Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Градостроительные ограничения, препятствующие новому строительству или реконструкции, являются одним из способов регулирования застройки поселений, рассказывает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . С такими особенностями и столкнулась Анна Медведкина*, которая расширила свой частный дом, пристроив к нему сарай и веранду.

Истец:Анна Медведкина*

Ответчик:Брянская городская администрация

Суд:Верховный суд

Суть спора:Можно ли легализовать пристройки, возведенные частично на земле природного заповедника?

Решение:Нельзя

После этого она решила легализовать эти постройки в судебном порядке. Обосновывая свои требования, заявитель объяснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан. Однако две инстанции отказали истцу (дело № 33-2254/2017). Суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения “Верхний Судок”. Соответственно, возведенные сооружения нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, решили первая инстанция с апелляцией.

Медведкина не согласилась с выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что территории, где истец построил сарай и веранду, более 20 лет являются зоной особого режима (дело № 83-КГ18-9). На этой земле новое жилищное строительство и достройки с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы запрещены (решение администрации Брянской области от 25 апреля 1994 года № 31). Таким образом, “тройка” судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова признала акты нижестоящих инстанций законными. Медведкиной не удалось легализовать свои постройки.

Эксперты “Право.ru”: “Документы для пристроек надо оформлять заранее”

Некрестьянов из Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × объясняет, что в обсуждаемом деле пристройка – это реконструкция: “В этом случае заявителю надо иметь права на участок, получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке”. Юрист добавляет, что в спорной ситуации можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.

Александра Воскресенская, юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 11 место По выручке 16 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , констатирует, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. Кроме того, согласно смыслу норм Градостроительного кодекса, пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства, говорит эксперт. При возведении таких пристроек (например, навес) или гаража разрешение на строительство получать не требуется, утверждает Воскресенская: “После окончания работ будет необходимо лишь внести изменения в техническую документацию”.

Еще одна ситуация, которая возникает на практике, – разрешение на строительство/реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и иных санитарно-защитных зон (очень часто – это земли, которые располагаются у аэропортов), отмечает ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Элита Закиян.

– наличие у собственника участка права на строительство объекта;

– соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов;

– отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

– безопасность возведенного объекта.

P.S. Как правило, в судебном порядке дополнительно изучаются попытки собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.

Ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Элита Закиян.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Узаконить самострой в 2022 году

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2022 году считают ту, которая:

1. Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
   Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
2. Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
3. Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
4. Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

Как оформить самострой

Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами – в административном или судебном порядке.

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Процедура легализации через администрацию оформляется «задним числом».

• Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
• Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
• Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

При отсутствии нарушений местный орган власти отправит вам уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным нормам и передаст документы в Росреестр. Но сразу следует сказать, что получить отказ от исполнительного органа можно на любом этапе из вышеперечисленных.
Данный способ подходит тем, кто построил недвижимость на землях ИЖС или ЛПХ. Для СНТ действует «дачная амнистия», которая дает возможность оформить жилой дом без уведомления о строительстве. Зарегистрировать свои права в упрощенном порядке можно до 1 марта 2022 года.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

Основанием для передачи дела в суд является отказ органов местного самоуправления в оформлении самовольной постройки.
В суде будет назначена обязательная судебная экспертиза, которая подтвердит капитальность здания, соответствие его требованиям ГОСТов и СНиПов и т.п. Но можно заказать самим независимую строительную экспертизу до подачи иска в суд, чтобы узнать заранее о наличии нарушений и исправить их. Иногда суду достаточно заключения досудебной экспертизы и потребности в судебной не будет.
Когда у вас на руках уже будет отказ от государственного органа, технический паспорт на объект капитального строительства (ОКС), выписка из ЕГРН на земельный участок, то дальше следует грамотно составить исковое заявлении, в котором вы должны учесть, что:

• земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
• подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
• следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2022

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

• Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
• Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
• Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

ВС РФ: пристройка крыльца к нежилому помещению возможна только с согласия всех без исключения собственников в доме

Brian Goodman / Shutterstock.com

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% голосов собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях”) и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.

Вместе с тем с приведенной позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в ВС РФ. Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

НТВП “Кедр – Консультант”

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Услуги

Как защитить права собственников жилья (многоквартирного дома) в случае, когда к их дому без согласия собственников были незаконно пристроены помещения и незаконно проведена реконструкция и перепланировка подвальных помещений дома

За консультацией обратилась группа граждан, представителей от жильцов многоквартирного жилого дома.

К их дому организацией ООО «К.Б.» без получения согласия собственников жилья были незаконно пристроены помещения и незаконно проведена реконструкция и перепланировка подвальных помещений дома.

Представители просят проконсультировать, каким образом можно привлечь внимание контрольных, надзорных органов власти города к устранению вышеуказанных нарушений.

Ответ юриста.

1. В данном случае, когда к многоквартирному дому, на земельном участке, примыкающем к дому и принадлежащем собственникам жилья, без их согласия было сделаны пристройки, жильцам дома следует обратиться в суд для признания вышеназванных построек самовольными.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

2. Относительно перепланировки подвальных помещений, выполненных без согласия собственников жилья, следует сказать, что положения статьи 222 ГК не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Консультация дана в ноябре 2011 г.

Как узаконить пристройку к дому: что делать, как действовать, какие варианты легализации есть?

Содержание

1. Как действовать в рамках закона
2. Что делать, если пристройка уже сделана
3. Какие пристройки нужно узаконивать
4. Варианты офомления документов
   1. Узаконивание административным путем
   2. Легализация через суд
5. Стоимость легализации
6. Почему могут отказать

Пристройка к дому – удобный способ расширить полезное пространство. Пристраивать можно и жилые, и нежилые помещения. Но ее возведение относится к реконструкции, а для таких работ нужна разрешительная документация. Сейчас для реконструкции домов ИЖС действует упрощенный уведомительный порядок.

Как действовать в рамках закона

Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.

По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:

1. Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
2. Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
3. Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
4. После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий. Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Процедура достаточно проста. Пройти ее можно и самостоятельно. Не хотите тратить время? Инжинерно-геодезическая компания ГЕОМЕР ГРУПП вам поможет.

Что делать, если пристройка уже сделана

Перечисленные этапы касались тех ситуаций, когда пристройка только планируется. Но что делать, если вы ее уже построили? Такая реконструкция незаконна. Местная администрация имеет право подать на вас в суд. Если суд примет решение о демонтаже, сносить строение нужно будет за свой счет.

Чтобы избежать серьезных проблем, сделанную пристройку нужно узаконивать. Не стоит дожидаться того момента, когда вы получите предписание для сноса.

Какие пристройки нужно узаконивать

Пристройка – это строение, пристраиваемое к наружной стене здания. Они отличаются по своим техническим особенностям, уровню сложности, степени влияния на несущие конструкции, назначению. Узаконивать нужно не все типы таких сооружений.

Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены, не влияют на безопасность людей, поэтому никакого сложного узаконивания не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести навес, крыльцо, небольшую террасу.

Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно. Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома. То есть, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения, достраиваете еще один этаж, вам нужно узаконивать их. К капитальным пристройкам относятся гаражи, бани, кухни и т.д.

Варианты оформления документов

Оформить документы на уже построенную пристройку можно двумя путями: через администрацию и через суд.

Узаконивание административным путем

В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:

• Подаете уведомление о реконструкции.
• Ждете ответ от администрации.
• Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
• Подаете уведомление об окончании работ.
• Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.

Дальше администрация подает документы в Росреестр. Регистратор вносит изменения в ЕГРН. После этого пристройка будет считаться законной.

Это простой путь узаконивания. Обычно, если пристройка не очень сложная, ее можно узаконить административным путем. Но всегда есть риск, что вместо уведомления о соответствии вы получите отказ от администрации. Каждый случай индивидуален, и единого рецепта здесь нет. Узнать, как лучше действовать в вашей ситуации, можно на консультации у эксперта «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Легализация через суд

Это более сложный способ. Но если административным путем узаконить пристройку не получилось, суд – единственный выход. Суды не всегда встают на сторону владельцев. Перспективы положительного исхода дела будут выше, если соблюден ряд требований:

• У вас есть зарегистрированное право собственности на участок и дом, к которому была сделана пристройка.
• Проведенная реконструкция не нарушает строительные нормы, не несет опасности для людей.
• Пристройка не нарушает права третьих лиц.

Если в вашем случае все эти требования соблюдаются, можно начинать подготовку документов для обращению в суд.

Собираем список документов

К исковому заявлению нужно приложить документы, которые будут доказательством вашей правоты. Подходите серьезно к сбору документации. Это увеличит ваши шансы на решение дела в вашу пользу. Вы можете обратиться за помощью к специалистам «Геомер групп». Вам потребуется:

• Выписка из ЕГРН на земельный участок и жилой дом. Их можно не получать, так как данные из реестра суд может запросить сам. Но лучше собрать полный пакет документов.
• Техплан на дом. Его можно заказать у кадастрового инженера нашей компании.
• Документация, подтверждающая возведение пристройки. Например, это может быть договор с проектной организацией, строительной компанией и т.д.
• Заключение от коммунальных служб. Специалисты оценивают безопасность пристройки и возможность подключения инженерных коммуникаций.
• Согласование с другими службами (если строительство на вашем участке требует дополнительных согласований).
• Если вы ранее пытались узаконить пристройку административным путем, приложите документы, подтверждающие этот факт и ответ от муниципалитета.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если стоимость пристройки не превышает 50 тыс. рублей, иск нужно подавать в мировой суд. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.

Рассмотрение дела

В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.

Во время рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Оплачивает экспертизу истец. Она необходима для проверки соблюдения строительных норм. Если в заключении экспертов будет указано, что пристройка нарушает СНиПы или градостроительные нормы, узаконить ее будет невозможно. Будет вынесено решение о приведении дома в первоначальный вид.

Когда все нормы соблюдены, заключение независимой экспертизы будет важным доводом в вашу пользу. Изучив материалы дела, суд выносит решение.

Что делать после вынесения решения

Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:

• В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
• Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.

Стоимость легализации

Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки – желание сэкономить. На самом деле, расходы на легализацию намного выше, чем при законном пути.

Уведомительный порядок значительно упростил проведение реконструкции. Теперь не требуется собирать большой пакет документов. Это тоже удешевило получение разрешительной документации.

Фактически, расходы на строительство в уведомительном порядке включают в себя:

• Госпошлину за регистрацию.
• Подготовку техплана.

Посмотрим теперь, к каким расходам нужно быть готовым при узаконивании через суд:

• Госпошлина. Ее размер рассчитывают из стоимости пристройки. Но сократить не получится, если суд решит, что стоимость сооружения дороже, чем указана в иске, вам все равно придется оплатить разницу.
• Оплата строительно-технической экспертизы. Ее стоимость, в среднем, от 30 тыс.
• Подготовка техплана и других документов, подтверждающих вашу позицию.

Кроме этого нужно быть готовым к тому, что за самовольную пристройку может быть наложен штраф.

Расходы на легальное строительство значительно меньше, чем на узаконивание постфактум. Поэтому мы не рекомендуем идти таким путем.

Почему могут отказать

Легализовать незаконную пристройку не всегда получается даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по целому ряду причин:

• Лицо, обратившееся с заявлением, не имеет на это права. Подать заявление – и в администрацию, и в суд – может только владелец земли и дома. Можно действовать через представителя, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
• Подан не полный пакет документов. Это формальные требования, определенные законом. Когда поданы не все документы или в некоторых есть ошибки, помарки, неточности, это уже будет поводом для отказа.
• Нарушение норм. Во время рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки разным нормам. Она должна быть возведена с соблюдением СНиПов. Нарушение строительных норм – это всегда основание для отказа. Также расположение пристройки должно соответствовать проекту межевания. То есть, должны быть соблюдены расстояния до границ участка. Пристройка должна соответствовать ВРИ земли. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализовать не получится.
• Нарушение требований безопасности. Во время строительной экспертизы проверяют не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает стройматериалы, которые вы использовали, их качество, безопасность. Если строение может представлять опасность для людей, это будет отражено в заключении. Важно! Столкнуться с такой ситуацией можно и в том случае, если вы подавали уведомление и действовали строго в рамках закона. Во время проверки соответствия также оценивают качество и безопасность стройматериалов. Нарушение безопасности – основание для отказа.
• Превышение максимальных размеров здания. Раньше характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС, были очень размытыми. Сейчас они регламентированы законом. Если ваша пристройка превышает эти нормы, на проведение строительных работ нужно получать разрешение.
• Несоответствие заявленным характеристикам. С такой причиной отказа можно столкнуться и в том случае, если все было сделано по закону, и при административном порядке узаконивания. Дело в том, что в уведомлении о реконструкции собственник указывает характеристики изменений, которые он планирует ввести. После того, как строительство будет завершено, специалисты муниципалитета проверяют соответствует ли фактическая пристройка заявленной. Если есть отклонения, вы получите отказ.

Если дом в долевой собственности, строительство пристройки приведет к изменению размеров долей. Не все собственники могут быть с этим согласны, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Прежде чем узаконивать строение, нужно получить от всех собственников согласие. Если такого согласия нет, скорее всего, вам откажут.

Чтобы успешно пройти процедуру легализации, обращайтесь за помощью к специалистам «Геомер групп». У нас вы можете заказать необходимые технические документы на объект. Наши специалисты будут представлять ваши интересы в администрации. Участие эксперта в процессе легализации повышает ваши шансы на положительный исход дела. Чтобы записаться на консультацию, звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Какие документы нужны для продажи дома

Содержание

1. Особенности продажи жилых домов
2. Как узнать, кто владелец дома и стоит ли участок на учете за 15 минут
3. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
4. Список обязательных документов
   1. Выписка ЕГРН
   2. Правоустанавливающий документ на дом и участок
   3. Договор купли-продажи дома и участка
   4. Паспорта всех собственников
   5. Разрешение органов опеки и попечительства
   6. Свидетельство о браке и разводе
   7. Нотариальное согласие супруга на продажу
   8. Нотариальная доверенность
   9. Согласие банка, если дом находится в ипотечном залоге
5. Перечень дополнительных документов
   1. Технический паспорт на дом
   2. Технический план на дом
   3. Документ о проверке границ участка
   4. Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан
   5. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам
   6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера
   7. Персональные данные продавца
6. Порядок оформления сделки
7. Возможные сложности при оформлении сделки

Особенности продажи жилых домов

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что распоряжение жилым домом производится с учетом таких особенностей:

• Продажа дома и земельного участка проводятся одновременно, поскольку оба объекта не отделимы друг от друга;
• Условия пользования домом и ЗУ фиксируются в одном договоре купли-продажи;
• Документы для продажи дома отличаются от списка бумаг, необходимых для отчуждения надела.

Хотя недвижимость и ЗУ, на котором она расположена неразрывны, документы для продажи дома имеют свои юридические особенности. Оба объекта являются независимыми учетными единицами. Для совершения имущественных сделок необходимо, чтобы объекты стояли на кадастровом учете. Осуществить продажу дома возможно в том случае, если продавец является законным собственником недвижимости. Его права должны быть подтверждены выпиской ЕГРН.

Справка из Росреестра содержит описание базовых параметров объекта. Кроме того, в документе указаны ФИО зарегистрированного владельца, данные об имеющихся обременениях. Благодаря справке можно выяснить условия получения имущества в собственность, дату регистрации и проверить дом на юридическую чистоту.

Выдачей справок с характеристиками объектов недвижимости и земельных наделов занимается Росреестр. Проще и быстрее (за один час) заказать выписку онлайн на сервисе ЕГРНка.ру.

Как узнать, кто владелец дома и стоит ли участок на учете за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Список обязательных документов

Какие документы нужны для продажи дома задумывается каждый владелец, решивший продать недвижимость. Существует базовый список бумаг.

Выписка ЕГРН

Справка из Росреестра подтверждает, что недвижимость и земля стоит на госучете. Также с помощью выписки можно проверить технические характеристики объекта и полномочия продавца. Проверить имущество на юридическую чистоту можно в течение часа. Для этого достаточно на портале ЕГРНка.ру оформить запрос на изготовление справки.

Правоустанавливающий документ на дом и участок

В качестве правоустанавливающих документов для продажи дома можно предъявить договор, на основании которого продавец владеет имуществом. Это может быть купля-продажа, свидетельство о наследстве, дарственная. Поскольку строение и земельный участок являются самостоятельными учетными единицами, на каждый объект необходимо предоставить свой документ-основания права собственности.

Договор купли-продажи дома и участка

Особенности оформления и содержания договора купли-продажи дома и земельных участков регламентируются ст. 454 и ст. 549 ГК РФ. Согласно установленным нормативам, этот документ для продажи дома оформляется в письменном виде и содержит такие пункты:

• Реквизиты субъектов сделки;
• Описание предмета соглашения;
• Дата и адрес подписания договора;
• Порядок взаиморасчетов;
• Права и обязательство участников сделки;
• Правила передачи имущества новому собственнику;
• Подписи сторон.

Согласно ФЗ РФ № 218 (ст. 54) договор купли-продажи дома или иного объекта недвижимости необходимо заверять у нотариуса, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Также сделку нужно согласовать в нотариальной конторе, если речь идет о продаже доли совместного имущества или реализуемый объект был приобретен в ипотеку.

Паспорта всех собственников

Для подтверждения личности участники сделки должны предъявить паспорта гражданина РФ. Если одному из субъектов договора нет еще 14 лет, он должен предъявить свидетельство о рождении. Но в этом случае понадобится документ, удостоверяющий личность родителя или законного опекуна (ГК РФ, ст. 28).

Разрешение органов опеки и попечительства

Согласно ФЗ РФ № 48, ст. 21 для продажи дома или земельного участка, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, необходимо получить согласие опеки. При этом важно помнить, что ребенку нужно предоставить равноценное жилье с такими же или лучшими условиями проживания.

Свидетельство о браке и разводе

Эти документы нужны для продажи дома в случае, когда собственник недвижимости зарегистрировал право владения на одну фамилию, но впоследствии бракосочетания или развода сменил ее.

Нотариальное согласие супруга на продажу

В ст. 34 СК РФ установлено, что имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью. Следовательно, для продажи дома или земли необходимо согласие мужа или жены. Даже если имущественное право зарегистрировано на одного из супругов. В случае развода бывшие муж и жена должны разделить совместно нажитое имущество. Иначе они действие полномочий на совместную недвижимость не прекращается (ст. 256 ГК РФ).

Нотариальная доверенность

Интересы покупателя и продавца недвижимого имущества могут представлять доверенные лица. В этом случае их полномочия подтверждает доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

Согласие банка, если дом находится в ипотечном залоге

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, обязательным документом, который нужен для продажи дома, является разрешение кредитора. До погашения задолженности ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это является обременением. Информация об ограничении прав собственника фиксируется в базе Росреестра. Проверить этот факт можно с помощью выписки из ЕГРН.

Перед заключением сделки купли-продажи необходимо тщательно изучить характеристики предмета соглашения, проверить объект на наличие обременений. С помощью сервиса ЕГРНка.ру вы сможете заказать выписку ЕГРН онлайн и узнать нужные сведения через час после подачи запроса.

Перечень дополнительных документов

Кроме обязательных документов, которые нужны для продажи дома, собственнику могут потребоваться дополнительные справки. Состав этого списка может меняться в зависимости от конкретного случая.

Технический паспорт на дом

Техпаспорт, как правило, требуется покупателю, если для приобретения недвижимости он использует заемные средства. Документ составляется кадастровым инженером после обмера недвижимости. Технический паспорт содержит описание параметров строения и результаты инвентаризации БТИ.

Технический план на дом

В техплане отображены фактическое расположение строения, его площадь, планировка. С помощью документа можно сравнить реальное состояние объекта с данными, указанными в Росреестре.

Документ о проверке границ участка

Согласно ФЗ РФ № 218 любые юридические сделки с землей и постройками, в том числе продажа дома, невозможны без проведения межевания. В результате определения границ надела составляется межевой план и акт согласования. Его подписывают все заинтересованные лица. Это позволяет избежать конфликтов с собственниками смежных участков и полноценно распоряжаться владениями.

Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан

Выписка из домой книги или справка о составе семьи необходима покупателю объекта. Он должен удостовериться, что на территории дома нет зарегистрированных жильцов, особенно несовершеннолетних.

Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Как правило, перед заключением договора на продажу дома продавец погашает все долги по коммунальным платежам. Покупатель, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности, вправе потребовать предъявить соответствующие справки либо выписку с лицевого счета домовладельца.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера

Если продавец состоит на учете в псих диспансере, является недееспособным и не момент подписания договора не отдает отчета своим действиям, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Чтобы удостовериться в вменяемости собственника недвижимости, лучше попросить его предоставить справку ПНД.

Персональные данные продавца

Паспортные данные собственника недвижимости необходимы кредитору для проверки субъекта на банкротство и другие нюансы. Персональные данные вы можете передать в виде копии паспорта или свидетельства о рождении.

Порядок оформления сделки

После осмотра объекта покупателем и подготовки документов для продажи дома, можно приступать к оформлению сделки. Процедура состоит из следующих этапов:

• Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком – соглашение должно включать права и обязательства субъектов, порядок расчетов и передачи недвижимости в собственность новому владельцу;
• Подпишите три экземпляра договора – количество экземпляров соглашения соответствует числу участников сделки. Дополнительный образец необходим для подачи в росреестр для регистрации перехода имущественного права;
• Подписать акт приема-передачи имущества – документ для продажи дома составляется в произвольной форме. В нем указаны порядок и сроки передачи недвижимости в пользование нового собственника;
• Получите деньги за продажу дома – для расчетов с продавцом покупатель может использовать банковскую ячейку или перевести сумму на расчетный счет;
• Регистрация собственности нового владельца в Росреестре – полноценно распоряжаться недвижимостью покупатель сможет после регистрации имущественного права в Росреестре и получения на руки выписки из ЕГРН.

Проверить, прошла ли сделка регистрацию и вступил ли покупатель после продажи дома в права можно, заказав выписку ЕГРН. Оформить справку онлайн вправе любое заинтересованное лицо через сервис ЕГРНка.ру.

Возможные сложности при оформлении сделки

При подготовке документов для продажи дома и в ходе проведения сделки могут возникнуть следующие трудности:

• Собственником объекта является несовершеннолетний гражданин;
• Отсутствие согласия от супруга или супруги на продажу;
• Совладельцы имущества не дали разрешение на сделку.

Перед продажей дома продавцу необходимо подготовить документы, а покупателю проверить имущество на юридическую чистоту. Самый быстрый и надежный способ получить актуальную информацию о предмете сделки – заказать выписку ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Для продажи земли, необходимо подготовить правоустанавливающие документы на надел, выписку из ЕГРН, межевой план, паспорта субъектов сделки, договор купли-продажи.

Кроме стандартного пакета документов, необходимо подтверждение, что продаваемая доля выделена в натуре. Для этого нужно предоставить согласие совладельцев надела или соответствующее постановление суда.

Собственник жилого дома для его продажи должен подготовить паспорт, выписку ЕГРН, документ-основание возникновения имущественного права, техпаспорт и технический план, разрешение от второй половины, согласие от опеки, доверенность (если интересы представляет уполномоченное лицо).

Этот документ входит в список дополнительных бумаг. Он содержит результаты техинвентаризации и замеров технических параметров объекта недвижимости.

Полномочия нового собственника наступают после регистрации сделки в росреестре. Чтобы оформить недвижимость на свое имя, вы должны написать заявление стандартного образца и предоставить его госрегистратору.

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Эксперты в статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
• документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
• справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
• документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.