз: сосед не пустил в квартиру просто по причине плохого настроения или вредности характера, а никакой перепланировки на самом деле нет. Но это не страшно. Санкции за «ложный донос» не предусмотрены, утверждает Александра Воскресенская. Единственное, чем «грозит» необоснованный иск, помимо испорченных добрососедских отношений – возложением на истца судебных расходов.

Есть и другой путь – письменное обращение в Государственную жилищную инспекцию своего города или области.

Это может быть жалоба или заявление, написанное в свободной форме с описанием возникшей ситуации. Если в инспекции нет документов о согласовании перепланировки, представители не только имеют право, но и обязаны проверить «сигнал». Если худшие опасения подтвердятся, то Госжилинспекция будет добиваться приведения соседской квартиры в безопасный для окружающих вид. Она самостоятельно предъявит требования к жителю, осуществившему перепланировку, и при необходимости обратится в соответствующие инстанции.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона “О порядке рассмотрения обращений граждан РФ” письменное обращение, поступившее в уполномоченный орган (в том числе и в Госжилинспекцию), рассматривается в течение 30 дней. На письменное обращение инспекция обязана ответить также в письменной форме: либо решением об отказе в принятии мер, либо извещением о том, что ей будут предприниматься меры по принудительному переустройству жилого помещения.

Конечно, если в течение 30 дней ответ так и не поступил, придется идти дальше. А именно – писать жалобу на действия (вернее – бездействие) чиновников в прокуратуру. А если и это не поможет, то опять же обращаться в суд. Однако, в большинстве случаев обращения в жилищную инспекцию оказывается достаточным.

1. Попытаться прояснить ситуацию, пообщавшись с соседями, которые делают ремонт.

2. В случае отрицательного результата – обратиться в суд или в жилинспекцию.

Пока суд да дело…

Тем не менее, в реальности на проведение перечисленных шагов потребуется немало времени. Предписания жилинспекции могут не исполняться, а для принудительного решения вопроса также потребуется заседание суда. Судебные разбирательства, как известно, при желании одной из сторон могут быть растянуты на многие месяцы. Если перепланировка действительно не подлежит регистрации, суд, конечно, вынесет постановление об устранении всех недостатков и возмещении ущерба пострадавшим соседям. Однако гарантий того, что собственник исполнит решение суда, нет.

Тогда исполнение производится в принудительном порядке. В частности, «при неисполнении решения суда квартира может быть выставлена на торги с компенсацией предыдущему собственнику и возложением обязанности по осуществлению перепланировки на нового владельца», утверждает Александра Воскресенская.

Если инспекция отреагирует на обращение собственника быстро, а нарушитель добровольно выполнит все предписания, то приведение жилья в порядок займет от двух до трех месяцев. Если же потребуется обратиться в суд, а ответчик не будет исполнять решение в добровольном порядке, что потребует принудительного исполнения в виде его выселения и продажи на торгах квартиры новому собственнику, который обязуется провести перепланировку самостоятельно, то процесс, по мнению Александры Воскресенской, может длиться до пяти лет.

В такой ситуации остается только ждать и самостоятельно ограждать себя от негативных последствий чужих «дизайнерских фантазий», опираясь на здравый смысл. Например, если в вашей квартире появились трещины или угрожающе прогнулся пол, лучше дожидаться восстановления справедливости в более безопасном месте. Например, переехать к родственникам или снять квартиру. И при этом позаботиться о том, чтобы в дальнейшем можно было вернуть потраченные на аренду деньги.

Оксана Иванова руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Тем не менее, по закону остановить строительные работы можно сразу, если уже на этапе проведения работ нарушаются права, интересы третьих лиц, создается угроза жизни и здоровью соседей, отмечает Александра Воскресенская. «Кроме того, предъявить требование о прекращении перепланировки возможно на любом ее этапе в случае, если выяснится, что такая перепланировка не была согласована с органом местного самоуправления. Обратившись в суд, вы вправе до завершения судебного разбирательства потребовать наложить запрет на дальнейшее осуществление перепланировки», – говорит эксперт.

Перепланировка квартиры: что запрещено? (Постановление правительства Москвы от 29 декабря 2017 г.)

Страховой случай?

Поможет ли пострадавшим от разрушительной перепланировки страхование жилья?

С одной стороны, застраховав свое имущество от повреждений, можно ожидать, что страховая компания выплатит причиненный ущерб, а потом уже сама будет взыскивать потраченные средства с виновника. И в этом случае можно будет хотя бы получить материальное возмещение, не ожидая решения суда и его исполнения решения. Ведь по логике вещей, скажем, протечка на потолке – она и есть протечка, не важно по какой причине случившаяся.

С другой стороны, как и в любом договоре нужно очень внимательно читать «мелкий шрифт». А именно – что является или не является страховым случаем. Например, по информации пресс-службы «Ингосстраха», такой риск предусматривается в составе базового страхового покрытия по основным продуктам страхования имущества. «В правилах страхования имущества нашей компании четко указано, что страховым случаем по риску «механическое повреждение» является повреждение или утрата (гибель) застрахованного имущества в результате проведения ремонтно-строительных работ третьими лицами за пределами территории, принадлежащей страхователю, в том числе в соседних помещениях, не принадлежащих страхователю, или за пределами многоквартирного дома, в котором находится застрахованный объект. При этом на стоимость страхования это не влияет». Однако там же отметили: «отдельно стоит обратить внимание на то, что ущерб от проведения несогласованных работ, затрагивающих конструктивные элементы здания, страхование не покрывает в любом случае».

А вот в другой крупной страховой компании сообщили, что «противоправные действия третьих лиц – не страховой случай».

Фото: Игорь Порхомовский, фотосток

Что делать при незаконной перепланировке квартиры соседями? Куда жаловаться и как подать заявление?

В настоящее время неузаконенная перепланировка стала частым явлением. Люди хотят обустроить жильё по собственному усмотрению, не заботясь при этом о мерах безопасности и сохранности здания. Чтобы не допустить негативных последствий, вызванных самовольными действиями соседей, граждане могут пожаловаться в ряд учреждений, которые произведут проверку и выяснят, не нарушают ли ведущиеся работы законодательство.

1. Кто может подать жалобу?
2. Куда сообщить о противозаконном переобустройстве квартиры?
3. В управляющую компанию
4. В Жилищную инспекцию
5. В прокуратуру
6. Как составить претензию?
7. Как обращаться в суд?
8. В какой суд подавать заявление?
9. Какие документы и доказательства нужны?
10. Какой штраф положен тем, кто делает такое переобустройство?

Кто может подать жалобу?

Делать ремонт – законное право владельца жилплощади. Но без согласования с БТИ недопустимо начинать следующие работы:

• нарушение целостности несущих стен дома;
• объединение квартир;
• изменение подоконников;
• увеличение площади жилых помещений за счёт прихожей;
• перенос газовой плиты;
• обустройство не предусмотренных при строительстве здания санузлов;
• замена центрального отопления;
• переоборудование жилых комнат в нежилые помещения.

Категорически запрещены такие изменения:

• перенос отопительных приборов на лоджию;
• демонтаж стен с целью объединения балкона и комнаты;
• расширение санузла за счёт уменьшения площади жилых помещений;
• монтаж тёплого пола при помощи центрального отопления;
• проведение работ, перегружающих перекрытия между этажами.

Узнать, что ведутся работы с несущими стенами, можно по кускам кирпича, слеплённого цементом.Если рабочие выносят их из квартиры, скорее всего, действия собственника не санкционированы.

Куда сообщить о противозаконном переобустройстве квартиры?

Если стало известно, что в квартире делают нелегальную перепланировку, нужно незамедлительно сообщить об этом в надзорные органы.

В управляющую компанию

Для этого владельцу недвижимости, подозреваемому в незаконных действиях, направляется уведомление с указанным в нём временем и датой посещения комиссии.

Далее события могут развиваться следующим образом:

1. Собственник позволит комиссии осмотреть квартиру и покажет разрешение на перепланировку или отсутствие серьёзных изменений (например, громкие звуки могли быть вызваны заменой межкомнатных дверей или окон).
2. Владелец недвижимости не пустит комиссию. В этом случае жалоба будет перенаправлена в Жилищную инспекцию.

В Жилищную инспекцию

В данную инстанцию может обратиться любой из жильцов многоквартирного дома или УК. В документе должны быть изложены все важные факты: кто жалуется, адрес квартиры с нелегальной перепланировкой, основания для обращения, предполагаемый ущерб строению и т. д. Если есть возможность, рекомендуется сделать фотографии и приложить их к заявлению.

Если другие собственники квартир тоже подпишут жалобу, она будет считаться коллективной. Такие бумаги рассматриваются в первую очередь.

После получения обращения Жилищная инспекция оповещает владельца квартиры о дате и времени запланированной проверки. Если собственника не будет дома, извещение с новым временем проверки будет отправлено повторно.

Далее возможны такие варианты развития событий:

1. Владелец не открывает комиссии дверь. Такое поведение наблюдается редко, потому что, если Жилищная инспекция дважды не смогла попасть в помещение, она передаёт дело в суд. При самом неблагоприятном развитии событий собственника могут обязать привести квартиру в прежнее состояние, а затем продать её.
2. Комиссия осматривает жилплощадь. При обнаружении незаконно проведённых изменении, инспектор выпишет штраф. После его оплаты собственник обязан узаконить сделанные работы в течение 4-6 месяцев.

В прокуратуру

Жаловаться на неузаконенную перепланировку следует в районную прокуратуру. К заявлению требуется приложить официальный ответ Жилищной инспекции, а если помещение было осмотрено – акт освидетельствования.

Как указано в ФЗ-№2202-1 «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 г., у каждого гражданина есть право пожаловаться в прокуратуру, если он пострадал от незаконных действий третьих лиц, предпринимателей, сотрудников государственных органов и т. д. Поэтому прокуратура обязана рассмотреть заявление и дать на него обоснованный ответ.

Передать заявление можно несколькими способами:

• записавшись на прием к прокурору;
• через секретаря;
• отправить заказным письмом с описью вложений.

Квитанцию об отправке письма необходимо сохранить на тот случай, если дело дойдет до суда.

Результат проверки, произведенной сотрудниками прокуратуры, зависит от того, подтвердятся ли предположения заявителя. Если перепланировка не только наносит ущерб зданию, но и потенциально опасна для жизни и здоровья соседей, заявление передадут в полицию. Далее будет возбуждено уголовное дело.

Еще один возможный исход – передача жалобы в органы правосудия с целью получения распоряжения привести помещение в исходное состояние в течение установленного срока. Необходимо понимать, что заявление в прокуратуру – это серьезный документ.

При отсутствии юридических знаний можно не указывать на нарушенные статьи законодательства, но представить доказательство своих слов заявитель обязан. В противном случае жалоба может быть расценена как клевета.

Как составить претензию?

В тексте заявления должна содержаться такая информация:

1. Ф. И. О. заявителя, его адрес и контакты. Если жалоба коллективная, каждый подписавшийся должен представить сведения о себе.
2. Адрес, по которому сделана перепланировка.
3. Желательно написать данные человека, нелегально проводящего работы.
4. Даты перепланировки.
5. Требование в срочном порядке провести проверку в связи с опасностью нанесения ущерба зданию и его жильцам.
6. Подпись с расшифровкой, дата написания жалобы.

• Скачать бланк заявления о незаконной перепланировке квартиры
• Скачать образец заявления о незаконной перепланировке квартиры соседей

Как обращаться в суд?

Чтобы обратиться в органы правосудия, необходимо:

1. составить исковое заявление;
2. приложить к документу копии обращений в УК, прокуратуру и другие контролирующие инстанции, а также доказательства нарушений, например, фотоснимки;
3. зарегистрировать иск в суде;
4. получить извещение о том, что начато делопроизводство;
5. в течение 2-3 месяцев суд вынесет решение об устранении последствий перепланировки и компенсации ущерба, причиненного соседям.

Прежде чем обратиться в суд, можно заказать проведение экспертизы независимыми оценщиками. Готовый отчет с указанием точной суммы ущерба надо приложить к иску.

Если перепланировка не грозит обрушением здания и не опасна для жизни соседей, суд может принять решение оставить жилплощадь в неизменном состоянии. Заключение органов правосудия позволяет вносить корректировки в паспорт БТИ.

В какой суд подавать заявление?

Иск на нелегальную перепланировку можно подать в суд общей инстанции по месту жительства.

Какие документы и доказательства нужны?

К заявлению в обязательном порядке должны быть приложены копии следующих бумаг:

• заключение независимого эксперта о размере причиненного вреда;
• паспорт БТИ с экспликацией;
• справка о прописанных в помещении жильцах;
• заключение Госпожарнадзора (если создана пожароопасная ситуация или существует риск утечки бытового газа);
• фотографии трещин или других повреждений;
• видеодоказательства, например, слова нарушителя или съемка перепланировки;
• копии заявлений в УК, Жилищную инспекцию и другие инстанции.

Оригиналы документов рекомендуется взять с собой, чтобы показать судье.

Какой штраф положен тем, кто делает такое переобустройство?

Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, за незаконное изменение квартиры предусмотрено наложение штрафа: от 1 до 1,5 тыс. для жилых домов и от 2 до 2,5 тыс. для многоэтажных зданий. Если соседям причинен ущерб, его придется компенсировать. Кроме того, нарушителю нужно будет согласовать проведенные работы или вернуть помещение в изначальное состояние. После этого инспектор проверит, были ли устранены нарушения.

Нелегальная перепланировка может привести к серьезным последствиям: разрушению несущих конструкций, утечке газа, трещинам в здании и т. д. Чтобы этого не случилось, недопустимо начинать выполнение работ без получения одобрения от БТИ.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

24 апреля президент подписал закон 1 , который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Что нужно сделать после ремонта?

После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?

Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

1 Федеральный закон от 24 апреля 2022 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки

Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.

1. Когда нужна оценка доли в квартире
2. Что влияет на оценку доли
3. Этапы расчета стоимости доли
4. Этап 1. Определение цены всей квартиры
5. Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
6. Какие факторы влияют на стоимость доли
7. Расходы на оценку доли для выкупа
8. Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
9. Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
10. Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
11. Шаг 3. Судебное разбирательство
12. Шаг 4. Выполнение судебного решения
13. Частые вопросы и ответы юриста
14. Нужна ли помощь юриста

Когда нужна оценка доли в квартире

Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.

Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:

• Когда экс-супруги делят имущество;
• При наследовании;
• При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
• Для расчета имущественных налогов;
• Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
• При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
• Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
• Страхование недвижимости.

Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.

Что влияет на оценку доли

Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:

• Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
• Свободный доступ к доле и общему имуществу;
• Размер площади согласно доле;
• Отдельный вход в комнату;
• Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
• Сколько людей проживает в квартире;
• Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.

Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.

Этапы расчета стоимости доли

Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:

1. Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
2. Уточнение цены доли с применением множества параметров.

Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.

Этап 1. Определение цены всей квартиры

Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.

Способ оценки	Описание	Кем проводится
Сравнение с аналогичными объектами	В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д.	Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов.
Метод учета расходов	Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость	Используется профессиональными оценщиками.
Метод учета доходов	Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме.

Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.

Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.

Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов

Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.

Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.

Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

Параметр	Разъяснения	Примерный вес
Размер доли	Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной.	— 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделки	Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий.	— 50,0
В квартире много проживающих лиц	Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни.	— 50,0
Оценивают часть элитной квартиры	Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой.	— 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидию	Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой.	— 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долей	Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем	— 30,0

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

Параметры	Описание	Примерный вес
В квартире больше никто не живет	Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками.	+ 50,0
Другая часть жилья сдана в аренду	Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов.	+ 10,0
У квартиры только 2 собственника	Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире.	+ 20,0
Просторная квартира	Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье.	+ 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами	Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене.	+ 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственника	Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли.	+ 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Расходы на оценку доли для выкупа

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

• От сложности случая;
• Размера оцениваемой площади;
• Региональных особенностей;
• Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Частые вопросы и ответы юриста

Нужна ли помощь юриста

Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.

Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.