Какие законы должен знать риэлтор

7 ситуаций, которые могут возникнуть при покупке или продаже квартиры через риелтора

Опыт читателей Т⁠—⁠Ж

Когда сделку сопровождает риелтор, кажется, что можно доверить ему все и ни о чем не думать.

Правда, придется заплатить немаленькую комиссию, а сам специалист может оказаться не очень компетентным. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали о своем опыте покупки или продажи недвижимости через посредника.

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

В апреле 2022 года я купила небольшую двушку в Саратове за 1 900 000 Р . Покупку планировали два года: все искали информацию о том, какой дом лучше выбрать и как проверить квартиру и продавца. Наконец нас подстегнули низкие ставки по ипотеке: мне одобрили кредит под 7,7% годовых, в то время как моим родителям в 2014—2015 году — под 15%.

Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.

Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.

Сделку оформили электронно, так как продавцу нужно было срочно приобретать квартиру в соседнем городе. Услуга электронной регистрации стоила 5900 Р и снижала нам ставку по ипотеке на 0,3%. Решили разделить эту сумму пополам.

Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.

При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.

В начале второй волны пандемии я опубликовал объявление о продаже 28-метровой студии в Мурине под Санкт-Петербургом. Решение принял после того, как у нас родился ребенок и мы поняли, что в Мурине социалки просто нет. Примерно через месяц нашелся покупатель, и после первого же просмотра мы заключили договор задатка по нашей цене — 3 500 000 Р .

Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.

Я чувствовал клиента и понимал, что он готов брать квартиру, а риелтор все только портит.

Продажа нашей студии прошла ровно и даже спокойно. У покупателя была ипотека в Сбербанке, поэтому все оформляли через него. Взамен мы купили себе двушку — хрущевку в тихом центре Санкт-Петербурга за 4 500 000 Р . Квартира в 10 минутах ходьбы от метро, на первом этаже, но в хорошем состоянии.

Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.

В 2022 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.

Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.

Читайте также:
Срок действия расписки по закону РФ

Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.

Мне звонили частные лица и риелторы. Сама к агенту не обращалась, но он нашел мое объявление и привел клиентов. Его услуги стоили 30 000 Р , но фактически эту сумму он просто накинул на стоимость квартиры, так что я ничего не платила. В четверг выставила объявление, в пятницу уже нашелся покупатель. В субботу утром он отдал залог и мы оформили сделку.

А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.

Я осталась в выигрыше по обеим сделкам. В 2015 году я покупала квартиру в Ставрополе за 600 000 Р . В июле 2022 года продала ее за 980 000 Р , то есть заработала 380 000 Р . А краснодарская квартира тоже сильно выросла в цене. При покупке она стоила 2 200 000 Р . Сейчас она уже дороже на 1 000 000 Р .

Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.

Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.

С риелтором общался по телефону. Виделся с ним, только когда подписывали предварительный договор купли-продажи . Перед этим нужно было еще заключить агентский договор. Его пришлось долго обсуждать, так как я хотел внести изменения. Работой риелтора я остался недоволен: он оказался совершенно некомпетентным сотрудником.

Я установил стоимость квартиры на 200 000 Р больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.

Покупали квартиру в Москве для себя с мужем. Свое прежнее жилье в том же районе оставили дочке. Искали двушку около 50 м² в добротной блочно-панельной вторичке еще советского розлива, бюджет был около 15 000 000 Р .

Купить жилье планировали еще до пандемии. Но она спутала все карты: цены на примеченные варианты с августа по декабрь 2022 года взлетели на 20—30% . Родственники разделились в своих советах на два противоположных лагеря: одни считали, что нужно срочно покупать квартиру, другие — что лучше подождать, пока пройдет «это сумасшествие».

Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2022 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.

Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.

В итоге нашли то, что искали. Со стороны продавца был риелтор, функция которого сводилась к роли проводника между мной и владельцем квартиры. Я сама проверяла все документы, составляла договоры, консультировала продавца — например, подсказала, какие документы нужно собрать на сделку. Риелтора это вполне устраивало, так как выяснилось, что в сделках с недвижимостью ни он, ни продавец ничегошеньки не смыслили. Нахватавшись верхушек, этот так называемый риелтор мог только гордо раздувать щеки и время от времени козырять умными словами, смысл которых, впрочем, был для него туманен. В итоге он получил от продавца 80 000 Р . За что — я так и не поняла.

Читайте также:
Кому нужны медицинские книжки по закону

Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.

Квартиру смотрели вживую, все документы оформляли лично. Я сама подготовила договор задатка на крупную сумму — именно это и позволило купить жилье по фиксированной цене. Иначе, пока мы ждали сделку, продавец мог бы накинуть еще 3—4 млн рублей, поддавшись ажиотажу. Хорошо, что риелтор попался бестолковый. Обычно все они категорически против оформления задатка, если работают со стороны продавца. Только аванс, который можно вернуть и таким образом оставить покупателя с носом.

В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2022 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.

Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

  • Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
  • Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально – проконсультироваться дополнительно с юристом.
  • Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
  • Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
  • Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
  • Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
  • Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Читайте также:
За что можно уволить сотрудника по закону

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя – вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются “Законом о защите прав потребителей”, Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

  • Обратиться с жалобой в региональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, органы внутренних дел (полицию) или в органы прокуратуры.
  • Подать жалобу в общественные объединения потребителей (ассоциации, союзы), органы местного самоуправления, которые вправе обратиться в суд с исковыми требованиями в защиту прав потребителя о прекращении противоправных действий.
  • Направить жалобу в Гильдию Риелторов, чтобы сообщить им о недобросовестном риелторе/агентстве. Но только в том случае, если данная фирма или частное лицо зарегистрировано как участник Гильдии.
  • Обратиться с письменной жалобой на нарушение Ваших прав в органы Роспотребнадзора.

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

1. Безусловно риэлтор не гарант сделки – это специалист по качественному, без проблемному проведению сделки. Что касается регистраторов, то к сожалению они так же не являются гарантом безопасности. И если профессиональный риэлтор может вычислить потенциальные препятствия к сделке, то регистратор основывается исключительно на элементарных правовых сведениях.

2. Абсолютно верно.

3. “Часто риэлторы обманывают своих клиентов” – странное заявление. Если Вы общаетесь именно с риэлтором, а не с самозванцем или жуликом (в наше время риэлтором может назваться любой), то он работает для Вашей выгоды. К сожалению именно собственники квартир, по вполне понятной причине завышают стоимость своих квартир и не верят своим специалистам.
Вопрос оценки достаточно сложный. Сами по себе сайты Вам не помогут, не помогут и оценочные компании. Самое простое пройти ножками по всем аналогам, посмотреть их, сравнить с Вашей, уточнить цену и ГЛАВНОЕ(. ) сумму торга. В процессе уточнять продались ли аналоги и за какие деньги. И может оказаться, что квартиру, на которую Вы ориентировались при оценке стоимостью в 6500 т.р. собственники готовы продать за 6000 т.р. и именно от этой суммы нужно отталкиваться при оценке.

4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.

5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.

6. Согласен. Никогда не надо бояться отстаивать свои права. В полицию, в суд, в прокуратуру. Да и просто если Вам не нравится риэлтор, не устраивает его работа – смело расставайтесь.

7. Чтобы не доводить до этого пункта, первым делом, перед началом взаимодействия с риэлтором, уточните кто перед Вами? Вправе ли он называться риэлтором, состоит ли он или его агентство в объединениях специалистов. Вас не должно успокаивать ни размеры агентства, ни количество сотрудников, ни срок работы на рынке. Уточните, что конкретно и каким образом он(риэлтор) будет решать Ваш вопрос. В процессе работы ни на секунду не расслабляйтесь и требуйте от риэлтора работы. Нет работы – прощайтесь.

Читайте также:
Закон об основах нотариальной деятельности

Удачи в Ваших продажах/покупках. Эдуард Галеев. Риэлтор с 2006г.

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

  • риск заключить договор с недееспособным продавцом;
  • риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
  • риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Читайте также:
Закон о контролируемых иностранных компаниях

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

  • не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
  • отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
  • просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
  • действуют по доверенности;
  • существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
  • торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Как стать риэлтором с нуля: советы экспертов

По прогнозам экспертов, спрос на жилье в 2019 году должен снизиться. Поэтому сейчас не самое лучшее время, чтобы устраиваться в агентство недвижимости. Но если вы твердо решили это сделать, то воспользуйтесь нашими советами. Мы расскажем, с чего начать риэлтору и как удержаться в профессии, несмотря на кризисные явления.

Содержание:

Найдите правильное агентство

Да-да, именно агентство. Не стоит запускать бизнес, если у вас нет опыта, потому что можно по неосторожности нарушить закон или в погоне за большим доходом вообще остаться без денег.

Выбирать агентство надо внимательно, потому что не каждое может стать хорошей стартовой площадкой для новичка, где рассказали бы, как стать агентом по недвижимости.

Василий Олейников, гендиректор АН «Рио-Люкс»:
– Найдите развивающуюся компанию. Узнайте о репутации агентства, насколько развита маркетинговая инфраструктура, есть ли у него учебный центр и система наставничества. Последнее особенно важно, так как наставники поддерживают и помогают советами тем, кто делает первые шаги в профессии.

Советы наставника будут очень кстати, когда вас, зеленого новичка, попытается обставить хитрый риэлтор другой стороны сделки.

Читайте также:
Обман потребителя закон о защите прав потребителя

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью:
– Если у риэлтора нет опыта, связей и понимания рынка недвижимости, то он рискует проиграть более матерому специалисту который сумеет обратить ситуацию в свою пользу в ущерб новичку: выторговать хорошую скидку или навязать невыгодные условия. Еще вариант: из-за отсутствия опыта можно не увидеть «подводных камней» в покупаемой недвижимости, из-за чего клиент потеряет деньги.

А когда вы наберетесь опыта и на практике узнаете, как стать риэлтором по недвижимости, — тогда можно будет открывать свою компанию или работать в одиночку.

Учитесь общаться с людьми

Как убедить клиента, что цены на недвижимость упали, и его двушка, которую он 10 лет назад покупал за 2 миллиона, сейчас дороже 1,7 не уйдет? Как расположить к себе покупателя, который в каждом слове ищет подвох? Что нужно знать начинающему риэлтору?

Учитесь вести переговоры и находите индивидуальный подход к каждому клиенту. И начать стоит с книг по эффективной коммуникации.

Наш эксперт Василий Олейников порекомендовал такой набор:

  • Филипп Макгро «Меняю себя»
  • Кен Бланшар «Лидерство. К вершинам успеха»
  • Кен Бланшар «Горячие поклонники»
  • Уэйн Дайер «Сила намерения»
  • Зиг Зиглар «До встречи на вершине»
  • Роберт Дилтс «Магия языка»

Подтяните юридические знания

Вести переговоры в хорошем агентстве вас научат. Убеждать тоже. Но это не основная миссия риэлтора. Его миссия — помогать людям. А они больше всего боятся ошибиться в документах и быть обманутыми. Поэтому риэлтор, даже начинающий, должен быть хорошим юристом и знать основные законы, которые регулируют сделки с недвижимостью.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью:
– Агент должен разбираться в юридических вопросах, чтобы находить подвохи в ходе сделки и устранять их. Например, при проверке истории объекта выяснится, что продавец приобрел объект мошенническим путем, и многочисленными договорами купли-продажи попытался прикрыть свою махинацию. Грамотный риэлтор должен уметь раскрывать такие схемы и предупреждать клиента о возможных проблемах.

Вот основные документы, знание которых позволит разобраться в вопросах наследования, прав при заключении и расторжении брака, регламентах выписки из квартиры и т.д.:

Управляйте данными в CRM-системе

Если вы начинающий риэлтор, то вряд ли знакомы со специальными программами, которые используют более опытные участники рынка. Это СРМ-системы — умные сервисы для учета клиентов и сделок, а также для автоматизации рутинных задач. По данным на конец 2017 года, в них работало уже 33% российских компаний и еще 34% находились в процессе внедрения.

Почему сервис так популярен и как он помогает в работе риэлторам и как начать его осваивать расскажем на примере отраслевого предложение от SalesapCRM.

  • На каждого клиента заводится отдельная карточка, в которой хранится вся история взаимодействия: какие объекты он просматривал, продавал или покупал, какие документы предоставил и что обсуждал с агентом, здесь же хранятся все записи телефонных разговоров.
  • Все квартиры, дома и офисы, с которыми работает агентство, хранятся в единой базе. В индивидуальных карточках находятся все фотографии, контакты продавца, кто и сколько раз выезжал на просмотры, скан-копии документов объекта и т.д.

Так выглядит база объектов и содержимое карточек в SalesapCRM

  • В системе можно заранее ставить себе напоминания о звонке или об отправке письма. Например, вы договоритесь с клиентом обсудить детали сделки через два дня. Запись в ежедневнике — ненадежная вещь, ведь его вы можете так и не открыть. А если поставить задачу «Позвонить клиенту 25 января», то система вышлет оповещение в нужный день и не даст забыть о звонке. Пунктуальность только укрепит доверие клиента к вам.
  • Чтобы быстрее продать объект, риэлтору приходится выкладывать рекламу на множество площадок сразу, а это очень долго. С функцией автовыгрузки объявлений он сможет тратить на это не больше минуты, а объявления сами разлетятся на 213 сайтов недвижимости. Вот как это работает.
Читайте также:
220 федеральный закон о пассажирских перевозках

Так, всего в 4 клика, происходит автовыгрузка объявлений в SalesapCRM

Используйте советы начинающему риэлтору от гуру в данной области, чтобы сделать свой старт в карьере максимально успешным. Современная CRM-система SalesapCRM поможет избежать ошибок и потери клиентов. Регистрируйтесь и вносите данные о клиентах, сделках и объектах в программу с интуитивно понятным интерфейсом. Первые 7 дней — тестовый период, когда можно бесплатно пользоваться максимальными возможностями системы.

Авторы: Екатерина Школина-Нойнер

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.6 / 5. Количество оценок: 16

Как выбрать риэлтора

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья. Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана. Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

Читайте также:
В чем состоит высшая юридическая сила закона

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

  • Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
  • Площадки для размещения объявлений;
  • Периодичность их обновления;
  • Обработка полученных откликов.

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

  • Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
  • Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
  • Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
  • Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.

Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.

С 1 июля 2022 закончились отсрочки по онлайн-кассам

Теперь онлайн-касса будет нужна практически всем ИП и компаниям

Виктор Подгорский

Эксперт по праву

До 1 июля 2022 без онлайн-кассы могли работать ИП без сотрудников, которые сами оказывают услуги, выполняют работы или продают товары своего производства. Если нет других льгот, теперь онлайн-касса должна быть и у них тоже.

Кто теперь должен работать с онлайн-кассой

Онлайн-касса нужна всем компаниям и ИП, которые принимают оплату от физлиц. Неважно, как платит покупатель — наличными, картой или переводит на счет, продавец должен дать фискальный чек.

Если у бизнеса покупают только компании и ИП, онлайн-касса понадобится для приема платежей наличными или через терминал. При переводе денег с расчетного счета на расчетный счет можно работать без онлайн-кассы.

Кому онлайн-касса не нужна

Закон разрешает некоторым видам бизнеса обойтись без онлайн-кассы: можно торговать с лотка, на фруктовых и овощных развалах, продавать квас и молоко в розлив, газеты и мороженое в киоске.

Например, онлайн-касса не нужна:

  • , которые платят налог на профессиональный доход. Чеки покупателям они оформляют в приложении «Мой налог».
  • ИП в труднодоступной местности. Точный список населенных пунктов каждый регион определяет для себя сам — к примеру, вот список труднодоступных территорий во Владимирской области.
  • ИП на патенте по некоторым видам деятельности. Например, химчистка меха и текстиля, ремонт мебели, фотоуслуги, платные туалеты, переработка фруктов, изготовление кожаных изделий и другие — подробный список в п. 2.1 ст. 2 закона 54-ФЗ.
  • Аптекам при сельских фельдшерских пунктах и амбулаториях.
Читайте также:
Ответственность доверенного лица перед законом

Предприниматели, которым можно по закону работать без онлайн-кассы, имеют право не выдавать клиенту документ о покупке.

Исключение — ИП на патенте и в труднодоступной местности. Эти предприниматели, даже если им можно работать без онлайн-кассы, должны дать покупателю документ о расчетах. Какой он будет — решает ИП, главное — включить в него обязательные реквизиты. Если продавец не выдаст документ о расчетах, его могут оштрафовать так же, как за торговлю без онлайн-кассы.

Как накажут за работу без онлайн-кассы

Если предприниматель не соблюдает закон 54-ФЗ, он может получить штраф или предупреждение.

Нарушение Наказание для компаний Наказание для руководителей или ИП
Продажа без онлайн-кассы, в том числе когда ее в принципе нет От 75 до 100% суммы расчета, но не менее 30 000 ₽ От 25 до 50% суммы расчета, но не менее
10 000 ₽
Невыдача документа об оплате продавцом в труднодоступной местности или ИП на патенте От 75 до 100% суммы расчета, но не менее 30 000 ₽ От 25 до 50% суммы расчета, но не менее 10 000 ₽
Повторная торговля без онлайн-кассы, если сумма расчетов составила в совокупности 1 000 000 ₽ и более Приостановление деятельности на срок до 90 суток Для руководителя — дисквалификация на срок от 1 до 2 лет

Что делать, если вам с июля нужна онлайн-касса

Если с 1 июля вам нужно начать работать с онлайн-кассой, рекомендуем поторопиться и установить необходимое оборудование заранее, чтобы 1 июля уже начать выдавать чеки.

Вот подборка статей, которые помогут перейти на новые правила работы:

  • Онлайн-кассы в 2022 году: как установить, настроить и зарегистрировать — подробная инструкция для тех, кто впервые подключает онлайн-кассу.
  • Что такое ОФД и как он связан с онлайн-кассами — зачем подписывать договор с оператором фискальных данных, как выбрать подходящий ОФД и ответы на частые вопросы.
  • Нужна ли онлайн-касса для онлайн-школы — какая онлайн-касса подойдет тем, кто учит через интернет.

Онлайн-кассы для ИП на ЕНВД и ПСН: отсрочка до 2022 года не прошла

Госдума рассмотрела возможность отложить переход на онлайн-кассы: отсрочка до 2022 года для ИП на ЕНВД и других налогоплательщиков предлагалась сразу в нескольких законопроектах. В итоге некоторым разрешили вообще не использовать ККТ, а остальные должны были поставить кассы к 1 июля 2019 года. 6 июня 2019 президент утвердил единственное исключение: индивидуальные предприниматели, у которых нет наемных работников и которые продают товары собственного производства, оказывают услуги или выполняют работы, все-таки могут отложить переход до 1 июля 2022.

Учтите, что покупкой ККТ и регистрацией ее в налоговой вы не ограничитесь. В чеках теперь надо пробивать наименования товаров — а значит, вам потребуется кассовая программа, которая это умеет. Скачайте бесплатное приложение Касса МойСклад — оно поддерживает все требования 54-ФЗ.

Далее разберем, кому и когда надо ставить онлайн-кассу.

Еще одна поправка к закону об онлайн-кассах — изменение понятия расчетов:

  • Теперь к ним относится не только любое движение денег в наличной форме и по безналу, но и зачет предоплаты (например, продажа по подарочным картам). Из текста закона убрали понятие «электронное средство платежа», которое вызывало вопрос, нужна ли касса, если покупатель-физлицо перевел деньги на банковский счет продавца.
  • Расчетом также признается получение за товар других предметов. Например, передача старой вещи в зачет стоимости новой (trade-in).

Это значит, что теперь в законе перечислены все случаи, когда нужно использовать ККТ.

Отмена онлайн-касс для ЕНВД и ПСН

Хотя полная отмена онлайн-касс для ИП и юрлиц на специальных режимах налогообложения даже не обсуждалась, депутаты все же отложили до 1 июля 2019 года переход для:

  • ИП и организаций на вмененке,
  • Предпринимателей на патентной системе налогообложения, но не для всех.

Отсрочку получили ИП на патенте, которые:

  • чинят одежду, обувь и ювелирные изделия,
  • занимаются репетиторством или уходом за больными,
  • оказывают парикмахерские, косметические или клининговые услуги,
  • содержат химчистку, прачечную или фотоателье,
  • изготавливают ключи и металлическую галантерею,
  • ремонтируют бытовую технику, транспорт, компьютеры, радиоэлектронную аппаратуры, мебель, жилье,
  • оказывают ветеринарные, ритуальные, автотранспортные, монтажные, сварочные и прочие производственные услуги,
  • сдают в аренду недвижимость,
  • изготавливают изделия народных промыслов.

Полный список перечислен в статье 346.43 НК.

Таким образом, речь идет об отсрочке онлайн-касс для ИП практически во всех сферах малого бизнеса. Цель — поддержать предпринимателей, дать им время подготовиться: и к работе по новому порядку, и к расходам на технику. К тому же поэтапное введение онлайн-касс позволяет избежать очередей на поставку и дефицита техники. В 2018 году более 1,5 млн предпринимателей поставили онлайн-кассы в срок и без задержек.

Переход упрощают не только отсрочки. Онлайн-кассы для ИП на ЕНВД и ПСН обойдутся гораздо дешевле, потому что на их покупку можно получить налоговый вычет — правда, не больше 18 000 рублей. Это разрешает закон № 349-ФЗ. Налоговый вычет за онлайн-кассу: подробнее >>

Первая отсрочка онлайн-касс до 2018 года

Первой отсрочкой онлайн-касс — до 2018 года — уже воспользовались те, кто торгует в розницу или оказывает услуги общественного питания с привлечением наемных работников:

  • Предприниматели на ЕНВД и на патенте.
  • ООО на вмененке.

Сейчас все эти предприниматели уже обязаны применять ККТ нового образца: с 1 июля 2018 года техника должна быть установлена.

Отсрочка онлайн-касс до 2019 года

Прошел второй этап отсрочки онлайн-касс — до 1 июля 2019 года. Согласно Федеральному закону от 27.11.2017 № 337-ФЗ это касается:

  • Организаций и предпринимателей на ЕНВД, кроме розницы и общепита.
  • ИП на патенте с определенными видами деятельности. Полный список >>
  • Предпринимателей на ЕНВД и ПСН с розницей или общепитом — при условии, что у них нет наемных работников. Как только такой ИП наймет сотрудника, на него перестанет распространяться отсрочка применения онлайн-касс. Это касается даже тех, кто нанял всего одного работника: при заключении первого же трудового договора нужно купить и зарегистрировать в ФНС новую ККТ в течение 30 календарных дней.
  • ООО и ИП, оказывающих услуги или выполняющих работы, если они выдают клиентам бланки строгой отчетности. Право выдавать бумажные БСО также продлено до 1 июля 2019 года для предпринимателей и организаций с услугами, кроме общепита.
  • Предпринимателей, которые используют вендинговые автоматы, при условии, что у них нет наемных работников. Подробнее >>

Отмена онлайн-касс для этих категорий — временная мера. До 1 июля 2019 года все перечисленные предприниматели и организации обязаны были купить ККТ нового образца и зарегистрировать их в ФНС. Кто может не применять онлайн-кассы совсем — читайте здесь >>

Отсрочка ККТ в вендинге до 2019 года

Предпринимателям, у которых нет наемных работников и которые торгуют с использованием вендинговых аппаратов, тоже положена была отсрочка онлайн-ККТ до 2019 года. Но к 1 июля они должны были поставить кассовую технику.

При этом владельцам вендинговых аппаратов разрешили использовать одну кассу для нескольких автоматов при условии, что:

  • не продаются подакцизные, технически сложные и подлежащие обязательной маркировке товары,
  • на корпусе устройства открыто указан его заводской номер.

Кроме того, с 1 февраля 2022 можно будет не печатать чек, если на экране аппарата будет отображен QR-код.

Будет ли отсрочка по онлайн-кассам до 2022 года?

Будет, но не для всех. До 1 июля 2022 года вправе не применять кассовую технику только ИП без работников на трудовых договорах, которые:

  • продают товары собственного производства,
  • выполняют работы,
  • оказывают услуги.

Все остальные, в том числе ЕНВД и патент, обязаны были поставить кассу к 1 июля 2019 года.

Отсрочка по товарам в чеке

До 2022 года отложено только требование указывать в чеке наименования товаров. Это тоже касается отдельных групп налогоплательщиков: повезло индивидуальным предпринимателям на УСН, ПСН и ЕНВД (кроме торгующих подакцизными товарами). Они могут не указывать товар в кассовом чеке и на электронном бланке строгой отчетности до 1 февраля 2022 года.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: