Как составляется завещание на квартиру

Как оформить завещание на имущество

Подробное руководство для тех, кто завещает, и тех, кто получает

Никто не хочет думать о смерти.

Готовиться к ней и заранее распределять наследство неприятно. Но все умирают, и дальше два варианта: либо имущество распределяется по закону, либо по желанию умершего.

По закону имущество и долги поровну поделят между собой наследники в порядке очереди. Чтобы разделить нажитое на свое усмотрение и упростить всем жизнь, можно составить завещание.

Вкратце: как составить завещание

1. Проверить, подходите ли вы под требования к наследодателю.
2. Определить имущество.
3. Выбрать наследников.
4. При желании выбрать душеприказчика.
5. Составить текст завещания самостоятельно или поручить это нотариусу.
6. Заверить у нотариуса.

Что такое завещание

Завещание — это документ, в котором человек распоряжается своим имуществом на случай смерти: как именно и между какими людьми нужно разделить его собственность, долги и права. Когда есть завещание, неважно, что о распределении наследства написано в законе: его разделят так, как захотел собственник.

Завещание вступает в силу только после смерти. В отличие от договора дарения или ренты никаких прав при жизни собственника оно не дает.

Как можно распорядиться имуществом

У завещания больше возможностей, чем кажется. Один лист бумаги с вашей подписью и штампом нотариуса может лишить имущества даже самого близкого родственника, позволит передать все соседу, наложить на наследников ограничения и обязательства.

Вот кое-что из того, что можно по завещанию, но нельзя без него.

Отдать машину падчерице, а не сыну. У Владимира есть жена, сын и падчерица. По закону наследство получат жена и сын. Но сын живет за границей и с отцом не общается. Жене достанется квартира. Падчерица по закону ничего не получит, но она врач и помогает Владимиру с лечением. Он хочет отдать ей свою машину.

Если Владимир решит оформить завещание, он так и напишет: квартиру — жене, машину — падчерице. Сыну по завещанию ничего не достанется, а как распорядиться квартирой — потом решит супруга.

Оставить дачу лучшей подруге. У Светланы есть дача, за которой она ухаживает вместе с подругой. Семьи и детей у Светланы нет, только дальние родственники. По закону дачу Светланы унаследуют двоюродные сестры, которых она не видела двадцать лет. Подруге ничего не достанется, хоть она и тратилась на теплицу, дорожку и забор.

Светлана может составить завещание, по которому дача перейдет подруге. А если с подругой что-то случится на момент принятия наследства, дача отойдет ее детям. Двоюродные сестры не смогут претендовать на имущество Светланы, даже если это ее единственные родственники.

Оставить деньги на вкладе соседке. Надежда откладывает каждый месяц 5% дохода на депозит. Если при жизни деньги не пригодятся ей самой, всю сумму она хочет отдать соседке, с которой дружит много лет. Соседка организует на эти деньги достойные похороны, а остаток потратит на образование своего сына, крестника Надежды.

Чтобы завещать деньги на банковском вкладе, необязательно идти к нотариусу. Можно пойти в офис банка и составить завещательное распоряжение. Его заверит сотрудник банка.

Завещательное распоряжение — это самостоятельный вид завещания, оно касается только денег на счетах в банке. И хотя его заверяет сотрудник банка, оно имеет такую же силу, как заверенное нотариусом. Можно отменить его, изменить или составить новое в любое время. В завещательном распоряжении можно указать, что часть денег со вклада нужно выдать соседке, а часть — ее сыну после совершеннолетия.

Завещательное распоряжение оформляют в офисе банка и только лично. Дистанционно это сделать нельзя. Нужно согласовать время, приехать в банк, а это не всегда удобно. Если у банка нет офисов в вашем городе, лучше оформить завещание у нотариуса и сразу на все имущество. Завещательное распоряжение действует только для счета в банке, а для квартиры оно не работает. Если кроме денег в банке у завещателя есть еще какое-то имущество, к нотариусу придется идти в любом случае: тогда и счетом удобнее распоряжаться по обычному завещанию.

Скрыть свою волю от наследников. Денис завещал все имущество детям от первого брака и не хочет, чтобы об этом узнала новая жена. Она просила написать завещание на нее — Денис сказал, что так и сделал.

Чтобы суть завещания не стала известна раньше времени, Денис составит закрытое завещание. Что в нем написано, не будет знать даже нотариус.

Закрытое завещание — это отдельный вид завещания, текст которого не видит вообще никто. Нужно написать его своей рукой и строго соблюдать процедуру оформления. Денис принесет нотариусу конверт со своим завещанием, тот положит его в еще один конверт, запечатает и будет хранить, пока не придут наследники. С собой Денису нужно взять двух свидетелей.

Если Денис ошибется при составлении закрытого завещания, например распечатает его на компьютере, а не напишет от руки, документ признают недействительным. Имущество придется разделить по закону. Проверить это заранее и исправить ошибки нотариус не сможет. В его полномочия при удостоверении закрытого завещания входит только разъяснение прав.

Оставить сыну недвижимость, но с условием. У Любы есть сын, которому она хочет оставить квартиру и дом. Еще у Любы есть сестра, которая живет в этом доме после развода: когда-то она отказалась от своего наследства в пользу Любы и теперь осталась ни с чем.

Люба может написать в завещании, что сын получит в наследство недвижимость, но его тетя будет до конца жизни пользоваться домом. Это завещательный отказ. Слово «отказ» в этом выражении используется в значении «предоставить». Даже если сын Любы когда-нибудь продаст дом, завещательный отказ останется. Ее сестра сможет жить там даже при новых собственниках.

Завещательный отказ — это право какого-то человека, в пользу которого возложили отказ, требовать от наследника исполнить конкретную обязанность за счет выделенного наследства. Когда придет время, сестра Любы потребует, чтобы ее сын исполнил завещательный отказ, а вот передать свое право кому-то еще она не сможет.

Обязать внучку ухаживать за кошками. Евдокия Петровна живет в собственной квартире с десятью кошками. Недвижимость в наследство получит внучка, но у нее аллергия на шерсть. Евдокия Петровна боится, что после ее смерти за кошками никто не будет ухаживать.

Она может указать в завещании, что квартира достанется внучке только при условии, что всех животных определят в хороший приют, а внучка будет оплачивать их содержание. Это завещательное возложение. Оно обязывает наследников сделать что-то, направленное на общеполезную цель: посадить дерево, помогать волонтерам в приюте для бездомных, вести лекции по астрофизике для детей.

Завещательное возложение — это особый вид распоряжения, и оно чем-то похоже на завещательный отказ. Но завещательное возложение может быть не связано с имуществом. А еще для него необязательно устанавливать конкретное лицо, которое потребует исполнения.

Конкретного списка целей для завещательного возложения в законе нет. Кто будет требовать исполнения завещательного возложения — тоже не всегда очевидно. Это может быть госорган, руководство благотворительной организации или приюта для животных. Но если внучка откажется от наследства с таким условием, содержать кошек все равно будут новые наследники.

Как составить завещание

Завещание составляют в свободной форме: жестких требований к формулировкам нет. Описывать свои пожелания нужно понятно и четко, чтобы не было двусмысленных трактовок.

Шаблоны завещаний можно найти в интернете, но лучше так не делать. Все формулировки нотариус будет толковать буквально, и может оказаться, что написано совсем не то, что хотелось. Например, вы захотите лишить кого-то наследства, а вместо этого опишете завещательный отказ и разрешите человеку пользоваться имуществом. Лучше всего составить завещание с юристом или нотариусом.

Завещание может быть только письменным. Его можно написать от руки или набрать на компьютере. Если завещание закрытое или составлено в чрезвычайных обстоятельствах, то текст нужно написать собственноручно.

Оформить завещание может практически любой человек. Но есть обязательные требования к наследодателю и его распоряжениям.

Он должен быть совершеннолетним. Дееспособность наступает с 18 лет. До этого возраста свободно распоряжаться имуществом нельзя, даже если оно формально в собственности.

Иметь право на собственность. Предъявлять нотариусу документы необязательно, но право на момент смерти должно быть подтверждено — это важно для наследников.

Отдавать отчет в своих действиях. На момент удостоверения завещания у нотариуса нужно не просто быть официально психически здоровым, но и понимать значение своих действий, не находиться в состоянии алкогольного опьянения или под воздействием сильных лекарств.

Добровольно распоряжаться имуществом. Завещание нужно писать на свое усмотрение. Нельзя заставить человека выделить кому-то долю, а кого-то лишить наследства. И рассказывать о завещании никто не обязан. Свобода завещания ограничена только обязательной долей, и то не всегда.

Лично оформить завещание. Нельзя попросить друга, родственника или представителя по доверенности. Каждый человек составляет свое завещание. В одном завещании не могут распорядиться имуществом несколько людей. Супруги составляют два отдельных завещания и распоряжаются только своим имуществом или долей.

Завещать можно не только квартиру или вклад в банке, которые уже есть, но и имущество или права, которые появятся в будущем. Например, если у вас есть участок, но на нем пока нет дома, можно завещать и участок, и будущий дом. Если в завещании указать только участок, дом потом придется делить по закону. Автоматически будущий дом не поделят так же, как завещанный участок.

По такому принципу можно завещать квартиру в новостройке или гонорар за книгу. Самой квартиры и книги еще нет, но есть право на них в будущем.

При составлении завещания можно не расписывать имущество детально, а просто отдать все, что есть и появится в будущем, одному или нескольким людям. Для этого используют такую формулировку: «Все имущество, которое ко дню моей смерти окажется мне принадлежащим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось».

Для исполнения завещания можно назначить душеприказчика — это человек, который согласился заниматься всеми вопросами с наследством. Например, он будет следить, чтобы имущество не растащили раньше времени, каждый получил то, что ему причитается, а возложения и отказы были исполнены. В завещании указывают, кто будет душеприказчиком, а он ставит подпись, что согласен. Все расходы ему возместят, могут даже заплатить сверху — за счет наследства. Если душеприказчик плохо исполняет обязанности, его отстранят. А если исполнителя вообще не назначили, то заниматься вопросами наследства будут сами наследники.

В завещании лучше сразу указать степень родства наследников, если они родственники. Например, если это дочь, то так и указать: «Моей дочери Ивановой Валентине Ивановне». Это пригодится на случай, если написание фамилии наследника в документах будет отличаться от написания в завещании.

Чтобы принять наследство, наследникам нужно будет подтвердить, что именно они указаны в завещании. Это будет проще сделать, если из текста понятно, кто есть кто.

Кроме наследников можно выбрать тех, кому наследство точно не должно достаться. Для этого нужно сделать завещательное распоряжение. Например, так: «Лишаю наследства моего отца Иванова Петра Васильевича». Вот так выглядит образец завещательного распоряжения.

Составить и заверить завещание можно у любого нотариуса. Неважно, где вы живете и где находится имущество. Нужен только паспорт и деньги на госпошлину. Данные о наследниках и имуществе нотариус указывает со слов завещателя. Если потом выяснится, что указанное в завещании имущество вам не принадлежит, наследникам оно не достанется.

Госпошлина за завещание — 100 рублей. Отдельно нужно заплатить за составление текста и копии, если их делает нотариус: тарифы различаются в зависимости от города и района. Если принести готовый текст, выйдет дешевле. Если его составит нотариус, вместе с госпошлиной завещание может обойтись в 1000 рублей.

Если решили сэкономить на нотариальном тарифе и составить текст самостоятельно или хотите оформить закрытое завещание, в нем должны быть указаны:

1. Дата — когда составляете завещание.
2. Место — в какой стране и каком городе.
3. Название документа — что это именно завещание.
4. ФИО и дата рождения завещателя — то есть ваши.
5. Паспортные данные — нотариус сверит их с реальным документом, если только это не закрытое завещание.
6. Подтверждение, что вы в здравом уме, ясной памяти и действуете добровольно — прямо так и написать.
7. Сущность завещания — что вы хотите сделать со своим имуществом, на кого наложить обязанности, как разделить.
8. Информация о наследниках — кому достанется имущество. Если это родственники, надо указать родство. Вместо инициалов — имя и отчество, лучше с адресами и датами рождения.

Остальное допишет нотариус. Процедура удостоверения несложная: проверка паспорта и дееспособности, составление текста, ознакомление с итоговым вариантом и подпись. Если нет очереди, можно уложиться в 15 минут. Один экземпляр останется у завещателя, второй — у нотариуса.

В некоторых случаях удостоверить завещание может директор организации, военный командир, руководитель экспедиции, сотрудник банка или даже просто соседи, без нотариуса. Об этом мы напишем отдельную статью.

Как отменить или изменить завещание

Завещание можно отменить и изменить в любой момент и по любой причине. Никого предупреждать и спрашивать не нужно.

Есть вариант составить новое завещание — тогда старое автоматически потеряет силу. Или подать нотариусу распоряжение об отмене завещания.

Можно составить новое завещание с другими условиями, а все предыдущие отменить. Или не менять условия предыдущего завещания, а просто уточнить их или дополнить.

Когда завещание могут признать недействительным

В законе нет конкретного списка, когда завещание могут признать недействительным. Тут действуют такие же правила, как для обычной сделки. Например, если не соблюдается форма, нет подписи нотариуса или свидетелей — завещание ничтожное, оно не работает. Когда бы о нем ни узнали, использовать его не получится — хоть через 10 лет.

Если завещание составили в алкогольном опьянении, тяжелом психологическом состоянии или под давлением, его можно оспорить в суде. Для этого есть сроки давности, но с ними все сложно, как и с причинами для оспаривания. Если такое завещание оставлено в вашу пользу или вы хотите его оспорить, нужно сначала идти к юристу, а потом в суд. Судебная практика по этим вопросам большая и противоречивая — без конкретных обстоятельств давать советы нельзя.

Пример, когда завещание удалось оспорить. Пожилой и почти слепой мужчина за несколько лет до смерти написал завещание на постороннего человека. После смерти племянник решил оспорить это завещание. Он заявил, что дядя плохо видел, не мог прочитать и подписать текст завещания. Нотариус уверял, что дядя сам прочел завещание при помощи лупы и подписал его. Провели посмертную экспертизу — так бывает. Аргументы племянника подтвердились. Две инстанции оставили завещание в силе, а Верховный суд отменил их решения.

Пример, когда оспорить не получилось. Женщина оспорила завещание бывшего мужа, который оставил все новой супруге. Она ссылалась на то, что муж принимал сильные лекарства из-за онкологии и из-за этого не понимал значения своих действий. Экспертиза показала, что препараты не обладали психотропным эффектом и не могли повлиять на составление завещания. Большая часть дома и участка досталась новой жене, на которой мужчина женился за полгода до смерти.

Как оформить завещание на квартиру?

Завещание на квартиру – тема, которая рано или поздно начинает волновать всех собственников недвижимости. О том, как как правильно составить завещание, чтобы максимально точно выразить свою волю и лишить нежеланных претендентов на наследство возможности его оспорить – в нашей статье.

Распорядиться квартирой на случай смерти можно путем совершения завещания или заключения наследственного договора (п. 1 ст. 1118 ГК РФ). Чтобы завещать квартиру, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте завещание

Завещание может быть совершено как одним гражданином, так и супругами, состоящими на момент совершения завещания в браке (совместное завещание супругов) (п. 4 ст. 1118 ГК РФ). Следует учитывать, что совместное завещание супругов утрачивает силу в случае расторжения брака или признания брака недействительным как до, так и после смерти одного из супругов (абз. 3 п. 4 ст. 1118 ГК РФ).

Завещание совершается лично завещателем (супругами), совершение его через представителя не допускается (п. 3 ст. 1118 ГК РФ).

Завещатель вправе при составлении завещания, в частности (ст. 1116, п. 4 ст. 1118, п. 1 ст. 1119, ст. 1120, п. 1 ст. 1122, п. 1 ст. 1134, п. 1 ст. 1135, п. п. 1, 2 ст. 1137, п. 1 ст. 1139 ГК РФ; п. п. 18, 19, 20, 22, 23, 24 Методических рекомендаций, утв. Решением Правления ФНП от 01-02.07.2004, Протокол N 04/04):

• завещать принадлежащую ему квартиру или квартиру, которая будет приобретена им в будущем. При указании конкретной квартиры следует как можно точнее определить ее в завещании (например, указать адрес, кадастровый номер), чтобы впоследствии не возникло сложностей с его толкованием. В совместном завещании супруги вправе завещать как общее имущество, так и имущество каждого из них;
• завещать имущество любым лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также определить их доли в наследстве любым образом (при условии, что сумма долей наследников не превышает единицу) или не определять доли;
• лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Это можно сделать одним из следующих способов:
  • путем специального распоряжения об этом в завещании. Лишенный таким образом наследства наследник по закону не может быть призван к наследованию, за исключением случаев, когда он имеет право на обязательную долю в наследстве;
  • путем распределения завещателем всего имущества между другими наследниками. В этом случае такой наследник по закону может быть призван к наследованию, например, если наследники по завещанию не примут наследство или откажутся от него;
• назначить исполнителя завещания и определить его полномочия;
• возложить обязанность на наследника, которому завещана квартира, исполнить за счет нее какую-либо имущественную обязанность в пользу одного или нескольких лиц (завещательный отказ), например, предоставить квартиру другому лицу для проживания на какой-либо определенный срок или на период жизни этого лица;
• возложить на наследника обязанность по совершению каких-либо действий, в том числе по погребению наследодателя в соответствии с его волей.

Завещание излагается четким и понятным языком, позволяющим однозначно понять волю завещателя. Завещание составляется в письменной форме. Однако не допускается составление завещания с использованием электронных либо иных технических средств (п. 1 ст. 1124, п. 1 ст. 1125, ст. 1132 ГК РФ; п. 35 Методических рекомендаций).

В некоторых случаях завещание должно быть написано завещателем собственноручно, например, если оно совершается в чрезвычайных обстоятельствах или является закрытым (п. 2 ст. 1126, п. 1 ст. 1129 ГК РФ).

Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем (супругами – при совместном завещании) (п. 4 ст. 1118, п. 3 ст. 1125 ГК РФ).

Завещание может быть составлено путем записи нотариусом выясненной им воли завещателя (п. 36 Методических рекомендаций).

Обратите внимание: здесь мы рассказывали о новом порядке получения имущественных вычетов. Право на вычеты теперь можно заявить без подачи декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов.

Шаг 2. Пригласите (при необходимости) свидетелей, рукоприкладчика и (или) переводчика

Для последующего нотариального удостоверения завещания может потребоваться присутствие некоторых лиц.

Так, если завещатель не может сам подписать завещание в силу болезни, физического недостатка или неграмотности, по его просьбе завещание может быть подписано в присутствии нотариуса другим гражданином (рукоприкладчиком).

Если завещатель не владеет языком, на котором осуществляется нотариальное делопроизводство, а нотариус не владеет языком завещателя, также необходимо присутствие переводчика (п. 3 ст. 1125 ГК РФ; п. 39 Методических рекомендаций).

Завещатель вправе пригласить для присутствия при составлении завещания свидетеля (п. 4 ст. 1125 ГК РФ).

Если завещание совершается в чрезвычайных обстоятельствах, когда гражданин находится в положении, явно угрожающем его жизни, оно должно быть написано и подписано в присутствии двух свидетелей. В течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств такое завещание должно быть надлежащим образом удостоверено, иначе оно утратит силу (п. п. 1, 2 ст. 1129 ГК РФ).

Кроме того, присутствие свидетелей необходимо при передаче нотариусу закрытого завещания и в случае с завещанием, приравненным к нотариально удостоверенному (п. 3 ст. 1126, п. 2 ст. 1127 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду, что в качестве свидетеля и рукоприкладчика не могут выступать некоторые граждане, в частности супруг завещателя при совершении совместного завещания супругов, лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, а также дети, родители и супруг такого лица (п. 2 ст. 1124 ГК РФ).

Шаг 3. Удостоверьте завещание нотариально

По общему правилу завещание должно быть нотариально удостоверено. Для удостоверения завещания можно обратиться к любому нотариусу независимо от места жительства завещателя с документом, удостоверяющим личность. Представлять нотариусу документы, подтверждающие право собственности завещателя на квартиру, не требуется (п. 1 ст. 1124 ГК РФ; п. п. 9, 14, 18 Методических рекомендаций).

Если завещание записано со слов завещателя нотариусом, текст такого завещания до его подписания должен быть полностью прочитан самим завещателем в присутствии нотариуса, а совместное завещание супругов, написанное одним из супругов, должно быть прочитано в присутствии нотариуса другим супругом. Если завещатель не может лично прочитать завещание, его текст оглашается для него нотариусом, о чем на завещании делается соответствующая надпись с указанием причин, по которым завещатель не смог лично прочитать завещание (п. 2 ст. 1125 ГК РФ).

Если завещание составляется и удостоверяется в присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть указаны Ф.И.О. и место жительства свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим его личность (п. 4 ст. 1125 ГК РФ).

При удостоверении совместного завещания супругов нотариус обязан осуществлять видеофиксацию процедуры совершения такого завещания, если супруги не возражают против этого (п. 5.1 ст. 1125 ГК РФ).

На завещании указываются место и дата его удостоверения (кроме закрытого завещания) (п. 4 ст. 1124 ГК РФ).

Закрытое завещание передается нотариусу завещателем в заклеенном конверте в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Такой конверт запечатывается нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись со сведениями о завещателе, месте и дате принятия закрытого завещания, а также о Ф.И.О. и месте жительства каждого свидетеля (п. п. 1 – 3 ст. 1126 ГК РФ).

За нотариальное удостоверение завещания уплачивается госпошлина (или нотариальный тариф – при обращении к частному нотариусу) (ч. 1, 2 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Справка. Размер госпошлины (тарифа)

Размер госпошлины (нотариального тарифа) за удостоверение завещаний, за принятие закрытого завещания составляет 100 руб. Льготные категории граждан, в частности инвалиды I и II группы, инвалиды с детства, уплачивают госпошлину в размере 50 руб. (пп. 13 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.38 НК РФ).

Также при обращении к частному нотариусу при необходимости оплачиваются услуги правового и технического характера в соответствии с установленными тарифами (ч. 7, 8 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

В установленных случаях допускается удостоверение завещания вместо нотариуса другими лицами, в частности должностными лицами консульских учреждений РФ (п. 1 ст. 1124, п. 7 ст. 1125 ГК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона от 05.07.2010 N 154-ФЗ).

Кроме того, к нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются (ст. 1127 ГК РФ):

• завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других медицинских организациях в стационарных условиях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих организаций, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;
• завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов;
• завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических, антарктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций, российских антарктических станций или сезонных полевых баз;
• завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;
• завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

При этом следует отметить, что совместное завещание супругов в таком порядке удостоверено быть не может (п. 5 ст. 1127 ГК РФ).

В справочно-правовой системе КонсультантПлюс представлены актуальные ответы на житейские вопросы из серии “Азбука права”, прописан порядок действий, есть ссылки на законодательство.

Смотрите по этой теме видео на нашем YouTube-канале

Последняя воля: как правильно завещать недвижимость по новым законам

Судебные разбирательства, связанные с наследством, — одни из самых распространенных имущественных споров. Избежать их наследникам помогает заранее составленное владельцем имущества завещание.

С 1 сентября 2018 года в России вступит в силу закон, расширяющий возможности граждан по распоряжению их имуществом на случай смерти. Вводится новое для российского наследственного права понятие — наследственный фонд.

Что можно оставить по завещанию

Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.

Часто в завещаниях используют формулировку «все имущество, которое окажется мне принадлежащим». В этом случае завещателю при жизни не приходится всякий раз переписывать документ, когда меняется состав имущества — например, приобретена другая квартира.

Завещатель может передать один и тот же предмет собственности (например, недвижимость) нескольким наследникам и, если захочет, указать доли каждого из них. Если в завещании доли не будут указаны, то имущество разделят между наследниками поровну.

Кому можно оставить собственность

Россиянин имеет право завещать свое имущество любым лицам: родственникам, друзьям, посторонним людям, юридическим лицам, иностранцам, государству. Он также может лишить наследства одного, нескольких или всех своих законных наследников, не объясняя причин. Однако если у завещателя есть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы, то они будут иметь право на долю наследства вне зависимости от завещания.

Также в завещании можно указать «запасного» наследника — на случай смерти или отказа от завещания наследника, выбранного изначально.

С 1 сентября 2018 года также вступит в силу закон, согласно которому после смерти наследодателя и по его завещанию может быть создан наследственный фонд, который станет одним из наследников наряду с указанными в завещании лицами или наследниками по закону.

Если завещатель не вспомнил в завещании обязательных наследников, то их полный круг будет определяться в день открытия наследства и нотариус пересчитает доли.

Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания

Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.

Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя. Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя. В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.

Что такое наследственный фонд

Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.

Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде. В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление. Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.

В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет. Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.

В каких случаях не нужен нотариус

Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом, который предварительно проверяет текст и распечатывает на специальном бланке. Можно составить закрытое завещание: в этом случае нотариус не знает о содержании документа — ему на хранение передается закрытый конверт в присутствии двух свидетелей. В отдельных случаях завещание может быть составлено без заверения нотариуса — если человек не может обратиться в нотариальную контору и находится в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих его жизни. В этом случае документ составляется в письменной форме и собственноручно подписывается также в присутствии двух свидетелей.

Когда можно вступить в наследство

На принятие наследства дается шесть месяцев, которые отсчитываются с даты смерти наследодателя или объявления его умершим. Для того чтобы вступить в права наследования, следует подать нотариусу заявление об открытии наследственного дела — в том районе, где был зарегистрирован родственник и где выдано свидетельство о смерти.

Если наследник на момент смерти родственника проживал с ним по одному адресу и был там зарегистрирован, то наследственное дело он может открыть в любой момент. Этот наследник считается фактически принявшим наследство, и шестимесячный срок на него не распространяется.

Что такое Единая информационная система нотариата

Документ может храниться у наследодателя или у нотариуса. Информация о заверенном завещании попадает в электронный реестр Единой информационной системы нотариата — там также отражается отмена или замена завещания на новое. Доступ к системе есть у всех российских нотариусов. Поэтому наследники, которые не знают, где хранится завещание их родственника, могут получить данные нотариуса, заверившего документ, в любой нотариальной конторе на территории России.

Важно найти завещание, поскольку нередки случаи, когда наследник первой очереди вступает в наследство по закону, а потом появляются другие наследники с завещанием — и все сделки с имуществом по этому наследству приходится оспаривать.

Что потребуется наследникам для вступления в наследство

Наследнику нужно принести нотариусу документы: оригинал свидетельства о смерти или его дубликат, справку о том, кто проживал с ним на момент смерти, документальное подтверждение родственных отношений (свидетельство о рождении или о браке). Если родственная связь длинная, нужно показать всю цепочку родства — со свидетельствами о рождении и брака всех родственников, стоящих между наследодателем и наследником.

К чему готовиться наследникам при принятии наследства

За наследство предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается исходя из очереди наследования и стоимости наследства. Ставки госпошлины за наследство всего две: 0,3% — для наследников первой очереди и 0,6% — для всех остальных.

Также нужно оплатить услуги нотариуса — их стоимость рассчитывается исходя из госпошлины и стоимости наследства.

Как оформить завещание?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Рано или поздно каждый задумывается о том, что его имущество должно будет перейти к другим.

Хочется, чтобы оно досталось самым родным и любимым и принесло максимальную пользу. Распорядиться активами придется при жизни, и лучшее решение — грамотное составление и оформление завещания.

Виды завещаний

Завещание может быть открытым или закрытым. Второй вид используется теми, кто хочет исключить малейшую возможность утечки информации о содержании последней воли до ее оглашения.

Открытые завещания оформляются на специальном бланке. Такой документ обычно составляет нотариус, грамотно излагая распоряжения со слов завещателя. Наследодатель обязан лично подписать бумагу, которая изготавливается в двух экземплярах. Один экземпляр хранится у нотариуса, второй завещатель забирает с собой и распоряжается им по своему усмотрению. В частности, он может показать его наследникам, а может и не делать этого. Несмотря на соблюдение тайны, узнать о содержании такого документа достаточно просто.

Если вы хотите сохранить свои посмертные распоряжения в секрете, есть смысл использовать закрытое завещание

Этот документ наследодатель составляет лично. Чтобы исключить возможность признания такого завещания недействительным, необходимо соблюсти ряд формальностей. Оформленная бумага запечатывается в конверт и передается нотариусу. При передаче обязательно должны присутствовать свидетели. Прием завещания должен быть соответствующим образом оформлен.

Конечно, секретность последней воли при этом способе выше, однако и шансов допустить в бумаге ошибки, которые позволят ее опротестовать, больше. В любом случае, при составлении завещания мы рекомендуем посоветоваться с нотариусом или юристом.

Как составить завещание?

В нотариальных конторах есть образцы качественных завещательных распоряжений, на основании которых, внеся необходимые изменения, каждый сможет правильно распорядиться своим имуществом. Существует возможность скачать такой образец из интернета.

В законодательную базу достаточно часто вносят изменения, поэтому следует выбирать недавние образцы, чтобы они полностью соответствовали современным требованиям

Форма

Закон устанавливает для завещания обязательную письменную форму. Также необходимо заверение бумаги нотариусом. В законе прямо указано, что если эти требования не исполнены, бумага признается недействительной.

Простая письменная форма завещания допускается, только если документ составляется в обстановке смертельной опасности для наследодателя

В бумаге должно быть четко указано, что это последняя воля гражданина. Она должна быть подписана двумя свидетелями. Если завещатель погиб и не оформил последнюю волю у нотариуса, в течение месяца после трагических событий такой документ утрачивает силу.

Содержание

В обязательном порядке посмертное распоряжение должно содержать следующую информацию:

• паспортные данные наследодателя;
• паспортные данные наследников;
• перечень имущества;
• порядок распределения активов — пообъектно или в процентных долях.

Документ обязательно должен быть скреплен подписью нотариуса и его печатью.

По собственному желанию завещатель имеет право внести в бумагу сведения о людях, которым он отказывает в наследстве, объяснять причины этого решения необязательно

Образец

Имущество, передаваемое по завещанию, может иметь самую разнообразную природу. Кроме того, на наследников могут возлагаться дополнительные обязанности, например, передать коллекцию в музей и оформить эту передачу. Могут подобные обязанности возлагаться и на лиц, не являющихся наследниками. Различных нюансов при составлении завещания много, и заполнение стандартного образца документа не всегда является лучшим вариантом.

В нотариальных конторах, а также на сайтах юридических фирм есть множество образцов таких бумаг. Из них следует выбрать тот, который является оптимальным для вашего конкретного случая. Лучше руководствоваться в процессе выбора советами юриста.

Документы для оформления завещания

Вам понадобятся следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на имущество, которое вы желаете распределить. Нотариус обязан убедиться в вашем праве распоряжаться этой собственностью. В зависимости от конкретного имущества могут понадобиться разные документы, устанавливающие наличие прав на него. Лучше этот список уточнить в нотариате.

Раздел имущества по наследству достаточно часто вызывает споры. Ваше завещание могут попытаться опротестовать. Не лишними будут две справки: из психдиспансера об отсутствии психических заболеваний и от врача о дееспособности. Особенно это актуально для лиц преклонного возраста.

Стоимость

Формально стоимость завещания составляет 100 руб. Именно таков размер государственной пошлины за совершение этого нотариального действия.

Однако нотариусы вправе брать плату за дополнительные услуги, например, за печать текста и выдачу нотариальных бланков. Поэтому стоимость документального оформления вашей последней воли следует уточнять в конкретной нотариальной конторе.

Недействительное завещание

С юридической точки зрения завещание — один из видов односторонней сделки. Как любой договор, этот документ может быть оспорен через суд. Обратиться туда могут лица, которые считают, что их права были или будут нарушены.

По результатам рассмотрения дела документ может быть признан недействительным целиком или частично

Завещание может быть признано юридически ничтожным. Для этого не требуется судебного решения. Ничтожность определяется по формальным признакам, например, по отсутствию нотариального заверения документа.

Резюме

Завещание — это способ распорядиться своим имуществом после смерти, распределив его между наследниками.

Документ должен обязательно иметь письменную форму и быть заверен у нотариуса. Во избежание дальнейшего признания бумаги недействительной, рекомендуем привлекать к ее составлению квалифицированных юристов.

В чем плюсы и минусы завещания на квартиру?

Завещание – распорядительный документ, которым собственник имущества определяет список наследников, получающих собственность после его смерти. Распорядительный документ может быть оформлен в отношении любой собственности, которая находится во владении человека. Допускается внесение в распределительный документ упоминания об имуществе, покупка которого планируется в будущем. Завещание на квартиру может быть составлено независимо от способа ее приобретения и факта полной оплаты стоимости жилья.

В статье расскажем:

Плюсы и минусы завещания на квартиру

Оформление распорядительного документа – право, а не обязанность гражданина. При отсутствии завещания имущество будет поделено между наследниками на основании законной очереди. Если собственник желает самостоятельно определить список наследников и установить их долю имущества, то он должен оформить завещание.

Плюсы	Минусы
Возможность в любое время изменить завещание	Нет возможности передать всю квартиру по завещанию, если есть граждане, которые могут претендовать на обязательную долю
Полное право на квартиру и возможность распоряжаться ей по собственному усмотрению до смерти (продажа, сдача в аренду)	Наследники смогут распоряжаться квартирой только после смерти завещателя, в отличии от договора дарения.
Возможность аннулировать завещание	Наследники могут оспорить завещание в судебном порядке. В этом случае наследство будет делится в порядке законной очереди (завещание проще оспорить, чем договор дарения).

Подводя итог:
Среди преимуществ завещания – возможность передачи собственности близким родственникам или посторонним лицам, возможность оформления распорядительного документа на ту собственность, которая еще не куплена. Главный недостаток – риск обжалования распределительного документа в будущем.

Оформить распорядительный документ можно в любое время. Главное, чтобы желание было добровольным, а не навязанным другими участниками. При подтверждении факта принуждения или злоупотребления доверием завещание может быть аннулировано в судебном порядке.

Кто может выступать завещателем?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации завещателем может быть гражданин России, подданный другого государства, человек без гражданства, который соответствует следующим требованиям:

• полная дееспособность (достижение 18 лет, получение дееспособности в порядке эмансипации);
• отсутствие психологического расстройства, мешающего полностью осознавать свои действия;
• отсутствие временной недееспособности, которая может возникать из-за злоупотребления алкоголем, наркотиками или психотропными препаратами.

Лица в возрасте от 14 до 16 лет могут составлять завещание, но только по письменному разрешению родителей. Обязательно привлечение к процедуре представителя органов опеки и попечительства, который подтвердит соблюдение интересов и прав ребенка.

Кто может быть наследником?

Наследниками по завещанию могут быть все граждане, иностранцы, лица без гражданства независимо от места их проживания. Получателем собственности могут выступать недееспособные граждане с психическими расстройствами, несовершеннолетние дети, интересы которых представляют законные представители и назначенные опекуны.

Завещанием можно передавать имущество физическим лицам, юридическим компаниям и благотворительным организациям.

Дополнительно завещатель может указать в содержании распределительного документа волю исключить из списка наследников определенных лиц. Если после смерти наследодателя будет установлено, что есть основания для признания кого-либо из наследников недостойными, то они лишаются права на имущество независимо от воли умершего человека.

Как правильно написать завещание на квартиру?

При оформлении распорядительного документа есть вероятность его последующего аннулирования уже после смерти наследодателя. Риск связан с тем, что сам человек уже не сможет защитить свои имущественные интересы. Во избежание таких ситуаций необходимо следовать правилам, утвержденным гражданским законодательством. Не лишним будет привлечь к процедуре юриста, который позволит избежать проблем и подскажет, как правильно оформить распорядительные документы.

Требование к форме и оформлению

Завещание может быть только письменным, отпечатанным или составленным от руки на бумаге. Гражданский кодекс определяет следующие правила оформления:

• граждане составляют документ только лично, не допускается привлечение представителей;
• завещание может быть составлено только одним человеком (исключение – супружеское завещание, возможность оформления которого была добавлена в 2019 году);
• при утверждении распорядительного документа обязательно присутствие 2 свидетелей, которые должны быть незаинтересованными лицами и полностью дееспособными;
• обязательное удостоверение документов нотариусом;
• завещание должно содержать дату оформления и подпись наследодателя.

Форма будущего завещания зависит от вида распорядительных документов:

1. Открытое завещание – самый распространенный вид распорядительных документов. Человек оформляет завещание самостоятельно или с помощью нотариуса, утверждает его нотариально. Нотариус предварительно знакомится с содержанием и может устранить все юридические и другие ошибки.
2. Закрытое завещание – вид документа, содержание которого не открывается даже нотариусу. Утверждение происходит в закрытом конверте в присутствии минимум двоих свидетелей.
3. Завещания, приравненные к нотариальным. В эту категорию относятся распорядительные документы, оформленные в случае, когда привлечь нотариуса невозможно. Утверждается документ должностным лицом, имеющим полномочия подписания завещания. Это главврачи медицинских учреждений, руководители научной экспедиции, руководители воинских формирований, капитаны морских судов.
4. Распределительный документ, оформленный в чрезвычайных обстоятельствах. Это касается возникновения опасности для жизни человека, что вынуждает его оформить завещание. После прекращения действия опасных обстоятельств завещание должно быть утверждено нотариально.

Содержание завещания

Независимо от вида завещания, в документе должны содержаться следующие разделы информации:

• дата оформления;
• город, где составляется завещание;
• ФИО наследодателя;
• паспортные данные человека;
• адрес регистрации;
• адрес расположения квартиры, которую человек хочет передать по наследству;
• подпись и дата составления.

Завещанием человек вправе передать недвижимость одному или нескольким наследникам. В случае привлечения нескольких кандидатов наследодатель обязан не только указать их имена, но и отобразить, кто какую долю собственности получит.

Договор аренды жилого помещения

В рамках договора аренды жилого помещения Арендодатель передает право пользования помещением Арендатору на определенное время за оговоренную плату.

Такой вид договора с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Это обусловлено тем, что в рамках такого соглашения сторонами являются физические лица.

Таким образом, основным отличием аренды и найма является то, что по арендному соглашению Арендатором будет выступать юридическое лицо, а по договору найма — сделка заключается между физическими лицами. Поэтому в тексте документа Арендатор будет именоваться Нанимателем, а Арендодатель Наймодателем.

Составление договора найма жилья необходимо для установления прав и обязанностей сторон, а также для установления факта проживания Арендатора на законных основаниях.
Ниже мы разберем, как составить такой документ, и на какие условия следует обращать внимание:

Преамбула договора

Договор найма жилого помещения

г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения;
• паспортные данные участников сделки.

Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:

• предмет соглашения;
• срок договора;
• стоимость аренды (найма);
• обязанности и ответственность сторон.

Предмет договора

Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:

Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.

Цена договора

Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:

Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Форма договора

Договора аренды жилого помещения составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.