Кто является близким родственником при дарении квартиры

Как оформить дарственную на квартиру

Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

Оформление дарственной на квартиру

  • Особенности
  • Требования к участникам сделки
  • Необходимые документы
  • Где оформить
  • Как оформить
  • Сроки действия дарственной
  • Оспаривание дарственной
  • Плюсы и минусы оформления

Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

Особенности дарственной на квартиру

Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть обязательные требования к дарителю:

  1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
  2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
  3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

Какие документы нужны для оформления

Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
  2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

Где оформить дарственную на квартиру

Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

Как происходит оформление дарственной

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

Читайте также:
Как оценить долю в квартире для продажи

Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.

  1. ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
  2. Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
  3. Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

Расценки на составление договора дарения

Где оформлять договор Сколько стоит Сроки регистрации
Через риелтора от 10 000 Р до 10 дней
Через нотариуса от 7300 Р до 3 дней
У юриста от 5000 Р до 10 дней
В МФЦ от 2000 Р до 10 дней

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 Р . Обычно ее оплачивает сам даритель через госуслуги или через терминалы МФЦ. В МФЦ обычно есть консультант, который подскажет, как правильно и на какие реквизиты лучше оплатить. Также оплатить пошлину можно через банк.

Если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на заключение договора дарения. Оно стоит примерно 1800 рублей.

Расходы одаряемого. Если одаряемый близкий родственник, никаких расходов на оформление у него нет. К близким родственникам закон относит:

  1. Супругов.
  2. Детей, в том числе и усыновленных.
  3. Братьев и сестер, в том числе сводных.
  4. Внуков и внучек.
  5. Дедушек и бабушек.

Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить налог на доходы физических лиц после того, как получит подарок, — 13%. Мы уже писали о том, как заплатить налог при продаже подаренной квартиры.

Оформить дарственную в МФЦ. Чтобы договор дарения считался заключенным, нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Для этого необходимо обратиться в любой МФЦ, который предоставляет услуги Росреестра. Причем можно выбрать МФЦ любого города и не привязываться к месту, где находится недвижимость.

В МФЦ понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
  2. Заявление о проведении регистрации. Его подготовит специалист МФЦ при обращении.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это документы, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор приватизации.
  4. Разрешение органов опеки, если даритель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.
  5. Согласие супруга, если даритель в браке.
  6. Квитанция об оплате госпошлины 2000 Р .
  7. Договор дарения в трех экземплярах. Если сторон договора больше двух, например, двое дарителей или одаряемых, количество договоров для регистрации всегда должно быть на один больше, чем число сторон в договоре. Это связано с тем, что один экземпляр остается в архиве Росреестра. Если одна из сторон потеряет договор, она может обратиться в Росреестр, чтобы его восстановить.

У вас примут документы и выдадут расписку. По общим правилам регистрируют договор в течение 10 рабочих дней, но на практике обычно получается раньше. После регистрации одаряемый может прийти с распиской в этот же МФЦ и получить выписку из ЕГРН. Там будет указано, что теперь он собственник квартиры. Дарителю приходить необязательно.

Если договор дарения заверен нотариально и подан на регистрацию в электронном виде нотариусом, срок регистрации сокращается с десяти до трех рабочих дней. Это связано с тем, что норматив Росреестра для регистрации нотариальных сделок — один день, а нотариус направляет документы на регистрацию в Росреестр в течение суток с момента удостоверения. Поэтому можно уже через два дня получить зарегистрированный договор обратно.

Если нужна выписка из ЕГРН — за нее придется заплатить отдельно. Поскольку регистрация через нотариуса проходит в электронной форме, выписку из ЕГРН с новыми данными нотариус тоже получает электронную. Если одаряемому нужна бумажная выписка, нотариус удостоверяет электронную за 300 рублей.

Какие сроки действия дарственной

Можно подписать договор дарения, но не регистрировать переход права собственности. Поскольку срока действия у договора дарения нет, отнести его на регистрацию можно в любой момент. Но если даритель в браке — скорее всего, придется обновить согласие супруга.

Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, он же несет все расходы на содержание имущества и платит налог за имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и налогам тоже переходят к нему.

Даритель может отменить дарение. Но для этого нужны строго определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, нельзя, только через суд.

Можно ли оспорить дарственную и каким образом

Оспорить дарение можно. В первую очередь это касается супругов, когда один, например, подарил квартиру без ведома другого. Но такое случается редко. Как правило, государственные регистраторы не принимают документы, если нет нотариального согласия супруга на дарение. В любом случае оспорить дарение можно только в суде и только в пределах срока исковой давности — от одного до трех лет в зависимости от оснований оспаривания. С этим все сложно и без юристов тут не обойтись.

Еще сделку могут оспорить арбитражные управляющие по делам о банкротстве физического лица и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью.

Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят с него налог. Еще им можно заменить завещание в некоторой степени и снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».

Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Технически можно замаскировать куплю-продажу дарением, но это незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.

Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников по закону есть преимущественное право перед всеми другими покупателями на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это право, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но их к этому времени может уже не быть.

Как оформить договор дарения

1. Что такое дарение?

  • безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
  • обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
  • освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.

Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.

2. Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.

Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

  • малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
  • гражданин, признанный недееспособным , — ни лично, ни через законного представителя.

3. Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

  • работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
  • лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
  • коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

4. Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?

В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:

  • если договор содержит обещание дарения в будущем;
  • если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.

В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.

Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться можно к любому нотариусу). Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.

На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).

5. Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?

Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:

  • если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
  • письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации, где находится недвижимость . Если вы дарите долю в квартире (за исключением случаев, когда все собственники дарят свои доли по одной сделке), то заверять у нотариуса не просто желательно, а обязательно (в силу требований закона);
  • переход права нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если вы удостоверили договор у нотариуса, он самостоятельно направит все документы на регистрацию прав. Срок регистрации в этом случае сокращен — три дня при подаче нотариусом документов на бумажном носителе и один день при подаче документов в электронном виде.

6. Нужно ли платить налог за подарок?

Если вы даритель, вам не нужно платить налог за дарение. Вы передаете вещь безвозмездно — соответственно, не получаете доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.

Налог уплачивает получатель подарка, но не во всех случаях.

Вы не должны платить налог при получении подарка:

  • если полученный вами подарок — это деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев;
  • если подарок преподнесен членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребенком, усыновителем и усыновленным, дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным (имеющим только общего отца или только мать) братом или сестрой.

Вы обязаны заплатить налог при получении подарка:

  • если вы получили в дар от человека, не являющего вашим близким родственником, недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи;
  • если вы получили подарок стоимостью свыше 4 тысяч рублей от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Дарение квартиры родственнику

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Наиболее простая и менее затратная процедура переоформления недвижимости – дарение, которое часто практикуется между близкими родственниками. Как происходит оформление документов на квартиру, кто признается близкими родственниками, какие преимущества это дает? Где проводится регистрация жилья, кто может оспорить сделку и какой налог взимается с одаряемого?

Задав свой вопрос на сайте компании Правовед и по телефону, вы можете получить развернутую консультацию по самому сложному делу. Попробуем разобрать общие принципы перехода жилья в собственность по договору дарения между родственниками, как близкими, так и дальними.

Кому можно подарить квартиру?

Процедура дарения осуществляется безвозмездно, что предполагает переход собственности по желанию дарителя. Сделка может быть оформлена как между родственниками, так и в пользу чужого человека или юр.лица, что влияет на структуру документа и налоговую ставку для нового собственника. В остальном, процесс подготовки документов и заключения договора идентичен.

В случае передачи прав на недвижимое имущество внутри семьи, следует учитывать степень родства. Близкими родственниками признаются:

  • муж и жена по отношению друг к другу, а также к детям, в том числе приемным;
  • дети одного родителя, усыновленные;
  • внуки, дедушки/бабушки;
  • братья и сестры, имеющие одного/двух совместных родителей.

Оформить типовой договор можно самостоятельно или при участии нотариуса. Произвольная форма договора имеет юридическую силу, но является наиболее уязвимым документом при спорных вопросах.

Второй вариант (подготовка договора нотариусом и юристами) дает свои плюсы:

  • нотариально заверенный документ сложнее оспорить;
  • нотариус выступает посредником в суде, подтверждая законность документов;
  • не придется переписывать документ несколько раз.

При отсутствии доверительных отношений между дарителем и одаряемым лучше обратиться за консультацией к юристам, что позволит избежать ошибок в договоре, которые могут повлиять на результат сделки.

Составленный договор не будет признан юридически весомым, если не соблюдено хоть одно требование по его оформлению и сопутствующим бумагам.

Особенность сделки

Прежде чем сделать выбор между завещанием, куплей/продажей и дарением, следует взвесить все «за» и «против» такой сделки.

Преимущества процедуры дарения между близкими родственниками:

  • не обязательно являться к нотариусу – документ можно оформить между собой, без заверения;
  • 3 НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику подается по нулевой ставке (скачать образец можно на сайте МФЦ или взять у юристов нашей компании), а налог (13%) не оплачивается;
  • допускается быстрая сделка по передаче доли собственника в качестве подарка другому члену семьи без разрешения других дольщиков;
  • права собственности на дарованную квартиру наступают с момента передачи жилья по договору и акту приема-передачи;
  • такое жилье не подлежит разделу при разводе.

При любых сделках существует некоторый риск. Минусы обязательств в случае дарения квартиры родному человеку:

  • безвозмездную сделку можно оспорить, отозвать и признать недействительной, что встречается при мошеннических схемах;
  • если жилье в общей собственности, то без разрешения совладельцев оформить дарственную нельзя;
  • даритель вправе отказаться от исполнения сделки после ее заключения, если имеются некоторые обстоятельства.

Также следует понимать, что в дарственной нельзя указывать иные пожелания, как в завещании. Например, пожизненное проживание любого из родственников, замужество или передача жилья внукам в момент совершеннолетия и прочее. За счет безусловности сделки, даритель теряет все полномочия по данному объекту при передаче прав на недвижимость, не может претендовать и выставлять свои требования, за исключением спорных моментов.

Принять жилье в дар допускается только при жизни дарителя. Если до момента заключения договора собственник скончался, то передача прав на недвижимость может осуществляться только по завещанию и по наследству.

Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?

В 2022 году от налога на недвижимое имущество освобождается несколько категорий граждан. Если стоимость даруемого превышает 3 тыс. руб., то такая сумма признается доходом и подлежит налогообложению.

Необходимость уплаты налога с дохода возникает после регистрации квартиры в ЕГРН (ст. 217 НК РФ).

В вопросах дарения имущества существует несколько критериев, по которым ставка 13% снижается до 0%:

  • жилье переходит во владение близкого родственника;
  • согласно Венской конвенции налогом не облагается доход консульских работников и их семей.

Тети, внучатые племянники и двоюродные родственники не признаются близкими. При оформлении дарственной на имущество, подача декларации и взнос налога по ставке 13% от заявленной суммы – обязательное условие.

При отчуждении недвижимости в собственности менее 3-х лет по договору мены требуется уплата налога, независимо от степени родства. В случае с дарением, срок владения жильем не имеет значения.

Этапы заключения договора дарения между родственниками

ГК РФ регламентирует порядок оформления договора дарения между родственника и чужими людьми в 2022 году. Отличие документа при участии родственных сторон от типового между любыми людьми – указание степени родства, что влияет на налогообложение дохода.

Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:

  • сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
  • заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
  • правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
  • подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
  • оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2022 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
  • на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.

Более подробную информацию по любой сделке с недвижимостью можно получить у юристов Правовед.

Регистрация и дарение – список документов

При регистрации недвижимости, а также при оформлении договора дарения, следует подготовить пакет документов:

  • удостоверение личности каждого участника сделки;
  • технический паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру;
  • заключение экспертов о рыночной стоимости жилья;
  • документ о регистрации имущества;
  • если собственников несколько, то потребуется нотариально заверенное разрешение на дарение от каждого;
  • справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции по оплате ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженности;
  • справка об отсутствии обременения/ареста/залога квартиры;
  • заявление по образцу (можно получить на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.

Заявление на регистрацию подается в Росреестр, содержит основную информацию по объекту дарения:

  • технические параметры – кадастровый номер, площадь, адрес;
  • данные правообладателя, в том числе СНИЛС и телефон для связи;
  • основания права собственности и перечень документов;
  • подпись с расшифровкой.

Все указанные сведения должны входить в пакет передаваемых документов.

В зависимости от ситуации, список документов для договора дарения может быть дополнен. Чтобы не затягивать процесс дарения, лучше предварительно уточнить перечень требуемых документов в органе регистрации или у юристов нашей компании.

Договор дарения, как составить

Свобода договора регламентирована ст. 141 ГК РФ, что позволяет составлять документ в свободной форме по заданному шаблону. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных бумаг и придерживаться некоторых критериев.

Юристы рекомендуют брать за образец следующую форму договора дарения квартиры между родственниками:

  • преамбула документа содержит реквизиты сторон с указанием роли каждого из участников – даритель, одаряемый;
  • предмет дарения должен иметь четкое описание, без двоякой трактовки;
  • нелишним будет указать отсутствие обременения на квартиру и право собственности у дарителя;
  • права и обязанности сторон включают передачу дара дарителем и возможность отказа со стороны одаряемого, а также некоторые другие пункты, которые лучше предварительно согласовать, уточнив правомерность каждого у юристов;
  • в следующем пункте следует указать условия и порядок передачи подарка с дополнительными действиями или без таковых (передаточный акт, экспертиза, осмотр объекта и прочее);
  • порядок государственной регистрации квартиры;
  • порядок расторжения договора при наличии некоторых обстоятельств;
  • спорные ситуации и порядок их урегулирования;
  • заключительная часть содержит срок действия договора, количество экземпляров, правила отправки, копии документов и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.

Договор дарения будет признан ничтожным если есть минимум еще один совладелец квартиры, согласие которого не было учтено.

Когда можно оспорить сделку

Согласно действующему законодательству, заключение договора невозможно в следующих ситуациях:

  • даритель является несовершеннолетним или недееспособным гражданином;
  • одаряемым лицом не может быть госслужащий, за исключением сделок между близкими родственниками;
  • обе стороны сделки – коммерческие организации.

Допускается оспаривание сделки дарителем, если присутствует хоть одно из следующих обстоятельств:

  • одна сторона была введена в заблуждение – подлог договоров, документов и прочие мошеннические схемы;
  • угроза и тяжелые телесные повреждения со стороны одаряемого;
  • после дарения объект получит непоправимый вред – новый владелец алкоголик/наркоман и дебошир, что может повлечь за собой потоп, пожар и иное действие;
  • если в договоре прописаны сроки ремонта инженерных коммуникаций, которые не были соблюдены.

Также существует множество ситуаций, при которых можно вернуть дарованное прежнему владельцу по закону. Все спорные дела решаются только в судебном порядке при поддержке опытного адвоката.

От правильно составленного договора зависит дальнейшая судьба квартиры и нового владельца. Самые популярные споры – требования по отмене сделки наследниками, выдвигаемые после смерти дарителя.

Имея юридическую поддержку и знания, можно найти лазейку в договоре, оспорить его и вернуть жилплощади статус наследуемой. Именно поэтому рекомендуется оформлять документ у нотариуса или у компетентного юриста, что обеспечит четкое исполнение воли дарителя, без оспаривания со стороны наследников.

Резюме

По итогу изложенного можно сделать вывод:

  • договор дарения может быть составлен в письменном виде для передачи квартиры и иного имущества, а также в устной форме, если сумма подарка не превышает 3 тыс. руб.;
  • полученное в дар от близких родственников имущество не облагается налогом, а декларация 3-НДФЛ подается в установленной форме;
  • структуру договора определяют стороны соглашения (представленная выше форма является примером);
  • законом допускаются любые отлагательные условия в договоре дарения, кроме смерти дарителя;
  • чтобы не допустить споров с наследниками, лучше оформлять договор при поддержке опытных юристов и заверять нотариально.

Получить консультацию по вопросу уступки прав на движимое/недвижимое имущество, передачу в дар доли квартиры и всего жилого помещения, можно у опытных юристов нашей компании.

Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.

Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2022 году.

Когда можно дарить

Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.

Безвозмездная сделка

Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу 1 , такая сделка признается мнимой или притворной.

Как оформить договор

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальный форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Дарение доли квартиры

Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.

Особенности договора дарения

Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:

— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.

Кому нельзя дарить

В ГК ФР 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Документы для оформления дарственной

  • Паспорта сторон договора.
  • Документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
  • Акт приема-передачи квартиры. Он составляется после регистрации сделки и передачи ключей новому собственнику. По закону, его составлять не обязательно, но это позволит в будущем избежать взаимных претензий и проблем. Дело в том, что договор считается заключенным после регистрации перехода права собственности в Росреестре, а передача собственности — после подписания акта приема-передачи.

Сколько стоит оформление

При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Налоги

В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.

Как дарить недвижимость

Как дарить недвижимость

Ecли нeпpaвильнo oфopмить дoгoвop дapeния — пoдapoк пpинeceт нe paдocть, a тoлькo пpoблeмы. Чтoбы вaм нe пpишлocь зaнoвo coбиpaть дoкyмeнты, пo нecкoлькo paз xoдить в Pocpeecтp, пoвтopнo плaтить пoшлины и peшaть пpoблeмы в cлyчae cмepти пoлyчaтeля пoдapкa, мы нaпиcaли этy инcтpyкцию.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны

Пacпopтa дapитeля и oдapяeмoгo

Пepeд тeм, кaк идти пoдпиcывaть дoгoвop, пpoвepьтe, чтoбы yдocтoвepeния личнocти были в пopядкe. Пepвый paз пacпopт выдaют в 14 лeт, пoтoм мeняют в 20 и 45. B дeнь 20 и 45-лeтия дoкyмeнт cтaнoвитcя нeдeйcтвитeльным, a знaчит пo нeмy нeльзя coвepшaть cдeлки. Нa зaмeнy пacпopтa гocyдapcтвo oтвoдит 30 днeй, зa пpoпyщeнный cpoк пpидётcя зaплaтить штpaф.

B пacпopтe нe дoлжнo быть никaкиx пocтopoнниx oтмeтoк, пoмapoк и нaдпиceй, вce cтpaницы дoлжны быть цeлыми. Ecли c вaшим дoкyмeнтoм чтo-тo нe в пopядкe, cнaчaлa пpивeдитe eгo в cooтвeтcтвиe тpeбoвaниям зaкoнa, a пoтoм oтпpaвляйтecь пoдпиcывaть дoгoвop.

Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт

Дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo дapитeлю пpинaдлeжит нeдвижимocть, нaзывaeтcя пpaвoycтaнaвливaющим. Этo мoжeт быть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм; cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeниe cyдa; дoгoвop o пepeдaчe квapтиpы в coбcтвeннocть; дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Для cдeлки нyжeн тoлькo пoдлинник или дyбликaт, oбычнaя кcepoкoпия нe пoдoйдёт.

Пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт

Пoдтвepждaeт, чтo пpaвo coбcтвeннocти дapитeля зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм пopядкe. Ecли peгиcтpaция пpaвa cocтoялacь дo янвapя 1999 гoдa, нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe дoлжeн cтoять бoльшoй штaмп БTИ и кpyглaя пeчaть. B тo вpeмя coбcтвeннocть peгиcтpиpoвaлacь чepeз бюpo тexинвeнтapизaции.

Ecли пpaвo coбcтвeннocти былo зapeгиcтpиpoвaнo c янвapя 1999 пo июль 2016 гoдa, y дapитeля бyдeт Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa.

C июля 2016 гoдa oтдeльный дoкyмeнт, пoдтвepждaющий peгиcтpaцию, yжe нe выдaётcя. Пoдтвepждeниeм cлyжит выпиcкa из Eдинoгo peecтpa пpaв. У нeё ecть cpoк гoднocти: пo yмoлчaнию — мecяц c мoмeнтa выдaчи. 3aкaзaть eё мoжнo в MФЦ или нa caйтe.

Ecли вы пoдпиcывaeтe дoгoвop дapeния в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и cpaзy пepeдaётe нa peгиcтpaцию пepexoдa пpaвa в Pocpeecтp, выпиcкa вaм нe нyжнa – peгиcтpaтop пoлyчит вce cвeдeния нeпocpeдcтвeннo из peecтpa. Ecли peшитe cдeлaть нoтapиaльнo yдocтoвepeнный дoгoвop, зaкaжитe cвeжий дoкyмeнт нeпocpeдcтвeннo пepeд визитoм к нoтapиycy.

Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa

Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa в бpaкe, нyжнo пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa дapeниe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa. Для пoдпиcaния дapeния в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe cxoдитe к нoтapиycy зapaнee. Ecли peшили oфopмлять дapcтвeннyю c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм, мoжeтe никyдa идти – oднoвpeмeннo co cдeлкoй cдeлaeтe и coглacиe.

Кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopт

Ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa вo вpeмeнa, кoгдa Pocpeecтpa eщe нe былo — зaкaжитe кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa в кaдacтpoвoй пaлaтe и БTИ. Ecли oфopмляли cдeлкy чepeз Pocpeecтp, этa инфopмaция yжe ecть в cиcтeмe и пacпopтa вaм нe пoнaдoбятcя.

Cпpaвкa oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeтoв

Ecли peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти пpoвoдилacь дo 1999 гoдa в БTИ, нeoбxoдимo пoлyчить cпpaвкy, чтo нa oтчyждeниe нeдвижимocти нe нaлoжeн apecт. Eё нe вceгдa включaют в cпиcoк дoкyмeнтoв, нeoбxoдимыx для peгиcтpaции пepexoдa пpaвa — нo пpaктикe зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть бeз нee нe paзpeшaют в пoдaвляющeм бoльшинcтвe cлyчaeв. Нoтapиyc тoжe нe зaвepит дoгoвop бeз этoгo дoкyмeнтa.

Чтo oбязaтeльнo впиcaть в дoгoвop

ФИO и пacпopтныe дaнныe

Пoлнocтью пpoпиcывaют фaмилию, имя, oтчecтвo, дaтy и мecтo poждeния, пoл кaждoй из cтopoн, cepию, нoмep и дaтy выдaчи пacпopтa, нaимeнoвaниe выдaвшeгo opгaнa, кoд пoдpaздeлeния, мecтo peгиcтpaции.

Пoлнoe oпиcaниe oбъeктa

Oбъeкт дoлжeн быть oпиcaн тaк жe, кaк в peecтpe: «квapтиpa», «жилoй дoм», «жилoe cтpoeниe», «пoмeщeниe». Плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep и aдpec oбъeктa тoжe дoлжны быть пpoдyблиpoвaны.

Дoкyмeнт-ocнoвaниe

Oбязaтeльнo yкaзывaeм, нa ocнoвaнии чeгo дapитeлю пpинaдлeжит нeдвижимocть и yтoчняeм, гдe и кoгдa был зapeгиcтpиpoвaн oбъeкт.

Нaпpимep, тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa кyпли-пpoдaжи oт 18 дeкaбpя 1997 гoдa, yдocтoвepeннoгo Ивaнoвoй T. П., нoтapиycoм нoтapиaльнoгo oкpyгa гop. Boлoгды, пo peecтpy зa № 10-65, зapeгиcтpиpoвaннoгo в БTИ гop. Boлoгды 18 дeкaбpя 1997 гoдa в peecтpoвoй книгe № 11, cтp. 5».

Или тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe жилoгo дoмa № 64 oт 17 aвгycтa 2004 гoдa, Aктa пpиeмa-пepeдaчи oт 12 aвгycтa 2008 гoдa, o чeм в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo и cдeлoк c ним 29 aвгycтa 2008 гoдa cдeлaнa зaпиcь peгиcтpaции № 23-23/028-23/001/609/2008-8001/2, чтo пoдтвepждaeтcя Cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa № AA 105101, выдaнным 31 aвгycтa 2008 гoдa Упpaвлeниeм Фeдepaльнoй cлyжбы гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии пo Кpacнoдapcкoмy кpaю».

Чтo eщё мoжнo впиcaть в дoгoвop

Moжнo впиcaть ycлoвиe, пo кoтopoмy пoдapeннoe имyщecтвo вepнeтcя дapитeлю, ecли oн пepeживeт oдapяeмoгo. Taкaя нopмa ycтaнoвлeнa ч. 4 cт. 578 ГК PФ. Этo ycлoвиe бyдeт paбoтaть, тoлькo ecли eгo впиcaть. Ecли cтopoны зaбыли yпoмянyть вoзвpaт, пoдapeннaя нeдвижимocть ocтaнeтcя в coбcтвeннocти oдapяeмoгo и пocлe eгo cмepти бyдeт дeлитьcя мeждy нacлeдникaми.

Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния

Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.

Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.

Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.

Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.

Пoдпиcaниe дoгoвopa

Дoгoвop дapeния, кoтopый yдocтoвepяeт нoтapиyc, дoлжeн быть пoдпиcaн в eгo пpиcyтcтвии. Нo и пpocтyю пиcьмeннyю фopмy лyчшe нe пoдпиcывaть зapaнee, a пocтaвить aвтoгpaфы нeпocpeдcтвeннo пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию в пpиcyтcтвии coтpyдникa, пpинимaющeгo вaш пaкeт.

Нaлoги

3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг нa дoxoды физичecкиx лиц – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo Нaлoгoвый кoдeкc PФ в пyнктe 18.1 cтaтьи 217 пpeдycмoтpeл иcключeниe. Ecли дapитeль и oдapяeмый близкиe poдcтвeнники или члeны ceмьи, oт yплaты нaлoгa oни ocвoбoждaютcя.

К близким poдcтвeнникaм и члeнaм ceмьи Ceмeйный кoдeкc oтнocит cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, в тoм чиcлe ycынoвитeлeй и ycынoвлeнныx, дeдyшeк, бaбyшeк и внyкoв, пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx, c oбщим oтцoм или мaтepью, бpaтьeв и cecтёp. Oбpaтитe внимaниe, чтo тёти, дяди и плeмянники в этoт cпиcoк yжe нe пoпaдaют.

Пaмяткa нa бyдyщee

1. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты: пacпopтa cтopoн, пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты, пpи нeoбxoдимocти coглacиe cyпpyгa, кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa, cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaпpeтoв и apecтoв.

2. Bпишитe в дoгoвop ФИO и пacпopтныe дaнныe дapитeля и oдapяeмoгo, cвeдeния oб oбъeктe, peквизиты пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa.

3. Ecли xoтитe, чтoбы имyщecтвo вepнyлocь к дapитeлю, ecли oн пepeживёт oдapяeмoгo, a нe cтaлo чacтью нacлeдcтвeннoй мaccы, yкaжитe этo в дoгoвope.

4. Дoгoвop мoжнo yдocтoвepить нoтapиaльнo или cocтaвить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe. Нoтapиaльнaя cдeлкa oбoйдётcя в 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй плюc тexничecкиe paбoты. Peгиcтpaция в Pocpeecтpe бyдeт cтoить 2 000 pyблeй.

5. Ecли дapитe дoлю, пpидeтcя cxoдить к нoтapиycy.

6. Ecли в пocлeдyющeм бyдeтe пpoдaвaть пoдapeннyю нeдвижимocть пoкyпaтeлю c ипoтeкoй, c нeзaвepeнным y нoтapиyca дoгoвopoм мoгyт вoзникнyть пpoблeмы. Нe вce бaнки пpинимaют тaкиe дoгoвopa.

7. Ecли coбиpaeтecь пoдapить квapтиpy, пpиoбpeтённyю пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия, лyчшe дoждaтьcя oкoнчaния cтpoитeльcтвa, пoлyчить дocтpoeнный oбъeкт пo aктy пpиёмa-пepeдaчи, зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти и yжe пocлe этoгo пoдпиcывaть дapcтвeннyю.

8. Нe пoдпиcывaйтe дoгoвop зapaнee, пocтaвьтe пoдпиcи пpи нoтapиyce или coтpyдникe MФЦ.

9. Нe зaтягивaйтe c peгиcтpaциeй пpaвa coбcтвeннocти, чтoбы нe нaживaть лишниx пpoблeм.

10. 3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo зaплaтить НДФЛ – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo тoлькo ecли дapитeль и oдapяeмый нe пpиxoдятcя дpyг дpyгy близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи.

Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую

Доверенность — письменное поручение, согласно которому один человек передает другому право представлять свои интересы в определенных сделках. Полномочия человека, которому вы доверили свои права, могут быть ограничены временем действия и сферой применения. При покупке и продаже недвижимости многие действия — от подбора необходимых документов до заключения самой сделки и распоряжения деньгами — можно делегировать другим лицам. Это необходимо, если один из участников сделки не может физически на ней присутствовать или принимать участие в ее подготовке, например, находясь в другом городе или стране.

Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор. Единственное исключение — второй участник сделки. Один человек не может и покупать и продавать объект.

Какие бывают доверенности на продажу квартиры

Есть несколько типов таких документов:

  • разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
  • специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
  • генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.

Если нужно делегировать кому-то сделку по приобретению или продаже жилья, то подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса.

Как и где оформить доверенность

Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.

Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.

Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:

  • название самого документа (доверенность);
  • дата его составления;
  • срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
  • личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
  • личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
  • информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).

В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.

Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.

Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.

Сроки действия

На текущий момент нет никакого ограничения, сколько может действовать доверенность. Если в документе не указывается конкретная дата или срок, то по умолчанию закон ограничивает действие одним годом.

Исключение составляют доверенности, которые включают сделки с недвижимостью за рубежом. Там ограничений вообще нет, и если никакая дата не указана, то документ будет действовать до его аннулирования.

При этом доверенность, на которой не указана дата составления, будет признана недействительной, сделки по ней совершать невозможно.

Можно ли отменить доверенность

Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.

Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.

Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.

Когда доверенность считается недействительной

Документ может потерять силу не только, когда собственник сам его отозвал или когда истек срок действия. Сделки и операции по доверенности будут невозможны в следующих случаях:

  • если собственник или доверенное лицо умерли к моменту сделки;
  • если кто-то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
  • если нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.

Сколько стоит оформить доверенность

Стоимость нотариальных услуг регулируется палатой города. Общая сумма будет складываться из госпошлины и оплаты дополнительных услуг самого нотариуса, например консультации и составления особого текста документа. Также общая стоимость доверенности может зависеть от количества представителей в документе.

Нотариальная доверенность на продажу квартиры в Москве обойдется в среднем не более чем в 2 тыс. руб., из которых 1,4 тыс. руб. составляет пошлина. Базовые тарифы можно посмотреть на официальных сайтах нотариальных палат города.

Отзыв доверенности — также платная услуга. Ее стоимость в Москве составляет 500 руб.

Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности

Москвичка Ольга вышла замуж за американца и уже почти два года постоянно живет в США. Она решила продать свою квартиру в новостройке, которая была сдана пять лет назад. Прилететь в Москву для заключения сделки она не может, так как ждет оформления грин-карты. Поэтому она поручила продажу своему родственнику — троюродному брату, родители девушки уже умерли, а родных братьев и сестер у нее нет.

Для оформления доверенности Ольга слетала в Хьюстон, где располагается одно из двух оставшихся в США генконсульств РФ, а заверенную доверенность экспресс-письмом отправила троюродному брату.

Предварительно Ольга нашла риэлтора, который должен заниматься сделкой, и заключила с ним договор продажи квартиры. Все документы на квартиру оставались в Москве — риэлтор получила их по первому требованию.

Двухкомнатная квартира располагается в новой панельной многоэтажке, она в отличном состоянии, нет обременений. Ольга — первый и единственный собственник квартиры, квартира имеет хорошие видовые характеристики и транспортную доступность, а назначенная цена даже чуть ниже рыночной в этом районе.

Неудивительно, что риэлтор рассчитывала на быструю продажу. Спустя несколько дней после того, как квартира была выставлена на рынок, нашелся желающий ее приобрести. Буквально за пару дней до сделки покупатель позвонил и отказался от нее. Та же история за два месяца повторилась несколько раз. Квартира всем нравится, цена не завышена, но до сделки никто так и не дошел.

Ольга очень обеспокоена сложившейся ситуацией и надеется найти из нее выход. Есть ли он?

Статус «всё сложно»

Хотя практически в любом крупном агентстве недвижимости есть опыт проведения сделок купли-продажи, совершаемых по доверенности, их доля в общем объеме мала: по оценке директора агентства недвижимости «PROобмен» Екатерины Никитиной, в столичном регионе их количество не превышает 3%.

Если риэлтор, подбирая покупателю объект, видит вариант, который продается по доверенности, он посоветует его клиенту в последнюю очередь. И то — если других альтернатив этому предложению нет.

«В случае если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, мы его потеряем. Банки не одобряют такую квартиру как предмет залога», — добавляет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов — отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого и выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.

Отягчающие обстоятельства

Когда доверенность выписана не в России, имеет значение, какая страна является местом выдачи документа. В каждом конкретном случае риэлтору приходится проверять, какие соглашения у РФ с государством, в котором находится владелец, есть ли у него гражданство этой страны.

Если продавец состоит в браке, потребуется согласие второго супруга/брачный контракт, заявление о снятии с регистрационного учета, перечисляет Екатерина Никитина.

Екатерина Никитина подчеркивает: покупателю необходимо четко понимать, в каких случаях доверенность может быть отозвана и как проверить ее действительность на момент подписания договора купли-продажи доверенным лицом.

В-третьих, надо проверить получение денег доверителем. В идеале, во избежание конфликтных ситуаций покупатель должен проконтролировать процесс передачи денег от доверенного лица к доверителю. Все эти моменты требуют тщательной проработки со стороны покупателя квартиры.

Скрытая угроза

Руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова предупреждает, что существуют риски прекращения действия доверенности (по закону это отмена доверенности доверителем или его смерть), о которых покупатель оказывается не осведомлен.

В доверенности перечисляется полный объем полномочий, который охватывает все этапы — от подписания договора купли-продажи до акта приема-передачи. Обычно они прописываются таким образом, что позволяют поверенному самостоятельно определять условия сделки.

Это одна из скрытых угроз: в случае недовольства собственника объекта недвижимости не исключены судебные споры. Поэтому желательно, чтобы в доверенности на продажу БЫЛИ КОНКРЕТИЗИРОВАНЫ объект недвижимости и его цена.

С недавних пор ограничение по сроку действия доверенности в нашем законодательстве отменено: доверенность выдается на любой срок — хоть на 15 лет. Но в случае с недвижимостью доверенность, выданная ранее чем за один год до сделки, должна насторожить покупателя, указывает Светлана Краснова. За это время обстоятельства у собственника способны измениться, да и с ним самим могло что-то случиться.

Поэтому риэлторы предпочитают затребовать у собственника более свежую доверенность с указанием уточненных и уже согласованных условий сделки.

Это дополнительная гарантия, что собственник жив-здоров и от своих намерений продать недвижимость не отказался.

Многие продавцы, выдавшие доверенности на продажу квартир, готовы присутствовать на сделках онлайн, чтобы доказать тот факт, что находятся в трезвом уме и здравой памяти и своей воли относительно сделки не меняют. Благо современные гаджеты позволяют наладить общение через интернет с помощью Skype, WhatsApp и других приложений.

Хотя ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев считает, что это снимает только часть проблем. Есть еще один серьезный момент — потенциальная последующая продажа квартиры уже новым собственником: он может столкнуться с проблемой подтверждения сделки.

Особый подход

Риэлторы крупных агентств недвижимости, в портфелях которых десятки успешных продаж с участием доверителей, говорят, что в подобных случаях универсальных приемов нет: для каждой ситуации — свое решение.

В частности, юрист из «Инком-Недвижимости» отметила, что компания недавно провела подобную сделку. Собственником квартиры была девушка, которая, как и Ольга, длительное время проживала в США, — она выдала доверенность своему отцу.

Специалисты провели правовой анализ доверенности, собрали и проверили информацию по квартире, ее собственнику и доверенному лицу.

Когда нашелся покупатель, риэлторы убедили его, что доверенность выдана реальной хозяйкой квартиры, которая согласна на ее продажу на конкретных согласованных условиях.

Евгений Коноплев рассказал другую историю: о том, что продавца квартиры не будет на сделке, так как он уезжает за границу, было известно заранее. Риэлторы предложили продавцу составить доверенность (доверителем была его мама) до отъезда за рубеж. А так как к тому моменту потенциальный покупатель был найден, ему предложили присутствовать в кабинете нотариуса при подписании доверенности. Такая схема покупателя устроила — сделка состоялась.

Оптимальный вариант, подчеркивают специалисты, это когда клиент участвует в подготовительной части сделки удаленно, согласовывая все условия с риэлтором с помощью современных средств связи, а затем, когда найден покупатель и сделка подготовлена, приезжает и лично на ней присутствует.

Как ускорить продажу

Чтобы ускорить сделку по доверенности, необходимо:

  • выдать свежую доверенность;
  • присутствовать на сделке;
  • снизить цену на 10%.

Риэлторы считают, что квартира, продаваемая по доверенности, будет иметь короткий срок экспозиции при условии интересной цены и отсутствия конкуренции. То есть она должна быть более привлекательной, чем все аналогичные варианты в районе (например, с уникальным авторским дизайном, с современной мебелью или продавец возьмет на себя расходы по оформлению нотариальной сделки).

Если же говорить о дисконте, то он составит около 10% стоимости квартиры — частично он уже закладывается в цене объявления, частично предоставляется в ходе переговоров с заинтересованным покупателем.

Продавали квартиру в Сибири по доверенности , даже не родственнику выданной. Общение было по скайпу. Квартира в залоге одного банка, покупка в ипотеку другого. Покупателем перечислялся аванс на погашение ипотеки и вывод из под залога, правда с одновременным заселением и актом приема-передачи квартиры.
Довенность выписывается именно на продажу конкретной квартиры с указанием получателя средств, можно даже реквизиты прописать.
Проблем кроме неудовлетворительной работы банка-залогодержателя не было. Пришлось побегать за закладной.
Никакого дисконта не дали, кроме комиссии агенту покупателя. Она убедила покупателя, что предварительный перевод ПВ продавцу это безопасно, с одновременным вселением. За это можно было заплатить. 1,5 мес жил до оформления ДКП. Надо внимательно изучать причину продажи по доверенности. Я бы не рискнул по доверенности выданной в СИЗО или МЛС.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: